Sentencia CIVIL Juzgado de Primera Instancia - Guadalajara, Sección 6, Rec 774/2019 de 22 de Enero de 2020

Encabezamiento

SENTENCIA

En Guadalajara, a 22 de enero de 2020

Vistos por el Ilmo. Sr. D. Jesús Gómez Sánchez, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia num. 6 de Guadalajara los presentes autos de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago y de reclamación de cantidad nº 774/2019, seguidos ante este Juzgado a instancia de DÑA. Sandra y D. Ángel Daniel, representados por la Procuradora Dña. María del Carmen Román García y bajo la dirección letrada de D. Enrique Alonso Balaguer, contra PERITIA VERITAS INGENIERIA PERICIAL Y FORENSE S.C.P., representada por el Procurador D. Santos Pascua Díaz y bajo la dirección letrada de D. Francisco Javier Lozoya Algora, se dicta la presente sentencia en virtud de los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.- La Sra. Sandra y el Sr. Ángel Daniel interpusieron una demanda en la que ejercitaban acción de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas y cantidades asimiladas. En la demanda solicita que se dicte sentencia mediante la cual:

1º.- Haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda situada en Guadalajara, en la CALLE000 número NUM000 CP 19001 y los dos garajes situados en la misma dirección, inscritos en el Registro de la Propiedad de la citada población, la vivienda con número de finca NUM001 al Tomo NUM002, Libro NUM003, Folio NUM004; el garaje número NUM005 con número de finca NUM006, al tomo NUM007, libro NUM008, folio NUM009; y el garaje número NUM010 con número de finca NUM011, al tomo NUM007, libro NUM008, folio NUM012, objeto del presente procedimiento, suscrito en fecha 26 de junio de 2015 entre demandantes y demandados, por falta de pago de las rentas y suministros pactados en el contrato y cantidades debidas y en consecuencia, condene a PERITIA VERITAS INGENIERÍA PERICIAL Y FORENSE, S.C.P., representada por DON Lucio Y DOÑA Maite, al desalojo de la vivienda y los dos garajes objeto de arrendamiento dejándolos libres de enseres y moradores y a disposición de sus propietarios con el mobiliario descrito en el contrato, bajo apercibimiento de lanzamiento en los términos y plazos establecidos en la Ley si no la desalojare.

2º.- Declare, asimismo, que PERITIA VERITAS INGENIERÍA PERICIAL Y FORENSE, S.C.P., y DON Nemesio y DOÑA Maite, como avalistas personales y solidarios de PERITIA VERITAS INGENIERÍA PERICIAL Y FORENSE, S.C.P., adeudan a la actora, la cantidad reclamada de VEINTIDOS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA EUROS CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (22.480,47€), en concepto de rentas, así como de cantidades pactadas impagadas y, en consecuencia, les condene al pago de las cantidades adeudadas, así como de las que en lo sucesivo se devenguen hasta la resolución del contrato en base al artículo 220 de la LEC, haciendo especial referencia al gasoil para calefacción consumido desde la última lectura del cuenta litros de la vivienda el día 26 de febrero de 2019 hasta el efectivo desalojo de la misma y al pago de los intereses legales correspondientes.

3º.- Al amparo de lo prevenido en el art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se requiera a la demandada, PERITIA VERITAS INGENIERÍA PERICIAL Y FORENSE, S.C.P., para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble y pague a la actora o en caso contrario, se proceda a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior.

4º.- Al amparo de lo prevenido en el art. 440.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fije en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar el lanzamiento, advirtiéndole a la demandada que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

5º.- Se impongan las costas del presente procedimiento a la parte demandada.

SEGUNDO.- Después de haber requerido a la parte actora, se dictó Decreto de 15 de octubre de 2019 que tuvo en cuenta la no acumulación de acciones frente a los avalistas, por lo que la tramitación del procedimiento continuó frente a PERITIA VERITAS INGENIERIA PERICIAL Y FORENSE S.C.P. Esta demandada presentó escrito de oposición en el que solicitaba la desestimación de la demanda con condena en costas a la actora.

