Sentencia Civil Juzgados de lo Mercantil - Madrid, Sección 6, Rec 61/2016 de 30 de Mayo de 2016

Encabezamiento

JUZGADO DE LO MERCANTIL

NÚMERO SEIS

MADRID

PROCESO: Incidente nº 61/16

DIMANANTE: Concurso nº 139/13 (Reyal Urbis, S.A.)

SENTENCIA Nº .

En la Villa de Madrid, a TREINTA DE MAYO DE DOS MIL DIECISEIS.

Vistos por el SR. DON FRANCISCO JAVIER VAQUER MARTÍN, Magistrado-Juez Titular del Juzgado de lo Mercantil nº 6 de esta Villa y su partido judicial, los presentes autos de INCIDENTE CONCURSALseguido en este Juzgado con el Nº 61/16; seguidos a instancia de DÑA. Aurora , quien compareció representada por la Procuradora Sra. Campos Fraguas y asistida de la Letrado Dña. Monserrat Fuentes Visedo; contra la mercantil concursada REYAL URBIS, S.A., declarada en concurso en proceso Nº 139/13de éste Juzgado, representada por el Procurador Sr. Deleito García y asistida del Letrado D. Luis Moliner Oliva; y contra la ADMINISTRACION CONCURSALde la mercantil citada, representada por el Procurador Sr. De Dorremoceha Guiot y asistida del Letrado D. Pablo Albert; sobre acción de condena de hacer -art. 8.1 L.Co.-; y,

Antecedentes

PRIMERO.-El expresado demandante formuló demanda de fecha 16.1.2016 que fue turnada a este Juzgado contra las ya citadas demandadas, por los cauces del incidente concursal, interesando en el suplico de la demanda se condene a la demandada Reyal Urbis, S.A. a vender a la actora la vivienda situada en 'Residencial Nuevo DIRECCION000 , AVENIDA000 , nº NUM000 , escalera NUM001 , planta NUM002 , letra NUM003 , del municipio de Madrid [finca registral nº NUM004 del Registro de la Propiedad nº 20 de Madrid], así como el trastero nº NUM005 situado en la misma ubicación [finca registral nº NUM006 ] en los términos económicos pactados y que resultan de la autorización judicial; alegando los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos, acompañando los documentos unidos.

SEGUNDO.-Previa subsanación de defectos procesales, por Providencia de fecha 15.2.2016 fue admitida a trámite la demanda formulada, acordándose de conformidad con el 184.4 de la Ley Concursal el traslado de la demanda a las partes demandadas y ya personadas como parte en la pieza 1ª; haciendo las advertencias legales.

TERCERO.-Por escrito de fecha 4.3.2016 del Procurador Sr. Deleito García en representación de la concursada se contestó a la demanda formulada en el sentido de oponerse a la misma e interesar su íntegra desestimación en base a los hechos y alegaciones que constan en autos, acompañando la documental unida.

Del mismo modo por escrito de 1.3.2016 del Procurador Sr. De Dorremochea Guiot en representación de la administración concursal se contestó a la demanda en el sentido de solicitar el dictado de una resolución ajustada a Derecho en base a los hechos y alegaciones que constan en autos, acompañando la documental unida.

CUARTO.-No interesada por las partes la celebración de vista y estimando éste Tribunal la innecesariedad de la misma mediante Providencia de 30.3.2016, quedaron conclusos para resolver, firme la citada Resolución.

QUINTO.-En la presente causa se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Jurisdicción, competencia y procedimiento.

La competencia objetiva y territorial para conocer de la presente causa corresponde a este Juzgado, según lo dispuesto en el Art. 8 de la Ley Concursal ; debiendo tramitarse por los cauces del incidente concursal, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 192 y 194 de la Ley Concursal .

SEGUNDO.- Pretensión y posición de las demandadas.- Hechos relevantes.

A.-A través del presente incidente, y por el cauce del art. 8.1 L.Co., ejercita la demandante acción de condena de hacer en solicitud de que la concursada despliegue los actos necesarios para proceder a la venta de una de las viviendas y anexos de su titularidad, sosteniendo -en esencia- que seguida una negociación con la concursada en el año 2015 para la adquisición de uno de sus inmuebles llegaron a un acuerdo respecto a los elementos esenciales del contrato [-objeto y precio-], todo lo cual fue conocido y autorizado expresamente por la administración concursal.

