Sentencia Civil 68/2025 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Cuenca nº 3, Rec. 759/2021 de 10 de marzo del 2025

PRIMERO.- ALEGACIONES DE LAS PARTES

Resultan hechos controvertidos fijados en la Audiencia Previa, únicamente la determinación de los efectos del Auto de homologación del procedimiento anterior en el que se dejaba pendiente la reclamación de los defectos y daños que no se pudieran efectuar a la finalización del contrato y la determinación de las cantidades.

En relación con el primer extremo, la parte actora presentó, como documento nº 3 de la demanda, Auto nº 79/2021, dictado por este Juzgado el 22 de marzo del 2021 (JVB 82/2019), en cuya parte dispositiva se establecía lo siguiente:

"Debo homologar y homologo el acuerdo transaccional reseñado en el hecho primero de la presente resolución, confiriéndole autoridad de cosa juzgada".

El mencionado hecho primero disponía: "Que en autos arriba reseñados en el acto de la vista las partes manifestaron haber alcanzado un acuerdo consistente en: La resolución del contrato que unía a las partes de 1 de enero de 2018 de arrendamiento de local de negocio, siendo la entrega de las llaves en el término de 24 a 48 horas. Se reconoce por la parte demandada de una indemnización para los demandantes de 34.000 euros, que serán pagados de la siguiente forma: 20.000 euros en el plazo de 5 días desde esta fecha y el resto 14.000 euros antes del 30 de junio de 2021. Acuerdan la no imposición de costas, corriendo con los gastos de su instancia cada una de las partes, y ello sin perjuicio de las reclamaciones por el estado en que quedara el local a la toma de posesión del mismo y las relaciones de efectos entregados en los términos que se indican en la cláusula 7ª del contrato de 1 de enero de 2018. En el acto del juicio ambas partes se ratificaron en dicha acuerdo".

La parte actora sostiene que, en el momento de la entrega del local, existían elementos dañados, cuya reparación o sustitución ascendería a 15.453,26 euros, según se desprende del Informe de valoración de 5 de julio del 2021 (doc. 4 de la demanda).

La parte demandada se allana a la cantidad de 2.126,35 euros, pero se opone al resto ya que considera que se reclaman elementos que pertenecían al anterior inquilino y que, una vez finalizado su contrato, pasaron a ser propiedad de PEOPLE 2017 S.C., en virtud de un contrato privado firmado con aquél (Altavoces DAP AUDIO DRX-15°, mesa de mezclas DJM 500, Reproductor Gemini CD 200, etapa de potencia 1200 vintage, y TPV Touch System). Otros elementos pertenecían a la distribuidora (como las neveras de Ámstel y Coca Cola), otros eran de los demandados (Arcon Hielo Frigelux), otros continúan en el local (Caja Fuerte Bezzo Varo) y, en relación con la demolición y retirada de elementos rotos, no se acredita que la necesidad de las obras se debiese al estado en que los demandados dejaron el local.

Por lo que respecta a los distintos elementos que se reclama, los demandados sostienen lo siguiente:

- En relación con el techo del baño, consideran que su reparación era responsabilidad de la Comunidad de Propietarios.

- El revestimiento de la barra del bar de cuarzo blanco se partió por el uso normal.

- El falso techo de escayola desmontable no se ha tocado.

- Downl. Emp Orientable Redondo, no existía cuando los demandados ocuparon el local, siendo interpuesta la denuncia por el anterior arrendatario por vandalismo.

- Extintor hídrico 6 litros y Extintor hídrico CO2 2 Kg, fueron devueltos al ser su servicio anual.

- Respecto a las regletas de montaje rápido, los demandados no han tocado la instalación eléctrica, únicamente dieron de baja la luz, retirando la compañía con la que tenían contratado el suministro eléctrico, el contador.

- Espejo plateado, nunca hubo tal espejo.

- Vidrio Seguridad Stadip 33.1. Color, se trata de la puerta de entrada y se dejó tal y como estaba.

