Sentencia Civil 109/2026 Audiencia Provincial Civil-penal Única de Guadalajara, Rec. 346/2024 de 21 de abril del 2026

PRIMERO.Resumen de antecedentes del recurso de apelación. Por la representación de GESTESA DESARROLLO URBANOS SL, en su condición de Agente urbanizador del del Sector SP.od.55 del Plan General de Ordenación Urbana de Marchamalo (Guadalajara) en virtud de acuerdo del Pleno de dicho Ayuntamiento de fecha 2 de agosto de 2004 se presentó demanda de juicio declarativo ordinario en reclamación de la cantidad de 60.819'50 euros de principal, más 4249'03 euros por intereses hasta el 30 de noviembre de 2021. Señalaba, en síntesis, en fundamento de su pretensión de pago, que las obras fueron correctamente ejecutadas y recepcionadas por el Excmo. Ayuntamiento con fecha de 12.1.2010; que con fecha de 19.11.2013 se aprobó por el Ayuntamiento una retasación incrementando los costes en 577.845,75 €, acuerdo confirmado por Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Guadalajara de 22 de diciembre de 2016; que en dicho sector se encuentra la parcela de resultado nº NUM000, registral de las que se segregan tres, siendo una de ellas la registral nº NUM001, titularidad de los demandados, a los que les corresponde una participación en los costes de urbanización de 1,0059 %, por ser propietarios de la misma; y que quedan pendientes de pago, respecto a los gastos imputados a dicha parcela las cantidades reclamadas.

Señala asimismo que los demandados adquieren la finca, el 15.12.2016, y la sentencia confirmando la retasación es de siete días después, por lo que se afirma que es algo absolutamente conocido por vendedora y compradora, sosteniendo en suma que el deber de soportar las cargas de urbanización es ex lege, independientemente que, a efectos meramente registrales, haya caducado la anotación de la hipoteca legal tácita. Considera que si la parte vendedora no informó a los demandados de la existencia de cargas de urbanización y estos decidieron que no era necesario solicitar en el Ayuntamiento ningún certificado y/o información, ello no puede perjudicar el interés del Agente Urbanizador, a quien la ley le asegura el pago de los gastos de urbanizar con una doble garantía, la hipoteca legal tácita y la subrogación del nuevo adquirente.

Los demandados se opusieron a la estimación de la demanda, alegando en síntesis: que la mercantil no ha acreditado que la opción escogida por los titulares de los suelos que dan lugar a la finca de resultado nº NUM000 lo fuera en efectivo; que no acredita haber expedido ninguna certificación durante la ejecución de las obras a los que en el momento eran los propietarios, ni liquidaciones aprobadas y notificadas en su momento; que no consta que haya iniciado ninguna recaudación mediante apremio; que los demandados no formaron parte del proyecto de reparcelación aprobado el 25 de mayo de 2007, ni como aportantes de suelo ni como adjudicatarios, ni como obligados personales al pago de ninguna cuota; que la finca de la que son titulares no es ninguna finca de las de resultado; que en la sentencia que confirma la retasación no se entra en el fondo; que no consta acreditado en autos cual es el contenido material de aquella retasación ni los documentos administrativos relativos a dicho procedimiento; que no se aporta documental relacionada con sus obras, certificaciones parciales, certificación final, acta de recepción suscrita con el Ayuntamiento de Marchamalo, ni ningún otro documento similar relativo a la misma; que no existe en los presentes autos ningún documento que determine o justifique que la Finca Registral NUM001 debe responder de cantidad alguna por motivo de las cuotas de urbanización que ahora se reclaman de contrario, y tampoco es posible determinar el origen de los cálculos llevados a cabo por la demandante; que la finca registral NUM002, de la que posteriormente se segregó la finca NUM001, fue transmitida en varias ocasiones libre de cargas, habiéndose cancelado la afectación real el 12 de noviembre de 2015 y en una de las transmisiones se declaró expresamente que la finca estaba al corriente de las cuotas de urbanización; que la licencia de parcelación fue concedida por el Ayuntamiento de Marchamalo, lo que legalmente presupone la inexistencia de cargas urbanísticas pendientes. En consecuencia, la finca NUM001 solo podría responder, en su caso, de nuevas cargas derivadas de la parcelación, y no de supuestas obligaciones previas ya extinguidas.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda, pues los demandados adquirieron la finca en 2016 libre de cargas: la nota de afección urbanística había caducado e incluso constaba su cancelación registral; no asumieron contractualmente obligación alguna de pago; no participaron en el proyecto de reparcelación ni en el procedimiento de retasación; y la primera reclamación de la actora se produjo años después de aprobada la liquidación definitiva. Por todo ello, concluye que no puede exigirse a los demandados el pago reclamado, al tratarse de una obligación personal ajena a ellos como terceros adquirentes.

Contra la indicada resolución se alza la parte actora alegando que la sentencia impugnada resuelve erróneamente la cuestión desde una perspectiva exclusivamente registral, acogiendo la tesis de que la caducidad de la afección urbanística extingue la obligación de pago, cuando dicha conclusión contradice abiertamente la legislación vigente y la consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo; la normativa urbanística aplicable (arts. 51, 52 y 53 del TRLOTAU de Castilla La Mancha; arts. 16 y 27 del TRLS) establece con claridad que los propietarios del suelo quedan obligados, como carga real u obligación propter rem, al pago de los gastos de urbanización, subrogándose el adquirente en los derechos y deberes del transmitente por ministerio de la ley, con independencia de su constancia registral; la afección urbanística registral constituye una garantía adicional, pero su caducidad no extingue la deuda ni excluye la subrogación legal, doctrina reiteradamente confirmada por el Tribunal Supremo (entre otras, SSTS 28 12 1994, 15 06 2020, 31 10 2017, 19 01 2017), los Tribunales Superiores de Justicia y las Audiencias Provinciales, incluida la de Guadalajara; la fe pública registral ( art. 34 LH) no protege frente a deberes urbanísticos impuestos directamente por la ley, siendo irrelevante que en la escritura de compraventa se hiciera constar la transmisión "libre de cargas", extremo que únicamente habilita al adquirente para el ejercicio de acciones de repetición frente a su vendedor.

La parte demandada se opuso a la estimación del recurso y solicitó la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.Planteado el recurso en los términos que anteceden, el objeto de la reclamación son los importes por cuotas urbanísticas pendientes de pago que la parte actora reclama, en su condición de Agente Urbanizador, a los actuales propietarios de la finca registral nº NUM001, segregada de la finca de resultado nº NUM000, registral Nº NUM002.

Y siendo esto así, la Sala, atendido el objeto de la demanda y la jurisprudencia en la materia, viene a considerar que concurre falta de jurisdicción del orden civil para resolver la pretensión de condena al pago de las cuotas objeto de reclamación.

(i).En estos términos se pronunció la Sentencia dictada por esta Sala el SAP, Civil sección 1 del 11 de febrero de 2025, en el recurso 16/2024 seguido a instancia del mismo agente urbanizador y en relación con otra de las fincas registrales segregada de la finca de resultado nº NUM000, registral Nº NUM002, debiendo dar por reproducido lo allí indicado:

"Como recoge la STSJ de Castilla-La Mancha nº 158/19 de 10 de junio citada por el Auto de la Audiencia Provincial de Alicante, sección sexta, de fecha siete de julio de 2023 , al respecto de la naturaleza de las cuotas de urbanización "...se entiende plenamente aceptado por la totalidad de la misma y la jurisprudencia que cuando nos referimos a las cuotas de urbanización estamos en presencia de ingresos de Derecho público de naturaleza no tributaria. Se considera que las cuotas de urbanización tienen naturaleza mixta de prestación de derecho público y de carga urbanística, con sometimiento al derecho urbanístico y al derecho financiero, no encuadrable de modo exclusivo en la esfera de los tributos. Ello es así en la medida en que las cuotas de urbanización son consideradas como cargas por la normativa urbanística pero también gozan de las características de los tributos, en tanto que son ingresos de derecho público que se producen como consecuencia de obligaciones ex lege establecidas por entes públicos para financiar determinados gastos públicos."

Recoge asimismo la Audiencia, la STS Secc. 5ª de la Sala de lo Contencioso-administrativo nº 1491/2020 de 11 de noviembre , con referencia a la Sentencia de la misma Sala de 25 de mayo de 2020, rec. 942/2018 , que señala "Las cuotas de urbanización son un ingreso público, pues el urbanismo es un servicio público. Sobre este punto, es ocioso extenderse, pues es algo aceptado y pacífico. Y son ingresos públicos, sean gestionados por la Administración, o por la Junta de Compensación o Agente Urbanizador. Su fundamento jurídico es la obligación legal urbanística que tienen los propietarios afectados, de costear la urbanización del sector en el que se encuentran sus fincas, obligación que forma parte del Estatuto urbanístico de la propiedad del suelo ( artículos 14 y 18 de la Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo )."

Y como también señala la resolución citada de la Audiencia Provincial de Alicante, atendida la citada jurisprudencia, y la normativa de aplicación, las cuotas de urbanización que aquí se reclaman son ingresos de naturaleza pública, con independencia de que no tengan carácter tributario. Y su exacción y vía de apremio incumbe a la Administración actuante. Por lo que la competencia de las decisiones que en relación a ella se susciten deberán dilucidarse en la vía contencioso-administrativa como acertadamente entendió el juzgador de instancia al resolver la declinatoria de jurisdicción.

Nos remitimos también a lo señalado por la Audiencia Provincial de Toledo, sección primera, en sentencia de fecha 27 de enero de 2016 , y a las sentencias que en la mima se recogen, y en la que se señalaba: "Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse acerca de la falta de jurisdicción del orden civil para resolver las peticiones de condena al pago de obras de urbanización.

En la sentencia 55/2014 de 1 de abril , en un supuesto similar al presente se dijo "El orden jurisdiccional civil conoce, conforme se dispone en el art. 85 de la L.O.P.J , que establece la competencia de los Juzgados de Primera Instancia, de todos aquellos asuntos que no vengan atribuidos a otros Juzgados. Por su parte el art. 91, al determinar las competencias de los Juzgados de lo Contencioso dispone que conocerán de las impugnaciones de los actos que les atribuya la Ley. Es de hacer ver que no se limita solo a actos de las Administración, en cualquier de sus niveles, sino que es por medio de la determinación legal como se disponen sus atribuciones.

Del juego de ambos preceptos resulta que es preciso examinar si existe una norma que atribuya el conocimiento al Juzgado de lo Contencioso y solo en caso de que no sea así habrá de estar a la competencia residual ya vista.

El art. 1 de la Ley de la Jurisdicción Contenciosa determina el ámbito de competencia y, en lo que ahora interesa, estima que dichos Juzgados son competentes cuando se trata de actuaciones de las Administraciones Públicas sujetas al derecho administrativo. Como se puede ver la competencia hace hincapié no tanto en el carácter o naturaleza del órgano sino cuanto en que quede sometido al derecho administrativo por lo que determinados actos de la administración deberán ventilarse en vía civil, como dispone el art. 3.

En sentido positivo el art. 2 contiene aquellas materias que siempre son competencia de la jurisdicción contenciosa.

De modo particular el art. 303 del real Decreto legislativo 1/1992 de 26 de junio establece que "Tendrán carácter jurídico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con ocasión o como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislación urbanística aplicable entre los órganos competentes de las Administraciones Públicas y los propietarios, individuales o asociados o empresas urbanizadoras, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar". Este texto es de aplicación al caso presente puesto que estuvo en vigor hasta el 27 de junio de 2008 en que fue derogado por el Real Decreto legislativo 2/2008 de 20 de junio que en su art. 3 declara que es función pública la ordenación territorial y la urbanística.

La jurisprudencia se ha decantado por estimar que todas las incidencias que surgen como consecuencia de la ejecución de un programa de actuación urbanística son materia cuya competencia corresponde a la jurisdicción contencioso administrativa, así la sentencia 172/2013 de 6 de marzo señala "Esta Sala tiene declarado ( STS de 29 de febrero de 2012 , RIP n.º 1881/2009 ), que corresponde al orden jurisdiccional civil, según el artículo 9.1 LOPJ , el conocimiento de los conflictos inter privatos [entre particulares], puesto que se le atribuyen las materias que le son propias, además de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional ( STS de 2 de abril de 2009 ). El orden jurisdiccional contencioso-administrativo es competente paras conocer de las pretensiones que se deduzcan en relación con los actos administrativos sujetos al Derecho administrativos de acuerdo con el artículo 9.4 LOPJ ( SSTS de 16 de junio de 2010 RIP n.º 397/2006, de 2 de abril de 2009 , RC n.º 1266/2004 )."

No es, sin embargo, ese el único argumento que emplea la sentencia citada puesto que añade que si la demanda se basa en órdenes y normas administrativas y no en contrato entre las partes litigantes estamos ante un supuesto de competencia del orden jurisdiccional contencioso administrativo y lo hace recordando "Como declaró esta Sala en la STS de 31 de enero de 2011 , RIP n.º 1886/2007 -reiterando la doctrina contenida en la STS de 13 de diciembre de 2000), RC n.º 3012/1995 -, cuando lo que constituye verdaderamente la controversia en el proceso es una cuestión que, al margen del planteamiento jurídico privado efectuado por las partes, está sometida al Derecho Administrativo y no al Derecho civil o mercantil, la competencia corresponde a los órganos judiciales del orden contencioso-administrativo. Criterio coincidente con el aplicado en la STS de 28 de febrero de 2007), RC n.º 271/2000 ".

Esta doctrina estaba ya recogida en resoluciones anteriores, se pueden citar la sentencia 262/2007 de 28 de febrero "Así planteado, el conflicto debe resolverse declarando la competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo por determinarlo así el artículo 9.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial en relación con el artículo 2.f) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , y con el artículo 303 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana , aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio , a cuyo tenor "tendrán carácter jurídico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con ocasión o como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislación urbanística aplicable entre los órganos competentes de las Administraciones Públicas y los propietarios, individuales o asociados o empresas urbanizadoras, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar" y, en un supuesto similar al presente ya que también se trataba de una actuación urbanística industrial, la sentencia 884/2007 de 19 de julio , que estableció "Así planteado, el conflicto debe resolverse declarando la competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo por determinarlo así el artículo 9.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial en relación con el artículo 2.f) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , y con el artículo 303 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana , aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, a cuyo tenor "tendrán carácter jurídico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con ocasión o como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislación urbanística aplicable entre los órganos competentes de las Administraciones Públicas y los propietarios, individuales o asociados o empresas urbanizadoras, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar".

Esta misma resolución recuerda que para exigir el cumplimiento de las obligaciones que se asumen en el marco de una programa de actuación urbanística la administración en cuestión posee facultades que son netamente administrativas, como la ejecución forzosa y la vía de apremio, que puede desplegar a petición de quien realiza las obras de urbanización, "Frente a fundamentos legales tan determinantes no pueden prevalecer consideraciones genéricas sobre el papel meramente arbitral de la Administración en el sistema urbanístico de cooperación o la exclusión de la ejecución forzosa como tarea o función propia de la Administración: primero, porque cuando la normativa urbanística quiere atribuir competencia al orden jurisdiccional civil sobre determinadas cuestiones, así lo hace, por ejemplo en los artículos 305 (demolición de obras e instalaciones a instancia de los propietarios y titulares de derechos reales) y 168.3 (compatibilidad o incompatibilidad de la subsistencia de derechos reales o cargas con la situación y características de la nueva finca) del citado Texto Refundido de 1992; segundo, porque el artículo 301 del mismo Texto Refundido dispone que los Ayuntamientos "podrán utilizar la ejecución forzosa y la vía de apremio para exigir el cumplimiento de sus deberes a los propietarios, individuales o asociados, y a las empresas urbanizadoras" (apartado 1), y las mismas facultades se les reconocen "a solicitud de la Asociación, contra los propietarios que incumpliesen los compromisos contraídos con ella" (apartado 3), de suerte que no se alcanza a comprender por qué la Administración, a la vista de lo que disponen los artículos 94 a 96 de la Ley 30/92 , no puede acudir a la ejecución forzosa ni a la vía de apremio".

Por su parte la Sala de Conflictos en su auto de 24 de octubre de 2005 recordó que "Hechas estas precisiones, debe tenerse en cuenta en primer lugar lo dicho por esta Sala Especial de Conflictos de competencia, entre otros en su Auto de 10 de Julio de 2.003 donde se analiza el carácter y naturaleza de las Juntas de Compensación, según lo establecido con claridad en el art. 127.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1.976 , coincidente en este extremo con lo dispuesto en el art. 158.3 del TRLS 92. En tal sentido, el art. 24 del Reglamento de Gestión califica a dichas Juntas como entidades urbanísticas colaboradoras y el art. 175 de dicho Reglamento les encomienda la facultad de contratar las obras de urbanización. Como dice la Sentencia de la Sala Tercera de este Tribunal de 30 de Julio de 1.988 , la naturaleza jurídica de la Junta de Compensación es la de una típica figura de autoadministración a la que la ley le confiere la intervención, bajo la supervisión de la Administración de la función pública de urbanismo. En definitiva, pues, decimos en nuestro Auto de 10 de Julio de 2.003 , la Junta de Compensación forma parte de la Administración pública, como comprendida en lo dispuesto en el art. 1.2.d) de la ley de la jurisdicción contencioso administrativa . A lo expuesto debe añadirse que la Junta de Compensación actora, reclama a la Compañía Telefónica Nacional de España, en cuanto empresa concesionaria, en concepto de reintegro por los gastos de instalación telefónica, al amparo de lo dispuesto en el art. 122 TRLS 1976 y 59.2 del Reglamento de Gestión Urbanística, a cuyo tenor antes nos hemos referido".

