Sentencia Civil 138/2026 Audiencia Provincial de La Rioja Civil-penal Única, Rec. 739/2024 de 06 de marzo del 2026

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.-

1. -Tal como se reconoce en la contestación a la demanda, está probado que los demandados D. Lucio y D. Benito son hijos de don Jose Ramón, que a la sazón fue administrador y legal representante de la mercantil REAL STATE AGENT, S.L.

Por su parte, el Auto del Juzgado de lo Mercantil nº 5 de Barcelona nº 490/2023 de fecha 18 de julio de 2023 ( documento 6 de la demanda sobre el cual luego volveremos) declara probado que don Benito y don Lucio eran socios de la mercantil REAL STATE AGENT, S.L. e hijos del administrador social, don Jose Ramón.

2.-Tal como asimismo se reconoce en la contestación a la demanda, y consta indicado en la escritura pública de 6 de junio de 2023 aportada como documento 5 de la demanda, REAL STATE AGENT, S.L. fue declarada en concurso voluntario de acreedorestramitado por el procedimiento abreviado mediante Auto del Juzgado de lo Mercantil nº 5 de Barcelona de 16 de octubre de 2019 ( concurso voluntario 1504/19) , acordándose la suspensión de las facultades del administrador , el cual fue sustituido a esos efectos por la Administración Concursal ( en adelante, AC) .

3.- En el momento de la declaración del concurso, la finca litigiosa( es decir, finca rústica, situada en el DIRECCION000 del término de Villoslada de Cameros (La Rioja) de superficie 15.844 m2, finca que de Norte a Sur está atravesada por la DIRECCION001. Constituye las parcelas NUM000), NUM001), NUM002, NUM003 y NUM004 de los DIRECCION002, siendo que en la parcela NUM002 se halla construido un pabellón de una sola nave, de 624 m2, destinado hoy a campamento turístico público) aparecía inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la concursa REAL STATE AGENT, S.L.

Esto, además, fue asimismo mencionado por el Notario en la escritura pública de 6 de junio de 2023 aportada como documento 5 de la demanda, que además transcribe la inscripción del Registro de la Propiedad f1

4.-Tal como sigue indicando la mencionada escritura pública notarial, dentro del ámbito de la liquidación operada en el concurso de acreedoresde REAL STATE AGENT, S.L. , la AC procedió de conformidad con lo dispuesto en el art. 10 de la Ley 372020 de 18 de septiembre, a instar la venta en pública subasta de la finca referida,que se celebró con fehaciencia notarial, resultando adjudicatarios de la finca los siguientes: D. Florian en un 12.50%, D. Serafin en un 12.50%, y CID Y PALACIOS INVERSIONES, S.L en un 75% la primera y un 12.50% , por precio final de 40000 euros, que pagaron.

5.-En fecha 6 de junio de 2023 se otorgó la escritura pública de adjudicación de la finca en favor de los demandantesD. Florian, D. Serafin, CID Y PALACIOS INVERSIONES, S.L, a la que estamos haciendo constante referencia-

Tal como resulta del acontecimiento nº 16 del procedimiento, los adquirentes inscribieron a su nombre en el Registro de la Propiedadla propiedad de la finca que habían adquirido en virtud de la escritura pública.

6.- Los hoy apelantes,el ámbito del concurso de acreedores seguido contra REAL STATE AGENT, S.L. habían impugnado la inclusión de la finca litigiosa en el inventario del concurso,alegando que era de su propiedad.

Esta impugnación fue desestimada.Así se indica en el propio escrito de la contestación a la demanda.

7.-Asimismo, los demandados hoy apelantes promovieron luego demanda de tercería de dominioen relación a varias fincas, entre ellas las que integran la finca que hoy es objeto de la "litis" ( finca rústica, situada en el DIRECCION000 del término de Villoslada de Cameros (La Rioja) de superficie 15.844 m2, finca que de Norte a Sur está atravesada por la DIRECCION001. Constituye las parcelas NUM000), NUM001), NUM002, NUM003 y NUM004 de los DIRECCION002, siendo que en la parcela NUM002 se halla construido un pabellón de una sola nave, de 624 m2) .

Esto dio lugar al procedimiento de tercería de dominio registrado con el nº 281/2023 del juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona ( ver acrecimiento 7 del presente procedimiento, documental apretada con la demanda) .

En ese procedimiento D. Benito manifestaba en resumen ser dueño de las fincas litigiosas por haberlas adquirido de REAL STATE AGENT, S.L. por mor de contrato privado de compraventa suscrito en 2007.

El Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona resolvió la tercería por medio de Auto nº 490/23 de 18 de julio de 2023 (que obra como acontecimiento 7 del presente procedimiento y fue aportado con la demanda).

El Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona desestimó la demanda de tercería de dominiointerpuesta por D. Benito y D. Lucio ( acontecimiento 7 del procedimiento) con base en los razonamientos siguientes:

"SEGUNDO.- Resolución del caso.

5. Partiendo de la documentación obrante en autos (que constituye un principio de prueba del fundamento de la pretensión del tercerista, tal como exige el art.595 LEC ), debe desestimarse la tercería de dominio pretendida, pues tal y como se razonó en el incidente de impugnación de inventario:

1º) Todas las fincas relacionadas en el inventario figuran a nombre de la concursada en el Registro de la Propiedad (doc. núm. 1, notas simples acompañadas) y no contienen anotaciones preventivas, condiciones resolutorias o suspensivas algunas o ningún otro dato que presuma otra eventual situación registral.

2º) Frente a lo anterior, la actora solo aporta una liquidación del ITP con una base imponible de 1.000 €, cuyos sujetos pasivos son los hijos del administrador único y socios de la concursada, y que solo hace referencia a una finca cuando la actora solicita la separación de seis fincas del inventario de la masa activa.

Es evidente que la fe pública registral y la seguridad jurídica que el Registro de la Propiedad representa, no puede quedar desvirtuada por meras alegaciones de parte como las que efectúa la actora, sin sustento probatorio alguno o, en este caso, por un mero documento liquidatorio de un tributo..

6. Los contratos privados que la actora esgrime como prueba de su dominio sobre las fincas constituye un claro indicio de simulación de negocio pues Benito y Lucio (compradores y actores) eran socios de la concursada e hijos del administrador social.

7. Otro indicio de la simulación: los contratos de compraventa privados aportados por la actora, dos de ellos con fecha 2007, y otros dos 2010, se liquidan 10 años más tarde, cuando el plazo establecido al efecto es de 30 días hábiles a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato.

8. Otro indicio más de simulación: la liquidación de los impuestos (modelo 600) de la finca NUM005 inscrita en el Registro de de la Propiedad número 2 de Logroño, y de la finca NUM006 inscrita en el Registro de la Propiedad el Vendrell número 3, son de fechas 28/05/2020 y 29/05/2020; fechas posteriores al auto de declaración del concurso (16 de octubre de 2019 ), por lo que tuvo lugar una vez el concurso ya se había declarado, y sin conocimiento, intervención ni autorización de la Administración Concursal.

9. Lo anterior, además de fundamentar la desestimación de la pretensión de tercería que se efectúa en este expediente, podría constituir indicios de la comisión de seis delitos de simulación de contrato del art. 251 del Código Penal ."

D. Benito y D. Lucio interpusieron recurso de apelación contra este Autoante la Audiencia Provincial de Barcelona.

La Audiencia Provincial de Barcelona desestimó el recurso de apelaciónmediante el Auto nº 85/2025 de 12 de mayo de 2025 , el cual fue aportado por la parte apelada al presente procedimiento mediante alegación de " hechos nuevos" posteriores acaecidos después de la tramitación el recurso de apelación. Dicho Auto consta en el acontecimiento nº 17 del Rollo de Apelación de esta Sala, y su valoración como elemento probatorio en segunda instancia es procedente atendida la fecha de esta resolución, posterior a la tramitación el recurso.

La Audiencia Provincial desestimó la apelación formulada por D. Benito y confirmó el Auto del Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona que había desestimado la tercería de dominio, y ello con base en los siguientes razonamientos:

"...7. En el presente supuesto la parte actora afirma ser propietaria de las fincas a las que se refiere la demanda por haberlas adquirido por medio de los contratos privados de compraventa suscritos en distintas fechas (20/12/2007, 06/0 7/2010 y 31/12/2010) entre el administrador de la concursada, Jose Ramón, y los compradores, Benito y Lucio, hijos de Jose Ramón y socios de la concursada, en virtud de los cuales se habría producido en las fechas reseñadas la transmisión de las fincas a las que se refiere la demanda. Los contratos privados no fueron elevados a público, por lo que las fincas aparecen inscritas a nombre de la sociedad concursada, Real State Agent SL, razón por la que el administrador concursal las incluyó en el inventario y en el plan de liquidación.

8. Los actores recurrieron el auto de aprobación del plan de liquidación, recurso que fue desestimado por esta sección por auto de 24 de enero de 2024 .

Presentaron también demanda de incidente concursal de impugnación del inventario que fue desestimada en primera instancia por sentencia de 2 de julio de 2023 , pendiente de resolución el recurso de apelación presentado.

9. Con la finalidad de acreditar la titularidad que reivindican los actores aportan junto con la demanda los contratos privados de compraventa celebrados en las fechas más arriba reseñadas y, junto con ellos la liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados presentada y liquidada en las siguientes fechas: i) contrato de compraventa privado de 20 de diciembre de 2007, liquidado el 7 de octubre de 2016, (cuatro fincas rústicas sitas en el municipio de Villoslada de Cameros, valoradas en 750 euros), ii) contrato de compraventa privado de 6 de julio de 2010, liquidado el 29 de mayo de 2020 (garaje sito en el DIRECCION003, El Vendrell, valor declarado 3.000 euros), iii) contrato de compraventa de 31 de diciembre de 2010, liquidado el 2 de mayo de 2018 (finca urbana en Villoslada de Cameros, valor declarado 1.000), iv) contrato de compraventa de 31 de diciembre de 2007, liquidado el 28 de mayo de 2020 ( DIRECCION004, Término Municipal de Villoslada de Cameros, valor declarado 2.000 euros).

10. Coincidimos con la resolución recurrida en el sentido de que de los documentos aportados no son suficiente prueba para acreditar que efectivamente se produjeron las transmisiones y que las fincas a las que se refieren los contratos no son propiedad de la concursada. Y ello por los siguientes motivos: i) la relación entre los adquirentes y la sociedad, como hemos señalado los adquirentes son socios de la concursada e hijos del administrador de la sociedad, ii) el precio fijado es en todos los casos muy bajo, iii) el hecho de que la transacción se haya documentado en contrato privado que no no puede perjudicar a terceros, ni permite tener por acreditada la fecha en que se realizó, iv) la fecha fehaciente es la que consta en la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y es, en todos los casos, muy posterior a la fecha de los contratos. Por último, es muy relevante mencionar que la solicitud de concurso se presentó el 30 de julio de 2019 y en el auto de declaración se abrió la liquidación, por lo que dos de las liquidaciones presentadas se habrían realizado cuando el administrador ya había sido sustituido por el administrador concursal, mientras que las otras dos se producen en un periodo próximo a la insolvencia. De las circunstancias expuestas resulta, como hemos señalado, que los contratos aportados no acreditan la titularidad de los bienes contradictoria con lo que consta en el Registro. "

7.-En fecha 24 de octubre de 2023 D. Florian, D. Serafin, CID Y PALACIOS INVERSIONES, S.L interpusieron demanda de desahucio por precariocontra D. Benito y D. Lucio en relación a la finca que habían adquirido en la subasta del concurso de acreedores ( finca rústica, situada en el DIRECCION000 del término de Villoslada de Cameros (La Rioja) de superficie 15.844 m2, finca que de Norte a Sur está atravesada por la DIRECCION001. Constituye las parcelas NUM000), NUM001), NUM002, NUM003 y NUM004 de los DIRECCION002, siendo que en la parcela NUM002 se halla construido un pabellón de una sola nave, de 624 m2)

8.-D. Benito y D. Lucio presentaron escrito de contestación a la demanda.

