Sentencia Civil 227/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Ciudad Real nº 6, Rec. 777/2023 de 28 de junio del 2024

PRIMERO.-Impugna en su demanda Blas los 3 acuerdos de la Comunidad de Propietarios celebrada el día 30 de junio de 2023 (doc. 11), cuyo orden del día era el siguiente:

"RETIRADA DE SEÑALES U OBJETOS PUBLICITARIOS DE LAS ZONAS COMUNES (EN CONCRETO, UNA PLACA DE VUT UBICADA EN LA NUM000 PLANTA DE NUESTRO EDIFICIO).

EN CASO DE ALCANZAR LAS MAYORJAS NECESARIAS RESPECTO DEL PUNTO 1, SE VOTARÁ DAR UN PLAZO AL PROPIETARIO QUE LOS HAYA PUESTO DE 5 DIAS NATURALES PARA QUE LLEVE A CABO SU RETIRADA. SI NO LO RETIRA, LO HARA LA COMUNIDAD, CARGANDO EL COSTE AL PROPIETARIO INCUMPLIDOR.

LIMITACION DE LOS USOS PERMITIDOS EN LOS PISOS NUM001, NUM002, NUM003 Y NUM000 DEL EDIFICIO QUE CONFORMA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. EN CONCRETO, SE VOTARÁ LA LIMITACIÓN DE SU USO A UN USO ESTRICTAMENTE RESIDENCIAL DE LARGA DURACION (LO QUE SUPONDRA QUE EN CASO DE ARRENDAR ESTOS INMUEBLES, UNICAMENTE PODRIAN HACERSE POR MEDIO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO PARA UN USO DE VIVIENDA, CON LAS DURACIONES PREVISTAS EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS) ".

En el acto de la audiencia previa se retira por la parte demandante la petición de declaración de nulidad de los dos primeros acuerdos contenidos en el acta, toda vez que al actor le había sido denegada por el Ayuntamiento la licencia para destinar el inmueble para uso turístico, manteniendo la impugnación del tercer punto, en cuanto se había acordado limitar el uso al que venían destinados a un uso residencia de larga duración (lo que supondrá en caso de arrendar estos inmuebles únicamente podrían hacerse por medio de contratos de arrendamiento para uso de vivienda, con las duraciones previstas en la Ley de arrendamientos urbanos). Aprobándose el acuerdo por el voto a favor de 3, representando el 53,70% de las cuotas, y 2 votos en contra, representando el 26,99% de las cuotas.

Se indica en la demanda con términos más gruesos, que la decisión excluía no solo destino a vivienda de uso turístico, sino también el alquiler para despachos profesionales aprobándose por el 53'70% de las cuotas, siendo contrario a la Ley, y los Estatutos, que no se habían modificado.

Opon e la Comunidad de Propietarios en su contestación y sobre ese punto tercero señala que en el orden del día no se propuso la modificación de los estatutos de la Comunidad de Propietarios, sino simplemente deliberar sobre la "Limitación de los usos permitidos en los pisos NUM001, NUM002, NUM003 y NUM000 del edificio que conforma la comunidad de propietarios", tal y como dispone el art. 17.12 de la LPH.

SEGUNDO.-El artículo 17.12 LPH establece que "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

El artículo 5. E) de la LAU establece que quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:

e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

Por su parte el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece en sus 2 últimos párrafos "El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución".

Finalmente señalar que conforme al artículo 17.6 LPH "Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación".

Establece el Tribunal Supremo en Sentencia 1671/23 de la Sala Civil, de 29 de noviembre de 2023, "1.A efectos de centrar el objeto del recurso debemos advertir que no se plantea en este caso la interpretación y aplicación del art. 17.12 LPH, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y, conforme al cual: "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

El art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) a que se refiere el art.17.12 LPH, fue añadido por el art. 1.2 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, con la siguiente redacción:

"Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: (...) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial".

La letra e) del art. 5 LAU pasó a tener nueva redacción tras la modificación por el art. 1.2 del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre (modificación dejada sin efecto tras la derogación ex art. 86.2 CE del mencionado Real Decreto-ley, pero recuperada posteriormente por el art. 1.2 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo):

"La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística"" (...)

3.Como recuerda la sentencia 358/2018, de 15 de junio, en lo aquí interesa:

"Sobre las limitaciones o prohibiciones referidas a la atención del uso de un inmueble y su eficacia, existe un cuerpo de doctrina de esta sala que es prácticamente unánime:

"(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE) , concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

"(ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y 20 de

octubre de 2008) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993.

"Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

"Es por ello por lo que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa".

"(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia ( sentencias de 6 de febrero de 1989; 7 de febrero de 1989; de 24 de julio de 1992; de 29 de febrero de 2000;

de 21 de abril de 1997".

Aplicando la normativa citada y la jurisprudencia expuesta al caso litigioso, se observa como el punto tercero de la junta impugnada, no se limitó la Comunidad a regular, condicionar y limitar el destino del inmueble propiedad del actor al uso turístico, sino que acordó una limitación más amplia, contraria a los estatutos, del destino de la propiedad de aquél, excluyendo que pudiera ser destinado a otro uso que no fuera el USO ESTRICTAMENTE RESIDENCIAL DE LARGA DURACION como VIVIENDA, mediante una arrendamiento LO QUE SUPONDRA QUE EN CASO DE ARRENDAR ESTOS INMUEBLES, UNICAMENTE PODRIAN HACERSE POR MEDIO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO PARA UN USO DE VIVIENDA,CON LAS DURACIONES PREVISTAS EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANO.

El citado acuerdo es nulo por ser contrario a los Estatutos, aprobarse con mayoría insuficiente para la modificación de aquéllos, e imponer un destino como vivienda, limitando otros posibles usos que pudiera tener, como despacho u oficina, ya desarrollado por el actor o por terceros por ejemplo mediante un contrato de arrendamiento para usos distintos del de vivienda, constitución de un derecho de usufructo, etc restringiendo la Comunidad de Propietarios las facultades dominicales de los pisos afectados, que ni siquiera eran todos los del edificio, sin reunir las mayorías precisas para modificar el título constitutivo.

TERCERO.-Acogiéndose parcialmente la pretensión de la parte actora, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 Lec no ha lugar a la condena en costas ninguna de las partes.

Vistos los preceptos jurídicos citados y demás de general y pertinente aplicación,