Y en la misma sentencia se dijo, ya con referencia a la concreta normativa autonómica que regla la cuestión "Pues bien, lo que en esta causa se plantea es la reclamación por parte de la recurrente de unos gastos llevados a cabo para la urbanización efectuada en el desarrollo del Programa de actuación urbanizadora plan parcial proyecto de urbanización del paraje denominado DIRECCION000 de la localidad de Burguillos. Dicho plan fue aprobado por el Ayuntamiento, por tanto es la Administración bajo cuyas directrices y control se ejecuta el mismo, en fecha 25 de mayo de 2006. En su demanda la propia apelante reconoce que su actuación es como "agente jurídico de la administración actuante".

Esa configuración es correcta puesto que según el art. 117 del Decreto Legislativo1/2004 de 28 de diciembre , por el que se aprueba el texto Refundido de la L.O.T.A.U. es "el agente responsable de ejecutar la correspondiente actuación urbanizadora por cuenta de la Administración actuante y según el convenio estipulado, seleccionado en pública competencia al aprobar el correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora".

Pues bien, desde ese primer momento se está reconociendo que se trata de una figura de naturaleza administrativa cuya actuación lo es por cuenta de la Administración y que puede, en función de ello y en lo que interesa a este recurso, imprecar el auxilio de la administración por cuenta de quien actúa para que incluso por la vía de apremio proceda al cobro, en interés del urbanizador, de las cantidades que cada propietario deba abonar como contraprestación a la labora de urbanización.

Siendo así es de perfecta aplicación todo lo que se dijo en el anterior fundamento acerca de que la cuestión que se trae a esta alzada no es competencia de la jurisdicción civil. Tan es así que en la propia demanda, cuando se especifican las normas en las que se sustenta la pretensión, no aparece ni una sola de naturaleza jurídico privada sino que todas viene recogidas en el texto del Decreto legislativo 1/2004 ya citado.

Si se admitiera la competencia de esta jurisdicción resultaría el contrasentido de que se tendría que interpretar normas administrativas pero no como cuestiones prejudiciales sino como motivos de fondo. Esto solo significa una cosa, el objeto de este procedimiento es materia administrativa que no pueden ser conocidas por el orden civil

Y con relación al artículo 119 de la LOTAU, señala también: "... Tampoco el que la L.O.T.A.U. establezca que las cuotas dejadas de pagar se podrán reclamar ante la jurisdicción civil. Si se hiciese, como se recoge en la sentencia de instancia, una interpretación estricta resultaría que la ley Autonómica esta subvirtiendo el orden de prelación ya que las Comunidades Autónomas carecen de competencia para determinar cuestiones relativas a la competencia de los Tribunales.

Existe otra interpretación que hace posible la afirmación de la Ley y lo que se sostiene en esta sentencia. Cuando la norma dispone que las cuotas son exigibles ante la jurisdicción civil, art. 119,4 a) inciso segundo, lo que viene a decir es que el acreedor no precisa de intervención alguna de la administración, sea la promotora del programa de actuación o sea de un nivel superior, siendo que puede de modo directo presentar la demanda ante los tribunales sin necesidad de acudir a otros procedimientos pero ello deberá hacerlo ante aquellos que resulten competentes en función de las normas de la L.O.P.J. y de las normas procedimentales de cada orden jurisdiccional y ello porque lo que en realidad se contiene es una opción dado que junto con la posibilidad de reclamación directa ante los Tribunales está también el que puedan pedir a la administración que de forma coercitiva y haciendo uso de las potestades que le concede el ordenamiento proceda a la exacción por la vía de apremio.

Así pues no es una determinación de competencia de los Juzgados que han de conocer de la reclamación de las cuotas sino, aunque expresada de un modo deficiente, la indicación de que puede el agente urbanizador buscar su propia tutela, bien que en este caso sin contar con los poderes que la administración tiene, la cual solo puede hacerlo en un procedimiento judicial.

Por todo ello, y dado que la falta de jurisdicción es apreciable de oficio y en cualquier momento del procedimiento, dado los términos imperativos del art. 9 de la L.O.P.J . que permite que al conocer de un recurso de apelación se aprecie esa falta de competencia y se declare la nulidad de lo actuado, dejando a salvo el derecho de la parte para hacerlo valer ante el Órgano que se estima competente, que son los de la jurisdiccional contenciosa."

Así pues es evidente que el orden civil carece de jurisdicción para dar respuesta a una petición como la realizada y dado que esa falta de jurisdicción es apreciable de oficio y en cualquier estado no queda si no anular la sentencia, declarar esa falta de competencia y dejar libre a la parte actora para que pueda ejercitar sus acciones ante la jurisdicción contencioso administrativa, que se reputa como competente para ello.-".

(ii).En consecuencia, en atención a lo expuesto y tratándose de una materia de orden público apreciable de oficio, estimamos que el orden jurisdiccional civil no resulta competente, y en su consecuencia debemos apreciar dicha falta de jurisdicción, dejando sin efecto la sentencia recurrida, y dejar libre a la parte actora para que pueda ejercitar sus acciones ante la jurisdicción contencioso administrativa, que se reputa como competente para ello.

TERCERO.Costas procesales. No se hace especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación,

PRIMERO.Resumen de antecedentes del recurso de apelación. Por la representación de GESTESA DESARROLLO URBANOS SL, en su condición de Agente urbanizador del del Sector SP.od.55 del Plan General de Ordenación Urbana de Marchamalo (Guadalajara) en virtud de acuerdo del Pleno de dicho Ayuntamiento de fecha 2 de agosto de 2004 se presentó demanda de juicio declarativo ordinario en reclamación de la cantidad de 60.819'50 euros de principal, más 4249'03 euros por intereses hasta el 30 de noviembre de 2021. Señalaba, en síntesis, en fundamento de su pretensión de pago, que las obras fueron correctamente ejecutadas y recepcionadas por el Excmo. Ayuntamiento con fecha de 12.1.2010; que con fecha de 19.11.2013 se aprobó por el Ayuntamiento una retasación incrementando los costes en 577.845,75 €, acuerdo confirmado por Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Guadalajara de 22 de diciembre de 2016; que en dicho sector se encuentra la parcela de resultado nº NUM000, registral de las que se segregan tres, siendo una de ellas la registral nº NUM001, titularidad de los demandados, a los que les corresponde una participación en los costes de urbanización de 1,0059 %, por ser propietarios de la misma; y que quedan pendientes de pago, respecto a los gastos imputados a dicha parcela las cantidades reclamadas.

Señala asimismo que los demandados adquieren la finca, el 15.12.2016, y la sentencia confirmando la retasación es de siete días después, por lo que se afirma que es algo absolutamente conocido por vendedora y compradora, sosteniendo en suma que el deber de soportar las cargas de urbanización es ex lege, independientemente que, a efectos meramente registrales, haya caducado la anotación de la hipoteca legal tácita. Considera que si la parte vendedora no informó a los demandados de la existencia de cargas de urbanización y estos decidieron que no era necesario solicitar en el Ayuntamiento ningún certificado y/o información, ello no puede perjudicar el interés del Agente Urbanizador, a quien la ley le asegura el pago de los gastos de urbanizar con una doble garantía, la hipoteca legal tácita y la subrogación del nuevo adquirente.