TERCERO.- La vista se ha celebrado finalmente el 21 de enero de 2020. La actora ha concretado y actualizado las cantidades reclamadas. La demandada se ha opuesto a la reclamación. De oficio se ha acordado la indebida acumulación de acciones al no considerarse pertinente en este procedimiento la tramitación de la reclamación de 18.810.-€ de indemnización por aplicación de cláusula penal por demora en el pago de la renta, sin perjuicio de su reclamación en el procedimiento correspondiente. Ambas partes han propuesto prueba documental. El procedimiento ha quedado pendiente de dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Alegaciones de la parte demandante: Los actores afirman ser propietarios de la vivienda situada en la CALLE000 nº NUM000., y los garajes nº NUM005 y NUM010 de la planta sótano, de Guadalajara. En la demanda se indica que se suscribió con la parte demandada el contrato de arrendamiento de 26 de junio de 2015 con una renta anual de 11.616.-€, a razón de 968.-€ mensuales. También se indica que los gastos generales y servicios individuales debían ser abonados por la arrendataria. En la demanda se indica que la parte demandada adeuda la suma de 22.480,47.-€, que se desglosa en las siguientes cantidades: El importe de 3.308,72.-€ por rentas adeudadas; la suma de 18.810.-€ por penalización por retraso en el pago de la renta; la suma de 361,75.-€ por tasa de basuras. En la vista celebrada, los actores han ratificado la demanda y han indicado que la demandada adeuda la suma de 1.808,36.-€ por rentas impagadas y de forma subsidiaria si no se admite la actualización la suma de 1.229,47.-€. Han indicado que debía restarse una cantidad no computada en relación a la tasa de basuras, por lo que el importe reclamado asciende a 269,87.-€. Han reclamado la suma de 18.810.-€ por retraso y aplicación de cláusula penal. Por último, ha solicitado condena a pagar 58,14.-€ de consumo de agua y en relación al consumo de gasoil ha señalado que todavía no se ha girado el recibo comunitario del consumo.

SEGUNDO.- Alegaciones de la demandada. La entidad PERITIA VERITAS INGENIERIA PERICIAL Y FORENSE S.C.P. se ha opuesto a la reclamación y ha reconocido la realidad del contrato de 26 de junio de 2015. Ha señalado que en la cláusula cuarta se establece que la renta actualizada debe ser notificada al arrendatario por correo electrónico y que en relación a los gastos de agua, basura y alcantarillado se proponen dos procedimientos: cambiar la domiciliación bancaria a una cuenta del arrendatario o bien la comunicación del arrendador del coste de los mismos. En el hecho tercero de la contestación se indica que los actores remitieron a la Sra. Maite, al Sr. Lucio y a Peritia Veritas una comunicación en la que se indica que a fecha 8 de febrero de 2019 adeudan 286,80.-€ del mes de enero de 2019 y 836,80.-€ del mes de febrero de 2019, que hace un total de 1.123,60.-€. La demandada señala que hizo un pago de 1.167,53.-€ y de 155.-€, por lo que estaban saldadas las rentas de enero y febrero de 2019. La demandada niega que la renta se haya actualizado, porque no se ha notificado con ningún correo electrónico conforme al contrato. En la contestación se detallan los pagos realizados desde marzo a noviembre de 2019. También se indica que los arrendadores enviaron un burofax de 22 de mayo de 2019 comunicando su intención de extinguir el contrato, pero no se ha ejercitado en el procedimiento la acción de extinción por expiración del contrato. La demandada se opone al pago de 18.810.-€ en concepto de penalización por impago al ser improcedente. En relación a los gastos por consumos, la demandada señala que no se ha aportado ningún recibo que acredite la deuda. Se opone a lo alegado sobre el consumo de gasoil, porque no se ha aportado el recibo. En la vista, la demandada ha afirmado que no se ha producido ninguna actualización de la renta y no ha existido ningún acuerdo. Ha dicho que no han recibido notificación sobre el recibo de basuras y que según la documentación del Banco en el año 2019 abonaron 12.357,53.-€, que es superior a la renta anual.