- Puerta paso lisa Prelacada, se quedó en el local si bien, pudiera estar algo deteriorada por el uso habitual

- Armarios botelleros, lacados en blanco, están, en su lugar, deteriorados por su uso habitual, tal y como se observa en el reportaje fotográfico presentado por la parte demandante.

- Encimera de madera lacado en blanco P/Lavabo, está, se renovó en 2018, es decir que no es la primitiva, pero de todas formas la misma se quedó en el local, tal y como se observa en el reportaje fotográfico presentado por la parte demandante.

- Vinilo decorativo, están todos, salvo el de la fachada por ser el logo de su local es decir su nombre comercial.

- El luminoso de la fechada no existía cuando los demandados tomaron posesión del local. (Doc. N° 3, Ejecutoria y mandamiento de pago de la Sentencia donde se condena a dos personas a pagar el luminoso que no han retirado los demandados, sino que estaba destruido con anterioridad e indemnizan al anterior inquilino del local que era el propietario).

- Apoyapiés tubo, está.

- Barra Auxiliar metálica 20 cm ancho, la retiraron los demandados, la tienen y hay una factura de 100 euros.

De conformidad con el art. 1.809 del Código Civil "La transacción es un contrato por el cual las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la provocación de un pleito o ponen término al que había comenzado".

Asimismo, señala el art. 1.816 del mismo texto legal que "La transacción tiene para las partes la autoridad de la cosa juzgada; pero no procederá la vía de apremio sino tratándose del cumplimiento de la transacción judicial".

Lo que se discute ahora no es la eficacia del Auto nº 79/2021, dictado por este Juzgado el 22 de marzo del 2021 (JVB 82/2019), sino la procedencia de la indemnización por los demandados a los actores por el estado del local y de los muebles a la entrega de las llaves y el alcance de la misma.

SEGUNDO.- OBLIGACIÓN DE INDEMNIZAR Y ALCANCE DE LA INDEMNIZACIÓN

Lo primero que cabe poner de manifiesto es que la estipulación séptima del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 1 de enero del 2018 (doc. 2 de la demanda) dispone lo siguiente: "La parte arrendataria declara conocer las características y estado de conservación del local y aceptarlas expresamente.

Igualmente declara recibir el local en perfectas condiciones en cuanto a su estado de conservación y al correcto funcionamiento de todas y cada una de sus instalaciones, comprometiéndose a entregarlos como los recibe o, en su defecto, a satisfacer en metálico el importe de los desperfectos que existan a la finalización del contrato y que no sean consecuencia del uso normal del local.

Se aporta como Anexo l relación de efectos con que cuenta el local.

No obstante lo anterior, a la finalización del contrato, la parte arrendataria deberá volver a dejar el local en el mismo estado en que se entrega en el día de hoy.".

Asimismo, se acompaña como Anexo una relación de los bienes que se encontraban en el local.

El contrato fue firmado por las partes sin reservas, por lo que no puede ahora sostenerse que algunos bienes del inventario no pertenecían a los actores.

Tampoco pueden sostener los demandados que existen elementos que eran del inquilino anterior (Altavoces DAP AUDIO DRX-15°, mesa de mezclas DJM 500, Reproductor Gemini CD 200, etapa de potencia 1200 vintage, y TPV Touch System) y que se los cedió en virtud de un contrato privado de 1 de diciembre del 2016 (doc. 1 de la contestación), otros eran de la distribuidora (como las neveras de Ámstel y Coca Cola), otros eran de los demandados (Arcon Hielo Frigelux). Ello es así porque suscribieron el Anexo I del contrato de arrendamiento de 1 de enero del 2018, por lo que asumieron que esos elementos pertenecían al arrendador. Asimismo, reconocieron que recibían el local en perfectas condiciones en cuanto a su estado de conservación y al correcto funcionamiento de todas y cada una de sus instalaciones.

Asimismo, en la contestación a la demanda se manifiesta que "en el informe pericial aportado, punto 1. Objeto, que tiene como finalidad la opinión técnica y experta sobre el estado del local comercial, la reparación de los daños y la restitución de los elementos accesorios que existían para desarrollar la actividad a que estaba destinado como sala de fiestas, pub o similar, cuando en ningún momento el local sito en calle Dr. Galíndez n° 10 bajo, ha tenido licencia para las actividades que se indican, ya que la licencia que tiene dicho local es como bodega". No puede compartirse esta manifestación cuando en la cláusula cuarta (Destino) del contrato suscrito entre las partes, se establece que "el local objeto del contrato será destinado única y exclusivamente a local de ocio".

El art. 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), dispone que "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".

Dispone el art. 1.561 del Código Civil que "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable",el art. 1.562 que "A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario"y el art. 1.563 que "El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".

En el presente caso, en la cláusula séptima del contrato se indica que el arrendatario "declara recibir el local en perfectas condiciones en cuanto a su estado de conservación y correcto funcionamiento de todas y cada una de las instalaciones, comprometiéndose a entregarlos como los recibe o, en su defecto, a satisfacer en metálico el importe de los desperfectos que existan a la finalización del contrato y que no sean consecuencia del uso normal del local. Se aporta como Anexo I relación de efectos con que cuenta el local".

El art. 1.563 del Código Civil contiene un supuesto de inversión de la carga de la prueba atribuyendo al arrendatario la prueba de que los daños no se han ocasionado por su culpa.

Sostienen los demandados que la encimera de mármol y espejos estaban fracturados porque el suelo del local se encontraba en mal estado y los demandantes no han acreditado que los daños hayan sido ocasionados por negligencias de aquéllos.

Sin embargo, los demandados no presentan documental alguna que acredite que comunicaran a los demandantes el mal estado en el que se encontraba el local, los daños que se estaban ocasionando, ni la necesidad de efectuar reparaciones, como exige el art. 21.3 de la LAU (aplicable a los arrendamientos de uso distinto de vivienda de conformidad con el art. 30 de la LAU) .

El único desperfecto que no ha quedado acreditado que se debiera a la culpa o negligencia de los demandados es relativo al techo del servicio, ya que los hechos fueron denunciados, acudieron los bomberos, que manifestaron que existían grietas en el edificio (lo que ratificó en su testifical D. Julián) y el seguro no se hizo cargo al considerar que los daños se debían a vicios de la construcción del edificio (doc. 2 de la contestación).

Por otra parte, los demandados impugnan el informe pericial, sosteniendo que se el perito no acudió inmediatamente después de la entrega de llaves. Sin embargo, en el Auto de homologación aportado como documento 3 de la demanda, es de 22 de marzo del 2021, las partes acuerdan que la entrega de las llaves se efectuará en 24-48 horas, y en el informe pericial se indica que la visita al local tuvo lugar el 31 de marzo del 2021, por lo que debe entenderse que se realizó en un plazo razonable.

En el juicio, los testigos vinieron a ratificar los fundamentos de la parte que los propuso.

Debe considerarse acreditado que los demandados no entregaron el local ni con los mismos elementos, ni en las mismas condiciones que lo habían recibido, por lo que debe estimarse la demanda en todos sus extremos, salvo en lo relativo a la reparación del techo del baño, al no considerar que dicho desperfecto fuese imputable a los demandados.

Por ello, debe deducirse de la cantidad reclamada, 25,61€ correspondientes a la demolición del falso techo (código 02.02 del informe pericial) y 35,59€ del falso techo desmontable (código 03.02), sin IVA, ya que no se reclama en la demanda.

De conformidad con lo anterior, debe estimarse sustancialmente la demanda, condenando a los demandados a restituir a los actores la cantidad de quince mil trescientos noventa y dos euros con seis céntimos (15.392,06€), más los intereses legales.

TERCERO.- COSTAS

Estimándose sustancialmente la demanda, se imponen las costas del proceso a la parte demandada ( art. 394 LEC) .

Vistas las disposiciones legales citadas y demás en general y pertinente aplicación,