Sentencia Civil 924/2022 Juzgado de lo Mercantil de Barcelona nº 8, Rec. 1427/2020 de 01 de diciembre del 2022

PRIMERO. - Objeto de la controversia

La parte demandante ejerce una acción de reclamación de cantidad contra la mercantil y, de forma acumulada, una acción de responsabilidad social de administradores, que analizaré de manera independiente; y viene a solicitar que se condene solidariamente a las codemandadas a pagarle los honorarios, más los daños y perjuicios causados, más los intereses previstos en la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales.

Los codemandados se oponen a dichas pretensiones.

En primer lugar, oponen el defecto legal en el modo de proponer la demanda que, como ya he explicado en los antecedentes, se tuvo por subsanado en el acto de la audiencia previa.

En segundo lugar, oponen el carácter indebido de la deuda y el incumplimiento contractual de la parte demandante.

En tercer lugar, la falta de una relación causal entre el acto lesivo -no haber convocado la junta, pese a incurrir en una causa de disolución- y el daño.

En cuarto lugar, que los ejercicios 2017 y 2018 son anteriores a la generación del crédito, pues alegan que nació en el año 2019; y que la situación patrimonial de la sociedad GARANT está saneada.

Motivos de oposición que analizaré conjuntamente con las pretensiones; para lo cual valoraré los hechos posteriores que la parte demandada ha puesto de manifiesto en sus escritos de fecha 20.10.2021, sobre la incomparecencia de un eventual comprador a la notaría; y de fecha 10.03.2022, sobre que la mercantil demandada tiene la condición de Gran Empresa; el resultado positivo de las cuentas anuales de 2021; los desistimientos de diversos compradores, y el incremento de los gastos por la comercialización de los inmuebles en 18.273,97€.

TERCERO. -Acción de reclamación de cantidad

En primer lugar, voy a analizar la acción de reclamación de cantidad puesto que en este caso constituye un presupuesto para derivar la responsabilidad patrimonial al administrador.

En lo que ahora interesa, las partes reconocen haber iniciado sus relaciones comerciales en el año 2014; en virtud de las cuales celebraron un primer contrato de agencia el 6.05.2016; un segundo, el 21.12.2017, y un tercero, el 25.01.2019, por los que la promotora GARANT encomendó a la gestora GOLDMAX la comercialización en exclusiva de unas fincas de su propiedad (docs. n.º 5, 12 y 27 de la demanda). Sin embargo, como veremos, discrepan sobre el cumplimiento de dichos contratos.

La parte actora reclama 579.836,08€ -que desglosa en los conceptos siguientes: 273.205,14€ por los honorarios devengados por las transacciones efectivamente realizadas; 132.858€, por las comisiones por la venta de solares no abonadas; y 173.772,94€, por los daños y perjuicios causados (cláusula penal)-; más de intereses moratorios de operaciones comerciales devengados.

La parte demandada niega deber dicha cantidad por considerar que es excesiva, básicamente, porque la actora incumplió el contrato; subsidiariamente, solicita que se modere el importe; y, a su vez, reconviene en el sentido de solicitar que se condene a la demandada reconvencional a pagarle 100.000€ por las penalizaciones; 79.537,81€, por los daños económicos sufridos, y 35.611,51€, por los gastos que tuvo que asumir para la comercialización de las fincas no vendidas por la agente.

La actora reconvenida niega que concurra una causa para la penalización, y opone que la cláusula penal pactada tiene naturaleza sustitutoria de la indemnización, y no cumulativa, como pretende la contraria.

