Sentencia CIVIL Juzgado de Primera Instancia - Guadalajara, Sección 6, Rec 251/2017 de 30 de Junio de 2017

Encabezamiento

SENTENCIA

En Guadalajara, a 30 de junio de 2017

Vistos por el Ilmo. Sr. D. Jesús Gómez Sánchez, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia num. 6 de Guadalajara los presentes autos de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago y de reclamación de cantidad nº 251/17, seguidos ante este Juzgado a instancia de D. Constancio , representado por la Procuradora Dña. María Jesús de Irizar Ortega y bajo la dirección letrada de Dña. María Jesús Herrera Escudero, contra D. Inocencio , representado por el Procurador D. Pedro Morena Villanueva y bajo la dirección letrada de D. Juan Carlos Álvarez Millán, se dicta la presente sentencia en virtud de los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.- El Sr. Constancio interpuso demanda en la que ejercitaba acción de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas por falta de pago. Después de exponer los hechos y fundamentos de derecho se solicita que se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento condenando al demandado a dejar la libre disposición de la finca arrendada y se condene al pago de 1.600.-€.

SEGUNDO.- Se admitió la demanda y el demandado se opuso a la reclamación, por lo que se ha celebrado la vista el 29 de junio de 2017 con el resultado que obra en autos. El actor ha ratificado la demanda ampliando la misma al reclamar finalmente la suma de 2.800.-€ y ha realizado alegaciones. El demandado ha ratificado la oposición a la demanda y ha realizado alegaciones. El actor ha propuesto la documental aportada. El demandado ha propuesto prueba documental e interrogatorio del actor. Se han admitido los medios de prueba y después del interrogatorio los autos han quedado pendientes de dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- El demandante Sr. Constancio ha alegado ser propietario de la vivienda situada en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 de Azuqueca de Henares, que fue arrendada al demandado Sr. Inocencio por contrato de 8 de agosto de 2016. En la demanda se indica que la renta asciende a 400.-€ mensuales y que se abonó la fianza por la misma cuantía. El actor afirma que el demandado ha dejado de abonar las rentas devengadas desde diciembre de 2016 a junio de 2017 por un importe total de 2.800.-€. En la demanda se indica que se ha remitido un correo certificado al arrendatario, que fue devuelto por caducidad.

El demandado Sr. Inocencio se ha opuesto a la demanda porque no existe relación arrendaticia desde el 29 de diciembre de 2016, ya que el arrendatario no tiene la posesión del inmueble. El demandado afirma que el contrato se resolvió en esta fecha y que las partes se reunieron en la vivienda para dar por concluido el contrato y revisar el estado de la misma a los efectos de devolver la fianza por medio de compensación del pago de la renta de diciembre de 2016. El demandado alega que comunicó por burofax de 7 de diciembre de 2016 su decisión de no continuar con el contrato por no estar en condiciones de habitabilidad respecto del uso de elementos comunes. También existieron comunicaciones por whatsapp entre las partes en relación a la resolución, según se indica en el escrito de oposición. El demandado señala que después de revisar la vivienda entregó un documento de resolución, que no firmó el arrendador a la espera de que hiciera uno su abogado. El demandado indica que decidieron dar por terminado el contrato y se procedió a la lectura de los contadores, recuperando el actor la posesión al conectar la alarma con el fin de que nadie vuelva a entrar. En el escrito de oposición se establece que una vez resuelto el contrato se inició una discusión jurídica sobre si existía un mes o no para redactar un documento indicando que el inmueble estaba en perfecto estado, intercambiándose mensajes y whatsapp entre las partes. También se indica que el arrendador se negó a recoger las llaves y que antes de la entrega el arrendatario comunicó que debía dar de baja el arrendador las domiciliaciones de los suministros. Se alega que el actor ha ido en contra de sus propios actos y el demandado afirma que ha arrendado otra vivienda desde el 28 de diciembre de 2016. Se indica en la oposición que en las comunicaciones el arrendador reconoce que se entregó la vivienda y que conectó la alarma de seguridad, lo que implica que recuperó la posesión. El demandado se opone al pago de la deuda y señala que se debe compensar la fianza con la renta de diciembre de 2016, porque así lo habían acordado y no se ha reclamado ninguna deficiencia en la vivienda

SEGUNDO.- Se ha adjuntado con la demanda el contrato de arrendamiento de 2 de agosto de 2016 sobre la vivienda situada en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 de Azuqueca de Henares en el que el demandante es el arrendador y el demandado es el arrendatario. También se ha aportado documental que justifica que el actor es el propietario de la vivienda objeto del arrendamiento en virtud del contrato de compraventa aportado. De las alegaciones realizadas y de la documental acompañada se ha acreditado la legitimación activa y pasiva de los litigantes.

En el suplico de la demanda se solicita que se declare resuelto el contrato de arrendamiento y se condene al demandado a dejar la libre disposición de la finca arrendada y se condene al pago de 1.600.-€, aunque en la vista se ha ampliado la condena a la suma total de 2.800.-€ por rentas no abonadas desde diciembre de 2016 a junio de 2017. El demandado se ha opuesto a la reclamación alegando que no existe relación arrendaticia desde el 29 de diciembre de 2016 y que no tiene la posesión del inmueble.

El documento nº 1 de la oposición es un burofax enviado el 7 de diciembre de 2016 por el arrendatario al arrendador en el que comunica que existen 'ocupas' en el edificio que causan problemas de orden público. El arrendatario informa al arrendador de que esta situación hace imposible el disfrute de la vivienda y que no queda más remedio que dar por terminado el contrato de arrendamiento. Se señala en el burofax la decisión del arrendatario de resolver el contrato y que se procederá al desalojo y puesta a disposición el 31 de diciembre de 2016. En el documento aportado consta la entrega del burofax al arrendador, que ha reconocido en la vista haberlo recibido.

El documento nº 2 de la oposición es una transcripción de mensajes por WhatsApp que reflejan las comunicaciones entre el arrendador y arrendatario. El actor no ha cuestionado la veracidad de las comunicaciones, pero ha impugnado el valor probatorio que el demandado refleja en su escrito de oposición. En las comunicaciones anteriores al 14 de diciembre de 2016 los litigantes hablan sobre varias cuestiones relativas al problema de la deuda de luz de la comunidad, problemas con la luz en el portal y con la televisión. El 7 de diciembre de 2016 el arrendatario comunica al arrendador que va a recibir un burofax. El 14 de diciembre el arrendatario indica que sabe que ha recibido el burofax el arrendador y que 'el día 31 quedaremos para darte las llaves'. En las conversaciones posteriores los litigantes hacen manifestaciones sobre el día de entrega y el arrendatario comunica al arrendador de que ha avisado a las compañías para dejar pagado el consumo total generado. El 29 de diciembre de 2016 el demandado comunica al actor que está en el piso 'para entregarte las llaves'. El arrendador responde a las 19:16 que llega en unos minutos. A las 20:57 el arrendador comunica que 'te he mandado la carta para el final del contrato'. En las conversaciones posteriores los litigantes discrepan sobre el plazo para efectuar una revisión de la casa y la devolución de la fianza. El 30 de diciembre de 2016 el arrendatario indica al arrendador que 'la casa está en tu poder porque pusiste la alarma y solo tú sabes el número y puedes entrar solo tu entonces es tuya no mía'. El arrendador contesta diciendo que 'ya está quitada'.

El actor Sr. Constancio ha reconocido en la vista que estuvo en el piso para resolver el contrato el 29 de diciembre de 2016. El demandado ha aportado fotografías de contadores de energía y de una vivienda y el actor ha manifestado que son de su vivienda, pero que desconoce la fecha en la que se han realizado. Ha señalado que en principio parecía estar todo correcto en la casa y que estuvieron mirando el contador y que hicieron fotografías. Ha reconocido que conectó la alarma y que se cerró la casa. Ha indicado que en el portal no se pusieron de acuerdo sobre el documento de resolución y que devolvió las llaves al arrendatario. Ha reconocido que en otras viviendas había personas de forma ilegal, que un día no hubo luz en el portal y que están puenteados algunos contadores. Ha señalado que activó la alarma, pero ha afirmado que no hay contrato de alarma.

De la documental aportada, de las alegaciones de las partes y de la declaración del actor se alcanza la conclusión de que no puede ser estimada la pretensión de resolución contractual y de desahucio de la vivienda. El arrendatario comunicó a través de un burofax su decisión de resolver el contrato con efectos de 31 de diciembre de 2016 por los problemas existentes en el edificio. El arrendador recibió el burofax y no cuestionó la resolución del contrato, porque en las comunicaciones no se establece una oposición expresa. Tampoco contestó al burofax indicando que no aceptaba la resolución. El arrendador y arrendatario estuvieron juntos en la vivienda el día 29 de diciembre de 2016 para revisar la misma y proceder a la entrega de las llaves. El arrendador ha manifestado que se revisó la vivienda y que en principio parecía estar todo correcto en la casa y que estuvieron mirando el contador y que hicieron fotografías. También ha reconocido que conectó la alarma y que se cerró la casa. De la documentación aportada y de esta declaración se puede concluir que el contrato fue resuelto, porque el arrendatario expresamente lo comunicó al arrendador por burofax, que no se opuso a la resolución y que acudió a la casa para revisar la misma y proceder a la entrega de llaves. Además, el documento nº 5 de la oposición es un modelo de documento de fin de contrato enviado por el arrendador, lo que no se ha negado, en el que se indica en fecha 30 de diciembre de 2016 que las partes proceden a 'resolver el contrato de arrendamiento de vivienda'.

Por otra parte, se ha acreditado la puesta a disposición de la vivienda, lo que se ha justificado porque el arrendador ha reconocido que estuvo en la vivienda, que fue revisada, que conectó la alarma y que se cerró la casa. En las comunicaciones por WhatsApp del 30 de diciembre de 2016 el arrendatario indica al arrendador que 'la casa está en tu poder porque pusiste la alarma y solo tu sabes el número y puedes entrar solo tu entonces es tuya no mía'. El arrendador contesta diciendo que 'ya está quitada'. Las alegaciones del demandante de que no existía contrato de alarma no afectan al procedimiento. Lo cierto es que el contrato se resolvió por decisión del arrendatario, que no fue discutida por el arrendador, y que los litigantes estuvieron en la vivienda revisando el estado de la misma y los consumos de energía, y que se activó por el arrendador la alarma de la casa cuando se fueron de ella el día 29 de diciembre de 2016. Las circunstancias posteriores relativas a las discrepancias sobre el contenido del documento que refleja la resolución, sobre la entrega de llaves, sobre la aplicación de la fianza y sobre la fijación de los consumos en el documento, no se pueden oponer a la declaración de resolución y puesta a disposición de la vivienda. Se ha reconocido que las llaves las tiene el arrendatario, pero de las comunicaciones se infiere que se han puesto a disposición del actor y que no las ha recogido. La discusión jurídica relativa a si el arrendador tiene el plazo de un mes para revisar la vivienda o un mes para devolver la fianza tampoco afecta al procedimiento. Se han aportado las comunicaciones sobre el cese de suministro de energía del arrendatario en relación a la vivienda arrendada. También se ha aportado un alta de suministro del demandado en otra vivienda en fecha de 3 de enero de 2017.

El actor ha solicitado que se declare la resolución del contrato y se condene al demandado a dejar la libre disposición de la vivienda. No se puede estimar esta pretensión, porque el contrato no se encuentra vigente al haber sido resuelto y porque el actor tiene a su disposición la vivienda desde el 29 de diciembre de 2016.

TERCERO.- La actora ha reclamado la suma total de 2.800.-€ por rentas no abonadas desde diciembre de 2016 a junio de 2017 a razón de 400.-€ mensuales. No se puede estimar la pretensión de condena. Se ha indicado que el contrato se encuentra resuelto y que se puso a disposición del actor la vivienda y que el 29 de diciembre de 2016 se revisó la misma y el actor conectó la alarma. Por esta razón, no se pueden reclamar las rentas desde enero de 2017 a junio de 2017, porque el contrato no se encontraba vigente en este periodo de tiempo. El actor también reclama la renta de diciembre de 2016 y el demandado en su escrito de oposición ha señalado que procede la compensación de la fianza por la suma de 400.-€. También ha indicado que el actor no ha comunicado que exista algún desperfecto.

En el contrato se establece que se entrega la suma de 400.-€ de fianza y que será devuelta en los plazos que fija la legislación y previa comprobación del estado de la vivienda. El demandado ha manifestado que procede la compensación y el actor no ha cuestionado la alegación de no haber devuelto la fianza que asciende a 400.-€.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra (Secc. 6ª) de 28 de julio de 2015 establece queno hay inconveniente para aplicar la fianza al pago de la renta correspondiente al mes de abril. La LAU actual no dice cuál es la finalidad de la fianza que regula en su art. 36 , pero no cabe duda de que es la de garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, ya sea las derivadas de daños o deterioros causados en la vivienda, como también la del pago de aquellas cantidades que se hubiera obligado a pagar, como rentas, consumos u otros gastos ( SAP Cantabria, Sección 3ª de 18-3-1985 , SAP Madrid, Sección 13, de 26-12-2001 ).

Recuerda la SAP de Málaga, Sección 4ª, de 15-7.2014 que la fianza debe responder de los posibles daños que se hayan podido causar en el bien arrendado o en alguno de sus muebles, aunque nada obsta a que, una vez comprobada la inexistencia de tales daños, pueda procederse a aplicar el importe de la fianza a las posibles rentas pendientes de pago por vía de compensación. Como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona (sección 1ª) de 5 de Octubre de 2011 , la fianza arrendaticia, evidentemente, no se trata de un contrato de fianza en los términos que lo define el artículo 1.822 del Código Civil sino que se ha venido definiendo por la doctrina tradicional como una prenda irregular y por la doctrina moderna como un supuesto de depósito necesario, realizado en cumplimiento de una obligación legal, según prevé el número 2º del artículo 1.781 del Código civil , que el arrendatario debe hacer al inicio del arrendamiento. (...) en la práctica, la fianza tiene por finalidad garantizar que el arrendatario devolverá el objeto arrendado en las mismas condiciones que tenía en el momento de ser firmado el contrato de arrendamiento y para garantizar el pago de los gastos o suministros que puedan existir en la finca, que vayan a cargo del arrendatario y su importe no se sepa al finalizar el arrendamiento. Pero, no basta con el hecho de la existencia de desperfectos para que el arrendador pueda aplicar la fianza al pago de dichos desperfectos, sino que es necesario que acredite los mismos y determine su importe. Ni siquiera tiene como finalidad el cumplimiento del pago de la renta, pues el arrendador no puede aplicar la fianza a dicho pago, ni el arrendatario puede incumplir tal obligación alegando que ya se cobrará el arrendador con la fianza, aunque si existiese alguna mensualidad impagada al finalizar el contrato, podrá compensarse la cantidad adeudada con la fianza que el arrendador debe devolver. Lo mismo puede decirse de aquellas cantidades asimiladas a la renta y de los suministros a cuyo pago estaba obligado el arrendatario.'

Por su parte, la SAP de Madrid, Sección 9ª, de 12-4-2013 , al referirse a la obligación de devolver la fianza, afirma que 'concurriendo esta deuda de la arrendadora con la deuda que mantiene la arrendataria por rentas y otros conceptos, es claro que ha de producirse la compensación de deudas en la cantidad concurrente, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.195 , 1.196 y 1.202 del Código civil , efecto que no depende de la voluntad de ninguna de las partes, sino del cumplimiento de los requisitos legales, supuesto en que esa extinción de ambas deudas en la cantidad concurrente tiene lugar de forma automática y por ministerio de la ley.'

Se debe aplicar la anterior doctrina jurisprudencial y aplicar la suma de 400.-€ que el actor tiene en su poder en concepto de fianza que no ha devuelto a la mensualidad de diciembre de 2016. Debe insistirse en que el actor ha reconocido que estuvo en la vivienda el 29 de diciembre de 2016 y que en principio parecía estar todo correcto en la casa y que estuvieron mirando el contador y que hicieron fotografías. No se ha justificado que existan daños en la vivienda y el actor, que tiene la vivienda a su disposición, no ha reclamado desperfectos. Se debe aplicar, por tanto, la suma entregada al actor, que no ha devuelto, al pago de la mensualidad de diciembre de 2016. Por esta razón, se desestima la pretensión de condena al pago de rentas.

CUARTO.- Aunque se haya desestimado íntegramente la demanda no se imponen las costas procesales porque el supuesto planteado tenía dudas que justifica la no imposición de las costas en los términos del artículo 394 LEC . Ha sido necesario analizar las alegaciones de las partes y las pruebas aportadas al procedimiento. Se ha considerado que, a pesar de que el actor no dispone de las llaves de su vivienda, se había puesto a su disposición la vivienda. También debe tenerse en cuenta que el arrendatario tiene en su poder las llaves y no se ha aportado un documento de resolución suscrito por las partes, por lo que ha sido necesario analizar las actuaciones de las partes para entender que se produjo una resolución del contrato. Todas estas circunstancias justifican la no imposición de las costas procesales.

Fallo

Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por D. Constancio , representado por la Procuradora Dña. María Jesús de Irizar Ortega, contra D. Inocencio , representado por el Procurador D. Pedro Morena Villanueva, al que se absuelve de las pretensiones formuladas.

No se hace expresa imposición de las costas procesales.

Notifíquese esta Sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra la presente puede interponerse recurso de apelación ante la Audiencia Provincial, en este mismo Juzgado, en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la misma, advirtiéndoles de la necesidad de constitución de depósito en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado, en los términos indicados en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

La anterior sentencia ha sido publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez que la suscribe estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, por ante mí la Secretario Judicial, de lo que doy fe.