Sentencia Civil 13/2025 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Vilagarcía de Arousa nº 3, Rec. 129/2020 de 03 de febrero del 2025

PRIMERO.- Objeto de la controversia.

La parte actora ejercita acción negatoria de servidumbre sobre una finca de su propiedad sita en DIRECCION000, Vilanova de Arousa (Pontevedra), con una superficie de 83 metros cuadrados, sobre la que existiría un pequeño galpón. En concreto, atribuye al demandado la invasión o perturbación de la propiedad de la demandante por los siguientes elementos: i) el acceso o paso con un vehículo a la propiedad del demandado; ii) la construcción de un tiro cerrado de una chimenea en su vivienda; iii) la construcción de un alero y su correspondiente caída de aguas; y iv) la apertura de una ventana antirreglamentaria, todo ello en los términos que obran en las fotografías del doc. 8 de la demanda.

Solicita por lo tanto dicha parte actora que se declare que su propiedad presenta la superficie y grafía en la que basa su demanda, que se encuentra libre de cargas o sin servidumbres a favor del demandado y que este último ha llevado a cabo las perturbaciones anteriormente descritas, solicitando que se le condene a cesar en dichas perturbaciones mediante el cierre del portalón de acceso, la retirada de la chimenea y el alero, recogiendo las aguas en su propiedad, y al tapiado de la ventana o reconstrucción lícita.

Por su parte, el demandado se opuso a la demanda alegando, resumidamente, en primer lugar, la necesidad de interesar la modificación del Registro de la Propiedad en virtud del art. 38 LH, que fue reconducida en la audiencia previa a una excepción de falta de legitimación activa; en segundo lugar, si no se reconoce al demandado la titularidad sobre la porción de terreno junto al portalón sur, el mismo tendría derecho a servidumbre de paso en virtud de los arts. 82 a 87 de la Ley de Derecho Civil de Galicia, así como en relación con la ventana conforme al art. 581 CC; en tercer lugar, sostuvo la usucapión tanto de la servidumbre de paso como de las del alero, vertiente de tejado y tiro de chimenea, en virtud de los arts. 88 LDCG y 537 CC; y, en cuarto lugar, sostuvo la prescripción de la acción real ejercitada por la demandante, según lo dispuesto en el art. 1.963 CC.

En definitiva, como hechos controvertidos se fijaron los siguientes: i) legitimación activa de la parte actora; ii) alcance de la propiedad de la actora y su contenido, analizando si es o no titular en los términos que indica la demanda; y iii) si ha existido invasión de la propiedad de la demandante con la construcción del muro y cierre (incluida referencia al portalón de acceso), la chimenea, el alero y la ventana.

SEGUNDO.- Legitimación activa: art. 38 de la Ley Hipotecaria .

A este respecto, el art. 38 de la Ley Hipotecaria establece en sus dos primeros párrafos lo siguiente:

"A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero".

A este respecto, según consta en la certificación aportada por la parte demandada en escrito presentado el 7 de junio de 2020, se observa que la inscripción registral de la finca NUM000 denominada " DIRECCION001", que el demandado adquirió por donación de su padre en virtud de escritura de 2 de febrero de 1982 (doc. 1 contestación), presenta como linde sur la finca de la demandante, D.ª Marí Trini, al igual que consta en la propia escritura de donación.

Así pues, en este caso la demandante ejercita una acción negatoria de servidumbre, entre otras cosas, contra la presunta perturbación de su propiedad por el paso del demandado a través de aquella para acceder a la propiedad de este. Pero en modo alguno pretende la demanda modificar la realidad registral, sino que se atiene perfectamente a ella. En este sentido, el linde sur con la finca del demandado actualmente es titularidad de la demandante en virtud de escritura de aceptación y adjudicación de herencia de 1 de septiembre de 2017 (doc. 4 demanda), que le atribuyó la finca rústica n.º NUM001 denominada " DIRECCION002", sita en DIRECCION000, con una superficie de 83 metros cuadrados y linde norte con Ceferino y sur con la propia demandante. Y así lo corroboró en juicio la testigo D.ª Vanesa, que afirmó que esos 83 metros se los dejó el causante a la actora, siendo también reconocido por los hermanos D. Pablo Jesús y D. Pedro Antonio. Es más, el demandado, al construir su edificación, respetó el lindero que establece la referida escritura de 2017, como se puede apreciar en las fotografías aportadas tanto con la demanda como con la contestación, sin que pueda afirmarse ahora que es propietario de la porción de terreno referida.

En conclusión, la realidad registral actual no se vería modificada por la eventual estimación de la demanda, por lo que procede rechazar esta primera excepción de la parte demandada, afirmando la legitimación activa de la demandante. Procede entrar a continuación en el análisis del resto de cuestiones controvertidas.

TERCERO.- Alcance de la propiedad de la actora y su contenido.

A la vista de la prueba practicada, se concluye que la superficie y disposición de las fincas litigiosas y las lindes entre ellas es la que refleja el informe pericial de D. Marcial (doc. 5 demanda), teniendo en cuenta en particular la carencia de prueba propuesta por la parte demandada que acredite otra cosa.

En el presente caso, se observa una evidente discrepancia entre la certificación catastral del doc. 3 de la demanda y el plano del informe pericial de la actora del doc. 5, ofreciendo este último un mayor valor probatorio. Así pues, el informe pericial se funda en un plano topográfico de CERES que presenta un mayor grado de detalle, hasta el punto de incluir el nombre de los titulares de las fincas y la procedencia de dicha titularidad, al tiempo que fue elaborado por técnicos que acudieron in situ al lugar de tales fincas. Además, el perito de la actora acudió presencialmente también los días 18 y 28 de febrero de 2019, por lo que pudo comprobar la certeza de las conclusiones del mencionado informe de CERES.

En este sentido, el perito de la actora explica en su informe (pág. 8) que "los datos verídicos son los que presenta la empresa CERES",en la medida en que el trabajo de campo realizado por empresas subcontratadas por la Administración suele ser deficiente, bien por la falta de cooperación de los propietarios, o bien por la falta de experiencia en la toma de datos.

Y lo cierto es que dicha afirmación viene corroborada con datos objetivos. Así, el perito observa que en la partición de la herencia de la abuela de las partes, D.ª Carolina, junto a la denominada " DIRECCION001", con superficie de dieciocho concas, se incluye una nota manuscrita que indica "Donadas 8 concas por la parte Sur y de Este a Oeste a favor de Ceferino. 2-2-82" (doc. 2 demanda, pág. 29 del documento PDF). De ello se desprende que el demandado recibió una parte del total de la finca en el momento de la donación de su padre, no toda ella, lo que contradice la superficie que dice tener la parte demandada. Y, además, dichas 8 concas (a razón de 52 m2 cada una según el parecer técnico del perito) se corresponden plenamente con los 416 m2 que le atribuye a dicha finca el informe de CERES en el que se basa la citada pericial, lo que le atribuye verosimilitud al plano gráfico que sostiene esta.

Por otra parte, como indica el perito D. Marcial en las págs. 9 y 10 de su informe, la certificación catastral no coincide en absoluto con la fotografía aérea en que se basa, observando zonas de paso por encima de edificaciones consolidadas, cierres de fincas reales y líneas divisorias entre ellas que no coinciden y dimensiones que tampoco se corresponden. Así pues, el galpón de la finca de la actora no aparece y la línea divisoria entre las fincas fracciona a su vez el galpón entre tres parcelas distintas.

Por lo tanto, la representación gráfica de la certificación catastral, dadas las carencias observadas, presenta un menor valor probatorio que la representación que defiende el perito de la actora. Por su parte, la demandada propuso como testigo a D. Joaquín, como presunto autor de otro informe técnico del que sin embargo no tenemos constancia alguna en autos, que sostuvo que la parcela del demandado tiene menos superficie que la escriturada y que no invade la propiedad de la demandante. Sin embargo, tales manifestaciones no desvirtúan en modo alguno la pericial de D. Marcial, que se ratificó en juicio y aportó las explicaciones que le fueron solicitadas de manera sólida e indubitada. Aparte de ello, las afirmaciones del testigo no pueden ser consideradas concluyentes, en primer lugar, porque no es posible contrastarlas con el supuesto informe en que se basa, por no tener constancia documental de él en el procedimiento; y, en segundo lugar, el testigo desconocía el contenido de los títulos de propiedad obrantes en autos, como reconoció a preguntas de la parte demandante. Por lo demás, el testigo manifestó basarse también en un plano de CERES, que creía recordar que era de 2013 y que a pesar de ello parece que concuerda con el que fundamenta precisamente la tesis de la parte actora en los términos expuestos.

Por todo ello, debemos considerar que la representación gráfica que expone el informe pericial de la actora es la que se corresponde con la realidad de los hechos y la que determina la identificación y superficie que realmente tienen las fincas de demandante y demandado, lo que a su vez resulta determinante para la resolución del resto de cuestiones controvertidas.

CUARTO.- Eventual invasión de la propiedad de la parte demandante: muro y cierre, chimenea, alero y ventana.

Para comenzar, se analizará la posible invasión por el muro y cierre de la finca del demandado. En un primer momento, considerando la disposición y la superficie de las fincas que se considera correcta, la del informe pericial de la actora, se puede afirmar que la construcción en sí misma del muro con portalón en la finca del demandado no invade el terreno propiedad de la demandante, ya que por efecto del retranqueo se consigue que la construcción se encuentre dentro de los límites de la finca del demandado.

Sin embargo, la cuestión está en si para el paso hasta dicha finca por ese portalón se produce una perturbación de la titularidad y posesión de la finca de la actora a la que deba responder la acción negatoria. La respuesta es afirmativa, ya que como indica el perito D. Marcial, la finca del demandado en el linde con el camino público únicamente cuenta con una fachada de unos 80 cm, por la que podría transitar un peatón, pero no un vehículo, de manera que para embocar un vehículo por ese portalón sería preciso atravesar la finca de la demandante. De hecho, la testigo D.ª Vanesa afirmó durante su declaración en juicio que el demandado pasa con su coche por el triángulo que constituye la propiedad de la demandante, porque de lo contrario no cabría. Evitar este comportamiento es lo que precisamente pretende la demandante con la acción ejercitada.

Se plantea por el demandado la previa adquisición de una servidumbre de paso para acceder a su finca por la parte sureste. En primer lugar, no cabe hablar de servidumbre derivada de una situación de enclavamiento de la finca del demandado ( arts. 83 y 85 LDCG) porque, tal y como se encuentran dispuestas las fincas según el informe pericial de D. Marcial, la finca del demandado tenía acceso al denominado "camino principal"o serventía al sureste, que ha sido el que ha venido dando servicio a las distintas fincas situadas en el emplazamiento de litis.

En segundo lugar, tampoco puede hablarse de una adquisición por signo aparente de servidumbre de paso ( art. 86 LDCG), en la medida en que el paso que venía establecido para dar servicio a las diferentes fincas no implicaba atravesar la finca de la demandante en la porción frente al portalón construido por el demandado, sino que discurría respetando los límites de las distintas fincas existentes en la zona.

Y, en tercer lugar, no consta prueba alguna de negocio jurídico, ni expreso ni tácito, que permita al demandado atravesar el referido triángulo con su vehículo. En este sentido, el testigo D. Pedro Antonio, propuesto por la demandada, manifestó en juicio que la demandante, desde que recibió su atribución hereditaria, ha tratado de prohibir el paso por el camino, teniendo incluso pleitos con otros colindantes por ese motivo, de manera que difícilmente puede afirmarse que reconociera tácitamente el derecho de paso que pretende el demandado en ese momento. De igual forma, la testigo D.ª Lourdes, que fue cuidadora de los padres de ambas partes entre 2006 y 2014, y que continúa yendo al lugar de vez en cuando, afirmó que ahora no puede dejar el coche en el camino, como hacía cuando ejercía de cuidadora, porque se ha colocado una señal que lo prohíbe.

En cuanto a la eventual adquisición de la servidumbre de paso por usucapión, el art. 88.1 LDCG establece que "[l]a servidumbre de paso puede adquirirse por su posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo de veinte años, que comenzará a contarse desde el momento en que empezara a ejercitarse".

Así pues, tres testigos de los cinco que declararon en juicio, D.ª Agueda, D. Pablo Jesús y D. Pedro Antonio, coincidieron en que antiguamente el camino más al sur era la única entrada a las fincas y que el demandado lo ha venido utilizando, al menos, desde la construcción de la casa que se puede observar en las fotografías obrantes en autos. Sin embargo, una cosa es que se usara el antiguo camino de serventía (hoy de carácter público) para pasar e incluso estacionar los vehículos, como se observa en alguna de las fotografías, y otra bien distinta es que el demandado traspasara la propiedad de la demandante, ubicada junto al camino, el reiterado triángulo de terreno frente al portalón del demandado, que es lo que podría dar lugar a la adquisición de la servidumbre por usucapión. Y lo cierto es que ninguno de los tres testigos citados fue terminante en afirmar que el demandado traspasara esa pequeña porción de terreno de la actora, no desprendiéndose de sus testimonios otra cosa que no fuera el uso del citado camino de serventía, que no es propiedad de la demandante.

Es más, los dos hermanos de ambas partes, D. Pablo Jesús y D. Pedro Antonio, respondieron dubitativamente, en particular a las preguntas de la letrada de la demandante, lo que cuestiona la plena credibilidad de sus testimonios y, por ende, que con base en ellos se pueda afirmar una posesión continuada de la servidumbre por el demandado. De igual forma, D.ª Agueda reconoció haber tenido pleitos con la demandante, lo que resta verosimilitud a su testimonio, y además no forma parte de la familia y no tiene más relación con el demandado que la de vecindad, de manera que difícilmente puede apoyarse el uso del triángulo de terreno de la demandante por parte del demandado en el testimonio de D.ª Agueda, sin olvidar que de él únicamente se desprende, como se ha dicho, el uso del camino de serventía hoy público, no de la porción triangular de terreno de la demandante.

En el mismo sentido, la testigo D.ª Vanesa, parte de la familia y titular de otras fincas en el emplazamiento, con conocimiento detallado de la situación al menos desde 1992, cuando volvió a residir en España después de un tiempo fuera, insistió en que los hermanos usaron el camino de serventía para pasar y estacionar sus vehículos, por ejemplo cuando acudían los domingos a comer a casa de los padres, pero de su testimonio tampoco resulta que el demandado usara la porción de terreno de la demandante para entrar en su finca, considerando además que el portalón es de reciente creación. De hecho, la propia D.ª Vanesa afirmó tajantemente que el demandado desde hace largo tiempo no se sirve del camino del sur, sino del que se sitúa al noroeste de su finca, en detrimento por tanto de la tesis posesoria de la parte demandada.

Finalmente, D.ª Lourdes, cuidadora de los padres de los litigantes entre 2006 y 2014, aunque con un menor conocimiento de los hechos por lo reducido de dicho periodo y porque acudía poco más de una hora allí, también descartó que el demandado usara esa porción de terreno para acceder a su finca por el viento sur.

Por otra parte, resulta llamativo que en ninguna de las fotografías aportadas a los autos por ninguna de las partes se aprecia un coche en el interior de la parcela del demandado por la parte suroeste, que verosímilmente hubiera podido acceder por el portalón de litis, lo que contribuye a pensar que el demandado no ha utilizado de manera continuada la porción de terreno de la demandante para acceder a su finca con las condiciones necesarias para adquirir la servidumbre de paso por usucapión, de manera que la falta de prueba de tales condiciones por su parte, teniendo la carga de acreditarlas, conlleva el rechazo de su pretensión y la estimación a este respecto de la demanda. Considerando la falta de acreditación del comienzo de la perturbación por el demandado de la finca de la demandante para pasar a la suya, tampoco puede hablarse de prescripción de la acción ejercitada en los términos que plantea la parte demandada al amparo del art. 1.963 CC.

No obstante, interesa la parte demandante la condena al cierre del portalón, que sin embargo no se considera necesario y resultaría desproporcionado en las circunstancias del caso, toca vez que el portalón no invade la propiedad de la demandante, sino que la única invasión que se produce es por medio del paso del demandado a su finca a través de la de la demandante. Por ello, no cabe realizar el pronunciamiento de condena que a este respecto pretende la parte demandante, sino exclusivamente el de condenar al demandado a estar y pasar por la declaración efectuada, evitando el paso referido en lo sucesivo.

Pasando a analizar a continuación la servidumbre relativa al alero, la chimenea y la ventana, la pericial de D. Marcial pone de manifiesto, de forma concluyente y sin haber sido contradicho por ninguna otra pericial en sentido contrario, que la chimenea y el alero invaden la propiedad de la demandante, así como que la ventana se proyecta sobre ella.

A este respecto, D.ª Vanesa indicó de manera tajante durante su interrogatorio, a preguntas de la demandada, que la casa de D. Ceferino es la misma hoy que cuando ella volvió a España en 1992, con el mismo tejado y chimenea y sin que se hayan abierto nuevas ventanas en dicho inmueble. En este sentido, coincidieron las testificales de D. Pablo Jesús y D. Pedro Antonio, sobre todo el primero, a la hora de afirmar que la casa del demandado tiene ahora la misma configuración en cuanto a los elementos litigiosos que la que tenía en el momento de la construcción, en la década de los ochenta. A ello se suman las fotografías antiguas del doc. 6 de la contestación, sobre todo la primera, que vienen a corroborar lo expuesto por los testigos.

En consecuencia, sí que ha existido una posesión tolerada de las servidumbres relativas al alero, la chimenea y la ventana lateral de la casa del demandado, al menos entre 1992 (vuelta de D.ª Vanesa) y 2019 (acto de conciliación), superando ampliamente el lapso temporal de veinte años que establece el art. 537 CC. Ello permite afirmar la adquisición de la servidumbre sobre dichos elementos por el demandado y, en consecuencia, la desestimación de la demanda sobre tales extremos.

QUINTO.- Costas.

Procediendo la estimación parcial de la demanda interpuesta, en virtud del art. 394.2 LEC, no apreciándose temeridad en ninguna de las partes a la vista del contenido de esta Sentencia, no deben imponerse las costas a ninguna de ellas, de manera que cada parte deberá abonar las suyas y las comunes por mitad.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación,