Sentencia Civil 113/2022 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Massamagrell nº 4, Rec. 647/2021 de 14 de julio del 2022

PRIMERO.- 1. La relación obligacional que mediaba entre las partes de este pleito, se configuró como un contrato de arrendamiento del siguiente inmueble sito en localidad de La Pobla de Farnals, AVENIDA000 nº NUM000 piso NUM001 puerta NUM002, adjuntándose la siguiente documentación por la actora:

- Doc.2. Contrato de arrendamiento de temporada de fecha 15/02/2020 según se indica en el contrato de tipo vacacional ( art.3.2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos), fijándsoe el período entre el 15/02/2021 hasta el 15/02/2021.

Se fija una prórroga anual automática salvo manifestación del deseo de resolver el contrato con dos meses de antelación al vencimiento. El precio del contrato es de 375 euros a computar desde el mes de marzo de 2020 y se fija una fianza de 375 euros.

La parte actora reclama el abono de las rentas devengadas desde febrero a julio de 2021 (2.250 euros), más la parte vencida hasta la fecha de juicio, y las rentas que pudieran devengarse hasta el retorno de la posesión.

2. Una primera cuestión que se plantea es la naturaleza jurídica del arrendamiento, en el sentido si se considera de temporada u ordinario. La parte actora y la demandada afirmaban que se trataba de un arrendamiento de temporada, cuestión que no se acepta por este juzgador.

Según el art. 2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se considera arrendamiento de vivienda aquél que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, considerándose arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el art. 3º, aquél que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto al anterior, especificándose que lo serán los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, entre otros contratos.

La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19ª, Sentencia 524/2010 de 12 Nov. 2010, Rec. 379/2010 define el contrato de arrendamiento de temporada "como aquél por el que se conviene el uso y disfrute de una vivienda, mediante el pago de una renta, durante un plazo concertado en atención no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, concretas actividades o para habilitar transitoriamente y, por razones diversas, la vivienda objeto del contrato, debiendo entenderse el requisito de la temporalidad de un modo amplio y flexible, cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto se corresponde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato, al guardar la relación la temporalidad con la finalidad".

La Audiencia Provincial de Granada, Sección 3ª, Sentencia 45/2016 de 1 Mar. 2016, Rec. 17/2016, aprecia un supuesto de simulación relativa en la que la temporada contemplada era de once meses al año. En el caso de autos el contrato contempla una temporada anual (del 15/02/2020 - 15/02/2021), con prórrogas automáticas salvo denuncia por plazos anuales. Se aprecia una evidente simulación relativa, ocultando un arrendamiento con destino a vivienda, como se desprende también de las conversaciones aportadas por ambas partes donde se desprende una permanencia en el uso del inmueble como vivienda. Igualmente la documental de la parte demandada sobre la que se volverá, viene a alegar la celebración de un nuevo contrato de vivienda para procurarse una nueva precisamente unos días después del término inicial del anterior contrato.

La cuestión no es baladí, pues implica la aplicación plena de todas las normas de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, LAU, y un límite a la libertad contractual de las partes por el contenido de normas imperativas tuitivas del arrendamiento de vivienda que la misma contempla. En este sentido, el arrendatario es el que debe manifestar con el plazo de treinta días de antelación mínima al fin del contrato o de cualquiera de sus prórrogas la voluntad de no renovar el contrato ( art.9.1 LAU). No es por tanto aplicable por contravenir la norma la exigencia en el contrato de un preaviso de dos meses, y hubiera implicado la posibilidad del arrendatario de ir renovando el contrato hasta la duración mínima de cinco años.

3. La parte demandada comparecida sostiene que pactaron las partes el vencimiento del contrato el 15/01/2021, y que dicha parte demandada suscribió un nuevo contrato de arrendamiento de fecha 23/02/2021 sobre la vivienda sita en AVENIDA001 número NUM003- NUM003, Edif DIRECCION000, de La Pobla de Farnals. (doc.2 de la contestación), abonando honorarios a la inmobiliaria Fontestad (doc.1 de la contestación).