CUARTO. - Cuestiones controvertidas relativas a la reclamación de cantidad

Vistas las alegaciones, voy a examinar cada uno de los conceptos por los que reclaman la demandante principal y la reconvencional, y a la vez, los motivos opuestos por la contraria que sintetizo en el esquema siguiente:

a) Pretensiones de la parte demandante principal:

a. Honorarios por la intermediación inmobiliaria

b. Indemnización por daños y perjuicios

Frente a ellas, la demandada opone, básicamente, la excepción del incumplimiento del contrato por parte de la gestora inmobiliaria; y a su vez, reconviene.

b) Pretensiones de la demandante reconviniente que basa en el incumplimiento contractual de la gestora inmobiliaria:

a. Penalizaciones por no haber alcanzado el n.º mínimo de arras

b. Indemnización por daños y perjuicios

Frente a ellas, la parte demandada reconvenida opone:

a. Que la cláusula penal pactada tiene naturaleza resarcitoria y no acumulativa.

b. Además, sintéticamente, discrepa de la fecha límite designada por la contraria para alcanzar el número de arras; afirma desconocer el número de arras mínimo, no obstante, dice haberlo alcanzado y, por tanto, haber cumplido.

Pretensiones que paso a analizar.

CUARTO. - Los honorarios

La demandante principal solicita que se condene a la demandada a pagarle los honorarios devengados por su labor de intermediadora comercial por las promociones inmobiliarias, y en la adquisición de los solares. Pretensiones con las que la demandada está disconforme por diversos motivos y que analizaré por separado.

1. Honorarios de intermediación por las promociones inmobiliarias

La parte actora reclama 273.205,14€ por las comisiones pendientes de cobro por las ventas realizadas de las fincas respecto de cuatro promociones inmobiliarias siguientes: el EDIFICIO000; el CALLE000; el DIRECCION000, y el DIRECCION001.

Frente a ello, la contestación de la entidad demandada es poco clara. Primero, y sin perjuicio de las penalizaciones y moderación que considera aplicables, reconoce deber 182.189,37€, más el IVA correspondiente -si bien, como luego diré, en sus conclusiones reconoce 167.567,94€, más el IVA correspondiente-. Más tarde, asegura que no se allana parcialmente ya que considera que la deuda no es exigible porque no se han formalizado las ventas.

A este respecto, llama la atención la afirmación genérica de que no se hayan formalizado las ventas y que, después, la propia parte demandada exponga en su contestación y en sus escritos de hechos nuevos la falta de formalización de algunas de las ventas. La cuestión es que la propia demandada reconoce haber prorrogado la vigencia de las arras por no haber finalizado las obras (pág. 24 de la contestación); por lo que a la vista de la ausencia de prueba sobre la falta de formalización de las ventas en general por quien tenía la carga de acreditarla, la demandada por la regla de la facilidad y disponibilidad probatoria ( art. 217.7 LEC), entiendo que, salvo las que se refiere en sus escritos de alegaciones y de hechos nuevos, las demás ventas cuya comisión reclama la actora se han celebrado o, cuando menos, no se han llegado a materializar por causa no imputable a la demandante, sino a la promotora.

En este sentido, la testigo Sra. María Milagros, empleada de GARANT, declaró que <> porque los compradores estaban descontentos con el inmueble, por incumplimiento del plazo de entrega, por la falta de correspondencia con la memoria de calidades, etcétera.

En cuanto al importe de comisiones, por un lado, la parte demandada, en sus escritos de ampliación de hechos, dice que deben detraerse las comisiones de las ventas que no han llegado a buen fin (46.256,6€); a lo cual se ha opuesto la demandante. Por otro, creo que se contradice en las cuantías porque las que refiere en su escrito de contestación no se corresponden con las de sus conclusiones. Me explico.

El importe que resulta -135.932,77€ = 182.189,37€- 46.256,6€- de restar a la cuantía que inicialmente reconoce la demandada (182.189,37€), las comisiones que dice que deben detraerse por los desistimientos posteriores, (46.256,6€); difiere del que reconoce deber en sus conclusiones (167.567,94€) pese haber detraído directamente dichas comisiones que entiende indebidas.

