Sentencia CIVIL Juzgados de lo Mercantil - Madrid, Sección 7, Rec 837/2019 de 22 de Junio de 2021

Encabezamiento

Juzgado de lo Mercantil nº 7 de Madrid.

Procedimiento: INCIDENTE CONCURSAL

AUTOS: CONCURSO 826/15

Incidente nº 837/19.

SENTENCIA

En Madrid, a 22 de junio de 2021.

VISTOS por mí, Juan Carlos Picazo Menéndez, MAGISTRADO-JUEZ del Juzgado de lo Mercantil nº 7 de Madrid, los presentes Autos de Incidente Concursal, procedo a dictar la presente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la representación procesal de EVI SERRANO 240, S.L.U. fue interpuesta demanda incidental contra GLOBAL ARCTOS, S.L.U. y Leoncio, solicitando:

A. Se declare el incumplimiento por Global Arctos, S.L.U. de las manifestaciones y garantías contenidas en la Cláusulas 5.1, apartados (k) (iii), (l), (p), (n) y (ñ) del Contrato de Compraventa;

B. Se condene a Global Arctos, S.L.U. y a D. Leoncio a que solidariamente abonen a mi representada la suma de UN MILLÓN SESENTA Y TRES MIL NOVENTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (1.063.092,78 €) en concepto de reducción de precio del Contrato de Compraventa del EDIFICIO000 NUM000, de Madrid, de 5 de febrero de 2016, más los intereses legales que se generen dese el 30 de enero de 2019 hasta el efectivo pago o, subsidiariamente, desde la fecha de interposición de la demanda hasta el efectivo pago;

C. Se condene a Global Arctos, S.L.U. y a D. Leoncio a que solidariamente abonen a mi representada la suma de CIENTO CATORCE MIL VEINTISÉIS EUROS CON VEINTISEIS CÉNTIMOS (114.026,26 €), en concepto de indemnización de daños y perjuicios, más los intereses legales que se generen desde el 30 de enero de 2019 hasta el efectivo pago o, subsidiariamente, desde la fecha de interposición de la demanda hasta el efectivo pago;

D. Se condene a Global Arctos, S.L.U. y a D. Leoncio al pago de las costas del presente incidente concursal.

SEGUNDO.-Admitida a trámite, de la misma se dio traslado a las demandadas, GLOBAL ARCTOS, S.L.U., Leoncio y AC que se opusieron a la misma. Citadas las partes a la vista, la misma tuvo lugar el 7/09/2020.

TERCERO.-A los efectos previstos en el artículo 211.2 LEC, en relación con lo dispuesto en los artículos 434.1 y 447.1 LEC, se hace constar que dado el número de asuntos tramitados en el Juzgado y de señalamientos mercantiles pendientes de sentencia, no se ha podido dictar la presente dentro del plazo legalmente establecido.

Fundamentos

PRIMERO.-Hechos controvertidos.

1.- Por la parte actora se pide:

A. Se declare el incumplimiento por Global Arctos, S.L.U. de las manifestaciones y garantías contenidas en la Cláusulas 5.1, apartados (k) (iii), (l), (p), (n) y (ñ) del Contrato de Compraventa;

B. Se condene a Global Arctos, S.L.U. y a D. Leoncio a que solidariamente abonen a mi representada la suma de UN MILLÓN SESENTA Y TRES MIL NOVENTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (1.063.092,78 €) en concepto de reducción de precio del Contrato de Compraventa del EDIFICIO000 NUM000, de Madrid, de 5 de febrero de 2016, más los intereses legales que se generen dese el 30 de enero de 2019 hasta el efectivo pago o, subsidiariamente, desde la fecha de interposición de la demanda hasta el efectivo pago;

C. Se condene a Global Arctos, S.L.U. y a D. Leoncio a que solidariamente abonen a mi representada la suma de CIENTO CATORCE MIL VEINTISÉIS EUROS CON VEINTISEIS CÉNTIMOS (114.026,26 €), en concepto de indemnización de daños y perjuicios, más los intereses legales que se generen desde el 30 de enero de 2019 hasta el efectivo pago o, subsidiariamente, desde la fecha de interposición de la demanda hasta el efectivo pago;

D. Se condene a Global Arctos, S.L.U. y a D. Leoncio al pago de las costas del presente incidente concursal.

En resumen, dice la actora que En fecha 5 de febrero de 2016, EVI y Global Arctos suscribieron la Escritura de Compraventa (el 'Contrato de Compraventa'), a través de la cual mi representada adquirió el pleno dominio del Inmueble sito en la DIRECCION000 NUM000, de Madrid (el 'Inmueble'), según la descripción y condiciones contenidas en el propio Contrato de Compraventa Se trata de un edificio de oficinas y locales, por lo que su precio se encuentra directamente ligado a las rentas que generan los distintos contratos de arrendamiento vigentes en cada momento en el Inmueble. Por este motivo, las condiciones de los contratos de arrendamiento suscritos por Global Arctos con anterioridad a la adquisición del edificio y, en particular, la duración y las rentas pactadas, tuvieron un importante impacto en la determinación del precio que se acordó en la compraventa del Inmueble. Asimismo, y como es habitual en este tipo de operaciones, en el marco de las negociaciones previas a la suscripción del Contrato de Compraventa, mi representada encargó a sus asesores legales la correspondiente due diligence legal del Inmueble, de fecha 25 de noviembre de 2015 (el 'Informe de DD'), si bien el Informe de DD contó con un alcance muy limitado, pues se redujo a la revisión de la documentación que la propia Vendedora puso a disposición de mi representada y respecto de la que se presumía que era precisa, completa y no engañosa. Fue por ello por lo que las partes pactaron un amplio régimen de manifestaciones y garantías en el Contrato de Compraventa, en virtud del cual, tanto Global Arctos como el Garante asumían de forma solidaria plena responsabilidad por la veracidad, integridad y ausencia de cualquier omisión en las mismas, sin que tal responsabilidad quedase limitada en modo alguno por la realización del referido Informe de DD. Sin embargo, tras la adquisición del Inmueble, mi representada pudo comprobar cómo Global Arctos le había ocultado de forma intencionada multitud de información que era sumamente relevante para la suscripción del Contrato de Compraventa y, en particular, para el cálculo del precio, de forma que, si esta hubiera sido conocida con anterioridad por EVI, habría adquirido el Inmueble por un precio sustancialmente inferior al del Contrato de Compraventa. Ocultación de información que, con carácter adicional, le ha supuesto a mi representada otros importantes daños y perjuicios.

Por lo que se refiere a la legitimación pasiva, dice la demanda que Por medio de la Cláusula 5.1 del Contrato de Compraventa, que acompañamos como DOCUMENTO Nº 2, relativa a las 'Manifestaciones y garantías de la Vendedora', Global Arctos aseguraba que todas y cada una de las manifestaciones contenidas en el Contrato de Compraventa resultaban 'correctas, precisas, completas y veraces' en el momento en el que las hacía (5 de febrero de 2016) y asumía de forma expresa e incondicional la responsabilidad derivada de su incumplimiento. Y, en el apartado 5.1 c), se precisaba que toda la información y documentación que se había facilitado por Global Arctos a mi representada y a sus asesores en relación con el Inmueble, y que se enumeraba en el Anexo 7, era toda la información material que afectaba al Inmueble, no existiendo ningún hecho que pudiera tener un impacto adverso en las condiciones de la compraventa.

Por su parte, en la Cláusula 8.1 del Contrato de Compraventa, la Concursada asumía expresamente la obligación de indemnizar a mi representada por los daños y perjuicios, directos e indirectos, que se derivasen del incumplimiento de cualquiera de las manifestaciones y garantías incluidas en el Contrato de Compraventa.

Y del mismo modo, el Garante asumía de forma solidaria la responsabilidad de Global Arctos por el incumplimiento de las manifestaciones y garantías incluidas en la Cláusula 5.1 del Contrato de Compraventa sin ninguna limitación, tal y como dispone expresamente la Cláusula 8.4 del Contrato de Compraventa.

Así mismo, resulta oportuno destacar que, tal y como se dispuso por medio de la Cláusula 5.3 del Contrato de Compraventa, las manifestaciones y garantías realizadas por la Vendedora tenían un carácter esencial, y que, como precisaba la Cláusula 5.2, la responsabilidad de Global Arctos por su incumplimiento -y, en consecuencia, la del Garante- no se encontraba en ningún caso limitada por el hecho de que mi representada hubiera realizado el Informe de DD con anterioridad a la suscripción del Contrato de Compraventa

La actora imputa a las demandadas los siguientes incumplimientos:

a.- Situación concursal.

En primer lugar, en la Cláusula 5.1 (p) del Contrato de Compraventa, la Vendedora manifestó que no era conocedora de la existencia de circunstancias que pudieran dar lugar a la incoación de un procedimiento concursal frente Global Arctos, ya fuese en dicho momento (el 5 de febrero de 2016) o en el futuro.

Con fecha 18 de febrero de 2016 -2 semanas después de haber suscrito el Contrato de Compraventa- mi representada tuvo conocimiento por primera vez de que había sido solicitada la declaración del concurso necesario de Global Arctos en el mes de septiembre de 2015, por medio de comunicación remitida a EVI a través de conducto notarial de las mercantiles Santagadea Gestión Serrano, S.L. ('Santagadea Serrano'), Santagadea Gestión, S.L. ('Santagadea Gestión'), Enif Consejes, S.L. y Ecoenergética Sergest, S.L., y que acompañamos como DOCUMENTO Nº 6 (la 'Comunicación de Santagadea').

De la situación de insolvencia actual en la que se encontraba la Concursada, motivo por el cual, con fecha 30 de septiembre de 2015 -es decir, cinco meses antes de la firma del Contrato de Compraventa-, habían presentado ante los Juzgados de lo Mercantil de Madrid solicitud de concurso necesario de Global Arctos;

b.- Impago de arrendamientos.

En segundo lugar, en la Cláusula 5.1 (k) (iii) del Contrato de Compraventa, Global Arctos declaró que no existía ningún incumplimiento (ni actual ni potencial)

de los términos y condiciones esenciales de los contratos de arrendamiento suscritos en relación con el Inmueble.

Los contratos de arrendamiento sobre los que Global Arctos efectuaba dicha manifestación eran los que se acompañaban dentro del Anexo 3 del Contrato de Compraventa (los 'Contratos de Arrendamiento'), como así se refería en la Cláusula 3.1.

Y mi representada se subrogaba en la posición arrendadora de Global Arctos en los Contratos de Arrendamiento, con efectos desde el 5 de febrero de 2016, como se especificaba en la Cláusula 3.2.

La Vendedora terminaba la Cláusula 3.1 declarando que, a la fecha de la compraventa (5 de febrero de 2016), 'no hay deudas pendientes por parte de los arrendatarios bajo los Contratos de Arrendamiento'.

Habida cuenta de que, tal y como se ha avanzado en el Hecho Previo, el Inmueble estaba destinado al alquiler de sus locales y oficinas, los Contratos de Arrendamiento suscritos por Global Arctos con anterioridad a la formalización del Contrato de Compraventa y, en particular, la renta, duración y demás condiciones esenciales pactadas, cobraron una especial importancia durante la negociación previa a la suscripción del Contrato de Compraventa, entre otras cuestiones, de cara al cálculo del precio pagado por EVI por el Inmueble.

No podía ser de otra forma, ya que las condiciones de los Contratos de Arrendamiento impactaban en el cálculo del precio de adquisición del Inmueble, por influir directamente en su valor.

Poco después de que las partes suscribieran el Contrato de Compraventa, mi representada verificó la falsedad de las anteriores manifestaciones, en tanto que resultó que dos arrendatarias de la concursada, Santagadea Gestión y Santagadea Serrano, venían impagando las rentas de sus contratos de arrendamiento en el Inmueble desde el mes de octubre de 2015.

En particular, nos referimos a los siguientes contratos de arrendamiento, incluidos en el Anexo 3 del Contrato de Compraventa: (i) Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 1 de marzo de 2013 suscrito entre Global Arctos, como arrendadora, con Santagadea Gestión, como arrendataria, de la oficina 2ºB, de 258 m2, aproximadamente, y de las plazas de aparcamiento números NUM001 y NUM002 (las 'Oficinas') (el 'Contrato de Arrendamiento de las Oficinas'); y el (ii) Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 4 de marzo de 2014 suscrito entre Global Arctos, como arrendadora, con Santagadea Gestión como arrendataria, del Centro Deportivo con entrada independiente desde Príncipe de Vergara 227, de 2.214m2, más 947m2 de superficie de pistas de Pádel, y la zona destinada a aparcamiento del NUM003 - NUM004 del Edificio (el 'Gimnasio') (el 'Contrato de Arrendamiento del Gimnasio').

No obstante, con posterioridad a la suscripción del Contrato de Arrendamiento del Gimnasio pasó a encargarse de la gestión del mismo el que era socio único de Santagadea Gestión, Santagadea Serrano, suscribiendo las partes un nuevo contrato con fecha 29 de marzo de 2014 -no incluido en el Anexo 3 del Contrato de Compraventa, pero que le fue facilitado posteriormente a mi representada por Global Arctos-

Ambas arrendatarias llevaban impagando las rentas tanto del Contrato de Arrendamiento de las Oficinas como del Contrato de Arrendamiento del Gimnasio nada menos que desde el mes de octubre de 2015, es decir, desde cuatro meses antes de la firma del Contrato de Compraventa, tal y como reconocía expresamente la propia Global Arctos ante el Juez del Concurso en dicho escrito de oposición

c.- Existencia de trabajadores.

