Sentencia Civil 20/2026 Audiencia Provincial de La Rioja Civil-penal Única, Rec. 622/2024 de 29 de enero del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.-

1.-La representación procesal de Asociación de Consumidores por la Transparencia y su Utilización Adecuada (ACTUA), en nombre de su asociado don Alfredo interpuso demanda de Juicio Ordinarioen la cual reclamaba que se declarase alternativamente:

"O la vigencia del contrato de arrendamiento de la vivienda sita DIRECCION000 en favor del asociado por renovación acaecida el 04-09-2020 de conformidad con lo ACTOS PROPIOS manifestados por la demandada y su gestora.

O el derecho del asociado a permanecer en la vivienda hasta que pueda ejercer su derecho de tanteo, una vez que se produzca una oferta en firme por parte de tercero, que deberá ser comunicada de forma fehaciente por la demandada concediéndole el plazo de 30 días para que la pueda adquirirla con esas mismas condiciones."

Se basaba, en resumen, en las siguientes alegaciones:

El 15 de junio de 2015 la mercantil "Rio Urban, S.A.", y el asociado consumidor D. Alfredo firmaron un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra DOCUMENTO Nº1 ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA.

D. Alfredo estableció allí su residencia habitual. En el contrato se estableció el derecho a opción de compra, siendo las únicas condiciones para el ejercicio de este el cumplimiento de los pagos y que este debiera ejercerse de forma conjunta sobre todos los elementos objeto de arrendamiento.

A pesar de que el contrato establece un derecho expreso a la compra, D. Alfredo a finales de 2016 intentó en varias ocasiones ponerse en contacto con el arrendador para ejercitarlo, enviando varias cartas a la dirección del contrato, DIRECCION001 Logroño, que nunca fueron contestadas.

El meritado contrato establecía, además de la opción de compra, una serie de Obligaciones y renuncia de derechos de tanteo y retracto para la arrendadora en caso de enajenación de los inmuebles, entre las cuales se encontraban:

1. la arrendadora se reservaba el derecho de transmitir los elementos objeto del contrato a favor de una Sociedad del Grupo, renunciando el arrendatario, solo en este caso, al ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

2. la arrendadora se obligaba a comunicar al arrendatario la transmisión del inmueble a favor de un tercero, quien se subrogaría en todos los derechos y obligaciones de la parte arrendadora, pudiendo ejercerse en ese caso el derecho de tanteo y retracto.

Alegaba que "dicha estipulación contractual da derecho al asociado a mantenerse en el arrendamiento con las mismas estipulaciones inicialmente pactadas en caso de transmisión a favor de terceros, aunque no se haya ejercido ni la opción de compra, ni el derecho de tanteo o retracto por cualquier circunstancia".

Continuaba alegando que una vez transcurrido el plazo inicial de 3 años que cumplía el 15 de junio del 2017, y ante el incumplimiento de la opción de compra a la que tenía derecho, el asociado entendió que se había producido la renovación de su contrato hasta el momento en que se pudiera ejercer su derecho de adquisición preferente, tal y como se lo permitía la LAU. Y durante el transcurso de ese tiempo, el asociado cumplió fielmente con sus obligaciones y mantenimiento del inmueble.

Indica que la única comunicación que recibió el asociado, fue la de la empresa HAYA REAL ESTATE SA completamente ajena a su contrato de arrendamiento, en la que se le informaba, sin permitirle ejercer ningún tipo de derecho, que se había realizado la venta del inmueble, sin especificar importes o condiciones, y que desde ese momento en adelante el demandado SAREB SA pasaría a ocupar el lugar de arrendador, declarando expresamente que el contrato inicial se renovaba con el cambio de arrendador, manteniendo todas sus cláusulas, incluida su duración. Fue en ese momento cuando el asociado comprobó que se había producido efectivamente una compraventa a favor de SAREB SA. en fecha 26-08-2020 sin que se le hubiese indicado ningún importe ni condiciones de pago, limitándose a informar que, a partir del 01 de septiembre del 2020 en adelante, el asociado deberá realizar los pagos del arrendamiento en la cuenta bancaria del SAREB SA.

El asociado no volvió a recibir ninguna comunicación hasta que el 05-02-2021 nuevamente HAYA REAL ESTATE SAU le indica que el contrato al que se le había impedido ejercer el retracto, quedaba extinguido dentro de los dos meses siguientes a la comunicación.

Un mes después, el 16-06-2021, la siguiente comunicación que recibe el asociado es de INMOBILIARIA SOLOZABAL que se identifica como intermediaria de HAYA REAL ESTATE SAU sin acreditarlo, y le invita a abandonar inmediatamente su vivienda.

Alega además que no se le ha permitido ejercer el retracto arrendaticio por falta de comunicación de las condiciones de venta, pero ahora tampoco se le permite ejercer el derecho de tanteo que tiene expresamente reconocido en su contrato, ofreciéndole un precio de venta muy superior al de mercado (113.310€, cuando el valor de mercado según la demanda es de 89.073,84 Euros).

Concluye la parte actora señalando:

1º.- Existe una renovación contractual expresa del contrato de arrendamiento por reconocimiento de 04-19-2020 del nuevo propietario SAREB documento nº 3

2º.- Existe un reconocimiento del derecho de tanteo por parte de sareb de conformidad con el fin social que la inspira documento nº 5

3º.- Se debe mantener vigente el arrendamiento hasta que se pueda ejercer el derecho de tanteo, de conformidad con los actos propios de la SAREB documento nº 5 y con el ejercicio del derecho legal y contractual establecido expresamente en el contrato documento nº 1 que se mantiene vigente a fecha de interposición de demanda, por expreso reconocimiento de la demandada.

2.- Por lo que ahora interesa, la sentencia de primer grado desestimó la demandacon base en los razonamientos siguientes:

"...hemos de precisar que el contrato de arrendamiento fue suscrito, el día 15 de junio de 2014, a pesar de que en el inicio de la demanda se señala que fue un año más tarde. La duración del contrato era de un año, señalándose en el documento que se podía prorrogar por períodos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración máxima de tres años.

Teniendo en cuenta tales datos, una vez alcanzada la fecha del 15 de junio de 2017, la parte arrendadora podía dar por finalizado sin más el contrato en cualquier momento. Y así sucedió, SAREB, actual propietaria de la vivienda, comunicó el 5 de febrero de 2021 que daba por concluido el contrato con fecha 14 del 4 de 2021. No consta que el demandante realizase ninguna comunicación en los tres primeros años de vigencia del contrato, en la que pusiera de manifiesto su voluntad de ejercitar la opción de compra. De hecho no se acredita en ningún caso que el demandante se pusiera en contacto con la arrendadora anterior o con cualquiera de las que le sucedió, para comunicarle cuestión alguna en relación con la intención de adquirir la vivienda o prorrogar o modificar cualquier aspecto del contrato.

En la demanda se hace referencia al hecho de que a finales de 2016 intentó ponerse de acuerdo con el arrendador, pero no lo justifica.

En suma, el contrato ya se encontraba en tácita reconducción.

Sentado lo anterior, y ateniéndonos al contenido del contrato suscrito, el derecho de opción de compra habría caducado ya, pues, tal y como se establece en la cláusula DÉCIMA, en relación con el derecho que se reconoce al arrendatario, el plazo para ejercitar el derecho de opción de compra será el de vigencia del arrendamiento o sus prórrogas sucesivas, de conformidad con lo establecido en la cláusula 2ª del presente contrato, período en el que la parte arrendataria habrá de comunicar de forma fehaciente al arrendador su intención de ejercitar el derecho de opción de compra en el sentido de adquirir, de forma conjunta, la vivienda, la plaza de garaje y el trastero arrendados, transcurrido ese período, el derecho de opción de compra quedará extinguido.

Pues bien, el demandante no ejercitó el derecho de opción de compra mientras el contrato estaba vigente, ni tan siquiera trató de hacer uso de esa prerrogativa una vez concluido el plazo máximo de vigencia, es decir a partir de 2017, sino que, una vez recibida la comunicación de SAREB por la que le señalaba que el contrato había quedado resuelto por transcurso del plazo, y que había de abandonar la vivienda; remitió una comunicación que aparece fechada el 27 de septiembre de 2021, en la que solicita que le comuniquen el precio, los pactos, condiciones y circunstancias de dicha transmisión, para, en su caso, adquirir la propiedad de la vivienda de la que soy arrendatario por el mismo precio y condiciones.

No podía ejercitar el derecho de opción de compra, pues el contrato ya había quedado extinguido con anterioridad.

Luego, no cabe declarar vigente el contrato de arrendamiento, por haber finalizado la vigencia del mismo... "

(...)"...En relación con la petición alternativa de que se declare el derecho a permanecer en la vivienda hasta que pueda ejercer el derecho de retracto, con base en lo anteriormente expuesto, una vez extinguida la vigencia del título que le faculta a utilizar y ocupar la vivienda, no cabe, por la mera voluntad unilateral del demandante, declarar el derecho a permanecer en un inmueble que no le pertenece, y mucho menos de una forma tan indeterminada como "hasta que pueda ejercer un derecho". El ejercicio de este derecho, más allá de lo que a continuación se señalará, es algo que proviene de la voluntad de una persona, y es obvio que la duración de un contrato no puede quedar en manos de la única voluntad del demandante."

(...)"...Se solicita que se declare el derecho a retraer la vivienda, y en este punto hemos de señalar que no cabe ejercitar una acción meramente declarativa del derecho a ejercitar un retracto arrendaticio, sino que la parte actora, si consideraba que está en disposición de ello, debió ejercitar el derecho directamente.

Por otra parte, habida cuenta de que el art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho de adquisición preferente para el arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada , lo cierto es que en este caso la demandada no ha adquirido la finca en virtud de compraventa, sino en virtud de una dación en pago. Y por otra parte, el demandante, conocedor de que se había producido una transmisión patrimonial de la vivienda en la que residía, cuando se le comunica la resolución contractual por expiración de plazo, no mostró voluntad alguna de ejercitar el pretendido derecho de adquisición preferente sino hasta el 27 de septiembre de 2021, cuando la comunicación de la adquisición por parte de SAREB se realizó el día 5 de febrero de 2021.

En definitiva, no cabe declarar el derecho a retraer que tampoco se ha ejercitado en forma.

Por ello, y en virtud de lo anteriormente resuelto, procede desestimar la demanda en su integridad."

3.-Por la representación procesal de la demandante se solicitó aclaración y complemento de sentenciaen el sentido siguiente:

"...se solicita ACLARACION en cuanto a que si el contrato se encontraba extinguido ope legis de conformidad con el mencionado art. 13.1 LAU Ley 1/2013, de 4 de junio y la jurisprudencia invocada en conclusiones recogida en SENTENCIA 109/2021 TS DE FECHA 01/03/2021 , SENTENCIA STS 753/2021 como recoge la sentencia, entra en contradicción con lo también declarado en sentencia en cuanto a su vigencia mensual por tácita reconducción, que figura en la PÁG. 5 Fundamento Derecho 2ª:

En suma, el contrato ya se encontraba en tácita reconducción

Por ello se pide aclaración de la contradicción respecto a que, o bien el contrato se encontraba extinguido o bien en tácita reconducción, y en caso de declararse extinguido, se pronuncie en cuanto a la existencia del contrato verbal acaecido en fecha 04-09-2020 evidenciado del pago y recepción de la renta de 280€ desde esa fecha hasta la actualidad.

Y en caso de que se aclare en cuanto a la vigencia del contrato del 2014 mantenido en tácita reconducción, solicito complemento de sentencia en cuanto a la aplicación del referido art. 13.1 LAU Ley 1/2013, de 4 de junio que declara extinguidos los arrendamientos cuando se ha producido enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria, como es el caso de autos."

Por auto de 3 de septiembre de 2024 se desestimó la solicitudde aclaración de sentencia.

4.-La representación procesal de la demandante ha interpuesto recurso de apelación.

En resumen, se basa en lo siguiente:

Que la sentencia recurrida desestima la demanda sin tener en cuenta lo establecido en el art. 13.1 LAU Ley 1/2013, de 4 de junio, y no ha tenido en cuenta ni la vigencia del referido artículo, ni que la titularidad de SAREB proviene de una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria tal y como figura en las alegaciones de ambas partes, y como ha quedado documentalmente acreditado por aportación de la propia SAREB con el documento nº 3 y 5 de la contestación a la demanda. Alega que el contrato quedó extinguido ipso iureen el momento en el que se realizó la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria el 26-08-2020. Dado que la tácita reconducción presupone la continuidad del disfrute del inmueble bajo un contrato previamente vigente, si el contrato se ha extinguido automáticamente por disposición de la ley, ya no existe un "contrato vigente" sobre el cual operar la reconducción. Por ello entiende que desde esa ejecución forzosa derivada de la ejecución hipotecaria, producida en agosto de 2020 se produjo la extinción total del contrato. Vienen a sostener la apelante que fue en esa situación, cuando en fecha 4 09-2020 el nuevo propietario, SAREB, se dirigió al asociado arrendatario ofreciéndole mantenerse como arrendatario, con las mismas condiciones con las que disfrutaba, es decir el uso del apartamento de DIRECCION000 a cambio de una renta de 280€, por un plazo de tres años, tal y como consta en el DOCUMENTO Nº 3 demanda:

Señala el apelante que esta propuesta fue aceptada por el arrendatario que puntualmente ha seguido pagando la renta.

Se trata, por tanto, de un nuevo contrato verbal de arrendamiento, que se evidencia cuando el propietario permite al inquilino la ocupación de un inmueble y el inquilino paga una renta. Y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce la validez de estos contratos no escritos, siempre que se pueda demostrar la existencia del acuerdo sobre la renta y la permanencia en el inmueble. En el caso de autos, el pago de la renta es periódico, puntual y responde a la oferta realizada por el arrendador, y en la testifical practicada se demostró que el asociado actuaba siempre como arrendatario. Por eso entiende que procede declarar la existencia de un contrato de arrendamiento entre la SAREB y don Alfredo por aceptación de la oferta realizada por el nuevo arrendador el 04-09-2021 sobre el arrendamiento del inmueble ocupado con la misma renta que el anterior, realizando los ingresos en cuenta bancaria titularidad de SAREB según figura en el DOCUMENTO Nº 3 de la demanda, y de conformidad con lo solicitado en el Primer Suplico alternativo de la demanda.

5.-La parte apelada ha presentado escrito de oposición al recursosolicitando su desestimación y la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala

1.-Basta una comparación entre el cuerpo del escrito de demanda (hechos y fundamentos de derecho) y los motivos que se esgrimen en el recurso, para advertir que el recurso ha mutado diametralmente la causa de medir respecto de la que sustentaba la demanda.

Si observamos el contenido de la demanda, comprobamos que (I) a lo largo del mismo no se cita ni una sola vez el art. 13 LAU en su redacción posterior a la ley 1/13 ( aplicable al contrato por razones temporales) , (II) no se alega ( y mucho menos se fundaba en ello) que el contrato de arrendamiento estuviera extinguido ipso iureconforme al art. 13 LAU sin posibilidad de tácita reconducción, por haber sido realizado el inmueble en una ejecución hipotecaria, y en fin, (iii) cuando en la demanda se afirmaba que el actor consideró que tras la venta operada en el año 2020 seguía ostentando un derecho arrendaticio, no se basaba en la existencia de un nuevo contrato por haber pagado rentas tras haberse producido la extinción del anterior conforme al art. 13 LAU al haber sido el inmueble objeto de una ejecución hipotecaria ( lo cual no mencionaba en absoluto), sino en la doctrina de los actos propios (que expresamente invocaba en esa demanda), alegando que en 4 de septiembre de 2020 le fue comunicada la compraventa de 26 de agosto de 2020 y que en esa comunicación que recibió el nuevo adquirente SAREB, estaba reconociendo que el contrato se ha renovado, sin más cambio que el de la persona del arrendador

2.-En concreto, en la demanda se afirmaba textualmente lo siguiente:

"La única comunicación que recibió el asociado, fue la de la empresa HAYA REAL ESTATE SA completamente ajena a su contrato de arrendamiento, en la que se le informaba, sin permitirle ejercer ningún tipo de derecho, que se había realizado la venta del inmueble, sin especificar importes o condiciones, y que desde ese momento en adelante el demandado SAREB SA pasaría a ocupar el lugar de arrendador, DECLARANDO EXPRESAMENTE QUE EL CONTRATO INICIAL SE RENOVABA CON EL CAMBIO DE ARRENDADOR, MANTENIENDO TODAS SUS CLAUSULAS, INCLUIDA SU DURACIÓN.

Así en el DOCUMENTO Nº 3 COMUNICACIÓN DE HAYA REAL ESTATE SA VENTA 26-08-2020, se puede comprobar cómo se reconoce que el contrato se ha renovado, al indicarse que solo existe cambio respecto del arrendador, "manteniéndose vigentes las cláusulas restantes" incluida la de la duración mínima del arrendamiento por plazo de 3 años:

Fue en ese momento cuando el asociado comprobó que se había producido efectivamente una compraventa a favor de SAREB SA. en fecha 26-08-2020 sin que se le hubiese indicado ningún importe ni condiciones de pago, limitándose a informar que, a partir del 01 de septiembre del 2020 en adelante, el asociado deberá realizar los pagos del arrendamiento en la cuenta bancaria del SAREB SA.

Al cambiársele el día de pago, del 5 al 1 de cada mes e indicarle que debía aportar la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cosa que hizo, el asociado entendió que el contrato se había renovado con un nuevo arrendador, que además es una sociedad pública que cumple un fin social..."

Y más adelante desarrolla jurídicamente su argumentación, cuando con cita de la doctrina de los actos propios, alega:

"7.1 RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR RECONOCIMIENTO EXPRESO DE SAREB SA

En el caso de autos, el vencimiento se producía el 15 de junio del 2020 dada la renovación producida el 15 de junio el 2017, y el asociado no recibió ninguna comunicación de finalización de contrato, manteniéndose en el cumplimiento de todas sus obligaciones. De hecho, la primera comunicación que realiza SAREB SA y su gestora HAYA REAL ESTATE SAU es la confirmación de la renovación del contrato con todas sus cláusulas, a excepción de la posición de arrendador que es sustituido por la demandada y de la fecha de pago de recibos que se deberá realizar el día 01 de cada mes.

Es decir, existe renovación del contrato por reconocimiento expreso del propietario DOCUMENTO Nº 3 realizado el 04 de septiembre del 2020, y se confirmó el 06 de mayo del 2021 cuando ratifica que sigue vigente y que antes de su finalización futura, el asociado podrá ejercer su derecho de tanteo DOCUMENTO Nº 5"

"El asociado ante la primera comunicación de la SAREB confió de buena fe que su contrato de arrendamiento se había renovado con las mismas clausulas y estipulaciones que las que tenía su contrato original, porque así expresamente se lo dijo la demandada, y en virtud de ello no ejerció su derecho de retracto. Como dice el Tribunal Supremo, se debe proteger la confianza del asociado, sobre todo cuando la oferta parte de una entidad cuyo fin es eminentemente social:

«La doctrina jurisprudencial sobre los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia ( sentencias 1/2009, de 28 de enero y 301/2016, de 5 de mayo ). Para que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias núm. 552/2008, de 17 de junio , 119/2013, de 12 de marzo , 649/2014, de 13 de enero de 2015 , y 301/2016, de 5 de mayo )».

Y este principio, de no ir en contra de los propios actos, es tan antiguo que el propio Tribunal Supremo lo atribuye al derecho romano ( STS 8 de noviembre de 1895 ) :

"Es un principio de derecho, aplicado ya por las leyes romanas citadas en el recurso, y en la ley sexta del título octavo de la partida VI" (vid. también, como jurisprudencia antigua, las SSTS de 26 mayo 1864 , 29 marzo y 27 diciembre 1873 , 3 julio 1876 , 30 enero 1885 , 1 diciembre 1886 , 4 mayo , 2 julio , 26 septiembre , 15 y 30 octubre , 23 noviembre y 18 diciembre 1888 ; 17 abril , 19 junio y noviembre 1889; 18 marzo , 10 mayo y 4 junio 1890 ; 17 enero , 13 noviembre y 26 diciembre 1891 ; 13 julio 1892 , 6 abril y 13 julio 1893 , 25 noviembre y 27 diciembre 1894 , 27 diciembre 1897 , 9 diciembre 1898 , 12 octubre 1899 , 22 noviembre 1902 , 24 enero y 9 noviembre 1907 , 31 diciembre 1908 , 7 y 14 diciembre 1910 , 11 febrero y 24 marzo 1911 , 7 octubre 1915 , 2 marzo 1916 , 2 i octubre y 5 noviembre 1919 , 17 Junio 1920 , 14 abril 1921 , 21 enero 1922 , 2 y 29 diciembre 1928 , 7 junio y 30 diciembre 1929 19 junio 1933 , 12 diciembre 1934 , 6 enero 1936 , 17 mayo 1941 , 27 febrero 1942 , 3 noviembre 1943 y 16 junio 1944 ).

Y es el Tribunal Constitucional quien otorga las claves de esta doctrina al afirmar que:

"la llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propium surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos" ( STC 73/1988, de 21 de abril ).

Y es que la doctrina de los actos propios significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad, generalmente de carácter tácito, al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio ( STS 10/07/1997 ), en tanto "... la fuerza vinculante del acto propio (nemine lict adversus sua facta venire), estriba en ser esta expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir algún derecho, generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto..." ( STS 30/05/1995 ).

En el caso de autos, hasta la última comunicación recibida en junio del 2021 por quien dice ser el agente inmobiliario del gestor HAYA REAL ESTATE SAU, confirma que el contrato de arrendamiento sigue vigente, tal y como se comprueba en el DOCUMENTO Nº 6 COMUNICACIÓN INMOBILIARIA SOLOZABAL VIGENCIA ARRENDAMIENTO Y VENTA LIBRE DEL APARTAMENTO.

No puede venirse contra los propios actos, negando todo efecto jurídico a la conducta contraria posterior, y ello en base a la confianza que un acto o conducta de una persona debe producir en otra. Como dice la doctrina científica moderna, esta doctrina de los actos propios no ejerce su influencia en el área del negocio jurídico, sino que tiene sustantividad propia, asentada en el principio de la buena fe ( STS 81/2005, de 16 de febrero )."

3.-Todo el recurso de apelación pivota sobre la invocación y la aplicación que entiende procedente al caso del art. 13 LAU, así como de las consecuencias que extrae de aplicar ese precepto sobre los hechos que entiende acaecidos.

En la apelación se dice que lo sucedido fue que la compraventa de 26 de agosto de 2020 supuso la extinción "ipso iure" del contrato, sin posibilidad de tácita reconducción. Y que por eso, cuando posteriormente se comunicó a don Alfredo esa venta en fecha 4 de septiembre de 2020 (documento 3) se estaba aceptando la existencia de un nuevo contrato, que se consolidó al haber procedido don Alfredo a pagar la renta, y el SAREB a aceptarla.

Pero como hemos visto, no fue eso lo que se sostuvo en la demanda.

No es ya pues solo que el recurso se fundamente en un precepto no invocado en la demanda (lo cual podría en abstracto ser admisible), sino que modifica con ello la causa de pedir, pues la pretensión articulada en la demanda, de que se entendiera vigente el contrato de arrendamiento, no se basó en ese precepto ni tampoco en los datos fácticos sobre los que proyecta la aplicación de dicho precepto. Así, en la demanda no menciona ni que el inmueble arrendado fuera objeto de una ejecución hipotecaria ( se habló de venta, no de ejecución hipotecaria), ni que esa ejecución hipotecaria hubiera conllevado la extinción ipso iuredel contrato de arrendamiento sin posibilidad de tácita reconducción , ni tampoco en que en esas circunstancias de ausencia de contrato, la notificación de la compraventa a don Alfredo realizada en fecha 4 de septiembre de 2020 determinó, desde el momento en que este pagó la renta y el Sareb la aceptó, en nacimiento de un contrato nuevo.

4.-En suma, lo que no fue alegado en la demanda o contestación a la demanda, no altere la causa de pedir y sea efectivamente complemento de lo sostenido en la demanda), y por lo tanto no fue objeto del oportuno debate contradictorio en la instancia, no es posible introducirlo tampoco por la vía del recurso de apelación, pues el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil proscribe tal posibilidad. Hay que recordar que las pretensiones impugnatorias no deben apartarse de los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas en la anterior instancia, a riesgo de introducir una modificación del objeto del procedimiento radicalmente proscrita en nuestro Ordenamiento Jurídico conforme al principio general del Derecho "pendente apellatione, nihil innovetur",con grave afectación de los principios de audiencia y contradicción al propiciar la indefensión de la parte contraria a la que se ha privado de su derecho a contraalegar y proponer prueba sobre cuestiones que no fueron oportunamente aducidas en la fase de alegaciones de la anterior instancia, en que quedaron definitivamente delimitados los términos del litigio ( ss. TS 14-10-1991 y 21-4-1992 y STC 28-9-1992).

5.-Cie rto que se ha venido declarando por la Jurisprudencia que puede admitirse que la pretensión procesal, conservando su existencia, experimente un cierto desarrollo durante el transcurso del proceso, producto de lo que metafóricamente se ha llamado biología de la pretensión procesal ( SS. TS. 17/2010 de 9 de febrero, 420/2010 de 5 de julio y 803/2011, de 9 de marzo). De igual forma, el artículo 426.2 LEC permite aclarar las alegaciones que se hubiesen formulado y rectificar extremos secundarios de sus pretensiones, sin alterar éstas ni sus fundamentos. Pero una cosa es completar y otra modificar la demanda. En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2016 al declarar que: " Como recordábamos en la sentencia del Pleno de la Sala núm. 23/2016, de 3 de febrero , conforme al art. 412 LEC , una vez se haya establecido lo que sea objeto del procedimiento en la demanda y la contestación, las partes no podrán alterarlo posteriormente. Prohibición de la mutación de la pretensión ( mutatio libelli) que tiene como fundamento histórico la proscripción de la indefensión ( sentencias de esta Sala de 26 de diciembre de 1997 y 12 de marzo de 2008 ). El demandado sólo puede defenderse, al contestar a la demanda, de las alegaciones que aquella contiene, que no pueden modificarse a lo largo del proceso, salvo que existan hechos nuevos o de nueva noticia ( art. 286 de la propia LEC ), las precisiones en la audiencia previa del artículo 426 en relación, precisamente, con el artículo 412.2, y la reconvención (artículo 406). Sólo conociendo los términos de la pretensión, que pueden precisarse en la forma citada, pero no modificarse, podrán ser discutidos por el demandado, articulando medios de prueba dirigidos a tal fin. Esta prohibición de cambio de demanda es uno de los efectos de la litispendencia en sentido amplio, como estado procesal; y la apreciación de que se vulnera este principio de la mutatio libelli supone que no puede tacharse de incongruente la sentencia que no resuelve sobre los hechos o pretensiones nuevos indebidamente introducidos en el proceso en momento extemporáneo ( sentencias del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2002 , 22 de mayo de 2003 , 3 de febrero de 2004 , 21 de octubre de 2005 , 23 de octubre de 2006 , 146/2011, de 9 de marzo , y 44/2014, de 18 de febrero ; y del Tribunal Constitucional 182/2000 y 187/2000 , ambas de 10 de julio; 93/2002, de 23 de abril ; y 126/2011 , de 18 de julio )".........

En definitiva: a salvo el supuesto de los hechos nuevos o de nueva noticia, -que no es el caso que nos ocupa-, los momentos procesales ordinarios para efectuar alegaciones son la demanda, la contestación, la reconvención, la contestación a la reconvención y , con las limitaciones expresadas, la audiencia previa ( arts. 412, 426). No así la fase de conclusiones. La fase de conclusiones del juicio en el juicio ordinario, por lo que afecta al aspecto fáctico, se configura en el artículo 433.2 Ley de Enjuiciamiento Civil como una fase en la que las partes pueden exponer sus conclusiones sobre los hechos controvertidos en el proceso, y se completa con el informe de las partes sobre los argumentos jurídicos que apoyen sus respectivas pretensiones que no pueden ser alteradas en este momento, según dispone el artículo 433.3 Ley de Enjuiciamiento Civil , que proscribe esa posibilidad de alteración en ese momento procesal.

Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lleida sección 2 del 15 de septiembre de 2022 (ROJ: SAP L 742/2022 - ECLI:ES:APL:2022:742 ) dice con rotundidad que "Sólo en fase de conclusiones la actora introdujo por primera vez estos extremos. No cabe introducir en esta instancia hechos nuevos que no fueron alegados ni sometidos a prueba en primera instancia."E igualmente, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona sección 17 de 4 de marzo de 2022 ( ROJ: SAP B 2625/2022 - ECLI:ES:APB:2022:2625 ) dice: "Nuestra ley ritual establece unos momentos para efectuar alegaciones, sin que quepa introducir hechos nuevos ni en fase de conclusiones ni en el recurso de apelación, ya que, de otro modo, se causaría indefensión a la parte contraria, que no podría contradecir con pruebas estas nuevas alegaciones. Por lo tanto, este hecho no puede ser tenido en cuenta."

Por eso, el que la parte actora hoy recurrente introdujera en fase de conclusiones sus alegaciones fácticas y jurídicas relacionadas con la aplicación del art. 13 LAU, sobre las que luego hizo orbitar tanto su solicitud de aclaración de sentencia 8 denegad pro el Juzgado de Primera Instancia ) como su recurso de apelación, es irrelevante, pues traes alegaciones fueron introducidas de un modo extemporáneo, después de los momentos procesalmente admisibles para ello.

6.- Lo anterior es ya suficiente para desestimar el recurso.

No obstante, existen razones de fondo que abocan a idéntica solución,que vamos a exponer a renglón seguido.

7.-Debemos comenzar por un análisis del contratosuscrito en su día por don Alfredo y "RIO URBAN, S.A.".

El 15 de junio de 2015 la mercantil "Rio Urban, S.A.", y don Alfredo firmaron un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra (documento 1 demanda) sobre la vivienda sita en edificio " DIRECCION000 (Lardero, La Rioja).

Se estableció una renta mensual de 201,34. €

En cuanto al plazo de duración del contrato se estableció un año, prorrogables hasta un máximo de tres.

Esta duración pactada del contrato se correspondía con lo previsto en el art. 9 de la LAU en su redacción vigente en la fecha de celebración del contrato, que fue la otorgada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

De lo que antecede se sigue que el plazo máximo de duración del contrato, incluidas sus prorrogas, conforme a lo pactado terminaba en fecha 15 de junio de 2017.

Sin embargo, el artículo 10 LAU, en la redacción dada por la Ley 4/13 , vigente a la fecha del contrato, establecía: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

Es cierto que los artículos 9 y 10 de la LAU fueron posteriormente reformados por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, pero también lo es que la Disposición Transitoria Primera de este RDL establece expresamente que los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU de 1994 celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Por consiguiente, hay que estar, como decimos, a los artículos 9 y 10 la LAU de 1994, en su redacción otorgada por la Ley 4/2013.

Por tanto, en el régimen jurídico aplicable a este contrato, la prórroga obligatoria para el arrendador suponía una duración máxima del contrato de tres años y, en principio, podía prorrogarse un año más cuando ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo con la antelación prevista.

A partir de esa fecha (15 de junio de 2018) caso de seguir el arrendatario en posesión del inmueble con anuencia del arrendador por más de 15 días, el contrato entraba en tácita reconducción y sujeto exclusivamente al Código Civil por los plazos previstos en el art. 1581 del Código Civil ( art. 1566 del Código Civil por y 1581 del Código Civil) .

En nuestro caso, la renta pactada en el contrato litigioso fue un alquiler mensual.

Así resulta de la cláusula TERCERA (documento 1 de la demanda):

(...)

...

En Consecuencia, en caso de tácita reconducción, habiéndose pactado un alquiler mensual, en caso de que el contrato entrase en tácita reconducción, conforme a los artículos 1566 y 1581 del Código Civil, lo sería por plazos mensuales.

8.-Está probado que en fecha 27 de mayo de 2016, es decir, cuando el contrato de arrendamiento se hallaba prorrogado de acuerdo con los términos pactados (y de acuerdo con el art. 9 LAU) , el Juzgado de lo Mercantil número 1 dictó Auto de declaración de concurso voluntario de la arrendadora Río Urban, Sociedad Anónima.

Así resulta del documento 3 de la contestación a la demanda consistente en publicación en el BOE de la declaración del concurso.

Sin embargo, esto no afectó al contrato de arrendamiento, pues conforme al art. 61.2 de la Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio, en su redacción vigente a la fecha de declaración del concurso, la declaración del concurso del arrendador no afectaba a la vigencia del contrato de arrendamiento, que continuó vigente.

9.-Aunque ya no es objeto de recurso la cuestión relacionada con la opción de compra, diremos lo siguiente: si bien el contrato de arrendamiento contemplaba una opción de compra en favor del arrendatario, don Alfredo nunca ejercitó la opción de compra. No hay prueba alguna de que don Alfredo comunicase alguna vez al arrendador el ejercicio de su opción de compra, ni antes de terminar la duración del contrato de un año (15 de junio de 2015), ni antes de terminar las sucesivas prórrogas. Llegada la duración máxima del contrato ( 15 de junio de 2018) , don Alfredo no había comunicado a la parte arrendadora el ejercicio de la opción de compra. Aunque el arrendatario manifestó en su demanda que intentó el ejercicio de la opción de compra, no existe ninguna prueba de ello.

10.-Pese a que el arrendatario no ejercitó la opción de compra, no es discutido que el contrato, celebrado en fecha 15 de junio de 2014 e inicialmente pactado por un año, se fue prorrogando por plazos anuales conforme a lo prevenido en el propio contrato, y en el art. 9 LAU, hasta un máximo de tres, esto es, hasta 15 de junio de 2017. Es más; por aplicación del art. 10 LAU en la redacción aplicable al contrato (Ley 1/13), se prorrogó un año más, hasta 15 de junio de 2018, fecha en que el contrato locaticio quedó extinguido definitivamente conforme lo previsto en el propio contrato y en al LAU en su redacción aplicable (conforme a la Ley 1/13)

Sin embargo, a la fecha de terminación de la última prórroga, 15 de junio de 2018, el arrendatario siguió en posesión del inmueble arrendado.

Por lo tanto, conforme lo que hemos explicado, desde esa fecha se produjo la táctica reconducción por plazos mensuales( artículos 1566 y 1581 Código Civil) .

Esto no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial".

La tácita reconducción lo que genera es un contrato nuevo sujeto exclusivamente al Código Civil .