B.-Frente a ello la entidad concursada se opone afirmando -en esencia- que no existió una aceptación pura de la oferta de compra realizada por la demandante, en cuanto la misma precisaba no sólo de la autorización de la administración concursal sino del acreedor hipotecario al ser la oferta inferior al crédito privilegiado que la misma garantiza, la cual fue rechazada expresamente.

C.-Son hechos relevantes que se dan por probados a tenor de la documental unida:

1.-que en virtud de distintos correos electrónicos cruzados en septiembre de 2015 entre el departamento comercial de la ya concursada y la demandante, ambas partes acordaron formalizar una reserva de compra de una vivienda [finca registral nº NUM004 de R.P. nº 20 de Madrid] y un trastero [finca registral nº NUM006 e igual Registro], existiendo acuerdo en el precio y el objeto del contrato; hasta el punto de solicitar la vendedora Reyal que la adquirente fuera preparando la documentación precisa para proceder a la escrituración de la operación;

2.-que solicitada por la concursada autorización a dicha venta de bien afecto al concurso, por Acuerdo de 24.9.2015 la administración concursal mostró su conformidad con dicha venta y precio;

3.-que siendo el precio pactado de venta [155.000.-€ para la vivienda y 4.000.-€ para el garaje, sin IVA, de los cuales 145.000.-€ se entregaban en pago al acreedor hipotecario] inferior al importe del crédito hipotecario que garantizan [224.290.-€], la concursada solicitó autorización del acreedor hipotecario [S.A.R.E.B.], la cual condicionó la autorización de venta al cobro de 156.000.-€;

4.- que tal condición y precio mínimo fue puesto en conocimiento de la demandante, no incrementando su oferta en los términos solicitados por el acreedor hipotecario.

TERCERO.- Naturaleza jurídica del acuerdo alcanzado entre la concursada y la adquirente, autorizado por la administración concursal.

A.-Es doctrina jurisprudencial reiterada, recogida entre otras en Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 8.2.2010 [ROJ: STS 287/2010] que '... Dice la sentencia de esta Sala de 13 de octubre de 2005 que «el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o ' pactum de contrahendo' bilateral de compraventa tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995 ; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes. Supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos, como dice la Sentencia de 3 de junio de 1988, en los que las partes, a partir de acuerdos vinculantes, tratan de configurar esos elementos esenciales del contrato, que no existen jurídicamente hasta ese momento y que sin ellos no sólo no sería posible cumplimentar de forma obligatoria lo que todavía no existe, sino que permitiría a los interesados desistir de estos tratos, sin más secuelas que las que pudieran resultar de la aplicación del artículo 1902 CC caso de abrupta e injustificada separación de la fase prenegocial, según establecen entre otras las Sentencias de 26 de febrero y 19 de julio de 1994 y 16 de diciembre de 1999. No obsta a esta calificación que no hayan quedado determinados los elementos instrumentales o complementarios del mismo, cuando es perfectamente posible hacerlo en un momento posterior...»...'.

Añade la Sentencia de igual Alto Tribunal de 17.6.2008 [ROJ: STS 3817/2008] que '... Mediante el precontrato las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( STS 4 de julio de 1991 ). Fijan sus elementos, pero aplazan su perfección ( STS de 3 de junio de 1994 ) y adquieren la obligación de establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica obligacional nacida del precontrato, por lo que pueden reclamar su cumplimiento de la otra parte ( SSTS de 23 de diciembre de 1995 ; 11 de mayo de 1999 ). Se diferencia del pactum de contrahendo [pacto de contratar] en que no se requiere actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, sino que basta la aceptación para la perfección del contrato ( STS 23 de diciembre de 1991 ; 17 de marzo de 1993 ; 16 de octubre de 1997 ; 15 de diciembre de 1997 ; 11 de abril de 2000 ; 30 de enero de 2008, rec. 4903/2000 ).

En el precontrato unilateral sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato y la otra tiene derecho a exigírselo, como ocurre en el contrato de opción de compra. En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor del contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada ( SSTS 17 de marzo de 1993 ; 18 de junio de 1993 ; 24 de mayo de 1994 ; 30 de junio de 1994 ; 14 de febrero de 1997 ; 11 de abril de 2000 ; 14 de noviembre de 2000 ; 22-12-2005, rec. 1672/1999 ).

