Sentencia Civil Juzgados de lo Mercantil - Barcelona, Sección 2, Rec 303/2009 de 14 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

SENTENCIA

En Barcelona a catorce de diciembre de dos mil nueve.

Vistos por DON JOSE MARIA RIBELLES ARELLANO, Magistrado del Juzgado de lo Mercantil núm. 2 de esta ciudad, el presente incidente concursal registrado con el nº 303/2.009, seguidos a instancia de DON RAMON FEIXO FERNANDEZ VEGA, Procurador de los Tribunales y de DON Edmundo , DON Emiliano Y DOÑA Eva , contra SOLDESA INMOBILIARIA S.L., representada por el Procurador de los Tribunales DON JAUME ROMEU SORIANO, contra CAIXA D?ESTALVIS DE SABADELL, representada por el Procurador de los Tribunales DON JORDI FONTQUERNI BAS, y contra la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL, sobre otorgamiento de escritura pública de contrato de compraventa.

Antecedentes

PRIMERO.- Que por la referida parte actora se dedujo demanda origen de los presentes autos, en base a los hechos y fundamentos de derechos que estimaba de aplicación, suplicando que, se tuviera por presentado dicho escrito con los documentos que acompañaba y previos los trámites legales dictara sentencia por la que se condenara a la demandada a que otorgara escritura pública de compraventa, con liberación de las cargas que pesan sobre la vivienda, con todos los pronunciamientos inherentes, incluida la condena en costas de la parte demandada.

SEGUNDO.- Que admitida a trámite la demanda, se mandó emplazar a la parte demandada por un plazo de diez días para que contestara a la demanda, lo que así hizo, alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimaba de aplicación. Por providencia se mandó convocar a las partes a vista, que se desarrolló en la forma que resulta de las actuaciones, declarándose en la misma vista los autos conclusos para sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación de este expediente se ha observado todas las prescripciones legales, a excepción del plazo para dictar sentencia dado el cúmulo de asuntos que penden sobre este Juzgado.

Fundamentos

PRIMERO.- Que la parte actora, que firmó un contrato privado de compraventa con la concursada, ejercita acción de cumplimiento del contrato, cuya resolución pasa por fijar los siguientes hechos no controvertidos o que han quedado debidamente acreditados;

1º) Que el 15 febrero 2006 los demandantes suscribieron con la concursada SOLDESA INMOBILIARIA S.L. el contrato privado de compraventa de "obra futura" que se acompaña a la demanda como documento uno. Según resulta del tenor literal de dicho contrato, la concursada vende a los actores la vivienda NUM000 - NUM000 del edificio en construcción sito en la CALLE000 NUM001 - NUM002 de Sant Vicenç del Horts. El precio de la venta se pacta en 240.404,84 euros; y de dicho precio los compradores abonaron a la firma del contrato 192.323,87 euros. En cuanto al resto -48.080,97 euros- las partes convienen que se haría efectivo en el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa. Según resulta de la estipulación tercera, la vivienda debía entregarse a los 16 meses, corriendo la parte compradora con todos los gastos e impuestos (estipulación quinta).

2º) El 28 julio 2006 SOLDESA INMOBILIARIA S.L. suscribe un contrato de préstamo con garantía hipotecaria con la entidad CAIXA D?ESTAVIS DE SABADELL, que se otorga ante la Notario doña Carmen Parra Martínez. El préstamo se concede por un importe total de 974.860 euros y la hipoteca recae sobre el edificio de la CALLE000 NUM001 - NUM002 de Sant Vicenç del Horts, gravando, en definitiva, entre otros inmuebles, la vivienda previamente vendida a los demandantes (finca registral NUM003 ). Asimismo el inmueble se encuentra gravado por un embargo de la misma CAIXA D?ESTAVIS DE SABADELL y con un segundo embargo del Ayuntamiento de Sant Vicenç del Horts.

3º) Es un hecho no controvertido que los demandantes han tomado posesión de la vivienda objeto del contrato y que la han cedido en arrendamiento a un tercero.

4º) Por auto de 27 noviembre 2008 , SOLDESA INMOBILIARIA S.L. es declarada en concurso voluntario. Según refiere la administración concursal no es posible el cumplimiento pretendido por los demandantes dado que la masa activa es a todas luces insuficiente para atender la totalidad de los créditos.

La parte actora ejercita acción de cumplimiento del contrato, solicitando se condene a la parte demandada a que otorgue escritura pública de compraventa, liberando la vivienda de la hipoteca constituida en favor de CAIXA D?ESTAVIS DE SABADELL. A tal pretensión se oponen las demandadas por los hechos y fundamentos de derecho que esgrimen en sus respectivos escritos de contestación.

SEGUNDO.- A la vista de los hechos que se han declarado probados y siendo no controvertido que los actores han tomado posesión de la vivienda objeto del contrato privado de compraventa, dicha vivienda, en realidad, ha salido ya del patrimonio de la concursada, a pesar de figurar ésta como titular registral. Existe, por tanto, título -el propio contrato de compraventa- y modo -la entrega de la posesión al comprador-, todo ello a los efectos establecidos en los artículos 1445, 1450 y 1462 del Código Civil . Por otro lado, la posición jurídica de CAIXA D?ESTAVIS DE SABADELL es inatacable, al tener la condición de tercer adquirente de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria . Así, la demandada adquirió su derecho a título oneroso de quien figuraba en el Registro de la Propiedad como propietario del inmueble. La buena fe del tercero se presume siempre; y no consta, en absoluto, que CAIXA D?ESTAVIS DE SABADELL conociera que la concursada había transmitido el dominio. Es más, todo apunta que cuando se otorgó la escritura pública de hipoteca -pocos meses después de la venta- la concursada todavía ostentaba la propiedad del bien hipotecado, toda vez que no había transmitido la posesión. El derecho de hipoteca, por último, se inscribió en el Registro de la Propiedad el 18 mayo 2007. Por tanto CAIXA D?ESTAVIS DE SABADELL debe ser mantenida en su derecho aún cuando finalmente se anule o resuelva el de su otorgante. Sentado lo anterior, no es posible acceder a la pretensión de la actora, en los términos en que ha sido formulada. En efecto, la parte actora, mientras no se acuerde la resolución, únicamente acredita un crédito ordinario frente a la concursada, cuyo pago ha de sujetarse a las reglas de reconocimiento y pago del resto de los créditos concursales. CAIXA D?ESTAVIS DE SABADELL conserva su derecho de hacer efectivo su crédito con el inmueble ofrecido en garantía, por mucho que la concursada lo haya transmitido a un tercero. Si se acogiera la pretensión de la actora -otorgamiento de escritura pública previo pago con cargo a la masa de la hipoteca que grava la vivienda-, se estarían alterando las reglas de pago, otorgando a los demandantes un privilegio del que carecen. En definitiva, dado que es imposible, por ser insuficiente la masa, el cumplimiento del contrato privado de compraventa en sus propios términos, a la demandante únicamente le queda como alternativa promover la resolución del contrato por incumplimiento de la concursada (artículo 62 de la Ley Concursal ), determinándose en dicho incidente los efectos de la resolución. Esa pretensión, por el momento, no ha sido ejercitada, por lo que este tribunal, por razones de congruencia, no puede resolver de oficio. Por todo ello no cabe otro pronunciamiento que desestimar íntegramente la demanda.

TERCERO.- Que en cuanto a las costas, atendidas las dudas de derecho suscitadas, de conformidad con lo dispuesto el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no es procedente hacer pronunciamiento alguno. La pretensión de la demandante tiene formalmente su amparo en el artículo 61.2º de la Ley Concursal , que declara la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte. Sin embargo, por ser insuficiente la masa, no es posible el cumplimiento, salvo que se alteraran de forma radical las reglas de reconocimiento y pago contempladas en la propia Ley.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por DON RAMON FEIXO FERNANDEZ VEGA, Procurador de los Tribunales y de DON Edmundo , DON Emiliano Y DOÑA Eva , contra SOLDESA INMOBILIARIA S.L., representada por el Procurador de los Tribunales DON JAUME ROMEU SORIANO, contra CAIXA D?ESTALVIS DE SABADELL, representada por el Procurador de los Tribunales DON JORDI FONTQUERNI BAS, y contra la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL, debo absolver y absuelvo libremente a la parte demandada, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto costas procesales.

Contra esta sentencia no cabe interponer recurso alguno, sin perjuicio del derecho de las partes a reproducir la cuestión en la apelación más próxima siempre que formulen protesta en el plazo de cinco días.

Así por esta mi sentencia, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- La sentencia que antecede ha sido firmada y publicada por el Magistrado-Juez que la suscribe y en el mismo día de su fecha, de lo que doy fe.