En resumen, alegaban ser propietarios de la finca.

Manifestaban qu eran hijos de don Jose Ramón, administrador de REAL STATE AGENT, S.L. y que en 2007, las fincas de Real State Agent SL en La Rioja, le fueron vendidas por contrato privado a Benito y, entre 2007 y 2010, el resto de fincas a los demás hijos de Jose Ramón. Qu e en 2016, sintieron la necesidad de "legalizar", para ante terceros, las compraventas de las fincas efectuadas en contrato privado y, por ello, presentaron - por ejemplo, para las fincas que compró D. Benito- autoliquidación del modelo 600 sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la Comunidad de La Rioja. Que REAL STATE AGENT, S.L. tuvo necesidad de interponer Concurso de Acreedores en 2019, pero que incurrió en dos errores, pues por un lado, Real State Agent SL no eliminó del Registro de la Propiedad la titularidad de las fincas y demás bienes vendidos a los hijos de su administrador, y en segundo lugar, el Administrador Concursal - no quiso atender a las razones de mis mandantes y mantuvo en el Plan de Liquidación la venta de estas fincas.

Que D. Benito y D. Lucio interpusieron impugnación del inventario, tercería de dominio etc.; pero, no obstante, no se consiguió pa ralizar la venta de estos bienes ajenos. Que la clave de este proceso es acreditar que la posesión de - desde siempre- una posesión civil, digna de respeto y de protección. Sostenía en resumen haber poseído la finca desde 2002 aportando distinta documentación e insistía en la eficacia de la compraventa de 2007. Que D. Benito y D. Lucio, enterados de que se estaba subastando sus fincas, intentaron impedir que la subasta de la finca se realizara y que no lo consiguieron, porque, aunque interpusieron una Tercería de Dominio, el Juez de lo Mercantil, consideró que no era prueba suficiente de la propiedad de dichas fincas. Entienden que el Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona no entró a discernir si el título de los hoy actores es o no es superior en rango y fuerza al de mis representados, dado que no es este el objeto de la Tercería de Dominio (como tampoco lo es, el de este procedimiento de desahucio por precario).

9.- La sentencia de primera instancia estimó la demanda.

En resumen, sus razonamientos fueron los siguientes:

"...De la prueba practicada en autos, resulta justificado el título de adquisición de la propiedad por parte del demandante y no así el de los demandados.

La parte actora ha aportado el título de adquisición, y la acreditación registral correspondiente de que la finca objeto de controversia está inscrita a su nombre.

Sin embargo, los demandados, lejos de acreditar que la finca sigue perteneciéndoles a ellos o a cualquiera de las mercantiles a través de las cuales afirman haber explotado el camping situado en las fincas, no aportan título alguno que les faculte a poseer las mismas. Se remiten a documentos privados en virtud de los cuales los anteriores propietarios cedieron el uso de las instalaciones para su explotación como camping, pero, tras la pérdida de la propiedad en el procedimiento de liquidación concursal de la anterior propietaria Real State Agent S.L.

Una vez efectuadas las operaciones de liquidación de la mercantil que ostentaba la propiedad sobre la finca, y llevada a cabo la adjudicación a favor de los demandantes, no consta que se haya autorizado a los demandados a continuar con la posesión de ésta, por lo que, la acción de precario ha de prosperar, pues los demandados no tienen título que les autorice a ocupar la finca.

En definitiva, ha de ser estimada, y la demandada deberán desalojar la finca ocupada..."

10.-El recurso de apelaciónformulada por D. Benito y D. Lucio se basó, en resumen, en los argumentos siguientes:

Infracción de los artículos 1281, 1254 y siguientes Código civil y artículos 1445 y siguientes Código civil. No es cierto que los anteriores propietarios cedieran el uso. No cedieron el uso, vendieron las fincas (primero, en tiempo, sí cedieron el uso, pero después vendieron las fincas).

Esto se verifica con los documentos ( contratos privados) aportados en la contestación a la demanda, como Documentos nº 3 a 7, que acreditan cómo, en 2007, las fincas de Real State Agent SL en La Rioja, le fueron vendidas a D. Benito y, entre 2007 y 2010, el resto de fincas a los demás hijos de D. Jose Ramón.

Desde la transmisión, D. Benito ha estado gestionando y llevando, a su propio riesgo y ventura, el negocio del camping a la par que vive allí, en las instalaciones.

Los documentos NO son de uso, son de compraventa

Desde 2016, los contratos de compraventa cuentan para ante terceros. No reconocerlo así supone una infracción procesal.

Alega asimismo que la posesión no es precaria y, por consiguiente, la Sentencia de instancia es incorrecta porque ha malvalorado y omitido en su argumentación unos datos clave: hay documentación capaz en si misma de demostrar la transmisión de la propiedad, porque hay título y prueba del Modo (la profusa, ordenada y coherente documentación comercial y mercantil del uso de las fincas como base del Camping).

Por consiguiente, la posesión del demandado no fue nunca precaria.

En definitiva, argumenta que la juez a quodebía haber juzgado que esta documentación es lo que realmente es, una compraventa, pero que tal documentación fuera burda y grotescamente falsa, o evidentemente nula, inexistente, ridícula...etc. Y no es el caso: la documentación es verdadera y real y no se ha demostrado ninguna obvia falsedad. Arguye que según la Jurisprudencia, corresponde al Actor acreditar que la parte demandada tiene un uso precario. No lo ha logrado.

Sostiene que la posesión de los apelantes no es algo sucedido de forma intempestiva, sorpresiva, sobresaltada, imprevista, súbita, repentina; ni siquiera en unos meses. Se trata de un uso estable, publico, pacifico, a título de dueño, por décadas, en instalaciones, en maquinaria, en trabajadores, en clientes, en relaciones jurídicas y comerciales, esto es, en espacio, en tiempo (cuatro lustros sin solución de continuidad), en cantidad y en calidad de relaciones jurídicas. La cuestión que no puede plantearse aquí , según la parte apelante, es quién de las dos partes es el propietario. Pero la cuestión que sí se puede plantear aquí es que se ha demostrado que los demandados no son, ni han sido nunca, precaristas y los actores no han demostrado lo contrario. Por lo tanto, al no reconocerlo así el Juzgado, es necesario que se proceda a interponer este respetuoso recurso para sanar la situación.

11.-La parte apelada ha presentado escrito de oposición al recurso de apelación,y ha solicitado la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala.-

1.-Con carácter previo, en relación a la acción ejercitada, procede recordar que, tal y como establece la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 605/2022 de 16 de septiembre de 2022 con cita en las sentencias de la misma sala nº 34/2017, de 28 de febrero; 379/2021, de 1 de junio; 502/2021, de 7 de julio y 783/2021, de 15 de noviembre, "(...) el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre ).Asimismo, reitera que existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras).

Siendo pues la finalidad del proceso de desahucio por precario la de recuperar la posesión de una finca del poseedor sin título o con título inhábil para mantenerse en la posesión, su ámbito se circunscribe, por un lado, al análisis de la legitimación activa o derecho del actor para obtener la tutela jurídica que impetra, por ostentar la posesión real de la finca a título de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla y, por otro, al examen de la situación del demandado como poseedor sin título.

En definitiva, en los procedimientos de desahucio por precario al actor le incumbe el probar su derecho a la posesión real sobre la finca por alguno de los títulos a los que la ley se refiere y por contra el demandado debe demostrar que ocupa el objeto litigioso en virtud de algún título que le vincula, bien con el actor, bien con la cosa y que paga renta o signo equivalente, obligación de probar que le viene impuesta por disposición del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

2.-Al respecto de esto último- esto es, que la carga de la prueba del título esgrimido por el poseedor demandado le incumbe a este último- la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 581/2017 del 26 de octubre de 2017 ( ROJ: STS 3757/2017 - ECLI:ES:TS:2017:3757 ) razona:

"...la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada."

En esta misma línea se han pronunciado también muchas veces las audiencias provinciales.

Así, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, sección 3 núm. 479/2025 del 05 de diciembre de 2025 ( ROJ: SAP GR 2460/2025 - ECLI:ES:APGR:2025:2460 ) razona:

"La ausencia de prueba alguna que acredite la existencia de título suficiente que justifique el uso de la vivienda por la demandada determina que, tal y como se ha resuelto en la instancia, en aplicación de las reglas de la carga de la prueba previstas en el art. 217 LEC , deba concluirse que la demandada carece de título justificativo de la posesión."

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria núm. 470/25 de 3 de diciembre de 2025 (ROJ: SAP SO 572/2025 - ECLI:ES:APSO:2025:572 ), por su parte, dice:

"...para el ejercicio de la acción de desahucio por precario, conforme a lo dispuesto en el artículo 250.1.2º LEC , se encuentra legitimado el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca. Por tanto, el juicio de desahucio por precario obliga a examinar, por una parte, la suficiencia del título de la parte actora para acreditar su legitimación activa, y por otra, si la parte demandada es precarista o tiene algún título que justifique su permanencia en la posesión, cuya prueba corresponde a dicha parte."

Y la Sentencia de la Audiencia Provincial Murcia sección 5ª núm. 373/2025 del 02 de diciembre de 2025 ( ROJ: SAP MU 3457/2025 - ECLI:ES:APMU:2025:3457 ) razona: "También por sus especiales características, el juicio por precario presenta unas reglas determinadas de carga de la prueba, de tal manera que "En los juicios de desahucio por precario bastará al actor con probar su titularidad sobre el predio y la posesión del demandado, y a éste le incumbirá la justificación de la causa jurídica que ampara su posesión"( SAP. Alicante, Sección 9ª, de 16 de noviembre de 2015 )".

3.-En nuestro caso, de lo que no hay duda es de que la finca controvertida nunca estuvo inscrita a nombre delos demandados.

Estuvo inscrita siempre a nombre de la mercantil concursada REAL STATE AGENT, S.L.

En el concurso de acreedores de REAL STATE AGENT, S.L. dicha finca formó parte de la masa activa; y según explica tanto el auto del Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona que desestimó la tercería de dominio, como también el Auto dictado por la Audiencia Provincial de Barcelona que luego desestimó el recurso de apelación contra dicho Auto, como también, incluso, el recurso de apelación que ahora resolvemos ( que se refiere expresamente a ello), aunque D. Benito y D. Lucio impugnaron el inventario, dicha impugnación fue desestimada por el Juzgado del concurso.

Debido precisamente a que la finca litigiosa se consideraba propiedad de REAL STATE AGENT, S.L. y por ende formaba parte de la masa activa del concurso, en sede concursal la finca se sacó a subasta por el Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona.

La subasta se celebró con intervención notarial, y en ella resultaron adjudicatarios los hoy demandantes en los porcentajes que respectivamente hemos indicado en el fundamento de derecho anterior, los cuales pagaron el precio.

En virtud de escritura pública de adjudicación de finca en ejecución del plan de liquidación del concurso abreviado de la mercantil REAL STATE AGENT, S.L., en liquidación, otorgada en fecha 6 de junio de 2023, por la AC de REAL STATE AGENT, S.L. se articuló y elevó a publico la venta por la que los demandantes adquirieron la finca litigiosa. Y tras ello los hoy demandantes inscribieron a su nombre la propiedad de la finca en el registro de la Propiedad.

