Sentencia Civil 441/2024 Audiencia Provincial de La Rioja Civil-penal Única, Rec. 41/2024 de 08 de noviembre del 2024

PRIMERO.- 1.-Se alzan los demandados don Humberto y doña Margarita contra la sentenciadel Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Logroño que estimó la demanda de desahucio por falta de pago de rentas promovida por el arrendador demandante contra los demandados, y acordó la resolución del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, dando lugar al desahucio de la parte demandada de la vivienda arrendada, sita en Villamediana de Iregua (La Rioja) en la DIRECCION000., condenando a la parte demandada a su entrega a la actora, con apercibimiento de desalojo en caso contrario, y condenando asimismo a la demandada a abonar a la parte actora la cantidad total de 325 euros en concepto de rentas debidas, así como l las cantidades que por rentas se fueran devengando desde dicha fecha hasta el desalojo o recuperación de la finca, con sus intereses legales.

2.-La parte arrendataria, reproduciendo en buena medida los argumentos que expuso en el escrito de oposición a la demanda, interpuso recurso de apelaciónalegando en resumen lo siguiente:

a) Que frente a lo que sostuvo la parte demandante, el contrato no data de 1 de octubre 2018, pues dicho contrato fue resuelto por cumplimiento, al haber transcurrido el plazo de un año por el que se suscribió. El contrato vigente fue el suscrito por las partes el 1 de octubre de 2019. Tanto en el contrato del año 2018 como en el de 2019 la parte arrendataria entregó una fianza de 325 euros. Hubo pues dos fianzas, una entregada con ocasión el contrato de 2018 y otra entregada con ocasión del contrato de 2019. Y si bien en cuanto al contrato de 2019 la parte arrendadora podía retener la fianza hasta recuperar la posesión, no sucedía lo mismo en cuanto a la fianza del contrato de 2018, pues al no estar ya en vigor por haber transcurrido el plazo de su duración, la parte arrendadora debió de haber restituido la fianza, cosa que no hizo. Por consiguiente, la parte arrendataria tiene derecho a compensar ese derecho de crédito su favor por la fianza entregada en el contrato de 2018 y no restituida (325 euros).

b) Que además es incierto que la demandada adeude nada. Se le reclama la renta correspondiente a agosto de 2022, pero según la parte apelante, la misma no se adeuda porque acreditó documentalmente que había abonado 2 veces la mensualidad de OCTUBRE DE 2019, de la siguiente forma:

.- 1 de octubre de 2019: 325€ de fianza y 325 renta Octubre 2019 al tiempo de firmar el contrato de dicha fecha. (PRUEBA DOCUMENTAL CONSISTENTE EN EL PROPIO CONTRATO DE 1 DE OCTUBRE DE 2019 QUE DA FE DEL ABONO EN ESE ACTO DE AMBAS CANTIDADES a su cláusula Séptima, y no negado de contrario)

.- 1 de octubre de 2019: 325€ de renta Octubre nuevamente. (PRUEBA DOCUMENTAL CONSISTENTE EN RECIBÍ EMITIDO POR EL PROPIO ACTOR/PROPIETARIO, aportado por esta parte, QUE DA FE DEL ABONO DE ESE IMPORTE y no negado de contrario). Véase que en el recibí de 1 de octubre de 2019 aportado indica expresamente "mes de octubre".

Estima por ello la pare recurrente que la renta de Agosto de 2022 no es debida, ya que el propietario la tenía cobrada desde Octubre de 2019 por adelantado, esto es, por duplicidad de pago mensual en octubre de 2019.

Señala la parte apelante que dicha parte comunicó a la arrendadora mediante whastapp tal compensación y precisamente que esta tuvo conocimiento de ello (como acredita la conversación que ella misma aportó a la vista). De modo que, comunicada fehacientemente por los arrendatarios su intención de aplicación de su crédito contra la actora al pago de la renta reclamada por el propietario, resulta más que suficiente para que la arrendadora tuviera constancia de su voluntad y actuar en consecuencia con sujeción a los cánones del art. 7 del CC.

c) Sostiene que no es cierto que se requiriera de pago o se hiciera alguna comunicación a los arrendatarios antes de la "litis", como es de ver en el propio documento anexo 2 que se aportó con la demanda. Indica que el propio acuse de recibo del burofax, este ni siquiera se llega a entregar a los arrendatarios, pues el mismo no se entrega el 19/09/22 por "Dirección incorrecta" y el 21/09/22 por "Desconocido", finalizando el proceso de envío sin reparto o entrega el día 21/9/2022. En el acto de la vista, la parte actora tampoco pudo acreditar la recepción por parte de mis defendidos de ese burofax ni ningún otro requerimiento de pago, a pesar de sus alegaciones y excusas. Considera la parte recurrente que esta alegación no es baladí, toda vez que la inexistencia de tal requerimiento previo y fehaciente (cual exige nuestra legislación) impide que pueda entenderse la acción como no enervable, sino que por el contrario, cabría la enervación de la presente acción. Considera que esto implicaría la nulidad de actuaciones al vulnerar la normativa procesal que exige tal requerimiento efectivo previo para la tramitación del mismo sin posibilidad de enervación a los inquilinos.

d) Finalmente indica que la Sentencia apelada vulnera el artículo 458 LEC, toda vez que de su propio tenor final se limita el plazo para apelar la Sentencia a 5 días en lugar de los 20 días previstos para el recurso de apelación. Esta mera vulneración convierte la misma en nula de pleno derecho y debe ser revocada

e) Que aporta con el recurso documento suscrito entre las partes el día de la vista 6 de septiembre del 2023, dando cuenta de la entrega y recepción de llaves y posesión de la vivienda objeto de la "litis" , que se aportó a actuaciones y dio lugar a que no fuese necesario el lanzamiento previsto.

También se aportan los documentos acreditativos del abono de todas las mensualidades de alquiler hasta el momento de la vista

3.-La parte apelada ha presentado escrito de oposición al recursosolicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- 1.-Examinado el procedimiento, lo primero que se observa es que efectivamente se celebró un contrato de arrendamiento el 1 de octubre de 2018 ( documento 1 de la demanda) mediante el que los demandados arrendaron al demandante la vivienda sita en Villamediana de Iregua (La Rioja) en la DIRECCION000 , por renta mensual de 325 euros.

Por lo que interesa a esta "litis", entre las cláusulas de dicho contrato destacamos la siguientes:

a) En la cláusula segunda se indica: "El presente arrendamiento se conviene y concierta por plazo de DOCE MESES a contar desde la celebración del presente contrato. El contrato se podrá prorrogar por perdidos mensuales previo acuerdo expreso de ambas partes."

Por consiguiente, su duración se extendía hasta el día 1 de octubre de 2019 (cómputo de fecha a fecha, ver art. 5 Código Civil) , sin perjuicio de que las partes pudieran pactar expresamente, con posterioridad, su prorroga por plazos mensuales.

b) En la cláusula cuarta se indica que "en este acto el arrendador entrega al arrendatario los juegos de llaves del mencionado inmueble".

c) En la cláusula quinta se contemplan las obligaciones del arrendatario; entre ellas, la de pagar la renta usar el inmueble para actividad de vivienda, pagar los gastos de suministro de agua luz, gas o teléfono, etc. Se indica también que "extinguido el arriendo por cualquier causa, el arrendatario devolverá la posesión del piso en buen estado".

d) En la cláusula séptima se indica: "en este acto, la arrendataria entrega a la arrendadora la cantidad de 325.- euros correspondientes a la renta del primer mes y otros 325 euros en concepto de fianza y garantía adicional, que será restituida, en su integridad o disminuirá en la cantidad que sea necesaria en caso de daños, a la finalización del contrato. La existencia de esta fianza no será obstáculo para que la parte arrendadora pueda instar el desahucio por falta de pago, ni facultará al arrendatario al impago de alguna mensualidad de renta."

2.-Llegado el plazo de finalización del contrato de 1 de octubre de 2018 (que como hemos dicho, al pactarse una duración de 12 meses finalizaba el 1 de octubre de 2019), no consta que don Humberto y doña Margarita restituyeran la posesión de la finca al arrendador ni que devolvieran las llaves.

Antes al contrario, lo que está probado es que a la fecha en que debieran de haber devuelto la finca al arrendador (1 de octubre de 2019), no solo no la devolvieron, sino que se firmó un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma finca y de nuevo con plazo de duración de 12 meses, cuyas cláusulas eran, punto por punto, idénticas a las contenidas en el contrato inicial de 1 de octubre de 2018. Este nuevo documento suscrito el 1 de octubre de 2019 fue aportado por los demandados con su escrito de oposición a la demanda y obra como acontecimiento 30 del presente procedimiento.

En definitiva, los demandados continuaron sin solución de continuidad en posesión de la finca desde el 1 de octubre de 2018. Al terminar los doce meses de duración pactada en el contrato de 1 de octubre de 2018, ni restituyeron la posesión del inmueble al arrendador ni devolvieron las llaves, por más que en el nuevo documento suscrito en 2019, al copiar literalmente el contrato inicial de 2019, se volviera a recoger en la cláusula cuarta que "en este acto el arrendador entrega al arrendatario los juegos de llaves del mencionado inmueble".Es evidente que esto no fue así, por la poderosa razón de que don Humberto y doña Margarita llevaban ocupando en régimen de inquilinato es misma vivienda y disponiendo de del uso de las llaves desde hacía doce meses, merced al contrato de 1 de octubre de 2018.

El hecho de que las cláusulas del documento de 2019 sean idénticas al de 2018 y el hecho de que los demandados nunca perdieran la posesión del inmueble entre un documento y otro, permite concluir que en realidad, la voluntad de ambas partes fue la de prorrogar otros doce meses más la relación arrendaticia que suscribieron el 1 de octubre de 2018 y en los mismos términos que entonces pactaron.

En este punto, recordemos de nuevo la cláusula segunda que contenía el contrato inicial de 1 de octubre de 2018:

"El presente arrendamiento se conviene y concierta por plazo de DOCE MESES a contar desde la celebración del presente contrato. El contrato se podrá prorrogar por perdidos mensuales previo acuerdo expreso de ambas partes."

(El subrayado es nuestro).

Pues bien, esto y no otra cosa es lo que hicieron las partes el 1 de octubre de 2019: prorrogar por meses (en concreto, por otros doce meses más), el contrato de 1 de octubre de 2018, manteniendo inalterables las clausulas y condiciones establecidas en el mismo, las cuales volvieron a copiar literalmente en el nuevo documento de 2019.

Si el contrato de 1 de octubre de 2018 realmente se hubiera terminado, los arrendatarios deberían de haber restituido la finca al arrendador tal como obligaba la cláusula QUINTA apartado 5 del contrato de 1 de octubre de 2018. Sin embargo, eso no sucedió: en su lugar, se mantuvieron en la posesión del inmueble en calidad de arrendatarios, porque ambas partes acordaron de modo expreso prorrogar el arriendo por otros doce meses más en virtud del documento de 1 de octubre de 2019.

Por más que en ese documento de 1 de octubre de 2019 no se indique literalmente que el mismo constituye una prórroga del contrato de 1 de octubre de 2018, es evidente que su contenido evidencia que lo es, pues el inmueble es el mismo, los arrendatarios son los mismos y se mantuvieron en su posesión sin solución de continuidad, y la renta y demás condiciones del contrato se mantuvieron inalterables respecto a lo pactado el 1 de octubre de 2018, pue son en vano, en el documento de 1 de octubre de 2019 se copiaron de nuevo las mismas e idénticas cláusulas del contrato de 1 de octubre de 2018.

3.-La fianza prevista en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene como finalidad garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, configurándose en el apartado 4 como un derecho de crédito del que es deudor el arrendador, por el saldo que corresponda tras la liquidación de las responsabilidades en que hubiera podido incurrir el arrendatario, que pueden ser no sólo por impago de rentas, sino también por deterioros en el inmueble, cuya existencia solo puede concretarse después de que el arrendatario restituye la posesión al arrendador y este comprueba el estado del inmueble. Por consiguiente, siendo todo esto así, en nuestro caso el arrendador no estaba obligado a restituir la fianza que habían entregado los demandados con ocasión del contrato de 1 de octubre de 2018 al terminar el plazo contractual de 12 meses previsto en el mismo, pues en ese momento no se puso fin a la relación locaticia: los demandados no devolvieron la finca al demandante de forma que este pudiera comprobar su estado, sino que se mantuvieron en su posesión, puesto que la relación locaticia prolongó su vigencia entre las mismas partes y en relación al mismo inmueble otros doce meses más, merced al documento de 1 de octubre de 2019 que ambas partes suscribieron. Al prorrogarse la relación locaticia sin que los demandados devolvieran la posesión al demandante para que este pudiera comprobar el estado de la finca, es meridiano que el demandante no tenía obligación de restituir la fianza entregad en 2018.

TERCERO.- 1.-Los apelantes alegan que abonaron dos veces la renta correspondiente al mes de octubre de 2019, por lo que pretenden la compensación de ese supuesto doble pago que dicen haber realizado, con la mensualidad de renta que les reclama el demandante ( agosto de 2022), en cuyo impago el arrendador pretende amparar la acción de desahucio ejercitada.

Entiende que este doble pago estaría probado en virtud de dos documentos:

- El primer pago de la mensualidad de octubre (325 euros) quedaría probado a su juicio porque en el contrato de 1 de octubre de 2019 (al igual que lo hacía el contrato de 1 de octubre de 2018 cuyas clausulas copia literalmente), se indica en la cláusula SÉPTIMA que " En este acto, la arrendataria entrega, a la arrendadora, la cantidad de 325 euros correspondientes a la renta del primer mes y otros 325 euros en concepto de fianza-..."

- El otro pago de otros 325 euros por la renta de octubre de 2019, quedaría probado según sostiene la apelante por el "recibí" de fecha 1 de octubre de 2019 no impugnado por la parte demandante.

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2.-esta Sala considera sin embargo que estos documentos en modo alguno acreditan que se pagase dos veces la renta de octubre de 2019, pues son perfectamente conciliables.

Aun siguiendo la tesis de la parte apelante relativa a que el contrato de 1 de octubre de 2018 fue un nuevo contrato "ex novo" y desligado del contrato anterior de 1 de octubre de 2018 ( tesis que ya hemos dicho que no compartimos, pues la finca nunca se dejó de poseer por la parte arrendataria y las cláusulas de uno y otro documento son idénticas), sería perfectamente factible que tras suscribir el contrato en el que se contienen esa cláusula séptima en la que se dice que en ese acto se ha pagado la renta del primer mes (que sería octubre de 2019), el arrendador extendiese a continuación como prueba de pago ese único recibo que obra en el acontecimiento 31 y que acabamos de dejar reflejado en esta resolución. Buena prueba de ello es que ese recibo lleva la misma fecha que el contrato (1 de octubre de 2019) por lo que es claro que se hizo un único pago de renta en esa fecha, correspondiente a una única mensualidad ( octubre de 2019) y no dos pagos de la renta de 2019, lo cual no tendría sentido alguno. Ni consta un doble recibo de la renta de octubre de 2019, ni el arrendatario acredita haber desembolsado y pagado al actor la renta dos veces ese día 1 de octubre de 2019 .

Pero es que en todo caso, la explicación de la cláusula séptima del documento suscrito el 1 de octubre de 2019 creemos que se halla en que este documento transcribe literalmente las cláusulas del contrato de 1 de octubre de 2018, que fue el que inició la relación entre las partes.

En ese sentido, por ejemplo, ya hemos explicado que en la cláusula CUARTA de este documento de 1 de octubre de 2019 se consigna que "en este acto el arrendador entrega al arrendatario los juegos de llaves del mencionado inmueble",lo cual es evidente que no fue así, pues quien poseía ese inmueble desde el 1 de octubre de 2018 sin solución de continuidad eran los arrendatarios hoy demandados. Si se consignó en el documento de 1 de octubre de 2018 que en ese momento se entregaban las llaves, fue porque ese documento copió las cláusulas del contrato inicial de fecha 1 de octubre de 2018, en cuya cláusula CUARTA se indicaba eso mismo.

Pues bien, consideramos que esta mención de la cláusula SEPTIMA responde también al hecho de que el documento 1 de octubre de 2019 copiaba las cláusulas del contrato inicial de 1 de octubre de 2018, en cuya cláusula séptima se indicaba eso mismo.

El motivo se desestima.

CUARTO.- 1.-Sostiene la parte apelante en la demanda se dijo que no era procedente la enervación, merced a una supuesta notificación y requerimiento que habrá realizado el demandante previamente a los demandados, y frente a esto entienden los recurrentes que no es cierto que se requiriera de pago o se hiciera alguna comunicación a los arrendatarios antes de la "litis", pues el requerimiento se envió a una dirección incorrecta, como es de ver en el propio documento anexo 2 que se aportó con la demanda. Indica que según el propio acuse de recibo del burofax, este ni siquiera se llega a entregar a los arrendatarios, pues el mismo no se entrega el 19/09/22 por "Dirección incorrecta" y el 21/09/22 por "Desconocido", finalizando el proceso de envío sin reparto o entrega el día 21/9/2022.

2.-Debemos partir de que el inmueble arrendado a los demandados era el siguiente: vivienda sita en Villamediana de Iregua (La Rioja) en la DIRECCION000.

Del documento 2 de la demanda resulta que en fecha 16 de septiembre de 2019 la parte actora remitió por medio de su abogado y a través de la empresa "notificad@s" un burofax requiriendo de pago a los demandados, dirigido al siguiente domicilio: Vivienda sita en Villamediana de Iregua (La Rioja) en la DIRECCION000.

En consecuencia, el demandante remitió el burofax a la finca arrendada.

Es más, en los otorgamientos de poder apud actaque los demandados suscribieron para el presente procedimiento (ver acontecimiento s24 y 25 del expediente digital) ambos hicieron constar como su domicilio la vivienda sita en Villamediana de Iregua (La Rioja) en la DIRECCION000.

No hubo pues envío a una dirección incorrecta, pues el demandante envió el burofax a la finca arrendada, que además era domicilio de los demandados.

No obstante, en el acuse de recibo del burofax que obra como documento 2 de la demanda, se indica luego que se intentó el reparto el 21 de septiembre de 2022 a las 9: 10 horas con resultado "desconocido/a". Y se añade: "el departamento de mensajería indica que el destinatario no se localiza en la dirección proporcionada."

Inexplicablemente, no consta empero que se dejase aviso del envío, por lo que es claro que no se puede asegurar que este requerimiento de pago llegase a conocimiento de los demandados, por más que se dirigiese al domicilio de estos, que además era la finca arrendada. Aunque el burofax no se remitió a domicilio erróneo, no consta que la empresa que realizó el acto de comunicación dejase el oportuno aviso del requerimiento al alcance de los demandados.

3.-Hay que partir de que notificación o requerimiento tiene carácter recepticio, y para que sea eficaz, si otra cosa no se pactó, debe ser conocida por el notificado o requerido dentro del plazo fijado; o, alternativamente, habiéndose remitido dentro del expresado plazo, el destinatario no puede ignorarla sin faltar a la buena fe si ha llegado a su círculo de interés; o en su caso que, si no ha llegado dentro de dicho plazo, tal circunstancia resulte imputable al propio requerido y nunca al requirente.

Esta última excepción se establece porque la cognición requiere la colaboración de la contraparte, de seguirse la primera tesis hasta sus últimos extremos conduciría al absurdo resultado de que bastaría la decisión del requerido para impedir la eficacia de la declaración del requirente, ante lo que en solución próxima a la prevista para el artículo 1119 del Código Civil ("Se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento"), la jurisprudencia matizó el criterio de la recepción para seguir el principio de auto-responsabilidad o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido [ Sentencias del Tribunal Supremo 21 de diciembre de 2016 (Roj: Sentencia del Tribunal Supremo 5528/2016, recurso 3302/2014 ) y especialmente la de 17 de septiembre de 2010 (Roj: Sentencia del Tribunal Supremo 7105/2010, recurso 1344/2006 ) de Pleno, con un amplísimo estudio de la cuestión.

Sin embargo, en nuestro caso no consta que la empresa a través de la cual se remitió el burofax dejase aviso del envío para que el destinatario lo pasase a recoger por las oficinas. No en vano, lo que hizo constar es que era desconocido en ese domicilio, lo cual huelga a decir que no es correcto, pues como hemos señalado, el burofax se envió al domicilio de los demandados, que era además la finca arrendada.

Sea como fuere, lo indicado determina que no podamos otorgar eficacia al burofax remitido a los efectos de lo prevenido en el último párrafo del art. 22. 4 Ley de Enjuiciamiento Civil.

4.-La consecuencia de lo expuesto es que los demandados podría haber enervado la acción consignando la deuda en cuyo impago se fundaba la demanda (325 euros) y cantidades devengadas y no pagadas hasta ese momento.

Sin embargo, en la contestación a la demanda, aunque conforme al art. 444 Ley de Enjuiciamiento Civil alegaron las circunstancias que podrían hacer procedente la enervación, no acompañaron en ningún momento esas alegaciones de una consignación de las cantidades debidas, que hubiera posibilitado dicha enervación.

Antes al contrario, sostuvieron entonces y siguen sosteniendo ahora en su recurso de apelación, que no deben cantidad alguna: ora por que debieron ser compensadas con la fianza, ora porque ya estarían pagadas al haber abonado dos veces la renta de octubre de 2019. Sin embargo, todas esas alegaciones han sido rechazadas tanto en primera como en segunda instancia, pues lo cierto es que los demandados adeudaban las sumas en cuyo impago se sustentó la demanda, y siempre se han negado a pagarlas sin haberlas consignado en el momento de formular oposición, y las debían todavía incluso en el momento en que se dictó la sentencia de primer grado.

Esto implica que el hecho de que el requerimiento realizado por burofax no haya cumplido con los requisitos legales para hacer improcedente la posibilidad de enervación, no puede traer ahora como consecuencia el surgimiento, en este momento procesal, de la posibilidad de los arrendatarios de enervar la acción de desahucio, cuando resulta en ningún momento los arrendatarios patentizaron su voluntad de haber enervado la acción: no consignaron suma alguna durante la instancia (pese a sostener en su escrito de oposición que no fueron requeridos de pago fehacientemente previamente a la demanda) y siempre han mantenido que no debían suma alguna.

Pero es que además, en el acto del juicio entregaron las llaves al arrendador, acto propio elocuente que inequívocamente evidencia su voluntad de no proseguir con el contrato, y por ende, de no hacer valer la enervación.

QUINTO.- 1.-En cuanto al hecho de que en la sentencia se indicase que el plazo para recurrir era de cinco días, es irrelevante y no es motivo de revocar la sentencia. Se trata de un mero error material que no ha perjudicado a la parte apelante, la cual ha interpuesto el recurso de apelación alegando cuando ha creído conveniente a su derecho, el cual ha sido admitido a trámite y resuelto mediante la presente sentencia.

2.-En cuanto al hecho de que la demandada entregase las llaves de la vivienda arrendada al demandante en el acto de la vista, carece de trascendencia más allá de hacer eventualmente innecesario el acto de lanzamiento, pues el principio perpetuatio iurisdictionisimplica que la situación que ha de tenerse presente a la hora de resolver sobre la procedencia de la acción ejercitado en la demanda, es la existente en el momento de dicha demanda.

SEXTO.- 1.-Respecto de las costas procesales de esta alzada, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 procede su imposición a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.