TERCERO.- De la documental aportada se ha acreditado la realidad del contrato de arrendamiento de 26 de junio de 2015 de la vivienda situada en la CALLE000 nº NUM000., y los garajes nº NUM005 y NUM010 de la planta NUM013, de Guadalajara. El contrato está suscrito por los actores en calidad de arrendadores y por D. Lucio y Dña. Maite, que actúan en representación de PERITIA VERITAS INGENIERIA PERICIAL Y FORENSE S.C.P. En el contrato se indica que D. Nemesio y Dña. Maite avalan personal y solidariamente para el caso de incumplimiento de PERITIA VERITAS INGENIERIA PERICIAL Y FORENSE S.C.P. de las obligaciones económicas y personales del contrato.

La demandada no ha cuestionado el contrato de arrendamiento, ni su fecha, ni el título de propiedad aportado por la actora, por lo que se ha acreditado la legitimación activa y pasiva. Debe indicarse que los actores habían interpuesto la demanda frente a la arrendataria PERITIA VERITAS INGENIERIA PERICIAL Y FORENSE S.C.P. y los avalistas D. Nemesio y Dña. Maite. Se requirió a los demandantes la subsanación de la falta de previo requerimiento de pago no satisfecho en relación a los avalistas y, después del escrito presentado, se dictó Decreto de 15 de octubre de 2019 que tuvo en cuenta la no acumulación de acciones frente a los avalistas, por lo que la tramitación del procedimiento continuó frente a PERITIA VERITAS INGENIERIA PERICIAL Y FORENSE S.C.P. Por tanto, la demanda se ha dirigido exclusivamente frente a esta entidad, que es la arrendataria.

CUARTO.- Los actores han reclamado la suma de 18.810.-€ por penalización por retraso en el pago de la renta en base a la estipulación décima del contrato. Con independencia de la oposición de la demandada, en la vista se ha acordado la indebida acumulación de acciones al no considerarse pertinente en este procedimiento el estudio de la reclamación de 18.810.-€ de indemnización por aplicación de cláusula penal por demora en el pago de la renta, sin perjuicio de su reclamación en el procedimiento correspondiente. El artículo 437.4. LEC establece que no se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes: 3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.

Esta acción se ha dejado imprejuzgada y se reiteran los argumentos jurisprudenciales expuestos.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Secc. 4) de 27 de mayo de 2015 establece que La cláusula 16ª del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes indica:

' Ambas partes pactan, en uso de la autonomía de la voluntad que la Ley les confiere en materia contractual, que, en calidad de pena convencional, el arrendatario vendrá obligado a satisfacer un recargo del 11%sobre el importe del recibo de alquiler en el supuesto de que incumpliese su obligación de satisfacerlo dentro del periodo comprendido entre el 1 y el 7 de cada mes, en concepto de penalización por mora al amparo del artículo 1.101 del Código Civil .

Con esta cláusula se proponen las partes penalizar el retraso en el pago puntual de los alquileres, para compensar las preocupaciones, intereses de demora y molestias que el retraso pueda causar a la arrendadora, en el bien entendido que no se trata solamente de una simple indemnización de daños y perjuicios, sino de una pena convencional correctiva de cualquier actitud morosa del arrendatario '.

El artículo 438.3.3ª de la L.E.C . indica: 'No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones salvo las excepciones siguientes:

La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho' .

La cantidad que se pide en la demanda, de 86,85 euros por cada uno de los recibos impagados, por aplicación de la cláusula 16ª del contrato de arrendamiento, es una cláusula penal, y no responde al concepto de ' renta ' ni ' de cantidades análogas vencidas y no pagadas '.

