Sentencia Civil Juzgados de lo Mercantil - Madrid, Sección 6, Rec 616/2013 de 03 de Marzo de 2014

Encabezamiento

JUZGADO DE LO MERCANTIL

NÚMERO SEIS

MADRID

PROCESO: Incidente nº 616/13

DIMANANTE: Concurso nº 830/10 (SUNSCAPE PROPERTY INVESTMENTS, S.A.)

SENTENCIA Nº .

En la Villa de Madrid, a TRES DE MARZO DE DOS MIL CATORCE.

Vistos por el SR. DON FRANCISCO JAVIER VAQUER MARTÍN, Magistrado-Juez Titular del Juzgado de lo Mercantil nº 6 de esta localidad y su partido judicial, los presentes autos de INCIDENTE CONCURSALseguido en este Juzgado con el Nº 616/13; seguidos a instancia de la ADMINISTRACIÓN CONCURSALde la mercantil concursada Sunscape Property Investments, S.A.; contra la concursada SUNSCAPE PROPERTY INVESTMENTS, S.A., declarada en concurso en proceso Nº 630/10de éste Juzgado, representada por el Procurador Sr. Amado Alcántara; y contra la mercantil AFFINITY DATA, S.L., representada por la Procuradora Sra. Oliva Collar; sobre resolución de contrato en interés del concurso (art. 61.2 L.Co.); y,

Antecedentes

PRIMERO.-La expresada demandante formuló demanda de fecha 22.7.2013 que fue turnada a este Juzgado contra los ya citados demandados, por los cauces del incidente concursal, interesando en el suplico: 1.- se declare resuelto el contrato verbal de intermediación inmobiliaria celebrado entre la concursada y la demandada Affintiy Data, S.L. para la comercialización de la promoción inmobiliaria 'Casa Don Juan Golf Resort' en Blanca (Murcia); 2.- se ordene la restitución de las cantidades percibidas por la demandada AFfintiy en cantidad de 1.089.367,60.-€, 3.- se condene al pago de los intereses desde la interposición de la demanda hasta su completo abono, y 4.- costas; alegando los hechos y fundamentos de derecho que constan en las actuaciones, así como los documentos unidos a la demanda.

SEGUNDO.-Por Providencia de 10.9.2013 se convocó a las partes a la celebración de la comparecencia del art. 61.2 L.Co.; sin resultado.

TERCERO.-Por Providencia de 13.12.2013 se acordó la continuación de las actuaciones por el cauce del incidente concursal, acordándose de conformidad con el 194.4 de la Ley Concursal (en adelante L.Co.) el traslado de la demanda a las partes demandadas y ya personadas como parte en la pieza 1ª; haciendo las advertencias legales.

CUARTO.-Por escrito de 3.2.2014 de la Procuradora Sra. Oliva Collar en representación de Affinity Data, S.L. se contestó a la demanda en el sentido de oponerse a la misma e interesar su desestimación en base a los hechos y alegaciones que constan en autos, acompañando la documental unida.

No compareció la concursada, pese a estar emplazada en debida forma.

QUINTO.-Admitidas a trámite las contestaciones, por Providencia de fecha 18.2.2014, de conformidad con el Art. 194 de la Ley Concursal , en su redacción de Real Decreto-Ley 3/2009, se acordó la resolución del presente incidente sin necesidad de celebración de vista, que devino firme.

Fundamentos

PRIMERO.- Jurisdicción, competencia y procedimiento.

La competencia objetiva y territorial para conocer de la presente causa corresponde a este Juzgado, según lo dispuesto en el Art. 8 de la Ley Concursal ; debiendo tramitarse por los cauces del incidente concursal, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 192 y 194 de la Ley Concursal (en adelante L.Co.).

SEGUNDO.- Pretensión formulada y oposición de la demandada.

A.-A través de la presente demanda incidental formulada por el cauce del art. 62 L.Co. solicita la administración concursal demandante se declare resuelto contrato de agencia inmobiliaria formulado de forma verbal entre SUNSCAPE [-como principal-] y AFFINITY [-como agente-] para la intermediación en la celebración de contratos de venta de inmuebles en el complejo residencial 'Casa Don Juan Golf Resort' del municipio de Blanca (Murcia), sosteniendo que como dicha promoción no fue desarrollada ni se vendieron las viviendas, resulta procedente la resolución del contrato y la restitución de las comisiones abonadas a la agencia demandada.