Los demandados se opusieron a la estimación de la demanda, alegando en síntesis: que la mercantil no ha acreditado que la opción escogida por los titulares de los suelos que dan lugar a la finca de resultado nº NUM000 lo fuera en efectivo; que no acredita haber expedido ninguna certificación durante la ejecución de las obras a los que en el momento eran los propietarios, ni liquidaciones aprobadas y notificadas en su momento; que no consta que haya iniciado ninguna recaudación mediante apremio; que los demandados no formaron parte del proyecto de reparcelación aprobado el 25 de mayo de 2007, ni como aportantes de suelo ni como adjudicatarios, ni como obligados personales al pago de ninguna cuota; que la finca de la que son titulares no es ninguna finca de las de resultado; que en la sentencia que confirma la retasación no se entra en el fondo; que no consta acreditado en autos cual es el contenido material de aquella retasación ni los documentos administrativos relativos a dicho procedimiento; que no se aporta documental relacionada con sus obras, certificaciones parciales, certificación final, acta de recepción suscrita con el Ayuntamiento de Marchamalo, ni ningún otro documento similar relativo a la misma; que no existe en los presentes autos ningún documento que determine o justifique que la Finca Registral NUM001 debe responder de cantidad alguna por motivo de las cuotas de urbanización que ahora se reclaman de contrario, y tampoco es posible determinar el origen de los cálculos llevados a cabo por la demandante; que la finca registral NUM002, de la que posteriormente se segregó la finca NUM001, fue transmitida en varias ocasiones libre de cargas, habiéndose cancelado la afectación real el 12 de noviembre de 2015 y en una de las transmisiones se declaró expresamente que la finca estaba al corriente de las cuotas de urbanización; que la licencia de parcelación fue concedida por el Ayuntamiento de Marchamalo, lo que legalmente presupone la inexistencia de cargas urbanísticas pendientes. En consecuencia, la finca NUM001 solo podría responder, en su caso, de nuevas cargas derivadas de la parcelación, y no de supuestas obligaciones previas ya extinguidas.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda, pues los demandados adquirieron la finca en 2016 libre de cargas: la nota de afección urbanística había caducado e incluso constaba su cancelación registral; no asumieron contractualmente obligación alguna de pago; no participaron en el proyecto de reparcelación ni en el procedimiento de retasación; y la primera reclamación de la actora se produjo años después de aprobada la liquidación definitiva. Por todo ello, concluye que no puede exigirse a los demandados el pago reclamado, al tratarse de una obligación personal ajena a ellos como terceros adquirentes.

Contra la indicada resolución se alza la parte actora alegando que la sentencia impugnada resuelve erróneamente la cuestión desde una perspectiva exclusivamente registral, acogiendo la tesis de que la caducidad de la afección urbanística extingue la obligación de pago, cuando dicha conclusión contradice abiertamente la legislación vigente y la consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo; la normativa urbanística aplicable (arts. 51, 52 y 53 del TRLOTAU de Castilla La Mancha; arts. 16 y 27 del TRLS) establece con claridad que los propietarios del suelo quedan obligados, como carga real u obligación propter rem, al pago de los gastos de urbanización, subrogándose el adquirente en los derechos y deberes del transmitente por ministerio de la ley, con independencia de su constancia registral; la afección urbanística registral constituye una garantía adicional, pero su caducidad no extingue la deuda ni excluye la subrogación legal, doctrina reiteradamente confirmada por el Tribunal Supremo (entre otras, SSTS 28 12 1994, 15 06 2020, 31 10 2017, 19 01 2017), los Tribunales Superiores de Justicia y las Audiencias Provinciales, incluida la de Guadalajara; la fe pública registral ( art. 34 LH) no protege frente a deberes urbanísticos impuestos directamente por la ley, siendo irrelevante que en la escritura de compraventa se hiciera constar la transmisión "libre de cargas", extremo que únicamente habilita al adquirente para el ejercicio de acciones de repetición frente a su vendedor.

La parte demandada se opuso a la estimación del recurso y solicitó la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.Planteado el recurso en los términos que anteceden, el objeto de la reclamación son los importes por cuotas urbanísticas pendientes de pago que la parte actora reclama, en su condición de Agente Urbanizador, a los actuales propietarios de la finca registral nº NUM001, segregada de la finca de resultado nº NUM000, registral Nº NUM002.

Y siendo esto así, la Sala, atendido el objeto de la demanda y la jurisprudencia en la materia, viene a considerar que concurre falta de jurisdicción del orden civil para resolver la pretensión de condena al pago de las cuotas objeto de reclamación.

(i).En estos términos se pronunció la Sentencia dictada por esta Sala el SAP, Civil sección 1 del 11 de febrero de 2025, en el recurso 16/2024 seguido a instancia del mismo agente urbanizador y en relación con otra de las fincas registrales segregada de la finca de resultado nº NUM000, registral Nº NUM002, debiendo dar por reproducido lo allí indicado:

"Como recoge la STSJ de Castilla-La Mancha nº 158/19 de 10 de junio citada por el Auto de la Audiencia Provincial de Alicante, sección sexta, de fecha siete de julio de 2023 , al respecto de la naturaleza de las cuotas de urbanización "...se entiende plenamente aceptado por la totalidad de la misma y la jurisprudencia que cuando nos referimos a las cuotas de urbanización estamos en presencia de ingresos de Derecho público de naturaleza no tributaria. Se considera que las cuotas de urbanización tienen naturaleza mixta de prestación de derecho público y de carga urbanística, con sometimiento al derecho urbanístico y al derecho financiero, no encuadrable de modo exclusivo en la esfera de los tributos. Ello es así en la medida en que las cuotas de urbanización son consideradas como cargas por la normativa urbanística pero también gozan de las características de los tributos, en tanto que son ingresos de derecho público que se producen como consecuencia de obligaciones ex lege establecidas por entes públicos para financiar determinados gastos públicos."

Recoge asimismo la Audiencia, la STS Secc. 5ª de la Sala de lo Contencioso-administrativo nº 1491/2020 de 11 de noviembre , con referencia a la Sentencia de la misma Sala de 25 de mayo de 2020, rec. 942/2018 , que señala "Las cuotas de urbanización son un ingreso público, pues el urbanismo es un servicio público. Sobre este punto, es ocioso extenderse, pues es algo aceptado y pacífico. Y son ingresos públicos, sean gestionados por la Administración, o por la Junta de Compensación o Agente Urbanizador. Su fundamento jurídico es la obligación legal urbanística que tienen los propietarios afectados, de costear la urbanización del sector en el que se encuentran sus fincas, obligación que forma parte del Estatuto urbanístico de la propiedad del suelo ( artículos 14 y 18 de la Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo )."

Y como también señala la resolución citada de la Audiencia Provincial de Alicante, atendida la citada jurisprudencia, y la normativa de aplicación, las cuotas de urbanización que aquí se reclaman son ingresos de naturaleza pública, con independencia de que no tengan carácter tributario. Y su exacción y vía de apremio incumbe a la Administración actuante. Por lo que la competencia de las decisiones que en relación a ella se susciten deberán dilucidarse en la vía contencioso-administrativa como acertadamente entendió el juzgador de instancia al resolver la declinatoria de jurisdicción.

Nos remitimos también a lo señalado por la Audiencia Provincial de Toledo, sección primera, en sentencia de fecha 27 de enero de 2016 , y a las sentencias que en la mima se recogen, y en la que se señalaba: "Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse acerca de la falta de jurisdicción del orden civil para resolver las peticiones de condena al pago de obras de urbanización.

En la sentencia 55/2014 de 1 de abril , en un supuesto similar al presente se dijo "El orden jurisdiccional civil conoce, conforme se dispone en el art. 85 de la L.O.P.J , que establece la competencia de los Juzgados de Primera Instancia, de todos aquellos asuntos que no vengan atribuidos a otros Juzgados. Por su parte el art. 91, al determinar las competencias de los Juzgados de lo Contencioso dispone que conocerán de las impugnaciones de los actos que les atribuya la Ley. Es de hacer ver que no se limita solo a actos de las Administración, en cualquier de sus niveles, sino que es por medio de la determinación legal como se disponen sus atribuciones.

Del juego de ambos preceptos resulta que es preciso examinar si existe una norma que atribuya el conocimiento al Juzgado de lo Contencioso y solo en caso de que no sea así habrá de estar a la competencia residual ya vista.

El art. 1 de la Ley de la Jurisdicción Contenciosa determina el ámbito de competencia y, en lo que ahora interesa, estima que dichos Juzgados son competentes cuando se trata de actuaciones de las Administraciones Públicas sujetas al derecho administrativo. Como se puede ver la competencia hace hincapié no tanto en el carácter o naturaleza del órgano sino cuanto en que quede sometido al derecho administrativo por lo que determinados actos de la administración deberán ventilarse en vía civil, como dispone el art. 3.

En sentido positivo el art. 2 contiene aquellas materias que siempre son competencia de la jurisdicción contenciosa.

De modo particular el art. 303 del real Decreto legislativo 1/1992 de 26 de junio establece que "Tendrán carácter jurídico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con ocasión o como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislación urbanística aplicable entre los órganos competentes de las Administraciones Públicas y los propietarios, individuales o asociados o empresas urbanizadoras, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar". Este texto es de aplicación al caso presente puesto que estuvo en vigor hasta el 27 de junio de 2008 en que fue derogado por el Real Decreto legislativo 2/2008 de 20 de junio que en su art. 3 declara que es función pública la ordenación territorial y la urbanística.

