Sentencia CIVIL Juzgado de Primera Instancia - Palmas de Gran Canaria (Las), Sección 7, Rec 789/2020 de 16 de Marzo de 2021

Encabezamiento

SENTENCIA.

En Las Palmas de Gran Canarias a 16 de marzo de 2021 el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de esta ciudad D. José Ramón García Aragón, habiendo visto los presentes autos de Juicio Verbal de desahucio seguidos en este Juzgado con num. 789/2020 en el que son parte la entidad Automáticos Canarios SA representada por el Procurador D. Mª gema Monche Gil contra la entidad Neotech Clínica SL representado por el Procurador D.Jose Manual Jimenez Lopez en el que constan los siguientes

Antecedentes

Primero.-Por la parte actora se interpuso demanda de juicio verbal admitido mediante resolución de fecha 25 de septiembre de 2020 , dándose traslado de los mismos a la parte demandada con el resultado que consta en los autos , celebrándose la vista el día 9 de marzo de 2021

Segundo.- En dicho acto comparece la parte actora y a la demandada .

En el acto de la vista el actor y demandados se afirman y ratifican en el escritos de demanda y contestación con las precisiones que constan en los autos procediéndose a proponer y admitir las pruebas que constan en el acta, procediéndose a continuación a practicar las mismas con el contenido que obra en el acta, quedando los autos vistos para sentencia.

Tercero.- Que en la tramitación del presente procedimiento se han observado los preceptos legales.

Fundamentos

Primero.-La parte actora en su escrito de demanda ejercita varias acciones en el presenta procedimiento .Por un lado la acción de resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes con base en el impago de las rentas y cantidades asimiladas , así como la reclamación de las referidas cantidades contra el demandado.

El contrato celebrado por las partes lo fue el 14 de abril de 2014 respecto del local comercial sito en la calle Triana nº 107 de esta ciudad.

El arrendador ejercita la acción de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas como principal obligación del arrendatario. De esta forma el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas :a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.Procediéndose a reclamar las rentas de febrero a agosto de 2020 asi como las que vayan venciendo hasta la recuperación posesoria ex art 220 de la LEC .

La parte demandada alega la situación de pandemia ocasionada por la Covid 19 quedando afectado el referido local en el que se llevan a cabo actuaciones odontológicas interesando la aplicacioŽn de la estipulación rebus sic stantibus o en su caso el art 1554 del CC en cuanto a la obligación de la parte arrendadora o la aplicacioŽn del art 26 de la LAU en cuanto a la suspensión de los efectos del contrato . Interesando que se desestime la demandada o en su caso en cuanto a las cantidades adeudas se aplique una reducción del 50% por la aplicacioŽn de la estipulación rebus sic stantibus o se la exima de las rentas de los meses que no ha podido desarrollar su actividad ( marzo a mayo de 2020 ) o la condena al 50% de las rentas motivado por el cese de actividad de las pandemia ocasionado por la Covid 19 .

Segundo.-En este sentido las partes están conformes en los términos contenidos en el contrato de arrendamiento aportado a los autos , sin que la demandada se hubiere opuesto a ello, así como en su contenido , capacidad y alcance .

Quedando acreditado a la vista de la documentación que se ha aportado a los autos que la entidad demandada ya presentaba problemas en cuanto al abono de las mensualidades . Tal y como pone de manifiesto la deuda del mes de febrero de 2020 , previa a la situación generada por la pandemia del Covid 19 . Y que habría generado retrasos e impagos como pone de manifiesto el email aportado por la demandante , aportado como mas documental en el acto de la vista , en el que la demandada reconoce que se va a proceder a la venta del grupo a un fondo de inversión ante la situación financiera en la que se encuentra , reconociéndose la existiendo el impago de la renta del mes de febrero de 2020 .

De esta forma constando el incumplimiento de la demandada en cuanto al pago de la referida mensualidad la acción de desahucio debe prosperar a la luz de la jurisprudencia del TS , por todas la de 30 de octubre y 26 de marzo de 2009 , 22 de noviembre de 2010 , El pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de la renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas'

En cuanto a la alegación de la clausula rebus sic stantibus el propio preámbulo del RD 15/2020 señala que éste prevé 'una regulación específica en línea con la cláusula 'rebus sic stantibus'', lo que no impide que pueda ser de aplicación la regulación general de tal doctrina, ya que es un hecho más que notorio el drástico cambio de circunstancias acaecido con la pandemia y las restricciones impuestas por razones sanitarias, aumentando extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de la arrendataria, lo que podría dar lugar a un ' ajuste' y adecuación del contrato a esas nuevas circunstancias.

Como se indica por la Jurisprudencia 'fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.' 1105 CC.

De esta forma la Sentencia del Tribunal Supremo ( STS de 19 de mayo de 2015) diferencia entre:(i) la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación (fuerza mayor), que sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, y no a las deudas pecuniarias.ii) la de aquellos supuestos en los que la prestación resulta exorbitante o excesivamente onerosa , aplicable con independencia de cuál sea el contenido de la prestación pactada.(cláusula rebus sic stantibus). Abogando por una aplicacioŽn cautelosa , de uso restringido , por entender que entrañaba cierto peligro en cuanto al equilibrio de las prestaciones y ser contraria al Pactum sum servanda . Careciendo en cuanto al carácter general de ausencia de base legal .

Tercero.-El cambio de paradigma viene establecido por la STS 30 de junio de 2014 ( 2823/2014)que procede a aportar elementos de objetivización técnica de la clausula. , con base , entre otros en los principios UNIDROIT . Entendiendo que es una estipulación presunta en los contratos Estos se dan cuanto existe una alteración extraordinaria , desproporción exhorbitante , radicalmente imprevisible . Mediante un juicio de tipicidad contractual. Que afecta a la conmutatividad de las prestaciones en cuanto al equilibrio prestacional desde una dimensión causal con base en la buena fe . En tanto que se ha producido una alteración relevante del riesgo normal de la esfera de los contratos . No prevista por la parte en desventaja y que no deba de ser soportada por la misma .

En este extremo la existencia de la pandemia como tal supone una situación de carácter notoria , pero no implica la aplicación en todo caso de forma automática sino que debe de acreditarse mediante un plus de argumentación y prueba la existencia de un cambio o la mutación de la condición básica del contrato que hace que la base objetiva del negocio jurídico desaparezca . Frustrando la finalidad económica del contrato y desaparece la conmutatividad ( prestación / contraprestación ) Siendo este cambio algo exógeno al contrato . Fuera del riesgo normal que supone el mismo y no previsto en el contrato lo que no presupone la asunción del riesgo .

Siendo una cuestión que no puede aplicable de oficio ( base del orden publico económico ) pero que permite plantear no solo la reclamación de sus efectos por vía de la acción o reconvención sino como en el caso que nos ocupa por medio de la excepción . Dado que la parte demandada mediante su alegación pretende excepcionar los extremos referidos al eventual incumplimiento que mas allá del mes de febrero , no afectado por la situación de pandemia por la Covid 19 , en cuanto al incumplimiento del contrato motivado por la pandemia por vía de la excepción referida al incumplimiento no responsable que si bien no afecta tanto a la propia esencia resolutoria si lo hace en cuanto a las consecuencias de la misma .

En este punto la demandada destina el local arrendado a la actividad de tratamiento odontólogios que según la demandada quedaría afectada por el RD 463/2020 en relación con el art 10 en cuanto al cierre de actividad . No obstante durante el estado de alarma los establecimientos médicos, ópticas y ortopedias formaban parte de los servicios considerados esenciales y, por tanto, debían permanecer abiertos. Tal y como fijaba la orden SND/310/2020, del 31 de marzo,que aclaraba que en el caso de las clínicas dentales solo estaban obligados a atender casos de urgencia. . E incluso el Ministerio de Sanidad se refieriría a estos centros tan solo para atender solo urgencias 'imprescindibles y excusables',

Pues bien en este caso en cuanto al periodo que implicó la orden de suspensión de apertura al publico del RD 463/2020 referido a los meses de marzo a mayo. Resulta una situación extraordinaria , ocasionado por la pandemia mundial , ajena a la demandada , sobrevenida en cuanto a los extremos propios del contrato .Que ocasiona una asimetría en cuanto al riesgo del contrato objetivada en la medida en que afecta a la causa misma , a la conmutatividad del negocio . Siendo notorio que durante dicho periodo la actividad se redujo de forma considerable hasta niveles de inactividad . Siendo manifiesto y perceptible las importantes restricciones en cuanto a las actividades habituales que implicó afectar necesariamente de forma evidente a la actividad de la entidad demandada . En la medida en que aun a pesar de la apertura para situaciones excepcionales y de urgencia , estas no suponen el objeto principal del negocio de la demandada y por ende su fuente de ingresos principal , que están en la practica de los diversos tratamientos odontológicos que implican la realización de una serie de actuaciones odontológicas conforme a un planigrama sobre el tratamiento pautado que quedaría interrumpido , salvo para cuestiones de urgencia . No obstante esta situación referida a la finalidad del contrato locativo , el servir de sede para el desarrollo de la actividad , lleva aparejado el devengo de las rentas mensuales en favor de la demandada . Que se continúan produciendo. Sin que por parte de la demandada se pudiera desarrollar la actividad para la que habría procedido a alquilar el local . Resultando imposible que la mera apertura para situaciones de urgencia pueda mantener los ingresos precisos en orden a continuar la actividad . Dado que a los gastos que supone el alquiler habría que sumar costes fijos de personal , costes sociales , instrumental , proveedores ,financieros , ...

No obstante la demandada tan solo ha apelado al carácter de cierre motivado por el RD 463/2020 como hecho notorio pero no ha formulado ningún esfuerzo argumentativo en su contestación para justificar o bien la completa exoneración de las rentas de dichos meses y sobre todo los relacionados con la reducción del 50% en cuanto al resto de las rentas . Dado que para poder aquilatar estos extremos , mas allá de la referencia a hechos comúnmente conocidos y que no precisan prueba , la parte debe de aportar al menos elementos y datos argumentativos que justifiquen la aplicación de los términos de larebus sic stantibus. De esta forma el numero de personal contratado , los estados financieros , la situación de la clientela , el balance de situación , facturación previa , el estado de los proveedores . Asi como las eventuales medidas adoptadas durante la pandemia en orden a aligerar la situación financiera de la demandada ( ERTE , créditos ICO ... ) Estos serían alguno de los hitos que la descripción de la demandada precisaría en orden a razonar justificadamente las medidas interesadas y permitir la aplicación de la clausula . De tal forma que existan argumentos que permiten acoger siquiera de forma circunstanciada la referida estipulación . Argumentos que no han sido abordados por la demandada en su contestación más allá de lugares comunes .

De esta forma al menos en la parte de rentas relacionadas con la situación mas estricta del estado de alarma coincidiendo con los tres meses de cierre desde marzo a mayo de 2020 sin mas datos o elementos de justificación este Tribunal no puede reducir los mismos en mas de un 25% de las rentas dado que conforme al Auto de declaración de concurso de la demandada fechado el 20 de noviembre de 2020 consta que la demandada habría iniciado ex art 583 del TRLC negociaciones con los acreedores el 13 de marzo de 2020 dado la situación de insolvencia inminente. De tal forma que el eventual horizonte de sucesos se ve afectado por esta situación preconcursal de la demandada de tal forma que no es posible escindir , sin mas datos , a que obedece la situación de incumplimiento . Que seguramente se habría visto afectada por la pandemia en los momentos mas estrictos de la misma pero que concomita con la situación financiera que la demandada vendría acarreando . De tal forma que sin aportar mas datos argumentativos no puede servir de eventual cobertura para la alegación de la estipulación indicada .

En cuanto al resto de las mensualidades comprendidas tras el transcurso de los tres meses , hasta mayo de 2020 , dado que una vez cesada la situación de cierre total y comenzada la apertura de establecimientos decae ante la falta de explicación de la demandada los extremos en cuanto a la asimetría y conmutabilidad de las prestaciones dado que sin datos ni mayores argumentos , atenuado la notoriedad de los hechos que dieron lugar a la situaciones mas duras del confinamiento acordado en el curso del estado de alarma y exigido ese plus de justificación que la demandada no ha llevado a cabo mas allá de una mera referencia genérica a la cantidad no puede acogerse la modulación pretendida por la demandada a lo que se une la situación preconcursal en la que la misma se encontraba lo que hace que la eventual situación de desequilibrio partiere de antes de la situación del estado de alarma . Con lo que sin mas elementos no procede acoger los extremos pretendidos por la demandada . Ni los referidos al art 1554 del CC en cuanto a los aumentos que se han desarrollado en orden a la clausula rebus sic stantibus ni la eventual suspensión de la relación locativa mas allá de lo ya valorado en cuanto a la situación mas estricta del estado de alarma .

Motivo por el que la demanda debe ser estimada si bien acordando la reducción del 25% en cuanto a los meses de marzo a mayo pero manteniendo el resto de las mensualidades lo que hace que la cantidad reclamada ascienda a 44.615,12€ mas las cantidades que se devenguen hasta la plena recuperación posesoria con las precisiones contenidas en la presente resolución mas los intereses legales .

Cuarta .-Conforme al artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que expresa el principio del vencimiento objetivo, las costas se imponen a la parte demandada ante la estimación sustancial de la demanda. Ello sucede cuando la concreción de la suma reclamada está sujeta a reglas de ponderación o adecuación que privan de relevancia a la existencia de una diferencia no importante entre lo pedido y lo obtenido para el éxito de la pretensión, demostrando que ésta no fue desproporcionada, o cuando la discrepancia deriva de la aplicación de criterios de actualización del valor de lo reclamado con arreglo a alguna de las modalidades admitidas ( SSTS de 14 de marzo de 2003, 17 de julio de 2003, 26 de abril de 2005, 24 de enero de 2005, 5 de junio de 2007, rec. 3493/2000, 15 de junio de 2007, rec. 2643/2000 . Y el Tribunal Supremo en sentencias como la de 6 de junio de 2006 sostiene y reitera que: esta Sala en anteriores ocasiones ha estimado procedente la imposición de costas en casos de estimación sustancial de la demanda, así, entre otras, en las Sentencias de 26 de abril de 2005, 24 de enero de 2005 y 17 de julio de 2003, como se reconoce en la Sentencia de 14 de marzo de 2003, esta Sala ha mantenido a los efectos de la imposición de costas, la equiparación de la estimación sustancial a la total y, en el presente caso, es apreciable una estimación sustancial y no meramente parcial de la demanda dado el reducido porcentaje que supone lo rechazado en relación a todo lo peticionado conforme a la declaración de abusividad de parte de las cantidades reclamadas

Extremos que se producen en este caso dado que la desviación entre lo reclamado por la actora y el contenido de la condena esta relacionado con la aplicación de la estipulación rebus sic stantibus que además no ha sido acogida en su integridad y relacionada con la pretensión referida a la reclamación de las rentas .

Fallo

Que debo estimar y estimola demanda interpuesta por la entidad Automáticos Canarios SA representada por el Procurador D. Mª gema Monche Gil contra la entidad Neotech Clínica SL representado por el Procurador D.Jose Manual Jimenez Lopez declarando resuelto el contrato de arrendamiento de fecha14 de abril de 2014 respecto del local comercial sito en la calle Triana nº 107 de esta ciudad, condenando a este a estar y pasar por dicha declaración así como abandonar el inmueble dejándolo libre y expedito y en caso contrario se procede al lanzamiento del mismo en la forma prevista legalmente . Y por otro lado debo condenar y condenoa Neotech Clínica SL a abonar a la actora la cantidad de 44.615,12 € , cantidad que se verá incrementada por la renta que se devenguen hasta la plena recuperación posesoria del inmueble conforme al contenido de la presente resolución mas intereses legales .Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.

Así lo pronuncio, mando y firmo.

Notifíquese a las partes la presente resolución haciéndoles saber que esta resolución no es firmey contra ella podrá interponerse recurso de apelaciónque se interpondrá ante el tribunal que haya dictado la resolución que se impugne dentro del plazo de veinte días contados a partir del día siguiente la de la notificaron de la presente resolución, debiendo en todo caso la parte que cumplir lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la LO 1/2009 de 3 de noviembre conforme a lo apartados 2 , 3.b) respecto del deposito para recurrir en los términos y con las prevenciones contenidas en los apartados 6 y ss de la referida disposición.

Así lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Juez que la dictó estando celebrando audiencia públicael mismo día de su fecha. Doy fe.