Sentencia Civil 70/2023 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Tafalla nº 2, Rec. 25/2023 de 05 de mayo del 2023

PRIMERO.- ŽSe ejercita por la representación de Doña Luz ,demanda de Juicio Verbal sobre Desahucio por falta de pago ejercitando de forma acumulada acción en reclamación de cantidad por impago de rentas , IPC y gastos asimilados a la renta .

Es objeto del contrato de arrendamiento el inmueble sito en la AVENIDA000 NUM000 de Tafalla , efectuado por la actora como tutora de su madre Dª Micaela propietaria de dicha vivienda Contrato suscrito con el demandado en fecha 1 de agosto de 2020 , habiéndose pactado en la cláusula quinta del contrato una renta mensual de 700€ y en al clausula 7ª la actualización anual de esa renta conforme al IPC , aplicándose el 2% conforme limitaciones legales , actualizándose la renta a 714€ mensuales desde el mes de agosto de 2022 El demandado durante las mensualidades de agosto a diciembre de 2022 y enero de 2023 no abonado ninguna actualización de renta adeudando la cantidad de 84€ por tal concepto

Consta documentalmente acreditado que se instó acto de conciliación reclamando al demandado finalizando sin avenencia( doc 3) Sin que el demandado tampoco haya abonado las rentas de diciembre y enero de 2022 en importe de 1.400€ , ni los recibos de agua / basuras correspondientes al tercer trimestre del años 2021 según factura aportada en importe de 201,29€ .Ascendiendo l importe inicialmente reclamado en la demanda inicial a 1.685,29€

Frente a tal presión, el demandado e opone a la demanda afirmando que nada debe abonar, por haberse incumplido el contrato por la actora al existir" graves daños" en al vivienda por defectos de conservación que la actora se ha negado a arreglar .Si bien concreta esos " graves daños", en los dos aseos en que a la hora de tirar de la cadena el agua se sobra inundando la estancia y el agua no para de correr generando gastos de agua ( bloque documental nº 3 y doc 8 a 12 y una persiana de los dormitorios no funciona ( video)Si bien de la documentación aportada consistente en burofax remitido a la actora de diciembre de 2022 relaciona como daños solo el estado defectuoso de las de los aseos

SEGUNDO.- Sentada las posiciones de las partes, ya en su oposición a la demanda el demandado en su fundamentación jurídica alude a que este incumplimiento del arrendador opuesto no es una cuestión compleja que determinaría la inadecuación de discutirla en este procedimiento sumario .

Debemos partir de que la demanda es un desahucio por falta de pago al que se ha acumulado a la resolución contractual por desahucio la acción en reclamación de cantidad. El desahucio por falta de pago de la renta, es un proceso sumario cuya finalidad es reintegrar al propietario la posesión de la finca arrendada ante el impago por el arrendatario de la obligación esencial que el contrato de arrendamiento impone, a saber, el pago de la renta.

La finalidad que persigue unida al carácter sumario del mismo, conlleva limitaciones de alegaciones pues solo se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ( art 444 LEC) y alegar sucintamente las razones por las que a su entender, no debe en todo o en parte la cantidad reclamada ( art 440.3 LEC) siendo por ello de cognición limitada y sin que la sentencia que lo resuelve tenga efecto de cosa juzgada ( art 447.2 LEC), sin que la posibilidad de reconvenir esté admitida ( art 438.2 LEC) y sin que quepa compensación (que no es sino una especie de reconvención)

Consecuencia de la limitada cognición de este procedimiento sumario, es la exclusión de aquellas cuestiones complejas que no pueden esclarecerse debidamente en este juicio sumario. Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio desahucio, existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido de que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo puedan ser discutidas en el de desahucio las cuestiones que afecten al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas.

Es claro que la doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, reservando para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones complejas que exijan una previa declaración de derechos, salvo que guarden relación directa e inmediata con el objeto del contrato, puesto que el juicio verbal especial y sumario para recuperar la posesión del inmueble cedido en arrendamiento por impago de la renta se contrae a determinar si el arrendatario se halla en falta de pago de la renta, incumpliendo su obligación esencial del contrato de arrendamiento como es el pago de la misma como causa de resolución.

TERCERO.-En este caso, en que se opone defectos "graves" en la vivienda achacando a la actora un incumplimiento contractual para no pagar la renta y cantidades asimiladas , como quiera que también establece la jurisprudencia que el carácter sumario del juicio de desahucio no impide dilucidar dentro del mismo aspectos que constituyan presupuesto obligado del pronunciamiento de la sentencia ( STS de 2 de febrero de 1.966), o que es permisible discutir dentro del especial juicio de desahucio aquellas cuestiones afectantes a los derechos de las partes que estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten directamente a los derechos y obligaciones derivados ( STS de 28 de marzo de 1.979 )"

De este modo aun entrando a examinar la oposición planteada por la demanda relativa al incumplimiento contractual de la actora para que el demandado siga incurso en impago arrendaticio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

Lo actuado ha acreditado cumplidamente que esas "graves deficiencias", se han limitado a las cisternas de las dos inodoros del baño de la vivienda .La testifical practicada del testigo fontanero Sr. Millán , en que testimonia que se le llamo en numerosas ocasiones por la Srº Rodolfo para que fuera a la casa para revisar cisternas en varáis ocasiones ha estado " Ha subsanado los problemas y que en principio estaba todo reparado", atribuyendo al " mal uso o manipulación " en relación con la salida de agua ( subsanada) por detrás del inodoro Testimoniando que los tornillos estaba flojos y sin masilla ., por lo que en modo alguno se acredita en este estrecho margen del procedimiento sumario que deba operar la exceptio nom adimpleti contractus , y que por tanto la actora-arrendadora no tenga derecho a cobrar la renta por no haber cumplido con la obligación de mantener a la parte arrendataria en el pacífico uso y posesión de la vivienda.

Así pues, , si el ámbito del procedimiento se limita al desahucio, es claro que la demanda debe ser estimada pues la parte demandada , obligada en virtud de ese contrato de arrendamiento al pago de la renta y suministros, no acredita su pago, es más ni siquiera cuestiona los montantes reclamados salvo decir que no paga el IPC y la renta que " reclamará todos los gastos y perjuicios causados , y particularmente , los gastos excesivos de consumo devengados por culpa y negligencia de la arrendadora" según reza sus escrito de contestación a la demanda , por lo que directamente admite que estar incursa en impago . Debiendo recordarse que la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga al arrendatario los medios necesarios para exigir al arrendador el cumplimiento de sus obligaciones, pero no le faculta al impago sin más de las rentas, pues su obligación principal en el contrato de arrendamiento es el pago de las mismas, y el incumplimiento de la obligación de abono de rentas o cantidades asimiladas implica un incumplimiento esencial del contrato que faculta al arrendador a instar la resolución contractual y a exigir el pago de las sumas adeudadas.

El impago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento, reconocido expresamente por la parte demandada, faculta al arrendador para resolver de pleno derecho el contrato, de conformidad con el artículo 27-2 a) de la Ley de arrendamientos

Por lo tanto ha lugar a estimar la acción de desahucio al igual que la acción de reclamación de las rentas adeudadas, que se ejercita acumuladamente con la de desahucio tal como permite el supuesto 3º del articulo 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y por los mismos razonamientos que los expuestos anteriormente, procede condenar a la parte demandada a abonar al actor la suma reclamada por rentas 1.685,29€ euros por rentas,actaulizacion del IPC y cantidades asimiladas, que son cuantificadas en al demanda mas las cantidades que se devenguen por impago de rentas , IPC y cantidades asimiladas hasta la fecha de la entrega efectiva de la posesión,

CUARTO.- En cuanto a interese legales se estima su concesión desde la fecha de la demanda, con relación a las cantidades reclamadas en la misma, y respecto de las posteriores los intereses legales desde su devengo.

QUINTO.-En cuanto a costas han de imponerse al demandado al estimarse la demanda en su integridad