La distinción del precontrato de compraventa bilateral o promesa de vender o comprar, regulado el artículo 1451 CC , o el contrato de opción, de carácter unilateral, por una parte, y la compraventa, de otra, debe deducirse de la voluntad de los contratantes en virtud de las reglas de interpretación de los contratos...'.

B.-Atendiendo a tal doctrina debe concluirse de los pactos alcanzados por las partes en septiembre de 2015 que nos encontramos ante un precontrato, donde la concursada y la adquirente pusieron fin a sus negociaciones y fijaron los elementos esenciales de la futura relación jurídica a perfeccionar en un momento posterior.

No cabe duda que al alcanzar dicho acuerdo no existía ni la autorización de la administración concursal [-exigible por el cauce del art. 40.7 L.Co.-] ni el consentimiento de la acreedora hipotecaria [-exigible por imperativo del art. 155.4.II L.Co. para supuestos de venta directa-], por lo que la futura perfección del contrato diseñado en sus elementos esenciales no podía ser llevado a cabo en el momento de la perfección del precontrato, exigiendo la efectiva plasmación del mismo de declaraciones de voluntad de terceros.

CUARTO.- Examen de la pretensión de condena de hacer.- Derecho de veto del acreedor hipotecario a ventas directas del art. 43.3.3ª L.Co. por precio no consentido inferior al crédito privilegiado.

A.-Desplegada por la concursada la diligencia contractual asumida en virtud del precontrato a los fines de perfeccionar el negocio diseñado [-que constituye el giro y tráfico ordinario de la mercantil concursada-] solicitó de la administración concursal y de la acreedora hipotecaria [S.A.R.E.B.] las necesarias autorizaciones y consentimientos, obteniendo la autorización de la administración concursal y la negativa de la acreedora hipotecaria en cuanto exigía un abono no inferior a los 156.800.-€ frente a los 145.000.-€ que resultaban a su favor de la oferta realizada por la demandante; no siendo aceptada dicha exigencia por la demandante, a quien la concursada comunicó esta circunstancia y condición para la válida perfección del contrato diseñado.

B.-A éste respecto, tratándose de inmuebles sujetos a privilegio especial [-sea real o gravamen asimilado al mismo-] ha sido voluntad del Legislador establecer un sistema protector del interés particular del acreedor privilegiado especial, dando prevalencia al mismo respecto al interés del concurso y de la pluralidad de acreedores.

Para ello diseña un régimen jurídico específico que se extiende a los modos de realización [-párrafo 1º del art. 155.4 L.Co. en transmisiones fuera de unidad productiva; y art. 149.2 L.Co. en transmisiones integradas en unidad productiva-] y a la fijación y determinación de los precios admisibles por el Tribunal al dictar el Auto de adjudicación [-párrafo 2º del art. 155.4 L.Co.-].

C.-Dejando fuera del análisis las ventas de bienes sujetos a garantía real transmitidos junto a unidad productiva, el párrafo 1º del art. 155.4 L.Co. ordena la venta de tales bienes [-en cualquier momento del proceso concursal-] en pública subasta, siendo admisible tanto la judicial como la extrajudicial, sea notarial o a través de entidad especializada en tales subastas presenciales o informáticas.

Junto a esa regla general la norma autoriza al administrador concursal a pedir, y faculta al Tribunal a acordar, la venta directa de tales bienes, la cesión en pago y/o la cesión para pago. Nótese que la referencia a la consecuencia de que queden completamente satisfechos los créditos privilegiados garantizados o el reconocimiento como crédito ordinario del resto no satisfecho, en modo alguno condiciona ni la solicitud ni la autorización de venta directa, en cuanto tales efectos extintivos totales [propio de la dación en pago y posible en la venta directa-] o parciales [-propio de la dación para pago y posible en venta directa-] del crédito garantizado son mero efecto de la venta directa, de la dación en pago o para pago.