En tercer lugar, en la Cláusula 5.1 (ñ), la Vendedora declaró que la transmisión del Inmueble no implicaba que EVI asumiese ninguna obligación laboral ni que se le transfiriese ninguna contingencia o responsabilidad en materia laboral o de Seguridad Social, por no haber contratado Global Arctos ningún personal bajo relación laboral para prestar servicios en el Inmueble.

Así, Global Arctos no solo afirmaba expresamente que no existía ni un solo trabajador prestando servicios en el Inmueble; sino que, además, garantizaba a mi representada que junto con el Inmueble no se le trasmitiría ninguna contingencia o responsabilidad en materia laboral o de Seguridad Social.

Asimismo, por medio de la Cláusula 5.1 (l) sobre los contratos de servicios que se incluían en el Anexo 12 del Contrato de Compraventa (los 'Contratos de Servicios'), la adversa también manifestó que, a fecha de la transmisión del Inmueble, no había ningún contrato de servicios en vigor, distinto de los expresamente previstos en dicho Anexo 12.

Y, en línea con lo anterior, en la Cláusula 4.1 (b) se pactó que, para el caso de que mi representada tuviera conocimiento tras la adquisición del Inmueble de la existencia de cualquier contrato de servicio distinto de los enumerados en el referido Anexo 12, esta podría solicitar a Global Arctos bien la cesión del contrato en cuestión, bien la terminación del mismo. Todo ello, por supuesto, a coste de la Concursada.

Sin embargo, tras la firma del Contrato de Compraventa, EVI pudo comprobar que existían tres empleados que seguían prestando servicios en el Inmueble. En particular, dos conserjes y una señora de la limpieza siguieron acudiendo regularmente al edificio, pues al parecer los mismos habían sido contratados por CPI Developments Spain 2009 S.L., sociedad del grupo de Global Arctos.

Y, si bien las adversas finalmente procedieron según lo solicitado y finalizaron la relación laboral mantenida, por CPI Developments Spain 2009 S.L., con los citados empleados, mi representada se vio posteriormente envuelta como codemandada en los procedimientos por despido que estos iniciaron.

De los anteriores documentos se desprende, además, que los despidos de los trabajadores implicados tenían fecha de efectos el 1 de abril de 2016, esto es, dos meses después de la adquisición el Inmueble, que debía ser supuestamente libre de empleados conforme a la Cláusula 5.1

d.- Derivación de responsabilidad tributaria.

Por último, por lo que interesa a la presente demanda, en la Cláusula 5.1 (n) se confirmaba que Global Arctos se encontraba al día en el pago de todos los impuestos y tasas aplicables sobre el Inmueble y, en particular, del IBI, con excepción de los IBIs de los años 2013 y 2015.

Y, en el segundo párrafo de la Cláusula 5.1 (n), la Concursada declaró que mantendría indemne a EVI en relación con las reclamaciones relativas a impuestos, tasas y contribuciones relacionados con el Inmueble y devengados con anterioridad al Contrato de Compraventa

Así mismo, conforme se indicaba en la Cláusula 10.1, se retenía el importe de los IBIs de los años 2013 y 2015 del precio pagado a Global Arctos por el Inmueble

al objeto de abonarlo directamente al Ayuntamiento de Madrid en nombre de la Vendedora.

La sorpresa de EVI fue mayúscula cuando en octubre de 2017 se notificó a mi representada la resolución de la Agencia Tributaria que le informaba sobre la iniciación del trámite previo a la declaración de responsabilidad subsidiaria, como actual propietaria del Inmueble, con respecto a la deuda del IBI del año 2011 aparentemente impagada por el sujeto pasivo principal, TROME, S.A. ('TROME').

En dicha notificación se informaba que se había tramitado expediente administrativo de apremio por dicho IBI de 2011 contra el anterior propietario del Inmueble (previo a Global Arctos), TROME, el cual fue declarado fallido por situación de insolvencia en octubre de 2017.

En efecto, tal y como mi representada pudo comprobar de la revisión del expediente facilitado por el Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Madrid, TROME fue declarada en concurso en el año 2012, motivo por el cual, el plazo de cuatro años de prescripción para la reclamación del IBI del año 2011 quedó interrumpido y, una vez iniciado el expediente de reclamación frente al deudor, este resultó declarado fallido precisamente por su situación de insolvencia.

Pues bien, a través de la referida Declaración de Responsabilidad Subsidiara, mi representada tuvo conocimiento por vez primera de que, en realidad, la obligada al pago del IBI del año 2011 no era TROME, sino Global Arctos, por pacto expreso entre las partes.

En efecto, en la referida Declaración se recoge expresamente lo siguiente: 'De los datos que obran en el expediente, resulta que el inmueble con referencia catastral NUM005, fue trasmitido por el deudor principal TROME SA a GLOBAR ARCTOS SL formalizando la operación de compraventa con subrogación de hipoteca mediante escritura notarial de fecha 21-02-2011, (...). En el texto de la escritura consta de forma expresa en el punto 5.6 que 'Las Partes acuerdan que el IBI del inmueble correspondiente al ejercicio 2011 será íntegramente por cuenta y cargo de la compradora (...).'

Por ello, a pesar de que, como preceptúa el artículo 75 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales , el devengo del IBI del año 2011 se produjo cuando TROME era todavía la titular del Inmueble, la Concursada asumió de forma expresa el pago de dicho impuesto por medio del contrato suscrito en febrero del mismo año entre las referidas sociedades.

2.- Frente a todo ello, opone GLOBAL ARCTOS, S.L.U. y Leoncio.

El entendimiento entre los dos empresarios es tal que el 30 de mayo de 2014, a través de sus respectivas sociedades, Santagadea Gestión, S.L. y Santagadea Gestión Serrano, S.L.U. (conjuntamente 'Santagadeas') por una parte y G. Arctos por otra, alcanzan un acuerdo que deciden documentar como un contrato de préstamo, de 400.000 € de principal, en el que el prestamista era Santagadeas y el prestatario G. Arctos, es decir la propiedad.

La naturaleza jurídica de dicha operación, a juicio de esta parte que no era asesor legal de la demandada en aquel momento, se asimila más a un anticipo de rentas

que a un contrato de préstamo, ya que desde ese momento (mayo de 2014) los arrendatarios dejaron de pagar la renta, pasándose a amortizar el 'préstamo' con las rentas que de ambos contratos de arrendamiento se iban devengando.

14. De esta manera, del cálculo del principal del préstamo más los intereses pactados y su amortización mediante la compensación con los importes de las rentas derivadas de los contratos de arrendamiento, resulta que en septiembre de 2015 el préstamo quedaría totalmente amortizado.

18. Resulta cuanto menos chocante que la deuda en la que Santagadeas justificaron el estado de insolvencia de G. Arctos cuando instaron el concurso fueran las derivadas del préstamo que había quedado completamente amortizado ese mismo mes de septiembre de 2015.

19. Ante esta situación G. Arctos, como mecanismo de defensa, además de oponerse a la demanda de concurso necesario, interpone, entre otras, una acción de reclamación de rentas contra Santagadeas, que es el seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Madrid, nº 424/2016 .

Así las cosas, el pasado 29 de enero de 2019 los dos empresarios, D. Marino y D. Leoncio, con la intervención de la Administración Concursal en representación de G. Arctos, suscriben un acuerdo en el que se reconocen que no se deben nada como consecuencia de los créditos recíprocos, los cuales constan perfectamente identificados en el informe provisional realizado por la Administración Concursal en fecha 26 de septiembre de 2016.

SEGUNDO.- Hecho probados.

i.- De la sentencia dictada el 24 de octubre de 2018 en el ICO de este juzgado 160/17 debemos considerar probado que consta escritura de compraventa de 5 de febrero de 2016 de la finca 19861 ante el notario D. José Ángel Martínez Sanchiz, protocolo 261 formalizada entre la mercantil GLOBAL ARCTOS S.L. y la mercantil STATON INVEST S.L. (a día de hoy, EVI SERRANO 240, ESP, S.L.U.), correspondiente al inmueble sito en Madrid, en la EDIFICIO000, número NUM000, por un precio total de 25.925.000 €.

Al respecto, el inmueble objeto de venta estaba tasado en informe de 7 de diciembre de 2015 en 25.990.000 € y, dos meses después a la Compraventa, el 26 de abril de 2016, en 24.411.765,98 €, conforme a un informe de tasación realizado por Ibertasa Sociedad de Tasación.