La jurisprudencia se ha decantado por estimar que todas las incidencias que surgen como consecuencia de la ejecución de un programa de actuación urbanística son materia cuya competencia corresponde a la jurisdicción contencioso administrativa, así la sentencia 172/2013 de 6 de marzo señala "Esta Sala tiene declarado ( STS de 29 de febrero de 2012 , RIP n.º 1881/2009 ), que corresponde al orden jurisdiccional civil, según el artículo 9.1 LOPJ , el conocimiento de los conflictos inter privatos [entre particulares], puesto que se le atribuyen las materias que le son propias, además de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional ( STS de 2 de abril de 2009 ). El orden jurisdiccional contencioso-administrativo es competente paras conocer de las pretensiones que se deduzcan en relación con los actos administrativos sujetos al Derecho administrativos de acuerdo con el artículo 9.4 LOPJ ( SSTS de 16 de junio de 2010 RIP n.º 397/2006, de 2 de abril de 2009 , RC n.º 1266/2004 )."

No es, sin embargo, ese el único argumento que emplea la sentencia citada puesto que añade que si la demanda se basa en órdenes y normas administrativas y no en contrato entre las partes litigantes estamos ante un supuesto de competencia del orden jurisdiccional contencioso administrativo y lo hace recordando "Como declaró esta Sala en la STS de 31 de enero de 2011 , RIP n.º 1886/2007 -reiterando la doctrina contenida en la STS de 13 de diciembre de 2000), RC n.º 3012/1995 -, cuando lo que constituye verdaderamente la controversia en el proceso es una cuestión que, al margen del planteamiento jurídico privado efectuado por las partes, está sometida al Derecho Administrativo y no al Derecho civil o mercantil, la competencia corresponde a los órganos judiciales del orden contencioso-administrativo. Criterio coincidente con el aplicado en la STS de 28 de febrero de 2007), RC n.º 271/2000 ".

Esta doctrina estaba ya recogida en resoluciones anteriores, se pueden citar la sentencia 262/2007 de 28 de febrero "Así planteado, el conflicto debe resolverse declarando la competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo por determinarlo así el artículo 9.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial en relación con el artículo 2.f) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , y con el artículo 303 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana , aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio , a cuyo tenor "tendrán carácter jurídico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con ocasión o como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislación urbanística aplicable entre los órganos competentes de las Administraciones Públicas y los propietarios, individuales o asociados o empresas urbanizadoras, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar" y, en un supuesto similar al presente ya que también se trataba de una actuación urbanística industrial, la sentencia 884/2007 de 19 de julio , que estableció "Así planteado, el conflicto debe resolverse declarando la competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo por determinarlo así el artículo 9.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial en relación con el artículo 2.f) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , y con el artículo 303 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana , aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, a cuyo tenor "tendrán carácter jurídico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con ocasión o como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislación urbanística aplicable entre los órganos competentes de las Administraciones Públicas y los propietarios, individuales o asociados o empresas urbanizadoras, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar".

Esta misma resolución recuerda que para exigir el cumplimiento de las obligaciones que se asumen en el marco de una programa de actuación urbanística la administración en cuestión posee facultades que son netamente administrativas, como la ejecución forzosa y la vía de apremio, que puede desplegar a petición de quien realiza las obras de urbanización, "Frente a fundamentos legales tan determinantes no pueden prevalecer consideraciones genéricas sobre el papel meramente arbitral de la Administración en el sistema urbanístico de cooperación o la exclusión de la ejecución forzosa como tarea o función propia de la Administración: primero, porque cuando la normativa urbanística quiere atribuir competencia al orden jurisdiccional civil sobre determinadas cuestiones, así lo hace, por ejemplo en los artículos 305 (demolición de obras e instalaciones a instancia de los propietarios y titulares de derechos reales) y 168.3 (compatibilidad o incompatibilidad de la subsistencia de derechos reales o cargas con la situación y características de la nueva finca) del citado Texto Refundido de 1992; segundo, porque el artículo 301 del mismo Texto Refundido dispone que los Ayuntamientos "podrán utilizar la ejecución forzosa y la vía de apremio para exigir el cumplimiento de sus deberes a los propietarios, individuales o asociados, y a las empresas urbanizadoras" (apartado 1), y las mismas facultades se les reconocen "a solicitud de la Asociación, contra los propietarios que incumpliesen los compromisos contraídos con ella" (apartado 3), de suerte que no se alcanza a comprender por qué la Administración, a la vista de lo que disponen los artículos 94 a 96 de la Ley 30/92 , no puede acudir a la ejecución forzosa ni a la vía de apremio".

Por su parte la Sala de Conflictos en su auto de 24 de octubre de 2005 recordó que "Hechas estas precisiones, debe tenerse en cuenta en primer lugar lo dicho por esta Sala Especial de Conflictos de competencia, entre otros en su Auto de 10 de Julio de 2.003 donde se analiza el carácter y naturaleza de las Juntas de Compensación, según lo establecido con claridad en el art. 127.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1.976 , coincidente en este extremo con lo dispuesto en el art. 158.3 del TRLS 92. En tal sentido, el art. 24 del Reglamento de Gestión califica a dichas Juntas como entidades urbanísticas colaboradoras y el art. 175 de dicho Reglamento les encomienda la facultad de contratar las obras de urbanización. Como dice la Sentencia de la Sala Tercera de este Tribunal de 30 de Julio de 1.988 , la naturaleza jurídica de la Junta de Compensación es la de una típica figura de autoadministración a la que la ley le confiere la intervención, bajo la supervisión de la Administración de la función pública de urbanismo. En definitiva, pues, decimos en nuestro Auto de 10 de Julio de 2.003 , la Junta de Compensación forma parte de la Administración pública, como comprendida en lo dispuesto en el art. 1.2.d) de la ley de la jurisdicción contencioso administrativa . A lo expuesto debe añadirse que la Junta de Compensación actora, reclama a la Compañía Telefónica Nacional de España, en cuanto empresa concesionaria, en concepto de reintegro por los gastos de instalación telefónica, al amparo de lo dispuesto en el art. 122 TRLS 1976 y 59.2 del Reglamento de Gestión Urbanística, a cuyo tenor antes nos hemos referido".

Y en la misma sentencia se dijo, ya con referencia a la concreta normativa autonómica que regla la cuestión "Pues bien, lo que en esta causa se plantea es la reclamación por parte de la recurrente de unos gastos llevados a cabo para la urbanización efectuada en el desarrollo del Programa de actuación urbanizadora plan parcial proyecto de urbanización del paraje denominado DIRECCION000 de la localidad de Burguillos. Dicho plan fue aprobado por el Ayuntamiento, por tanto es la Administración bajo cuyas directrices y control se ejecuta el mismo, en fecha 25 de mayo de 2006. En su demanda la propia apelante reconoce que su actuación es como "agente jurídico de la administración actuante".

Esa configuración es correcta puesto que según el art. 117 del Decreto Legislativo1/2004 de 28 de diciembre , por el que se aprueba el texto Refundido de la L.O.T.A.U. es "el agente responsable de ejecutar la correspondiente actuación urbanizadora por cuenta de la Administración actuante y según el convenio estipulado, seleccionado en pública competencia al aprobar el correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora".

Pues bien, desde ese primer momento se está reconociendo que se trata de una figura de naturaleza administrativa cuya actuación lo es por cuenta de la Administración y que puede, en función de ello y en lo que interesa a este recurso, imprecar el auxilio de la administración por cuenta de quien actúa para que incluso por la vía de apremio proceda al cobro, en interés del urbanizador, de las cantidades que cada propietario deba abonar como contraprestación a la labora de urbanización.

Siendo así es de perfecta aplicación todo lo que se dijo en el anterior fundamento acerca de que la cuestión que se trae a esta alzada no es competencia de la jurisdicción civil. Tan es así que en la propia demanda, cuando se especifican las normas en las que se sustenta la pretensión, no aparece ni una sola de naturaleza jurídico privada sino que todas viene recogidas en el texto del Decreto legislativo 1/2004 ya citado.

Si se admitiera la competencia de esta jurisdicción resultaría el contrasentido de que se tendría que interpretar normas administrativas pero no como cuestiones prejudiciales sino como motivos de fondo. Esto solo significa una cosa, el objeto de este procedimiento es materia administrativa que no pueden ser conocidas por el orden civil

Y con relación al artículo 119 de la LOTAU, señala también: "... Tampoco el que la L.O.T.A.U. establezca que las cuotas dejadas de pagar se podrán reclamar ante la jurisdicción civil. Si se hiciese, como se recoge en la sentencia de instancia, una interpretación estricta resultaría que la ley Autonómica esta subvirtiendo el orden de prelación ya que las Comunidades Autónomas carecen de competencia para determinar cuestiones relativas a la competencia de los Tribunales.

Existe otra interpretación que hace posible la afirmación de la Ley y lo que se sostiene en esta sentencia. Cuando la norma dispone que las cuotas son exigibles ante la jurisdicción civil, art. 119,4 a) inciso segundo, lo que viene a decir es que el acreedor no precisa de intervención alguna de la administración, sea la promotora del programa de actuación o sea de un nivel superior, siendo que puede de modo directo presentar la demanda ante los tribunales sin necesidad de acudir a otros procedimientos pero ello deberá hacerlo ante aquellos que resulten competentes en función de las normas de la L.O.P.J. y de las normas procedimentales de cada orden jurisdiccional y ello porque lo que en realidad se contiene es una opción dado que junto con la posibilidad de reclamación directa ante los Tribunales está también el que puedan pedir a la administración que de forma coercitiva y haciendo uso de las potestades que le concede el ordenamiento proceda a la exacción por la vía de apremio.

Así pues no es una determinación de competencia de los Juzgados que han de conocer de la reclamación de las cuotas sino, aunque expresada de un modo deficiente, la indicación de que puede el agente urbanizador buscar su propia tutela, bien que en este caso sin contar con los poderes que la administración tiene, la cual solo puede hacerlo en un procedimiento judicial.

Por todo ello, y dado que la falta de jurisdicción es apreciable de oficio y en cualquier momento del procedimiento, dado los términos imperativos del art. 9 de la L.O.P.J . que permite que al conocer de un recurso de apelación se aprecie esa falta de competencia y se declare la nulidad de lo actuado, dejando a salvo el derecho de la parte para hacerlo valer ante el Órgano que se estima competente, que son los de la jurisdiccional contenciosa."

Así pues es evidente que el orden civil carece de jurisdicción para dar respuesta a una petición como la realizada y dado que esa falta de jurisdicción es apreciable de oficio y en cualquier estado no queda si no anular la sentencia, declarar esa falta de competencia y dejar libre a la parte actora para que pueda ejercitar sus acciones ante la jurisdicción contencioso administrativa, que se reputa como competente para ello.-".

(ii).En consecuencia, en atención a lo expuesto y tratándose de una materia de orden público apreciable de oficio, estimamos que el orden jurisdiccional civil no resulta competente, y en su consecuencia debemos apreciar dicha falta de jurisdicción, dejando sin efecto la sentencia recurrida, y dejar libre a la parte actora para que pueda ejercitar sus acciones ante la jurisdicción contencioso administrativa, que se reputa como competente para ello.

TERCERO.Costas procesales. No se hace especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación,

PRIMERO.Resumen de antecedentes del recurso de apelación. Por la representación de GESTESA DESARROLLO URBANOS SL, en su condición de Agente urbanizador del del Sector SP.od.55 del Plan General de Ordenación Urbana de Marchamalo (Guadalajara) en virtud de acuerdo del Pleno de dicho Ayuntamiento de fecha 2 de agosto de 2004 se presentó demanda de juicio declarativo ordinario en reclamación de la cantidad de 60.819'50 euros de principal, más 4249'03 euros por intereses hasta el 30 de noviembre de 2021. Señalaba, en síntesis, en fundamento de su pretensión de pago, que las obras fueron correctamente ejecutadas y recepcionadas por el Excmo. Ayuntamiento con fecha de 12.1.2010; que con fecha de 19.11.2013 se aprobó por el Ayuntamiento una retasación incrementando los costes en 577.845,75 €, acuerdo confirmado por Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Guadalajara de 22 de diciembre de 2016; que en dicho sector se encuentra la parcela de resultado nº NUM000, registral de las que se segregan tres, siendo una de ellas la registral nº NUM001, titularidad de los demandados, a los que les corresponde una participación en los costes de urbanización de 1,0059 %, por ser propietarios de la misma; y que quedan pendientes de pago, respecto a los gastos imputados a dicha parcela las cantidades reclamadas.

Señala asimismo que los demandados adquieren la finca, el 15.12.2016, y la sentencia confirmando la retasación es de siete días después, por lo que se afirma que es algo absolutamente conocido por vendedora y compradora, sosteniendo en suma que el deber de soportar las cargas de urbanización es ex lege, independientemente que, a efectos meramente registrales, haya caducado la anotación de la hipoteca legal tácita. Considera que si la parte vendedora no informó a los demandados de la existencia de cargas de urbanización y estos decidieron que no era necesario solicitar en el Ayuntamiento ningún certificado y/o información, ello no puede perjudicar el interés del Agente Urbanizador, a quien la ley le asegura el pago de los gastos de urbanizar con una doble garantía, la hipoteca legal tácita y la subrogación del nuevo adquirente.

Los demandados se opusieron a la estimación de la demanda, alegando en síntesis: que la mercantil no ha acreditado que la opción escogida por los titulares de los suelos que dan lugar a la finca de resultado nº NUM000 lo fuera en efectivo; que no acredita haber expedido ninguna certificación durante la ejecución de las obras a los que en el momento eran los propietarios, ni liquidaciones aprobadas y notificadas en su momento; que no consta que haya iniciado ninguna recaudación mediante apremio; que los demandados no formaron parte del proyecto de reparcelación aprobado el 25 de mayo de 2007, ni como aportantes de suelo ni como adjudicatarios, ni como obligados personales al pago de ninguna cuota; que la finca de la que son titulares no es ninguna finca de las de resultado; que en la sentencia que confirma la retasación no se entra en el fondo; que no consta acreditado en autos cual es el contenido material de aquella retasación ni los documentos administrativos relativos a dicho procedimiento; que no se aporta documental relacionada con sus obras, certificaciones parciales, certificación final, acta de recepción suscrita con el Ayuntamiento de Marchamalo, ni ningún otro documento similar relativo a la misma; que no existe en los presentes autos ningún documento que determine o justifique que la Finca Registral NUM001 debe responder de cantidad alguna por motivo de las cuotas de urbanización que ahora se reclaman de contrario, y tampoco es posible determinar el origen de los cálculos llevados a cabo por la demandante; que la finca registral NUM002, de la que posteriormente se segregó la finca NUM001, fue transmitida en varias ocasiones libre de cargas, habiéndose cancelado la afectación real el 12 de noviembre de 2015 y en una de las transmisiones se declaró expresamente que la finca estaba al corriente de las cuotas de urbanización; que la licencia de parcelación fue concedida por el Ayuntamiento de Marchamalo, lo que legalmente presupone la inexistencia de cargas urbanísticas pendientes. En consecuencia, la finca NUM001 solo podría responder, en su caso, de nuevas cargas derivadas de la parcelación, y no de supuestas obligaciones previas ya extinguidas.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda, pues los demandados adquirieron la finca en 2016 libre de cargas: la nota de afección urbanística había caducado e incluso constaba su cancelación registral; no asumieron contractualmente obligación alguna de pago; no participaron en el proyecto de reparcelación ni en el procedimiento de retasación; y la primera reclamación de la actora se produjo años después de aprobada la liquidación definitiva. Por todo ello, concluye que no puede exigirse a los demandados el pago reclamado, al tratarse de una obligación personal ajena a ellos como terceros adquirentes.

Contra la indicada resolución se alza la parte actora alegando que la sentencia impugnada resuelve erróneamente la cuestión desde una perspectiva exclusivamente registral, acogiendo la tesis de que la caducidad de la afección urbanística extingue la obligación de pago, cuando dicha conclusión contradice abiertamente la legislación vigente y la consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo; la normativa urbanística aplicable (arts. 51, 52 y 53 del TRLOTAU de Castilla La Mancha; arts. 16 y 27 del TRLS) establece con claridad que los propietarios del suelo quedan obligados, como carga real u obligación propter rem, al pago de los gastos de urbanización, subrogándose el adquirente en los derechos y deberes del transmitente por ministerio de la ley, con independencia de su constancia registral; la afección urbanística registral constituye una garantía adicional, pero su caducidad no extingue la deuda ni excluye la subrogación legal, doctrina reiteradamente confirmada por el Tribunal Supremo (entre otras, SSTS 28 12 1994, 15 06 2020, 31 10 2017, 19 01 2017), los Tribunales Superiores de Justicia y las Audiencias Provinciales, incluida la de Guadalajara; la fe pública registral ( art. 34 LH) no protege frente a deberes urbanísticos impuestos directamente por la ley, siendo irrelevante que en la escritura de compraventa se hiciera constar la transmisión "libre de cargas", extremo que únicamente habilita al adquirente para el ejercicio de acciones de repetición frente a su vendedor.