Dicho de otro modo, la interpretación según la cual la autorización de venta directa aparece condicionada a la extinción total del crédito garantizado debe excluirse por no ajustada ni a la literalidad de la norma, ni al sentido económico y jurídico de la liquidación concursal, en cuanto es fin del proceso concursal la ordenada satisfacción de los acreedores concursales y contra la masa tras la conversión en dinero de los bienes y derechos del deudor, siendo el mercado y los posibles oferentes los que determinen el valor de realización.

D.-Ahora bien, una cosa es autorizar dicha venta y otra muy distinta poder llevarla a cabo al no concurrir el consentimiento del acreedor hipotecario.

De la lectura concordada de los párrafos 1º y 2º del art. 154.4 L.Co. debe concluirse que el derecho de veto de los acreedores hipotecarios respecto a ofertas inferiores al saldo vivo de su crédito, así como la posibilidad de aceptación convencional de precio inferior acompañado de tasación oficial, sólo resulta de aplicación a los supuestos de venta directa, con exclusión de los supuestos de subasta pública.

Parte el párrafo 1º del precepto analizado de una idea básica, cual es que la realización de inmuebles con garantía real se haga en subasta, la cual se ajustará a lo dispuesto en el plan y en su defecto a lo ordenado por la L.E.Civil; nótese que ninguna referencia expresa o implícita se contiene en el artículo examinado a la forma, condiciones, plicas admisibles y adjudicación, todo ello propio del procedimiento de la subasta.

A continuación dicho apartado establece la posibilidad de autorización de venta directa, dación en pago o para pago, y sus consecuencias sobre la subsistencia total o parcial del crédito y su clasificación.

Resulta de ello que lo que pretende el párrafo 2º del citado apartado 4º del art. 155 L.Co. no es fijar uno u otro cauce de realización ni la fase concursal en que procede cada una de ellas, sino más sencillamente establecer una norma protectora del crédito privilegiado especial cuando de realización forzosa en venta directa se trate.

E.-Tanto en los supuestos de convenio que incluya propuestas de realización de bienes no necesarios por el cauce de la dación en pago o para pago, así como en los de liquidación concursal con dación en pago o para pago, la protección del crédito con privilegio especial deriva de la propia intervención contractual del mismo, siendo éste libre de aceptar o no los términos negociales propuestos.

Ahora bien, fuera de convenio y en liquidación concursal donde el Tribunal haya admitido la venta directa, la posible desprotección del crédito privilegiado ante ventas ruinosas o por ínfimo valor ha merecido la atención del Legislador a los fines de dotar al acreedor privilegiado especial de dos vías de resguardo:

(i)una primera es el derecho de veto absoluto, libérrimo, a voluntad y no necesitado de justificación, en virtud del cual podrá oponerse a las ofertas realizadas cuando éstas no cobran el importe total del crédito adeudado en dicho momento;

(ii)una segunda es la posibilidad de autorizar y consentir la venta directa [-sea a favor de tercero, sea a favor de la propia acreedora privilegiada especial o sea a favor de sociedad patrimonial participada por ésta-] por precio inferior, el cual no queda a voluntad de las partes, sino a una tasación oficial realizada por entidad homologada.

Si tal cauce protector responde a una clara finalidad legal de proteger y sobreponderar el interés de tales acreedores frente a los acreedores de otra calificación y condición, carece de justificación cuando la realización de los bienes gravados con garantía real se produce por el cauce de la subasta pública [-sea cual fuera su forma y Autoridad o empresa ante la que se celebre-], en cuanto éste cauce se caracteriza y descansa sobre una fijación del precio de adjudicación ágil, directa y en concurrencia de postores, por lo que otorgar a la acreedora hipotecaria la facultad de oponerse a posturas que no cubran su crédito resulta contrario a la norma examinada, a las normas imperativas concursales antes expuestas y a las normas que regulan la subasta en la L.E.Civil.

Podría afirmarse, como hace la mejor doctrina, que si la L.E.Civil no atribuye al acreedor hipotecario la facultad de oponerse a pujas que no cubran el importe por el que se despachó ejecución [-le otorga otras facultades, pero no ésta-], en modo alguno puede interpretarse en tal sentido el párrafo 2º del art. 155.4 L.Co.; so pena de atribuirle en concurso facultades exorbitantes de las que carece en el proceso de ejecución civil, al tiempo que somete a su voluntad el avance del proceso liquidativo concursal, el propio éxito de la subasta, el pago a los acreedores de toda condición, la conclusión del concurso y la necesaria rendición de cuentas.