Del resto del precio, STATON INVEST, S.L. (EVI SERRANO 240, ESP, S.L.U.) retuvo la cantidad de 261.264,09 €, que se destinó al abono de las deudas pendientes de GLOBAL ARCTOS, S.L. con el Ayuntamiento de Madrid, en relación con el IBI y la tasa de gestión de residuos urbanos del Edificio. La cantidad de 101.029,75 euros, correspondientes a las cantidades recibidas por la Vendedora en concepto de renta y gastos comunes del mes de febrero de 2016 bajo los Contratos de Arrendamiento, y la cantidad de 65.924,38 euros por las fianzas de los Contratos de Arrendamiento que pertenecen a la Compradora tras la adquisición.

ii.- EVI SERRANO 240, S.L.U. (STATON INVEST, S.L. en el contrato de compraventa) es una mercantil que opera en el mercado de inversiones inmobiliarias, teniendo por objeto social la adquisición, tenencia y enajenación de bienes inmuebles (pág. 5 escritura de compraventa de 5/02/2016, aportada como documento nº 2 de la demanda).

iii.- EVI SERRANO 240, S.L.U. encargó a sus asesores legales la correspondiente due diligencelegal del Inmueble, de fecha 25 de noviembre de 2015.

En la misma se dice en el punto 10.1 que se han examinado los datos registrales y las cuentas depositadas de GLOBAL ARCTOS, S.L.U. de los años 2011 a 2013. Y se dice que el plazo de depósito de las cuentas de 2014 expiró cinco meses antes de la fecha del informe.

iv.- SANTAGADEA GESTIÓN, S.L., como arrendataria de espacio en el edificio objeto de venta, dejó de pagar rentas a partir del mes de marzo de 2016.

Consta que la due diligence, hasta el mes de enero de 2016 reclamó información a la vendedora sobre el pago de rentas de los contratos de arrendamiento.

v.- Dos conserjes y una señora de la limpieza eran trabajadores de CPI DEVELOPMENTS SPAIN 2009 S.L., sociedad del grupo de GLOBAL ARCTOS, S.L.U. Los mismos fueron despedidos en fecha de efectos de 1 de abril de 2016. EVI SERRANO 240, S.L.U. fue demandada en el proceso laboral. Las indemnizaciones fueron pagadas en conciliación por la empleadora.

vi.- GLOBAL ARCTOS, S.L.U. asumió el pago del IBI del año 2011 y el mismo no fue satisfecho, habiendo finalmente pagado el mismo EVI SERRANO 240, S.L.U.

TERCERO.- Conclusión.

1.- Doctrina de la acción quanti minoris.

Dice el artículo 1484 CC que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

La jurisprudencia, al respecto, ha señalado en la STS 478/201, de 8 de julio que sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios:

a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad;

b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior;

c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto;

d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 ).

Así las cosas, lo primero que hemos de decir es que la realización de una due diligenceimplica, por su propia finalidad, el análisis de lo que ha de ser objeto de compraventa; en un caso como el que nos ocupa, podemos aventurarnos a considerar que debería ser o haber sido un estudio profundo de la operación de compraventa del edificio y de los contratos con él trasmitidos y que debería haber abarcado cuestiones que ahora se reprochan a la vendedora concursada, por lo menos en parte. La existencia de un informe de tales características, no ocultado por las partes en el presente proceso, y la propia condición de profesional en inversiones inmobiliarias de la parte actora, presupone un conocimiento profundo del tipo de operación objeto de la escritura de compraventa de 5/02/2016 y, por tanto, que los vicios que pudieran permanecer ocultos son necesariamente, muy limitados.

El hecho de que, como se dice en la demanda, el Informe de due diligencecontara con un alcance muy limitado, pues se redujo a la revisión de la documentación que la propia vendedora puso a disposición de EVI SERRANO 240, S.L.U., no es algo que le pueda favorecer en un pleito posterior, como es el caso. Al contrario, las consecuencias negativas derivadas de ello no pueden repercutirse a la vendedora pretendiendo ampliar el alcance de la responsabilidad de la misma: si el informe fue de corto alcance por una decisión propia de EVI SERRANO 240, S.L.U. (o una mala elección del asesor), el comprador debe asumir las consecuencias, sin que disminuya el grado de conocimiento de la operación que se le presume, dado el carácter profesional del mismo y de la propia compraventa.

Veamos cada uno de los vicios imputados a la concursada:

a.- Situación concursal.

Este es un primer ejemplo de lo que hemos dicho más arriba. El informe de due diligenceafirma en el punto 10.1 que se han examinado los datos registrales y las cuentas depositadas de GLOBAL ARCTOS, S.L.U. de los años 2011 a 2013. Y se dice que el plazo de depósito de las cuentas de 2014 expiró cinco meses antes de la fecha del informe. Es decir, que la vendedora no había depositado las cuentas del año 2014 a fecha del informe. Se ha de tener en cuenta que en el auto de declaración de concurso necesario ya se dijo, teniendo en cuenta precisamente dichas cuentas de 2014, quepor otra parte, las últimas cuentas presentadas, fuera de plazo por otra parte, acreditan un desfase importante entre el activo corriente y el pasivo corriente, siendo el primero de 278.595,74 euros y el segundo de 5.490.953,83 euros. Con arreglo a esas cuentas es clara la situación de insolvencia del deudor.Es decir, la actuación responsable del informe hubiera pasado por solicitar o, al menos, aconsejar que se solicite, a los efectos de comprobar la solvencia de la vendedora, unos estados financieros, aunque no hubieran sido aprobadas las cuentas, correspondientes al ejercicio del año 2014.

Sin perjuicio de que pudiera haberse conocido dicha situación, no puede imputarse como daños reclamables lo que son gastos de representación procesal que, en su caso, debe reclamarse por la vía procesal adecuada, es decir, sometiéndose a la clasificación concursal que corresponda.

Finalmente, por la actora no se ha acreditado que la situación concursal de la vendedora haya supuesto, según la acción quanti minorisejercitada, una minusvaloración del edificio objeto del contrato de compraventa que haya devenido en inútil el mismo. Más al contrario, manifiesta que Global Arctos incurrió en un evidente y grave incumplimiento de las manifestaciones y garantías de la Vendedora, en particular, de la manifestación contenida en la Cláusula 5.1 (p) del Contrato de Compraventa y, en general, en un incumplimiento esencial del Contrato de

Compraventa, según lo establecido en la Cláusula 5.3 del Contrato de Compraventa. Parece, pues, que estamos hablando de acciones distintas, refiriéndose a una acción de incumplimiento del contrato del artículo 1124 CC y no a la de vicios ocultos.

b.- Impago de arrendamientos.

Nuevamente estamos ante una circunstancia que debería haberse previsto en la due diligencie.Al respecto, dice la actora que dos arrendatarias de la concursada, Santagadea Gestión y Santagadea Serrano, venían impagando las rentas de sus contratos de arrendamiento en el Inmueble desde el mes de octubre de 2015por los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 1 de marzo de 2013 suscrito entre Global Arctos, como arrendadora, con Santagadea Gestión, como arrendataria, de la oficina 2ºB, de 258 m2, aproximadamente, y de las plazas de aparcamiento números NUM001 y NUM002 (las 'Oficinas') (el 'Contrato de Arrendamiento de las Oficinas'); y el (ii) Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 4 de marzo de 2014 suscrito entre Global Arctos, como arrendadora, con Santagadea Gestión como arrendataria, del Centro Deportivo con entrada independiente desde Príncipe de Vergara 227, de 2.214m2, más 947m2 de superficie de pistas de Pádel, y la zona destinada a aparcamiento del NUM003 - NUM004 del Edificio (el 'Gimnasio') (el 'Contrato de Arrendamiento del Gimnasio').

El informe de la actora incluye un detallado estudio de los contratos de arrendamiento vigentes en el edificio a partir del punto 5. Siendo el informe de finales de noviembre de 2015, debería haber recogido, al menos, el primer impago. Es más, como demuestran los documentos 12 y ss de la demanda, actora fue asesorada hasta el último momento por los artífices de la due diligence.Así, consta en la lista de tareas pendientes remitida por la asesora a fecha de 22/01/2016 (documento nº 12 de la demanda) que no se había remitido actualización de rentas pendientes de pago, entre otros muchos puntos. Igual a 26 de enero de 2016 (documento nº 13); a 29 de enero (documento nº 14). En la lista de 2 de febrero de 2016 aparece realizada la tarea por el vendedor, es decir, la demandada. Lo que se desconoce es cómo o con qué documentos justificó estar al corriente del cobro de las rentas.

De todos modos, teniendo en cuenta un primer impago, la envergadura de la operación, la profesionalidad de los intervinientes, ya sea como directos interesados o como asesores y la posibilidad de comunicación directa con la arrendataria, pasando por la resistencia a la entrega de la documentación requerida, debiera haber generado duda en la compradora sobre el estado del arrendamiento con SANTAGADEA, máxime cuando se afirma que era el más importante de los contratos de arrendamiento del edificio.

En todo caso, las sentencias de desahucio de SANTAGADEA GESTIÓN, S.L. aportadas como documentos nº 34 y 35 de la demanda y la propia demanda de desahucio aportada como documento nº 33 centran los impagos en el mes de mayo y junio de 2016 (aunque se dice que son las rentas de marzo y abril, en todo caso posteriores a la venta de febrero de 2016). Nada se dice de impagos anteriores. Señala que ante la persistencia de la situación de impago por parte de ambas arrendatarias después de que mi representada se subrogase en la posición arrendadora tras la compra, la misma se vio finalmente obligada a interponer las correspondientes demandas judiciales de desahucio y reclamación de rentas pendientes de pago en el mes de junio de 2016, que acompañamos como DOCUMENTO Nº 33. Pero extraña que se reclamen sólo pagos posteriores a la subrogación, no los de los meses anteriores, legitimados para ello por la subrogación que estaban.

Ello nos hace dudar de la realidad de los impagos anteriores a la venta y, si los hubo, debieron o, al menos, pudieron haber sido conocidos por EVI SERRANO 240, S.L.U., por lo que no se trata de un vicio oculto.

c.- Existencia de trabajadores.

En el presente caso, por los hechos relatados por la actora, estamos ante un supuesto de responsabilidad por grupo patológico derivado de decisiones judiciales. Es decir, no se trataría de un incumplimiento de la vendedora. Se reclaman además gastos derivados del proceso laboral, sin que se justifique la relación causal con GLOBAL ARCTOS, S.L.U. Todo ello sin tener en cuenta, de nuevo, la existencia de due diligence, perfectamente consciente de la existencia de empleados en la tercera sociedad empleadora.

d.- Derivación de responsabilidad tributaria.

Se basa la actora en que tuvo que asumir la deuda del IBI del año 2011 aparentemente impagada por el sujeto pasivo principal, TROME, S.A. ('TROME').Según notificación de 2017 de la administración tributaria se informaba que se había tramitado expediente administrativo de apremio por dicho IBI de 2011 contra el anterior propietario del Inmueble (previo a Global Arctos), TROME, el cual fue declarado fallido por situación de insolvencia en octubre de 2017ya que la obligada al pago del IBI del año 2011 no era TROME, sino Global Arctos, por pacto expreso entre las partes.(...) en la referida Declaración se recoge expresamente lo siguiente: 'De los datos que obran en el expediente, resulta que el inmueble con referencia catastral NUM005, fue trasmitido por el deudor principal TROME SA a GLOBAR ARCTOS SL formalizando la operación de compraventa con subrogación de hipoteca mediante escritura notarial de fecha 21-02- 2011, (...). En el texto de la escritura consta de forma expresa en el punto 5.6 que 'Las Partes acuerdan que el IBI del inmueble correspondiente al ejercicio 2011 será íntegramente por cuenta y cargo de la compradora (...).'

Podría entenderse que el informe de due diligenceno alcanzara a conocer la existencia de una asunción de pago del IBI de 2011, antes de la adquisición de la propiedad por la vendedora. Y que ello suponga un incumplimiento de las manifestaciones de la vendedora. Ahora bien, nuevamente consideramos que la actora ha errado en la elección de la acción o por lo menos no ha argumentado en su demanda sobre la minusvaloración del bien, ni sobre si el impago del IBI consiste en una anomalía que afecta a una característica esencial del inmueble como objeto de explotación o generador de rentas. Tampoco se dice que el impago es de tal naturaleza que hace la cosa (el inmueble y su explotación) impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso.

Por todo lo anterior, debemos desestimar la demanda.

QUINTO.- Costas.

En cuanto a la declaración sobre las costas, son de aplicación los artículos 394 LEC y 196.2 de la Ley Concursal.

VISTOS los preceptos legales citados, los invocados por las partes y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de EVI SERRANO 240, S.L.U. frente a GLOBAL ARCTOS, S.L.U. y Leoncio, con expresa condena en costas de la parte actora.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de APELACION en el plazo de VEINTE DIAS, ante este Juzgado, para su resolución por la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid ( artículos 458 y siguientes de la L.E.Civil), previa constitución de un depósito de 50 euros, en la cuenta 2749-0000-00-0767-17 de esta Oficina Judicial de la cuenta general de Depósitos y Consignaciones abierta en BANCO DE SANTANDER.

Si las cantidades van a ser ingresadas por transferencia bancaria, deberá ingresarlas en la cuenta número IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274, indicando en el campo beneficiario Juzgado de lo Mercantil nº 07 de Madrid, y en el campo observaciones o concepto se consignarán los siguientes dígitos 2749-0000-00-0767-17

No se admitirá a trámite ningún recurso cuyo depósito no esté constituido ( L.O. 1/2009 Disposición Adicional 15).

Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN: Dada, leída y publicada fue la anterior sentencia por el Juez que la dictó, constituido en Audiencia Pública en el mismo día de la fecha, de lo que yo, el Secretario, doy fe, en lugar y a fecha anterior.