La parte demandada se opuso a la estimación del recurso y solicitó la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.Planteado el recurso en los términos que anteceden, el objeto de la reclamación son los importes por cuotas urbanísticas pendientes de pago que la parte actora reclama, en su condición de Agente Urbanizador, a los actuales propietarios de la finca registral nº NUM001, segregada de la finca de resultado nº NUM000, registral Nº NUM002.

Y siendo esto así, la Sala, atendido el objeto de la demanda y la jurisprudencia en la materia, viene a considerar que concurre falta de jurisdicción del orden civil para resolver la pretensión de condena al pago de las cuotas objeto de reclamación.

(i).En estos términos se pronunció la Sentencia dictada por esta Sala el SAP, Civil sección 1 del 11 de febrero de 2025, en el recurso 16/2024 seguido a instancia del mismo agente urbanizador y en relación con otra de las fincas registrales segregada de la finca de resultado nº NUM000, registral Nº NUM002, debiendo dar por reproducido lo allí indicado:

"Como recoge la STSJ de Castilla-La Mancha nº 158/19 de 10 de junio citada por el Auto de la Audiencia Provincial de Alicante, sección sexta, de fecha siete de julio de 2023 , al respecto de la naturaleza de las cuotas de urbanización "...se entiende plenamente aceptado por la totalidad de la misma y la jurisprudencia que cuando nos referimos a las cuotas de urbanización estamos en presencia de ingresos de Derecho público de naturaleza no tributaria. Se considera que las cuotas de urbanización tienen naturaleza mixta de prestación de derecho público y de carga urbanística, con sometimiento al derecho urbanístico y al derecho financiero, no encuadrable de modo exclusivo en la esfera de los tributos. Ello es así en la medida en que las cuotas de urbanización son consideradas como cargas por la normativa urbanística pero también gozan de las características de los tributos, en tanto que son ingresos de derecho público que se producen como consecuencia de obligaciones ex lege establecidas por entes públicos para financiar determinados gastos públicos."

Recoge asimismo la Audiencia, la STS Secc. 5ª de la Sala de lo Contencioso-administrativo nº 1491/2020 de 11 de noviembre , con referencia a la Sentencia de la misma Sala de 25 de mayo de 2020, rec. 942/2018 , que señala "Las cuotas de urbanización son un ingreso público, pues el urbanismo es un servicio público. Sobre este punto, es ocioso extenderse, pues es algo aceptado y pacífico. Y son ingresos públicos, sean gestionados por la Administración, o por la Junta de Compensación o Agente Urbanizador. Su fundamento jurídico es la obligación legal urbanística que tienen los propietarios afectados, de costear la urbanización del sector en el que se encuentran sus fincas, obligación que forma parte del Estatuto urbanístico de la propiedad del suelo ( artículos 14 y 18 de la Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo )."

Y como también señala la resolución citada de la Audiencia Provincial de Alicante, atendida la citada jurisprudencia, y la normativa de aplicación, las cuotas de urbanización que aquí se reclaman son ingresos de naturaleza pública, con independencia de que no tengan carácter tributario. Y su exacción y vía de apremio incumbe a la Administración actuante. Por lo que la competencia de las decisiones que en relación a ella se susciten deberán dilucidarse en la vía contencioso-administrativa como acertadamente entendió el juzgador de instancia al resolver la declinatoria de jurisdicción.

Nos remitimos también a lo señalado por la Audiencia Provincial de Toledo, sección primera, en sentencia de fecha 27 de enero de 2016 , y a las sentencias que en la mima se recogen, y en la que se señalaba: "Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse acerca de la falta de jurisdicción del orden civil para resolver las peticiones de condena al pago de obras de urbanización.

En la sentencia 55/2014 de 1 de abril , en un supuesto similar al presente se dijo "El orden jurisdiccional civil conoce, conforme se dispone en el art. 85 de la L.O.P.J , que establece la competencia de los Juzgados de Primera Instancia, de todos aquellos asuntos que no vengan atribuidos a otros Juzgados. Por su parte el art. 91, al determinar las competencias de los Juzgados de lo Contencioso dispone que conocerán de las impugnaciones de los actos que les atribuya la Ley. Es de hacer ver que no se limita solo a actos de las Administración, en cualquier de sus niveles, sino que es por medio de la determinación legal como se disponen sus atribuciones.

Del juego de ambos preceptos resulta que es preciso examinar si existe una norma que atribuya el conocimiento al Juzgado de lo Contencioso y solo en caso de que no sea así habrá de estar a la competencia residual ya vista.

El art. 1 de la Ley de la Jurisdicción Contenciosa determina el ámbito de competencia y, en lo que ahora interesa, estima que dichos Juzgados son competentes cuando se trata de actuaciones de las Administraciones Públicas sujetas al derecho administrativo. Como se puede ver la competencia hace hincapié no tanto en el carácter o naturaleza del órgano sino cuanto en que quede sometido al derecho administrativo por lo que determinados actos de la administración deberán ventilarse en vía civil, como dispone el art. 3.

En sentido positivo el art. 2 contiene aquellas materias que siempre son competencia de la jurisdicción contenciosa.

De modo particular el art. 303 del real Decreto legislativo 1/1992 de 26 de junio establece que "Tendrán carácter jurídico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con ocasión o como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislación urbanística aplicable entre los órganos competentes de las Administraciones Públicas y los propietarios, individuales o asociados o empresas urbanizadoras, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar". Este texto es de aplicación al caso presente puesto que estuvo en vigor hasta el 27 de junio de 2008 en que fue derogado por el Real Decreto legislativo 2/2008 de 20 de junio que en su art. 3 declara que es función pública la ordenación territorial y la urbanística.

La jurisprudencia se ha decantado por estimar que todas las incidencias que surgen como consecuencia de la ejecución de un programa de actuación urbanística son materia cuya competencia corresponde a la jurisdicción contencioso administrativa, así la sentencia 172/2013 de 6 de marzo señala "Esta Sala tiene declarado ( STS de 29 de febrero de 2012 , RIP n.º 1881/2009 ), que corresponde al orden jurisdiccional civil, según el artículo 9.1 LOPJ , el conocimiento de los conflictos inter privatos [entre particulares], puesto que se le atribuyen las materias que le son propias, además de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional ( STS de 2 de abril de 2009 ). El orden jurisdiccional contencioso-administrativo es competente paras conocer de las pretensiones que se deduzcan en relación con los actos administrativos sujetos al Derecho administrativos de acuerdo con el artículo 9.4 LOPJ ( SSTS de 16 de junio de 2010 RIP n.º 397/2006, de 2 de abril de 2009 , RC n.º 1266/2004 )."

No es, sin embargo, ese el único argumento que emplea la sentencia citada puesto que añade que si la demanda se basa en órdenes y normas administrativas y no en contrato entre las partes litigantes estamos ante un supuesto de competencia del orden jurisdiccional contencioso administrativo y lo hace recordando "Como declaró esta Sala en la STS de 31 de enero de 2011 , RIP n.º 1886/2007 -reiterando la doctrina contenida en la STS de 13 de diciembre de 2000), RC n.º 3012/1995 -, cuando lo que constituye verdaderamente la controversia en el proceso es una cuestión que, al margen del planteamiento jurídico privado efectuado por las partes, está sometida al Derecho Administrativo y no al Derecho civil o mercantil, la competencia corresponde a los órganos judiciales del orden contencioso-administrativo. Criterio coincidente con el aplicado en la STS de 28 de febrero de 2007), RC n.º 271/2000 ".

Esta doctrina estaba ya recogida en resoluciones anteriores, se pueden citar la sentencia 262/2007 de 28 de febrero "Así planteado, el conflicto debe resolverse declarando la competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo por determinarlo así el artículo 9.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial en relación con el artículo 2.f) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , y con el artículo 303 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana , aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio , a cuyo tenor "tendrán carácter jurídico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con ocasión o como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislación urbanística aplicable entre los órganos competentes de las Administraciones Públicas y los propietarios, individuales o asociados o empresas urbanizadoras, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar" y, en un supuesto similar al presente ya que también se trataba de una actuación urbanística industrial, la sentencia 884/2007 de 19 de julio , que estableció "Así planteado, el conflicto debe resolverse declarando la competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo por determinarlo así el artículo 9.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial en relación con el artículo 2.f) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , y con el artículo 303 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana , aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, a cuyo tenor "tendrán carácter jurídico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con ocasión o como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislación urbanística aplicable entre los órganos competentes de las Administraciones Públicas y los propietarios, individuales o asociados o empresas urbanizadoras, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar".