Para finalizar baste examinar el acertado uso que realiza en párrafo 2º al referirse a ' oferentes', mientras que en el párrafo 3º se hace referencia a ' postores' [-uso que se generaliza en los apartados 2º y 3º del art. 149 L.Co.-], de lo que resulta que la facultad de veto por precio mínimo a determinadas ofertas lo es en supuestos de venta directa, con exclusión de la subasta y sus ' postores'

F.-Así expuestas las consecuencias de la imperativa regulación de la venta de bienes inmuebles sujetos a privilegio especial en fase de liquidación, la cuestión a resolver es si tales previsiones son aplicables a la venta directa de bienes de la concursada en el desarrollo de su regular actividad en la fase común, como es el caso.

Es hecho notorio y así resulta del informe provisional que la concursada se dedica -entre otras líneas de actividad- a la promoción de terrenos, a la construcción de edificios residenciales y a la venta de los mismos a particulares, por lo que la enajenación proyectada y cerrada en sus elementos esenciales debe ubicarse en el art. 43.3.3ª L.Co., al no encontrarse abierta la fase de liquidación.

Y la respuesta debe ser afirmativa, no sólo porque el propio tenor literal de apartado I del art. 155.4 L.Co. al señalar que tales normas serán aplicables en cualquier estado del procedimiento concursal, sino además por la expresa aplicación de la regla del precio mínimo y necesario consentimiento a toda enajenación realizada fuera de convenio, lo que incluye la venta del ordinario giro y tráfico de la concursada constante fase común.

Si a ello sumamos que el sentido y finalidad de la norma pretendida por el Legislador es la ultra-protección del crédito privilegiado especial en todo tipo de ventas directas, debe extenderse a la fase común tal facultad convencional de oponerse a la realización de existencias por precio inferior al crédito hipotecario o por precio no consentido por dicho acreedor privilegiado.

G.-Por ello: (i)cumplida por la concursada la obligación de pedir tal consentimiento una vez fijados los términos esenciales del contrato, (ii)no consentida por la acreedora hipotecaria la cifra que iba a recibir en pago, realizando contraoferta, (iii)comunicada la misma a la oferente demandante, y (iv)no mejorada aquella oferta por la demandante; debe concluirse que la concursada desplegó la diligencia asumida por precontrato para poder perfeccionar el contrato, siendo elementos ajenos a su voluntad [-y de la administración concursal-] quien impidió su perfección y consumación mediante la entrega de la vivienda a cambio de un precio.

Procede, por ello, la absolución de las demandadas.

QUINTO.- Costas.

En virtud del criterio del vencimiento recogido en el Art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 , estimando este Tribunal la concurrencia de serias dudas de Derecho derivadas de la novedad legislativa y de la ausencia de una consolidada doctrina científica y jurisprudencial, no procede hacer imposición de las costas.

Vistos los preceptos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando la demanda formulada a instancia de DÑA. Aurora , quien compareció representada por la Procuradora Sra. Campos Fraguas y asistida de la Letrado Dña. Monserrat Fuentes Visedo; contra la mercantil concursada REYAL URBIS, S.A., declarada en concurso en proceso Nº 139/13de éste Juzgado, representada por el Procurador Sr. Deleito García y asistida del Letrado D. Luis Moliner Oliva; y contra la ADMINISTRACION CONCURSALde la mercantil citada, representada por el Procurador Sr. De Dorremoceha Guiot y asistida del Letrado D. Pablo Albert; debo absolver y absuelvo a las demandadas de las pretensiones formuladas, sin hacer imposición de las costas.

Así por esta Mi sentencia, que se notificará a las partes en legal forma, es definitiva, NOsiendo susceptible de recurso alguno, pero las partes podrán reproducir la cuestión en la apelación más próxima siempre que hubieren formulado protesta en el plazo de CINCO DIASa contar desde el siguiente a la notificación de la presente resolución.

Y definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

E

PUBLICACIÓN

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Sr. Magistrado-Juez que la suscribe, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, con mi asistencia y en el local del Juzgado, de lo que doy fe.