Sentencia Civil 37/2023 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Tafalla nº 1, Rec. 179/2022 de 27 de marzo del 2023

PRIMERO.- PRETENSIONES DE LAS PARTES

El demandante, D. Eulalio, planteó una acción de deslinde y reivindicatoria y alegó, en síntesis, que:

- él es propietario de una finca urbana en Olite, Finca NUM003 que constituye la totalidad de las parcelas NUM004 y NUM005 y parte de las parcelas NUM000 y NUM001 del Polígono NUM002 del Catastro Urbano de Olite.

- que la demandada Dña. Marisa es propietaria de la vivienda unifamiliar señalada con el número NUM006 de la CARRETERA000 en jurisdicción de Olite. Indicó la actora que en este título se encuentra incluida la parcela NUM000 del Catastro Urbano de Olite.

- que los demandados D. Florencio y Dña. Montserrat son propietarios desde 2020 de la Finca NUM007, título que está incluido en la parcela NUM001 del Catastro Urbano de Olite.

Alegó el actor que tanto su finca como la de los demandados tienen su origen en la parcela propiedad de D. Jose Ángel, y que cuando este falleció, sus herederos D. Carlos Manuel y Dña. Elisenda se adjudicaron sus bienes; y posteriormente acordaron segregar las fincas; de modo que D. Carlos Manuel se reservó tanto el dominio de un pajar de 70 metros cuadrados como el terreno para el paso, de 30 metros cuadrados.

Explicó el demandante los diferentes procedimientos judiciales que han existido sobre dichas fincas con los anteriores propietarios, afirmando que en los mismos se concluyó que no existía un derecho de paso, sino un derecho de propiedad sobre dicho terreno de 30 metros cuadrados.

Alegó que los demandados Florencio y Dña. Marisa están realizando obras en la parcela NUM001 que impide el derecho de paso de los 30 metros cuadrados de los que el actor es propietario, desde la parcela NUM004 a la NUM005. Indicó que los demandados colocaron un vallado y que retiraron la rampa de tierra existente para salvar la diferencia de cota entre las parcelas NUM000 y NUM001, por lo que el paso rodado que sí que podía realizarse antes, ya no es posible. Por ello, aportó un informe pericial proponiendo la actuación necesaria para la delimitación de los 30 metros cuadrados de su propiedad reconocidos en las parcelas NUM000 y NUM001.

Los demandados, Dña. Marisa, D. Florencio y Dña. Montserrat, se opusieron a todas las pretensiones del demandante alegando, en síntesis, que estos dos últimos ostentan la condición de terceros hipotecarios, de tal forma que los títulos de dominio, los derechos reales limitativos y cualquier carga o limitación del dominio que no conste en la inscripción de la finca sobre la que recaigan, no surten efecto ni pueden perjudicarles. Alegaron que adquirieron su finca (la NUM001) libre de todo tipo de cargas o derechos limitativos, sin que el Registro de la propiedad contuviera mención o alusión alguna del pretendido dominio del actor sobre una parte de la misma.

Alegaron los tres demandados que no podía prosperar ni la acción de deslinde ni la reivindicatoria porque no se identificaba la parcela que el actor quería deslindar, pues ni siquiera la parte actora pudo situar los 30 metros cuadrados, los cuales no pueden ir cambiando a voluntad de su propietario. Alegaron que ya después de 5 instancias judiciales, el tema está ya resuelto, encontrándonos con cosa juzgada. Señalaron que el paso de 30 metros cuadrados se encuentra en la misma porción de terreno reservada, de 100 metros cuadrados, de los cuales solo 70 eran pajar, el cual ha crecido hoy en día hasta los 177,01 metros cuadrados. Reiteraron que los 30 metros cuadrados de paso no se encuentran dentro de las fincas de los demandados. Señalaron que en la referencia catastral de la hoja registral de la finca propiedad del actor, en modo alguno se indica que constituya, además de las parcelas NUM004 y NUM005, parte de las parcelas NUM000 y NUM001 del Polígono NUM002 del Catastro de Urbana de Olite. Indicaron que tal afirmación se añade por primera vez en la escritura de fecha 22 de noviembre de 2012, del actor, tras múltiples años de litigio, sin que tenga su reflejo en ninguna de las hojas registrales ni en las diferentes cédulas parcelarias. Tampoco en la nota registral de Dña. Marisa ni en las cédulas parcelarias figura la mas mínima referencia a que su propiedad se vea afectada por algún paso o carga. Lo mismo sucede con la hoja registral de los Sres. Florencio- Marisa. En base a todo ello solicitaron la desestimación de la demanda.

SEGUNDO.- COSA JUZGADA

Procede aclararse que la excepción de cosa juzgada fue desestimada en el acto de la audiencia previa por considerar que la acción que se estaba planteando en el presente procedimiento no era exactamente igual a las ejercitadas y resueltas en casos anteriores. Por la defensa de los demandados se planteó recurso de reposición que fue desestimado y se dejó constancia de su protesta. Se acordó la continuación del procedimiento.

TERCERO.- PRUEBA PRACTICADA

Para acreditar sus alegaciones la parte actora solicitó, además de la prueba documental, el interrogatorio de la demandada Dña. Marisa, las testificales de D. Ernesto, D. Felix y D. Fabio, además de la pericial de D. Moises. Como documental aportó junto a su demanda información del Registro de la propiedad, cédulas parcelarias, escrituras, las sentencias recaídas en los casos anteriores y el informe pericial de su perito.

La defensa de la parte demandada solicitó, además de la documental, el interrogatorio del actor. Como documental aportó junto a su contestación, la sentencia de un juicio anterior, cédula parcelaria y escritura de compraventa de las fincas de los demandados. Posteriormente renunció al interrogatorio del demandante.

El interrogatorio de la demandada Dña. Marisa no pudo practicarse porque esta no compareció al juicio. Sí que compareció su hijo pero la parte actora manifestó que no quería el interrogatorio de su hijo, sino el de Dña. Elisenda y solicitó que se le tuviese por confesa en virtud del art. 304 de la LEC dejando constancia de las preguntas que quería efectuarle. En un momento posterior al juicio, se presentó por su representación informe médico de fecha 10 de febrero de 2023, en el que el Doctor dejó constancia de que Dña. Marisa es "una paciente de 85 años en tratamiento por ansiedad y depresión que se agudiza y agrava por cualquier situación que se salga de las actividades de la vida diaria y que recomendaba llevar una vida diaria tranquila y metódica, evitando cualquier situación que aumente su ansiedad como puede ser su presencia en juicios". En atención al contenido de este informe médico considero que está justificada su ausencia al juicio, no pudiendo tenerla por confesa.

El testigo D. Ernesto, propuesto por la parte actora, declaró, en síntesis, que nació en Olite en 1948 y que es conocido de todas las partes del procedimiento; que D. Carlos Manuel fue el promotor de las obras; que el pajar de D. Carlos Manuel lo conocía y que él había sido copropietario de ese pajar; que su padre tenía una era y constituyeron una sociedad. Explicó que, en frente del pajar y de la vivienda había un murete y que, por eso, para pasar al pajar se hacía por los 30 metros de las fincas de al lado. Indicó que hoy en día no podría pasarse por las fincas NUM000 y NUM001 como se hacía antes porque está cortado: se han ocupado los 30 metros que se transmitieron al actor. Se le preguntó si la vivienda que está al lado del pajar no tiene una puerta que da a la DIRECCION000 y respondió que sí, pero que esa vivienda era independiente del pajar. Se le preguntó por términos de la escritura y manifestó no recordarlo e indicó que no era un derecho de paso, sino una propiedad.

El testigo D. Felix, propuesto por la parte actora, declaró, en síntesis, que su esposa era prima de las dos partes; que había cuatro viviendas de similares características y que el acceso era por la CARRETERA000; que la parte sur que da a la DIRECCION000 era totalmente diáfano; que el pajar del demandante tenía una puerta que daba al terreno diáfano y que se entraba al pajar por el acceso de la que llamaban "la casa de la gitana", desde el gallinero. Declaró que la vivienda que está al lado del pajar en cuestión sí que tiene una puerta pero que eran inmuebles independientes; que la única puerta de acceso al pajar era por el terreno diáfano. Manifestó que hubo una sentencia que dijo que ese paso era de ellos, que su suegra y su hermano lo recibieron en herencia; que D. Carlos Manuel se quedó el pajar y el paso de 30 metros y que aquello fue lo que ellos vendieron. Declaró que ahora no se puede acceder al pajar porque está cerrado el paso con vallas; que ellos siempre pasaron con coche a ese pajar y que ahora sólo hay una escalinata para pasar andando.

El testigo D. Fabio, propuesto por la parte actora, declaró, en síntesis, que es primo de las dos partes; que él siempre ha conocido el paso al pajar desde el gallinero y que ese paso se recibió en herencia por el anterior propietario. Al igual que los anteriores testigos manifestó que ahora no se puede pasar al pajar con coche porque lo han cerrado, que solo se puede pasar andando por unas escaleras.

El perito propuesto por la parte actora, D. Moises, ratificó su informe pericial y explicó, en síntesis, que hacia el año 2007 le pidieron un informe para delimitar ese espacio de 30 metros y que en aquel entonces la finca estaba vacía, abierta y aportó las fotos. Explicó que para la elaboración del informe actual acudió a la finca en febrero de 2022, en septiembre de 2022 y el mismo día del juicio pasó para verlo. Señaló que el paso de 30 metros se puede delimitar pero ahora hay elementos que no permiten el paso libre; que hay bloques de hormigón, un vallado de obra y un vallado metálico candado a un murete que es vallado fijo. Concluyó que ahora no se puede pasar. Explicó que antes para acceder a la finca NUM005 había una rampa para salvar el desnivel y se podía pasar con vehículos y carretilla pero que ahora lo han cerrado y solo hay un paso peatonal. Ratificó su propuesta recogida en el informe para entrar con un vehículo. Manifestó que sí que en la vivienda de al lado del pajar hay otra puerta.

CUARTO.- VALORACIÓN DE LA PRUEBA

Valorando toda la prueba practicada en su conjunto y conforme a las normas de la sana crítica, considero que la demanda debe ser desestimada porque el actor no acreditó de manera suficiente los presupuestos necesarios para que proceda estimarse las acciones que ejercitó: acción de deslinde y acción reivindicatoria.

La parte actora alegó que la acción de deslinde se regula en el art. 384 del Código civil y la reivindicatoria en el art. 348 del mismo Código.

Esta acción de deslinde viene regulada en Navarra por la Ley 349 del Fuero Nuevo de Navarra la cual indica literalmente:

"Deslinde. El propietario de un inmueble y todo otro titular de un derecho real sobre el mismo puede solicitar judicialmente el deslinde y amojonamiento de su finca. Los límites aparentes de una finca que hayan permanecido indiscutidos durante el plazo y en las condiciones establecidas para la prescripción ordinaria no podrán ser revisados a estos efectos."

Los artículos 384 a 387 del Código civil alegados en la demanda serían de aplicación supletoria al presente caso, de acuerdo a la Ley 6 del FNN. Pero, en cualquier caso, los presupuestos básicos para que esta acción pueda ser ejercitada son los mismos en ambas regulaciones, siendo requisito inexcusable la existencia de confusión en los linderos de los predios a los que la misma se refiere.

En cuanto a la acción reivindicatoria está prevista en el art. 348 del CC, que establece en su apartado segundo "el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla". La Jurisprudencia constante del TS ha venido exigiendo tres condiciones para la estimación de la acción, cuales son:

- Título o justificación dominical por parte de quien reclama la cosa

- Identificación de la cosa u objeto que se reclama

- La posesión de esta por el demandado sin título para ello.

Así, la parte actora lo que solicitó, en síntesis, fue deslindar un terreno de 30 metros cuadrados de las fincas catastrales NUM000 y NUM001 que consideró que le pertenecen y reivindicó la propiedad de dichos 30 metros cuadrados. Los demandados, propietarios de las fincas catastrales NUM000 y NUM001, consideraron que aquellos 30 metros cuadrados no están dentro de sus fincas: las nº NUM000 y NUM001.

Respecto de los demandados D. Florencio y Dña. Montserrat, propietarios de la finca registral NUM007, la demanda no puede ser estimada porque, tal y como defendió su letrado, gozan de la buena fe registral. Se aportó con la contestación a la demanda, la escritura de compraventa de su finca, la nota del Registro de la propiedad y las cédulas parcelarias. En su escritura de compraventa se identifica la finca comprada por ellos como la finca nº NUM007, inscrita en el Registro de la propiedad nº 1 de Tafalla, tomo NUM008, libro NUM009, folio NUM010, perteneciente a la parcela NUM011, polígono NUM002 de Catastro de Olite. Gran importancia tiene la descripción de los linderos que se efectúa en dicha escritura, descripción que coincide con la del Registro de la propiedad. Se describe así: "Linda por frente, con CARRETERA000; por la derecha entrando, con la vivienda unifamiliar número NUM012 de la misma Avenida, que es la parcela catastral NUM013 y con solar que es la parcela catastral NUM000; por la izquierda, con almacén señalado con el número siete de la DIRECCION000, que es la parcela catastral NUM004; y por el fondo, con dicha DIRECCION000."

Asimismo, en la nota informativa del Registro de la propiedad de Tafalla de fecha 30 de marzo de 2020, que se les entregó a los demandados, compradores en aquel momento, y que se adjuntó como documento a la contestación, se indicaba que los vendedores eran los propietarios de la finca NUM007 y que "Constituye las subáreas urbanas 1, unidad urbana 1, perteneciente a las parcelas NUM011 y NUM001 del polígono NUM002 del catastro" .

Por tanto, tanto en la escritura pública de compraventa de su finca, como en la inscripción registral su inmueble tiene la misma descripción, no indicándose en ningún punto que exista una carga, un paso, un camino, ni una parte que la atraviese para acceso al pajar de la finca NUM005 y que pertenezca a otra persona.

El art. 38 de la Ley Hipotecaria establece que:

"A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos". (El subrayado es mío).

En el mismo sentido el art. 1 de la Ley hipotecaria señala que:

"Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley ".

Por consiguiente y en virtud de estos artículos, los demandados están protegidos por la Fe pública registral y en su título inscrito, su propiedad abarca toda la extensión de las parcelas NUM011 y NUM001 de Olite.

En el mismo sentido, y aunque no tenga la misma fuerza probatoria que el Registro de la propiedad, en la cédula parcelaria referente a la finca NUM001, se indica que pertenecía a Clemente al 100%. Es decir, no consta que una porción de dicha parcela pertenezca a otra persona, ni siquiera un paso. Esta cédula fue aportada como prueba documental de la demanda de la parte actora.

Respecto a la finca de la otra demandada, Dña. Marisa, fue también la parte actora la que aportó la nota simple del Registro de la propiedad respecto a su finca. La suya es la nº NUM014, y respecto a la misma pone que le pertenece al 100%, no indicándose tampoco entre sus linderos, ningún paso a la finca NUM005. Lo mismo en cuanto a la cédula parcelaria de su finca, la cual consta que se corresponde con la finca NUM000 y se indica: porcentaje de participación: 100%.

A diferencia del título de los demandados, el título aportado por el demandante no consta inscrito en el Registro de la propiedad tal y como él lo describe y en la escritura se observan varias cuestiones a resaltar. El demandante aportó la escritura de compraventa de fecha 21 de noviembre de 2005 por la que los antiguos propietarios, D. Carlos Manuel y Dña. Elisenda vendían la finca NUM003 a la entidad Inmobiliaria Añesa S.L. En dicha escritura, en el folio 7 se indicó:

"1º.- Que la finca descrita constituye la totalidad de las parcelas NUM004 y NUM005, y parte de las parcelas NUM000 y NUM001 del Polígono NUM002, del Catastro de Urbana de Olite.

2º.- Que no coincide la superficie consignada en la cédula con la que resulta del título exhibido.

3º.- Que comunico a los representantes de la Entidad adquirente la obligación de declarar dicha discordancia en materia de superficie, ..."

Así, aunque indica que constituye parte de las parcelas NUM000 y NUM001, (las que pertenecen a los demandados), no indica qué parte abarca de dichas parcelas ni en qué porción, y no coincide con las cédulas parcelarias, en las cuales pone que el 100 % de dichas parcelas NUM000 y NUM001 pertenecen a los demandados. Y la descripción de los linderos de esta finca NUM003, en el folio 5 de la escritura, no es nada clara, pues indica: "linda: Norte, herederos de Justino; Sur, camino; Este, CARRETERA000 y porción segregada de la misma; y Oeste, camino a Santacara." Con dicha descripción no queda nada claro ni puede deducirse que exista un paso propiedad del demandante en la parcela NUM000 y NUM001 para acceder al pajar de la parcela NUM005.

Y es mas, en dicha misma escritura, en el folio 8 se indicó en cuanto a procedimientos judicial y sentencias, que los representantes de la entidad compradora manifestaban conocer íntegramente y en cuanto que afectaba a dicha adquisición, el litigio sostenido por los vendedores con terceros, relativos precisamente a la parte de la finca que se desarrolla a través de las parcelas catastrales NUM000 y NUM001 del polígono NUM002.

Por consiguiente, en dicha escritura no se consignó por el notario, qué parte de la finca abarcaba las parcelas catastrales NUM000 y NUM001, se advirtió además que no coincidía la superficie consignada en la cédula con la que resultaba del título exhibido y, además, se advertía de la existencia de los procedimientos judicial sobre esta materia.

Así, por tanto, mientras que el título de los demandados es claro en cuanto a sus linderos, que se describen a la perfección en cuanto a identificación de colindantes y calles a las que da ( CARRETERA000 y DIRECCION000); está inscrito en el Registro de la propiedad con la misma descripción y coinciden además con las cédulas parcelarias; el título del demandante sin embargo contiene imprecisiones, la escritura presentada no es clara respecto a los linderos, ni coinciden con el catastro, ni está inscrito en el Registro de la propiedad con la descripción que la parte actora pretende.

Sí que constan las dos sentencias, la emitida por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Tafalla, de fecha 9 de mayo de 2001 y la emitida por la Audiencia Provincial de Navarra, de fecha 7 de febrero de 2002, las cuales concluyeron que D. Jose Ángel se reservó el dominio tanto del pajar de 70 metros cuadrados como del paso de 30 metros cuadrados. No obstante, dichas sentencias no precisaron, porque no fue el objeto de aquellos procedimientos, donde estaba aquel paso de 30 metros cuadrados. Y, de hecho, hay un dato que no coincide con las fincas tal y como están descritas en la actualidad. Así, la finca del hoy demandante, fue inscrita en el Registro de la propiedad por D. Jose Ángel en fecha 21 de septiembre de 1943, siendo la número NUM003, y en la que se incluía un pajar y paso de 100 metros (70 metros cuadrados de pajar, por lo que el paso deducían que era de 30 metros cuadrados). No obstante, si comprobamos la nota simple del Registro de la propiedad de la finca NUM003, la del demandante, se indica que es finca urbana, compuesta por un almacén, de 74 metros cuadrados y "un pajar de ciento setenta y nueve metros cuadrados". Es decir, el pajar ha dejado de tener los 70 metros cuadrados que se indicaba en la escritura de 1943 a tener 179 metros cuadrados que se indica en el Registro de la propiedad en el año 2005. En la cédula parcelaria, se indicó que la superficie de la finca NUM005, donde se supone que estaba dicho pajar, tiene una extensión de 177 metros cuadrados.

En conclusión y por todo lo señalado, considero que tiene razón la parte demandada, y que la parte actora no ha acreditado de manera suficiente la identificación de la finca que quiere reivindicar y deslindar de la de los demandados, no acreditándose de manera suficiente que el paso que el demandante reclama se encuentre dentro de las fincas catastrales NUM000 y NUM001 del polígono NUM002 de Olite. Por ello se desestima la demanda.

QUINTO.-COSTAS PROCESALES.

Con relación a las costas, y a pesar que de que se ha estimado íntegramente la demanda, considero procedente no imponer las costas a ninguna de las partes, debiendo cada parte abonar las suyas y las comunes por mitad. Y ello porque en el presente caso existen serias dudas de hecho, derivadas de las imprecisiones en la descripción de los linderos en varias de las fincas y la aparente contradicción entre las escrituras que presentan las partes. Y ello en virtud del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,