Sentencia Civil 352/2024 Audiencia Provincial de Zamora Civil-penal Única, Rec. 38/2024 de 20 de diciembre del 2024

PRIMERO.-Recurre en apelación la parte que ha visto rechazada su pretensión en la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Puebla de Sanabria, Zamora, en fecha 24 de noviembre de 2023, sentencia cuya parte dispositiva acuerda: "DEBO DESESTIMAR Y DEESTIMO la demanda interpuesta por D. Íñigo, absolviendo a la parte demandada de los pedimentos frente a ella formulados, todo ello sin expresa imposición de costas."

Se alegan como motivos de apelación tanto el error de hecho como de derecho en que incurre la Juzgadora a quo en la resolución recurrida, al mantener, con infracción de lo dispuesto en el art. 1273 del CC en relación con los artículos relativos a la interpretación de los contratos, que con independencia de la imposibilidad administrativa y registral de tener y calificar al objeto del contrato sobre el que recaía la opción de compra como una vivienda, que no ha existido incumplimiento del mismo por parte del propietario arrendador, siendo la dificultad del arrendatario de encontrar la financiación necesaria para la compra de la vivienda arrendada la que imposibilitó el ejercicio de la opción de compra sobre dicho inmueble, toda vez que mantiene que es el hecho de vivir en la edificación arrendada y circunstancias reales del objeto del contrato los que le otorgan la naturaleza y carácter de vivienda, desestimando consecuentemente las pretensiones de cumplimiento del contrato e indemnización de daños y perjuicios ejercitadas por los actores. Mantiene la parte que dichas consideraciones son totalmente erróneas y que la opción de compra ejercitada por aquellos en el plazo establecido no se ha podido llevar a efecto por la inhabilidad del objeto, inmueble registralmente inscrito como local/almacén, y por la pasividad del propietario arrendador de realizar los trámites pertinentes para obtener la licencia de primera ocupación y el cambio de uso, siendo consecuentemente el demandado el que ha incumplido los términos del contrato suscrito. Por ello, interesa, ejercitando la opción de cumplimiento del contrato, se proceda a revocar la sentencia de instancia y en su lugar, se estime la demanda interpuesta por la cual: "DECLARE la existencia de incumplimiento contractual por parte del demandado, D. Teodulfo en cuanto al ejercicio de la opción de compra contenida en el contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra suscrito por las partes en fecha 01.03.2018, declarando asimismo su responsabilidad civil contractual y condenándolo al pago de la indemnización de daños y perjuicios causados a D. Íñigo en los términos expresados en el cuerpo de este escrito, junto con sus intereses legales y procesales. 2. CONDENE a D. Teodulfo al cumplimiento de la opción de compra contenida en el contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, condenándole a otorgar contrato de compraventa del objeto arrendado, previa realización de cuantos trámites sean oportunos para el cambio de uso del bien arrendado a fin de entregar el bien inmueble como la vivienda comprometida contractualmente, y estableciendo expresamente que, en caso de negativa, por vía de ejecución de sentencia se suplirá su consentimiento en la compraventa por parte del órgano judicial; y fijando el precio de la compraventa en 77.500€ a los que se ha de descontar el 100% de las cantidades pagadas en concepto de renta, y compensando del precio la indemnización por daños y perjuicios debida por el demandado. 3. Todo ello con imposición de costas al demandado por temeridad y mala fe".

Por parte del demandado se presenta escrito de oposición al recurso de

apelación, impugnando a su vez la sentencia de instancia. Mantiene dicha parte, que la sentencia recurrida es totalmente conforme a derecho, y que las apreciaciones recogidas en la misma no resultan desvirtuadas por alegaciones contenidas en el escrito de recurso, recurso que no puede ser estimado al resultar totalmente acreditado que fue el arrendatario el que no ejercitó en plazo establecido la opción de compra contenida en el contrato de 1 de marzo de 2018, pues si bien realizó el requerimiento fehaciente a la propiedad de su ejercicio, no se procedió al otorgamiento de escritura pública en el plazo de 30 días previsto en el contrato, por no disponer el mismo del dinero para la compra del inmueble por falta de financiación, no disponibilidad del importe que no puede ser imputable a la parte demandada. Apela a su vez la sentencia dictada mostrando su disconformidad con la no imposición de costas a la parte actora, entendiendo que no concurren las dudas de hecho o de derecho a las que se refiere la Juzgadora para no realizar la expresa condena a la parte demandante al pago de aquellas.

La parte actora se opone a la impugnación de la sentencia realizada por la adversa.

SEGUNDO.-DEL RECURSO DE APELACIÓN.-

Expuesta que ha sido la posición que mantienen las partes en la presente alzada ha de señalarse en primer lugar, que reiterada Jurisprudencia viene estableciendo que la apreciación del incumplimiento contractual es generalmente una "questio facti", lo cual supone, que la fijación de su realidad o existencia corresponde a la función soberana de los tribunales de primera instancia, aún cuando en la valoración de la prueba ha de señalarse que el tribunal de apelación se encuentra al fallar en la misma situación que el juez de primera instancia al dictar la sentencia impugnada, y con las mismas facultades en orden a la valoración de la prueba. Es decir, el tribunal valora la prueba con entera libertad de criterio de manera que, en esa faceta, no se encuentra limitado o restringido de alguna manera por la valoración del órgano a quo, valoración que puede revisar en toda su extensión y que no se encuentra supeditada a que merezca la calificación de arbitraria, irracional o ilógica y se ponga ello de manifiesto con toda evidencia, pues de ser así supondría desvirtuar una de las funciones propias de la apelación como recurso ordinario para conferirle el carácter de extraordinario, asimilándolo a una casación (en la que, en efecto, solo cabe la revisión de la prueba en esos supuestos).

Así lo ha señalado la jurisprudencia del Tribunal Supremo en numerosas sentencias al establecer que "nuestro recurso de apelación constituye un juicio revisor del de primera instancia, y no ex novo fuera de todo límite, hay límites: las partes con sus impugnaciones acotan el ámbito del juicio; el material objeto de éste es el mismo de primera instancia, fuera de excepcionales casos de hechos nuevos o de nuevo conocimiento, o de nuevas pruebas; la "reformatio in peius" está excluida. Pero fuera de ellos, la apelación es un recurso ordinario que sitúa al Tribunal llamado a resolverla en la misma posición del juzgador de primera instancia respecto de alegaciones, pruebas y peticiones, con facultades para conocer del litigio, valorar las pruebas y aplicar el derecho que corresponda, todo ello según su propio criterio. Así el artículo 456.1 LEC proclama que la apelación tiene por objeto "un nuevo examen de las actuaciones" llevadas a cabo ante el tribunal de primera instancia, con lo que está reafirmando la función de cognición plena o de plena jurisdicción que caracteriza a este último recurso (entre otras, SSTS 4 de diciembre de 2015 y 10 de octubre de 2016, expresando todas ellas que la pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación merece "severa crítica"), a diferencia de lo que ocurre con el de casación.

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2016 reafirma que son "tribunales de instancia" tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial y la de 15 de julio de 2016 recuerda que "la valoración de la prueba es función de las instancias y estás se agotan en la apelación".

Cosa distinta es que en la revisión de la prueba el tribunal de la apelación comparta, por su racionalidad y justeza, la valoración de la sentencia apelada y las conclusiones alcanzadas como consecuencia de esta operación, valoración y conclusiones que en el supuesto de autos NO va a ser compartida por esta Sala.

TERCERO.-DE LOS HECHOS ACREDITADOS.-

Consta probado, tanto de la documentación aportada al procedimiento por la parte actora, como de las alegaciones de ambas partes en el procedimiento, que:

-Las partes litigantes suscribieron en el año 2014 un contrato de arrendamiento de vivienda, siendo el demandado, D. Teodulfo, el propietario del inmueble arrendado. El objeto del arrendamiento era la vivienda sita en DIRECCION000 de Puebla de Sanabria. El precio del contrato, aunque se fijó en 200€ al mes, se sustituyó por la realización de obras por parte de D. Íñigo, de conformidad con lo previsto en la Cláusula Primera del contrato, documento nº 1 de los acompañados a la demanda.

- El día 01.03.2018, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda en la que se incluyó una opción de compra de la vivienda (Documento 2). La renta pactada ascendía a 350€ al mes.

-La opción de compra de la vivienda se estableció en la Cláusula Décimo Novena del contrato de arrendamiento acordando un precio de la compraventa en la cantidad fija de 77.500 euros, más los impuestos, cargas y tributos que según ley sean aplicables a la operación. Sobre esta cantidad se descontarán los siguientes porcentajes en función del momento en que se ejercite la opción de compra: "....C) No se realizará descuento-incentivo alguno sobre el precio establecido para la compraventa en el caso de que la opción de compra se ejerza durante el tercer año de arrendamiento. En este caso, sobre el precio fijado para la compraventa se descontará un 100% de la renta pagada hasta el momento de ejercer la opción.... 5- Notificación del ejercicio del derecho de opción de compra: el arrendatario-optante notificará de forma fehaciente al arrendador-optatario, en el domicilio fijado por éste en el presente contrato, su decisión de aceptar la opción de compra en las condiciones fijadas en la presenta cláusula, estableciendo las partes un plazo de treinta días desde el siguiente a la notificación para elevar a Escritura Pública el acuerdo de compraventa en la Notaría designada por el comprador, momento en el que la parte arrendataria-optante pagará el precio pactado menos las cantidades que se le deban descontar. De la renta abonada"

-En fecha 30.03.2021, el demandante ejercitó la opción de compra mediante la remisión de burofax (Documento 3).

A dicha fecha BBVA ya había comunicado al demandante que la hipoteca se encontraba autorizada, pero que había un problema con el cambio de uso y la necesidad de legalizar dicha situación en el Ayuntamiento. El inmueble había sido tasado, habiendo pagado el demandante por dicha tasación 280,72 €.

-A partir de tener conocimiento de dicha circunstancia, el actor y su esposa inician los trámites para conseguir legalizar el inmueble y que el Ayuntamiento les autorizara y concediera el cambio de uso y la licencia de ocupación, instando a la propiedad para ello. En fecha 6 de abril de 2021, presentan en el Ayuntamiento solicitud en tal sentido, acompañando la declaración responsable para la realización de las obras necesarias para obtener el cambio de uso hostelero a vivienda, documento nº 15 de los acompañados a la demanda, acompañando asimismo la documentación técnica exigida a tal fin, Memoria, Proyecto, Valoraciones, Planos, abonando a la Arquitecta redactora del Proyecto la suma de 2832,89 €. Asimismo, se abona por su parte la tasa liquidación de ICIO y tasa de licencia de cambio de uso por importe de 292,96€.

En fecha 28 de abril de 2021, se emite informe urbanístico por el Servicio de Asistencia a Municipios de la Diputación Provincial de Zamora sobre el cambio de uso de local a vivienda, indicándose la necesidad de acompañar el Proyecto suscrito por técnico competente indicándose las obras realizadas y aquellas a realizar conforme a lo establecido por la normativa urbanística.

En el expediente administrativo seguido ante el Ayuntamiento para la concesión de las licencias interesadas, existen informes del Servicio de Asesoramiento y Asistencia a Municipios de la Diputación en los que se concluye en la necesidad de presentar documentación complementaria suscrita por Técnico competente, así en enero y febrero de 2022, documentación que fue aportada por la esposa del actor en marzo de 2022, tal y como se desprende del acontecimiento 96 del expediente digital. En abril de 2022 se vuelve a requerir de documentación complementaria, en concreto el sistema de aislamiento térmico que no se prevé en Proyecto. El último trámite que consta en dicho expediente es en fecha 8 de junio de 2022, fecha en la que el Ayuntamiento comunica al interesado el informe de la Diputación y fecha en la que la propiedad ya había requerido de resolución del contrato por expiración del plazo a los actores.

-Coetáneamente a todo lo anterior, desde marzo de 2021, el actor y esposa han venido informando del problema surgido, requiriendo a la propiedad para la subsanación del mismo, así como la necesidad de su colaboración para proceder al cambio de uso del inmueble vendido y ello, al objeto de poder registrar y obtener financiación para la compraventa de la vivienda objeto de la opción de compra.

-La propiedad demandada nada ha actuado a tal fin, habiendo permanecido totalmente inactiva y pasiva respecto a dicha situación.

-Con fecha 28 de marzo de 2022, consta el requerimiento de finalización del contrato por parte del arrendador, comunicando al arrendatario, un año después del ejercicio del derecho de compra y dentro de la prórroga anual del contrato, que el día 1-5-2022 finaliza el plazo de arrendamiento, siendo su voluntad darlo por extinguido al vencimiento.

En junio de 2022 interpuso la demanda de juicio Verbal de Desahucio por expiración del plazo contractual, procedimiento cuya suspensión fue acordada en virtud de Auto dictado en la pieza de medidas cautelares interesadas en este procedimiento.

CUARTO.-DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA.-

Acreditada la existencia del contrato de arrendamiento con opción de compra sobre la vivienda sita en DIRECCION000 de Puebla de Sanabria, debemos señalar, como recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 12 de diciembre de 2013, la STS 2.12.2009, que cita la de 11 de abril de 2000, que : "con dicho contrato una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones", definición conceptual recogida también, aparte de otras, en las SSTS de 24 de enero de 1991, 13 de noviembre de 1992 y 14 de febrero de 1997. Ahondando en su definición la STS de 23 abril 2010 declara: "El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que, si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso".

Por su parte en el " arrendamiento con opción de compra" (más allá de las diversas construcciones dogmáticas sobre su naturaleza o, en cualquier caso, de lo específicamente querido y pactado por las partes) el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula de opción de compra acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación), así la STS 27.5.1967.

En todo caso la "opción de compra" supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987 , 24.1.1991 , 13.11.1992 , 18.6.1993 ,...), configurándose con sustantividad propia, de forma que se puede exigir al optatario el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 28.10.1991 ...)

Son sus requisitos (así, las SSTS 05.10.1993 , 19.4.1995 , 15.12.1997 , 11.4.2000 ): 1) La determinación del objeto (concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra) con aceptación expresa del optante.

2) El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición (en definitiva supone una compraventa conclusa sin actividad posterior de las partes, pero bastando - necesariamente - la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, por todas la STS 17.3.1993 , 22.11.1993 , 14.2.1997 ).

3) El establecimiento de plazo para el ejercicio de la opción, transcurrido el cual, no podrá válidamente pretenderse el ejercicio del derecho, plazo que es de caducidad ( SSTS. 26.1.1988 , 9.10.1989 , 30'.6.1994,..), lo que no puede confundirse con el plazo para el ejercicio de la opción ante los Tribunales (así la STS. 14.2.1995).

4) La obligación del concedente de no vender a nadie durante el referido plazo, (así las SSTS 04.2.1991 , 29.9.1993 , 4.2.1994 , 17.2.1997, 20.4.2000 ,...) pues el derecho que nace de la opción implica una facultad preferente de adquirir a favor del optante ( STS. 22.12.1992 y las que en ella se citan), dado que a lo que se compromete el concedente o promitente es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que aquél se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo; el pago de la prima es elemento accesorio.

En definitiva, se trata de un arrendamiento al que "se le añade" una cláusula (o se contrata en documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13.7.1993 ). Esta misma conclusión se desprende de la lectura de la STS 26.4.2010.

Transcurrido dicho plazo sin que el optante, haya hecho uso de su facultad de comprar, queda extinguido este derecho y los otorgantes recuperarán sus plenas facultades dispositivas.

Esto es, la Jurisprudencia ha definido el contrato de opción como un contrato preparatorio, consensual y casi siempre unilateral, configurando la forma concreta de la opción de compra como un convenio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, cuyo incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta a la otra parte para exigir el cumplimiento así de la promesa como del contrato definitivo, efecto que se produce mediante la manifestación de voluntad del optante y la vinculación de la oferta, ya irrevocable, por parte del cedente vendedor, sin necesidad de nuevo contrato. La característica del contrato de opción es la concesión al optante de la facultad, de modo exclusivo, de exigir o no la ejecución del vínculo asumido por el optatario, durante un determinado período de tiempo, para el ejercicio de un derecho, durante el cual dicho optatario se obliga a no transmitir a persona distinta el objeto pactado, y ejercitado tal derecho conduce a la ejecución posterior del contrato a que la opción viene contraída. La opción de compra no es un contrato perfecto que produzca la transmisión de la cosa comprada, sino un precontrato, que aceptado por las partes, produce el efecto de obligar a quien hizo la promesa a celebrar un auténtico contrato de compraventa. Es de carácter bilateral, cuando además de la promesa, va incluida una contraprestación dineraria; convirtiéndose este contrato preparatorio en uno verdadero cuando el comprador ejercita el derecho de opción, momento en que comenzará ya a producir el contrato de compraventa unos efectos propios.

La sentencia de 7 de mayo 2010 destaca que "cuando se ejercita la opción -perfección- se celebra más tarde la compraventa -consumación- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa".

Asimismo, entendemos, conforme lo dispuesto en el artículo 1553 del

Código Civil, cuando establece que "son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título de la compraventa", implica la concesión al arrendatario las acciones redhibitoria y "cuanti minoris" para el caso de vicios ocultos.

El artículo 1490 del Código Civil señala como "dies a quo" para el cómputo del plazo de caducidad de dichas acciones el de "la entrega de la cosa vendida".

La doctrina entiende que la remisión del artículo 1553 a las normas del saneamiento de la compraventa lo es solo en la medida en que sea posible. Por ello, y por lo que se refiere al saneamiento por vicios ocultos, lo que el precepto implica es que el arrendador estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviese la cosa arrendada, si la hacen impropia para el uso al que se destina o si disminuyen de tal modo el destino este uso que, de haberlos conocido, el arrendatario no la hubiera tomado en arriendo o habría pactado menor renta. o, habremos de añadir, no hubiere pactado la opción de compra de un inmueble que creía vivienda cuando en realidad no cumplía dicha condición, pues ni urbanística ni registralmente tiene concedido dicho uso.

Por otro lado, el artículo 1553 del CC, hace referencia a aquellos supuestos en los que entre las partes existe únicamente un contrato de arrendamiento. Pero cuando a dicho contrato sucede uno de compraventa, como ocurrió en el caso de autos, ninguna de las partes puede sufrir una merma en sus derechos como consecuencia de la vigencia previa entre ellas de una relación arrendaticia, como ocurriría si se entendiese, tal como sostiene la parte apelada, que en el momento de la celebración de la compraventa o ejercicio de la opción de compra, la obligación de saneamiento por vicios ocultos no existía ya, dado que los arrendatarios habían vivido en dicho inmueble y conocían las circunstancias del mismo, no en vano los primeros años de la relación contractual no se cobró renta a cambio de las obras que aquellos iban realizando. No podemos acoger dicha posición, que comporta que el comprador se hallaba privado de las acciones edilicias, conclusión que, desde luego, parece contraria a las previsiones del artículo 1484 y concordantes del Código Civil y que no se compadece con los hechos acreditados en el pleito, según los cuales, lo arrendado fue una vivienda y el objeto sobre el que recaía la opción de compra era una vivienda, habiéndose enterado los arrendatarios de la situación registral y urbanística del inmueble una vez decidieron hacer uso de la opción de compra e iniciar los trámites necesarios para obtener la financiación del precio pactado, tal y como se desprende de los hechos que han resultado acreditados.

En el presente caso, se constituyó un derecho real de opción de compra para la adquisición del inmueble, inmueble destinado y cuyo uso era el de vivienda. Así fue arrendado, en su condición y calidad de vivienda y así fue establecida la opción de compra a favor de los arrendatarios; opción de compra que fue ejercitada por los mismos en tiempo y plazo y cuya consumación no ha podido llevarse a efecto por causa imputable a la propiedad, pues el objeto del contrato no tenía ni reunía las condiciones urbanísticas necesarias para poder ser destinada a vivienda, siendo preciso que con carácter previo a la venta se hubiera procedido al cambio de uso del inmueble, toda vez que registralmente constaba como local/ almacen, y administrativamente su uso era hostelero.

Por ello entendemos, en contra de lo resuelto por la Juez a quo, que la causa por la que no pudo consumarse la opción de compra de dicho inmueble, ya ejercitada por el actor, fue la inhabilidad administrativa y registral del objeto sobre el que recaía, siendo un elemento o requisito esencial para la validez de la compraventa la habilidad del objeto para el uso al que ha de ser destinado, requisito este que no se cumplía en el caso de autos y ello, por mucho que los actores hubieran vivido desde hacía varios años en dicho inmueble, más dicho situación no era conforme a la legalidad urbanística exigible, pudiendo deparar, de no legalizar dicha situación, la imposición de determinadas sanciones e incluso la prohibición de su uso como vivienda hasta tanto no se encuentre legalizada la situación acomodando la realidad física con la administrativamente exigida.

Es cierto que los actores no pudieron conseguir el precio pactado por falta de financiación de la entidad bancaria, mas también lo es que dicha falta de financiación vino motivada por la discrepancia existente entre el uso del inmueble que constaba en el registro de la propiedad, local/almacen, y aquel para el que se iba a destinar el mismo, siendo necesario, previamente al otorgamiento de la escritura de compraventa, el legalizar dicha situación y acomodar el uso del inmueble a vivienda que era el uso para el que se compraba. Igualmente, entendemos, que el otorgamiento de la escritura pública de venta tampoco hubiera sido posible pues la notaría ha de exigir para ello, a la vista de la situación registral del inmueble, la licencia de ocupación o de uso para vivienda, licencia que en el supuesto de autos no existía.

Todo ello nos lleva a concluir que la opción de compra del inmueble no pudo consumarse por causa imputable a la propiedad, pues fue la inhabilidad del objeto para el uso al que iba a ser destinado el motivo por el cual, no solo no se consigue financiación, sino que impedía el otorgamiento de una escritura de compraventa válida y eficaz, pues el uso que constaba registral y administrativamente no se ajustaba al uso para el que se vendía, discrepancia esta que podía acarrear graves consecuencias administrativas al encontrarse el inmueble no acomodado a la legalidad urbanística exigible, y que impedía igualmente el acceso al registro de la propiedad de dicha venta si previamente no se hubiera modificado el uso del mismo.

No se acepta consecuentemente la conclusión establecida en sentencia al afirmar que "en cuanto al concepto de vivienda se estima que no ha de estarse a su determinación a efectos registrales sino al hecho real de que sirva para el fin a que se encuentra destinada", pues ello nos llevaría a convalidar una situación de ilegalidad con infracción de toda la normativa urbanística y sectorial sobre la materia, sino igualmente, a hacer recaer sobre el optante la obligación de que la cosa se adecúe a lo vendido para poder hacer uso de la misma (invirtiendo las obligaciones de las partes en el contrato bilateral que analizamos), pues dicha obligación entendemos ha de recaer sobre la propiedad que es quien ha de transmitir el bien u objeto vendido en perfectas condiciones de habilidad, tanto objetivas como funcionales.

Nos encontramos en presencia de incumplimiento por falta de habilidad funcional del objeto vendido, al recaer la venta sobre cosa diversa a la convenida, al no tener ni administrativa ni registralmente el uso para el que se había pactado la opción de compra, lo que nos lleva a concluir que estamos ante un incumplimiento contractual, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1124 C.C. , pues la inaptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato.

Las consideraciones anteriores llevan a la estimación de la demanda y habiendo optado el actor por exigir a la propiedad el cumplimiento del contrato en sus estrictos términos, con condena al demandado a otorgar el contrato de compraventa comprometido en la opción de compra, debiendo transmitir la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad, y por ello con el cambio de uso interesado administrativamente y la licencia de ocupación.

Se va a estimar igualmente que se deduzca del precio del contrato los daños y perjuicios que los actores han tenido como consecuencia del incumplimiento del demandado de su obligación, daños y perjuicios que se valoran en los conceptos señalados en la demanda, englobando los mismos, tanto la factura de la arquitecta por importe de 2.832,89 €, el importe de la liquidación del ICIO y tasa de adecuación por importe de 292,96 €, y las rentas que se hayan pagado desde abril de 2021 hasta la actualidad, que ascenderán a 5.376 €, mas las que se han satisfecho desde la fecha de interposición de la demanda. No se incluye lo pagado por tasación del inmueble toda vez que dicha suma se devenga por la solicitud del préstamo hipotecario y para la constitución de la hipoteca sobre la vivienda, no por la compra de la misma.

Vistos los importes de los conceptos señalados, el precio de la compra quedará establecido en 56.536,71 €, menos las rentas que se hayan devengado y pagado desde la interposición de la demanda. Las cantidades pagadas devengarán intereses desde la fecha de los respectivos pagos.

Por lo anteriormente expuesto se estima el recurso de apelación, estimándose sustancialmente la demanda interpuesta.

QUINTO.-Visto el contenido de la presente resolución las costas de instancia se imponen a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el art 394 de la LEC, lo que comporta la desestimación del recurso interpuesto por la parte demandada al impugnar la sentencia, siendo las costas de dicho recurso a cargo de la recurrente, art 398 de la LEC. .

No se hace expresa condena sobre las costas del recurso de apelación de la parte actora, art 398 en relación con el art 394 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,