A este respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo 184/2021 de 31 de marzo dictada en su recurso de casación nº 1253/2020 ( ROJ: STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152 )dice sobre la tácita reconducción:

"7.- La tácita reconducción del art. 1566 CC : su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial. Dispone el art. 1566 CC que: "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento". A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe: "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. "En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes".Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que: "se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior.Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento. Así lo afirmamos en también en la sentencia 764/2013, de 5 de diciembre : "La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. [...]. "Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581)".

En ese mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid Sección 13ª del 13 de julio de 2023 (ROJ: SAP M 12879/2023 - ECLI:ES:APM:2023:12879 ) razona: "...en la sentencia esta Sección de 8 de julio de 2020 ( ECLI:ES:APM:2020:8031 ) se señalaba que tras la segunda renovación anual es claro que el contrato ya no se hallaba en el periodo de prórroga obligatoria conforme a lo establecido en el artículo 10 de la LAU , sino que se había producido una tácita reconducción. "Por lo que se refiere a la regulación y duración de ese contrato, esta misma Audiencia Provincial de Madrid señalaba en sentencia de 5 de marzo de 2008 que, una vez transcurrida la prórroga forzosa para el arrendador, ya no nos hallaríamos ante un contrato prorrogado, que sigue siendo el mismo y al que, por tanto, se le aplica el mismo régimen legal y convencional al que estaba sometido. En el caso de un contrato sujeto a la tácita reconducción se produce la extinción del contrato primitivo, aunque la posesión del inquilino se mantenga sin fisuras y sin solución de continuidad. Surge un contrato nuevo, en el que la duración viene impuesta por un acto de interpretación vinculante de la voluntad presunta de las partes, determinada por la secuencia temporal de la renta del contrato extinguido. En definitiva, tal como indica una constante y reiterada doctrina del T.S. (Sentencias de 21 de septiembre de 1906 , 20 de noviembre de 1909 , 15 de diciembre de 1952 , 2 de julio de 1964 , 11 de octubre de 1966 , 9 de febrero y 6 de noviembre de 1967 , sentencias de 14 de junio de 1984 y 21 de febrero de 1985 , 15 de octubre de 1996 ) "el artículo 1566 del Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido-reconducción, consentimiento tácito-otro, que si de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía en el contrato extinguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción el que señala el artículo 1581..."

11.-De los anexos obrantes dentro de la escritura pública que fue aportada como documento 5 de la contestación a la demanda, resulta probado que el Juzgado de lo mercantilnúmero 1 de Burgos dictó Auto de fecha 28 de mayo de 2.020 en el concurso de "RIO URBAN, S.A." dictó Auto acordando la dación en pago, dación para pago o compraventa con los titulares de créditos con privilegio especial, en relación a los inmuebles propiedad del concursado "RIO URBAN, S.A."

Así, en los razonamientos del Auto, en cuanto a los inmuebles sujetos a privilegio especial (hipoteca) se dice:

Y en la parte dispositiva se acuerda:

Por consiguiente, el Auto de 29 de mayo de 2020 no ordenó la dación en pago de los inmuebles, sino que estableció como alternativas (i) la dación en pago, (ii) la dación para pago , o (iii) la compraventa

Y precisamente acogiéndose a una de las alternativas contempladas en dicho Auto (que establecía como alternativa la posible compraventa del inmueble) se suscribió una escritura pública de compraventa de fecha 26 de agosto de 2020 (véase documento 5 de la contestación a la demanda) que no es una escritura pública de dación en pago ni de dación para pago, sino como se ve en la misma, una escritura pública de compraventa.

En virtud de la misma, "RIO URBAN, S.A." vendió a SAREB , un total de 116 fincas registrales, entre ellas las integradas en el edificio " DIRECCION000" de Lardero, que ascendían a un total de 43 viviendas, 46 plazas de garaje y 16 trasteros . Entre estos inmuebles se hallaba la vivienda arrendada en su día a don Alfredo: vivienda sita en DIRECCION000", Lardero, La Rioja)

Se indicaba además expresamente que "las Partes han convenido que el Precio sea pagado en el día de hoy por la Compradora a la Vendedora, mediante su retención por la Compradora para la amortización parcial del Préstamo Hipotecario. La Vendedora otorga automáticamente a favor de la Compradora la más formal carta de pago por el total Precio de compraventa..."

En consecuencia, de lo que antecede resulta:

a) Qu e por decisión del juez del concurso de "RIO URBAN, S.A.", se vendieron a favor del SAREB, globalmente, las viviendas, trasteros y garajes de las que "RIO URBAN, S.A." era dueño en el edificio " DIRECCION000", Lardero, La Rioja, entre ellas la vivienda arrendada en su día al demandante (vivienda sita en DIRECCION000 (Lardero, La Rioja)

b) Qu e dicha transmisión, efectuada en sede de un concurso de acreedores, se pagó con cargo al crédito hipotecario que gravaba esas fincas.

c) Qu e la transmisión de la propiedad de los inmuebles alquilados en favor del SAREB, no se produjo como consecuencia de ninguna ejecución hipotecaria ni de ninguna ejecución forzosa, sino en virtud de una escritura pública de compraventa pro la que el SAREB adquirió la totalidad de activos inmobiliarios de de la concursa en el edificio del que formaba parte la vivienda, trastero y garaje arrendados, los cuales formaban parte de esos activos objeto de compraventa .

De otro lado, observamos que la transmisión del inmueble arrendado al SAREB se produjo en 2020, es decir, cuando ya el contrato de arrendamiento se había extinguido (15 de junio de 2017) y estaba en tácita reconducción por plazos mensuales, y ya se habrá extinguido la posibilidad de ejercicio de opción de compra prevenida en el contrato.

12.-En la propia demanda se indica que tras la venta, el arrendatario recibió comunicación de la compraventa en fecha 4 de septiembre de 2020.

En concreto, la demanda deja reflejo del contenido de esa comunicación:

Como vemos, la comunicación no se refiere a ninguna ejecución hipotecaria (la cual, por más que el recurso se refiera a ella, no existió), sino a una escritura pública de compraventa de fecha 26 de agosto de 2020, merced a la cual el SAREB adquirió la propiedad del inmueble arrendado.

De su contenido resulta que la finalidad de esa notificación era hacer saber al arrendatario de la existencia de esa compraventa y de que el SAREB era dueño del inmueble, el cual, en consecuencia, pasaba a subrogarse , en calidad de arrendador, en el contrato de alquiler en el que figuraba don Alfredo como arrendatario.

Pero como hemos dicho, en el momento en que tuvo lugar esa escritura pública de compraventa de 26 de agosto de 2020, el contrato de arrendamiento estaba ya en tácita reconducción y sometido al Código Civil. La subrogación en la posición de arrendador (novación subjetiva) del SAREB no se produjo, en consecuencia, en el contrato de arrendamiento suscrito en su día en el año 2014 entre don Alfredo y "RIO URBAN, S.A.", pues dicho contrato ya estaba extinguido desde 15 de junio de 2018 y sometido a tácita reconducción por plazos mensuales desde esa fecha. En lo que se subrogó SAREB en su calidad de nuevo dueño del inmueble, fue en dicho contrato tácitamente reconducido, y en las condiciones de esa tácita reconducción: por plazos mensuales y no sujeto a la LAU, sino al Código Civil.

13.-En esta situación, en la que el contrato se encontraba en tácita reconducción por plazos mensuales, en fecha 5 de febrero de 2021, el SAREB remitió a don Alfredo por medio de una empresa (HAYA REAL ESTATE) una comunicación aportada como documento 4 de la demanda, en la cual le indicaba que daba por finalizado el contrato a fecha 14 de abril de 2021, fecha en la que debería dejar libre el inmueble.

Como vemos, en esa comulación el SAREB invocó de manera expresa los preceptos reguladores de la tácita reconducción a la que se hallaba sujeta el contrato, manifestando de esa manera su decisión de no continuarlo.

14.-Abordemos ahora la invocación del art. 13 LAU que lleva a cabo el apelante.

El art. 13. 1.de la LAU que invoca el recurrente, en su redacción tras la ley 1/13, señalaba:

"Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9."

Consideramos que este precepto no resulta de aplicación al caso por los motivos siguientes:

Co mo vemos, se trata de un precepto aplicable a los contratos sujetos a la LAU. Sin embargo, en nuestro caso cuando se produjo la compraventa el contrato litigioso estaba en tácita reconducción, sujeto al Código Civil.

Pe ro es que sobre todo, del tenor del precepto resulta que para su aplicación sería preciso que el derecho del arrendador quedara resuelto por alguna de las causas siguientes: (i) El ejercicio de un retracto convencional; (ii) la apertura de una sustitución fideicomisaria; (iii) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial; (iv) el ejercicio de una opción de compra.

Pues bien, ninguno de esos supuestos concurre en nuestro caso.

En particular, el derecho del arrendador no quedó resuelto en virtud de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial.

La adquisición del inmueble obtenida por el SAREB derivó de un contrato de compraventa, no una ejecución judicial forzosa, ni hipotecaria, ni ordinaria.

Así resulta con evidente claridad del documento 5 de la contestación a la demanda, cuyo carácter de escritura pública de compraventa no deja lugar a dudas.

(...)

(...)

Por consiguiente, falta el primero de esos requisitos.

Cierto es que, si se hubiera tratado de una dación el pago y no de una compraventa, como sostenía la parte demandada y ha considerado la juez "a quo", el efecto habría sido el mismo, en el sentido de que tampoco concurriría el primero de los presupuestos prevenidos en el art. 13 LAU. No obstante, debemos añadir que la adquisición por el SAREB no derivó de una dación en pago, pues como decimos, la escritura pública de compraventa de 26 de agosto de 2020 no deja lugar a dudas de que ese y no otro fue el negocio celebrado, y de hecho, como hemos expuesto con anterioridad, el Auto del juez del concurso no impuso que se tuviera que realizar una dación en pago, sino que ofrecía varias alternativas (la dación en pago, la dación para pago, o la compraventa). Y esta última es la opción que finalmente cristalizó, como evidencia de manera patente la escritura pública de compraventa de 26 de agosto de 2020 aportada por la parte demandada.

15.-Finalmente, el hecho de que tras la comunicación realizada por el SAREB en fecha 4 de septiembre de 2020 de la adquisición el inmueble, el arrendatario estuviera pagándole la renta, no implica la prestación del consentimiento para la celebración de una nueva relación locaticia entre ambas. El pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ),referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este mismo sentido, el hecho de que el artículo 1561 del Código Civil imponga al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, implica que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil .

Por lo expuesto, y en conclusión, consideramos que la aceptación de pagos de rentas posteriores a la comunicación de la compraventa por la parte del SAREB no entrañó que entre ambas partes se celebrase un nuevo contrato. Cuando el SAREB adquirió la propiedad del inmueble en 2020, el contrato en su día suscrito entre don Alfredo y "RIO URBAN, S.A." estaba ya en tácita reconducción, y fue en esa situación en la que se produjo una novación exclusivamente subjetiva, en la persona del arrendador (el SAREB sustituyó a "RIO URBAN, S.A." como arrendador). Pero eso no implicó una renovación del contrato, ni el nacimiento de una nueva relación contractual entre ambos. El contrato era el mismo seguía en tácita reconducción por plazos mensuales, hasta que finalmente, el SAREB decidió legítimamente ponerle fin en fecha 5 de febrero de 2021 mediante la comunicación que obra como documento 4 de la demanda.

Todo lo que antecede conduce a la desestimación del recurso de apelación.

TERCERO- Costas de segunda instancia.-

1.-Las costas procesales de segunda instancia se imponen a la parte apelante ACTUA al haberse desestimado totalmente el recurso ( arts. 398 y 394 del Código Civil) ..

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.-

1.-La representación procesal de Asociación de Consumidores por la Transparencia y su Utilización Adecuada (ACTUA), en nombre de su asociado don Alfredo interpuso demanda de Juicio Ordinarioen la cual reclamaba que se declarase alternativamente:

"O la vigencia del contrato de arrendamiento de la vivienda sita DIRECCION000 en favor del asociado por renovación acaecida el 04-09-2020 de conformidad con lo ACTOS PROPIOS manifestados por la demandada y su gestora.

O el derecho del asociado a permanecer en la vivienda hasta que pueda ejercer su derecho de tanteo, una vez que se produzca una oferta en firme por parte de tercero, que deberá ser comunicada de forma fehaciente por la demandada concediéndole el plazo de 30 días para que la pueda adquirirla con esas mismas condiciones."

Se basaba, en resumen, en las siguientes alegaciones:

El 15 de junio de 2015 la mercantil "Rio Urban, S.A.", y el asociado consumidor D. Alfredo firmaron un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra DOCUMENTO Nº1 ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA.

D. Alfredo estableció allí su residencia habitual. En el contrato se estableció el derecho a opción de compra, siendo las únicas condiciones para el ejercicio de este el cumplimiento de los pagos y que este debiera ejercerse de forma conjunta sobre todos los elementos objeto de arrendamiento.

A pesar de que el contrato establece un derecho expreso a la compra, D. Alfredo a finales de 2016 intentó en varias ocasiones ponerse en contacto con el arrendador para ejercitarlo, enviando varias cartas a la dirección del contrato, DIRECCION001 Logroño, que nunca fueron contestadas.

El meritado contrato establecía, además de la opción de compra, una serie de Obligaciones y renuncia de derechos de tanteo y retracto para la arrendadora en caso de enajenación de los inmuebles, entre las cuales se encontraban:

1. la arrendadora se reservaba el derecho de transmitir los elementos objeto del contrato a favor de una Sociedad del Grupo, renunciando el arrendatario, solo en este caso, al ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

2. la arrendadora se obligaba a comunicar al arrendatario la transmisión del inmueble a favor de un tercero, quien se subrogaría en todos los derechos y obligaciones de la parte arrendadora, pudiendo ejercerse en ese caso el derecho de tanteo y retracto.

Alegaba que "dicha estipulación contractual da derecho al asociado a mantenerse en el arrendamiento con las mismas estipulaciones inicialmente pactadas en caso de transmisión a favor de terceros, aunque no se haya ejercido ni la opción de compra, ni el derecho de tanteo o retracto por cualquier circunstancia".

Continuaba alegando que una vez transcurrido el plazo inicial de 3 años que cumplía el 15 de junio del 2017, y ante el incumplimiento de la opción de compra a la que tenía derecho, el asociado entendió que se había producido la renovación de su contrato hasta el momento en que se pudiera ejercer su derecho de adquisición preferente, tal y como se lo permitía la LAU. Y durante el transcurso de ese tiempo, el asociado cumplió fielmente con sus obligaciones y mantenimiento del inmueble.

Indica que la única comunicación que recibió el asociado, fue la de la empresa HAYA REAL ESTATE SA completamente ajena a su contrato de arrendamiento, en la que se le informaba, sin permitirle ejercer ningún tipo de derecho, que se había realizado la venta del inmueble, sin especificar importes o condiciones, y que desde ese momento en adelante el demandado SAREB SA pasaría a ocupar el lugar de arrendador, declarando expresamente que el contrato inicial se renovaba con el cambio de arrendador, manteniendo todas sus cláusulas, incluida su duración. Fue en ese momento cuando el asociado comprobó que se había producido efectivamente una compraventa a favor de SAREB SA. en fecha 26-08-2020 sin que se le hubiese indicado ningún importe ni condiciones de pago, limitándose a informar que, a partir del 01 de septiembre del 2020 en adelante, el asociado deberá realizar los pagos del arrendamiento en la cuenta bancaria del SAREB SA.

El asociado no volvió a recibir ninguna comunicación hasta que el 05-02-2021 nuevamente HAYA REAL ESTATE SAU le indica que el contrato al que se le había impedido ejercer el retracto, quedaba extinguido dentro de los dos meses siguientes a la comunicación.

Un mes después, el 16-06-2021, la siguiente comunicación que recibe el asociado es de INMOBILIARIA SOLOZABAL que se identifica como intermediaria de HAYA REAL ESTATE SAU sin acreditarlo, y le invita a abandonar inmediatamente su vivienda.

Alega además que no se le ha permitido ejercer el retracto arrendaticio por falta de comunicación de las condiciones de venta, pero ahora tampoco se le permite ejercer el derecho de tanteo que tiene expresamente reconocido en su contrato, ofreciéndole un precio de venta muy superior al de mercado (113.310€, cuando el valor de mercado según la demanda es de 89.073,84 Euros).

Concluye la parte actora señalando:

1º.- Existe una renovación contractual expresa del contrato de arrendamiento por reconocimiento de 04-19-2020 del nuevo propietario SAREB documento nº 3

2º.- Existe un reconocimiento del derecho de tanteo por parte de sareb de conformidad con el fin social que la inspira documento nº 5

3º.- Se debe mantener vigente el arrendamiento hasta que se pueda ejercer el derecho de tanteo, de conformidad con los actos propios de la SAREB documento nº 5 y con el ejercicio del derecho legal y contractual establecido expresamente en el contrato documento nº 1 que se mantiene vigente a fecha de interposición de demanda, por expreso reconocimiento de la demandada.

2.- Por lo que ahora interesa, la sentencia de primer grado desestimó la demandacon base en los razonamientos siguientes:

"...hemos de precisar que el contrato de arrendamiento fue suscrito, el día 15 de junio de 2014, a pesar de que en el inicio de la demanda se señala que fue un año más tarde. La duración del contrato era de un año, señalándose en el documento que se podía prorrogar por períodos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración máxima de tres años.

Teniendo en cuenta tales datos, una vez alcanzada la fecha del 15 de junio de 2017, la parte arrendadora podía dar por finalizado sin más el contrato en cualquier momento. Y así sucedió, SAREB, actual propietaria de la vivienda, comunicó el 5 de febrero de 2021 que daba por concluido el contrato con fecha 14 del 4 de 2021. No consta que el demandante realizase ninguna comunicación en los tres primeros años de vigencia del contrato, en la que pusiera de manifiesto su voluntad de ejercitar la opción de compra. De hecho no se acredita en ningún caso que el demandante se pusiera en contacto con la arrendadora anterior o con cualquiera de las que le sucedió, para comunicarle cuestión alguna en relación con la intención de adquirir la vivienda o prorrogar o modificar cualquier aspecto del contrato.

En la demanda se hace referencia al hecho de que a finales de 2016 intentó ponerse de acuerdo con el arrendador, pero no lo justifica.

En suma, el contrato ya se encontraba en tácita reconducción.

Sentado lo anterior, y ateniéndonos al contenido del contrato suscrito, el derecho de opción de compra habría caducado ya, pues, tal y como se establece en la cláusula DÉCIMA, en relación con el derecho que se reconoce al arrendatario, el plazo para ejercitar el derecho de opción de compra será el de vigencia del arrendamiento o sus prórrogas sucesivas, de conformidad con lo establecido en la cláusula 2ª del presente contrato, período en el que la parte arrendataria habrá de comunicar de forma fehaciente al arrendador su intención de ejercitar el derecho de opción de compra en el sentido de adquirir, de forma conjunta, la vivienda, la plaza de garaje y el trastero arrendados, transcurrido ese período, el derecho de opción de compra quedará extinguido.

Pues bien, el demandante no ejercitó el derecho de opción de compra mientras el contrato estaba vigente, ni tan siquiera trató de hacer uso de esa prerrogativa una vez concluido el plazo máximo de vigencia, es decir a partir de 2017, sino que, una vez recibida la comunicación de SAREB por la que le señalaba que el contrato había quedado resuelto por transcurso del plazo, y que había de abandonar la vivienda; remitió una comunicación que aparece fechada el 27 de septiembre de 2021, en la que solicita que le comuniquen el precio, los pactos, condiciones y circunstancias de dicha transmisión, para, en su caso, adquirir la propiedad de la vivienda de la que soy arrendatario por el mismo precio y condiciones.

No podía ejercitar el derecho de opción de compra, pues el contrato ya había quedado extinguido con anterioridad.

Luego, no cabe declarar vigente el contrato de arrendamiento, por haber finalizado la vigencia del mismo... "

(...)"...En relación con la petición alternativa de que se declare el derecho a permanecer en la vivienda hasta que pueda ejercer el derecho de retracto, con base en lo anteriormente expuesto, una vez extinguida la vigencia del título que le faculta a utilizar y ocupar la vivienda, no cabe, por la mera voluntad unilateral del demandante, declarar el derecho a permanecer en un inmueble que no le pertenece, y mucho menos de una forma tan indeterminada como "hasta que pueda ejercer un derecho". El ejercicio de este derecho, más allá de lo que a continuación se señalará, es algo que proviene de la voluntad de una persona, y es obvio que la duración de un contrato no puede quedar en manos de la única voluntad del demandante."

(...)"...Se solicita que se declare el derecho a retraer la vivienda, y en este punto hemos de señalar que no cabe ejercitar una acción meramente declarativa del derecho a ejercitar un retracto arrendaticio, sino que la parte actora, si consideraba que está en disposición de ello, debió ejercitar el derecho directamente.

Por otra parte, habida cuenta de que el art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho de adquisición preferente para el arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada , lo cierto es que en este caso la demandada no ha adquirido la finca en virtud de compraventa, sino en virtud de una dación en pago. Y por otra parte, el demandante, conocedor de que se había producido una transmisión patrimonial de la vivienda en la que residía, cuando se le comunica la resolución contractual por expiración de plazo, no mostró voluntad alguna de ejercitar el pretendido derecho de adquisición preferente sino hasta el 27 de septiembre de 2021, cuando la comunicación de la adquisición por parte de SAREB se realizó el día 5 de febrero de 2021.

En definitiva, no cabe declarar el derecho a retraer que tampoco se ha ejercitado en forma.

Por ello, y en virtud de lo anteriormente resuelto, procede desestimar la demanda en su integridad."

3.-Por la representación procesal de la demandante se solicitó aclaración y complemento de sentenciaen el sentido siguiente:

"...se solicita ACLARACION en cuanto a que si el contrato se encontraba extinguido ope legis de conformidad con el mencionado art. 13.1 LAU Ley 1/2013, de 4 de junio y la jurisprudencia invocada en conclusiones recogida en SENTENCIA 109/2021 TS DE FECHA 01/03/2021 , SENTENCIA STS 753/2021 como recoge la sentencia, entra en contradicción con lo también declarado en sentencia en cuanto a su vigencia mensual por tácita reconducción, que figura en la PÁG. 5 Fundamento Derecho 2ª:

En suma, el contrato ya se encontraba en tácita reconducción

Por ello se pide aclaración de la contradicción respecto a que, o bien el contrato se encontraba extinguido o bien en tácita reconducción, y en caso de declararse extinguido, se pronuncie en cuanto a la existencia del contrato verbal acaecido en fecha 04-09-2020 evidenciado del pago y recepción de la renta de 280€ desde esa fecha hasta la actualidad.

Y en caso de que se aclare en cuanto a la vigencia del contrato del 2014 mantenido en tácita reconducción, solicito complemento de sentencia en cuanto a la aplicación del referido art. 13.1 LAU Ley 1/2013, de 4 de junio que declara extinguidos los arrendamientos cuando se ha producido enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria, como es el caso de autos."

Por auto de 3 de septiembre de 2024 se desestimó la solicitudde aclaración de sentencia.

4.-La representación procesal de la demandante ha interpuesto recurso de apelación.

En resumen, se basa en lo siguiente:

Que la sentencia recurrida desestima la demanda sin tener en cuenta lo establecido en el art. 13.1 LAU Ley 1/2013, de 4 de junio, y no ha tenido en cuenta ni la vigencia del referido artículo, ni que la titularidad de SAREB proviene de una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria tal y como figura en las alegaciones de ambas partes, y como ha quedado documentalmente acreditado por aportación de la propia SAREB con el documento nº 3 y 5 de la contestación a la demanda. Alega que el contrato quedó extinguido ipso iureen el momento en el que se realizó la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria el 26-08-2020. Dado que la tácita reconducción presupone la continuidad del disfrute del inmueble bajo un contrato previamente vigente, si el contrato se ha extinguido automáticamente por disposición de la ley, ya no existe un "contrato vigente" sobre el cual operar la reconducción. Por ello entiende que desde esa ejecución forzosa derivada de la ejecución hipotecaria, producida en agosto de 2020 se produjo la extinción total del contrato. Vienen a sostener la apelante que fue en esa situación, cuando en fecha 4 09-2020 el nuevo propietario, SAREB, se dirigió al asociado arrendatario ofreciéndole mantenerse como arrendatario, con las mismas condiciones con las que disfrutaba, es decir el uso del apartamento de DIRECCION000 a cambio de una renta de 280€, por un plazo de tres años, tal y como consta en el DOCUMENTO Nº 3 demanda:

Señala el apelante que esta propuesta fue aceptada por el arrendatario que puntualmente ha seguido pagando la renta.

Se trata, por tanto, de un nuevo contrato verbal de arrendamiento, que se evidencia cuando el propietario permite al inquilino la ocupación de un inmueble y el inquilino paga una renta. Y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce la validez de estos contratos no escritos, siempre que se pueda demostrar la existencia del acuerdo sobre la renta y la permanencia en el inmueble. En el caso de autos, el pago de la renta es periódico, puntual y responde a la oferta realizada por el arrendador, y en la testifical practicada se demostró que el asociado actuaba siempre como arrendatario. Por eso entiende que procede declarar la existencia de un contrato de arrendamiento entre la SAREB y don Alfredo por aceptación de la oferta realizada por el nuevo arrendador el 04-09-2021 sobre el arrendamiento del inmueble ocupado con la misma renta que el anterior, realizando los ingresos en cuenta bancaria titularidad de SAREB según figura en el DOCUMENTO Nº 3 de la demanda, y de conformidad con lo solicitado en el Primer Suplico alternativo de la demanda.

5.-La parte apelada ha presentado escrito de oposición al recursosolicitando su desestimación y la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala

1.-Basta una comparación entre el cuerpo del escrito de demanda (hechos y fundamentos de derecho) y los motivos que se esgrimen en el recurso, para advertir que el recurso ha mutado diametralmente la causa de medir respecto de la que sustentaba la demanda.

Si observamos el contenido de la demanda, comprobamos que (I) a lo largo del mismo no se cita ni una sola vez el art. 13 LAU en su redacción posterior a la ley 1/13 ( aplicable al contrato por razones temporales) , (II) no se alega ( y mucho menos se fundaba en ello) que el contrato de arrendamiento estuviera extinguido ipso iureconforme al art. 13 LAU sin posibilidad de tácita reconducción, por haber sido realizado el inmueble en una ejecución hipotecaria, y en fin, (iii) cuando en la demanda se afirmaba que el actor consideró que tras la venta operada en el año 2020 seguía ostentando un derecho arrendaticio, no se basaba en la existencia de un nuevo contrato por haber pagado rentas tras haberse producido la extinción del anterior conforme al art. 13 LAU al haber sido el inmueble objeto de una ejecución hipotecaria ( lo cual no mencionaba en absoluto), sino en la doctrina de los actos propios (que expresamente invocaba en esa demanda), alegando que en 4 de septiembre de 2020 le fue comunicada la compraventa de 26 de agosto de 2020 y que en esa comunicación que recibió el nuevo adquirente SAREB, estaba reconociendo que el contrato se ha renovado, sin más cambio que el de la persona del arrendador

2.-En concreto, en la demanda se afirmaba textualmente lo siguiente:

"La única comunicación que recibió el asociado, fue la de la empresa HAYA REAL ESTATE SA completamente ajena a su contrato de arrendamiento, en la que se le informaba, sin permitirle ejercer ningún tipo de derecho, que se había realizado la venta del inmueble, sin especificar importes o condiciones, y que desde ese momento en adelante el demandado SAREB SA pasaría a ocupar el lugar de arrendador, DECLARANDO EXPRESAMENTE QUE EL CONTRATO INICIAL SE RENOVABA CON EL CAMBIO DE ARRENDADOR, MANTENIENDO TODAS SUS CLAUSULAS, INCLUIDA SU DURACIÓN.

Así en el DOCUMENTO Nº 3 COMUNICACIÓN DE HAYA REAL ESTATE SA VENTA 26-08-2020, se puede comprobar cómo se reconoce que el contrato se ha renovado, al indicarse que solo existe cambio respecto del arrendador, "manteniéndose vigentes las cláusulas restantes" incluida la de la duración mínima del arrendamiento por plazo de 3 años:

Fue en ese momento cuando el asociado comprobó que se había producido efectivamente una compraventa a favor de SAREB SA. en fecha 26-08-2020 sin que se le hubiese indicado ningún importe ni condiciones de pago, limitándose a informar que, a partir del 01 de septiembre del 2020 en adelante, el asociado deberá realizar los pagos del arrendamiento en la cuenta bancaria del SAREB SA.

Al cambiársele el día de pago, del 5 al 1 de cada mes e indicarle que debía aportar la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cosa que hizo, el asociado entendió que el contrato se había renovado con un nuevo arrendador, que además es una sociedad pública que cumple un fin social..."

Y más adelante desarrolla jurídicamente su argumentación, cuando con cita de la doctrina de los actos propios, alega:

"7.1 RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR RECONOCIMIENTO EXPRESO DE SAREB SA

En el caso de autos, el vencimiento se producía el 15 de junio del 2020 dada la renovación producida el 15 de junio el 2017, y el asociado no recibió ninguna comunicación de finalización de contrato, manteniéndose en el cumplimiento de todas sus obligaciones. De hecho, la primera comunicación que realiza SAREB SA y su gestora HAYA REAL ESTATE SAU es la confirmación de la renovación del contrato con todas sus cláusulas, a excepción de la posición de arrendador que es sustituido por la demandada y de la fecha de pago de recibos que se deberá realizar el día 01 de cada mes.

Es decir, existe renovación del contrato por reconocimiento expreso del propietario DOCUMENTO Nº 3 realizado el 04 de septiembre del 2020, y se confirmó el 06 de mayo del 2021 cuando ratifica que sigue vigente y que antes de su finalización futura, el asociado podrá ejercer su derecho de tanteo DOCUMENTO Nº 5"

"El asociado ante la primera comunicación de la SAREB confió de buena fe que su contrato de arrendamiento se había renovado con las mismas clausulas y estipulaciones que las que tenía su contrato original, porque así expresamente se lo dijo la demandada, y en virtud de ello no ejerció su derecho de retracto. Como dice el Tribunal Supremo, se debe proteger la confianza del asociado, sobre todo cuando la oferta parte de una entidad cuyo fin es eminentemente social:

«La doctrina jurisprudencial sobre los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia ( sentencias 1/2009, de 28 de enero y 301/2016, de 5 de mayo ). Para que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias núm. 552/2008, de 17 de junio , 119/2013, de 12 de marzo , 649/2014, de 13 de enero de 2015 , y 301/2016, de 5 de mayo )».

Y este principio, de no ir en contra de los propios actos, es tan antiguo que el propio Tribunal Supremo lo atribuye al derecho romano ( STS 8 de noviembre de 1895 ) :

"Es un principio de derecho, aplicado ya por las leyes romanas citadas en el recurso, y en la ley sexta del título octavo de la partida VI" (vid. también, como jurisprudencia antigua, las SSTS de 26 mayo 1864 , 29 marzo y 27 diciembre 1873 , 3 julio 1876 , 30 enero 1885 , 1 diciembre 1886 , 4 mayo , 2 julio , 26 septiembre , 15 y 30 octubre , 23 noviembre y 18 diciembre 1888 ; 17 abril , 19 junio y noviembre 1889; 18 marzo , 10 mayo y 4 junio 1890 ; 17 enero , 13 noviembre y 26 diciembre 1891 ; 13 julio 1892 , 6 abril y 13 julio 1893 , 25 noviembre y 27 diciembre 1894 , 27 diciembre 1897 , 9 diciembre 1898 , 12 octubre 1899 , 22 noviembre 1902 , 24 enero y 9 noviembre 1907 , 31 diciembre 1908 , 7 y 14 diciembre 1910 , 11 febrero y 24 marzo 1911 , 7 octubre 1915 , 2 marzo 1916 , 2 i octubre y 5 noviembre 1919 , 17 Junio 1920 , 14 abril 1921 , 21 enero 1922 , 2 y 29 diciembre 1928 , 7 junio y 30 diciembre 1929 19 junio 1933 , 12 diciembre 1934 , 6 enero 1936 , 17 mayo 1941 , 27 febrero 1942 , 3 noviembre 1943 y 16 junio 1944 ).

Y es el Tribunal Constitucional quien otorga las claves de esta doctrina al afirmar que:

"la llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propium surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos" ( STC 73/1988, de 21 de abril ).

Y es que la doctrina de los actos propios significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad, generalmente de carácter tácito, al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio ( STS 10/07/1997 ), en tanto "... la fuerza vinculante del acto propio (nemine lict adversus sua facta venire), estriba en ser esta expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir algún derecho, generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto..." ( STS 30/05/1995 ).

En el caso de autos, hasta la última comunicación recibida en junio del 2021 por quien dice ser el agente inmobiliario del gestor HAYA REAL ESTATE SAU, confirma que el contrato de arrendamiento sigue vigente, tal y como se comprueba en el DOCUMENTO Nº 6 COMUNICACIÓN INMOBILIARIA SOLOZABAL VIGENCIA ARRENDAMIENTO Y VENTA LIBRE DEL APARTAMENTO.

No puede venirse contra los propios actos, negando todo efecto jurídico a la conducta contraria posterior, y ello en base a la confianza que un acto o conducta de una persona debe producir en otra. Como dice la doctrina científica moderna, esta doctrina de los actos propios no ejerce su influencia en el área del negocio jurídico, sino que tiene sustantividad propia, asentada en el principio de la buena fe ( STS 81/2005, de 16 de febrero )."

3.-Todo el recurso de apelación pivota sobre la invocación y la aplicación que entiende procedente al caso del art. 13 LAU, así como de las consecuencias que extrae de aplicar ese precepto sobre los hechos que entiende acaecidos.

En la apelación se dice que lo sucedido fue que la compraventa de 26 de agosto de 2020 supuso la extinción "ipso iure" del contrato, sin posibilidad de tácita reconducción. Y que por eso, cuando posteriormente se comunicó a don Alfredo esa venta en fecha 4 de septiembre de 2020 (documento 3) se estaba aceptando la existencia de un nuevo contrato, que se consolidó al haber procedido don Alfredo a pagar la renta, y el SAREB a aceptarla.

Pero como hemos visto, no fue eso lo que se sostuvo en la demanda.

No es ya pues solo que el recurso se fundamente en un precepto no invocado en la demanda (lo cual podría en abstracto ser admisible), sino que modifica con ello la causa de pedir, pues la pretensión articulada en la demanda, de que se entendiera vigente el contrato de arrendamiento, no se basó en ese precepto ni tampoco en los datos fácticos sobre los que proyecta la aplicación de dicho precepto. Así, en la demanda no menciona ni que el inmueble arrendado fuera objeto de una ejecución hipotecaria ( se habló de venta, no de ejecución hipotecaria), ni que esa ejecución hipotecaria hubiera conllevado la extinción ipso iuredel contrato de arrendamiento sin posibilidad de tácita reconducción , ni tampoco en que en esas circunstancias de ausencia de contrato, la notificación de la compraventa a don Alfredo realizada en fecha 4 de septiembre de 2020 determinó, desde el momento en que este pagó la renta y el Sareb la aceptó, en nacimiento de un contrato nuevo.

4.-En suma, lo que no fue alegado en la demanda o contestación a la demanda, no altere la causa de pedir y sea efectivamente complemento de lo sostenido en la demanda), y por lo tanto no fue objeto del oportuno debate contradictorio en la instancia, no es posible introducirlo tampoco por la vía del recurso de apelación, pues el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil proscribe tal posibilidad. Hay que recordar que las pretensiones impugnatorias no deben apartarse de los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas en la anterior instancia, a riesgo de introducir una modificación del objeto del procedimiento radicalmente proscrita en nuestro Ordenamiento Jurídico conforme al principio general del Derecho "pendente apellatione, nihil innovetur",con grave afectación de los principios de audiencia y contradicción al propiciar la indefensión de la parte contraria a la que se ha privado de su derecho a contraalegar y proponer prueba sobre cuestiones que no fueron oportunamente aducidas en la fase de alegaciones de la anterior instancia, en que quedaron definitivamente delimitados los términos del litigio ( ss. TS 14-10-1991 y 21-4-1992 y STC 28-9-1992).

5.-Cie rto que se ha venido declarando por la Jurisprudencia que puede admitirse que la pretensión procesal, conservando su existencia, experimente un cierto desarrollo durante el transcurso del proceso, producto de lo que metafóricamente se ha llamado biología de la pretensión procesal ( SS. TS. 17/2010 de 9 de febrero, 420/2010 de 5 de julio y 803/2011, de 9 de marzo). De igual forma, el artículo 426.2 LEC permite aclarar las alegaciones que se hubiesen formulado y rectificar extremos secundarios de sus pretensiones, sin alterar éstas ni sus fundamentos. Pero una cosa es completar y otra modificar la demanda. En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2016 al declarar que: " Como recordábamos en la sentencia del Pleno de la Sala núm. 23/2016, de 3 de febrero , conforme al art. 412 LEC , una vez se haya establecido lo que sea objeto del procedimiento en la demanda y la contestación, las partes no podrán alterarlo posteriormente. Prohibición de la mutación de la pretensión ( mutatio libelli) que tiene como fundamento histórico la proscripción de la indefensión ( sentencias de esta Sala de 26 de diciembre de 1997 y 12 de marzo de 2008 ). El demandado sólo puede defenderse, al contestar a la demanda, de las alegaciones que aquella contiene, que no pueden modificarse a lo largo del proceso, salvo que existan hechos nuevos o de nueva noticia ( art. 286 de la propia LEC ), las precisiones en la audiencia previa del artículo 426 en relación, precisamente, con el artículo 412.2, y la reconvención (artículo 406). Sólo conociendo los términos de la pretensión, que pueden precisarse en la forma citada, pero no modificarse, podrán ser discutidos por el demandado, articulando medios de prueba dirigidos a tal fin. Esta prohibición de cambio de demanda es uno de los efectos de la litispendencia en sentido amplio, como estado procesal; y la apreciación de que se vulnera este principio de la mutatio libelli supone que no puede tacharse de incongruente la sentencia que no resuelve sobre los hechos o pretensiones nuevos indebidamente introducidos en el proceso en momento extemporáneo ( sentencias del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2002 , 22 de mayo de 2003 , 3 de febrero de 2004 , 21 de octubre de 2005 , 23 de octubre de 2006 , 146/2011, de 9 de marzo , y 44/2014, de 18 de febrero ; y del Tribunal Constitucional 182/2000 y 187/2000 , ambas de 10 de julio; 93/2002, de 23 de abril ; y 126/2011 , de 18 de julio )".........

En definitiva: a salvo el supuesto de los hechos nuevos o de nueva noticia, -que no es el caso que nos ocupa-, los momentos procesales ordinarios para efectuar alegaciones son la demanda, la contestación, la reconvención, la contestación a la reconvención y , con las limitaciones expresadas, la audiencia previa ( arts. 412, 426). No así la fase de conclusiones. La fase de conclusiones del juicio en el juicio ordinario, por lo que afecta al aspecto fáctico, se configura en el artículo 433.2 Ley de Enjuiciamiento Civil como una fase en la que las partes pueden exponer sus conclusiones sobre los hechos controvertidos en el proceso, y se completa con el informe de las partes sobre los argumentos jurídicos que apoyen sus respectivas pretensiones que no pueden ser alteradas en este momento, según dispone el artículo 433.3 Ley de Enjuiciamiento Civil , que proscribe esa posibilidad de alteración en ese momento procesal.

Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lleida sección 2 del 15 de septiembre de 2022 (ROJ: SAP L 742/2022 - ECLI:ES:APL:2022:742 ) dice con rotundidad que "Sólo en fase de conclusiones la actora introdujo por primera vez estos extremos. No cabe introducir en esta instancia hechos nuevos que no fueron alegados ni sometidos a prueba en primera instancia."E igualmente, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona sección 17 de 4 de marzo de 2022 ( ROJ: SAP B 2625/2022 - ECLI:ES:APB:2022:2625 ) dice: "Nuestra ley ritual establece unos momentos para efectuar alegaciones, sin que quepa introducir hechos nuevos ni en fase de conclusiones ni en el recurso de apelación, ya que, de otro modo, se causaría indefensión a la parte contraria, que no podría contradecir con pruebas estas nuevas alegaciones. Por lo tanto, este hecho no puede ser tenido en cuenta."

Por eso, el que la parte actora hoy recurrente introdujera en fase de conclusiones sus alegaciones fácticas y jurídicas relacionadas con la aplicación del art. 13 LAU, sobre las que luego hizo orbitar tanto su solicitud de aclaración de sentencia 8 denegad pro el Juzgado de Primera Instancia ) como su recurso de apelación, es irrelevante, pues traes alegaciones fueron introducidas de un modo extemporáneo, después de los momentos procesalmente admisibles para ello.

6.- Lo anterior es ya suficiente para desestimar el recurso.

No obstante, existen razones de fondo que abocan a idéntica solución,que vamos a exponer a renglón seguido.

7.-Debemos comenzar por un análisis del contratosuscrito en su día por don Alfredo y "RIO URBAN, S.A.".

El 15 de junio de 2015 la mercantil "Rio Urban, S.A.", y don Alfredo firmaron un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra (documento 1 demanda) sobre la vivienda sita en edificio " DIRECCION000 (Lardero, La Rioja).

Se estableció una renta mensual de 201,34. €

En cuanto al plazo de duración del contrato se estableció un año, prorrogables hasta un máximo de tres.

Esta duración pactada del contrato se correspondía con lo previsto en el art. 9 de la LAU en su redacción vigente en la fecha de celebración del contrato, que fue la otorgada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

De lo que antecede se sigue que el plazo máximo de duración del contrato, incluidas sus prorrogas, conforme a lo pactado terminaba en fecha 15 de junio de 2017.

Sin embargo, el artículo 10 LAU, en la redacción dada por la Ley 4/13 , vigente a la fecha del contrato, establecía: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

Es cierto que los artículos 9 y 10 de la LAU fueron posteriormente reformados por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, pero también lo es que la Disposición Transitoria Primera de este RDL establece expresamente que los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU de 1994 celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Por consiguiente, hay que estar, como decimos, a los artículos 9 y 10 la LAU de 1994, en su redacción otorgada por la Ley 4/2013.

Por tanto, en el régimen jurídico aplicable a este contrato, la prórroga obligatoria para el arrendador suponía una duración máxima del contrato de tres años y, en principio, podía prorrogarse un año más cuando ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo con la antelación prevista.

A partir de esa fecha (15 de junio de 2018) caso de seguir el arrendatario en posesión del inmueble con anuencia del arrendador por más de 15 días, el contrato entraba en tácita reconducción y sujeto exclusivamente al Código Civil por los plazos previstos en el art. 1581 del Código Civil ( art. 1566 del Código Civil por y 1581 del Código Civil) .

En nuestro caso, la renta pactada en el contrato litigioso fue un alquiler mensual.

Así resulta de la cláusula TERCERA (documento 1 de la demanda):

(...)

...

En Consecuencia, en caso de tácita reconducción, habiéndose pactado un alquiler mensual, en caso de que el contrato entrase en tácita reconducción, conforme a los artículos 1566 y 1581 del Código Civil, lo sería por plazos mensuales.

8.-Está probado que en fecha 27 de mayo de 2016, es decir, cuando el contrato de arrendamiento se hallaba prorrogado de acuerdo con los términos pactados (y de acuerdo con el art. 9 LAU) , el Juzgado de lo Mercantil número 1 dictó Auto de declaración de concurso voluntario de la arrendadora Río Urban, Sociedad Anónima.

Así resulta del documento 3 de la contestación a la demanda consistente en publicación en el BOE de la declaración del concurso.

Sin embargo, esto no afectó al contrato de arrendamiento, pues conforme al art. 61.2 de la Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio, en su redacción vigente a la fecha de declaración del concurso, la declaración del concurso del arrendador no afectaba a la vigencia del contrato de arrendamiento, que continuó vigente.

9.-Aunque ya no es objeto de recurso la cuestión relacionada con la opción de compra, diremos lo siguiente: si bien el contrato de arrendamiento contemplaba una opción de compra en favor del arrendatario, don Alfredo nunca ejercitó la opción de compra. No hay prueba alguna de que don Alfredo comunicase alguna vez al arrendador el ejercicio de su opción de compra, ni antes de terminar la duración del contrato de un año (15 de junio de 2015), ni antes de terminar las sucesivas prórrogas. Llegada la duración máxima del contrato ( 15 de junio de 2018) , don Alfredo no había comunicado a la parte arrendadora el ejercicio de la opción de compra. Aunque el arrendatario manifestó en su demanda que intentó el ejercicio de la opción de compra, no existe ninguna prueba de ello.

10.-Pese a que el arrendatario no ejercitó la opción de compra, no es discutido que el contrato, celebrado en fecha 15 de junio de 2014 e inicialmente pactado por un año, se fue prorrogando por plazos anuales conforme a lo prevenido en el propio contrato, y en el art. 9 LAU, hasta un máximo de tres, esto es, hasta 15 de junio de 2017. Es más; por aplicación del art. 10 LAU en la redacción aplicable al contrato (Ley 1/13), se prorrogó un año más, hasta 15 de junio de 2018, fecha en que el contrato locaticio quedó extinguido definitivamente conforme lo previsto en el propio contrato y en al LAU en su redacción aplicable (conforme a la Ley 1/13)

Sin embargo, a la fecha de terminación de la última prórroga, 15 de junio de 2018, el arrendatario siguió en posesión del inmueble arrendado.

Por lo tanto, conforme lo que hemos explicado, desde esa fecha se produjo la táctica reconducción por plazos mensuales( artículos 1566 y 1581 Código Civil) .

Esto no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial".

La tácita reconducción lo que genera es un contrato nuevo sujeto exclusivamente al Código Civil .

A este respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo 184/2021 de 31 de marzo dictada en su recurso de casación nº 1253/2020 ( ROJ: STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152 )dice sobre la tácita reconducción:

"7.- La tácita reconducción del art. 1566 CC : su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial. Dispone el art. 1566 CC que: "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento". A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe: "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. "En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes".Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que: "se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior.Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento. Así lo afirmamos en también en la sentencia 764/2013, de 5 de diciembre : "La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. [...]. "Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581)".

En ese mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid Sección 13ª del 13 de julio de 2023 (ROJ: SAP M 12879/2023 - ECLI:ES:APM:2023:12879 ) razona: "...en la sentencia esta Sección de 8 de julio de 2020 ( ECLI:ES:APM:2020:8031 ) se señalaba que tras la segunda renovación anual es claro que el contrato ya no se hallaba en el periodo de prórroga obligatoria conforme a lo establecido en el artículo 10 de la LAU , sino que se había producido una tácita reconducción. "Por lo que se refiere a la regulación y duración de ese contrato, esta misma Audiencia Provincial de Madrid señalaba en sentencia de 5 de marzo de 2008 que, una vez transcurrida la prórroga forzosa para el arrendador, ya no nos hallaríamos ante un contrato prorrogado, que sigue siendo el mismo y al que, por tanto, se le aplica el mismo régimen legal y convencional al que estaba sometido. En el caso de un contrato sujeto a la tácita reconducción se produce la extinción del contrato primitivo, aunque la posesión del inquilino se mantenga sin fisuras y sin solución de continuidad. Surge un contrato nuevo, en el que la duración viene impuesta por un acto de interpretación vinculante de la voluntad presunta de las partes, determinada por la secuencia temporal de la renta del contrato extinguido. En definitiva, tal como indica una constante y reiterada doctrina del T.S. (Sentencias de 21 de septiembre de 1906 , 20 de noviembre de 1909 , 15 de diciembre de 1952 , 2 de julio de 1964 , 11 de octubre de 1966 , 9 de febrero y 6 de noviembre de 1967 , sentencias de 14 de junio de 1984 y 21 de febrero de 1985 , 15 de octubre de 1996 ) "el artículo 1566 del Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido-reconducción, consentimiento tácito-otro, que si de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía en el contrato extinguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción el que señala el artículo 1581..."

11.-De los anexos obrantes dentro de la escritura pública que fue aportada como documento 5 de la contestación a la demanda, resulta probado que el Juzgado de lo mercantilnúmero 1 de Burgos dictó Auto de fecha 28 de mayo de 2.020 en el concurso de "RIO URBAN, S.A." dictó Auto acordando la dación en pago, dación para pago o compraventa con los titulares de créditos con privilegio especial, en relación a los inmuebles propiedad del concursado "RIO URBAN, S.A."

Así, en los razonamientos del Auto, en cuanto a los inmuebles sujetos a privilegio especial (hipoteca) se dice:

Y en la parte dispositiva se acuerda:

Por consiguiente, el Auto de 29 de mayo de 2020 no ordenó la dación en pago de los inmuebles, sino que estableció como alternativas (i) la dación en pago, (ii) la dación para pago , o (iii) la compraventa

Y precisamente acogiéndose a una de las alternativas contempladas en dicho Auto (que establecía como alternativa la posible compraventa del inmueble) se suscribió una escritura pública de compraventa de fecha 26 de agosto de 2020 (véase documento 5 de la contestación a la demanda) que no es una escritura pública de dación en pago ni de dación para pago, sino como se ve en la misma, una escritura pública de compraventa.

En virtud de la misma, "RIO URBAN, S.A." vendió a SAREB , un total de 116 fincas registrales, entre ellas las integradas en el edificio " DIRECCION000" de Lardero, que ascendían a un total de 43 viviendas, 46 plazas de garaje y 16 trasteros . Entre estos inmuebles se hallaba la vivienda arrendada en su día a don Alfredo: vivienda sita en DIRECCION000", Lardero, La Rioja)

Se indicaba además expresamente que "las Partes han convenido que el Precio sea pagado en el día de hoy por la Compradora a la Vendedora, mediante su retención por la Compradora para la amortización parcial del Préstamo Hipotecario. La Vendedora otorga automáticamente a favor de la Compradora la más formal carta de pago por el total Precio de compraventa..."

En consecuencia, de lo que antecede resulta:

a) Qu e por decisión del juez del concurso de "RIO URBAN, S.A.", se vendieron a favor del SAREB, globalmente, las viviendas, trasteros y garajes de las que "RIO URBAN, S.A." era dueño en el edificio " DIRECCION000", Lardero, La Rioja, entre ellas la vivienda arrendada en su día al demandante (vivienda sita en DIRECCION000 (Lardero, La Rioja)

b) Qu e dicha transmisión, efectuada en sede de un concurso de acreedores, se pagó con cargo al crédito hipotecario que gravaba esas fincas.

c) Qu e la transmisión de la propiedad de los inmuebles alquilados en favor del SAREB, no se produjo como consecuencia de ninguna ejecución hipotecaria ni de ninguna ejecución forzosa, sino en virtud de una escritura pública de compraventa pro la que el SAREB adquirió la totalidad de activos inmobiliarios de de la concursa en el edificio del que formaba parte la vivienda, trastero y garaje arrendados, los cuales formaban parte de esos activos objeto de compraventa .

De otro lado, observamos que la transmisión del inmueble arrendado al SAREB se produjo en 2020, es decir, cuando ya el contrato de arrendamiento se había extinguido (15 de junio de 2017) y estaba en tácita reconducción por plazos mensuales, y ya se habrá extinguido la posibilidad de ejercicio de opción de compra prevenida en el contrato.

12.-En la propia demanda se indica que tras la venta, el arrendatario recibió comunicación de la compraventa en fecha 4 de septiembre de 2020.

En concreto, la demanda deja reflejo del contenido de esa comunicación:

Como vemos, la comunicación no se refiere a ninguna ejecución hipotecaria (la cual, por más que el recurso se refiera a ella, no existió), sino a una escritura pública de compraventa de fecha 26 de agosto de 2020, merced a la cual el SAREB adquirió la propiedad del inmueble arrendado.

De su contenido resulta que la finalidad de esa notificación era hacer saber al arrendatario de la existencia de esa compraventa y de que el SAREB era dueño del inmueble, el cual, en consecuencia, pasaba a subrogarse , en calidad de arrendador, en el contrato de alquiler en el que figuraba don Alfredo como arrendatario.

Pero como hemos dicho, en el momento en que tuvo lugar esa escritura pública de compraventa de 26 de agosto de 2020, el contrato de arrendamiento estaba ya en tácita reconducción y sometido al Código Civil. La subrogación en la posición de arrendador (novación subjetiva) del SAREB no se produjo, en consecuencia, en el contrato de arrendamiento suscrito en su día en el año 2014 entre don Alfredo y "RIO URBAN, S.A.", pues dicho contrato ya estaba extinguido desde 15 de junio de 2018 y sometido a tácita reconducción por plazos mensuales desde esa fecha. En lo que se subrogó SAREB en su calidad de nuevo dueño del inmueble, fue en dicho contrato tácitamente reconducido, y en las condiciones de esa tácita reconducción: por plazos mensuales y no sujeto a la LAU, sino al Código Civil.

13.-En esta situación, en la que el contrato se encontraba en tácita reconducción por plazos mensuales, en fecha 5 de febrero de 2021, el SAREB remitió a don Alfredo por medio de una empresa (HAYA REAL ESTATE) una comunicación aportada como documento 4 de la demanda, en la cual le indicaba que daba por finalizado el contrato a fecha 14 de abril de 2021, fecha en la que debería dejar libre el inmueble.

Como vemos, en esa comulación el SAREB invocó de manera expresa los preceptos reguladores de la tácita reconducción a la que se hallaba sujeta el contrato, manifestando de esa manera su decisión de no continuarlo.

14.-Abordemos ahora la invocación del art. 13 LAU que lleva a cabo el apelante.

El art. 13. 1.de la LAU que invoca el recurrente, en su redacción tras la ley 1/13, señalaba:

"Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9."

Consideramos que este precepto no resulta de aplicación al caso por los motivos siguientes:

Co mo vemos, se trata de un precepto aplicable a los contratos sujetos a la LAU. Sin embargo, en nuestro caso cuando se produjo la compraventa el contrato litigioso estaba en tácita reconducción, sujeto al Código Civil.

Pe ro es que sobre todo, del tenor del precepto resulta que para su aplicación sería preciso que el derecho del arrendador quedara resuelto por alguna de las causas siguientes: (i) El ejercicio de un retracto convencional; (ii) la apertura de una sustitución fideicomisaria; (iii) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial; (iv) el ejercicio de una opción de compra.

Pues bien, ninguno de esos supuestos concurre en nuestro caso.

En particular, el derecho del arrendador no quedó resuelto en virtud de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial.

La adquisición del inmueble obtenida por el SAREB derivó de un contrato de compraventa, no una ejecución judicial forzosa, ni hipotecaria, ni ordinaria.

Así resulta con evidente claridad del documento 5 de la contestación a la demanda, cuyo carácter de escritura pública de compraventa no deja lugar a dudas.

(...)

(...)

Por consiguiente, falta el primero de esos requisitos.

Cierto es que, si se hubiera tratado de una dación el pago y no de una compraventa, como sostenía la parte demandada y ha considerado la juez "a quo", el efecto habría sido el mismo, en el sentido de que tampoco concurriría el primero de los presupuestos prevenidos en el art. 13 LAU. No obstante, debemos añadir que la adquisición por el SAREB no derivó de una dación en pago, pues como decimos, la escritura pública de compraventa de 26 de agosto de 2020 no deja lugar a dudas de que ese y no otro fue el negocio celebrado, y de hecho, como hemos expuesto con anterioridad, el Auto del juez del concurso no impuso que se tuviera que realizar una dación en pago, sino que ofrecía varias alternativas (la dación en pago, la dación para pago, o la compraventa). Y esta última es la opción que finalmente cristalizó, como evidencia de manera patente la escritura pública de compraventa de 26 de agosto de 2020 aportada por la parte demandada.

15.-Finalmente, el hecho de que tras la comunicación realizada por el SAREB en fecha 4 de septiembre de 2020 de la adquisición el inmueble, el arrendatario estuviera pagándole la renta, no implica la prestación del consentimiento para la celebración de una nueva relación locaticia entre ambas. El pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ),referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este mismo sentido, el hecho de que el artículo 1561 del Código Civil imponga al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, implica que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil .

Por lo expuesto, y en conclusión, consideramos que la aceptación de pagos de rentas posteriores a la comunicación de la compraventa por la parte del SAREB no entrañó que entre ambas partes se celebrase un nuevo contrato. Cuando el SAREB adquirió la propiedad del inmueble en 2020, el contrato en su día suscrito entre don Alfredo y "RIO URBAN, S.A." estaba ya en tácita reconducción, y fue en esa situación en la que se produjo una novación exclusivamente subjetiva, en la persona del arrendador (el SAREB sustituyó a "RIO URBAN, S.A." como arrendador). Pero eso no implicó una renovación del contrato, ni el nacimiento de una nueva relación contractual entre ambos. El contrato era el mismo seguía en tácita reconducción por plazos mensuales, hasta que finalmente, el SAREB decidió legítimamente ponerle fin en fecha 5 de febrero de 2021 mediante la comunicación que obra como documento 4 de la demanda.

Todo lo que antecede conduce a la desestimación del recurso de apelación.

TERCERO- Costas de segunda instancia.-

1.-Las costas procesales de segunda instancia se imponen a la parte apelante ACTUA al haberse desestimado totalmente el recurso ( arts. 398 y 394 del Código Civil) ..

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.-

1.-La representación procesal de Asociación de Consumidores por la Transparencia y su Utilización Adecuada (ACTUA), en nombre de su asociado don Alfredo interpuso demanda de Juicio Ordinarioen la cual reclamaba que se declarase alternativamente:

"O la vigencia del contrato de arrendamiento de la vivienda sita DIRECCION000 en favor del asociado por renovación acaecida el 04-09-2020 de conformidad con lo ACTOS PROPIOS manifestados por la demandada y su gestora.

O el derecho del asociado a permanecer en la vivienda hasta que pueda ejercer su derecho de tanteo, una vez que se produzca una oferta en firme por parte de tercero, que deberá ser comunicada de forma fehaciente por la demandada concediéndole el plazo de 30 días para que la pueda adquirirla con esas mismas condiciones."

Se basaba, en resumen, en las siguientes alegaciones:

El 15 de junio de 2015 la mercantil "Rio Urban, S.A.", y el asociado consumidor D. Alfredo firmaron un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra DOCUMENTO Nº1 ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA.

D. Alfredo estableció allí su residencia habitual. En el contrato se estableció el derecho a opción de compra, siendo las únicas condiciones para el ejercicio de este el cumplimiento de los pagos y que este debiera ejercerse de forma conjunta sobre todos los elementos objeto de arrendamiento.

A pesar de que el contrato establece un derecho expreso a la compra, D. Alfredo a finales de 2016 intentó en varias ocasiones ponerse en contacto con el arrendador para ejercitarlo, enviando varias cartas a la dirección del contrato, DIRECCION001 Logroño, que nunca fueron contestadas.

El meritado contrato establecía, además de la opción de compra, una serie de Obligaciones y renuncia de derechos de tanteo y retracto para la arrendadora en caso de enajenación de los inmuebles, entre las cuales se encontraban:

1. la arrendadora se reservaba el derecho de transmitir los elementos objeto del contrato a favor de una Sociedad del Grupo, renunciando el arrendatario, solo en este caso, al ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

2. la arrendadora se obligaba a comunicar al arrendatario la transmisión del inmueble a favor de un tercero, quien se subrogaría en todos los derechos y obligaciones de la parte arrendadora, pudiendo ejercerse en ese caso el derecho de tanteo y retracto.

Alegaba que "dicha estipulación contractual da derecho al asociado a mantenerse en el arrendamiento con las mismas estipulaciones inicialmente pactadas en caso de transmisión a favor de terceros, aunque no se haya ejercido ni la opción de compra, ni el derecho de tanteo o retracto por cualquier circunstancia".

Continuaba alegando que una vez transcurrido el plazo inicial de 3 años que cumplía el 15 de junio del 2017, y ante el incumplimiento de la opción de compra a la que tenía derecho, el asociado entendió que se había producido la renovación de su contrato hasta el momento en que se pudiera ejercer su derecho de adquisición preferente, tal y como se lo permitía la LAU. Y durante el transcurso de ese tiempo, el asociado cumplió fielmente con sus obligaciones y mantenimiento del inmueble.

Indica que la única comunicación que recibió el asociado, fue la de la empresa HAYA REAL ESTATE SA completamente ajena a su contrato de arrendamiento, en la que se le informaba, sin permitirle ejercer ningún tipo de derecho, que se había realizado la venta del inmueble, sin especificar importes o condiciones, y que desde ese momento en adelante el demandado SAREB SA pasaría a ocupar el lugar de arrendador, declarando expresamente que el contrato inicial se renovaba con el cambio de arrendador, manteniendo todas sus cláusulas, incluida su duración. Fue en ese momento cuando el asociado comprobó que se había producido efectivamente una compraventa a favor de SAREB SA. en fecha 26-08-2020 sin que se le hubiese indicado ningún importe ni condiciones de pago, limitándose a informar que, a partir del 01 de septiembre del 2020 en adelante, el asociado deberá realizar los pagos del arrendamiento en la cuenta bancaria del SAREB SA.

El asociado no volvió a recibir ninguna comunicación hasta que el 05-02-2021 nuevamente HAYA REAL ESTATE SAU le indica que el contrato al que se le había impedido ejercer el retracto, quedaba extinguido dentro de los dos meses siguientes a la comunicación.

Un mes después, el 16-06-2021, la siguiente comunicación que recibe el asociado es de INMOBILIARIA SOLOZABAL que se identifica como intermediaria de HAYA REAL ESTATE SAU sin acreditarlo, y le invita a abandonar inmediatamente su vivienda.

Alega además que no se le ha permitido ejercer el retracto arrendaticio por falta de comunicación de las condiciones de venta, pero ahora tampoco se le permite ejercer el derecho de tanteo que tiene expresamente reconocido en su contrato, ofreciéndole un precio de venta muy superior al de mercado (113.310€, cuando el valor de mercado según la demanda es de 89.073,84 Euros).

Concluye la parte actora señalando:

1º.- Existe una renovación contractual expresa del contrato de arrendamiento por reconocimiento de 04-19-2020 del nuevo propietario SAREB documento nº 3

2º.- Existe un reconocimiento del derecho de tanteo por parte de sareb de conformidad con el fin social que la inspira documento nº 5

3º.- Se debe mantener vigente el arrendamiento hasta que se pueda ejercer el derecho de tanteo, de conformidad con los actos propios de la SAREB documento nº 5 y con el ejercicio del derecho legal y contractual establecido expresamente en el contrato documento nº 1 que se mantiene vigente a fecha de interposición de demanda, por expreso reconocimiento de la demandada.

2.- Por lo que ahora interesa, la sentencia de primer grado desestimó la demandacon base en los razonamientos siguientes:

"...hemos de precisar que el contrato de arrendamiento fue suscrito, el día 15 de junio de 2014, a pesar de que en el inicio de la demanda se señala que fue un año más tarde. La duración del contrato era de un año, señalándose en el documento que se podía prorrogar por períodos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración máxima de tres años.

Teniendo en cuenta tales datos, una vez alcanzada la fecha del 15 de junio de 2017, la parte arrendadora podía dar por finalizado sin más el contrato en cualquier momento. Y así sucedió, SAREB, actual propietaria de la vivienda, comunicó el 5 de febrero de 2021 que daba por concluido el contrato con fecha 14 del 4 de 2021. No consta que el demandante realizase ninguna comunicación en los tres primeros años de vigencia del contrato, en la que pusiera de manifiesto su voluntad de ejercitar la opción de compra. De hecho no se acredita en ningún caso que el demandante se pusiera en contacto con la arrendadora anterior o con cualquiera de las que le sucedió, para comunicarle cuestión alguna en relación con la intención de adquirir la vivienda o prorrogar o modificar cualquier aspecto del contrato.

En la demanda se hace referencia al hecho de que a finales de 2016 intentó ponerse de acuerdo con el arrendador, pero no lo justifica.

En suma, el contrato ya se encontraba en tácita reconducción.

Sentado lo anterior, y ateniéndonos al contenido del contrato suscrito, el derecho de opción de compra habría caducado ya, pues, tal y como se establece en la cláusula DÉCIMA, en relación con el derecho que se reconoce al arrendatario, el plazo para ejercitar el derecho de opción de compra será el de vigencia del arrendamiento o sus prórrogas sucesivas, de conformidad con lo establecido en la cláusula 2ª del presente contrato, período en el que la parte arrendataria habrá de comunicar de forma fehaciente al arrendador su intención de ejercitar el derecho de opción de compra en el sentido de adquirir, de forma conjunta, la vivienda, la plaza de garaje y el trastero arrendados, transcurrido ese período, el derecho de opción de compra quedará extinguido.

Pues bien, el demandante no ejercitó el derecho de opción de compra mientras el contrato estaba vigente, ni tan siquiera trató de hacer uso de esa prerrogativa una vez concluido el plazo máximo de vigencia, es decir a partir de 2017, sino que, una vez recibida la comunicación de SAREB por la que le señalaba que el contrato había quedado resuelto por transcurso del plazo, y que había de abandonar la vivienda; remitió una comunicación que aparece fechada el 27 de septiembre de 2021, en la que solicita que le comuniquen el precio, los pactos, condiciones y circunstancias de dicha transmisión, para, en su caso, adquirir la propiedad de la vivienda de la que soy arrendatario por el mismo precio y condiciones.

No podía ejercitar el derecho de opción de compra, pues el contrato ya había quedado extinguido con anterioridad.

Luego, no cabe declarar vigente el contrato de arrendamiento, por haber finalizado la vigencia del mismo... "

(...)"...En relación con la petición alternativa de que se declare el derecho a permanecer en la vivienda hasta que pueda ejercer el derecho de retracto, con base en lo anteriormente expuesto, una vez extinguida la vigencia del título que le faculta a utilizar y ocupar la vivienda, no cabe, por la mera voluntad unilateral del demandante, declarar el derecho a permanecer en un inmueble que no le pertenece, y mucho menos de una forma tan indeterminada como "hasta que pueda ejercer un derecho". El ejercicio de este derecho, más allá de lo que a continuación se señalará, es algo que proviene de la voluntad de una persona, y es obvio que la duración de un contrato no puede quedar en manos de la única voluntad del demandante."

(...)"...Se solicita que se declare el derecho a retraer la vivienda, y en este punto hemos de señalar que no cabe ejercitar una acción meramente declarativa del derecho a ejercitar un retracto arrendaticio, sino que la parte actora, si consideraba que está en disposición de ello, debió ejercitar el derecho directamente.

Por otra parte, habida cuenta de que el art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho de adquisición preferente para el arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada , lo cierto es que en este caso la demandada no ha adquirido la finca en virtud de compraventa, sino en virtud de una dación en pago. Y por otra parte, el demandante, conocedor de que se había producido una transmisión patrimonial de la vivienda en la que residía, cuando se le comunica la resolución contractual por expiración de plazo, no mostró voluntad alguna de ejercitar el pretendido derecho de adquisición preferente sino hasta el 27 de septiembre de 2021, cuando la comunicación de la adquisición por parte de SAREB se realizó el día 5 de febrero de 2021.

En definitiva, no cabe declarar el derecho a retraer que tampoco se ha ejercitado en forma.

Por ello, y en virtud de lo anteriormente resuelto, procede desestimar la demanda en su integridad."

3.-Por la representación procesal de la demandante se solicitó aclaración y complemento de sentenciaen el sentido siguiente:

"...se solicita ACLARACION en cuanto a que si el contrato se encontraba extinguido ope legis de conformidad con el mencionado art. 13.1 LAU Ley 1/2013, de 4 de junio y la jurisprudencia invocada en conclusiones recogida en SENTENCIA 109/2021 TS DE FECHA 01/03/2021 , SENTENCIA STS 753/2021 como recoge la sentencia, entra en contradicción con lo también declarado en sentencia en cuanto a su vigencia mensual por tácita reconducción, que figura en la PÁG. 5 Fundamento Derecho 2ª:

En suma, el contrato ya se encontraba en tácita reconducción

Por ello se pide aclaración de la contradicción respecto a que, o bien el contrato se encontraba extinguido o bien en tácita reconducción, y en caso de declararse extinguido, se pronuncie en cuanto a la existencia del contrato verbal acaecido en fecha 04-09-2020 evidenciado del pago y recepción de la renta de 280€ desde esa fecha hasta la actualidad.

Y en caso de que se aclare en cuanto a la vigencia del contrato del 2014 mantenido en tácita reconducción, solicito complemento de sentencia en cuanto a la aplicación del referido art. 13.1 LAU Ley 1/2013, de 4 de junio que declara extinguidos los arrendamientos cuando se ha producido enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria, como es el caso de autos."

Por auto de 3 de septiembre de 2024 se desestimó la solicitudde aclaración de sentencia.

4.-La representación procesal de la demandante ha interpuesto recurso de apelación.

En resumen, se basa en lo siguiente:

Que la sentencia recurrida desestima la demanda sin tener en cuenta lo establecido en el art. 13.1 LAU Ley 1/2013, de 4 de junio, y no ha tenido en cuenta ni la vigencia del referido artículo, ni que la titularidad de SAREB proviene de una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria tal y como figura en las alegaciones de ambas partes, y como ha quedado documentalmente acreditado por aportación de la propia SAREB con el documento nº 3 y 5 de la contestación a la demanda. Alega que el contrato quedó extinguido ipso iureen el momento en el que se realizó la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria el 26-08-2020. Dado que la tácita reconducción presupone la continuidad del disfrute del inmueble bajo un contrato previamente vigente, si el contrato se ha extinguido automáticamente por disposición de la ley, ya no existe un "contrato vigente" sobre el cual operar la reconducción. Por ello entiende que desde esa ejecución forzosa derivada de la ejecución hipotecaria, producida en agosto de 2020 se produjo la extinción total del contrato. Vienen a sostener la apelante que fue en esa situación, cuando en fecha 4 09-2020 el nuevo propietario, SAREB, se dirigió al asociado arrendatario ofreciéndole mantenerse como arrendatario, con las mismas condiciones con las que disfrutaba, es decir el uso del apartamento de DIRECCION000 a cambio de una renta de 280€, por un plazo de tres años, tal y como consta en el DOCUMENTO Nº 3 demanda:

Señala el apelante que esta propuesta fue aceptada por el arrendatario que puntualmente ha seguido pagando la renta.

Se trata, por tanto, de un nuevo contrato verbal de arrendamiento, que se evidencia cuando el propietario permite al inquilino la ocupación de un inmueble y el inquilino paga una renta. Y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce la validez de estos contratos no escritos, siempre que se pueda demostrar la existencia del acuerdo sobre la renta y la permanencia en el inmueble. En el caso de autos, el pago de la renta es periódico, puntual y responde a la oferta realizada por el arrendador, y en la testifical practicada se demostró que el asociado actuaba siempre como arrendatario. Por eso entiende que procede declarar la existencia de un contrato de arrendamiento entre la SAREB y don Alfredo por aceptación de la oferta realizada por el nuevo arrendador el 04-09-2021 sobre el arrendamiento del inmueble ocupado con la misma renta que el anterior, realizando los ingresos en cuenta bancaria titularidad de SAREB según figura en el DOCUMENTO Nº 3 de la demanda, y de conformidad con lo solicitado en el Primer Suplico alternativo de la demanda.

5.-La parte apelada ha presentado escrito de oposición al recursosolicitando su desestimación y la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala

1.-Basta una comparación entre el cuerpo del escrito de demanda (hechos y fundamentos de derecho) y los motivos que se esgrimen en el recurso, para advertir que el recurso ha mutado diametralmente la causa de medir respecto de la que sustentaba la demanda.

Si observamos el contenido de la demanda, comprobamos que (I) a lo largo del mismo no se cita ni una sola vez el art. 13 LAU en su redacción posterior a la ley 1/13 ( aplicable al contrato por razones temporales) , (II) no se alega ( y mucho menos se fundaba en ello) que el contrato de arrendamiento estuviera extinguido ipso iureconforme al art. 13 LAU sin posibilidad de tácita reconducción, por haber sido realizado el inmueble en una ejecución hipotecaria, y en fin, (iii) cuando en la demanda se afirmaba que el actor consideró que tras la venta operada en el año 2020 seguía ostentando un derecho arrendaticio, no se basaba en la existencia de un nuevo contrato por haber pagado rentas tras haberse producido la extinción del anterior conforme al art. 13 LAU al haber sido el inmueble objeto de una ejecución hipotecaria ( lo cual no mencionaba en absoluto), sino en la doctrina de los actos propios (que expresamente invocaba en esa demanda), alegando que en 4 de septiembre de 2020 le fue comunicada la compraventa de 26 de agosto de 2020 y que en esa comunicación que recibió el nuevo adquirente SAREB, estaba reconociendo que el contrato se ha renovado, sin más cambio que el de la persona del arrendador

2.-En concreto, en la demanda se afirmaba textualmente lo siguiente:

"La única comunicación que recibió el asociado, fue la de la empresa HAYA REAL ESTATE SA completamente ajena a su contrato de arrendamiento, en la que se le informaba, sin permitirle ejercer ningún tipo de derecho, que se había realizado la venta del inmueble, sin especificar importes o condiciones, y que desde ese momento en adelante el demandado SAREB SA pasaría a ocupar el lugar de arrendador, DECLARANDO EXPRESAMENTE QUE EL CONTRATO INICIAL SE RENOVABA CON EL CAMBIO DE ARRENDADOR, MANTENIENDO TODAS SUS CLAUSULAS, INCLUIDA SU DURACIÓN.

Así en el DOCUMENTO Nº 3 COMUNICACIÓN DE HAYA REAL ESTATE SA VENTA 26-08-2020, se puede comprobar cómo se reconoce que el contrato se ha renovado, al indicarse que solo existe cambio respecto del arrendador, "manteniéndose vigentes las cláusulas restantes" incluida la de la duración mínima del arrendamiento por plazo de 3 años:

Fue en ese momento cuando el asociado comprobó que se había producido efectivamente una compraventa a favor de SAREB SA. en fecha 26-08-2020 sin que se le hubiese indicado ningún importe ni condiciones de pago, limitándose a informar que, a partir del 01 de septiembre del 2020 en adelante, el asociado deberá realizar los pagos del arrendamiento en la cuenta bancaria del SAREB SA.

Al cambiársele el día de pago, del 5 al 1 de cada mes e indicarle que debía aportar la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cosa que hizo, el asociado entendió que el contrato se había renovado con un nuevo arrendador, que además es una sociedad pública que cumple un fin social..."

Y más adelante desarrolla jurídicamente su argumentación, cuando con cita de la doctrina de los actos propios, alega:

"7.1 RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR RECONOCIMIENTO EXPRESO DE SAREB SA

En el caso de autos, el vencimiento se producía el 15 de junio del 2020 dada la renovación producida el 15 de junio el 2017, y el asociado no recibió ninguna comunicación de finalización de contrato, manteniéndose en el cumplimiento de todas sus obligaciones. De hecho, la primera comunicación que realiza SAREB SA y su gestora HAYA REAL ESTATE SAU es la confirmación de la renovación del contrato con todas sus cláusulas, a excepción de la posición de arrendador que es sustituido por la demandada y de la fecha de pago de recibos que se deberá realizar el día 01 de cada mes.

Es decir, existe renovación del contrato por reconocimiento expreso del propietario DOCUMENTO Nº 3 realizado el 04 de septiembre del 2020, y se confirmó el 06 de mayo del 2021 cuando ratifica que sigue vigente y que antes de su finalización futura, el asociado podrá ejercer su derecho de tanteo DOCUMENTO Nº 5"

"El asociado ante la primera comunicación de la SAREB confió de buena fe que su contrato de arrendamiento se había renovado con las mismas clausulas y estipulaciones que las que tenía su contrato original, porque así expresamente se lo dijo la demandada, y en virtud de ello no ejerció su derecho de retracto. Como dice el Tribunal Supremo, se debe proteger la confianza del asociado, sobre todo cuando la oferta parte de una entidad cuyo fin es eminentemente social:

«La doctrina jurisprudencial sobre los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia ( sentencias 1/2009, de 28 de enero y 301/2016, de 5 de mayo ). Para que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias núm. 552/2008, de 17 de junio , 119/2013, de 12 de marzo , 649/2014, de 13 de enero de 2015 , y 301/2016, de 5 de mayo )».

Y este principio, de no ir en contra de los propios actos, es tan antiguo que el propio Tribunal Supremo lo atribuye al derecho romano ( STS 8 de noviembre de 1895 ) :

"Es un principio de derecho, aplicado ya por las leyes romanas citadas en el recurso, y en la ley sexta del título octavo de la partida VI" (vid. también, como jurisprudencia antigua, las SSTS de 26 mayo 1864 , 29 marzo y 27 diciembre 1873 , 3 julio 1876 , 30 enero 1885 , 1 diciembre 1886 , 4 mayo , 2 julio , 26 septiembre , 15 y 30 octubre , 23 noviembre y 18 diciembre 1888 ; 17 abril , 19 junio y noviembre 1889; 18 marzo , 10 mayo y 4 junio 1890 ; 17 enero , 13 noviembre y 26 diciembre 1891 ; 13 julio 1892 , 6 abril y 13 julio 1893 , 25 noviembre y 27 diciembre 1894 , 27 diciembre 1897 , 9 diciembre 1898 , 12 octubre 1899 , 22 noviembre 1902 , 24 enero y 9 noviembre 1907 , 31 diciembre 1908 , 7 y 14 diciembre 1910 , 11 febrero y 24 marzo 1911 , 7 octubre 1915 , 2 marzo 1916 , 2 i octubre y 5 noviembre 1919 , 17 Junio 1920 , 14 abril 1921 , 21 enero 1922 , 2 y 29 diciembre 1928 , 7 junio y 30 diciembre 1929 19 junio 1933 , 12 diciembre 1934 , 6 enero 1936 , 17 mayo 1941 , 27 febrero 1942 , 3 noviembre 1943 y 16 junio 1944 ).

Y es el Tribunal Constitucional quien otorga las claves de esta doctrina al afirmar que:

"la llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propium surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos" ( STC 73/1988, de 21 de abril ).

Y es que la doctrina de los actos propios significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad, generalmente de carácter tácito, al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio ( STS 10/07/1997 ), en tanto "... la fuerza vinculante del acto propio (nemine lict adversus sua facta venire), estriba en ser esta expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir algún derecho, generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto..." ( STS 30/05/1995 ).

En el caso de autos, hasta la última comunicación recibida en junio del 2021 por quien dice ser el agente inmobiliario del gestor HAYA REAL ESTATE SAU, confirma que el contrato de arrendamiento sigue vigente, tal y como se comprueba en el DOCUMENTO Nº 6 COMUNICACIÓN INMOBILIARIA SOLOZABAL VIGENCIA ARRENDAMIENTO Y VENTA LIBRE DEL APARTAMENTO.

No puede venirse contra los propios actos, negando todo efecto jurídico a la conducta contraria posterior, y ello en base a la confianza que un acto o conducta de una persona debe producir en otra. Como dice la doctrina científica moderna, esta doctrina de los actos propios no ejerce su influencia en el área del negocio jurídico, sino que tiene sustantividad propia, asentada en el principio de la buena fe ( STS 81/2005, de 16 de febrero )."

3.-Todo el recurso de apelación pivota sobre la invocación y la aplicación que entiende procedente al caso del art. 13 LAU, así como de las consecuencias que extrae de aplicar ese precepto sobre los hechos que entiende acaecidos.

En la apelación se dice que lo sucedido fue que la compraventa de 26 de agosto de 2020 supuso la extinción "ipso iure" del contrato, sin posibilidad de tácita reconducción. Y que por eso, cuando posteriormente se comunicó a don Alfredo esa venta en fecha 4 de septiembre de 2020 (documento 3) se estaba aceptando la existencia de un nuevo contrato, que se consolidó al haber procedido don Alfredo a pagar la renta, y el SAREB a aceptarla.

Pero como hemos visto, no fue eso lo que se sostuvo en la demanda.

No es ya pues solo que el recurso se fundamente en un precepto no invocado en la demanda (lo cual podría en abstracto ser admisible), sino que modifica con ello la causa de pedir, pues la pretensión articulada en la demanda, de que se entendiera vigente el contrato de arrendamiento, no se basó en ese precepto ni tampoco en los datos fácticos sobre los que proyecta la aplicación de dicho precepto. Así, en la demanda no menciona ni que el inmueble arrendado fuera objeto de una ejecución hipotecaria ( se habló de venta, no de ejecución hipotecaria), ni que esa ejecución hipotecaria hubiera conllevado la extinción ipso iuredel contrato de arrendamiento sin posibilidad de tácita reconducción , ni tampoco en que en esas circunstancias de ausencia de contrato, la notificación de la compraventa a don Alfredo realizada en fecha 4 de septiembre de 2020 determinó, desde el momento en que este pagó la renta y el Sareb la aceptó, en nacimiento de un contrato nuevo.

4.-En suma, lo que no fue alegado en la demanda o contestación a la demanda, no altere la causa de pedir y sea efectivamente complemento de lo sostenido en la demanda), y por lo tanto no fue objeto del oportuno debate contradictorio en la instancia, no es posible introducirlo tampoco por la vía del recurso de apelación, pues el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil proscribe tal posibilidad. Hay que recordar que las pretensiones impugnatorias no deben apartarse de los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas en la anterior instancia, a riesgo de introducir una modificación del objeto del procedimiento radicalmente proscrita en nuestro Ordenamiento Jurídico conforme al principio general del Derecho "pendente apellatione, nihil innovetur",con grave afectación de los principios de audiencia y contradicción al propiciar la indefensión de la parte contraria a la que se ha privado de su derecho a contraalegar y proponer prueba sobre cuestiones que no fueron oportunamente aducidas en la fase de alegaciones de la anterior instancia, en que quedaron definitivamente delimitados los términos del litigio ( ss. TS 14-10-1991 y 21-4-1992 y STC 28-9-1992).

5.-Cie rto que se ha venido declarando por la Jurisprudencia que puede admitirse que la pretensión procesal, conservando su existencia, experimente un cierto desarrollo durante el transcurso del proceso, producto de lo que metafóricamente se ha llamado biología de la pretensión procesal ( SS. TS. 17/2010 de 9 de febrero, 420/2010 de 5 de julio y 803/2011, de 9 de marzo). De igual forma, el artículo 426.2 LEC permite aclarar las alegaciones que se hubiesen formulado y rectificar extremos secundarios de sus pretensiones, sin alterar éstas ni sus fundamentos. Pero una cosa es completar y otra modificar la demanda. En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2016 al declarar que: " Como recordábamos en la sentencia del Pleno de la Sala núm. 23/2016, de 3 de febrero , conforme al art. 412 LEC , una vez se haya establecido lo que sea objeto del procedimiento en la demanda y la contestación, las partes no podrán alterarlo posteriormente. Prohibición de la mutación de la pretensión ( mutatio libelli) que tiene como fundamento histórico la proscripción de la indefensión ( sentencias de esta Sala de 26 de diciembre de 1997 y 12 de marzo de 2008 ). El demandado sólo puede defenderse, al contestar a la demanda, de las alegaciones que aquella contiene, que no pueden modificarse a lo largo del proceso, salvo que existan hechos nuevos o de nueva noticia ( art. 286 de la propia LEC ), las precisiones en la audiencia previa del artículo 426 en relación, precisamente, con el artículo 412.2, y la reconvención (artículo 406). Sólo conociendo los términos de la pretensión, que pueden precisarse en la forma citada, pero no modificarse, podrán ser discutidos por el demandado, articulando medios de prueba dirigidos a tal fin. Esta prohibición de cambio de demanda es uno de los efectos de la litispendencia en sentido amplio, como estado procesal; y la apreciación de que se vulnera este principio de la mutatio libelli supone que no puede tacharse de incongruente la sentencia que no resuelve sobre los hechos o pretensiones nuevos indebidamente introducidos en el proceso en momento extemporáneo ( sentencias del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2002 , 22 de mayo de 2003 , 3 de febrero de 2004 , 21 de octubre de 2005 , 23 de octubre de 2006 , 146/2011, de 9 de marzo , y 44/2014, de 18 de febrero ; y del Tribunal Constitucional 182/2000 y 187/2000 , ambas de 10 de julio; 93/2002, de 23 de abril ; y 126/2011 , de 18 de julio )".........

En definitiva: a salvo el supuesto de los hechos nuevos o de nueva noticia, -que no es el caso que nos ocupa-, los momentos procesales ordinarios para efectuar alegaciones son la demanda, la contestación, la reconvención, la contestación a la reconvención y , con las limitaciones expresadas, la audiencia previa ( arts. 412, 426). No así la fase de conclusiones. La fase de conclusiones del juicio en el juicio ordinario, por lo que afecta al aspecto fáctico, se configura en el artículo 433.2 Ley de Enjuiciamiento Civil como una fase en la que las partes pueden exponer sus conclusiones sobre los hechos controvertidos en el proceso, y se completa con el informe de las partes sobre los argumentos jurídicos que apoyen sus respectivas pretensiones que no pueden ser alteradas en este momento, según dispone el artículo 433.3 Ley de Enjuiciamiento Civil , que proscribe esa posibilidad de alteración en ese momento procesal.

Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lleida sección 2 del 15 de septiembre de 2022 (ROJ: SAP L 742/2022 - ECLI:ES:APL:2022:742 ) dice con rotundidad que "Sólo en fase de conclusiones la actora introdujo por primera vez estos extremos. No cabe introducir en esta instancia hechos nuevos que no fueron alegados ni sometidos a prueba en primera instancia."E igualmente, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona sección 17 de 4 de marzo de 2022 ( ROJ: SAP B 2625/2022 - ECLI:ES:APB:2022:2625 ) dice: "Nuestra ley ritual establece unos momentos para efectuar alegaciones, sin que quepa introducir hechos nuevos ni en fase de conclusiones ni en el recurso de apelación, ya que, de otro modo, se causaría indefensión a la parte contraria, que no podría contradecir con pruebas estas nuevas alegaciones. Por lo tanto, este hecho no puede ser tenido en cuenta."

Por eso, el que la parte actora hoy recurrente introdujera en fase de conclusiones sus alegaciones fácticas y jurídicas relacionadas con la aplicación del art. 13 LAU, sobre las que luego hizo orbitar tanto su solicitud de aclaración de sentencia 8 denegad pro el Juzgado de Primera Instancia ) como su recurso de apelación, es irrelevante, pues traes alegaciones fueron introducidas de un modo extemporáneo, después de los momentos procesalmente admisibles para ello.

6.- Lo anterior es ya suficiente para desestimar el recurso.

No obstante, existen razones de fondo que abocan a idéntica solución,que vamos a exponer a renglón seguido.

7.-Debemos comenzar por un análisis del contratosuscrito en su día por don Alfredo y "RIO URBAN, S.A.".

El 15 de junio de 2015 la mercantil "Rio Urban, S.A.", y don Alfredo firmaron un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra (documento 1 demanda) sobre la vivienda sita en edificio " DIRECCION000 (Lardero, La Rioja).

Se estableció una renta mensual de 201,34. €

En cuanto al plazo de duración del contrato se estableció un año, prorrogables hasta un máximo de tres.

Esta duración pactada del contrato se correspondía con lo previsto en el art. 9 de la LAU en su redacción vigente en la fecha de celebración del contrato, que fue la otorgada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

De lo que antecede se sigue que el plazo máximo de duración del contrato, incluidas sus prorrogas, conforme a lo pactado terminaba en fecha 15 de junio de 2017.

Sin embargo, el artículo 10 LAU, en la redacción dada por la Ley 4/13 , vigente a la fecha del contrato, establecía: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

Es cierto que los artículos 9 y 10 de la LAU fueron posteriormente reformados por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, pero también lo es que la Disposición Transitoria Primera de este RDL establece expresamente que los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU de 1994 celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Por consiguiente, hay que estar, como decimos, a los artículos 9 y 10 la LAU de 1994, en su redacción otorgada por la Ley 4/2013.

Por tanto, en el régimen jurídico aplicable a este contrato, la prórroga obligatoria para el arrendador suponía una duración máxima del contrato de tres años y, en principio, podía prorrogarse un año más cuando ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo con la antelación prevista.

A partir de esa fecha (15 de junio de 2018) caso de seguir el arrendatario en posesión del inmueble con anuencia del arrendador por más de 15 días, el contrato entraba en tácita reconducción y sujeto exclusivamente al Código Civil por los plazos previstos en el art. 1581 del Código Civil ( art. 1566 del Código Civil por y 1581 del Código Civil) .

En nuestro caso, la renta pactada en el contrato litigioso fue un alquiler mensual.

Así resulta de la cláusula TERCERA (documento 1 de la demanda):

(...)

...

En Consecuencia, en caso de tácita reconducción, habiéndose pactado un alquiler mensual, en caso de que el contrato entrase en tácita reconducción, conforme a los artículos 1566 y 1581 del Código Civil, lo sería por plazos mensuales.

8.-Está probado que en fecha 27 de mayo de 2016, es decir, cuando el contrato de arrendamiento se hallaba prorrogado de acuerdo con los términos pactados (y de acuerdo con el art. 9 LAU) , el Juzgado de lo Mercantil número 1 dictó Auto de declaración de concurso voluntario de la arrendadora Río Urban, Sociedad Anónima.

Así resulta del documento 3 de la contestación a la demanda consistente en publicación en el BOE de la declaración del concurso.

Sin embargo, esto no afectó al contrato de arrendamiento, pues conforme al art. 61.2 de la Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio, en su redacción vigente a la fecha de declaración del concurso, la declaración del concurso del arrendador no afectaba a la vigencia del contrato de arrendamiento, que continuó vigente.

9.-Aunque ya no es objeto de recurso la cuestión relacionada con la opción de compra, diremos lo siguiente: si bien el contrato de arrendamiento contemplaba una opción de compra en favor del arrendatario, don Alfredo nunca ejercitó la opción de compra. No hay prueba alguna de que don Alfredo comunicase alguna vez al arrendador el ejercicio de su opción de compra, ni antes de terminar la duración del contrato de un año (15 de junio de 2015), ni antes de terminar las sucesivas prórrogas. Llegada la duración máxima del contrato ( 15 de junio de 2018) , don Alfredo no había comunicado a la parte arrendadora el ejercicio de la opción de compra. Aunque el arrendatario manifestó en su demanda que intentó el ejercicio de la opción de compra, no existe ninguna prueba de ello.

10.-Pese a que el arrendatario no ejercitó la opción de compra, no es discutido que el contrato, celebrado en fecha 15 de junio de 2014 e inicialmente pactado por un año, se fue prorrogando por plazos anuales conforme a lo prevenido en el propio contrato, y en el art. 9 LAU, hasta un máximo de tres, esto es, hasta 15 de junio de 2017. Es más; por aplicación del art. 10 LAU en la redacción aplicable al contrato (Ley 1/13), se prorrogó un año más, hasta 15 de junio de 2018, fecha en que el contrato locaticio quedó extinguido definitivamente conforme lo previsto en el propio contrato y en al LAU en su redacción aplicable (conforme a la Ley 1/13)

Sin embargo, a la fecha de terminación de la última prórroga, 15 de junio de 2018, el arrendatario siguió en posesión del inmueble arrendado.

Por lo tanto, conforme lo que hemos explicado, desde esa fecha se produjo la táctica reconducción por plazos mensuales( artículos 1566 y 1581 Código Civil) .

Esto no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial".

La tácita reconducción lo que genera es un contrato nuevo sujeto exclusivamente al Código Civil .

A este respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo 184/2021 de 31 de marzo dictada en su recurso de casación nº 1253/2020 ( ROJ: STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152 )dice sobre la tácita reconducción:

"7.- La tácita reconducción del art. 1566 CC : su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial. Dispone el art. 1566 CC que: "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento". A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe: "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. "En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes".Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que: "se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior.Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento. Así lo afirmamos en también en la sentencia 764/2013, de 5 de diciembre : "La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. [...]. "Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581)".

En ese mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid Sección 13ª del 13 de julio de 2023 (ROJ: SAP M 12879/2023 - ECLI:ES:APM:2023:12879 ) razona: "...en la sentencia esta Sección de 8 de julio de 2020 ( ECLI:ES:APM:2020:8031 ) se señalaba que tras la segunda renovación anual es claro que el contrato ya no se hallaba en el periodo de prórroga obligatoria conforme a lo establecido en el artículo 10 de la LAU , sino que se había producido una tácita reconducción. "Por lo que se refiere a la regulación y duración de ese contrato, esta misma Audiencia Provincial de Madrid señalaba en sentencia de 5 de marzo de 2008 que, una vez transcurrida la prórroga forzosa para el arrendador, ya no nos hallaríamos ante un contrato prorrogado, que sigue siendo el mismo y al que, por tanto, se le aplica el mismo régimen legal y convencional al que estaba sometido. En el caso de un contrato sujeto a la tácita reconducción se produce la extinción del contrato primitivo, aunque la posesión del inquilino se mantenga sin fisuras y sin solución de continuidad. Surge un contrato nuevo, en el que la duración viene impuesta por un acto de interpretación vinculante de la voluntad presunta de las partes, determinada por la secuencia temporal de la renta del contrato extinguido. En definitiva, tal como indica una constante y reiterada doctrina del T.S. (Sentencias de 21 de septiembre de 1906 , 20 de noviembre de 1909 , 15 de diciembre de 1952 , 2 de julio de 1964 , 11 de octubre de 1966 , 9 de febrero y 6 de noviembre de 1967 , sentencias de 14 de junio de 1984 y 21 de febrero de 1985 , 15 de octubre de 1996 ) "el artículo 1566 del Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido-reconducción, consentimiento tácito-otro, que si de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía en el contrato extinguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción el que señala el artículo 1581..."

11.-De los anexos obrantes dentro de la escritura pública que fue aportada como documento 5 de la contestación a la demanda, resulta probado que el Juzgado de lo mercantilnúmero 1 de Burgos dictó Auto de fecha 28 de mayo de 2.020 en el concurso de "RIO URBAN, S.A." dictó Auto acordando la dación en pago, dación para pago o compraventa con los titulares de créditos con privilegio especial, en relación a los inmuebles propiedad del concursado "RIO URBAN, S.A."

Así, en los razonamientos del Auto, en cuanto a los inmuebles sujetos a privilegio especial (hipoteca) se dice:

Y en la parte dispositiva se acuerda:

Por consiguiente, el Auto de 29 de mayo de 2020 no ordenó la dación en pago de los inmuebles, sino que estableció como alternativas (i) la dación en pago, (ii) la dación para pago , o (iii) la compraventa

Y precisamente acogiéndose a una de las alternativas contempladas en dicho Auto (que establecía como alternativa la posible compraventa del inmueble) se suscribió una escritura pública de compraventa de fecha 26 de agosto de 2020 (véase documento 5 de la contestación a la demanda) que no es una escritura pública de dación en pago ni de dación para pago, sino como se ve en la misma, una escritura pública de compraventa.

En virtud de la misma, "RIO URBAN, S.A." vendió a SAREB , un total de 116 fincas registrales, entre ellas las integradas en el edificio " DIRECCION000" de Lardero, que ascendían a un total de 43 viviendas, 46 plazas de garaje y 16 trasteros . Entre estos inmuebles se hallaba la vivienda arrendada en su día a don Alfredo: vivienda sita en DIRECCION000", Lardero, La Rioja)

Se indicaba además expresamente que "las Partes han convenido que el Precio sea pagado en el día de hoy por la Compradora a la Vendedora, mediante su retención por la Compradora para la amortización parcial del Préstamo Hipotecario. La Vendedora otorga automáticamente a favor de la Compradora la más formal carta de pago por el total Precio de compraventa..."

En consecuencia, de lo que antecede resulta:

a) Qu e por decisión del juez del concurso de "RIO URBAN, S.A.", se vendieron a favor del SAREB, globalmente, las viviendas, trasteros y garajes de las que "RIO URBAN, S.A." era dueño en el edificio " DIRECCION000", Lardero, La Rioja, entre ellas la vivienda arrendada en su día al demandante (vivienda sita en DIRECCION000 (Lardero, La Rioja)

b) Qu e dicha transmisión, efectuada en sede de un concurso de acreedores, se pagó con cargo al crédito hipotecario que gravaba esas fincas.

c) Qu e la transmisión de la propiedad de los inmuebles alquilados en favor del SAREB, no se produjo como consecuencia de ninguna ejecución hipotecaria ni de ninguna ejecución forzosa, sino en virtud de una escritura pública de compraventa pro la que el SAREB adquirió la totalidad de activos inmobiliarios de de la concursa en el edificio del que formaba parte la vivienda, trastero y garaje arrendados, los cuales formaban parte de esos activos objeto de compraventa .

De otro lado, observamos que la transmisión del inmueble arrendado al SAREB se produjo en 2020, es decir, cuando ya el contrato de arrendamiento se había extinguido (15 de junio de 2017) y estaba en tácita reconducción por plazos mensuales, y ya se habrá extinguido la posibilidad de ejercicio de opción de compra prevenida en el contrato.

12.-En la propia demanda se indica que tras la venta, el arrendatario recibió comunicación de la compraventa en fecha 4 de septiembre de 2020.

En concreto, la demanda deja reflejo del contenido de esa comunicación:

Como vemos, la comunicación no se refiere a ninguna ejecución hipotecaria (la cual, por más que el recurso se refiera a ella, no existió), sino a una escritura pública de compraventa de fecha 26 de agosto de 2020, merced a la cual el SAREB adquirió la propiedad del inmueble arrendado.

De su contenido resulta que la finalidad de esa notificación era hacer saber al arrendatario de la existencia de esa compraventa y de que el SAREB era dueño del inmueble, el cual, en consecuencia, pasaba a subrogarse , en calidad de arrendador, en el contrato de alquiler en el que figuraba don Alfredo como arrendatario.

Pero como hemos dicho, en el momento en que tuvo lugar esa escritura pública de compraventa de 26 de agosto de 2020, el contrato de arrendamiento estaba ya en tácita reconducción y sometido al Código Civil. La subrogación en la posición de arrendador (novación subjetiva) del SAREB no se produjo, en consecuencia, en el contrato de arrendamiento suscrito en su día en el año 2014 entre don Alfredo y "RIO URBAN, S.A.", pues dicho contrato ya estaba extinguido desde 15 de junio de 2018 y sometido a tácita reconducción por plazos mensuales desde esa fecha. En lo que se subrogó SAREB en su calidad de nuevo dueño del inmueble, fue en dicho contrato tácitamente reconducido, y en las condiciones de esa tácita reconducción: por plazos mensuales y no sujeto a la LAU, sino al Código Civil.

13.-En esta situación, en la que el contrato se encontraba en tácita reconducción por plazos mensuales, en fecha 5 de febrero de 2021, el SAREB remitió a don Alfredo por medio de una empresa (HAYA REAL ESTATE) una comunicación aportada como documento 4 de la demanda, en la cual le indicaba que daba por finalizado el contrato a fecha 14 de abril de 2021, fecha en la que debería dejar libre el inmueble.

Como vemos, en esa comulación el SAREB invocó de manera expresa los preceptos reguladores de la tácita reconducción a la que se hallaba sujeta el contrato, manifestando de esa manera su decisión de no continuarlo.

14.-Abordemos ahora la invocación del art. 13 LAU que lleva a cabo el apelante.

El art. 13. 1.de la LAU que invoca el recurrente, en su redacción tras la ley 1/13, señalaba:

"Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9."

Consideramos que este precepto no resulta de aplicación al caso por los motivos siguientes:

Co mo vemos, se trata de un precepto aplicable a los contratos sujetos a la LAU. Sin embargo, en nuestro caso cuando se produjo la compraventa el contrato litigioso estaba en tácita reconducción, sujeto al Código Civil.

Pe ro es que sobre todo, del tenor del precepto resulta que para su aplicación sería preciso que el derecho del arrendador quedara resuelto por alguna de las causas siguientes: (i) El ejercicio de un retracto convencional; (ii) la apertura de una sustitución fideicomisaria; (iii) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial; (iv) el ejercicio de una opción de compra.

Pues bien, ninguno de esos supuestos concurre en nuestro caso.

En particular, el derecho del arrendador no quedó resuelto en virtud de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial.

La adquisición del inmueble obtenida por el SAREB derivó de un contrato de compraventa, no una ejecución judicial forzosa, ni hipotecaria, ni ordinaria.

Así resulta con evidente claridad del documento 5 de la contestación a la demanda, cuyo carácter de escritura pública de compraventa no deja lugar a dudas.

(...)

(...)

Por consiguiente, falta el primero de esos requisitos.

Cierto es que, si se hubiera tratado de una dación el pago y no de una compraventa, como sostenía la parte demandada y ha considerado la juez "a quo", el efecto habría sido el mismo, en el sentido de que tampoco concurriría el primero de los presupuestos prevenidos en el art. 13 LAU. No obstante, debemos añadir que la adquisición por el SAREB no derivó de una dación en pago, pues como decimos, la escritura pública de compraventa de 26 de agosto de 2020 no deja lugar a dudas de que ese y no otro fue el negocio celebrado, y de hecho, como hemos expuesto con anterioridad, el Auto del juez del concurso no impuso que se tuviera que realizar una dación en pago, sino que ofrecía varias alternativas (la dación en pago, la dación para pago, o la compraventa). Y esta última es la opción que finalmente cristalizó, como evidencia de manera patente la escritura pública de compraventa de 26 de agosto de 2020 aportada por la parte demandada.

15.-Finalmente, el hecho de que tras la comunicación realizada por el SAREB en fecha 4 de septiembre de 2020 de la adquisición el inmueble, el arrendatario estuviera pagándole la renta, no implica la prestación del consentimiento para la celebración de una nueva relación locaticia entre ambas. El pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ),referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este mismo sentido, el hecho de que el artículo 1561 del Código Civil imponga al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, implica que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil .

Por lo expuesto, y en conclusión, consideramos que la aceptación de pagos de rentas posteriores a la comunicación de la compraventa por la parte del SAREB no entrañó que entre ambas partes se celebrase un nuevo contrato. Cuando el SAREB adquirió la propiedad del inmueble en 2020, el contrato en su día suscrito entre don Alfredo y "RIO URBAN, S.A." estaba ya en tácita reconducción, y fue en esa situación en la que se produjo una novación exclusivamente subjetiva, en la persona del arrendador (el SAREB sustituyó a "RIO URBAN, S.A." como arrendador). Pero eso no implicó una renovación del contrato, ni el nacimiento de una nueva relación contractual entre ambos. El contrato era el mismo seguía en tácita reconducción por plazos mensuales, hasta que finalmente, el SAREB decidió legítimamente ponerle fin en fecha 5 de febrero de 2021 mediante la comunicación que obra como documento 4 de la demanda.

Todo lo que antecede conduce a la desestimación del recurso de apelación.

TERCERO- Costas de segunda instancia.-

1.-Las costas procesales de segunda instancia se imponen a la parte apelante ACTUA al haberse desestimado totalmente el recurso ( arts. 398 y 394 del Código Civil) ..

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.