PRIMERO. - Por la demandante propietaria de un solar con destino industrial, comercial y servicios en la Parcela B.7 resultante del Proyecto de Reparcelación del Área de Reparto AR1 del PSIS del área de iniciativas de Lekaroz (Valle de Baztán) de 3.937,50 m2 de superficie, Finca registral 18274, Tomo 3353, Libro 244 del Registro de la Propiedad nº 5 de Pamplona y que constituye la parcela catastral 67 del Polígono 15 de Lekaroz (Baztán). Se ejercita frente a la demandada DIRECCION000 una acción de reclamación de cantidad en la suma de 565.605 € por incumplimiento del contrato de arrendamiento denominado de "Arrendamiento de instalaciones futuras en la parcela B.7 de Lekaroz" suscrito por las partes el 31 de mayo de 2018 . Cantidad que responde a las rentas vencidas e impagadas y daños y perjuicios habidos consecuencia del incumplimiento de las obligaciones asumidas de contrario en el contrato de arrendamiento ( ex art 1124, 1556 del Código Civil) , art 27 de la LAU y contrato de arrendamiento de 31 de mayo de 2018) La mercantil demandada, emplazada en legal forma, no ha comparecido en el proceso por lo que se ha situado de forma voluntaria y consciente en posición procesal de rebeldía.
SEGUNDO.- De conformidad con los documentos aportados, no impugnados de contrario, y por ello con la fuerza probatoria que se deriva del artículo 326 de las Ley de Enjuiciamiento Civil, deben tenerse como acreditados los hechos constitutivos de la pretensión actora, por lo que a tenor de los artículos 1124, el art 27 de la LAU y el contrato de arrendamiento es procedente la estimación plena e íntegra de la reclamación de las rentas vencidas e impagadas hasta resolución del contrato de arrendamiento de 31 de mayo de 2018 Como fundamento de la pretensión de la actora ha aportado en autos los documentos siguientes: 1.- Copia de la escritura de compraventa otorgada ante Notario de Navarra Dª Ana Araiz Rodríguez de 13 de noviembre de 2014 de la finca Urbana Parcela B 7 del Valle de Baztan , y cedula parcela como documento 1 y 2 de la demanda , que hacen prueba de la propiedad de la finca objeto del contrato de arrendamiento 2.- Información del Registro Mercantil de la mercantil demandante como documento 3. Mercantil en el se indica el objeto social y como actividad principal el alquiler de plató. 3.- Copia del contrato de arrendamiento de instalaciones futuras en la parcela B7 de Lekaroz de 31 de mayo de 2018 En dicho contrato se decía que Que, a petición de la ARRENDATARIA, NASUVINSA va a llevar a cabo, sobre la citada parcela, la construcción de unas instalaciones orientadas a la promoción de actividades culturales, especialmente a la de filmaciones cinematográficas.La estimación total de coste para este proyecto, incluyendo los costes de construcción, los honorarios técnicos, los trabajos auxiliares, las licencias, el coste del terreno, costes de gestión de NASUVINSA, costes de Notaría y una partida de imprevistos y varios, asciende a novecientos ochenta mil euros (980.000 euros), según se detalla en el Anexo 2. Que DIRECCION000. es una empresa dedicada a promover actividades audiovisuales y se halla interesada en la gestión de unos estudios cinematográficos profesionales, así como en la creación de una escuela para formación de profesionales cualificados, precisando obtener la cesión del uso en arrendamiento de las instalaciones a promover por NASUVINSA. Y es por ello que suscriben CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INSTALACIONES FUTURAS, conforme a las siguientes estipulaciones a destacar: En la estipulación primera el destino: Con la firma del presente contrato, NASUVINSA se compromete a la construcción de las instalaciones de promoción cultural que se concretan en la estipulación SEXTA, con sus propios recursos, para cederlas posteriormente en régimen de arrendamiento a DIRECCION000., que las destinará a los fines previstos de promoción de la actividad de filmación cinematográfica u otros similares de índole cultural.La finalización de la ejecución de las instalaciones deberá producirse en el plazo máximo de SIETE (7) MESES contado a partir de la fecha del visado colegial del proyecto, una vez que sea declarado apto para su tramitación urbanística y, previa licencia, su contratación pública.Del plazo total antes indicado, se estima en DOS MESES el tiempo necesario para la tramitación de licencia y, los CINCO MESES restantes, se estiman para la contratación y ejecución de las obras. La demora en el primero de los plazos, por motivos no imputables a NASUVINSA, no será causa de resolución del contrato, ampliándose el plazo de entrega de las instalaciones por un período de tiempo equivalente al de demora en que se hubiere incurrido.En cualquier caso, la entrega de las instalaciones por parte de NASUVINSA a DIRECCION000. no deberá ser más tarde del 31 de enero de 2019; a tal efecto, la ARRENDATARIA se compromete a presentar el proyecto, a trámite de licencia, antes del 15 de junio, remitiendo a la ARRENDADORA, en idéntica fecha las condiciones técnicas de proyecto que permitan la licitación de su ejecución de acuerdo con la legislación vigente. ........... En la tercera la vigencia y plazo del contrato de arrendamiento La duración del contrato de arrendamiento será de VEINTE AÑOS contados a partir de la finalización de la ejecución de las instalaciones, formalizada mediante acta de entrega de las mismas.Una vez finalizado dicho plazo, el contrato será objeto de prórroga tácita por periodos de CINCO AÑOS, salvo que medie comunicación fehaciente en contrario por cualquiera de las partes, notificada con una antelación mínima de tres meses con anterioridad a cada vencimiento.En la cuarta la renta y forma de pago. La revisión de la renta
Periodo de carencia: Se establece un periodo de carencia, desde la entrada en vigor de este contrato, para permitir la definición concreta, y posterior ejecución, de las instalaciones objeto de arrendamiento. Durante este período, DIRECCION000., asumirá inicialmente los costes correspondientes a los honorarios técnicos, estimados en cincuenta y nueve mil novecientos euros (59.900 euros), que serán descontados de las primeras rentas hasta compensar dicha cantidad Renta ordinaria: En contraprestación a la cesión en arrendamiento, la ARRENDATARIA abonará a NASUVINSA, en concepto de renta, una cantidad mensual de dos mil setecientos euros (2.700euros). A dicha cantidad se añadirá el IVA correspondiente. El abono de la renta se llevará a efecto mediante cargo en la cuenta que designe la ARRENDATARIA en los cinco primeros días de cada mes. La primera mensualidad se abonará el mes siguiente a la puesta a disposición de la ARRENDATARIA de las instalaciones, mediante el acta a que se refiere la estipulación SEXTA. Las citadas mensualidades se ajustarán, en cada momento a la legalidad fiscal vigente, practicándose, en su caso, las retenciones que correspondan. La renta se revisará anualmente a partir primer año de vigencia del presente contrato, aplicando a la renta correspondiente que se viniera pagando en el momento de la actualización, la última variación porcentual publicada por el INE, u órgano que lo sustituya, experimentada por el IPC en Navarra, en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización. Se tomará siempre como base para cada actualización, la renta acumulada por las anteriores actualizaciones. La nueva renta resultante será exigible a partir del primer mes de cada anualidad contractual y regirá durante dicha anualidad con la simple notificación de lo anterior a la ARRENDATARIA, bastando con referir, en la factura, el índice correspondiente. En la estipulación quinta se pacta una fianza de 5400 euros equivalente a dos mensualidades de renta a pagar en la entrega de las instalaciones que debería reintegrarse una vez finalizado el contrato En la sexta la construcción y entrega instalaciones de promoción cultural por parte de la arrendadora NASUVINSA asumirá Íntegramente el coste de la ejecución de las obras, que se estiman en novecientos ochenta mil euros (980.000 G), descontando los honorarios técnicos, estimados en cincuenta y nueve mil novecientos euros (59.900 G), que serán asumidos íntegramente por DIRECCION000., y descontados de las primeras Las instalaciones consistirán en un edificio, denominado de "zona de rodaje", que alcanzará una superficie ocupada de unos 900 metros cuadrados en planta, ocupando una parcela de una superficie aproximada de 2.250 metros cuadrados propiedad de NASUVINSA.Las instalaciones a construir deberán contener las características de distribución según proyecto (se adjunta, a efectos meramente informativos, un plano de planta de las mismas, Anexo 3), además de las siguientes características técnicas:Insonorización general de 50 db climatización silenciosa, acceso a plató para vehículos, y plataformas elevadas "al uso", habituales en platós profesionales, y acceso controlado al recinto.La construcción de estas instalaciones se llevará a cabo conforme a las características del estándar Passivhaus o similar, energéticamente sostenible.NASUVINSA entregará, mediante acta suscrita por las partes, el edificio equipado con todas las instalaciones necesarias para su uso en condiciones normales, incluidas en la presente estipulación. ....... En la novena el Seguro DIRECCION000. se compromete a contratar y mantener durante la vigencia del presente contrato, seguro en cuantía suficiente para cubrir los posibles daños a personas o a elementos de las instalaciones que pudieran producirse como consecuencia de la actividad. En la décima Cesión del uso temporal de las instalaciones NASUVINSA autoriza expresamente a DIRECCION000. para que, a su vez, ceda total o parcialmente, a terceros, el uso temporal de las instalaciones, siempre que las actividades a desarrollar en la misma se refieran a la filmación cinematográfica o a las actividades de naturaleza cultural, social, deportiva, etc. que DIRECCION000. considere oportuno. .......... En la duodécima las causas de resolución Serán causas de resolución del presente contrato, además de las previstas legalmente, la falta de pago de tres mensualidades consecutivas de la renta, así como el incumplimiento grave de las obligaciones establecidas en el presente contrato.El incumplimiento obligaciones que resulten del presente contrato facultará a la parte que cumpla las suyas a exigir a la otra su cumplimiento, o, a su elección, a resolver el contratos con abono, en ambos casos, de la indemnización por daños y perjuicios. 4.- Como documentos 5 bis a 9 caratula del proyecto de ejecución de las instalaciones, certificaciones y facturas de la 1º, 2º y 3º fase de construcción asi como justificantes de pago respectivamente. Documentos que acreditan la construcción de las instalaciones de promoción cultural cumpliendo las obligaciones asumidas por la mercantil arrendadora en las clausulas primera y sexta del precitado contrato. Ascendiendo las obras a un importe total de 998.590,73 euros abonados por Nasuvinsa 5.- Como documento 10 acta de inspección y entrega de parcela B 7 de fecha de 7 de noviembre de 2019 firmada por las dos partes, acreditando la conclusión de las obras y entrega que como se hace constar en el acta constituye hito determinante del inicio del plazo de duración del arrendamiento y de la obligación del pago del precio tal y como se estipula en la clausula cuarta del contrato de arrendamiento. Se hace constar que por parte de la arrendataria se ha consignado el pago de la fianza por importe de 5400 euros , se adjunta por la arrendadora el certificado del seguro de daños materiales. De acuerdo con la estipulación primera la fecha de inicio del alquiler se señala el 1 de diciembre de 2019 siendo la rentra mensual para el primer año de arrendamiento de 2700 euros impuestos incluidos, , no obstante se establece un periodo de carencia desde dicha fecha hasta la compensación de los costes de honorarios técnicos cifrados en 59.900 euros impuestos no incluidos, conforma a la estipulación cuarta. Se determina asimismo una revisión anual de la renta en diciembre de 2020 aplicándose a la renta mensual vigente el IPC
En el acto de la comparencia previa, el letrado aclara que la cantidad finalmente entregada en concepto de fianza ascendió tal y como se indica en escrito de demanda a 5000,00 euros 6.- Copia de la adenda del contrato firmada por las partes y en las que acuerdan una carencia extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2021 debido a las dificultades para trabajar como consecuencia de la Covid 19 Así se establece en la estipulación segunda URCWKK000_001.png
7.- Como documento 12 correo de 29 de noviembre de la demandada solicitando la aprobación de Nasuvinsa de la carencia de un año sobre el alquiler de las instalaciones de DIRECCION000 . Correo de 4 de noviembre de la demandada remitiendo el documento donde se explican los pasos que se están dando. Como documento 13 correos de 10 de noviembre de 2021 donde la actora trasladaba la aceptación de la carencia a la obtención de la licencia, con respuesta de la demandada indicando que siguen con el tema de la licencia y que esperan tenerla pronto. Como documento 14 la comunicación de Nasuvinsa de 10 de noviembre de 2021 a la demandada informando que aceptan una nueva ampliación de la carencia hasta el 31 de diciembre de 2022 condicionada a que la licencia se otorgada antes del 1 de enero por parte del Ayuntamiento de Baztán Se dice que: URCWKK000_002.png
Por tanto según lo expuesto, la arrendadora acepta conceder un nuevo plazo de carencia del pago de la renta hasta el 31 de diciembre de 2022 pero condicionado a que DIRECCION000 obtenga la licencia de apertura antes del 1 de enero de 2022, aceptado por la arrendataria 8.- Como documento 15 copia de la licencia de apertura de 15 de septiembre de 2022. Incumpliendo en consecuencia la condición que se había puesta por Nasuvinsa para aceptar la prórroga del plazo para iniciar el pago de la renta. Por tanto, según el acto de inspección y entrega la arrendataria vino obligada a pagar las rentas desde el 1 de enero de 2022 9.- Como documento 16 correo de 11 de abril de 2022, 5 de mayo de 2022, 6 de junio de 2022, 8 de julio de 2022 y 3 de agosto de 2022 de Nasuvinsa remitiendo a la arrendataria las facturas de enero a agosto de 2022 por importe en concepto de renta de 2673 euros más IVA ( es decir 3234,33 euros): Factura NUM000 de 5 de abril de 2022 por importe de 12937,32 euros que responden al alquiler de las rentas de la nave de enero, febrero y marzo de 2022 , factura NUM001 de 6 de mayo de 2022 por importe de 3234,33 euros, factura NUM002 de 5 de junio de 3234,33 euros, factura NUM003 de 5 de 5 de julio de 2022 de 3234,33 euros, y factura NUM004 de 5 de agosto de 2022 por importe de 3234,33 euros Y como documento 17 burofaxes y certificados de entrega requiriendo el pago de las rentas de enero a junio de 2022 adeudadas a esa fecha antes del 15 de julio de 2022 advirtiéndole en caso contrario de proceder a la resolución del contrato y entrega a Nasuvinsa de las instalaciones sin perjuicio de esta de reclamar la correspondiente indemnización en concepto de daños y perjuicios. Burofax de 4 de julio no entregado dejando aviso, que acredita el envió y la recepción de la reclamación, y si no fue entregado responde a causas imputables a la arrendataria Como documento 18 resolución del Director Gerente de Nasuvinsa D Inocencio de 12 de agosto de 2022 acordando comunicar a DIRECCION000 la resolución del contrato de arrendamiento y requerirle para que con fecha límite de 15 de septiembre pongan a disposición de Nasuvinsa la posesión de la finca con la entrega de las llaves
Como documento 19 burofax de 19 de agosto y prueba de entrega ( no entregado dejando aviso) y correo de 19 de agosto al Sr Marino comunicando la resolución del contrato donde consta que se ha completado la entrega. Por tanto, se acredita el envío y recepción de la decisión de la actora de resolver el contrato. La no entrega o lectura respectivamente del burofax y correo es imputable a la demandada
Como documento 20 acta de entrega de las llaves de las instalaciones de plató cartográfico de 16 de septiembre de 2022 firmado por las partes. Acta en la que se hace constar la presencia por la arrendataria de su administrador D Marino y D Modesto responsable del área jurídica de Nasuvisa en su representación URCWKK000_003.png
Como documento 21 fotografías de las instalaciones Y finalmente como documento 22 resolución del Director de la demandante para iniciar las acciones legales reclamando el pago de las rentas adeudadas y daños y perjuicio con motivo de la inversión realizada En definitiva de lo anterior queda probado por un lado el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendador y por el contrario el incumplimiento de las obligación de pago de la renta por parte de la arrendataria motivo de la resolución del contrato de arrendamiento en el mes de agosto y puesta en posesión de Nasuvinsa de las instalaciones el 16 de septiembre de 2022 con la entrega de las llaves del administrador de la arrendataria DIRECCION000. Por tanto la deuda del arrendatario en concepto de rentas vencidas e impagadas desde enero de 2022 fecha de inicio de la obligación de pago de la rentas hasta la resolución del contrato en el mes de agosto, que asciende a un importe total de 22640 euros ( 7x 3234,33 euros).
TERCERO.- Por otra parte la demandante solicita asi mismo que se condene a la demandada a la suma de 547.965 euros en concepto de daños y perjuicios. Cantidad que responde a las rentas que la parte arrendadora dejadas de percibir desde la resolución del contrato hasta completar los 20 años, duración pactada en el contrato de arrendamiento ( ex art 1101 del y art 1556 del Cciv) . Habiendo lugar a lo solicitado. Como se ha indicado, las partes en el contrato de arrendamiento acuerdan una duración inicial de cinco años prorrogable tácitamente de forma anual hasta una duración máxima de 20 años ( octubre de 2022octubre 2039, 205 meses). Duración que se fija atendiendo el tiempo que la actora prevé amortizar la inversión , que en el contrato se estimaba en 980.000 euros y que finalmente ascendió a 998.590,73 euros. Por tanto, la actora esperaba como dice el letrado recuperar al menos 1/3 en los veinte años, plazo máximo que se habia acordado Por otra parte, se estipula una renta inicial de 2700 euros más IVA que se pactó comenzaría a pagar con la entrega de las instalaciones construidas a costa de la arrendataria, la entrega se hizo el 7 de noviembre de 2019. Finalmente las partes acuerdan el inicio del pago de la renta el 1 de enero de 2022. A pesar de lo cual la demandada no ha abonado ninguna renta desde entonces resolviéndose el contrato en el mes de agosto de 2022. Frustrándose con ello las legítimas expectativas de la arrendadora de recuperar en todo o en parte la inversión Y finalmente la demandante ha compensado la suma que reclama en concepto de rentas y daños y perjuicios, con el importe de la fianza que entrega la arrendataria en el momento de la entrega de las instalaciones Según el acta de entrega asciende a 5000 euros como aclara la dirección letrada en el acto de la comparecencia previa Por tanto la suma que deberá de abonar la actora es por el importe total de 565.605,00 euros La suma reclamada se verá incrementada por los intereses legales de demora que se devenguen desde la interpelación judicial ( ex art 1108Cciv y Ley 490 del FN)
CUARTO- .- Es de aplicación el artículo 394.1 LEC en cuanto a las costas causadas, de modo que estimadas las pretensiones de la actora procede imponer a la demandada las costas causadas en el presente procedimiento. Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación
