Sentencia Civil 188/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Parla nº 7, Rec. 838/2023 de 25 de septiembre del 2024

PRIMERO. - objeto del pleito y posición de las partes.

La actora presentó demanda en la que pide que este Juzgado que : "dicte sentencia que en su Fallo declare:1.- Nulidad de la cláusula quinta sobre retención de la fianza para sufragar gastos de pintura en caso de que no esté en el mismo color al momento de la devolución.2.- Nulidad de la cláusula décima derecho al arrendador a acceder a la vivienda o anejos para comprobar el estado y funcionamiento de la vivienda, previa notificación.3.- Nulidad de la cláusula renuncia derecho adquisición preferente4.- Nulidad de la cláusula que obliga al pago repercutido de seguro de impago.5.- Condene a la devolución de las siguientes cantidades, incrementadas en el interés legal desde que se abonaron indebidamente:.- En concepto de seguro de impago repercutido en el recibo de alquiler desde marzo 2015 a junio 2023 por un total de 1055,00 euros.Y todo ello con expresa imposición de costas a la demandada." La demandante asienta su pretensión en los siguientes hechos: en fecha 1 de marzo de 2015, la demandante firmó un contrato de arrendamiento de vivienda habitual con la demandada respecto del inmueble sito en la DIRECCION000 en la localidad de Parla (Madrid). El mencionado inmueble está calificado como vivienda protección pública con destino a arrendamiento y sometido a normativa administrativa y también a la legislación civil en materia de arrendamiento, siendo la mercantil demandada la arrendadora. El mencionado contrato de arrendamiento consistió en un clausulado que, de manera unilateral la arrendadora, que tiene la consideración de empresario-profesional, le impuso a la arrendataria, que se trata de un consumidor y usuario. En este contrato de adhesión, sostiene la demandante, existen varias condiciones abusivas, en concreto, las cláusulas quinta, décima, décimo primera y décimo séptima. Por todo lo anterior, solicita la demandante que se dicte sentencia que declare la abusividad de las cláusulas reseñadas, con las consecuencias inherentes a tal pronunciamiento. La demandada se opuso a la pretensión. Alegó, en síntesis, que, siendo cierto que la demandante ostenta la condición de consumidor y usuario, y que el contrato de arrendamiento contiene condiciones generales de la contratación; ello no implica que la demandante no contase con información previa, ni que el contenido de las cláusulas sea abusivo porque se ajusta a la normativa aplicable a este tipo de contratos. Subsidiariamente, para el caso en que se determine que cláusula que obliga al arrendatario a abonar el seguro de impago es nula, la cantidad que la demandada debe reintegrar a la demandante en tal concepto, es inferior a la reclamada porque la arrendataria no ha abonado todas las cuotas desde la vigencia del contrato. Según el art. 217 LEC: "2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención. 3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior".

SEGUNDO.- Sobre la nulidad de condiciones objetivas de la contratación.

Nos encontramos ante un contrato de arrendamiento al que, además de la normativa en materia de defensa de consumidores y usuarios ( Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (en adelante TRLGDCU) , y Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación), le son de aplicación la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) y, según las partes, normas de carácter administrativo: la demandante cita el Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid; la demandada, alude al Pliego de Condiciones Municipales de Vivienda de Parla, aprobado por el Ayuntamiento en fecha 2 de junio de 2005. La demandante sostiene que la demandada no cumplió con su deber de información previa, tal y como exige el art. 60 TRLGDCU , facilitándole el contrato con anterioridad a la fecha de la firma de este. En este caso, no puede acogerse tal argumento porque, según la disposición primera que obra en la página nº 5 del Pliego de Condiciones Municipales de Vivienda de Parla, aprobado por el Ayuntamiento en fecha 2 de junio de 2005 (documento nº 5 de la contestación), la demandada se comprometió a arrendar la vivienda a las personas que previamente había designado el Ayuntamiento de Parla. De ello se desprende que la demandante solicitó ser beneficiaria de tal consideración y el Ayuntamiento de Parla analizó sus circunstancias. La demandante tuvo conocimiento general de las condiciones del arrendamiento por medio del Ayuntamiento de Parla y, cuando fue seleccionada, en el momento de la firma, pudo conocer el concreto articulado. Respecto del control de transparencia e incorporación, siguiendo con la jurisprudencia asentada en la materia y verificando los términos del art. 80 TRLGDCU, todas las condiciones del contrato de arrendamiento cuestionado ( documento nº 1 de la demanda) son legibles, tanto por el tamaño de la letra como por su formato; comprensibles para un ciudadano medio y no entrañan dificultad toda vez que se emplea conceptos comunes y cotidianos. Procedo al examen individualizado de la posible abusividad de las cláusulas discutidas del contrato ( documento nº 1 de la demanda) a la luz de la normativa aplicable a la materia de arrendamiento en materia de vivienda, la cual está orientada a asegurar la posición del arrendatario dentro del marco de la autonomía de la voluntad; con la especialidad de que se trata de vivienda de protección pública.

- QUINTA: (...) Las paredes se entregan sin agujeros y pintadas en color blanco. En caso que el arrendatario devuelva la vivienda con las paredes pintadas de un color diferente, o con agujeros en las mismas, correrá con los gastos de reposición de las paredes a su estado inicial, quedando facultada la arrendadora para retener dicho importe de la fianza o de otras garantías adicionales prestadas por el arrendatario . (Subrayado de SSª). El artículo 1561 del CC dispone que el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. De la lectura de este precepto, en relación con el art. 21. 4 de la LAU, que establece que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, se deduce que el legislador lo que pretende es que el arrendatario disfrute de la vivienda con libertad, pero que, a la finalización del contrato, reponga esta a su estado inicial. Ahora bien, ello no implica que el arrendatario tenga la obligación de devolver la vivienda como nueva. Existen sentencias de las Audiencias Provinciales que interpretan el mencionado artículo aplicando criterios de proporcionalidad, así la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 21ª, de 11 de septiembre de 2019, nº 359/2019, rec. 528/2018, determina que debe el arrendador no puede pretender la devolución de la vivienda en estado nuevo obviando el propio deterioro que conlleva el uso de la misma. Ahora bien, el cambio de color de las paredes no es un desgaste debido al uso normal, sino un cambio deliberado de apariencia estética de la vivienda, la cual el arrendatario, en ejercicio de su derecho de uso, puede realizar, pero al finalizar el arriendo, ha de devolver el estado de la vivienda a su estado normal. En términos generales, no se trata de una cláusula abusiva porque existe una correlación entre los derechos y las obligaciones del predisponente (profesional que opera como arrendador) y el consumidor y usuario que acepta, con su firma, la estipulación: el arrendador entrega la vivienda en condiciones óptimas y con una apariencia estética concreta, el arrendatario tiene la obligación de devolver la vivienda en las mismas condiciones que la entregó, para responder de posibles daños o perjuicios en el inmueble existe la fianza y la ley habilita al arrendador a emplear esta para retornar la vivienda al estado en que entregó en el supuesto en que el arrendatario no lo haga, a salvo el uso normal y los desperfectos originados sin mala fe como consecuencia de la vida cotidiana de los inquilinos. Hipotéticamente, si esta cláusula no existiera, en cumplimiento del tenor del art. 36 LAU, el arrendador podría retener, de igual modo, el importe de la fianza para reparar los desperfectos en el inmueble, atendiendo al criterio de proporcionalidad establecido con anterioridad. La cláusula no contraría la ley en perjuicio del arrendatario y cláusulas semejantes suelen ser habituales en los contratos de arrendamiento para vivienda que se conciertan entre particulares en contratos negociados de manera habitual. Existe justo equilibrio entre los deberes de cada parte. - DÉCIMA: (...) El arrendatario permitirá al arrendador o a las personas designadas por este, elacceso a su vivienda y anejos, a fin de comprobar el estado de funcionamiento de cualquier servicio y/o la realización de reparaciones necesarias a cargo del arrendador. (...) La ley impone al arrendador la obligación de mantener la vivienda en óptimas condiciones, art. 21.1 LAU. Como deber correlativo del arrendatario, puede deducirse el de permitir las reparaciones necesarias a tal fin. Se trata de una correpondencia entre derechos y deberes de ambas partes que responde a criterios de proporcionalidad y que no implica, en ningún caso, que el arrendador pueda acceder a la vivienda de manera habitual, sin conocimiento o sin consentimiento previo del arrendatario. No es razonable interpretar los términos de esta cláusula en el sentido de que el arrendador puede acceder de manera habitual a la vivienda a fin de comprobar el estado de esta, esta interpretación desvirtúa los términos concretos del fragmento de la cláusula que la demandante impugna, la cual ha de entenderse y leerse en su conjunto, con el resto de los apartador de la mencionada estipulación. - DÉCIMO PRIMERA: (...) Así mismo, el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente. La arrendadora no es la propietaria del inmueble, sino que ostenta un derecho de superficie. En la página 7 del contrato de arrendamiento ( documento nº 1 de la demanda), la arrendadora ( superficiaria) concede a la arrendataria un derecho de adquisión preferentes respecto de su derecho de superficie con ciertas condiciones. Además del argumento arriba esgrimido, cabe mencionar que la renuncia al derecho de adquisición preferente está permitido en la LAU y, teniendo en cuenta el contexto concreto del arrendamiento objeto del contrato, no podría la arrendataria ostentar tal derecho sin observar la legislación administrativa aplicable o el plan que el Ayuntamiento de Parla haya aprobado para tales viviendas. Se trata de una cuestión que excede del ámbito de contratación del arrendador. - DÉCIMO SÉPTIMA: En este acto se suscribe un seguro de impago para responder del pago de la renta y demás responsabilidades derivadas de este contrato, cuya cuota mensual asciende a DIEZ EUROS CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (10,55 €). EL ARRENDATARIO secompromete a sufragar el coste de la prima de dicho seguro. El art. 36.5 de la LAU establece que las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. (Resaltado SSª) Dentro de las garantías adicionales, las partes pueden convenir que el importe de la cuota del seguro por impago de rentas lo abone el arrendatario. La cuestión controvertida aquí es que el arrendador ha predispuesto esta cláusula y la arrendataria, aquí demandante, no ha podido ofrecer una garantía adicional distinta a la impuesta o concertar un seguro distinto, más beneficioso para esta. Considero que esta cláusula vulnera los derechos reconocidos legislativamente porque hace asumir al arrendatario un gasto para pagar la prima de un seguro contratado por el arrendador y que beneficia el riesgo de forma exclusiva al arrendador, quebrantando con ello el justo equilibrio y proporcionalidad entre los derechos y deberes de las partes de una relación contractual. Además, no hay constancia en autos de los términos del contrato de seguro vinculado al contrato de arrendamiento cuya cuota sufraga la arrendataria. Esta cláusula debe ser declarada nula por abusiva en los términos del artículo 82.4 e) TRLGDCU.

TERCERO.- Importe abonado por la demandante en cumplimiento de la cláusula nula. En el acto de la Audiencia Previa, la demandante matizó la cantidad reclamada inicialmente en su escrito de demanda y redujo el importe inicial de 1.055 euros, a 1.012, 80 euros. La demandada sostiene que la arrendataria, en cumplimiento de la condición general de la contratación relativa al pago de la cuota del seguro por impago, únicamente ha abonado la cantidad de 917, 35 euros.

La prueba del pago, según el Código Civil, corresponde al pagador. Ahora bien, habida cuenta de que nos encontramos ante un contrato que contiene condiciones generales de la contratación suscrito entre un profesional y un consumidor y usuario, hay que acudir al principio de facilidad probatoria del art. 217 LEC en relación con la legislación en materia de protección de consumidores y usuarios. La demandante aportó los recibos de la renta del arrendamiento, donde se desglosa el importe de la cuota mensual del seguro, desde junio de 2017 hasta junio de 2023, ambos inclusive ( documento nº 3 de la demanda). La demandada manifiesta que el recibo que la arrendataria envió a la arrendada no constituye prueba de pago porque algunos de esos recibos fueron devueltos por la entidad bancaria. En la contestación a la demanda, la demandada reconoce que la arrendataria abonó las cuotas relativas al seguro por impago hasta el mes de julio de 2022, momento en el que los recibos domiciliados en la cuenta bancaria de la demandante, le fueron devueltos por la entidad financiera. En el acto de la Audiencia Previa, la demandada aportó recibos junto con la correspondiente carta de cargo por transferencia ( más documental nº 2 de la demandada). A la vista de los documentos que constan en las actuaciones y lo manifestado por ambas partes, considero probado que la arrendataria abonó el importe de la cuota del seguro desde el primer mes de vigencia del contrato, en el que se devengó la primera renta, esto es, marzo de 2015; hasta julio del año 2022. La arrendataria ha pagado en tal concepto 917,85 euros (87 meses x 10.55 euros al mes). Dada la nulidad de la cláusula que impone a la demandante el pago de la cuota por seguro de impago, la demandada debe devolver en tal concepto a la arrendataria 917, 85 euros.

CUARTO. - Intereses. Procede, asimismo, acordar el pago de los intereses legales respecto de las cantidades que la demandada, en ejecución de la cláusula declarada nula, ha percibido (cuyo importe asciende a 917, 85 euros) desde la fecha en que las percibió mora, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.303 en relación con los artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil. De acuerdo con el artículo 576 de la LEC, las cantidades líquidas a cuyo pago se condene en virtud de resolución judicial, devengarán desde que aquella fuera dictada hasta su total ejecución, a favor del acreedor, el interés legal del dinero incrementado en dos puntos, intereses que se aplicarán al resto de cuantías que se devenguen con posterioridad a la presente resolución hasta el efectivo pago, a computar desde su respectivo devengo hasta su completo pago. QUINTO. - Costas. Habida cuenta de la estimación parcial de la demanda, no hay expresa condena en costas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,