Sentencia Civil 398/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Segovia nº 4, Rec. 214/2023 de 18 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Objeto del procedimiento.

En el presente procedimiento se ejercita por la demandante acción reivindicatoria del dominio de la vivienda sita en la DIRECCION000 del municipio de Trescasas (Segovia) que está inscrita en el Registro de la Propiedad de Segovia n.º 3, al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003, inscripción NUM004, con referencia catastral NUM005.

Además del reconocimiento del pleno dominio, interesa la actora que se declare que DON Ángel Jesús y DOÑA Clara carecen de título alguno que legitime su posesión sobre la referida finca, y que, por tanto, la ocupación de la finca mencionada en el hecho segundo es ilegítima, así como que se condene a DON Ángel Jesús y DOÑA Clara a cesar en la ocupación y abandonar la referida finca, bajo apercibimiento de que de no proceder a ello se procederá al lanzamiento judicial de la vivienda.

La parte demandada se allana parcialmente, reconociendo el pleno dominio de la actora sobre la finca antes descrita.

No obstante, en lo demás mantiene una posición de oposición alegando que dicha representación procesal ostenta título legitimo para poseer sin que proceda la cesación en dicha posesión que viene ejercitando fundamentado en un derecho de retención de la finca.

SEGUNDO.- Acción reivindicatoria.

Como viene señalando la jurisprudencia desde antiguo, la protección del dominio se alcanza mediante el ejercicio de muy diversas acciones, entre las que se encuentra la acción reivindicatoria, la cual aspira a recuperar la posesión de la cosa de quien indebidamente la detenta ( SAP Asturias, Sección 6ª, de 13 de junio de 2016).

Así se contempla en el artículo 348 de nuestro Código Civil que dispone que: "La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo."

Además, como recuerda la Ilma. Audiencia Provincial de Segovia recientemente en su SAP, Sección 1ª, de 13 de septiembre de 2024:

"Para el éxito tanto de la acción declarativa como de la reivindicatoria, ambas contempladas en el artículo 348 del Código Civil , la jurisprudencia viene exigiendo los siguientes requisitos:

Que el demandante justifique el dominio de la cosasobre la que pretende la declaración de propiedad o que intenta reivindicar, con título justo, eficaz y de mejor condición y origen, y por ello preferente, que el que ostente el demandado.

Que se identifique el bien o bienes reivindicados,fijando con precisión su situación cabida y linderos, es decir, se trata de una identificación documental expresada en la demanda consecuente con los títulos en los que la acción se basa y, otra práctica, ya que se debe acreditar en el juicio que el terreno reclamado en la realidad física es el mismo de los títulos; a los que debe añadirse un tercer requisito en el caso de la reivindicatoria, cual es la detentación por el demandado de lo que se reivindica. Respecto de este segundo requisito, si de lo actuado resultare una efectiva confusión de linderos, las acciones declarativa o reivindicatoria se verían frustradas al faltar el requisito de la identificación de la finca que exige su perfecta delimitación puesto que, como ya se señaló, las acciones se dirigen a obtener una declaración que comprenda no sólo que el demandante es propietario de un determinado fundo o a recuperarlo, según se ejercite una u otra, sino también que tiene una configuración determinada y una superficie y unos linderos definidos que discute la persona a quien se demanda, lo que implica que ante una confusión en los linderos la cuestión deba resolverse mediante un deslinde, llevado a cabo bien en forma convencional, bien por el procedimiento de jurisdicción voluntaria, o bien a través del juicio declarativo que corresponda, pudiendo en este supuesto acumular su ejercicio a la acción reivindicatoria."

TERCERO.- Valoración probatoria

Conviene principiar matizando un aspecto relativo al allanamiento parcial efectuado, toda vez que la parte demandada reconoce en pleno dominio de la actora allanándose en tal sentido a la declaración o reconocimiento de la propiedad ajena.

Ahora bien, su postura contraria a la entrega de la vivienda reivindicada y cesación en su posesión es ciertamente incongruente a la propia postura del allanamiento; toda vez que aquí no se está ejercitando una mera acción declarativa de dominio - en donde se pretende únicamente tal declaración por el órgano judicial - sino que, precisamente, se entabla la acción reivindicatoria cuyo objeto, como se ha indicado en el previo fundamento jurídico, es lograr recobrar la posesión del bien reivindicado.

Así, fijados los términos de debate y expuesto el marco jurídico de referencia, a los efectos de dar solución a las cuestiones objeto de controversia, debe de procederse a la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo donde -con carácter general- opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, precepto que, en sus apartados 2º y 3º, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la Demanda y de la Reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1º del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 7º del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

En este sentido, valorada la prueba en su conjunto, consistente en documental; testifical y pericial, se entienden acreditados los siguientes extremos:

- Consta acreditada (documentos 4 a 7) y, de hecho, no es una cuestión discutida, que la titularidad sobre la finca descrita (vivienda sita en la DIRECCION000 del municipio de Trescasas (Segovia) que está inscrita en el Registro de la Propiedad de Segovia n.º 3, al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003, inscripción NUM004, con referencia catastral NUM005) corresponde a la SAREB.

- Los demandados formalizaron en fecha 26 de julio de 2022 un contrato de compraventa privada de la meritada vivienda, si bien, estipulando, de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad del artículo 1255 del CC, un pacto de reserva de dominio a favor del vendedor, entre tanto "la parte compradora no efectúe la totalidad de precio convenido y se otorgue a su favor escritura pública de compra-venta".Extremos estos que no ocurrieron, o, cuanto menos, no han quedado probados en la presente litis( artículo 217 LEC) .

- Los demandados formalizaron en fecha 26 de julio de 2022 un contrato de compraventa privada de la meritada vivienda, si bien, estipulando, de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad del artículo 1255 del CC, un pacto de reserva de dominio a favor del vendedor, entre tanto "la parte compradora no efectúe la totalidad de precio convenido y se otorgue a su favor escritura pública de compra-venta".Extremos estos que no ocurrieron, o, cuanto menos, no han quedado probados en la presente litis( artículo 217 LEC) .

- La hipoteca que pesaba sobre el inmueble en cuestión fue objeto de ejecución y salió a subasta extrajudicial.

- Por decreto de adjudicación de 28 de febrero de 2020, la SAREB se adjudicó el inmueble. En el Registro de la Propiedad consta que dicha entidad ostenta el dominio del bien.

- Don Ángel Jesús y Doña Clara vienen ocupando el inmueble litigioso desde años. Hacen valer su contrato de compraventa.

Por tanto, teniendo en cuenta los hechos acreditados y las pruebas practicadas y obrantes en autos, resulta claro que la parte demandada funda su derecho a poseer en un título, el contrato privado de compraventa, que nunca llegó a perfeccionarse; ya que la condición que sujetaba sobre el pacto de reserva de dominio no llegó a materializarse; lo que implica que nunca devinieron titulares del meritado inmueble.

En relación a lo anterior, pese a quedar constancia del gravamen que pesaba sobre la vivienda objeto de controversia, esto es, la garantía hipotecaria constituida, por los codemandados no se produjo subrogación hipotecaria ex artículo 118 de la Ley Hipotecaria ni el pago de todos los conceptos pendientes de abono (cláusulas segunda y sexta del contrato de compraventa que figura como doc. 7 del ramo de prueba de la actora). Y ello, precisamente, era lo que permitía la formalización de la compraventa.

En síntesis, en el supuesto que nos ocupa queda acreditada la propiedad, no discutida, e identificada de la finca. Los codemandados no ostentan título que legitime su posesión por haber devenido ineficaz, oponiéndose en base a un contrato de compraventa que no se perfeccionó, según ha sido explicado, lo que les colocaría en la situación fáctica de precario; concepto que incluye, reproduciendo en este punto la SAP Balerares de 28 de noviembre de 2022:

...los supuestos de posesión sin título,además de la posesión concedida u otorgada por liberalidad del titular del derecho,como la posesión tolerada,que no tiene su origen en ningún acto de posesión graciosa, y la posesión ilegítima o sin título para poseer, bien porque no ha existido nunca o por haber perdido su vigencia (situación en precario de " posesión degenerada"),teniendo todos estos supuestos en común la posibilidad de que el titular del derecho pueda recuperar a su voluntad el completo señorío sobre la cosa ( SS TS de 31.01.95 y de 29.02.00 ), bien a través de una reivindicatoria bien a través de un juicio de desahucio por precario.

Por último, resta indicar que no procedería el derecho de retención del que la parte demandada hace referencia; se trata este de un medio de garantía que carece de definición en nuestro Código Civil pero que pudiera describirse como aquella facultad concedida por la ley de prolongar la tenencia de una cosa debida en consignación por virtud del crédito relacionado con ella y hasta su completo pago. De hecho, la STS de 4 de octubre de 1989 lo define como "derecho especial de garantía", pero denominándolo al mismo tiempo "facultad" a poder de su titular para continuar en la posesión de la cosa ajena para protegerse frente al incumplimiento, sin garantías propias de una garantía real.

No obstante, uno de los elementos o presupuestos para que tenga lugar la aplicación de este derecho es el vínculo contractual inter partes,es decir, que quien retiene el bien sea acreedor del propietario del bien y este último sea deudor del retenedor. Cuestión esta que no acaba de apreciarse en el supuesto enjuiciado.

Asimismo, uno de los supuestos de derecho de retención es el de la posesión de buena fe del artículo 453 del C.C al que parece acogerse la representación de la parte demandada, si bien, conviene recordar que, como dispuso nuestro Tribunal Supremo en la STS de 20 de mayo de 2002, será poseedor de buena fe quien reúna las ideas de desconocimiento o ignorancia del vicio que recaiga sobre el título; por lo que se niega el derecho de retención al sujeto consciente de que no poseía título alguno que le legitimara a continuar con la posesión y, por tanto, al no ser un supuesto de plena ignorancia.

Pues bien, en el caso de autos, lo cierto es que esta Juzgadora no comparte los argumentos esgrimidos por la parte demandada; dado que, en este caso, a la vista de las vicisitudes del inmueble ocupado por los codemandados, las estipulaciones contenidas en el propio contrato de compraventa en que se apoya tal representación y la posición mantenida por D. Ángel Jesús y Dª Clara, no puede entenderse que estos desconocieran plenamente el vicio o defecto de su título posesorio pues se parte del reconocimiento de la propiedad ajena habiendo mantenido, pese a ello, una actitud detentadora de la vivienda e implementando una serie de mejoras en una vivienda de la que sabían no eran los titulares.

Razón por la cual se niega la aplicación del derecho de retención.

Finalmente, si bien es cierto que la prueba testifical y pericial arroja datos acerca de los gastos efectuados en la vivienda reivindicada, no es más cierto que tales cuestiones habrán de ventilarse, en su caso, en el procedimiento civil correspondiente tendente, se ser así procedente, a la liquidación del estado posesorio; pues en el presente pleito no ha sido formulada reconvención que hubiera sido el cauce procedente para entrar en las cuestiones relativas a tales extremos.

CUARTO.- Costas

La íntegra estimación de la demanda, conforme el art. 394 de la LEC, conlleva a la condena en costas a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,