B.-A ello se opone la demandada, sosteniendo que si bien es cierto que por encargo de la concursada intermedió en la venta de viviendas en dicho complejo, se trataba de meras colaboraciones esporádicas ajenas a una relación contractual duradera, por lo que no puede resolverse; siendo que las comisiones abonaban la intermediación, se consumase la venta o no.

TERCERO.- Contrato de agencia.

A.-Para resolver tal cuestión debe señalarse que es doctrina reiterada, recogida en Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña, Sección 5ª, de 21.1.2014 [ROJ: SAP C 88/2014] que '... Dice la STS, de 21 de mayo de 1992 que el contrato de agencia inmobiliario, como ha tenido ocasión de declarar esta Sala en S 26 de marzo 1992, se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la .libertad de contratación que autorizan los arts. 1091 y 1255 CC y, si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral predomina en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo. El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente progestoria, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final ( SS 2 de octubre 1965 , 3 marzo 1967 , 1 marzo 1988 y 6 octubre 1990 ). Y, precisa sobre estos particulares el Tribunal Supremo en su sentencia de 21 de octubre de 2.000 , en este contrato el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( sentencia de 2 de octubre de 1999 )...'.

Añade la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 4.12.2013 [ROJ: SAP B 14597/2013 ] que '... En consecuencia los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía, como prevé el artículo 272 del Código de Comercio para la comisión ( Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo , 18 de septiembre , y 1 de diciembre de 1986 , 1 y 17 de mayo , y 6 de octubre de 1990 , 11 de febrero y 26 de marzo de 1991 ( RJA 1175 , 4713 y 7190/1986 , 3734 y 7478/1990 , y 1193 y 2447/1991 ). En este sentido, es doctrina reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1990, y las que en ella se citan; RJA 3734/1990 ) que para tener derecho el agente de la propiedad inmobiliaria al percibo de una retribución se hace necesario demostrar cumplidamente: el encargo de la gestión, y su eficaz intervención mediadora en la feliz conclusión del negocio jurídico al que se refiere su mediación...'.

B.-Resulta de tal doctrina y de los escasos documentos acompañados, y de los pocos hechos en que las partes coinciden, que en los años 2006 y 2007, sobre obra en plano sin contar con licencia de ejecución, la concursada SUNSCAPE [- como promotora de un complejo residencial de más de 4.000 viviendas en Blanca (Murcia)-] pactó de modo verbal con la agencia inmobiliaria AFFINITY la intermediación en la formalización de compromisos de compra con entregas de reservas a cuenta del precio, todo ello a cambio de una remuneración, abonándose las mismas ' salvo buen fin'.

Resulta igualmente probado que mediante cuatro pagarés con vencimientos 30.7.2007 y 30.7.2007, abonados en fechas 2.7.2007 y 2.10.2007, la concursada abonó a la demandada la cantidad de 1.089.367,60.-€, por la intermediación de formalización de contratos de reserva de las viviendas señaladas en facturas; resultando igualmente acreditado que el complejo no llegó a iniciarse al no obtener la definitiva licencia para su ejecución, lo que impidió la formalización de cualquier contrato de los intermediados.

C.-Resulta de ello que siendo la Ley de Agencia de supletoria aplicación a los pactos y acuerdos formalizados entre las partes para la intermediación inmobiliaria, la falta de expresos pactos remite a la legislación supletoria y a la normativa y doctrina jurisprudencial transcrita, por lo que en ningún caso la demandada ha devengado a su favor las comisiones 'salvo buen fin' que recibió en el año 2007.

CUARTO.- Tratamiento concursal de la resolución contractual invocada.

A.-Establecido lo anterior, resulta que ejercitada acción resolutoria contractual en sede concursal, la primera de las cuestiones a resolver es si por el cauce del art. 61.2 L.Co. puede invocarse la imposibilidad legal sobrevenida para el devengo de la comisión.