Como dice la sentencia de la sección trece de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 27 de marzo de 2013 :

' Esta pretensión no puede ser acogida. La cláusula transcrita recoge una cláusula penal para el supuesto de incumplimiento del pago, y el artículo 438.3.3º permite la acumulación al juicio de desahucio de la acción 'en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas', por lo que las reclamaciones fundadas en otros conceptos, o en sanciones pactadas o en la aplicación de cláusulas penales quedan excluidas de su ámbito, sin perjuicio de que pueda la arrendadora reclamarlas en el procedimiento correspondiente'.

En idéntico sentido, la sentencia de la misma sección trece, de 26 de abril de 2013 , indica:

' Pero no se da en el presente supuesto, pues lo que se reclama ahora ni es renta ni es cantidad análoga, sino penalización por el impago que, como las indemnizaciones contractualmente previstas, la reclamaciones fundadas en otros conceptos, o en sanciones pactadas o en la aplicación de cláusulas penales, no caben en dicha acumulación, sin perjuicio de su reclamación en un juicio posterior' .

Por tanto, debió apreciarse de oficio la acumulación indebida de la acción de desahucio y la de reclamación de cantidad por aplicación de cláusula penal pactada(cláusula 16ª del contrato), sin que, en cualquier caso, la indebida acumulación impida entrar en el conocimiento de la acción correctamente ejercitada por ser doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de noviembre y 18 de abril de 1990 , de 19 de julio y de 9 de septiembre de 1991 ) que la acumulación incorrecta de acciones no impide entrar en el examen de la principal, o la formulada en procedimiento adecuado, debiendo rechazarse exclusivamente el pronunciamiento sobre las demás acciones acumuladas indebidamente.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipuzcoa (Secc. 2) de 6 de junio de 2016 señala que Sentado lo anterior, la pretensión de condena con base en el pacto decimocuarto del contrato de arrendamiento de fecha 1 de julio de 2011 no debe ser acogida, pues debe apreciarse de oficio la indebida acumulación de acciones (así, STS de 8 de abril de 1997 ), lo que no impide entrar en el conocimiento de las acciones correctamente ejercitadas.

La citada estipulación contractual recoge una cláusula penal para el supuesto de incumplimiento de pago y el artículo 438.3.3º LEC permite la acumulación al juicio de desahucio de la acción en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, por lo que las reclamaciones fundadas en otros conceptos, como el señalado, quedan excluidas de su ámbito, sin perjuicio de que pueda el arrendador reclamarlas en el procedimiento ordinario correspondiente, tal y como dispone el art. 249.1.6ª LEC .

Por tanto, debió apreciarse de oficio la acumulación indebida de la acción de desahucio y reclamación de rentas a la acción de condena por aplicación de cláusula penal pactada, sin que, en cualquier caso, la indebida acumulación impida entrar en el conocimiento de las acciones correctamente ejercitadas (así, entre otras STS de 19 de julio de 1991 ), debiendo rechazarse exclusivamente el pronunciamiento sobre la acción acumulada indebidamente

QUINTO.- Los actores han actualizado en la vista celebrada las rentas que reclaman al haberse devengado mensualidades desde la interposición de la demanda. Han indicado que la demandada ha abonado la suma de 51.178,39.-€, según el extracto bancario aportado al procedimiento. También han señalado que desde la mensualidad de agosto de 2015 hasta la de enero de 2020 han transcurrido 54 mensualidades y que las rentas devengadas ascienden a 52.850,89.-€. No obstante, han indicado que de forma subsidiaria y para el supuesto de que se entendiera que la renta no hubiera sido actualizada, la renta total devengada ascendería a 52.272.-€ al multiplicar 54 mensualidades por 968.-€. Al haber abonado la demandada el importe de 51.178,39.-€, los actores reclaman 1.808,36.-€ de rentas si se admite la actualización y 1.229,47.-€ si no se admite la actualización de la renta. La demandada niega que la renta se haya actualizado, porque no se ha notificado con ningún correo electrónico la actualización conforme al contrato. Ha manifestado que no adeuda ninguna cantidad.