Sin embargo, de acuerdo con el artículo 412 LEC, y atendido que la propia parte viene a reconocer deber una cantidad superior; partiré de las cuantías establecidas en su escrito de conclusiones, sin perjuicio, claro está, de la valoración que seguidamente haré sobre las consecuencias de dichos desistimientos posteriores, y que no tendré en cuenta aquellas observaciones introducidas ex novo por la demandada que no se refieran a los hechos nuevos -tales como las que obran en la página 7 de sus conclusiones sobre las fincas NUM001 y NUM000 del edificio CALLE000, respecto a las cuales manifiesta que están duplicadas, pues esta consideración debería haberla realizado en su contestación.-

La parte demandante está disconforme con las consecuencias que la parte demandada pretende extraer de las anulaciones posteriores de las ventas; sin embargo, no indica el motivo por el cual considera que se han devengado las comisiones, pese a que no llegaran a celebrarse las compraventas.

Pues bien, veo lógico que la falta de efectividad de la transacción comporte la ausencia del devengo de la comisión. Los acuerdos suscritos entre las partes -cláusulas sextas del contrato de 6.08.2016 y de su novación de 21.12.2017 (docs. n.º 5 y 12 de la demanda)-, fijaron los honorarios de la gestora en un porcentaje sobre el precio total de la compraventa -primero del 5% y después del 4%-; de manera que para que se devengue la comisión es preciso que se formalice la venta.

Aclaradas estas cuestiones, examinaré únicamente aquellas comisiones sobre las cuales continúa la controversia respecto de cada promoción; es decir, sin analizar aquellas que, como he mencionado, no se llegaron a devengar por no haberse celebrado finalmente la compraventa.

a) Promoción del EDIFICIO000 (Gavá)

Respecto a esta promoción, la parte actora reclama 169.401,17€ correspondiente al 4% de comisión por los contratos de venta efectuadas; de los cuales la entidad demandada reconoce deber 111.165,4€.

Aquí resta por examinar el porcentaje de las comisiones -del 4%, según la actora, y del 2%, según la contraria- respecto de las fincas: bajos 1.ª Esc. A; parkings 3 y 19; trastero 1; piso 2º2ª, esc. B; parkings 21 y 20, y trastero 2; porque, como he dicho antes, consta que no se llegó a formalizar la venta de las demás fincas.

En cuanto a las cuatro primeras (doc. n.º 59 de la demanda), la demandada dice que se trata de las fincas que vendió directamente a la Sra. Magdalena que es quien le vendió el solar en cuestión. Pues bien, atendido que fue Goldmax quien intermedió en esta transacción es fácil deducir que gestionara también las consiguientes. Además, no es de extrañar que el Sr. Leopoldo gestionara la visita (doc. n.º 11 de la contestación) porque, según deduzco, desde un principio la promotora era quien fijaba la fecha de la visita -así lo acordaron en el primer contrato de comercialización de 6.05.2016, en su pacto 3-AB, párrafo 6.º (doc. n.º 5 de la demanda)-. Por lo que entiendo que el porcentaje aplicable es el del 4%.

Porcentaje que también considero aplicable respecto a las demás fincas (doc. n.º 69 de la demanda) -piso 2º2ª, esc. B; parkings 21 y 20, y trastero 2- porque la circunstancia de que el Sr. Leopoldo fuera quien gestionara la visita no invalida la labor intermediadora de la demandante. Así que, sin perjuicio de las posibles reducciones que la demandada solicita y que luego examinaré; considero que las comisiones devengadas por esta promoción ascendieron al importe por el que reclama la actora menos las que no se llegaron a devengar por desistimientos posteriores, esto es, a 132.648,17€ [=169.401,17€ - (11.543+828+13.126+741+828+387+8.494+806)].

b) Promoción del CALLE000 (L'Hospitalet de Llobregat)

En cuanto a la reclamación relativa a la promoción del CALLE000, en su contestación la entidad demandada no opone objeción alguna a la comisión pendiente de pago de 23.400€. No obstante, en su escrito de 20.10.2021 sobre hechos nuevos opone que no debe 11.325,60€ porque se ha anulado una de las ventas y, por tanto, no se ha producido el hecho para devengar la comisión; y, como he adelantado, en sus conclusiones alega unas posibles duplicidades que no voy a tener en cuenta por extemporáneas.

Así que, sin perjuicio también de las posibles reducciones que proceda aplicar; la cantidad que considero devengada en concepto de honorarios en esta promoción es la que reclama la actora menos la comisión de la venta anulada, esto es, 16.988,4€ (=28.314€ - 11.325,6€).

c) Promoción del edificio DIRECCION000 (Castelldefels)

La demandante reclama 54.667,97€ de honorarios por sus labores de intermediación en esta promoción. En contra, la parte demandada dice discrepar las que la demandante refleja en sus documentos n.º 77, 80, 83 y 84 -que más adelante examinaré por cuanto pretende una indemnización y no propiamente los honorarios-; sin embargo, en sus conclusiones amplía sus alegaciones al poner en duda la intermediación de la gestora respecto de los parkings 16 y 17; del trastero 13; de los solárium 3 y 4, y del bajo 2.ª, y por ello reconoce deber tan solo 39.414,54€.

Así que, en virtud de la prohibición del artículo 412 LEC, corresponde rechazar estas manifestaciones por intempestivas y estimar, en principio, la pretensión de la actora sobre las cantidades devengadas en esta promoción (54.667,97€).

d) Promoción del edificio DIRECCION001 (L'Hospitalet de Llobregat)

La demandante pide 20.812€ por sus honorarios devengados en esta promoción; a lo que se opone la demandada por haberse anulado la compra de la finca a favor del Sr. Saturnino.

Motivo de oposición que debo acoger a la vista de la transferencia efectuada a favor del Sr. Saturnino por parte de GARANT, y del nuevo contrato de arras respecto de la finca (docs. n.º 21 y 22 de la contestación).

En resumen, que por la intermediación en las promociones relacionadas considero justificados los honorarios en el importe de 204.304,54€ -que corresponde a la suma de los siguientes importes: 132.648,17€, por el EDIFICIO000 + 16.988,4€, por el edificio CALLE000 + 54.667,97€, por el edificio DIRECCION000-. Cantidad respecto a la cual no aprecio que concurra el motivo alegado para rebajarla a la mitad ni moderarla.

Precisamente, como luego veremos, opino que la función de la intermediaria de captar los futuros compradores es la más relevante; por lo que no ha lugar a modular los honorarios devengados por las preventas, y más si tenemos en cuenta que algunas de estas no se llegaron a formalizar por razones que, como he dicho, no le son imputables. Todo esto sin perjuicio de la eventual deducción por la penalización que la demandada solicita, que más tarde examinaré.

2. Honorarios de intermediación en la compra de los solares

La parte actora reclama 132.858€ que corresponde a la suma de las comisiones del 3% por haber intervenido en la compra de los cuatro solares en los cuales se ejecutaron las promociones. Explica que acordó con la contraria que no se le abonaran dichos honorarios a cambio de la promesa de otorgarle la comercialización de las promociones en exclusiva; por lo que, al haberse resuelto el contrato unilateralmente, procede su abono. La parte contraria aduce que dicho pacto es inexistente, y niega que la parte actora interviniera en dichos negocios.

Motivos de oposición que debo rechazar a la vista, especialmente, del pacto de la cláusula 4.4 del contrato de 21.12.2017 que dice literalmente <> (doc. n.º 12 de la demanda). Contenido que, en contra de lo alegado por la demandada, evidencia que la entidad actora intervino en dichas operaciones en su calidad de intermediadora comercial.

Si bien, debe tenerse en cuenta que el pacto de no cobrar los honorarios está ligado al cumplimiento por parte de la promotora de sus compromisos de inversión. De manera que, para que prospere la reclamación de estos honorarios, creo que es fundamental averiguar si la resolución contractual por parte de la promotora está o no justificada. Pues de no estarlo, la reclamación por este concepto debería prosperar; y de estar justificada, no, porque la falta de observancia del compromiso de inversión sería imputable al incumplimiento contractual de la comercializadora.

De forma que, para resolver sobre esta pretensión de los honorarios por la intermediación en la compra de los solares; y sobre la relativa a una indemnización por las ventas que la demandante dice que no ha podido llevar a cabo como consecuencia de la ruptura unilateral de las relaciones comerciales por la demandada; es fundamental analizar si la gestora incumplió gravemente el contrato de cara a entender o no justificada la resolución contractual.

QUINTO. - El incumplimiento contractual

La demandante principal reclama 173.772,94€ por la penalización del 2% por los inmuebles comercializados y no vendidos por imposibilidad sobrevenida al haber resuelto el 4.12.2019 unilateral e indebidamente el contrato la entidad demandada (doc. n.º 40 demanda).

Frente a ello, la parte demandada opone la existencia de una causa de resolución contractual por el incumplimiento grave e irreparable de la gestora. En concreto, por no alcanzar el número mínimo de contratos de arras fijados por la financiera; y a su vez reconviene en el sentido de reclamar la aplicación de la cláusula penal, una indemnización de los daños y perjuicios y los gastos que ha asumido como consecuencia de dicho incumplimiento. Cuestiones que voy analizar conjuntamente atendido que están íntimamente interrelacionadas.

De la prueba practicada considero acreditado, en primer lugar, que la demandante conocía el número mínimo de contrato de arras que se precisaban para conseguir financiar las obras.

De entrada, el pacto 2.º d) de la novación contractual de 25.01.2019 recoge expresamente el acuerdo siguiente: <> (doc. n.º 27 demanda).

La actora asegura que desconocía dichos porcentajes; si bien, de la prueba resulta lo contrario. Especialmente de los emails remitidos por el Sr. Armando, empleado de Caixabank, en los que constan como destinatario GOLDMAX y el número de compradores mínimo de la promoción en cuestión (docs. n.º 27, 28 y 29 de la contestación de la entidad). Además, aunque se contradice con lo manifestado por la testigo Sra. María Milagros; resulta más verosímil la versión del empleado de Caixabank, Sr. Armando, que financió dos de las promociones, y es gestor del codemandado Sr. Luis Carlos; sobre que GOLDMAX asistía a las reuniones cuyo tema exclusivo era fijar las condiciones para la financiación de las promociones, la de Gavá y Castelledefels (no las de l'Hospitalet); entre las cuales el número de preventas era, lógicamente, uno de los elementos básicos.

Así que entiendo que la demandante principal sabía este número mínimo, porque intervenía directamente en las negociaciones y esta cuestión era objeto de discusión, al menos en las promociones de Gavá y Castelledefels. Además, es natural que interviniera en las reuniones con la financiera puesto que su resultado le afectaba directamente a su compromiso para con la promotora, y porque fue una de las razones por las que las empresas enfrentadas iniciaron sus relaciones -la intermediación financiera-.

En segundo lugar, considero acreditado que también conocía de la concesión de las licencias; porque que es obvio que la financiera precisara de esta documentación para estudiar la concesión de un préstamo hipotecario.

No obstante, es creíble que, como señala la demandada reconvencional, el número mínimo de arras variara ligeramente hasta que la entidad financiera lo fijara de modo definitivo. También es verosímil que esta enviara su oferta vinculante únicamente a GARANT; así lo dijo el testigo Sr. Armando. Sin embargo, entiendo poco probable que la gestora desconociera este dato definitivo; más bien, me atrevo a pensar que se daba por sabido a la vista de su intervención directa en las negociaciones con el banco.

Por la cuenta que le traía a la comercializadora, debía estar al tanto de su resultado. No obstante, de desconocerlo como asegura, opino que debería haber requerido la información a la promotora y haber tenido una actitud más proactiva para conocer los datos que afectaban directamente a su labor de intermediaria; máxime ante un margen tan escaso de tiempo para conseguir las preventas, dos meses, y ante la posible penalización de 5.000€ de no alcanzar el número mínimo de arras, según el mencionado pacto 2.º d) del contrato de 25.01.2019.

Se trata, pues, ahora de comprobar si el actor reconvenido cumplió o no con estas arras mínimas. Entiendo que no, porque le corresponde a esta parte justificar este hecho positivo ( art. 217.3 LEC); en cambio, tan solo alega de un modo genérico haber cumplido, sin tan siquiera indicar las fincas ni las fechas de las preventas que asegura haber realizado antes de finalizar el plazo.

Por ello aprecio el incumplimiento contractual alegado. Incumplimiento que debe calificarse como grave y, por tanto, con eficacia resolutiva, atendido que es evidente que el cumplimiento tardío de las preventas debió generar unas consecuencias negativas para la financiación de las promociones y, por tanto, para la ejecución de las obras.

Conclusión que, por una parte, implica desestimar las referidas reclamaciones de indemnización y de honorarios por la intermediación en la compra de los solares de la actora principal; por otra, conlleva que proceda analizar las consecuencias que la actora reconvencional pretende extraer de dicho incumplimiento.

SEXTO. - Consecuencias del incumplimiento contractual

Como he adelantado, estimar la causa opuesta por la demandada del incumplimiento contractual implica, por un lado, desestimar la solicitud de cobro de los honorarios devengados por la intermediación en la compra de solares; y por otro, no aplicar el 2% de penalización sobre las ventas de las fincas restantes.

Como indiqué, el pacto de no cobrar los honorarios está ligado al cumplimiento por parte de la promotora de sus compromisos de inversión; de manera que al considerar justificada la resolución contractual, no cabe reactivar la comisión del 3% (132.858€), tal y como pretende ahora la comercializadora.

La gestora perdió la oportunidad de comercializar las fincas restantes a causa de su incumplimiento contractual, y no por la falta de inversión de la promotora; por consiguiente, aquella es la que debe cargar con los efectos de esa pérdida de ocasión. Así que procede desestimar su reclamación de 173.772,94€.

Con motivo de dicho incumplimiento, la demandada reconviene en el sentido de pedir que se condene a la contraria a pagarle las cantidades y por los conceptos siguientes:

1) 100.000€ en concepto de penalizaciones por no haber alcanzado el número mínimo de contratos de arras.

2) 79.537,81€, en concepto de indemnización por daños y perjuicios económicos.

3) 36.611,51€, ampliados posteriormente en 18.273,97€ por los gastos de publicidad y marketing que dice que ha debido asumir como consecuencia del incumplimiento de la contraria.

La actora reconvenida opone, además del cumplimiento contractual ya analizado, que la cláusula penal pactada tiene naturaleza resarcitoria y no acumulativa; y la improcedencia de la reclamación de los gastos.

Como es lógico, al quedar acreditado que la gestora no consiguió las arras mínimas, es aplicable la penalización pactada de 5.000€ por cada preventa que la gestora no consiguió (20 en total); y, por tanto, procede reducir de sus honorarios 100.000€ (5.000€ x 20 fincas).

En cuanto a la cláusula penal, tiene razón la actora al señalar que tiene naturaleza resarcitoria y no cumulativa, puesto que las partes no lo pactaron expresamente tal y como permite el artículo 1152 CC. Esto significa que la promotora no puede ahora reclamar una indemnización mayor que la pactada; por consiguiente, procede desestimar su pretensión de condena a pagar 115.149,32€.

Básicamente por la misma razón, creo que tampoco procede condenar a la actora principal a pagar el importe que la contraria reclama en concepto de gastos que asumió para la publicidad y marketing tras la resolución del contrato para la venta de las fincas restantes. Además, según se mire, al gestionar directamente estas ventas, la promotora se ahorró unos costes muy superiores de los que reclama, los honorarios de la comercializadora.

SÉPTIMO. - Acciones de responsabilidad por deudas sociales contra el administrador

Como expuse en los antecedentes, la parte actora aclaró en el acto de la audiencia previa que ejercita una acción de responsabilidad contra el administrador único de la sociedad codemandada, concretamente la prevista en el artículo 367 LSC en relación con el artículo 363.1.e) LSC -pérdidas que dejen reducido el patrimonio neto a una cantidad inferior a la mitad del capital social, a no ser que este se aumente o se reduzca en la medida suficiente, y siempre que no sea procedente solicitar la declaración de concurso-; durante los ejercicios 2017 y 2018.

El administrador demandado opone la falta de relación causal entre el acto lesivo -no haber convocado la junta-, y el daño; la remoción de la causa, porque en el año 2019 se amplió el capital social en 600.000€; y porque el crédito se generó en el 2019 y no, por tanto, en los ejercicios 2017 y 2018 -cuyas cuentas anuales las partes están conformes en que fueron negativas-. La sociedad codemandada se ha adherido en su contestación a estos motivos de oposición.

A la vista de las alegaciones de las partes creo que lo más práctico es, en primer lugar, fijar en qué momento nació la obligación social; a fin de determinar si la remoción de la causa de disolución fue posterior. Si fue posterior al nacimiento del crédito, no extinguiría la posible responsabilidad en que hubiera podido incurrir el administrador durante el tiempo en que incumplió el deber de promover la disolución respecto de los créditos existentes entonces, según sostiene el Tribunal Supremo ( STS n.º 585/2013, de 14 de octubre, ROJ STS 4932/2013-ECLI:ES:TS:2013:4932). En tal caso, habría que analizar las demás cuestiones discutidas para decidir sobre la eventual responsabilidad; mientras que, si fue anterior, sería innecesario examinarlas.

Si bien, antes, recordar que las partes expusieron oralmente sus conclusiones respecto de esta acción; y que únicamente les di traslado para que las efectuaran por escrito respecto de las de reclamación de cantidad. Por este motivo voy a prescindir de las consideraciones que la parte actora ha efectuado en su escrito de conclusiones sobre la responsabilidad del administrador.

En cuanto a la fijación del momento origen de las deudas sociales a los efectos de dicho artículo 363.1.e) LSC, nuestro Alto Tribunal sostiene que no debe estarse al inicio de la relación jurídica previa de la que deriva la obligación o con la que está relacionada, salvo que se dé una relación de accesoriedad o subsidiariedad muy pronunciada. Además, dice que <> ( STS n.º 151/2016, de 10 de marzo, ROJ: STS 986/2016 - ECLI:ES:TS:2016:986)

En este caso, de acuerdo con la doctrina expuesta y por coherencia, descarto que la obligación social naciera justo en el momento de celebrar los contratos de comercialización en cuestión de 21.12.2017 y 25.01.2019, como parece defender la parte actora. Creo más razonable entender que la obligación social naciera en el momento previsto para formalizar las ventas y entregar las fincas; es decir, en el mismo, o prácticamente, período en el que la sociedad amplió su capital social (9.05.2019).

De manera que, al tiempo de nacer la obligación, la sociedad ya no estaba incursa en una causa de disolución que obligara al administrador a promover la disolución. Por consiguiente, procede absolverle de la pretensión de responsabilidad solidaria ejercitada; e imponer a la parte demandante las costas procesales respecto de este codemandado.

SEXTO. - Decisión

En resumen, corresponde acordar las decisiones siguientes:

a) Respecto a la demanda principal, procede estimarla parcialmente en el sentido siguiente:

a. En cuanto a la acción de reclamación de cantidad, procede condenar a la mercantil codemandada a pagar 204.304,54€ en concepto de honorarios, más los intereses previstos en la Ley ; y absolverla del resto de pretensiones dinerarias.

b. En cuanto a la acción de responsabilidad social respecto del administrador, procede rechazarla, absolverle e imponer a la actora las costas devengadas respecto de este codemandado.

b) Respecto a la reconvención, procede estimarla parcialmente en el sentido siguiente:

1. Condenar a la actora reconvenida a que se reduzcan de sus honorarios el importe de la penalización (100.000€).

Lo que significa que cuando sea firme esta Resolución, las condenas dinerarias deben compensarse ( art. 1196 CC); por lo que la condena a la promotora se reducirá a 104.304,54€, que es el resultado de restar de su condena a pagar 204.304,54 €, en concepto de honorarios, el importe de la penalización (100.000€).

2. Absolver a la actora reconvenida de las demás pretensiones ejercitadas contra ella.

La estimación parcial de las demandas, conlleva que cada parte deba asumir las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad ( art. 394 LEC); a excepción de lo dicho sobre las costas del administrador social codemandado que debe sufragarlas la parte actora.