De todo lo que antecede resulta probado indudablemente la existencia un título de dominio de los actores sobre la finca litigiosa , que adquirieron la misma en subasta pública judicial, de quien en el Registro de la Propiedad aparecía con facultades para transmitir el dominio.

4.-Los demandados apelantes lo que alegan es que son propietarios, porque compraron la finca por contrato privado en 2007 (además adquirieron otra entre 2007 y 2010).

En definitiva, pretenden la realidad del mismo título que ya invocaron sin éxito tanto en el ámbito concursal (cuando impugnaron la formación de inventario), como luego mediante un procedimiento de tercería de dominio en el que su demanda les fue desestimada tanto en la primera como en la segunda y definitiva instancia.

Es cierto que el Auto firme recaído en la tercería de dominio no produce el efecto de cosa juzgada en cuanto a la pertenencia del bien, pues así lo dispone el art. 603 LEC. Ello es lógico, puesto que el objeto de la acción de tercería de dominio, según lo dispuesto en los artículos 601 y 603 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es únicamente el mantenimiento o alzamiento del embargo decretado, y los pronunciamientos que se realicen sobre la pertenencia del bien en ese procedimiento son a esos únicos efectos. Sin embargo, en nuestro caso, estamos ante un juicio de desahucio por precario, el cual tampoco tiene por objeto determinar la pertenencia de bien, pues la acción de desahucio no puede ser confundida con la acción declarativa de dominio, o con la reivindicatoria. Lo que ha de determinarse es si, habiendo probado los demandantes la propiedad del bien en relación al cual promover el desahucio ( lo cual , como hemos expuesto en el parágrafo anterior, se ha probado en nuestro caso) ,los demandados han probado la existencia de un título en su favor suficiente como para justificar su derecho a poseer la finca, lo que vedaría el desahucio por precario.

Pues bien, como hemos dicho, los demandados vuelven a invocar el mismo pretendido título que ya esgrimieron sin éxito en la tercera de dominio; y aun cuando el objeto del procedimiento de desahucio por precario es obviamente distinto al de la tercería de dominio, no podemos dejar de tener presente, a la hora de valorar el título que pretenden esgrimir los demandados, las circunstancias que se tuvieron presente a otros efectos en las resoluciones que desestimaron la tercería de dominio en ambas alzadas, pues esas circunstancias siguen siendo las mismas, y ofrecen muy relevantes e insalvables dudas acerca de la realidad del título dominical que pretenden ostentar los recurrentes, el cual es ciertamente feble, lo que hace que sea totalmente inviable que pueda prevalecer sobre el sólido y robusto título que los demandantes invocan par insta el desahucio por precario, derivada de su adquisición mediante título público y previa autorización judicial, de quien en el Registro de la Propiedad aprecia con facultades para transmitir ( la concursa REAL STATE AGENT, S.L.).

El título que los apelantes invocan para justificar el dominio sobre la finca litigiosa que dicen ostentar, es un contrato privado de compraventa de 20 de diciembre de 2007 en cuya virtud adquirieron, por precio total de 750 euros, cuatro parcelas ( NUM007, NUM008, NUM001, NUM004, NUM000, NUM002 y NUM003) todas las cuales integran la finca hoy litigiosa.

En virtud de esa compraventa privada, los demandados D. Benito y D. Lucio habrían comprado esas fincas a REAL STATE AGENT, S.L., cuyo legal representante y administrador es , a la sazón, su padre.

Además, no es discutido que los pretendidos compradores D. Benito Y D. Lucio eran, a su vez socios de la mercantil vendedora.

Ni otorgaron nunca escritura pública, ni inscribieron nunca las fincas a su favor en el Registro de la Propiedad. La finca siguió inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de REAL STATE AGENT, S.L.

D. Benito y D. Lucio tampoco abonaron en ese momento el ITPAJD. La liquidación del impuesto ( modelo 600) la presentaron en fecha 7 de octubre de 2016. Además, tal como evidencia el expediente incoado por la Hacienda de la Comunidad Autónoma aportado como documento 5 de la contestación a la demanda ( acontecimiento 39 del procedimiento), tras comprobación oportuna la Comunidad Autónoma consideró que la valoración de los bienes objeto de venta , que Hacienda cuantificó en 5404,73 euros, era superior en más de un 10% al precio que los demandados habían declarado a efectos del tributo ( 750 euros) . Y es que, de hecho, el precio en que la Comunidad Autónoma consideraba valor real de referencia a la fecha del devengo (5404,73 euros) resultaba ser superior en más de un 700% del previo que fijaba el contrato ( 750 euros).

En suma, nos encontramos con un cúmulo de circunstancias que impiden que pueda prevalecer sobre el título de los demandantes el pretendido título que esgrimen los demandados.

Los demandantes adquirieron de quien en el Registro de la Propiedad aparecía con facultades para transmitir ( REAL STATE AGENT, S.L). El art. 38 LH establece que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Cuando los demandantes D. Florian, D. Serafin, CID Y PALACIOS INVERSIONES, S.L adquirieron la finca litigiosa, esta estaba a nombre de REAL STATE AGENT, S.L. El Juzgado de lo Mercantil promovió la subasta de esa finca en cuanto activo de la mercantil concursa REAL STATE AGENT, S.L. y los demandantes concurrieron a esa subasta y adquirieron ese inmueble bajo esas premisas legales.

Frente a ello, el pretendido título de los demandados D. Benito y D. Lucio ofrece múltiples razones para que se desconfíe de la realidad de la transmisión de dominio que invocan:

a) El contrato de 2007 que se esgrime por los demandados frente al título de los demandantes es un contrato privado de compraventa, no una escritura pública .

El vendedor que aparece en ese contrato privado es REAL STATE AGENT, S.L. , sociedad de la que los pretendidos compradores D. Benito y D. Lucio eran socios.

Es más, el administrador único de esa sociedad vendedora era el padre de los pretendidos compradores.

b) El precio fijado en ese contrato fue muy inferior al valor real de los bienes ( nada menos que un 700% por debajo, pues el precio de venta fue de 750 euros y según la valoración de la Comunidad Autónoma e valor de esos bienes era de 5404,73 euros)

c) Al tratarse de un contrato privado, en virtud del art. 1227 del Código Civil no puede considerarse probado frente a terceros que se celebrase en la fecha indicada en el mismo (año 2007). A esos efectos , la única fecha fehaciente es la de presentación de la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales (7 de octubre de 2016), esto es casi 9 años después de la celebración del contrato, No se ha ofrecido explicación alguna de este descomunal retraso, el cual llama todavía más la atención si tenemos en cuenta que esa fecha está mucho más cercana a la propia declaración del concurso de REAL STATE AGENT, S.L. (2019), que a la celebración del pretendido contrato de compraventa (2007) . Pero es que además, el artículo 102 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto 828/1995), que desarrolla el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece que el plazo para la presentación de las declaraciones liquidaciones, junto con el documento o la declaración escrita sustitutiva del documento, será de treinta días hábilesa contar desde el momento en que se cause el acto o contrato. Aquí no solo es que no se presentase en el plazo de 30 días, es que se dejaron pasar casi nueve ( 9) años.

En suma, el título de los demandantes , amparado en la fe pública registral y la seguridad jurídica que el Registro de la Propiedad representa, no puede quedar desvirtuada por un contrato que ofrece tantas y tan relevantes dudas como el que ofrece el aportado por la parte demandada, la cual, en definitiva, no ha probado ostentar un título oponible a los actores que le permita seguir ocupando la finca.

El recurso se desestima.

TERCERO. - Costas procesales.-

;

1.-Respecto de las costas procesales, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398, procede la imposición a la parte apelante.

;

;

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.-

1. -Tal como se reconoce en la contestación a la demanda, está probado que los demandados D. Lucio y D. Benito son hijos de don Jose Ramón, que a la sazón fue administrador y legal representante de la mercantil REAL STATE AGENT, S.L.

Por su parte, el Auto del Juzgado de lo Mercantil nº 5 de Barcelona nº 490/2023 de fecha 18 de julio de 2023 ( documento 6 de la demanda sobre el cual luego volveremos) declara probado que don Benito y don Lucio eran socios de la mercantil REAL STATE AGENT, S.L. e hijos del administrador social, don Jose Ramón.

2.-Tal como asimismo se reconoce en la contestación a la demanda, y consta indicado en la escritura pública de 6 de junio de 2023 aportada como documento 5 de la demanda, REAL STATE AGENT, S.L. fue declarada en concurso voluntario de acreedorestramitado por el procedimiento abreviado mediante Auto del Juzgado de lo Mercantil nº 5 de Barcelona de 16 de octubre de 2019 ( concurso voluntario 1504/19) , acordándose la suspensión de las facultades del administrador , el cual fue sustituido a esos efectos por la Administración Concursal ( en adelante, AC) .

3.- En el momento de la declaración del concurso, la finca litigiosa( es decir, finca rústica, situada en el DIRECCION000 del término de Villoslada de Cameros (La Rioja) de superficie 15.844 m2, finca que de Norte a Sur está atravesada por la DIRECCION001. Constituye las parcelas NUM000), NUM001), NUM002, NUM003 y NUM004 de los DIRECCION002, siendo que en la parcela NUM002 se halla construido un pabellón de una sola nave, de 624 m2, destinado hoy a campamento turístico público) aparecía inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la concursa REAL STATE AGENT, S.L.

Esto, además, fue asimismo mencionado por el Notario en la escritura pública de 6 de junio de 2023 aportada como documento 5 de la demanda, que además transcribe la inscripción del Registro de la Propiedad f1

4.-Tal como sigue indicando la mencionada escritura pública notarial, dentro del ámbito de la liquidación operada en el concurso de acreedoresde REAL STATE AGENT, S.L. , la AC procedió de conformidad con lo dispuesto en el art. 10 de la Ley 372020 de 18 de septiembre, a instar la venta en pública subasta de la finca referida,que se celebró con fehaciencia notarial, resultando adjudicatarios de la finca los siguientes: D. Florian en un 12.50%, D. Serafin en un 12.50%, y CID Y PALACIOS INVERSIONES, S.L en un 75% la primera y un 12.50% , por precio final de 40000 euros, que pagaron.

5.-En fecha 6 de junio de 2023 se otorgó la escritura pública de adjudicación de la finca en favor de los demandantesD. Florian, D. Serafin, CID Y PALACIOS INVERSIONES, S.L, a la que estamos haciendo constante referencia-

Tal como resulta del acontecimiento nº 16 del procedimiento, los adquirentes inscribieron a su nombre en el Registro de la Propiedadla propiedad de la finca que habían adquirido en virtud de la escritura pública.

6.- Los hoy apelantes,el ámbito del concurso de acreedores seguido contra REAL STATE AGENT, S.L. habían impugnado la inclusión de la finca litigiosa en el inventario del concurso,alegando que era de su propiedad.

Esta impugnación fue desestimada.Así se indica en el propio escrito de la contestación a la demanda.

7.-Asimismo, los demandados hoy apelantes promovieron luego demanda de tercería de dominioen relación a varias fincas, entre ellas las que integran la finca que hoy es objeto de la "litis" ( finca rústica, situada en el DIRECCION000 del término de Villoslada de Cameros (La Rioja) de superficie 15.844 m2, finca que de Norte a Sur está atravesada por la DIRECCION001. Constituye las parcelas NUM000), NUM001), NUM002, NUM003 y NUM004 de los DIRECCION002, siendo que en la parcela NUM002 se halla construido un pabellón de una sola nave, de 624 m2) .

Esto dio lugar al procedimiento de tercería de dominio registrado con el nº 281/2023 del juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona ( ver acrecimiento 7 del presente procedimiento, documental apretada con la demanda) .

En ese procedimiento D. Benito manifestaba en resumen ser dueño de las fincas litigiosas por haberlas adquirido de REAL STATE AGENT, S.L. por mor de contrato privado de compraventa suscrito en 2007.

El Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona resolvió la tercería por medio de Auto nº 490/23 de 18 de julio de 2023 (que obra como acontecimiento 7 del presente procedimiento y fue aportado con la demanda).

El Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona desestimó la demanda de tercería de dominiointerpuesta por D. Benito y D. Lucio ( acontecimiento 7 del procedimiento) con base en los razonamientos siguientes:

"SEGUNDO.- Resolución del caso.

5. Partiendo de la documentación obrante en autos (que constituye un principio de prueba del fundamento de la pretensión del tercerista, tal como exige el art.595 LEC ), debe desestimarse la tercería de dominio pretendida, pues tal y como se razonó en el incidente de impugnación de inventario:

1º) Todas las fincas relacionadas en el inventario figuran a nombre de la concursada en el Registro de la Propiedad (doc. núm. 1, notas simples acompañadas) y no contienen anotaciones preventivas, condiciones resolutorias o suspensivas algunas o ningún otro dato que presuma otra eventual situación registral.

2º) Frente a lo anterior, la actora solo aporta una liquidación del ITP con una base imponible de 1.000 €, cuyos sujetos pasivos son los hijos del administrador único y socios de la concursada, y que solo hace referencia a una finca cuando la actora solicita la separación de seis fincas del inventario de la masa activa.

Es evidente que la fe pública registral y la seguridad jurídica que el Registro de la Propiedad representa, no puede quedar desvirtuada por meras alegaciones de parte como las que efectúa la actora, sin sustento probatorio alguno o, en este caso, por un mero documento liquidatorio de un tributo..

6. Los contratos privados que la actora esgrime como prueba de su dominio sobre las fincas constituye un claro indicio de simulación de negocio pues Benito y Lucio (compradores y actores) eran socios de la concursada e hijos del administrador social.

7. Otro indicio de la simulación: los contratos de compraventa privados aportados por la actora, dos de ellos con fecha 2007, y otros dos 2010, se liquidan 10 años más tarde, cuando el plazo establecido al efecto es de 30 días hábiles a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato.

8. Otro indicio más de simulación: la liquidación de los impuestos (modelo 600) de la finca NUM005 inscrita en el Registro de de la Propiedad número 2 de Logroño, y de la finca NUM006 inscrita en el Registro de la Propiedad el Vendrell número 3, son de fechas 28/05/2020 y 29/05/2020; fechas posteriores al auto de declaración del concurso (16 de octubre de 2019 ), por lo que tuvo lugar una vez el concurso ya se había declarado, y sin conocimiento, intervención ni autorización de la Administración Concursal.

9. Lo anterior, además de fundamentar la desestimación de la pretensión de tercería que se efectúa en este expediente, podría constituir indicios de la comisión de seis delitos de simulación de contrato del art. 251 del Código Penal ."

D. Benito y D. Lucio interpusieron recurso de apelación contra este Autoante la Audiencia Provincial de Barcelona.

La Audiencia Provincial de Barcelona desestimó el recurso de apelaciónmediante el Auto nº 85/2025 de 12 de mayo de 2025 , el cual fue aportado por la parte apelada al presente procedimiento mediante alegación de " hechos nuevos" posteriores acaecidos después de la tramitación el recurso de apelación. Dicho Auto consta en el acontecimiento nº 17 del Rollo de Apelación de esta Sala, y su valoración como elemento probatorio en segunda instancia es procedente atendida la fecha de esta resolución, posterior a la tramitación el recurso.

La Audiencia Provincial desestimó la apelación formulada por D. Benito y confirmó el Auto del Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona que había desestimado la tercería de dominio, y ello con base en los siguientes razonamientos:

"...7. En el presente supuesto la parte actora afirma ser propietaria de las fincas a las que se refiere la demanda por haberlas adquirido por medio de los contratos privados de compraventa suscritos en distintas fechas (20/12/2007, 06/0 7/2010 y 31/12/2010) entre el administrador de la concursada, Jose Ramón, y los compradores, Benito y Lucio, hijos de Jose Ramón y socios de la concursada, en virtud de los cuales se habría producido en las fechas reseñadas la transmisión de las fincas a las que se refiere la demanda. Los contratos privados no fueron elevados a público, por lo que las fincas aparecen inscritas a nombre de la sociedad concursada, Real State Agent SL, razón por la que el administrador concursal las incluyó en el inventario y en el plan de liquidación.

8. Los actores recurrieron el auto de aprobación del plan de liquidación, recurso que fue desestimado por esta sección por auto de 24 de enero de 2024 .

Presentaron también demanda de incidente concursal de impugnación del inventario que fue desestimada en primera instancia por sentencia de 2 de julio de 2023 , pendiente de resolución el recurso de apelación presentado.

9. Con la finalidad de acreditar la titularidad que reivindican los actores aportan junto con la demanda los contratos privados de compraventa celebrados en las fechas más arriba reseñadas y, junto con ellos la liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados presentada y liquidada en las siguientes fechas: i) contrato de compraventa privado de 20 de diciembre de 2007, liquidado el 7 de octubre de 2016, (cuatro fincas rústicas sitas en el municipio de Villoslada de Cameros, valoradas en 750 euros), ii) contrato de compraventa privado de 6 de julio de 2010, liquidado el 29 de mayo de 2020 (garaje sito en el DIRECCION003, El Vendrell, valor declarado 3.000 euros), iii) contrato de compraventa de 31 de diciembre de 2010, liquidado el 2 de mayo de 2018 (finca urbana en Villoslada de Cameros, valor declarado 1.000), iv) contrato de compraventa de 31 de diciembre de 2007, liquidado el 28 de mayo de 2020 ( DIRECCION004, Término Municipal de Villoslada de Cameros, valor declarado 2.000 euros).

10. Coincidimos con la resolución recurrida en el sentido de que de los documentos aportados no son suficiente prueba para acreditar que efectivamente se produjeron las transmisiones y que las fincas a las que se refieren los contratos no son propiedad de la concursada. Y ello por los siguientes motivos: i) la relación entre los adquirentes y la sociedad, como hemos señalado los adquirentes son socios de la concursada e hijos del administrador de la sociedad, ii) el precio fijado es en todos los casos muy bajo, iii) el hecho de que la transacción se haya documentado en contrato privado que no no puede perjudicar a terceros, ni permite tener por acreditada la fecha en que se realizó, iv) la fecha fehaciente es la que consta en la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y es, en todos los casos, muy posterior a la fecha de los contratos. Por último, es muy relevante mencionar que la solicitud de concurso se presentó el 30 de julio de 2019 y en el auto de declaración se abrió la liquidación, por lo que dos de las liquidaciones presentadas se habrían realizado cuando el administrador ya había sido sustituido por el administrador concursal, mientras que las otras dos se producen en un periodo próximo a la insolvencia. De las circunstancias expuestas resulta, como hemos señalado, que los contratos aportados no acreditan la titularidad de los bienes contradictoria con lo que consta en el Registro. "

7.-En fecha 24 de octubre de 2023 D. Florian, D. Serafin, CID Y PALACIOS INVERSIONES, S.L interpusieron demanda de desahucio por precariocontra D. Benito y D. Lucio en relación a la finca que habían adquirido en la subasta del concurso de acreedores ( finca rústica, situada en el DIRECCION000 del término de Villoslada de Cameros (La Rioja) de superficie 15.844 m2, finca que de Norte a Sur está atravesada por la DIRECCION001. Constituye las parcelas NUM000), NUM001), NUM002, NUM003 y NUM004 de los DIRECCION002, siendo que en la parcela NUM002 se halla construido un pabellón de una sola nave, de 624 m2)

8.-D. Benito y D. Lucio presentaron escrito de contestación a la demanda.

En resumen, alegaban ser propietarios de la finca.

Manifestaban qu eran hijos de don Jose Ramón, administrador de REAL STATE AGENT, S.L. y que en 2007, las fincas de Real State Agent SL en La Rioja, le fueron vendidas por contrato privado a Benito y, entre 2007 y 2010, el resto de fincas a los demás hijos de Jose Ramón. Qu e en 2016, sintieron la necesidad de "legalizar", para ante terceros, las compraventas de las fincas efectuadas en contrato privado y, por ello, presentaron - por ejemplo, para las fincas que compró D. Benito- autoliquidación del modelo 600 sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la Comunidad de La Rioja. Que REAL STATE AGENT, S.L. tuvo necesidad de interponer Concurso de Acreedores en 2019, pero que incurrió en dos errores, pues por un lado, Real State Agent SL no eliminó del Registro de la Propiedad la titularidad de las fincas y demás bienes vendidos a los hijos de su administrador, y en segundo lugar, el Administrador Concursal - no quiso atender a las razones de mis mandantes y mantuvo en el Plan de Liquidación la venta de estas fincas.

Que D. Benito y D. Lucio interpusieron impugnación del inventario, tercería de dominio etc.; pero, no obstante, no se consiguió pa ralizar la venta de estos bienes ajenos. Que la clave de este proceso es acreditar que la posesión de - desde siempre- una posesión civil, digna de respeto y de protección. Sostenía en resumen haber poseído la finca desde 2002 aportando distinta documentación e insistía en la eficacia de la compraventa de 2007. Que D. Benito y D. Lucio, enterados de que se estaba subastando sus fincas, intentaron impedir que la subasta de la finca se realizara y que no lo consiguieron, porque, aunque interpusieron una Tercería de Dominio, el Juez de lo Mercantil, consideró que no era prueba suficiente de la propiedad de dichas fincas. Entienden que el Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona no entró a discernir si el título de los hoy actores es o no es superior en rango y fuerza al de mis representados, dado que no es este el objeto de la Tercería de Dominio (como tampoco lo es, el de este procedimiento de desahucio por precario).

9.- La sentencia de primera instancia estimó la demanda.

En resumen, sus razonamientos fueron los siguientes:

"...De la prueba practicada en autos, resulta justificado el título de adquisición de la propiedad por parte del demandante y no así el de los demandados.

La parte actora ha aportado el título de adquisición, y la acreditación registral correspondiente de que la finca objeto de controversia está inscrita a su nombre.

Sin embargo, los demandados, lejos de acreditar que la finca sigue perteneciéndoles a ellos o a cualquiera de las mercantiles a través de las cuales afirman haber explotado el camping situado en las fincas, no aportan título alguno que les faculte a poseer las mismas. Se remiten a documentos privados en virtud de los cuales los anteriores propietarios cedieron el uso de las instalaciones para su explotación como camping, pero, tras la pérdida de la propiedad en el procedimiento de liquidación concursal de la anterior propietaria Real State Agent S.L.

Una vez efectuadas las operaciones de liquidación de la mercantil que ostentaba la propiedad sobre la finca, y llevada a cabo la adjudicación a favor de los demandantes, no consta que se haya autorizado a los demandados a continuar con la posesión de ésta, por lo que, la acción de precario ha de prosperar, pues los demandados no tienen título que les autorice a ocupar la finca.

En definitiva, ha de ser estimada, y la demandada deberán desalojar la finca ocupada..."

10.-El recurso de apelaciónformulada por D. Benito y D. Lucio se basó, en resumen, en los argumentos siguientes:

Infracción de los artículos 1281, 1254 y siguientes Código civil y artículos 1445 y siguientes Código civil. No es cierto que los anteriores propietarios cedieran el uso. No cedieron el uso, vendieron las fincas (primero, en tiempo, sí cedieron el uso, pero después vendieron las fincas).

Esto se verifica con los documentos ( contratos privados) aportados en la contestación a la demanda, como Documentos nº 3 a 7, que acreditan cómo, en 2007, las fincas de Real State Agent SL en La Rioja, le fueron vendidas a D. Benito y, entre 2007 y 2010, el resto de fincas a los demás hijos de D. Jose Ramón.

Desde la transmisión, D. Benito ha estado gestionando y llevando, a su propio riesgo y ventura, el negocio del camping a la par que vive allí, en las instalaciones.

Los documentos NO son de uso, son de compraventa

Desde 2016, los contratos de compraventa cuentan para ante terceros. No reconocerlo así supone una infracción procesal.

Alega asimismo que la posesión no es precaria y, por consiguiente, la Sentencia de instancia es incorrecta porque ha malvalorado y omitido en su argumentación unos datos clave: hay documentación capaz en si misma de demostrar la transmisión de la propiedad, porque hay título y prueba del Modo (la profusa, ordenada y coherente documentación comercial y mercantil del uso de las fincas como base del Camping).

Por consiguiente, la posesión del demandado no fue nunca precaria.

En definitiva, argumenta que la juez a quodebía haber juzgado que esta documentación es lo que realmente es, una compraventa, pero que tal documentación fuera burda y grotescamente falsa, o evidentemente nula, inexistente, ridícula...etc. Y no es el caso: la documentación es verdadera y real y no se ha demostrado ninguna obvia falsedad. Arguye que según la Jurisprudencia, corresponde al Actor acreditar que la parte demandada tiene un uso precario. No lo ha logrado.

Sostiene que la posesión de los apelantes no es algo sucedido de forma intempestiva, sorpresiva, sobresaltada, imprevista, súbita, repentina; ni siquiera en unos meses. Se trata de un uso estable, publico, pacifico, a título de dueño, por décadas, en instalaciones, en maquinaria, en trabajadores, en clientes, en relaciones jurídicas y comerciales, esto es, en espacio, en tiempo (cuatro lustros sin solución de continuidad), en cantidad y en calidad de relaciones jurídicas. La cuestión que no puede plantearse aquí , según la parte apelante, es quién de las dos partes es el propietario. Pero la cuestión que sí se puede plantear aquí es que se ha demostrado que los demandados no son, ni han sido nunca, precaristas y los actores no han demostrado lo contrario. Por lo tanto, al no reconocerlo así el Juzgado, es necesario que se proceda a interponer este respetuoso recurso para sanar la situación.

11.-La parte apelada ha presentado escrito de oposición al recurso de apelación,y ha solicitado la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala.-

1.-Con carácter previo, en relación a la acción ejercitada, procede recordar que, tal y como establece la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 605/2022 de 16 de septiembre de 2022 con cita en las sentencias de la misma sala nº 34/2017, de 28 de febrero; 379/2021, de 1 de junio; 502/2021, de 7 de julio y 783/2021, de 15 de noviembre, "(...) el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre ).Asimismo, reitera que existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras).

Siendo pues la finalidad del proceso de desahucio por precario la de recuperar la posesión de una finca del poseedor sin título o con título inhábil para mantenerse en la posesión, su ámbito se circunscribe, por un lado, al análisis de la legitimación activa o derecho del actor para obtener la tutela jurídica que impetra, por ostentar la posesión real de la finca a título de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla y, por otro, al examen de la situación del demandado como poseedor sin título.

En definitiva, en los procedimientos de desahucio por precario al actor le incumbe el probar su derecho a la posesión real sobre la finca por alguno de los títulos a los que la ley se refiere y por contra el demandado debe demostrar que ocupa el objeto litigioso en virtud de algún título que le vincula, bien con el actor, bien con la cosa y que paga renta o signo equivalente, obligación de probar que le viene impuesta por disposición del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

2.-Al respecto de esto último- esto es, que la carga de la prueba del título esgrimido por el poseedor demandado le incumbe a este último- la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 581/2017 del 26 de octubre de 2017 ( ROJ: STS 3757/2017 - ECLI:ES:TS:2017:3757 ) razona:

"...la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada."

En esta misma línea se han pronunciado también muchas veces las audiencias provinciales.

Así, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, sección 3 núm. 479/2025 del 05 de diciembre de 2025 ( ROJ: SAP GR 2460/2025 - ECLI:ES:APGR:2025:2460 ) razona:

"La ausencia de prueba alguna que acredite la existencia de título suficiente que justifique el uso de la vivienda por la demandada determina que, tal y como se ha resuelto en la instancia, en aplicación de las reglas de la carga de la prueba previstas en el art. 217 LEC , deba concluirse que la demandada carece de título justificativo de la posesión."

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria núm. 470/25 de 3 de diciembre de 2025 (ROJ: SAP SO 572/2025 - ECLI:ES:APSO:2025:572 ), por su parte, dice:

"...para el ejercicio de la acción de desahucio por precario, conforme a lo dispuesto en el artículo 250.1.2º LEC , se encuentra legitimado el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca. Por tanto, el juicio de desahucio por precario obliga a examinar, por una parte, la suficiencia del título de la parte actora para acreditar su legitimación activa, y por otra, si la parte demandada es precarista o tiene algún título que justifique su permanencia en la posesión, cuya prueba corresponde a dicha parte."

Y la Sentencia de la Audiencia Provincial Murcia sección 5ª núm. 373/2025 del 02 de diciembre de 2025 ( ROJ: SAP MU 3457/2025 - ECLI:ES:APMU:2025:3457 ) razona: "También por sus especiales características, el juicio por precario presenta unas reglas determinadas de carga de la prueba, de tal manera que "En los juicios de desahucio por precario bastará al actor con probar su titularidad sobre el predio y la posesión del demandado, y a éste le incumbirá la justificación de la causa jurídica que ampara su posesión"( SAP. Alicante, Sección 9ª, de 16 de noviembre de 2015 )".

3.-En nuestro caso, de lo que no hay duda es de que la finca controvertida nunca estuvo inscrita a nombre delos demandados.

Estuvo inscrita siempre a nombre de la mercantil concursada REAL STATE AGENT, S.L.

En el concurso de acreedores de REAL STATE AGENT, S.L. dicha finca formó parte de la masa activa; y según explica tanto el auto del Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona que desestimó la tercería de dominio, como también el Auto dictado por la Audiencia Provincial de Barcelona que luego desestimó el recurso de apelación contra dicho Auto, como también, incluso, el recurso de apelación que ahora resolvemos ( que se refiere expresamente a ello), aunque D. Benito y D. Lucio impugnaron el inventario, dicha impugnación fue desestimada por el Juzgado del concurso.

Debido precisamente a que la finca litigiosa se consideraba propiedad de REAL STATE AGENT, S.L. y por ende formaba parte de la masa activa del concurso, en sede concursal la finca se sacó a subasta por el Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona.

La subasta se celebró con intervención notarial, y en ella resultaron adjudicatarios los hoy demandantes en los porcentajes que respectivamente hemos indicado en el fundamento de derecho anterior, los cuales pagaron el precio.

En virtud de escritura pública de adjudicación de finca en ejecución del plan de liquidación del concurso abreviado de la mercantil REAL STATE AGENT, S.L., en liquidación, otorgada en fecha 6 de junio de 2023, por la AC de REAL STATE AGENT, S.L. se articuló y elevó a publico la venta por la que los demandantes adquirieron la finca litigiosa. Y tras ello los hoy demandantes inscribieron a su nombre la propiedad de la finca en el registro de la Propiedad.

De todo lo que antecede resulta probado indudablemente la existencia un título de dominio de los actores sobre la finca litigiosa , que adquirieron la misma en subasta pública judicial, de quien en el Registro de la Propiedad aparecía con facultades para transmitir el dominio.

4.-Los demandados apelantes lo que alegan es que son propietarios, porque compraron la finca por contrato privado en 2007 (además adquirieron otra entre 2007 y 2010).

En definitiva, pretenden la realidad del mismo título que ya invocaron sin éxito tanto en el ámbito concursal (cuando impugnaron la formación de inventario), como luego mediante un procedimiento de tercería de dominio en el que su demanda les fue desestimada tanto en la primera como en la segunda y definitiva instancia.

Es cierto que el Auto firme recaído en la tercería de dominio no produce el efecto de cosa juzgada en cuanto a la pertenencia del bien, pues así lo dispone el art. 603 LEC. Ello es lógico, puesto que el objeto de la acción de tercería de dominio, según lo dispuesto en los artículos 601 y 603 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es únicamente el mantenimiento o alzamiento del embargo decretado, y los pronunciamientos que se realicen sobre la pertenencia del bien en ese procedimiento son a esos únicos efectos. Sin embargo, en nuestro caso, estamos ante un juicio de desahucio por precario, el cual tampoco tiene por objeto determinar la pertenencia de bien, pues la acción de desahucio no puede ser confundida con la acción declarativa de dominio, o con la reivindicatoria. Lo que ha de determinarse es si, habiendo probado los demandantes la propiedad del bien en relación al cual promover el desahucio ( lo cual , como hemos expuesto en el parágrafo anterior, se ha probado en nuestro caso) ,los demandados han probado la existencia de un título en su favor suficiente como para justificar su derecho a poseer la finca, lo que vedaría el desahucio por precario.

Pues bien, como hemos dicho, los demandados vuelven a invocar el mismo pretendido título que ya esgrimieron sin éxito en la tercera de dominio; y aun cuando el objeto del procedimiento de desahucio por precario es obviamente distinto al de la tercería de dominio, no podemos dejar de tener presente, a la hora de valorar el título que pretenden esgrimir los demandados, las circunstancias que se tuvieron presente a otros efectos en las resoluciones que desestimaron la tercería de dominio en ambas alzadas, pues esas circunstancias siguen siendo las mismas, y ofrecen muy relevantes e insalvables dudas acerca de la realidad del título dominical que pretenden ostentar los recurrentes, el cual es ciertamente feble, lo que hace que sea totalmente inviable que pueda prevalecer sobre el sólido y robusto título que los demandantes invocan par insta el desahucio por precario, derivada de su adquisición mediante título público y previa autorización judicial, de quien en el Registro de la Propiedad aprecia con facultades para transmitir ( la concursa REAL STATE AGENT, S.L.).

El título que los apelantes invocan para justificar el dominio sobre la finca litigiosa que dicen ostentar, es un contrato privado de compraventa de 20 de diciembre de 2007 en cuya virtud adquirieron, por precio total de 750 euros, cuatro parcelas ( NUM007, NUM008, NUM001, NUM004, NUM000, NUM002 y NUM003) todas las cuales integran la finca hoy litigiosa.

En virtud de esa compraventa privada, los demandados D. Benito y D. Lucio habrían comprado esas fincas a REAL STATE AGENT, S.L., cuyo legal representante y administrador es , a la sazón, su padre.

Además, no es discutido que los pretendidos compradores D. Benito Y D. Lucio eran, a su vez socios de la mercantil vendedora.

Ni otorgaron nunca escritura pública, ni inscribieron nunca las fincas a su favor en el Registro de la Propiedad. La finca siguió inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de REAL STATE AGENT, S.L.

D. Benito y D. Lucio tampoco abonaron en ese momento el ITPAJD. La liquidación del impuesto ( modelo 600) la presentaron en fecha 7 de octubre de 2016. Además, tal como evidencia el expediente incoado por la Hacienda de la Comunidad Autónoma aportado como documento 5 de la contestación a la demanda ( acontecimiento 39 del procedimiento), tras comprobación oportuna la Comunidad Autónoma consideró que la valoración de los bienes objeto de venta , que Hacienda cuantificó en 5404,73 euros, era superior en más de un 10% al precio que los demandados habían declarado a efectos del tributo ( 750 euros) . Y es que, de hecho, el precio en que la Comunidad Autónoma consideraba valor real de referencia a la fecha del devengo (5404,73 euros) resultaba ser superior en más de un 700% del previo que fijaba el contrato ( 750 euros).

En suma, nos encontramos con un cúmulo de circunstancias que impiden que pueda prevalecer sobre el título de los demandantes el pretendido título que esgrimen los demandados.

Los demandantes adquirieron de quien en el Registro de la Propiedad aparecía con facultades para transmitir ( REAL STATE AGENT, S.L). El art. 38 LH establece que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Cuando los demandantes D. Florian, D. Serafin, CID Y PALACIOS INVERSIONES, S.L adquirieron la finca litigiosa, esta estaba a nombre de REAL STATE AGENT, S.L. El Juzgado de lo Mercantil promovió la subasta de esa finca en cuanto activo de la mercantil concursa REAL STATE AGENT, S.L. y los demandantes concurrieron a esa subasta y adquirieron ese inmueble bajo esas premisas legales.

Frente a ello, el pretendido título de los demandados D. Benito y D. Lucio ofrece múltiples razones para que se desconfíe de la realidad de la transmisión de dominio que invocan:

a) El contrato de 2007 que se esgrime por los demandados frente al título de los demandantes es un contrato privado de compraventa, no una escritura pública .

El vendedor que aparece en ese contrato privado es REAL STATE AGENT, S.L. , sociedad de la que los pretendidos compradores D. Benito y D. Lucio eran socios.

Es más, el administrador único de esa sociedad vendedora era el padre de los pretendidos compradores.

b) El precio fijado en ese contrato fue muy inferior al valor real de los bienes ( nada menos que un 700% por debajo, pues el precio de venta fue de 750 euros y según la valoración de la Comunidad Autónoma e valor de esos bienes era de 5404,73 euros)

c) Al tratarse de un contrato privado, en virtud del art. 1227 del Código Civil no puede considerarse probado frente a terceros que se celebrase en la fecha indicada en el mismo (año 2007). A esos efectos , la única fecha fehaciente es la de presentación de la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales (7 de octubre de 2016), esto es casi 9 años después de la celebración del contrato, No se ha ofrecido explicación alguna de este descomunal retraso, el cual llama todavía más la atención si tenemos en cuenta que esa fecha está mucho más cercana a la propia declaración del concurso de REAL STATE AGENT, S.L. (2019), que a la celebración del pretendido contrato de compraventa (2007) . Pero es que además, el artículo 102 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto 828/1995), que desarrolla el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece que el plazo para la presentación de las declaraciones liquidaciones, junto con el documento o la declaración escrita sustitutiva del documento, será de treinta días hábilesa contar desde el momento en que se cause el acto o contrato. Aquí no solo es que no se presentase en el plazo de 30 días, es que se dejaron pasar casi nueve ( 9) años.

En suma, el título de los demandantes , amparado en la fe pública registral y la seguridad jurídica que el Registro de la Propiedad representa, no puede quedar desvirtuada por un contrato que ofrece tantas y tan relevantes dudas como el que ofrece el aportado por la parte demandada, la cual, en definitiva, no ha probado ostentar un título oponible a los actores que le permita seguir ocupando la finca.

El recurso se desestima.

TERCERO. - Costas procesales.-

;

1.-Respecto de las costas procesales, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398, procede la imposición a la parte apelante.

;

;

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.-

1. -Tal como se reconoce en la contestación a la demanda, está probado que los demandados D. Lucio y D. Benito son hijos de don Jose Ramón, que a la sazón fue administrador y legal representante de la mercantil REAL STATE AGENT, S.L.

Por su parte, el Auto del Juzgado de lo Mercantil nº 5 de Barcelona nº 490/2023 de fecha 18 de julio de 2023 ( documento 6 de la demanda sobre el cual luego volveremos) declara probado que don Benito y don Lucio eran socios de la mercantil REAL STATE AGENT, S.L. e hijos del administrador social, don Jose Ramón.

2.-Tal como asimismo se reconoce en la contestación a la demanda, y consta indicado en la escritura pública de 6 de junio de 2023 aportada como documento 5 de la demanda, REAL STATE AGENT, S.L. fue declarada en concurso voluntario de acreedorestramitado por el procedimiento abreviado mediante Auto del Juzgado de lo Mercantil nº 5 de Barcelona de 16 de octubre de 2019 ( concurso voluntario 1504/19) , acordándose la suspensión de las facultades del administrador , el cual fue sustituido a esos efectos por la Administración Concursal ( en adelante, AC) .

3.- En el momento de la declaración del concurso, la finca litigiosa( es decir, finca rústica, situada en el DIRECCION000 del término de Villoslada de Cameros (La Rioja) de superficie 15.844 m2, finca que de Norte a Sur está atravesada por la DIRECCION001. Constituye las parcelas NUM000), NUM001), NUM002, NUM003 y NUM004 de los DIRECCION002, siendo que en la parcela NUM002 se halla construido un pabellón de una sola nave, de 624 m2, destinado hoy a campamento turístico público) aparecía inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la concursa REAL STATE AGENT, S.L.

Esto, además, fue asimismo mencionado por el Notario en la escritura pública de 6 de junio de 2023 aportada como documento 5 de la demanda, que además transcribe la inscripción del Registro de la Propiedad f1

4.-Tal como sigue indicando la mencionada escritura pública notarial, dentro del ámbito de la liquidación operada en el concurso de acreedoresde REAL STATE AGENT, S.L. , la AC procedió de conformidad con lo dispuesto en el art. 10 de la Ley 372020 de 18 de septiembre, a instar la venta en pública subasta de la finca referida,que se celebró con fehaciencia notarial, resultando adjudicatarios de la finca los siguientes: D. Florian en un 12.50%, D. Serafin en un 12.50%, y CID Y PALACIOS INVERSIONES, S.L en un 75% la primera y un 12.50% , por precio final de 40000 euros, que pagaron.

5.-En fecha 6 de junio de 2023 se otorgó la escritura pública de adjudicación de la finca en favor de los demandantesD. Florian, D. Serafin, CID Y PALACIOS INVERSIONES, S.L, a la que estamos haciendo constante referencia-

Tal como resulta del acontecimiento nº 16 del procedimiento, los adquirentes inscribieron a su nombre en el Registro de la Propiedadla propiedad de la finca que habían adquirido en virtud de la escritura pública.

6.- Los hoy apelantes,el ámbito del concurso de acreedores seguido contra REAL STATE AGENT, S.L. habían impugnado la inclusión de la finca litigiosa en el inventario del concurso,alegando que era de su propiedad.

Esta impugnación fue desestimada.Así se indica en el propio escrito de la contestación a la demanda.

7.-Asimismo, los demandados hoy apelantes promovieron luego demanda de tercería de dominioen relación a varias fincas, entre ellas las que integran la finca que hoy es objeto de la "litis" ( finca rústica, situada en el DIRECCION000 del término de Villoslada de Cameros (La Rioja) de superficie 15.844 m2, finca que de Norte a Sur está atravesada por la DIRECCION001. Constituye las parcelas NUM000), NUM001), NUM002, NUM003 y NUM004 de los DIRECCION002, siendo que en la parcela NUM002 se halla construido un pabellón de una sola nave, de 624 m2) .

Esto dio lugar al procedimiento de tercería de dominio registrado con el nº 281/2023 del juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona ( ver acrecimiento 7 del presente procedimiento, documental apretada con la demanda) .

En ese procedimiento D. Benito manifestaba en resumen ser dueño de las fincas litigiosas por haberlas adquirido de REAL STATE AGENT, S.L. por mor de contrato privado de compraventa suscrito en 2007.

El Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona resolvió la tercería por medio de Auto nº 490/23 de 18 de julio de 2023 (que obra como acontecimiento 7 del presente procedimiento y fue aportado con la demanda).

El Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona desestimó la demanda de tercería de dominiointerpuesta por D. Benito y D. Lucio ( acontecimiento 7 del procedimiento) con base en los razonamientos siguientes:

"SEGUNDO.- Resolución del caso.

5. Partiendo de la documentación obrante en autos (que constituye un principio de prueba del fundamento de la pretensión del tercerista, tal como exige el art.595 LEC ), debe desestimarse la tercería de dominio pretendida, pues tal y como se razonó en el incidente de impugnación de inventario:

1º) Todas las fincas relacionadas en el inventario figuran a nombre de la concursada en el Registro de la Propiedad (doc. núm. 1, notas simples acompañadas) y no contienen anotaciones preventivas, condiciones resolutorias o suspensivas algunas o ningún otro dato que presuma otra eventual situación registral.

2º) Frente a lo anterior, la actora solo aporta una liquidación del ITP con una base imponible de 1.000 €, cuyos sujetos pasivos son los hijos del administrador único y socios de la concursada, y que solo hace referencia a una finca cuando la actora solicita la separación de seis fincas del inventario de la masa activa.

Es evidente que la fe pública registral y la seguridad jurídica que el Registro de la Propiedad representa, no puede quedar desvirtuada por meras alegaciones de parte como las que efectúa la actora, sin sustento probatorio alguno o, en este caso, por un mero documento liquidatorio de un tributo..

6. Los contratos privados que la actora esgrime como prueba de su dominio sobre las fincas constituye un claro indicio de simulación de negocio pues Benito y Lucio (compradores y actores) eran socios de la concursada e hijos del administrador social.

7. Otro indicio de la simulación: los contratos de compraventa privados aportados por la actora, dos de ellos con fecha 2007, y otros dos 2010, se liquidan 10 años más tarde, cuando el plazo establecido al efecto es de 30 días hábiles a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato.

8. Otro indicio más de simulación: la liquidación de los impuestos (modelo 600) de la finca NUM005 inscrita en el Registro de de la Propiedad número 2 de Logroño, y de la finca NUM006 inscrita en el Registro de la Propiedad el Vendrell número 3, son de fechas 28/05/2020 y 29/05/2020; fechas posteriores al auto de declaración del concurso (16 de octubre de 2019 ), por lo que tuvo lugar una vez el concurso ya se había declarado, y sin conocimiento, intervención ni autorización de la Administración Concursal.

9. Lo anterior, además de fundamentar la desestimación de la pretensión de tercería que se efectúa en este expediente, podría constituir indicios de la comisión de seis delitos de simulación de contrato del art. 251 del Código Penal ."

D. Benito y D. Lucio interpusieron recurso de apelación contra este Autoante la Audiencia Provincial de Barcelona.

La Audiencia Provincial de Barcelona desestimó el recurso de apelaciónmediante el Auto nº 85/2025 de 12 de mayo de 2025 , el cual fue aportado por la parte apelada al presente procedimiento mediante alegación de " hechos nuevos" posteriores acaecidos después de la tramitación el recurso de apelación. Dicho Auto consta en el acontecimiento nº 17 del Rollo de Apelación de esta Sala, y su valoración como elemento probatorio en segunda instancia es procedente atendida la fecha de esta resolución, posterior a la tramitación el recurso.

La Audiencia Provincial desestimó la apelación formulada por D. Benito y confirmó el Auto del Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona que había desestimado la tercería de dominio, y ello con base en los siguientes razonamientos:

"...7. En el presente supuesto la parte actora afirma ser propietaria de las fincas a las que se refiere la demanda por haberlas adquirido por medio de los contratos privados de compraventa suscritos en distintas fechas (20/12/2007, 06/0 7/2010 y 31/12/2010) entre el administrador de la concursada, Jose Ramón, y los compradores, Benito y Lucio, hijos de Jose Ramón y socios de la concursada, en virtud de los cuales se habría producido en las fechas reseñadas la transmisión de las fincas a las que se refiere la demanda. Los contratos privados no fueron elevados a público, por lo que las fincas aparecen inscritas a nombre de la sociedad concursada, Real State Agent SL, razón por la que el administrador concursal las incluyó en el inventario y en el plan de liquidación.

8. Los actores recurrieron el auto de aprobación del plan de liquidación, recurso que fue desestimado por esta sección por auto de 24 de enero de 2024 .

Presentaron también demanda de incidente concursal de impugnación del inventario que fue desestimada en primera instancia por sentencia de 2 de julio de 2023 , pendiente de resolución el recurso de apelación presentado.

9. Con la finalidad de acreditar la titularidad que reivindican los actores aportan junto con la demanda los contratos privados de compraventa celebrados en las fechas más arriba reseñadas y, junto con ellos la liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados presentada y liquidada en las siguientes fechas: i) contrato de compraventa privado de 20 de diciembre de 2007, liquidado el 7 de octubre de 2016, (cuatro fincas rústicas sitas en el municipio de Villoslada de Cameros, valoradas en 750 euros), ii) contrato de compraventa privado de 6 de julio de 2010, liquidado el 29 de mayo de 2020 (garaje sito en el DIRECCION003, El Vendrell, valor declarado 3.000 euros), iii) contrato de compraventa de 31 de diciembre de 2010, liquidado el 2 de mayo de 2018 (finca urbana en Villoslada de Cameros, valor declarado 1.000), iv) contrato de compraventa de 31 de diciembre de 2007, liquidado el 28 de mayo de 2020 ( DIRECCION004, Término Municipal de Villoslada de Cameros, valor declarado 2.000 euros).

10. Coincidimos con la resolución recurrida en el sentido de que de los documentos aportados no son suficiente prueba para acreditar que efectivamente se produjeron las transmisiones y que las fincas a las que se refieren los contratos no son propiedad de la concursada. Y ello por los siguientes motivos: i) la relación entre los adquirentes y la sociedad, como hemos señalado los adquirentes son socios de la concursada e hijos del administrador de la sociedad, ii) el precio fijado es en todos los casos muy bajo, iii) el hecho de que la transacción se haya documentado en contrato privado que no no puede perjudicar a terceros, ni permite tener por acreditada la fecha en que se realizó, iv) la fecha fehaciente es la que consta en la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y es, en todos los casos, muy posterior a la fecha de los contratos. Por último, es muy relevante mencionar que la solicitud de concurso se presentó el 30 de julio de 2019 y en el auto de declaración se abrió la liquidación, por lo que dos de las liquidaciones presentadas se habrían realizado cuando el administrador ya había sido sustituido por el administrador concursal, mientras que las otras dos se producen en un periodo próximo a la insolvencia. De las circunstancias expuestas resulta, como hemos señalado, que los contratos aportados no acreditan la titularidad de los bienes contradictoria con lo que consta en el Registro. "

7.-En fecha 24 de octubre de 2023 D. Florian, D. Serafin, CID Y PALACIOS INVERSIONES, S.L interpusieron demanda de desahucio por precariocontra D. Benito y D. Lucio en relación a la finca que habían adquirido en la subasta del concurso de acreedores ( finca rústica, situada en el DIRECCION000 del término de Villoslada de Cameros (La Rioja) de superficie 15.844 m2, finca que de Norte a Sur está atravesada por la DIRECCION001. Constituye las parcelas NUM000), NUM001), NUM002, NUM003 y NUM004 de los DIRECCION002, siendo que en la parcela NUM002 se halla construido un pabellón de una sola nave, de 624 m2)

8.-D. Benito y D. Lucio presentaron escrito de contestación a la demanda.

En resumen, alegaban ser propietarios de la finca.

Manifestaban qu eran hijos de don Jose Ramón, administrador de REAL STATE AGENT, S.L. y que en 2007, las fincas de Real State Agent SL en La Rioja, le fueron vendidas por contrato privado a Benito y, entre 2007 y 2010, el resto de fincas a los demás hijos de Jose Ramón. Qu e en 2016, sintieron la necesidad de "legalizar", para ante terceros, las compraventas de las fincas efectuadas en contrato privado y, por ello, presentaron - por ejemplo, para las fincas que compró D. Benito- autoliquidación del modelo 600 sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la Comunidad de La Rioja. Que REAL STATE AGENT, S.L. tuvo necesidad de interponer Concurso de Acreedores en 2019, pero que incurrió en dos errores, pues por un lado, Real State Agent SL no eliminó del Registro de la Propiedad la titularidad de las fincas y demás bienes vendidos a los hijos de su administrador, y en segundo lugar, el Administrador Concursal - no quiso atender a las razones de mis mandantes y mantuvo en el Plan de Liquidación la venta de estas fincas.

Que D. Benito y D. Lucio interpusieron impugnación del inventario, tercería de dominio etc.; pero, no obstante, no se consiguió pa ralizar la venta de estos bienes ajenos. Que la clave de este proceso es acreditar que la posesión de - desde siempre- una posesión civil, digna de respeto y de protección. Sostenía en resumen haber poseído la finca desde 2002 aportando distinta documentación e insistía en la eficacia de la compraventa de 2007. Que D. Benito y D. Lucio, enterados de que se estaba subastando sus fincas, intentaron impedir que la subasta de la finca se realizara y que no lo consiguieron, porque, aunque interpusieron una Tercería de Dominio, el Juez de lo Mercantil, consideró que no era prueba suficiente de la propiedad de dichas fincas. Entienden que el Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona no entró a discernir si el título de los hoy actores es o no es superior en rango y fuerza al de mis representados, dado que no es este el objeto de la Tercería de Dominio (como tampoco lo es, el de este procedimiento de desahucio por precario).

9.- La sentencia de primera instancia estimó la demanda.

En resumen, sus razonamientos fueron los siguientes:

"...De la prueba practicada en autos, resulta justificado el título de adquisición de la propiedad por parte del demandante y no así el de los demandados.

La parte actora ha aportado el título de adquisición, y la acreditación registral correspondiente de que la finca objeto de controversia está inscrita a su nombre.

Sin embargo, los demandados, lejos de acreditar que la finca sigue perteneciéndoles a ellos o a cualquiera de las mercantiles a través de las cuales afirman haber explotado el camping situado en las fincas, no aportan título alguno que les faculte a poseer las mismas. Se remiten a documentos privados en virtud de los cuales los anteriores propietarios cedieron el uso de las instalaciones para su explotación como camping, pero, tras la pérdida de la propiedad en el procedimiento de liquidación concursal de la anterior propietaria Real State Agent S.L.

Una vez efectuadas las operaciones de liquidación de la mercantil que ostentaba la propiedad sobre la finca, y llevada a cabo la adjudicación a favor de los demandantes, no consta que se haya autorizado a los demandados a continuar con la posesión de ésta, por lo que, la acción de precario ha de prosperar, pues los demandados no tienen título que les autorice a ocupar la finca.

En definitiva, ha de ser estimada, y la demandada deberán desalojar la finca ocupada..."

10.-El recurso de apelaciónformulada por D. Benito y D. Lucio se basó, en resumen, en los argumentos siguientes:

Infracción de los artículos 1281, 1254 y siguientes Código civil y artículos 1445 y siguientes Código civil. No es cierto que los anteriores propietarios cedieran el uso. No cedieron el uso, vendieron las fincas (primero, en tiempo, sí cedieron el uso, pero después vendieron las fincas).

Esto se verifica con los documentos ( contratos privados) aportados en la contestación a la demanda, como Documentos nº 3 a 7, que acreditan cómo, en 2007, las fincas de Real State Agent SL en La Rioja, le fueron vendidas a D. Benito y, entre 2007 y 2010, el resto de fincas a los demás hijos de D. Jose Ramón.

Desde la transmisión, D. Benito ha estado gestionando y llevando, a su propio riesgo y ventura, el negocio del camping a la par que vive allí, en las instalaciones.

Los documentos NO son de uso, son de compraventa

Desde 2016, los contratos de compraventa cuentan para ante terceros. No reconocerlo así supone una infracción procesal.

Alega asimismo que la posesión no es precaria y, por consiguiente, la Sentencia de instancia es incorrecta porque ha malvalorado y omitido en su argumentación unos datos clave: hay documentación capaz en si misma de demostrar la transmisión de la propiedad, porque hay título y prueba del Modo (la profusa, ordenada y coherente documentación comercial y mercantil del uso de las fincas como base del Camping).

Por consiguiente, la posesión del demandado no fue nunca precaria.

En definitiva, argumenta que la juez a quodebía haber juzgado que esta documentación es lo que realmente es, una compraventa, pero que tal documentación fuera burda y grotescamente falsa, o evidentemente nula, inexistente, ridícula...etc. Y no es el caso: la documentación es verdadera y real y no se ha demostrado ninguna obvia falsedad. Arguye que según la Jurisprudencia, corresponde al Actor acreditar que la parte demandada tiene un uso precario. No lo ha logrado.

Sostiene que la posesión de los apelantes no es algo sucedido de forma intempestiva, sorpresiva, sobresaltada, imprevista, súbita, repentina; ni siquiera en unos meses. Se trata de un uso estable, publico, pacifico, a título de dueño, por décadas, en instalaciones, en maquinaria, en trabajadores, en clientes, en relaciones jurídicas y comerciales, esto es, en espacio, en tiempo (cuatro lustros sin solución de continuidad), en cantidad y en calidad de relaciones jurídicas. La cuestión que no puede plantearse aquí , según la parte apelante, es quién de las dos partes es el propietario. Pero la cuestión que sí se puede plantear aquí es que se ha demostrado que los demandados no son, ni han sido nunca, precaristas y los actores no han demostrado lo contrario. Por lo tanto, al no reconocerlo así el Juzgado, es necesario que se proceda a interponer este respetuoso recurso para sanar la situación.

11.-La parte apelada ha presentado escrito de oposición al recurso de apelación,y ha solicitado la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala.-

1.-Con carácter previo, en relación a la acción ejercitada, procede recordar que, tal y como establece la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 605/2022 de 16 de septiembre de 2022 con cita en las sentencias de la misma sala nº 34/2017, de 28 de febrero; 379/2021, de 1 de junio; 502/2021, de 7 de julio y 783/2021, de 15 de noviembre, "(...) el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre ).Asimismo, reitera que existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras).

Siendo pues la finalidad del proceso de desahucio por precario la de recuperar la posesión de una finca del poseedor sin título o con título inhábil para mantenerse en la posesión, su ámbito se circunscribe, por un lado, al análisis de la legitimación activa o derecho del actor para obtener la tutela jurídica que impetra, por ostentar la posesión real de la finca a título de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla y, por otro, al examen de la situación del demandado como poseedor sin título.

En definitiva, en los procedimientos de desahucio por precario al actor le incumbe el probar su derecho a la posesión real sobre la finca por alguno de los títulos a los que la ley se refiere y por contra el demandado debe demostrar que ocupa el objeto litigioso en virtud de algún título que le vincula, bien con el actor, bien con la cosa y que paga renta o signo equivalente, obligación de probar que le viene impuesta por disposición del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

2.-Al respecto de esto último- esto es, que la carga de la prueba del título esgrimido por el poseedor demandado le incumbe a este último- la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 581/2017 del 26 de octubre de 2017 ( ROJ: STS 3757/2017 - ECLI:ES:TS:2017:3757 ) razona:

"...la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada."

En esta misma línea se han pronunciado también muchas veces las audiencias provinciales.

Así, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, sección 3 núm. 479/2025 del 05 de diciembre de 2025 ( ROJ: SAP GR 2460/2025 - ECLI:ES:APGR:2025:2460 ) razona:

"La ausencia de prueba alguna que acredite la existencia de título suficiente que justifique el uso de la vivienda por la demandada determina que, tal y como se ha resuelto en la instancia, en aplicación de las reglas de la carga de la prueba previstas en el art. 217 LEC , deba concluirse que la demandada carece de título justificativo de la posesión."

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria núm. 470/25 de 3 de diciembre de 2025 (ROJ: SAP SO 572/2025 - ECLI:ES:APSO:2025:572 ), por su parte, dice:

"...para el ejercicio de la acción de desahucio por precario, conforme a lo dispuesto en el artículo 250.1.2º LEC , se encuentra legitimado el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca. Por tanto, el juicio de desahucio por precario obliga a examinar, por una parte, la suficiencia del título de la parte actora para acreditar su legitimación activa, y por otra, si la parte demandada es precarista o tiene algún título que justifique su permanencia en la posesión, cuya prueba corresponde a dicha parte."

Y la Sentencia de la Audiencia Provincial Murcia sección 5ª núm. 373/2025 del 02 de diciembre de 2025 ( ROJ: SAP MU 3457/2025 - ECLI:ES:APMU:2025:3457 ) razona: "También por sus especiales características, el juicio por precario presenta unas reglas determinadas de carga de la prueba, de tal manera que "En los juicios de desahucio por precario bastará al actor con probar su titularidad sobre el predio y la posesión del demandado, y a éste le incumbirá la justificación de la causa jurídica que ampara su posesión"( SAP. Alicante, Sección 9ª, de 16 de noviembre de 2015 )".

3.-En nuestro caso, de lo que no hay duda es de que la finca controvertida nunca estuvo inscrita a nombre delos demandados.

Estuvo inscrita siempre a nombre de la mercantil concursada REAL STATE AGENT, S.L.

En el concurso de acreedores de REAL STATE AGENT, S.L. dicha finca formó parte de la masa activa; y según explica tanto el auto del Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona que desestimó la tercería de dominio, como también el Auto dictado por la Audiencia Provincial de Barcelona que luego desestimó el recurso de apelación contra dicho Auto, como también, incluso, el recurso de apelación que ahora resolvemos ( que se refiere expresamente a ello), aunque D. Benito y D. Lucio impugnaron el inventario, dicha impugnación fue desestimada por el Juzgado del concurso.

Debido precisamente a que la finca litigiosa se consideraba propiedad de REAL STATE AGENT, S.L. y por ende formaba parte de la masa activa del concurso, en sede concursal la finca se sacó a subasta por el Juzgado de lo mercantil nº 5 de Barcelona.

La subasta se celebró con intervención notarial, y en ella resultaron adjudicatarios los hoy demandantes en los porcentajes que respectivamente hemos indicado en el fundamento de derecho anterior, los cuales pagaron el precio.

En virtud de escritura pública de adjudicación de finca en ejecución del plan de liquidación del concurso abreviado de la mercantil REAL STATE AGENT, S.L., en liquidación, otorgada en fecha 6 de junio de 2023, por la AC de REAL STATE AGENT, S.L. se articuló y elevó a publico la venta por la que los demandantes adquirieron la finca litigiosa. Y tras ello los hoy demandantes inscribieron a su nombre la propiedad de la finca en el registro de la Propiedad.

De todo lo que antecede resulta probado indudablemente la existencia un título de dominio de los actores sobre la finca litigiosa , que adquirieron la misma en subasta pública judicial, de quien en el Registro de la Propiedad aparecía con facultades para transmitir el dominio.

4.-Los demandados apelantes lo que alegan es que son propietarios, porque compraron la finca por contrato privado en 2007 (además adquirieron otra entre 2007 y 2010).

En definitiva, pretenden la realidad del mismo título que ya invocaron sin éxito tanto en el ámbito concursal (cuando impugnaron la formación de inventario), como luego mediante un procedimiento de tercería de dominio en el que su demanda les fue desestimada tanto en la primera como en la segunda y definitiva instancia.

Es cierto que el Auto firme recaído en la tercería de dominio no produce el efecto de cosa juzgada en cuanto a la pertenencia del bien, pues así lo dispone el art. 603 LEC. Ello es lógico, puesto que el objeto de la acción de tercería de dominio, según lo dispuesto en los artículos 601 y 603 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es únicamente el mantenimiento o alzamiento del embargo decretado, y los pronunciamientos que se realicen sobre la pertenencia del bien en ese procedimiento son a esos únicos efectos. Sin embargo, en nuestro caso, estamos ante un juicio de desahucio por precario, el cual tampoco tiene por objeto determinar la pertenencia de bien, pues la acción de desahucio no puede ser confundida con la acción declarativa de dominio, o con la reivindicatoria. Lo que ha de determinarse es si, habiendo probado los demandantes la propiedad del bien en relación al cual promover el desahucio ( lo cual , como hemos expuesto en el parágrafo anterior, se ha probado en nuestro caso) ,los demandados han probado la existencia de un título en su favor suficiente como para justificar su derecho a poseer la finca, lo que vedaría el desahucio por precario.

Pues bien, como hemos dicho, los demandados vuelven a invocar el mismo pretendido título que ya esgrimieron sin éxito en la tercera de dominio; y aun cuando el objeto del procedimiento de desahucio por precario es obviamente distinto al de la tercería de dominio, no podemos dejar de tener presente, a la hora de valorar el título que pretenden esgrimir los demandados, las circunstancias que se tuvieron presente a otros efectos en las resoluciones que desestimaron la tercería de dominio en ambas alzadas, pues esas circunstancias siguen siendo las mismas, y ofrecen muy relevantes e insalvables dudas acerca de la realidad del título dominical que pretenden ostentar los recurrentes, el cual es ciertamente feble, lo que hace que sea totalmente inviable que pueda prevalecer sobre el sólido y robusto título que los demandantes invocan par insta el desahucio por precario, derivada de su adquisición mediante título público y previa autorización judicial, de quien en el Registro de la Propiedad aprecia con facultades para transmitir ( la concursa REAL STATE AGENT, S.L.).

El título que los apelantes invocan para justificar el dominio sobre la finca litigiosa que dicen ostentar, es un contrato privado de compraventa de 20 de diciembre de 2007 en cuya virtud adquirieron, por precio total de 750 euros, cuatro parcelas ( NUM007, NUM008, NUM001, NUM004, NUM000, NUM002 y NUM003) todas las cuales integran la finca hoy litigiosa.

En virtud de esa compraventa privada, los demandados D. Benito y D. Lucio habrían comprado esas fincas a REAL STATE AGENT, S.L., cuyo legal representante y administrador es , a la sazón, su padre.

Además, no es discutido que los pretendidos compradores D. Benito Y D. Lucio eran, a su vez socios de la mercantil vendedora.

Ni otorgaron nunca escritura pública, ni inscribieron nunca las fincas a su favor en el Registro de la Propiedad. La finca siguió inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de REAL STATE AGENT, S.L.

D. Benito y D. Lucio tampoco abonaron en ese momento el ITPAJD. La liquidación del impuesto ( modelo 600) la presentaron en fecha 7 de octubre de 2016. Además, tal como evidencia el expediente incoado por la Hacienda de la Comunidad Autónoma aportado como documento 5 de la contestación a la demanda ( acontecimiento 39 del procedimiento), tras comprobación oportuna la Comunidad Autónoma consideró que la valoración de los bienes objeto de venta , que Hacienda cuantificó en 5404,73 euros, era superior en más de un 10% al precio que los demandados habían declarado a efectos del tributo ( 750 euros) . Y es que, de hecho, el precio en que la Comunidad Autónoma consideraba valor real de referencia a la fecha del devengo (5404,73 euros) resultaba ser superior en más de un 700% del previo que fijaba el contrato ( 750 euros).

En suma, nos encontramos con un cúmulo de circunstancias que impiden que pueda prevalecer sobre el título de los demandantes el pretendido título que esgrimen los demandados.

Los demandantes adquirieron de quien en el Registro de la Propiedad aparecía con facultades para transmitir ( REAL STATE AGENT, S.L). El art. 38 LH establece que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Cuando los demandantes D. Florian, D. Serafin, CID Y PALACIOS INVERSIONES, S.L adquirieron la finca litigiosa, esta estaba a nombre de REAL STATE AGENT, S.L. El Juzgado de lo Mercantil promovió la subasta de esa finca en cuanto activo de la mercantil concursa REAL STATE AGENT, S.L. y los demandantes concurrieron a esa subasta y adquirieron ese inmueble bajo esas premisas legales.

Frente a ello, el pretendido título de los demandados D. Benito y D. Lucio ofrece múltiples razones para que se desconfíe de la realidad de la transmisión de dominio que invocan:

a) El contrato de 2007 que se esgrime por los demandados frente al título de los demandantes es un contrato privado de compraventa, no una escritura pública .

El vendedor que aparece en ese contrato privado es REAL STATE AGENT, S.L. , sociedad de la que los pretendidos compradores D. Benito y D. Lucio eran socios.

Es más, el administrador único de esa sociedad vendedora era el padre de los pretendidos compradores.

b) El precio fijado en ese contrato fue muy inferior al valor real de los bienes ( nada menos que un 700% por debajo, pues el precio de venta fue de 750 euros y según la valoración de la Comunidad Autónoma e valor de esos bienes era de 5404,73 euros)

c) Al tratarse de un contrato privado, en virtud del art. 1227 del Código Civil no puede considerarse probado frente a terceros que se celebrase en la fecha indicada en el mismo (año 2007). A esos efectos , la única fecha fehaciente es la de presentación de la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales (7 de octubre de 2016), esto es casi 9 años después de la celebración del contrato, No se ha ofrecido explicación alguna de este descomunal retraso, el cual llama todavía más la atención si tenemos en cuenta que esa fecha está mucho más cercana a la propia declaración del concurso de REAL STATE AGENT, S.L. (2019), que a la celebración del pretendido contrato de compraventa (2007) . Pero es que además, el artículo 102 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto 828/1995), que desarrolla el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece que el plazo para la presentación de las declaraciones liquidaciones, junto con el documento o la declaración escrita sustitutiva del documento, será de treinta días hábilesa contar desde el momento en que se cause el acto o contrato. Aquí no solo es que no se presentase en el plazo de 30 días, es que se dejaron pasar casi nueve ( 9) años.

En suma, el título de los demandantes , amparado en la fe pública registral y la seguridad jurídica que el Registro de la Propiedad representa, no puede quedar desvirtuada por un contrato que ofrece tantas y tan relevantes dudas como el que ofrece el aportado por la parte demandada, la cual, en definitiva, no ha probado ostentar un título oponible a los actores que le permita seguir ocupando la finca.

El recurso se desestima.

TERCERO. - Costas procesales.-

;

1.-Respecto de las costas procesales, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398, procede la imposición a la parte apelante.

;

;

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.