Esta misma resolución recuerda que para exigir el cumplimiento de las obligaciones que se asumen en el marco de una programa de actuación urbanística la administración en cuestión posee facultades que son netamente administrativas, como la ejecución forzosa y la vía de apremio, que puede desplegar a petición de quien realiza las obras de urbanización, "Frente a fundamentos legales tan determinantes no pueden prevalecer consideraciones genéricas sobre el papel meramente arbitral de la Administración en el sistema urbanístico de cooperación o la exclusión de la ejecución forzosa como tarea o función propia de la Administración: primero, porque cuando la normativa urbanística quiere atribuir competencia al orden jurisdiccional civil sobre determinadas cuestiones, así lo hace, por ejemplo en los artículos 305 (demolición de obras e instalaciones a instancia de los propietarios y titulares de derechos reales) y 168.3 (compatibilidad o incompatibilidad de la subsistencia de derechos reales o cargas con la situación y características de la nueva finca) del citado Texto Refundido de 1992; segundo, porque el artículo 301 del mismo Texto Refundido dispone que los Ayuntamientos "podrán utilizar la ejecución forzosa y la vía de apremio para exigir el cumplimiento de sus deberes a los propietarios, individuales o asociados, y a las empresas urbanizadoras" (apartado 1), y las mismas facultades se les reconocen "a solicitud de la Asociación, contra los propietarios que incumpliesen los compromisos contraídos con ella" (apartado 3), de suerte que no se alcanza a comprender por qué la Administración, a la vista de lo que disponen los artículos 94 a 96 de la Ley 30/92 , no puede acudir a la ejecución forzosa ni a la vía de apremio".

Por su parte la Sala de Conflictos en su auto de 24 de octubre de 2005 recordó que "Hechas estas precisiones, debe tenerse en cuenta en primer lugar lo dicho por esta Sala Especial de Conflictos de competencia, entre otros en su Auto de 10 de Julio de 2.003 donde se analiza el carácter y naturaleza de las Juntas de Compensación, según lo establecido con claridad en el art. 127.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1.976 , coincidente en este extremo con lo dispuesto en el art. 158.3 del TRLS 92. En tal sentido, el art. 24 del Reglamento de Gestión califica a dichas Juntas como entidades urbanísticas colaboradoras y el art. 175 de dicho Reglamento les encomienda la facultad de contratar las obras de urbanización. Como dice la Sentencia de la Sala Tercera de este Tribunal de 30 de Julio de 1.988 , la naturaleza jurídica de la Junta de Compensación es la de una típica figura de autoadministración a la que la ley le confiere la intervención, bajo la supervisión de la Administración de la función pública de urbanismo. En definitiva, pues, decimos en nuestro Auto de 10 de Julio de 2.003 , la Junta de Compensación forma parte de la Administración pública, como comprendida en lo dispuesto en el art. 1.2.d) de la ley de la jurisdicción contencioso administrativa . A lo expuesto debe añadirse que la Junta de Compensación actora, reclama a la Compañía Telefónica Nacional de España, en cuanto empresa concesionaria, en concepto de reintegro por los gastos de instalación telefónica, al amparo de lo dispuesto en el art. 122 TRLS 1976 y 59.2 del Reglamento de Gestión Urbanística, a cuyo tenor antes nos hemos referido".

Y en la misma sentencia se dijo, ya con referencia a la concreta normativa autonómica que regla la cuestión "Pues bien, lo que en esta causa se plantea es la reclamación por parte de la recurrente de unos gastos llevados a cabo para la urbanización efectuada en el desarrollo del Programa de actuación urbanizadora plan parcial proyecto de urbanización del paraje denominado DIRECCION000 de la localidad de Burguillos. Dicho plan fue aprobado por el Ayuntamiento, por tanto es la Administración bajo cuyas directrices y control se ejecuta el mismo, en fecha 25 de mayo de 2006. En su demanda la propia apelante reconoce que su actuación es como "agente jurídico de la administración actuante".

Esa configuración es correcta puesto que según el art. 117 del Decreto Legislativo1/2004 de 28 de diciembre , por el que se aprueba el texto Refundido de la L.O.T.A.U. es "el agente responsable de ejecutar la correspondiente actuación urbanizadora por cuenta de la Administración actuante y según el convenio estipulado, seleccionado en pública competencia al aprobar el correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora".

Pues bien, desde ese primer momento se está reconociendo que se trata de una figura de naturaleza administrativa cuya actuación lo es por cuenta de la Administración y que puede, en función de ello y en lo que interesa a este recurso, imprecar el auxilio de la administración por cuenta de quien actúa para que incluso por la vía de apremio proceda al cobro, en interés del urbanizador, de las cantidades que cada propietario deba abonar como contraprestación a la labora de urbanización.

Siendo así es de perfecta aplicación todo lo que se dijo en el anterior fundamento acerca de que la cuestión que se trae a esta alzada no es competencia de la jurisdicción civil. Tan es así que en la propia demanda, cuando se especifican las normas en las que se sustenta la pretensión, no aparece ni una sola de naturaleza jurídico privada sino que todas viene recogidas en el texto del Decreto legislativo 1/2004 ya citado.

Si se admitiera la competencia de esta jurisdicción resultaría el contrasentido de que se tendría que interpretar normas administrativas pero no como cuestiones prejudiciales sino como motivos de fondo. Esto solo significa una cosa, el objeto de este procedimiento es materia administrativa que no pueden ser conocidas por el orden civil

Y con relación al artículo 119 de la LOTAU, señala también: "... Tampoco el que la L.O.T.A.U. establezca que las cuotas dejadas de pagar se podrán reclamar ante la jurisdicción civil. Si se hiciese, como se recoge en la sentencia de instancia, una interpretación estricta resultaría que la ley Autonómica esta subvirtiendo el orden de prelación ya que las Comunidades Autónomas carecen de competencia para determinar cuestiones relativas a la competencia de los Tribunales.

Existe otra interpretación que hace posible la afirmación de la Ley y lo que se sostiene en esta sentencia. Cuando la norma dispone que las cuotas son exigibles ante la jurisdicción civil, art. 119,4 a) inciso segundo, lo que viene a decir es que el acreedor no precisa de intervención alguna de la administración, sea la promotora del programa de actuación o sea de un nivel superior, siendo que puede de modo directo presentar la demanda ante los tribunales sin necesidad de acudir a otros procedimientos pero ello deberá hacerlo ante aquellos que resulten competentes en función de las normas de la L.O.P.J. y de las normas procedimentales de cada orden jurisdiccional y ello porque lo que en realidad se contiene es una opción dado que junto con la posibilidad de reclamación directa ante los Tribunales está también el que puedan pedir a la administración que de forma coercitiva y haciendo uso de las potestades que le concede el ordenamiento proceda a la exacción por la vía de apremio.

Así pues no es una determinación de competencia de los Juzgados que han de conocer de la reclamación de las cuotas sino, aunque expresada de un modo deficiente, la indicación de que puede el agente urbanizador buscar su propia tutela, bien que en este caso sin contar con los poderes que la administración tiene, la cual solo puede hacerlo en un procedimiento judicial.

Por todo ello, y dado que la falta de jurisdicción es apreciable de oficio y en cualquier momento del procedimiento, dado los términos imperativos del art. 9 de la L.O.P.J . que permite que al conocer de un recurso de apelación se aprecie esa falta de competencia y se declare la nulidad de lo actuado, dejando a salvo el derecho de la parte para hacerlo valer ante el Órgano que se estima competente, que son los de la jurisdiccional contenciosa."

Así pues es evidente que el orden civil carece de jurisdicción para dar respuesta a una petición como la realizada y dado que esa falta de jurisdicción es apreciable de oficio y en cualquier estado no queda si no anular la sentencia, declarar esa falta de competencia y dejar libre a la parte actora para que pueda ejercitar sus acciones ante la jurisdicción contencioso administrativa, que se reputa como competente para ello.-".

(ii).En consecuencia, en atención a lo expuesto y tratándose de una materia de orden público apreciable de oficio, estimamos que el orden jurisdiccional civil no resulta competente, y en su consecuencia debemos apreciar dicha falta de jurisdicción, dejando sin efecto la sentencia recurrida, y dejar libre a la parte actora para que pueda ejercitar sus acciones ante la jurisdicción contencioso administrativa, que se reputa como competente para ello.

TERCERO.Costas procesales. No se hace especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación,