Sentencia Civil 373/2022 Juzgado de Primera Instancia de Pamplona/Iruña nº 5, Rec. 963/2021 de 08 de noviembre del 2022

PRIMERO .- Por la parte actora, la entidad Fameche, tanto en su escrito inicial de demanda y contestación a la demanda reconvencional alega que procede la extinción del contrato de subrogación en el contrato de arrendamiento de vivienda, suscrito por la demandada con la entidad actora, en fecha de 25 de mayo del 2.018, sobre el inmueble situado la CALLE000, nº NUM000, de Pamplona, por haber finalizado los dos años de duración del arrendamiento pactado; dado que trascurrido dicho plazo la arrendataria no ha procedido al desalojo del inmueble; Subsidiariamente, entiende que la arrendataria debe desalojar el inmueble para que la propiedad realice las obras de reforma integral en el inmueble, con derecho a retorno en los términos establecidos en al LAU; suplicando la integra estimación de la demanda con condena en costas a la parte demandada. Basa su demanda e impugnación a la demanda reconvencional en la acción ex artículo 1.124 CC, en relación con la Disposición adicional Octava de LAU y articulo 6.1, 7, 1.255 1.258 del C.C.

La parte demandada, la señora Carolina, se opone a las pretensiones formuladas de contrario alegando la excepción de falta de legitimación activa en el ejercicio de la acción subsidiaria e indebida acumulación de acciones; oponiéndose a la demanda al entender que conforme al grado de minusvalía que tiene la demandada la subrogación debía haberse realizado con carácter vitalicio en los términos establecidos la Disposición Transitoria segunda de la LAU, solicitando por vía de reconvención al nulidad del plazo establecido contrato de subrogación, dado que, la subrogación nace de la ley, y en el caso de autos, su duración debió ser vitalicia en atención al grado de minusvalía del 65% que padece, declarada en fecha de 6 de abril del 2.018; situación de la que era conocedora al actora al tiempo de suscribirse el contrato, quien contradiciendo la doctrina de la buena fe, suscribió un contrato con la demandada con una duración temporal de 2 años, siendo aquella desconocedora de las situaciones excepcionales establecidas en la Ley; entiende que conforme a la LAU, ejecutadas la obras la arrendataria tiene derecho a retornar a su domicilio en los términos establecidos en al LAU, oponiéndose al derribo en tanto no se reconozcan pro la actora tales derechos; suplicando la integra desestimación de la demanda con condena en costas a la parte actora.

SEGUNDO . - Partiendo de lo expuesto, en cuanto la excepción procesal alegada por la parte demandada, relacionada con la falta de legitimación activa de la actora en el ejercicio de la acción subsidiaria, al no quedar debidamente acreditado ser el propietario de la finca arrendada por la demandada.

En este sentido, el artículo 10 de la LEC dispone que; "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. Se exceptúan los casos en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular".

El Tribunal Supremo se ha pronunciado en muy numerosas ocasiones sobre el contenido y alcance de concepto de legitimación activa, como requisito habilitante para intervenir como parte actora en los procesos judiciales. En las sentencias de Pleno de fecha de 9 de julio del año 2.013 (Rec 357/11) -EDJ 2013/136169- y 3-3-14 (Rec 4453/12) -EDJ 2014/38988), con cita de otras anteriores, han declarado que;" (...) el concepto de legitimación encierra un doble significado: la llamada legitimación ad processum y la legitimación ad causam. Consiste la primera en la facultad de promover la actividad del órgano decisorio, es decir, la aptitud genérica de ser parte en cualquier proceso, lo que es lo mismo que capacidad jurídica o personalidad, porque toda persona, por el hecho de serlo, es titular de derechos y obligaciones y puede verse en necesidad de defenderlos. Pero distinta de la anterior es la legitimación ad causam que, de forma más concreta, se refiere a la aptitud para ser parte en un proceso determinado, lo que significa que depende de la pretensión procesal que ejercite el actor. Constituye la manifestación propiamente dicha de la legitimación y se centra en la relación especial entre una persona y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual esa persona puede intervenir como actor en un determinado litigio. La cuestión básica para apreciar la concurrencia del requisito de legitimación en una determinada persona física o jurídica, se sitúa en la existencia de un interés legítimo en la pretensión ejercitada, que debe ser identificado en la interposición de cada acción o recursos (...)".

Conforme a lo expuesto, las pretensiones de la demandada, en cuanto a la excepción alegada, deben decaer, pues, no puede alegarse la citada falta de legitimación activa quien tiene reconocido de forma legítima un derecho tanto en juicio como fuera de él, y en este sentido, si acudimos al documento nº 2 de la demanda, se pude observar que, en el contrato suscrito entre las partes, Fameche lo hacía no solo en calidad de arrendadora sino también de propietaria del inmueble. Siendo plena conocedora la demandada de dicha situación. Por ello, como propietaria del inmueble objeto de la presente litis, está plenamente legitimada para ser parte activa en los presentes autos, tanto en su petición principal como subsidiaria.

TERCERO. - En cuanto a la indebida acumulación de acciones, en general, la legislación es muy flexible, reconociendo la acumulación objetiva de acciones y más aún cuando hablamos de acumulación objetiva. El demandante es libre de poner en marcha las acciones que considere oportunas contra el demandado, siempre que concurran los requisitos establecidos en la ley. En este sentido, en el artículo 71 y 73. 1º de la LEC, dispone que; "1. La acumulación de acciones admitida producirá el efecto de discutirse todas en un mismo procedimiento y resolverse en una sola sentencia. 2. El actor podrá acumular en la demanda cuantas acciones le competan contra el demandado, aunque provengan de diferentes títulos, siempre que aquéllas no sean incompatibles entre sí. 3. Será incompatible el ejercicio simultáneo de dos o más acciones en un mismo juicio y no podrán, por tanto, acumularse cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, de suerte que la elección de una impida o haga ineficaz el ejercicio de la otra u otras. 4. Sin embargo, de lo establecido en el apartado anterior, el actor podrá acumular eventualmente acciones entre sí incompatibles, con expresión de la acción principal y de aquella otra u otras que ejercita para el solo evento de que la principal no se estime fundada";"(...)Cuando la acción principal deba ser conocida por los Juzgados de Primera Instancia, no se permitirá la acumulación inicial de cualesquiera otras que no sean de su competencia objetiva, de conformidad con lo previsto en el párrafo primero de este número.2.º Que las acciones acumuladas no deban, por razón de su materia, ventilarse en juicios de diferente tipo.3.º Que la ley no prohíba la acumulación en los casos en que se ejerciten determinadas acciones en razón de su materia o por razón del tipo de juicio que se haya de seguir (...)".

La indebida acumulación de acciones alegadas, debe ser desestimada, toda vez que, las acciones ejercitadas por la actora provienen de un mismo título, no son incompatibles entre sí ni se excluyen y se ejercitan por el actor en su doble condición de arrendador-propietario del inmueble frente a la misma demandada, dado que, pretende por un lado, la extinción del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada en mayo de 2.018 o en todo caso, que se permita el desalojo del inmueble para realizar las obras de reforma en la edificación con el reconocimiento del derecho de retorno durante el tiempo que reste de duración del arrendamiento, cuando aquellas concluyan.

CUARTO . - Entrando ya en el fondo de la Litis, la parte actora entiende que el contrato de subrogación de la demandada en arrendamiento suscrito entre las partes, ya ha finalizado, al haber trascurrido el plazo de dos años fijado en la LAU, mientras que la demanda entiende que dicho debe declararse la nulidad del plazo establecido en el contrato, dado que, dicho contrato debe ser vitalicio, por ministerio de ley, en atención a las circunstancias personales de aquella. Fundamentalmente entiende que la demandada era desconocedora del derecho que le reconocía la ley, y la actora, conociendo su situación, suscribió un contrato con un plazo de duración inferior al establecido en la ley.

De lo expuesto, se entiende que la demandada alega la nulidad del término del contrato suscribir el 25 de mayo del 2.018, pues de haber conocido la duración del contrato que le viene reconocida por ley, no hubiera formalizado el contrato por un período de dos años.

En este sentido, el artículo 6 de la LAU, establece lo siguiente: " son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

Los pactos contrarios a la Ley darían lugar a la nulidad parcial del contrato, sustituyéndose los pactos inválidos por la norma infringida. Del precepto se deduce que la primera fuente de reglamentación contractual es el Título II de la LAU (arts. 6 a 28), que contiene una serie de normas relativas a la duración del contrato, a la renta, a los derechos y obligaciones de las partes y a la extinción del contrato, que tienen un marcado carácter imperativo, ya que tratan de evitar que las partes puedan llegar a pactos contrarios al inquilino, al que se le supone la parte débil del contrato.

Y en este sentido, la disposición transitoria segunda de la LAU, para contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a 5 de mayo del 1.985, establece, en materia de subrogación y extinción, que;" 4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.

5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones (...).

Recoge como regla general que el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado y que, como excepción -número 4 -, se autoriza la subrogación del hijo que conviviera con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento y estuviera afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en los términos de la DA 9.ª, con dos precisiones: a) corresponde a las personas que ejerciten la subrogación probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda; condición de convivencia que deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada -número 9-, y b) serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en este apartado, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la citada Ley -número 9-.