El inciso 2º del apartado 2º del art. 61 L.Co., al regular la peculiar facultad resolutoria ' en interés del concurso' está partiendo de una específica situación contractual, cual es la vigencia de contrato con prestaciones recíprocas pendientes de cumplimiento al tiempo de la declaración concursal tanto a cargo del concursado como de la contraparte, de tal modo que las vencidas para cada parte están cumplidas y las no vencidas no resultan exigibles y lo serán con cargo a la masa; excluyendo en todo caso el incumplimiento contractual de una o ambas partes a que se refiere el art. 62 L.Co.

B.-Siendo ello así y formalizada la relación contractual de agencia que nos ocupa en el año 2007 y finalizada en ese mismo año [-al menos ninguna de las partes acredita nuevos actos de intermediación posteriores a los facturados-], las prestaciones nacidas a cargo de las partes estaban cumplidas y recibidas [-una (los actos de intermediación) de modo definitivo; otra (el pago de tales servicios) de modo provisional y condicionado a la real consumación de las ventas-], siendo que en el año 2008 la Autoridad Urbanística denegó la licencia para ejecutar el complejo residencial, haciendo con ello imposible legalmente la definitiva adquisición de las comisiones ya abonadas y recibidas; todo lo cual excluye no solo la invocada existencia de contrato de agencia vigente, sino además la pendencia de recíprocas obligaciones pendientes de cumplimiento, por la poderosa razón de su imposibilidad legal desde 2008.

C.-Bien es cierto que la mejor doctrina civilista y la jurisprudencia [-por todas, Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 23.2.1994 (ROJ: STS 14840/1994 )-] han venido admitiendo como causa resolutoria del contrato la imposibilidad sobrevenida [-pues la inicial es causa de nulidad por falta de válido objeto del contrato ex art. 1261.2 C.Civil y art. 1270 C.Civil -], en cuanto la imposibilidad de la prestación puede suponer un incumplimiento del contrato en la parte que se comprometió a una obligación que devino imposible; pero siendo ello así, de la dicción del art. 62 L.Co. resulta que la competencia objetiva del juez del concurso para conocer de tales acciones resolutorias lo serán [-sea cual fuera la causa del incumplimiento de la prestación-] respecto a contratos del art. 61 L.Co. al tener prestaciones recíprocas pendientes de cumplimiento a cargo de las partes, lo que no es el caso al ser la prestación legalmente imposible desde 2008.

D.-Resulta igualmente cierto que el pago a cuenta de comisiones que posteriormente resultaron de imposible devengo ha resultado perjudicial para la masa, así como que su abono en octubre de 2007 excluye su posible rescisión por ser el Auto de declaración concursal de 8.11.2011; apareciendo como viable, en su caso, el cauce rescisorio del art. 71.7 L.Co. y demás de impugnación del art. 72.4 L.Co., sometidas ellas a las exigencias del Derecho común, si bien ante la competencia objetiva de éste juez del concurso; las cuales quedan, lógicamente, imprejuzgadas al no ser objeto de este proceso.

QUINTO.- Costas.

En virtud del criterio del vencimiento recogido en el Art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 y dadas las serias dudas de Derecho concurrentes, derivadas de la ausencia de una constante doctrina jurisprudencial provocada por la novedad legislativa, procede, en aplicación de la excepción recogida en el Art. 394 de la L.E.Civil , la no imposición de costas.

Vistos los preceptos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando parcialmente la demanda formulada a instancia de la ADMINISTRACIÓN CONCURSALde la mercantil concursada Sunscape Property Investments, S.A.; contra la concursada SUNSCAPE PROPERTY INVESTMENTS, S.A., declarada en concurso en proceso Nº 630/10de éste Juzgado, representada por el Procurador Sr. Amado Alcántara; y contra la mercantil AFFINITY DATA, S.L., representada por la Procuradora Sra. Oliva Collar; debo absolver y absuelvo a las demandadas de las pretensiones formuladas; sin hacer imposición de las costas.

Así por esta Mi sentencia, que se notificará a las partes en legal forma, es definitiva, NOsiendo susceptible de recurso alguno, pero las partes podrá reproducir la cuestión en la apelación más próxima siempre que hubieren formulado protesta en el plazo de CINCO DIASa contar desde el siguiente a la notificación de la presente resolución; y definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

E

PUBLICACIÓN

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Sr. Magistrado-Juez que la suscribe, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, con mi asistencia y en el local del Juzgado, de lo que doy fe.