La estipulación cuarta del contrato establece que se pacta una renta anual de 11.616.-€ pagaderos por mensualidades anticipadas de 968.-€. También se indica que se ha entregado en el momento de la firma del contrato la parte de junio y la suma de 800.-€, más IVA, de la renta de julio, y que las siguientes rentas se abonarán en la cuenta de los actores. Se hace mención a que la renta se actualizará conforme al IPC y que la renta actualizada deberá ser notificada al arrendatario por correo electrónico. El artículo 18.1. LAU establece que Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En el apartado segundo del mismo precepto se indica que La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado. Los actores no han acreditado haber actualizado la renta conforme al contrato. No se ha aportado un correo electrónico en el que se notifique a la arrendataria la actualización, según se indica en el contrato. No ha aportado con la demanda, ni en la vista, un documento de notificación al arrendatario de actualización con expresión del porcentaje. En una recurso de reposición antes de la vista, los actores incluyeron unos documentos entre los que se encuentran unas transcripciones de whatsapp. No se puede admitir que sirva para justificar la actualización de la renta, porque no se ha aportado el documento en el momento de interposición de la demanda o en la vista. Además, no se ha dirigido al representante de la arrendataria, sino al avalista, y se indica que debe notificarse por mail, según el contrato, lo que no se ha acreditado. Por último, hay que indicar que no se expresa el porcentaje de alteración aplicado, que es un requisito que se establece en el artículo 18.2. LAU.

La demandada ha aportado (doc. 2) una notificación enviada por los actores a los representantes de la arrendataria de fecha 8 de febrero de 2019. En la comunicación se indica que 'En relación al contrato de arrendamiento de fecha 26 de Junio de 2015 que tienen suscrito con nosotros, relativo al arrendamiento del inmueble de nuestra propiedad, sito en la ciudad de Guadalajara en la CALLE000 nº NUM000, les comunico que a fecha de hoy 8 de febrero de 2019 nos adeudan 286,80 euros correspondientes al mes de enero de 2019 y 836,80 euros correspondientes al mes de febrero de 2019, lo que hace un total de 1.123,60-euros.'. De la lectura de este documento se desprende que lo adeudado en la fecha del documento de 8 de febrero de 2019 asciende a 286,80 euros correspondientes al mes de enero de 2019 y 836,80 euros correspondientes al mes de febrero de 2019. Este documento está suscrito por uno de los arrendadores, que es el letrado firmante de la demanda. Se debe partir de lo fijado en el documento en el que de forma clara se indica la deuda. No se establece que se adeuden cantidades de los años anteriores del contrato de arrendamiento, porque se indica que en relación al contrato de arrendamiento de 26 de junio de 2015 se adeuda a fecha 8 de febrero de 2019 la suma de 1.123,60.-€. Además, se establece que La demandada no ha cuestionado esta deuda y los actores no han negado que este documento estuviera suscrito por ellos. Por esta razón, deben analizarse las cantidades derivadas del contrato que se hubieran devengado con posterioridad.

De los meses de enero y febrero se adeuda la suma de 1.123,60.-€. Desde la mensualidad de marzo de 2019 a enero de 2020 han transcurrido 11 meses, que multiplicados por 968.- € hace un total de 10.648.-€. Si a este importe se suma 1.123,60.-€ se obtiene la cifra de 11.771,60.-€, que se corresponde con las rentas que se deberían abonar hasta la fecha de la vista. Se ha aportado un extracto con los importes abonados en la cuenta bancaria de la parte actora por parte de la arrendataria. Deben analizarse los efectuados a partir del 8 de febrero de 2019. Ingreso efectuado el 28 de febrero de 2019 por importe de 1.012,53.-€; ingreso efectuado el 4 de marzo de 2019 por importe de 115.-€; ingreso efectuado el 2 de mayo de 2019 por importe de 1.012,53.-€; ingreso efectuado el 28 de junio de 2019 por importe de 675,02.-€; ingreso efectuado el 8 de julio de 2019 por importe de 281,05.-€; ingreso efectuado el 29 de julio de 2019 por importe de 282.-€; ingreso efectuado el 6 de agosto de 2019 por importe de 282.-€; ingreso efectuado el 3 de septiembre de 2019 por importe de 708,75.-€; ingreso efectuado el 25 de septiembre de 2019 por importe de 744,03.-€; ingreso efectuado el 23 de octubre de 2019 por importe de 1.417,50.-€; ingreso efectuado el 15 de noviembre de 2019 por importe de 473,20.-€; ingresos efectuados el 19 de noviembre de 2019 por importes de 1.708,39.-€ y de 1.127,53.-€. El extracto aportado refleja pagos hasta diciembre de 2019. La demandada ha aportado un ingreso efectuado el 8 de enero de 2020 por importe de 968.-€ y un importe de 968.-€ efectuado el 20 de enero de 2020. Si se suman todas estas cantidades se obtiene la cifra de 11.775,53.-€, que es superior en 3,93.-€ a la renta devengada hasta la fecha de la vista.

SEXTO.- Los actores han reclamado la suma de 269,87.-€ por tasa de basura. Han indicado que los seis meses del año 2015 por importe cada uno de ellos de 7,76.-€ ascienden a 46,56.-€ y que los 49 meses restantes por importe cada uno de ellos de 7,33.-€ hace un total de 359,17.-€. Estas cantidades ascienden a 405,73.-€. Los demandantes alegan que la arrendataria hizo un pago de 135,86.-€, por lo que solicitan condena a 269,87.-€. En la demanda se incluyen las ordenanzas fiscales referidas a la tasa de basuras y se indican los importes. Si se analizan las ordenanzas se observa que prorrateadas los importes anuales se obtiene la cifra de 7,76.-€ y 7,33.-€, que coincide con lo indicado por los actores. La demandada ha señalado que se recoge este gasto en el contrato y que se proponen dos procedimientos: cambiar la domiciliación o comunicación al arrendatario de la deuda. Se debe estimar la reclamación de los actores, porque se ha acreditado que la tasa de basuras de los años de vigencia del contrato asciende a 405,73.-€. Los demandantes alegan que la arrendataria hizo un pago de 135,86.-€, por lo que se adeudarían 269,87.-€. La arrendataria no ha justificado el pago de esta cantidad, por lo que la adeuda. Es suficiente la documental aportada, porque se han aportado las ordenanzas y el pago le corresponde a la parte arrendataria, según el contrato. No puede ser motivo de oposición el hecho de que no se haya optado por el cambio de domiciliación bancaria o de la falta de notificación. Le corresponde a la arrendataria el pago y no lo ha acreditado.

Los actores han reclamado en la vista la suma de 58,14.-€ por agua y alcantarillado del cuarto trimestre de 2019. Ha aportado la factura por este importe. La dirección del suministro es la vivienda arrendada y el contrato está suscrito a nombre de la Sra. Patricia. También se indica el nombre de la demandada. No se ha justificado el pago de esta cantidad, por lo que la entidad arrendataria debe ser condenada a abonar este importe.

En relación al gasoil, la parte actora ha indicado que le corresponde a la parte demandada, pero no ha reclamado ninguna cantidad, porque no se ha expedido la certificación de la deuda. No debe hacerse ningún pronunciamiento en este sentido en esta sentencia al no solicitarse condena, sin perjuicio de lo que se pueda solicitar posteriormente.

De todo lo que se ha expuesto se debe concluir que la arrendataria adeuda la suma de 328,01.-€ por basura y agua a lo que se debe restar la suma de 3,93.-€, lo que hace un total adeudado de 324,08.-€.

SÉPTIMO.- Es procedente estimar la pretensión de resolución del contrato y de desahucio de la demandada al ser aplicables los artículos 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1124 del CC, por lo que se debe acordar la resolución del contrato de arrendamiento sobre el inmueble y se condena a la demandada a desalojar el inmueble, dejándolo a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento. Ha quedado acreditado que la demandada adeuda en la fecha de la vista el importe de 324,08.-€, lo que justifica la resolución del contrato por incumplimiento del pago de gastos. Por otra parte, debe indicarse que en la fecha de presentación de la demanda el 16 de julio de 2019 se reclaman rentas. Según el extracto bancario, se observa que se hicieron pagos posteriores con retraso. El 3 de septiembre se abonó la renta de agosto y el 25 de septiembre la renta del 26 de agosto al 15 de septiembre y el 23 de octubre la renta del 16 de septiembre al 27 de octubre. Según el contrato, la renta debía abonarse por meses anticipados en los cinco primeros días. El retraso en el pago de las rentas con posterioridad a la interposición de la demanda implica que deba acordarse la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento, según lo que establece la jurisprudencia.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Secc. 5) de 21 de octubre de 2016 establece que La sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2014 estable lo que sigue: ' La sentencia recurrida declara probado el retraso en el pago de la renta, de dos mensualidades de renta, y pese a esto sostiene que no se puede declarar la enervación del desahucio porque era habitual este retraso en el pago. Además funda su decisión en el hecho de que la acción ejercitada no era la de resolución contractual por retraso moroso en el cumplimiento de la obligación.

Esta decisión, tal y como ha razonado el recurrente, es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, que reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010 :

'A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.

'B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.'

De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas'.

CUARTO.- No se hace expresa imposición de las costas procesales al existir una estimación parcial y ser aplicable el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No se ha estimado la condena a abonar todos los importes reclamados. Además, los actores reclamaban la suma de 18.810.-€ por penalización por retraso en el pago de la renta en base a la estipulación décima del contrato. La demandada se opuso a esta pretensión y en la vista se ha acordado que no se admitía esta pretensión por acumulación indebida.

Fallo

Se estima parcialmente la demanda interpuesta por D. Sofía, representada por la Procuradora Dña. Inés García de la Cruz, contra DÑA. Teresa, representada por el Procurador D. Andrés Taberné Junquito y se establecen los siguientes pronunciamientos:

* Se declara la resolución del contrato de arrendamiento de 30 de junio de 2018 sobre la vivienda situada en la AVENIDA000 nº NUM014 de Mondéjar, y su trastero anejo.

* Se condena a la demandada a desalojar el inmueble dejándolo a disposición de la actora con anterioridad al 20 de noviembre de 2019 a las 10:30 horas, bajo apercibimiento de lanzamiento señalado para ese día, si la sentencia fuera firme y ejecutable.

* Se condena a la demandada a abonar la suma de seiscientos euros (600.-€) más las rentas y suministros que se devenguen hasta la entrega efectiva de la finca arrendada. La demandada abonará los intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda respecto de la suma adeudada hasta ese momento, y respecto del resto de cantidades adeudadas desde la fecha de los respectivos vencimientos.

* No se hace expresa imposición de las costas procesales.

* No se realiza ningún pronunciamiento en relación a las cantidades reclamadas por la actora fundamentadas en la estipulación 16ª del contrato de arrendamiento.

Notifíquese esta Sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra la presente puede interponerse recurso de apelación ante la Audiencia Provincial, en este mismo Juzgado, en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la misma, advirtiéndoles de la necesidad de constitución de depósito en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado, en los términos indicados en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 150.4. LEC.

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

La anterior sentencia ha sido publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez que la suscribe, de lo que doy fe.