Afirma la parte que habría abandonado la posesión de la vivienda en febrero de 2021, aportándose como doc.3 justificante de pago de facturas del nuevo arrendamiento, y señalando que las llaves fueron entregadas en la inmobiliaria que gestionó el contrato. Entiende la parte demandada compensable la renta de febrero de 2021 con la fianza como garantía en cumplimiento. Finalmente aduce que al tiempo de la resolución contractual habría mantenido una copia de las llaves pero teniendo acceso los actores en la vivienda por la intención de ponerla de nuevo en arriendo. Se indica en la contestación que a principios de abril de 2021 se habría retornado este juego de llaves (indicando un mensaje "09/04/2021 Silvio mi marido te ha dejado las llaves en un sobre con dinero a cta") Este aspecto es el núcleo de la controversia, manteniendo la parte actora que se produjo a través de WhatsApp un requerimiento extrajudicial, que fue respondido por las alegaciones realizadas por la demandada Eufrasia (doc.4-7 de la demanda). Dichas alegaciones son en síntesis la tesis de la demandada, afirmando que desde el 23/02/2021 ya no habría estado en la vivienda.

3. Respecto de la carga de la prueba de la recuperación de posesión y la resolución contractual, se cita por ilustrativa la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4ª, Sentencia 463/2017 de 12 Jul. 2017, Rec. 494/2017 "El arrendatario tiene la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo ( art. 1.561 CC ), lo que generalmente se materializa mediante la entrega de las llaves del inmueble, reintegrándose así al arrendatario en la posesión material del mismo. Tratándose de una obligación atribuida al arrendatario demandado, es a esta parte a la que corresponde la carga de la prueba de su cumplimiento.

No se trata aquí, como pretende la parte apelante, de que por la parte demandante se acredite la permanencia del arrendatario en el uso de la vivienda arrendada tras la conclusión del plazo de vigencia establecido en el contrato. Por el contrario, es el demandado el que ha de acreditar la efectiva extinción de la relación contractual y la reintegración del arrendador en la posesión de la vivienda arrendada, manteniéndose, hasta entonces, la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario. En este orden de cosas, ha de tenerse en cuenta el reiterado pronunciamiento del Tribunal Supremo, del que se hace eco la STS de 17 de marzo de 1992 , en el sentido de que el pago de rentas es la simple consecuencia de la posesión, aun prolongada tras la extinción del arriendo, como ha tenido múltiples ocasiones de declarar esta Sala y como incluso se desprende de los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyos arts. 1566 y 1567 obligan a los recurrentes a acreditar que ha satisfecho las rentas vencidas so pena de tener por firme la sentencia, y en parecidos términos el art. 148 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ."

Sobre este extremo, en cuanto a las conversaciones de mensajería WhatsApp aportadas como documento, debe partirse que con carácter general los documentos privados no impugnados en su autenticidad hacen prueba plena de lo contenido en los mismos ( arts.326.1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero también del principio de valoración conjunta de la prueba del art.326 LEC.

Esto supone que puede dotarse de un superior valor probatorio a pruebas como la testifical si cuenta con el apoyo o corroboración objetiva a través de otros medios como la documental, sin olvidar las reglas de distribución de la carga de la prueba. En este caso ante la existencia de posturas absolutamente opuestas acerca de si se resolvió el contrato con devolución de la posesión o no, cobra gran importancia la prueba practicada destacando:

- Que en el acto de juicio la demandada Sra. Eufrasia vino a indicar que manifestó en enero al actor Silvio, que se marchaba del la vivienda, afirmando que no se firmó resolución, que no disponía de recibos, y que los abonos se realizaban en la inmobiliaria FONTESTAD. Indicó que abonó la fianza, y que hubo intentos de quedar después para regularizar la situación afirmando primero aquella que no podía al estar trabajando, luego por encontrarse de baja, y que después la que era en ese momento su pareja tampoco pudo acudir pero sí que en abril dejó Victorio las llaves en la inmobiliaria. Reconoció que le ofrecieron quedar para entrar las llaves, ve el estado de la vivienda y regularizarlo todo. Afirmó la demandado que después de dejar las llaves en la inmobiliaria recibió un mensaje de audio del Sr. Silvio en el que le manifestaba que había entrado en la vivienda con la inmobiliaria.

- Que el actor reconoció que acordaron que los pagos se harían en la inmobiliaria, y afirmó que en febrero le dijo la inquilina que tenía problemas con una veicna, sin que existiera oposición por su parte a que se abandonara la vivienda, si se cumplían tres condiciones (liquidación de la deuda, firma de un documento de rescisión y revisión de la vivienda). Afirmó el actor que después de requerirles e intentar quedar con los demandados, quedó un día para entrar en la vivienda, reconociendo haber entrado con las llaves facilitadas, con la inmobiliaria. Reconoció el actor el acceso a la vivienda y el envío de un audio en fecha 21/04/2021 indicando que anunció que si no acudían iba a entrar con la persona de la inmobiliaria. Manifestó que por consejo de su letrado no había vuelto a disponer de la vivienda.

En particular, se valora la declaración testifical de Luis Alberto en la medida que la tesis de la demandada fue afirmar que la inmobiliaria regentada por el mismo, intermedió en la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, concretamente el de la vivienda sita en AVENIDA001 nº NUM003 (Edificio DIRECCION000) en febrero de 2021 a los dos codemandados (doc.1-2 de la contestación). Dicho testigo excusó la falta de conocimiento de algunos hechos por la dimensión de la plantilla de la vivienda (32 personas), afirmando haber tenido conocimiento reciente del hecho de la firma de un nuevo alquiler en febrero de 2021 por los demandados. Reconoció que los pagos se hacían en la propia inmobiliaria en la recepción con entrega de un recibí, y reconoció que un día en el mes de abril se dejaron las llaves en la oficina avisando al arrendador. Reconoció dicho gerente de la inmobiliaria el acceso al 21/04/2022 para comprobar el estado de la vivienda, afirmando que faltaría efectuar el documento de resolución, siendo práctica habitual dicha firma así como un inventario y compensaciones de los suministros.

4. Valorando los elementos antedichos se concluye que los demandados han acreditado que se ha producido la entrega de las llaves de la vivienda arrendada el 21/04/2022, con la consiguiente cesación en el uso de la vivienda y la reintegración de los arrendadores en su posesión. El acto de recepción de las llaves es una modalidad de traditio ficta, e implica la recuperación de la posesión, habiendo tenido acceso la actora a la vivienda el 21/04/2021 como reconoció la actora y el testigo. Sin perjuicio de la oportunidad probatoria de documentar los negocios jurídicos, no se exige una forma solemne o escrita al de la recuperación de la posesión, y en este caso la misma operó el día señalado a todos los efectos.

Esto supone la desestimación de la primera acción de la demanda (desahucio) puesto que carecía de objeto ya al tiempo de interposición de la demanda, puesto que ya se disponía de la posesión reclamada. La aceptación de la devolución de la posesión, implica la voluntad de mutuo disenso, resolviéndose el contrato de arrendamiento, debiendo abonar los arrendatarios al abono de las rentas devengadas hasta dicha fecha de retorno de la posesión.

5. En cuanto a la existencia de pago de la fianza, corresponde al arrendatario la prueba de su abono ( art.217 LEC), pues pretende imputar la misma al pago de la renta debida del mes de febrero de 2021.

Si bien suele ser habitual que a la firma de un contrato de arrendamiento se constituya la fianza arrendaticia, y que este contrato sirva como documento de reconocimiento de un pago recibido, en el de autos no sucede así. En la estipulación cuarta se dice que el inquilino el día de la recepción de las llaves y tras realizar la inspección de la vivienda el inquilino debe abonar el depósito fianza.

La actora, y el testigo negaron la existencia de fianza constituida, y la parte demandada no ha acreditado el hecho de su abono correspondiéndole la carga de prueba de tal hecho. Se tiene por no abonada la renta.

SEGUNDO.- Partiendo de lo anterior, queda acreditada la certeza de la deuda en el importe de 1.012,50 euros, que es la suma de la mensualidad de renta de febrero de 2021 (375 euros), marzo (375 euros) y la parte proporcional del mes de abril computado hasta el día 21 (262,50 euros) sin que la demandada haya acreditado la extinción total de su obligación de pago tal y como le correspondía conforme a los artículos 217.3 y 444. 1 de la LEC.

Por todo ello constando acreditada la certeza de la deuda, es procedente la í estimación parcial de la demanda, siguiendo entre otros los artículos 1.088, 1.091, 1.254, 1.255, 1.258 del Código Civil, en relación con los artículos 1.555 y concordantes del Código Civil.

TERCERO.- De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.100 y 1.108 del Código Civil, en este caso la parte actora ha reclamado el pago de los intereses correspondientes, por lo que únicamente procede condenar a los demandados al pago del interés legal sobre dicha cantidad desde la interposición de la demanda, y al pago del interés del art.576 LEC desde la fecha de la presente resolución.

CUARTO.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cada parte abonará las costas procesales generadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.