Pues bien, el derecho del hijo a subrogarse en el contrato nace desde que se produce la situación de convivencia y el hijo se encuentra afectado por la minusvalía, aunque no hubiera sido está declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario en los términos de la Disposición Adicional novena de la Ley. Y se extinguirá, el contrato se subrogación, con la muerte del subrogado.

Ahora bien, de conformidad con la Disposición Adicional Novena de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado deben ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes. Aunque, eso no significa que la declaración de la minusvalía por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes deba encontrarse ya formalizada en el momento de la subrogación, por cuanto para ese momento, la Disposición Transitoria Segunda B), aparatados 4 y 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, se limita a exigir que el hijo que pretende la subrogación se encuentre " afectado" por la minusvalía, sin exigir que la minusvalía se encuentre ya formalmente declarada. En cualquier caso, la declaración habrá de obtenerse el plazo máximo de dos años desde la subrogación para evitar la extinción del contrato que pueda promover el arrendador, y al cual únicamente puede serle opuesta la minusvalía declarada por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes de conformidad con la Disposición Adicional Novena de la Ley 29/1994.

La Sala Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia nº 386/14, de 11 de julio, fijó como doctrina jurisprudencial, en la interpretación de la Disposición Transitoria 2ª B) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (RCL 1994, 3272) 29/1994, apartado 4º, párrafo 3º, en relación con la Disposición Adicional novena de la misma Ley, que en materia de subrogación mortis causa, es suficiente para reconocer la subrogación que se produzca la situación de convivencia y el hijo se encuentre afectado por la minusvalía, sin necesidad de que esta hubiera sido declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario por el órgano competente.

En este sentido, en el caso de autos, consta acreditado que, al tiempo de la subrogación de la demandada, producida el 25 de mayo de 2018, por el fallecimiento de su padre, Don Victorio( inquilino inicial titular del contrato de arrendamiento, suscrito el 6 de diciembre de 1.957), que es el momento en el que, según doctrina constante y reiterada, debe apreciarse la concurrencia de los requisitos para la subrogación, no consta que la demandada tuviera reconocido por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes una minusvalía. Pero, consta que, la misma reside en el inmueble desde hace décadas, como así manifestó la testigo, la señora Gregoria, vecina de la demandada desde hace 66 años quien afirmó que con carácter previo a que ella se trasladase a el edifico ya residía allí la demandada, junto a sus padres y hermanos. Se certifica en los autos, que ya en el año 2.018, la demandada se encontraba en situación de incapacidad, precisando auxilio para todo, y así, el hermano de la demandada, el señor Carlos Miguel, que depuso en el acto del juicio oral indico que desde el año 2.018 el estado de su hermana es mala, precisando ayuda para su asistencia, siendo él quien tuvo que intervenir en las gestiones par a firmar el contrato de subrogación en el arrendamiento de su padre, dado que su hermana que podía trasladarse las dependencias de la actora, quien conocía de dicha situación al habérselo manifestado.

Asimismo, consta acreditado con da documentación clínica aportada por la demandada que ya desde el año 2.015, se habían detectado fracturas en la columna vertebral, con dolor agudo que iba aumentando, generando una incapacidad para la realización de actividades de la vida diaria, así como laborales. En marzo del 2.018, antes de la firma del contrato de subrogación, ya consta iniciado un expediente administrativo por la demandada a fin de obtener la incapacidad permanente, siéndole reconocido por la Agencia de Navarra de Autonomía y Desarrollo de las personas, el grado de discapacidad del 65%, en de fecha 31 de agosto de 2018, con efectos de 6 de abril del 2018, que no fue notificada a la interesada hasta agosto del 2.018. Unos tres meses después de la subrogación. La prueba practicada permite acreditar que a la fecha de la subrogación se encontraba afectada por un grado de minusvalía del 65 %, aunque la parte actora niega desconocer tal circunstancia. Pesa a que, sin embargo, no niega toda la problemática habida entorno a la suscripción del documento de subrogación, el extravío del contrato, la tardanza en la entrega de una copia a la demandada, la intervención de su hermano en la contratación. Por lo que, puede estimarse probado por la demandada, a quien corresponde hacerlo, como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de mayor facilidad probatoria, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que padeciera una minusvalía igual o superior al 65 por 100 en el momento de la subrogación. En consecuencia, producida la subrogación en mayo de 2018, concurría la excepción de la Disposición Transitoria Segunda B) 4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Que le reconoce el derecho de permanecer en el inmueble de forma vitalicia.

La ignorancia por parte de la actora de la condición de minusvalía de la demandada o en su caso, la falta de conocimiento de sus derechos legales, por parte de la actora, no puede amparar a la entidad demandante para pretender la efectividad de un cláusula contractual, que se ha fijado en el contrato y que es nula, de pleno derecho, en cuanto a su término, que es contraria a las disposiciones de la LAU y que perjudican lo derechos legítimo que la citada normativa reconoce al arrendatario-subrogado. Pues no puede obviar la actora que todos los pactos o estipulaciones contenidos en un contrato, deben ser dictados conforme a la ley, a la moral y al orden público ( art. 1.255 el C.C). Y ello a pasar de que la actora sea licenciada en derecho y hubiera podido emplear una diligencia media a la hora de firmar el contrato para conocer sus derechos legítimos, pues, a sensu contrario, el actor día haber observado la diligencia de un buen padre de familia a la hora de negociar con la demandada la duración del contrato, teniendo en cuenta que la mayor parte de las gestiones se hicieron a través de persona interpuesta, hermano de la demanda, el señor Carlos Miguel, quien refirió en su declaración que él fue quien en varias ocasiones se trasladó a las oficinas de Fameche y le comentó al señor Alonso la situación de su hermana, siendo este quien le fue a llevar el contrato a su hermana a su domicilio ante la imposibilidad de esta de ir a las oficinas. Circunstancias, todas ellas, entorno a la suscripción del contrato y su firma, que, en cualquier caso, el legal representante de la entidad Fameche, no ha negado. A mayor abundamiento, no hay más que observar a la demandada para apreciar la situación en la que se encuentra y el grado de invalidez física que padece.

Por consiguiente, la demanda debe ser desestimada en cuanto a su petición principal, estimando la demanda reconvención declarando nula la cláusula del contrato relativa a la duración del contrato de subrogación, debiendo tenerla por no puesta, al constar acreditado que la demandada al tiempo de suscribir el contrato reunía los requisitos previstos en la disposición transitoria segunda de la LAU.

QUINTO . - En relación a la acción subsidiaria ejercitada por la actora, la disposición adicional octava de la LAU, regula el derecho a retorno, dispone;" El derecho de retorno regulado en la disposición adicional cuarta. 3.ª del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana , aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta disposición y, en su defecto, por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado".

Sobre el derecho de retorno previsto en la disposición adicional cuarta, punto tercero de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2016, nº 3056/2016, aclara lo siguiente: " Sobre el derecho de retorno ( artículo 81) en el régimen de arrendamientos urbanos establecido por la Ley de 1964, aplicable al caso, que se pone en relación con la causa segunda de denegación de prórroga prevista en el artículo 62 de la misma Ley "cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere, y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere...." y concluye que no es el caso de una demanda en que se trata de una situación de ruina total del inmueble, supuesto en que procede la resolución de los contratos de arrendamiento que se hallen vigentes sobre el mismo. Situación que es idéntica a la que ahora se analiza.

Por lo tanto, para que exista retorno arrendaticio es preciso que concurran los siguientes requisitos: 1º.-Que se trate de arrendamiento recayente sobre vivienda, o local de negocio. 2º.-Que la finca objeto de arrendamiento sea objeto de demolición; en este punto, distinto de la demolición es la ruina del edificio; como dice la STS 428/2016, 27 de junio de 2016, la declaración de ruina determina la extinción del contrato de los contratos de arrendamiento existentes y no ha lugar al derecho de retorno.

En el caso de autos concurre cada uno de los requisitos necesarios para conceder el derecho de retorno a la parte demandada, es decir, la actora, deberá proporcionarle una nueva vivienda de similares características, toda vez que, la actuación urbanística -aislada o asistemática y no expropiatoria- viene exigida por el planeamiento urbanístico, pues el Ayuntamiento, adoptó la resolución administrativa por exigencias del planeamiento urbanístico y como consecuencia de la incoación y tramitación del expediente realizado por la actora para mejorar el edificio del que es propietaria y aumentar el número de viviendas(documento nº 7 demanda). Por otro lado, al tiempo de obtener la correspondiente licencia administrativa, el contrato suscrito con la actora, estaba vigente, dado el carácter vitalicio del arrendamiento. A mayor abundamiento, la reforma que se va a proyectar sobre la edificación está dirigida a mejorar los derechos de los inquilinos, al suponer una mejora de la envolvente térmica en un edificio del año 65 años, produciendo un ahorro de la energía eléctrica, un aumento de las viviendas, y una adaptación de la edificación de las condiciones de minusvalía de la demandada, al proceder a bajarse a cota cero el ascensor de la edificación.

Por lo tanto, procede reconocer a la arrendataria-demandada el derecho de retorno en los términos establecido en la LAU, debiendo la misma desalojar el inmueble por el tiempo necesario para realizar las obras de mejora de la edificación.

SEXTO. - En virtud de lo dispuesto en el artículo 394 LEC, al ser estimada parcialmente la demanda principal cada parte abonará las costas procesales causadas su instancia y las comunes por mitad.

Al ser estimada la demanda reconvencional se imponen a la actora las costas procesales.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación,