Sentencia Civil Juzgado de Primera Instancia de Guadalajara nº 6, Rec. 1202/2020 de 31 de octubre del 2022

PRIMERO.- Alegaciones de la demanda: La actora afirma que la demandada ha incumplido el contrato de arrendamiento para uso distinto de la vivienda de 1 de julio de 2019. Según la demandante, se ha entregado una nave para un arrendamiento sin estar en condiciones de servir al uso convenido ocultando la existencia de unas patologías estructurales en la cubierta de fibrocemento causante de humedades y filtraciones. La actora ha señalado que se ha visto obligada a realizar unas reparaciones provisionales de la cubierta para evitar seguir sufriendo goteras. En la demanda se indica que las litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento de la nave industrial de la demandada situada en la DIRECCION000 nº NUM002 de Guadalajara. La actora ha manifestado que en esta nave desarrolla la actividad de concesionario de vehículos. Se indica que en enero de 2020 la nave comenzó a tener goteras y humedades provenientes de la cubierta de la nave arrendada que se comunicaron a la demandada, que manifestó que se debían a las obras de adaptación de la nave ejecutadas por la arrendataria. En la demanda se establece que se remitió un burofax a la arrendadora comunicando la necesidad de realizar obras urgentes en la cubierta de la nave. También se hace mención a que la demandada negó su responsabilidad a través de una comunicación. En la demanda se indica que la demandada realizó una visita el 28 de septiembre de 2020 con un perito y con el constructor Sr. Emilio sin que se aportase ninguna solución. También se hace alusión a posteriores comunicaciones entre los litigantes. En la demanda se señala que el Notario Sr. Moyna extendió un acta de presencia sobre el estado de la nave. La actora se remite al informe pericial del Sr. Celestino que indica que la causa de las humedades es debida al estado de la cubierta y que se han ido realizando reparaciones con parches. Ha afirmado la demandante que, según su perito, la única solución es la colocación de unas nuevas placas de cubierta tras la retirada de las actuales.

SEGUNDO.- Alegaciones de la contestación. La entidad demandada afirma que el petitum de la demanda es indeterminado porque no se establecen las reparaciones que deben realizarse para que la cubierta de la nave "sirva para el uso convenido". También se indica que existe una falta de legitimación activa porque la entidad VEMASINAR BM SL ya no existe. En la contestación se señala que el 21 de septiembre de 2020 esta última entidad no existe porque aprobó una operación de fusión con la sociedad ELECKAI MOTOR 3.0., SL por la que la actora resultó absorbida, quedando extinguida y disuelta sin liquidación. Según la demandada, la nave ha servido a su uso convenido, porque se ha desarrollado el negocio de concesionario de vehículos de la marca KIA y no se ha cerrado al público ni un solo día por goteras. Además, afirma que la actora pretende presentar como una patología estructural un problema de goteras. Por otra parte, alega que las litigantes acordaron que la arrendataria se hacía cargo de todas las obras de conservación necesarias para el uso convenido, ya que así se pactó en los párrafos 2 y 3 de la estipulación primera del contrato. Se indica en la contestación que la arrendataria se había encargado de realizar unas importantes obras de acondicionamiento que fueron parcialmente sufragadas por la demandada mediante una carencia de la renta de un año de duración, según consta en la estipulación cuarta. La demandada señala que la actora no ha explicado cómo pudo haber ocultado la parte arrendadora las supuestas grietas en la cubierta o los problemas en los anclajes. Se critica el informe pericial de la actora al no haber valorado la incidencia del proyecto de acondicionamiento de la nave y si las obras de la arrendataria fueron correctamente ejecutadas y pudieran estar en el origen de las goteras existentes. La demandada se remite a su informe pericial que indica que previamente a las obras de acondicionamiento el proyectista analizó el estado y estructura de la nave sin advertir grietas o problemas en la cubierta. También se señala en el informe que algunas de las nuevas unidades de obra se ejecutaron no ateniéndose a las normas de construcción, lo que pudo tener una incidencia en las filtraciones de agua. Se señala en el informe, según la demandada, que en las obras se emplearon materiales inadecuados en el revestimiento del falso techo de la nave taller (pintura plástica no transpirable) que ha provocado humedad por condensación. En relación al cubo publicitario, se indica que se ha instalado y no consta la existencia de proyecto. Por último, la demandada señala que su perito cuestiona que la única solución posible a las filtraciones de agua sea la sustitución íntegra de la cubierta de fibrocemento al existir otras soluciones menos complicadas. También se indica que el importe de la renta se acordó en función de la antigüedad de la nave (cuarenta años) y de sus características. En la contestación se indica que la arrendataria alquiló la nave como cuerpo cierto y que en el contrato se establece que el arrendatario declara que el inmueble es apto para el uso para el que se arrienda. Además, se indica que se pactó en el contrato que el arrendatario debía realizar las obras de mantenimiento y reparación y que el contrato no permite que la arrendataria pueda hacer obras y repercutírselas al arrendador. En la contestación se indica que la arrendataria tiene derecho a desistir del contrato una vez superado el periodo mínimo de dos años. Se hace mención a que en el proyecto de acondicionamiento no se indica por el técnico que existan patologías estructurales. La demandada sostiene que la nave nunca ha sufrido ningún tipo de gotera o humedad antes de las obras.

TERCERO.- La actora ha interpuesto una demanda en la que solicita que se condene a la entidad JOSÉ VILLALBA SA a reparar la cubierta de la nave de su propiedad sita en Guadalajara, DIRECCION000, nº NUM002 a fin de que el inmueble sirva para el uso convenido. La entidad demandada se ha opuesto a las pretensiones de la parte actora. Ha alegado que la entidad VEMASINAR BM SL ha interpuesto la demanda sin ostentar legitimación activa ya que es una sociedad inexistente al haber aprobado el 21 de septiembre de 2020 una operación de fusión con la sociedad ELECKAI MOTOR 3.0., quedando extinguida y disuelta sin liquidación.

En los antecedentes de hecho se ha indicado que la demandante presentó un escrito en el que indicaba que debía "cambiarse el nombre de la sociedad demandante de VEMASINAR BM SL, a ELECKAI MOTOR 3.0 SL, por cuanto la primera ha desaparecido del tráfico jurídico, y la segunda asume todos los derechos y obligaciones de la primera". Se dictó un auto que desestimó la solicitud de cambio de nombre de la demandante. También se solicitó la sucesión procesal, dictándose Decreto de 22 de abril de 2022 que acordó que ELECKAI MOTOR 3.0 S.L.U ocupara "en el presente juicio la posición de demandante en el lugar que venía ocupando VEMASINAR BM SL".

El documento nº 1 de la contestación es una información del Registro Mercantil de Guadalajara de la entidad VEMASINAR BM SL en la que se indica que se ha publicado en el BORME de 26 de febrero de 2021 la "Fusión por absorción. Sociedad absorbente. Disolución y extinción" y que la fecha de inscripción es la de 17 de febrero de 2021. El documento nº 2 de la contestación es una información del Registro Mercantil de Guadalajara de la entidad ELECKAI MOTOR 3.0 SL en la que se indica que se ha publicado en el BORME de 26 de febrero de 2021 el siguiente acto inscrito: "Fusión por absorción. Sociedad absorbida: VEMASINAR BM SOCIEDAD LIMITADA". También se indica que la fecha de inscripción de la fusión es la de 17 de febrero de 2021.

El documento nº 3 de la contestación es la escritura pública de 15 de diciembre de 2020 otorgada por el Notario Sr. Barreiros Fernández en la que se indica que "los órganos de administración de las compañías mercantiles "ELECKAI MOTOR 3.0, S.L.U." y "VEMASINAR BM, S.L." formularon, con fecha 1 de septiembre de 2020, un proyecto común de fusión en cumplimiento de lo establecido en el artículo 30 y concordantes de la Ley 3/2009 de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles". También se indica que "La operación de fusión por absorción proyectada implica la integración de la sociedad "VEMASINAR BM, S.L." (Sociedad Absorbida) en la entidad "ELECKAI MOTOR 3.0, S.L.U." (Sociedad Absorbente), mediante la transmisión en bloque del patrimonio de la primera en beneficio de la segunda y la consiguiente extinción sin liquidación de aquélla". En la escritura se señala que "La Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad celebrada el día 21 de septiembre de 2021, de la sociedad "VEMASINAR BM, S.L." adoptó con fecha 21 de septiembre de 2021 los acuerdos" consistentes en "la aprobación de la operación de fusión de las sociedades "VEMASINAR BM, S.L." y "ELECKAI MOTOR 3.0 S.L.". En la escritura se "elevan a público y ejecutan las decisiones y acuerdos adoptados por el socio único de la sociedad "ELECKAI MOTOR 3.0 S.L.U.", y de la Junta General Extraordinaria y Universal la sociedad "VEMASINAR BM, S.L.",

El artículo 45 de la Ley 3/2009 sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles establece que Las sociedades que se fusionan elevarán el acuerdo de fusión adoptado a escritura pública (...). La demanda se interpuso el 9 de diciembre de 2020 por la entidad VEMASINAR BM, SL y posteriormente se presentó el 25 de febrero de 2021 el escrito de sucesión procesal. No se entiende que haya una falta de legitimación activa. Cuando se interpuso la demanda no se había otorgado la escritura pública de 15 de diciembre de 2020 en la que se elevan a público y ejecutan las decisiones y acuerdos adoptados de fusión por absorción que "implica la integración de la sociedad "VEMASINAR BM, S.L." (Sociedad Absorbida) en la entidad "ELECKAI MOTOR 3.0, S.L.U." (Sociedad Absorbente), mediante la transmisión en bloque del patrimonio de la primera en beneficio de la segunda y la consiguiente extinción sin liquidación de aquélla". La inscripción en el Registro Mercantil se produjo el 17 de febrero de 2021 y la fecha de publicación en el BORME es la de 26 de febrero de 2021.

El artículo 46 de la Ley 3/2009 señala que La eficacia de la fusión se producirá con la inscripción de la nueva sociedad o, en su caso, con la inscripción de la absorción en el Registro Mercantil competente. No existe una falta de legitimación activa porque inicialmente la entidad VEMASINAR BM, S.L., que figura como arrendataria, interpuso la demanda cuando no se había elevado el acuerdo de fusión en escritura pública y tampoco se ha había inscrito en el Registro Mercantil la fusión por absorción. Con posterioridad a la inscripción y a la publicación de la fusión es cuando se ha solicitado la sucesión procesal. Por tanto, inicialmente la entidad que presentó la demanda era la arrendataria y con posterioridad se ha producido una fusión por absorción y la entidad demandante ELECKAI MOTOR 3.0, S.L.U. tiene legitimación activa.

CUARTO.- El documento nº 2 de la demanda es el contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2019 suscrito por el representante de la entidad JOSE VILLALBA, S.A., como arrendadora, y por el representante de la entidad VEMASINAR BM, SL, como arrendataria. El objeto del contrato es una nave situada en la DIRECCION000 nº NUM002 de Guadalajara.

La estipulación primera del contrato tiene el siguiente contenido:

"EL ARRENDADOR cede en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, que acepta, el Inmueble descrito en el Expositivo I anterior, como cuerpo cierto, libre de cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes, al corriente en todos los gastos e impuestos y con todos sus derechos inherentes y accesorios.

La entrega del Inmueble por EL ARRENDADOR Y toma de posesión por EL ARRENDATARIO tiene lugar en el presente acto, declarando EL ARRENDATARIO que el Inmueble es apto para el uso para el que se arrienda, y conoce y acepta su estado y condiciones actuales de uso.

EL ARRENDATARIO vendrá obligado a mantener en buen estado de uso y conservación el Inmueble objeto del contrato y todas las instalaciones en él existentes, debiendo realizar por su cuenta y a su cargo las obras necesarias para el ejercicio de su actividad, así como las de conservación, reparación y reposición de todos los elementos del mismo, excepto aquellos que correspondan a EL ARRENDADOR.

Si EL ARRENDATARIO no efectuase las obras necesarias de conservación y reparación, éstas podrían ser realizadas por EL ARRENDADOR, que facturaría su importe a EL ARRENDATARIO".

En la estipulación tercera del contrato se indica que "El Inmueble será destinado por EL ARRENDATARIO para la compraventa y reparación de todo tipo de vehículos, en su sentido más amplio, y no podrá cambiarse el destino del Inmueble objeto de este contrato sin la autorización expresa, por escrito, de EL ARRENDADOR".

En la estipulación sexta se establece lo siguiente:

"EL ARRENDATARIO podrá realizar durante toda la vigencia del presente Contrato, las obras de adaptación e implantación de su actividad en el Inmueble y deberá mantener el mismo en buen estado de uso y conservación, realizando todas las obras de mantenimiento y reparación que se deriven de su uso, previa información a EL ARRENDADOR, cuyo coste será sufragado íntegramente por EL ARRENDATARIO, sin posibilidad de repercutirlo a EL ARRENDADOR. Con carácter previo y necesario al inicio de las obras, EL ARRENDATARIO se obliga a informar por escrito a EL ARRENDADOR del tipo de obras a realizar y a facilitar copia del proyecto técnico, así como las licencias que autorizan las mismas".

En los párrafos cuarto y siguientes de la estipulación sexta se señala que "EL ARRENDATARIO no podrá exigir de EL ARRENDADOR la realización de obras de innovación o mejora alguna, ni tampoco la realización de reparaciones dentro del Inmueble objeto del contrato o en su fachada, que no sean competencia expresa de EL ARRENDADOR.

Las obras realizadas que no puedan ser retiradas por EL ARRENDATARIO al finalizar el contrato sin menoscabo del Inmueble, quedarán en beneficio de EL ARRENDADOR, sin que éste tenga que satisfacer cantidad alguna por tal concepto".

QUINTO.- El Sr. Manuel, administrador de la demandada, ha reconocido haber firmado el contrato de arrendamiento y ha afirmado que la arrendataria pidió una carencia de un año porque tenían que realizar una obra muy grande. Ha indicado que desde septiembre de 2018 hasta junio de 2019 estuvieron viendo la nave los representantes de la arrendataria. Ha afirmado que negociaron el contrato y que no tiene constancia de que hubiese goteras.

El Sr. David ha señalado que firmó el contrato al haber sido el consejero delegado de VEMASINAR. Ha indicado que la negociación la gestionó otra persona y que estaba informado. Ha señalado que no le dijeron nada sobre el estado de la cubierta.

El Sr. Clemente, autor del proyecto de acondicionamiento de la nave, ha dicho que fue un acondicionamiento interior para adaptar la misma a un concesionario. Ha indicado que se obtuvo una licencia para las obras de la nave y una licencia para la instalación de las estructuras del cubo. Ha afirmado que no se intervino en la cubierta y que todas las obras fueron interiores por lo que no se tocó la envolvente. Ha indicado que la parte de las oficinas en planta baja es independiente de la nave con cubierta circular y que las humedades se aprecian en la nave y zona de uralita. Ha afirmado que las goteras se producen en una parte de la zona de ampliación de la exposición y en el taller que tienen la cubierta de uralita. Según el Sr. Clemente, no existen goteras en el edificio de oficinas en el que encima está el cubo. Ha dicho que no se trabajó en la cubierta y que el cubo no toca la misma al sustentarse sobre los pilares de la cubierta plana del edificio. Ha indicado el técnico que en la parte en la que se realizó la ampliación de la exposición se retiró el falso techo existente y se colocó el nuevo sobre la estructura existente. Ha afirmado que las goteras están en esa parte del falso techo y también en el resto del taller en el que no hay falso techo. El técnico ha dicho que no hay ninguna instalación que atraviese la cubierta al ser un proyecto de interior. Por esta razón, según ha manifestado, no se valoró el estado de la cubierta. Ha dicho que la cubierta está al final de su vida útil y que los problemas son debidos a las goteras. Ha afirmado que ha visto como cae el agua cuando llueve y que no ha observado humedad por condensación, habiéndose realizado un canalón para evitar la misma. El técnico ha indicado que el falso techo está anclado sobre las correas preexistentes y no sobre la cubierta. Ha señalado que en la zona en la que no hay falso techo también hay goteras. Ha manifestado que durante las obras no observó humedades.

El Sr. Constantino, técnico que realizó obras de acondicionamiento de la nave por la empresa Construcciones F y B, ha indicado que no se tocó la cubierta de ninguno de los edificios. Ha manifestado que entraba agua y le avisaron, pero sus obras no tuvieron nada que ver con la cubierta. Ha afirmado que durante la ejecución de las obras de octubre y noviembre de 2019 hasta marzo de 2020 no llovió y que los problemas comenzaron posteriormente. Ha dicho que la cubierta de uralita es antigua y que está parcialmente remendada por problemas. Ha afirmado que en la oficina no hay problemas en el techo y que en la parte de la nave en la que está el taller y la ampliación de la exposición está el techo de uralita. El técnico ha dicho que el edificio en el que está el cubo no hay goteras y que el mismo está sujeto a una estructura auxiliar. Ha indicado que se colocó un canalón para evitar la condensación y las humedades. Ha afirmado que se quitó el falso techo que estaba sujeto a unas correas y que el nuevo se colocó en el mismo sitio y estructura. El técnico ha afirmado que las goteras se deben al mal estado de la uralita de la cubierta y que solo cae agua dentro de la nave cuando llueve. Ha indicado que las goteras son de agua y no de condensación y que la uralita tiene fisuras y grietas. En relación a las soluciones de los problemas de las goteras, el técnico ha dicho que hay varias.

El testigo Sr. Emilio ha dicho que es representante de una empresa especializada en rehabilitaciones y que le solicitaron un presupuesto de reforma de una nave. Ha señalado que había que adaptar la zona de concesionario y de taller y que le solicitaron rebajas en los precios, no aceptándose su presupuesto. Ha afirmado que le llamó una de las propietarias de la nave para ver la misma y que observó un problema de goteras en la zona de ampliación de la nave. Ha dicho que vio problemas de condensación porque entre el falso techo y cubierta hay cinco metros. Ha afirmado que el falso techo se colgó de unos tirantes con correas que se pueden deformar, pero que no lo ha comprobado. El Sr. Emilio ha indicado que antes de terminarse la obra caía agua y que vio problemas de condensación. Ha dicho que la condensación no se produce cuando llueve y que desconoce si hay goteras cuando llueve al no haber estado en la nave cuando está lloviendo.

SEXTO.- El documento nº 10 de la demanda es el informe pericial elaborado por el Sr. Celestino de fecha 8 de octubre de 2020 en el que se indica que "Según la documentación examinada en el Archivo Municipal de Guadalajara, el Proyecto de construcción de esta nave fue redactado por el arquitecto D. Segundo en el año 1972" y que "Con posterioridad, esta nave ha sido adaptada según el PROYECTO DE ACONDICIONAMIENTO Y ACTIVIDAD DE NAVE DESTINADA A CONCESIONARIO DE AUTOMÓVILES según el proyecto redactado por el Ingeniero Técnico Industrial D. Clemente con fecha de Septiembre de 2019". En el informe se indica que "En las visitas realizadas a la nave los días 3 y 25 de Septiembre se ha podido comprobar los daños que esta presenta como consecuencia de la filtración de agua a través de la cubierta". En el informe se acompañan diversas fotografías de filtraciones en falso techo de la zona de exposición y de la zona lateral derecha del taller. Las fotografías 21 y siguientes son de la cubierta de fibrocemento y las de la 28 y siguientes son del exterior de la cubierta. En el informe se indica que "El primer cuerpo, tanto en el proyecto de construcción del año 73 como en el de acondicionamiento del año 2019, se destina a sala de exposición y venta, mientras que la nave posterior, inicialmente (según el proyecto) se destinaba principalmente a taller, aunque, según se desprende de los documentos examinados, en alguna actuación posterior se destinó parte de su superficie a oficinas. Con las obras de acondicionamiento, una parte importante de la nave se ha destinado a "Exposición" para lo que, en esta zona, tras retirar, por lo menos parcialmente, el falso techo existente, se ha colocado un nuevo falso techo registrable horizontal". Además, en el informe se señala que "En las visitas realizadas se ha podido comprobar que en este nuevo falso techo existen importantes manchas de humedad (Fig. 9/12) producidas por filtraciones de agua desde la cubierta que han llegado a deteriorar alguna de sus placas. Se me han facilitado fotografías correspondientes a los momentos en que se estaban produciendo dichas filtraciones de agua". Asimismo, se indica que "De igual forma, en la actualidad, se aprecian manchas de humedad en el falso techo del resto de la nave (Fig. 13/20). Este falso techo, en las obras de acondicionamiento fue pintado para intentar mejorar su aspecto y tapar las numerosas manchas de humedad que presentaba antes de esta actuación".

En el informe se indica que "La causa de estas filtraciones de agua se encuentra en el estado en que se encuentra la cubierta. En ella se puede comprobar que, a pesar de las reparaciones que de forma puntual han ido haciéndose, sigue presentando numerosos daños, permitiendo incluso la entrada de la luz a través de las piezas rotas y puntos de anclaje (Fig. 21/27), un mal estado que también es apreciable desde el exterior (Fig. 28/33). Por lo tanto, para solucionar el problema de las filtraciones de agua, es necesario reparar la cubierta". El perito indica que la cubierta de la nave es de fibrocemento y "que se ha podido apreciar que en esta cubierta se han ido realizando reparaciones consistentes en la realización "parches" en los puntos en los que se producían filtraciones de agua".

En cuanto a las soluciones de reparación el perito indica que "debido al estado de deterioro generalizado que presenta, no considero adecuado seguir realizando parches con tela asfáltica, como son los que se ha comprobado que se han ido realizando, ni con otro material, como podría ser la aplicación de pinturas de clorocaucho, ya que entiendo que no sería una solución de reparación de la cubierta sino meras actuaciones que podrían ir evitando de manera puntual y temporal que se produjeran filtraciones". También señala el perito que "Otra solución podría ser, no "parchear" sino recubrir o "encapsular" toda la cubierta con espuma de poliuretano, corcho proyectado o cualquier otra solución similar, sin embargo, a la poca fiabilidad de que este sistema pueda aportar una solución que pueda considerarse como definitiva, hay que sumar el riesgo" de rotura de placas al transitar sobre ellas. El perito afirma que "Podría plantearse, colocar una nueva cubierta sobre la actual, es decir, doblarla". El perito indica que "entiendo que la única solución es la de la colocación de unas nuevas placas de cubierta tras la retirada de las actuales, es decir, desmontar la cubierta de fibrocemento actual y realizar una nueva sobre la estructura de cerchas y correas existentes, lo que determinaría la eliminación del falso techo, y la ejecución de otro nuevo". El perito valora estas obras en el importe de 124.350,30.-€.

El Sr. Celestino ha afirmado que vio manchas de humedad y charcos, porque entraba agua por la cubierta debido a su mal estado. Ha indicado que fue al Archivo Histórico y la nave tiene dos cuerpos diferentes (fachada y nave posterior y cubierta curva). Ha dicho que las humedades afectan a la cubierta con las cerchas curvas. El perito ha dicho que ha visto la cubierta y que está en mal estado. Ha observado que existe un parcheo y que desde algunas partes del interior se puede ver el exterior. Según el perito, existen varias soluciones reparadoras, pero que lo más correcto es sustituir la cubierta. Ha manifestado que el cubo no afecta a la cubierta y que está en la primera parte de la cubierta. El perito ha señalado que el agua entra al filtrarse por la cubierta que está en mal estado, habiendo humedades por todos los sitios.

SÉPTIMO.- El documento nº 5 de la contestación a la demanda es el informe pericial elaborado por el Sr. Eladio. En el informe se indica que "Sobre la finca sita en la C/ DIRECCION000 Nº NUM001 (antigua parcela NUM002) del Polígono Industrial " DIRECCION001" de Guadalajara. Parcela Catastral NUM000 según ficha adjunta, se asienta un edificio Industrial, propiedad de la mercantil JOSE VILLALBA, S. A., y construido en base al Proyecto de Ejecución, redactado por D. Segundo, arquitecto, con visado COAM del 02 de mayo de 1973. El edificio, tiene una superficie construida de 2.342,00 m² sobre una parcela de 3.857,00 m², según consta en los datos Catastrales". También se indica que "Con fecha octubre de 2019, según documentación aportada por el autor del encargo, se acometen las obras, que se desarrollan durante los posteriores meses hasta mayo de 2020. En septiembre de 2020, VEMASINAR BM, S.L. comunica a JOSE VILLALBA, S. A., la existencia de unas humedades en los falsos techos de la exposición y de la nave taller, motivo por el que se me reclama para visitar el edificio y hacer una inspección visual, durante la que tomo datos y fotografías del interior, exterior, cubiertas, sistemas de montaje de falsos techos e instalaciones, inspeccionando por encima del falso techo desmontable con el fin de acceder visualmente a estas instalaciones y accediendo a la cubierta del edificio". El perito describe las actuaciones del proyecto de acondicionamiento de la nave indicando, entre otras cosas, que "en ningún momento hace referencia a actuación alguna sobre esta cubierta, aunque se recoge su existencia y morfología en la DESCRIPCION DEL EDIFICIO DEL ESTADO ACTUAL y se entiende que fue revisada previamente a la redacción del proyecto y si el técnico lo hubiera considerado conveniente o necesario, hubiera reflejado algún tipo de actuación sobre ella". En el informe pericial se indica que en relación a las humedades en el falso techo de la exposición "la estructura del FALSO TECHO, ha sido fijada a la estructura de CERCHAS METÁLICAS, soporte original de la cubierta de fibrocemento, la cual, no solo ha sido manipulada durante la obra, sino que se le ha sometido a unas cargas, para las que no estaba calculada originariamente. Para esa operación, se ha procedido a retirar las planchas de poliestireno expandido que conformaban el falso techo de la nave, de una forma no demasiado ortodoxa, rompiéndolas en lugar de retirarlas con precaución e incluso no retirando las piezas y restos sueltos. Significar, que los soportes de este falso techo original, se fijaban a las cerchas principales transversales al eje de cubierta, mientras que el nuevo falso techo, se ha anclado a las "correas" de menor entidad que estaban dispuestas para la fijación de las placas de fibrocemento, lo que ha podido provocar deformaciones". El perito indica que "No menos significativo, es la instalación de un canalón de PVC, en paralelo y bajo las correas coincidentes con los lucernarios de placa de policarbonato, a ambos lados del eje de la nave. Estos canalones, podrían tener la función de recoger el agua de condensación que se acumula en estos perfiles metálicos que conforman las correas de la estructura original". En relación al falso techo en la zona de taller de la nave, el perito ha señalado que "En este falso techo, compuesto por planchas de poliestirenos expandido, y que conforma una cámara de aire bajo la cubierta de placas de fibrocemento de la nave, se ha mantenido tal y como estaba originariamente, procediendo a la aplicación de "pintura plástica". En el informe se indica que "A pesar de que en la actualidad existen pinturas plásticas, con determinadas composiciones que permiten la transpiración, parece bastante evidente, que no es la que se ha utilizado en el revestimiento de las planchas de poliestireno expandido del falso techo de la nave taller. Todo hace indicar, que esta aplicación, se realizó con el fin de mantener las originales que en el momento del análisis y toma de datos del estado original previo a la redacción del Proyecto de Acondicionamiento de Actividad, ya presentaban manchas provocadas por humedades". Según el perito, "Esta actuación, ha provocado que las planchas de poliestireno expandido del falso techo de la nave, no transpiren, reteniendo la humedad de condensación generada en la cámara formada con la cubierta inclinada, que provoca el desprendimiento en forma de láminas plásticas de la pintura aplicada, con un fuerte impacto estético".

En relación al estado de la cubierta de fibrocemento, el perito indica que "pude revisar las soluciones que se habían tomado a este respecto, comprobando que las soluciones adoptadas en la ejecución de la obra, no se corresponden con las especificaciones técnicas reflejadas en la normativa. Las humedades que aparecen en algunas zonas de la nueva área de exposición, coinciden en planta con este paramento vertical que se aprecia en las fotografías y que compone el antiguo cerramiento de división entre el edificio de oficinas con cubierta plana y el de nave taller con cubierta inclinada". En relación al suelo de la zona de taller, el perito ha señalado "que se aplicó algún tipo de revestimiento, tipo pintura, con mayor o menor carga de resinas epoxi, que evidentemente, no han resistido la actividad que se desarrolla en la nave taller". Por último, el perito señala que "Al finalizar la visita de inspección, accedo a la cubierta plana, correspondiente con la zona de oficinas, observando que se ha procedido a instalar un cubo publicitario, que el Proyecto de Acondicionamiento y Actividad especifica que NO RECOGE, apreciable desde el exterior, y sobre una importante estructura metálica, que va a sustentarse sobre la estructura original del edifico, desconociendo si tal actuación ha sido estudiada y calculada para soportar las cargas y empujes que se han de considerar".

En el apartado de conclusiones se indica que "la ejecución de nuevas unidades de obra, realizadas no ateniéndose a las normas de construcción tal y como he reflejado en el informe, como es el caso de pasos de conductos a través de paramentos verticales de cubierta, podrían ser causa de generación de humedades. Que debería comprobarse la estanqueidad de los conductos de las instalaciones de Climatización, Fontanería y red de desagües, que discurren por el falso techo de la zona de nueva exposición, posibles causas igualmente de generación de humedades. Que las fuerzas aplicadas a los elementos de la estructura de la cubierta inclinada, como consecuencia del montaje del falso techo y su arriostramiento a ellas, muy posiblemente, habrían producido deformaciones que se han transmitido a las placas de cubrición de fibrocemento. Motivo por el que también se podrían estar produciendo filtraciones, así como la manipulación de los elementos de la cubierta. Que el montaje de una estructura metálica de gran envergadura, en la cubierta plana, también transmite unas sobrecargas y tensiones que pueden producir deformaciones y movimientos en sus apoyos y empotramientos, tanto debido al peso de esta como a las dilataciones que sufre". También se señala que "se han empleado materiales inadecuados en el revestimiento de las placas de poliestirenos expandido del falso techo de la nave-taller. Que se ha empleado material inadecuado para resistir el rozamiento en el suelo de la nave taller, suelo que, además, sufrió múltiples intervenciones y escasamente protegido durante la obra".

El perito ha afirmado en la vista que el proyecto de acondicionamiento omitió estudios sobre la cubierta, aunque afectaba a la misma. Ha indicado que se hizo un falso techo en la zona de exposición hacia el taller. Ha señalado que existen dos cubiertas: Una inclinada y curva y otra cubierta plana e impermeabilizada. El perito ha manifestado que las cerchas, que son el soporte de la cubierta, existían con anterioridad y son las originales y soportan las placas por lo que si se añade un peso adicional se alteran las cargas. Según el perito, se han colocado dos canalones que recogen las condensaciones de agua. En relación a las placas ha dicho que se ha empleado pintura plástica que evita la transpiración por lo que se desprende la pintura. El perito ha indicado que la cubierta es válida y que su falta de mantenimiento no es la causa de las humedades. Ha dicho que tiene algunas deficiencias y algún parche, pero que no se justifica una sustitución íntegra, ya que existen otras soluciones. El perito ha señalado que no ha revisado los proyectos anteriores del falso techo, pero que está sujeto a las correas existentes con anterioridad.

OCTAVO.- De las declaraciones de los testigos y peritos y de las fotografías aportadas se ha acreditado que la cubierta de fibrocemento de la nave arrendada se encuentra en mal estado y es la causa de la existencia de filtraciones de agua.

El Sr. Clemente, autor del proyecto de acondicionamiento de la nave, ha dicho que se realizó un acondicionamiento interior para adaptar la misma a un concesionario. Ha afirmado que las goteras están en una zona en la que se ha colocado el falso techo y también hay goteras en el resto del taller en el que no se ha colocado el falso techo. El técnico ha dicho que la cubierta está al final de su vida útil y que los problemas son debidos a las goteras. Ha afirmado que ha visto como cae el agua cuando llueve y que no ha observado humedad por condensación, habiéndose realizado un canalón para evitar la misma. El Sr. Constantino, técnico de la empresa que realizó las obras de acondicionamiento de la nave, ha indicado que no se tocó la cubierta de ninguno de los edificios y que las goteras se deben al mal estado de la uralita de la cubierta, ya que solo cae agua dentro de la nave cuando llueve. Ha indicado que las goteras son de agua y no de condensación y que la uralita tiene fisuras y grietas.

El perito Sr. Celestino ha indicado que "En las visitas realizadas se ha podido comprobar que en este nuevo falso techo existen importantes manchas de humedad (Fig. 9/12) producidas por filtraciones de agua desde la cubierta que han llegado a deteriorar alguna de sus placas". Asimismo, ha indicado que "en la actualidad se aprecian manchas de humedad en el falso techo del resto de la nave". El perito también ha afirmado que "La causa de estas filtraciones de agua se encuentra en el estado en que se encuentra la cubierta. En ella se puede comprobar que, a pesar de las reparaciones que de forma puntual han ido haciéndose, sigue presentando numerosos daños, permitiendo incluso la entrada de la luz a través de las piezas rotas y puntos de anclaje (Fig. 21/27), un mal estado que también es apreciable desde el exterior (Fig. 28/33)". El Sr. Celestino ha señalado que las humedades afectan a la cubierta con las cerchas curvas y que ha visto la cubierta y que está en mal estado. Ha indicado el Sr. Celestino que ha observado que existe un parcheo y que desde algunas partes del interior de la nave se puede ver el exterior a través de la cubierta.

En el informe pericial del Sr. Celestino se incluyen fotografías del estado de la cubierta de fibrocemento de la nave arrendada. En las fotografías 21 a 27 realizadas en el interior de la nave se aprecian daños en la cubierta que permiten la entrada de la luz. En las fotografías 28 y siguientes se observa que la cubierta tiene algunas deficiencias. En el acta notarial aportada con la demanda se incluyen algunas fotografías del interior de la nave arrendada con humedades en el techo y cubos para la recogida de agua. También se han aportado al procedimiento diversas fotografías en las que se observan humedades en el techo y charcos en el suelo.

NOVENO.- La entidad demandada no ha acreditado sus alegaciones relativas a que los problemas de humedades han sido causados por la actuación de la arrendataria al ejecutar las obras de acondicionamiento. En la contestación se ha indicado que en el informe pericial del Sr. Eladio se afirma que algunas de las nuevas unidades de obra se ejecutaron no ateniéndose a las normas de construcción, lo que pudo tener una incidencia en las filtraciones de agua. Según la demandada, en las obras se emplearon materiales inadecuados en el revestimiento del falso techo de la nave taller (pintura plástica no transpirable) que ha provocado humedad por condensación. También se indica en la contestación que el cubo publicitario se ha instalado y que no consta la existencia de proyecto.

No se ha demostrado en el procedimiento que se haya alterado el estado de la cubierta durante la ejecución de las obras de reforma interior de la nave. No consta ninguna actuación en la cubierta en el proyecto de acondicionamiento. El Sr. Clemente, autor del proyecto de acondicionamiento de la nave, ha dicho que fue un acondicionamiento interior y que no se intervino en la cubierta y que todas las obras fueron interiores por lo que no se tocó la envolvente. El Sr. Constantino, técnico que realizó obras de acondicionamiento, ha indicado que no se tocó la cubierta de ninguno de los edificios. Ha manifestado que sus obras no tuvieron nada que ver con la cubierta.

El perito de la demandada ha indicado que la ejecución de nuevas unidades de obra realizadas no ateniéndose a las normas de construcción, como es el caso de pasos de conductos a través de paramentos verticales de cubierta, podrían ser causa de generación de humedades. También ha indicado el perito que las fuerzas aplicadas a los elementos de la estructura de la cubierta inclinada, como consecuencia del montaje del falso techo y su arriostramiento a ellas, muy posiblemente, habrían producido deformaciones que se han transmitido a las placas de cubrición de fibrocemento. El perito ha realizado estas alegaciones sin demostrar la realidad de las mismas. Ha hecho mención a que "posiblemente" se habrían realizado deformaciones. Sin embargo, no se ha demostrado esta alegación. Debe indicarse a este respecto que la existencia de deficiencias y de caída de agua se produce en toda la parte de la nave con la cubierta de fibrocemento, incluso en la que no se ha instalado falso techo. Por otra parte, el testigo Sr. Emilio ha dicho que el falso techo se colgó de unos tirantes con correas que se pueden deformar, pero que no lo ha comprobado.

También hace referencia el perito de la demandada a que se han empleado materiales inadecuados en el revestimiento de las placas de poliestirenos que han generado humedades. No se ha demostrado esta alegación y debe añadirse que el problema se debe al agua que cae desde la cubierta. En la fotografía 30 del informe del Sr. Celestino se indica que hay manchas de humedad en el falso techo del resto de la nave y que fue pintado durante las obras para tapar las manchas de humedad que había con anterioridad. Se deduce, por tanto, que las humedades eran anteriores y que se pintaron las placas para tapar las humedades.

Tampoco se ha acreditado que la instalación del cubo en la cubierta plana transmita cargas y tensiones que puedan producir deformaciones. El perito de la demandada no ha probado estas afirmaciones. Por otra parte, el Sr. Clemente ha afirmado que no existen goteras en el edificio de oficinas en el que encima está el cubo. El Sr. Constantino ha señalado que el edificio en el que está el cubo no hay goteras y que el mismo está sujeto a una estructura auxiliar. El Sr. Celestino ha indicado que el cubo no afecta a la cubierta y que está en la primera parte de la cubierta. En la contestación se ha indicado que no consta la existencia de proyecto para la instalación del cubo publicitario. Sin embargo, se ha admitido en la audiencia previa el requerimiento de documentación a la actora sobre el cubo y ha aportado la licencia de obras y el proyecto de instalación del cubo publicitario.

DÉCIMO.- Anteriormente se ha indicado que la cubierta de fibrocemento de la nave arrendada se encuentra en mal estado y es la causa de la existencia de filtraciones de agua. La arrendataria ha solicitado que se condene a la demandada a reparar la cubierta de la nave para que el inmueble sirva al uso convenido. La arrendadora se ha opuesto a la reclamación indicando que la nave ha servido a su uso convenido, porque se ha desarrollado el negocio de concesionario de vehículos de la marca KIA y no se ha cerrado al público ni un solo día por goteras. Además, ha afirmado que las litigantes acordaron que la arrendataria se hacía cargo de todas las obras de conservación necesarias para el uso convenido.

El párrafo tercero de la estipulación primera del contrato establece que "EL ARRENDATARIO vendrá obligado a mantener en buen estado de uso y conservación el Inmueble objeto del contrato y todas las instalaciones en él existentes, debiendo realizar por su cuenta y a su cargo las obras necesarias para el ejercicio de su actividad, así como las de conservación, reparación y reposición de todos los elementos del mismo, excepto aquellos que correspondan a EL ARRENDADOR.

En el primer párrafo de la estipulación sexta se establece que "EL ARRENDATARIO podrá realizar durante toda la vigencia del presente Contrato, las obras de adaptación e implantación de su actividad en el Inmueble y deberá mantener el mismo en buen estado de uso y conservación, realizando todas las obras de mantenimiento y reparación que se deriven de su uso, previa información a EL ARRENDADOR, cuyo coste será sufragado íntegramente por EL ARRENDATARIO, sin posibilidad de repercutirlo a EL ARRENDADOR. Con carácter previo y necesario al inicio de las obras, EL ARRENDATARIO se obliga a informar por escrito a EL ARRENDADOR del tipo de obras a realizar y a facilitar copia del proyecto técnico, así como las licencias que autorizan las mismas".

En los párrafos cuarto y siguientes de la estipulación sexta del contrato se señala que "EL ARRENDATARIO no podrá exigir de EL ARRENDADOR la realización de obras de innovación o mejora alguna, ni tampoco la realización de reparaciones dentro del Inmueble objeto del contrato o en su fachada, que no sean competencia expresa de EL ARRENDADOR".

No se puede estimar la alegación de la demandada de que se pactó que la arrendataria se hacía cargo de todas las obras de conservación necesarias para el uso convenido. En el párrafo tercero de la estipulación primera del contrato se establece que el arrendatario debe "realizar por su cuenta y a su cargo las obras necesarias para el ejercicio de su actividad, así como las de conservación, reparación y reposición de todos los elementos del mismo, excepto aquellos que correspondan a EL ARRENDADOR". Se deduce, por tanto, que algunas de las obras de conservación corresponden a la arrendadora, ya que de la lectura de la estipulación se infiere que la arrendataria puede exigir la realización de reparaciones que sean competencia de la arrendadora.

Por otra parte, en la estipulación sexta se indica que el arrendatario no puede exigir a la arrendadora reparaciones "que no sean competencia expresa de EL ARRENDADOR". De la interpretación de esta estipulación también se desprende que la arrendataria puede exigir reparaciones que sean competencia de la arrendadora.

Las litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento para uso distinto de la vivienda. En el apartado tercero del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se indica que Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En el título III de la LAU se encuentra el artículo 30 que indica que Lo dispuesto en los artículos 21 , 22 , 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título

El apartado primero del artículo 21 LAU señala que El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil

La existencia de caída de agua desde la cubierta de fibrocemento de forma generalizada impide que la demandada destine la nave al uso convenido. De la interpretación del contrato y de la normativa aplicable se infiere que la arrendataria puede exigir reparaciones que sean competencia de la arrendadora. Se han aportado varias fotografías en las que se observan zonas afectadas por las humedades. Esta situación impide que la nave pueda ser utilizada para el uso convenido. No se ha demostrado que la nave se haya tenido que clausurar. Sin embargo, esto no implica que se esté destinando la nave al uso convenido, ya que la caída de agua y la existencia de humedades generalizadas en unas zonas en la que transitan personas y trabajadores impide que sea utilizada para el uso convenido. Por esta razón, la entidad demandada debe asumir la reparación de la cubierta de fibrocemento de la nave arrendada que se encuentra en mal estado y es la causa de la existencia de filtraciones de agua.

UNDÉCIMO.- Se deben aplicar al presente procedimiento las siguientes resoluciones en las que se ha resaltado lo más importante:

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Secc. 5ª) de 20 de enero de 2020 establece lo siguiente:

Esta Sala no comparte la valoración de la prueba realizada por el Juzgador en primera instancia. En este caso hay que conjugar lo pactado en el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito entre las partes el día 8 de julio de 2014, en concreto en su estipulación segunda, párrafo segundo que establece: "La arrendataria declara conocer y aceptar el estado de las viviendas, recibiéndolas en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de alojamiento turístico pactado en la presente escritura" y en su estipulación octava, párrafo quinto: "La arrendataria declara encontrar las viviendas en estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de su conservación", con la obligación que establece el artículo 21 de la LAU al arrendador, aplicable a este supuesto en virtud del artículo 30 de la LAU , y consistente en: " realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil ."

La jurisprudencia, en relación con el concepto de reparaciones necesarias ha venido estableciendo: "Se consideran reparaciones necesarias las que son por su naturaleza indispensables para mantener la vivienda o local de negocio en uso, y las impuestas por la autoridad competente ( SAP de Alicante (Sección 5ª) de 30 de abril de 1.999 ), habiéndose declarado en la STS. de 20 de febrero de 1.975 , que "la obligación establecida en el número 2 del artículo 1.554 del Código Civil , de reparar el arrendador la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es, el de realizar las reparaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos". Por su parte, en la SAP de Vizcaya (Sección 5ª) de 5 de enero de 2.001 se afirma que "las reparaciones necesarias, según la doctrina, puede decirse que son aquéllas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse." ( AP Salamanca sec 1ª 30-12-08,)."

La expresión " condiciones de habitabilidad para servir aluso convenido permite distinguir dos obligaciones distintas por su fuente:

1.- La obligación de realizar las obras de reparación necesarias a fin de conservar la vivienda para el uso que le es propio y que, por tanto, incluye "cuantas reparaciones sean necesarias para tal efecto" (SAT Albacete 7 de julio de 1980), o, como señala gráficamente la SAP Barcelona 19 de mayo de 1982 , cuantas sean necesarias "a fin de conservar la vivienda para que pueda seguir mereciendo el nombre de tal". Esta obligación tiene carácter legal.

2.- La obligación de realizar obras de reparación o conservación tendentes a proporcionar o mantener unas determinadas condiciones de habitabilidad en la vivienda (por ejemplo la utilización de determinados materiales en supuestos de reparación). Esta obligación encuentra su fuente en el propio contrato. De esta manera, el arrendador no puede negarse a realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda so pretexto de no haberse convenido en el contrato ninguna "condición de habitabilidad" o ningún uso. Los conceptos reparación y conservación determinan un par funcional de manera que se exigen recíprocamente: se conserva para no tener que reparar lo no conservado (o lo no conservado convenientemente); se repara porque no se conservó (o no se hizo convenientemente). Aunque ambos conceptos hacen referencia a realidades y situaciones distintas en actividad y tiempo, en la norma del art. 21 (así como en elart. 107 TR de 1964 y en elart. 1554.2º C.C ) se confunden en la misma obligación, si bien el término conservación pueda ser entendido de modo más amplio y, por tanto, comprensivo del de reparación. Como fuere, la norma del art. 21.1 impone al arrendador la obligación de conservación de la vivienda (salvo pequeñas reparaciones, impuestas al arrendatario ex art. 21.4), la cual lleva aparejada una actividad estrictamente conservativa, si aún no se ha producido el desperfecto o el desgaste, y una actividad reparadora, en caso contrario." (AP Baleares sec 5ª 3-12-04)

Entre las obras que la jurisprudencia ha reconocido como necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad de la vivienda y por lo tanto, a cargo del arrendador cabe citar: Las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanado los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua ( STS. de 5 de octubre de 1.951 )

La Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (Secc. 5ª) de 3 de diciembre de 2014 señala que El art. 21 de la LAU dispone que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido; mandato semejante al contenido en el artículo 107 de la LAU 1964 , y concordante con lo regulado en el art. 1554 del Código Civil , consecuencia del principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir a su uso.

Si como ya dijimos y razonamos, una de las causas del origen de las humedades que produjeron el deterioro de las mercancías en el local arrendado, fue el defectuoso estado de la cubierta, resulta procedente, de conformidad con los preceptos legales referidos con anterioridad, declarar la responsabilidad del arrendador; sin que sea obstáculo a ello las cláusulas del contrato de arrendamiento, que también hemos recogido con anterioridad. En primer lugar, las reparaciones recogidas en la cláusula octava del contrato vienen derivadas del desgaste por el uso del local, lo que no es el caso, o de desperfectos que se produzcan durante la vigencia del contrato, que tampoco sucede en el supuesto que examinamos, por cuanto tenemos que entender que el mal estado de la cubierta es anterior a la firma del contrato, puesto que, de estar en buen estado de conservación, en la fecha del contrato de arrendamiento, no se habría producido su deterioro en un plazo inferior a dos años .

DUODÉCIMO.- La demandante ha solicitado que se condene a JOSÉ VILLALBA, S.A. a la obligación de hacer consistente en la reparación de la cubierta de la nave de su propiedad sita en Guadalajara, DIRECCION000, nº NUM002 a fin de que el inmueble sirva para el uso convenido concediéndole a tal fin el plazo máximo de un (1) mes o el más adecuado que estime el Ilmo. Juzgado dadas las circunstancias concurrentes en el caso y la naturaleza de la obligación de hacer solicitada.

Se ha indicado anteriormente que la entidad demandada debe asumir la reparación de la cubierta de fibrocemento de la nave arrendada al encontrarse en mal estado y ser la causa de la existencia de filtraciones de agua. No se comparte la alegación de la demandada de que el petitum es indeterminado por no establecer las reparaciones que deben hacerse. Se ha solicitado una condena de hacer y la demandada debe reparar la cubierta de la nave para que no se produzcan filtraciones de agua. La nave es propiedad de la demandada, por lo que le corresponde ejecutar las reparaciones que entienda procedentes para que no se produzcan las humedades y la nave pueda destinarse al uso convenido. No debe imponerse a la demandada una concreta actuación, sino que realizará la reparación pertinente que solucione los problemas de filtraciones de la cubierta de la nave que generan las humedades y la caída de agua.

Se debe estimar la demanda y condenarse a la demandada a reparar la cubierta de la nave de su propiedad sita en Guadalajara, DIRECCION000, nº NUM002, a fin de que el inmueble sirva para el uso convenido concediéndole a tal fin el plazo máximo de dos meses. Se considera necesario aumentar el plazo solicitado de ejecución teniendo en cuenta las obras que deben realizarse.

No se entiende necesario adoptar el pronunciamiento subsidiario que se indica en la demanda para el supuesto de no ejecución de las obras por la demandada. En el supuesto de que la demandada no ejecute la reparación resulta aplicable el artículo 706 LEC, por lo que no se reputa necesario establecer en la Sentencia ningún pronunciamiento para el supuesto de que la entidad demandada no cumpla la Sentencia. La actora, en su caso, podrá solicitar lo que entienda pertinente en relación a la ejecución.

Por otra parte, tampoco debe indicarse nada en relación a la pretensión subsidiaria para el supuesto de inejecución de las obras de que se adopte la solución constructiva del informe pericial de la actora. En la petición principal no se solicita este pronunciamiento concreto, por lo que no se entiende pertinente que se acceda al mismo de forma subsidiaria para el supuesto de inejecución de las obras. El perito Sr. Trallero establece una solución constructiva consistente en el desmontaje de la cubierta actual y realizar una nueva sobre la estructura de cerchas y correas existentes. Debe insistirse en que la nave es propiedad de la demandada y no se puede exigir una solución constructiva concreta. Lo único que se exige a la demandada es que ejecute las reparaciones que entienda procedentes para que no se produzcan las humedades y las filtraciones de agua y la nave pueda destinarse al uso convenido. Por otra parte, no se ha demostrado que la solución constructiva que propone el Sr. Celestino sea la única que se pueda realizar. En el informe de este perito se indica que se puede recubrir o "encapsular" toda la cubierta con espuma de poliuretano, corcho proyectado o cualquier otra solución similar. También indica que "Podría plantearse, colocar una nueva cubierta sobre la actual, es decir, doblarla". No obstante, el perito ha indicado que la medida más idónea es desmontar la cubierta de fibrocemento actual y realizar una nueva sobre la estructura de cerchas y correas existentes. En la vista ha señalado que existen varias soluciones reparadoras, pero que lo más correcto es sustituir la cubierta. El perito de la demandada ha indicado que la cubierta tiene algunas deficiencias y algún parche, pero que no se justifica una sustitución íntegra, ya que existen otras soluciones.

DECIMOTERCERO.- En la demanda se solicita que se condene a la demandada a abonar a la actora "la cantidad que resulte de la reparación parcial y provisional de la nave de su propiedad sita en Guadalajara, DIRECCION000, nº NUM002 determinable a partir de los precios unitarios facilitados por la contratista Construcciones FyB, S.A. en su presupuesto por los metros efectivamente ejecutados y los días efectivamente empleados en dicha reparación; Subsidiariamente, se condene a la demandada a abonar a mi representada la cantidad de 3.440 € más IVA".

En la vista se ha concretado la petición solicitándose por la actora una condena a la demandada a abonar la suma de 3.440 € más IVA. El documento nº 11 de la demanda es un presupuesto de la empresa Construcciones F y B, SA de 27 de octubre de 2020 en el que se presupuesta un parcheo de cubierta por la suma de 3.440 € más IVA. En el presupuesto se incluyen las unidades de obra desglosadas en plataforma elevadora para exteriores, día de trabajo de cuadrilla especializada para impermeabilización de cubierta y suministro de rollo de material asfáltico autoadherente SIKAMULTISEAL de 15 cm de ancho y 12 m de longitud. En la audiencia previa se ha aportado una factura de 10 de febrero de 2021 relativa a la reparación por importe total de 4.543,55.-€ (3.755.-€, más IVA).

Se debe estimar la solicitud formulada por la actora que se ha concretado en exigir una condena al pago de 3.440 € más IVA, que hace un total de 4.162,40.-€. Se ha acreditado la existencia de filtraciones de la cubierta y la necesidad del parcheo provisional que ha supuesto un desembolso para la demandante. La demandada debe abonar el importe reclamado al ser una reparación que le correspondía conforme a lo establecido en los anteriores fundamentos de derecho. La demandada abonará los intereses legales desde la interposición de la demanda al ser aplicables los artículos 1100 y 1108 CC.

DECIMOCUARTO.- Las costas procesales se imponen a la demandada al haberse estimado la demanda y ser aplicable el artículo 394 LEC. Se ha acreditado la existencia de deficiencias en la cubierta y se ha admitido la pretensión de condena a la reparación. También se ha admitido la petición de condena dineraria por la reparación provisional realizada por la actora. La circunstancia de que no se haya atendido la pretensión subsidiaria al entender que es una cuestión relativa a la ejecución no implica que no se deban imponer las costas procesales a la demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,