Sentencia Civil 18/2026 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 13, Rec. 606/2023 de 05 de enero del 2026

PRELIMINAR.- Objeto del juicio

El 25 de febrero de 2019 la entidad demandante arrendó un local de negociodel demandado, sito en la calle Cuba, número 15, de Vigo, para dedicarlo a la actividad de cafetería.

El local habría sufrido filtraciones, goteras y humedades,que causaron daños y malos olores que impidieron el correcto uso y desarrollo de la actividad acordada, estando inutilizada una parte del espacio del local(zona de servicio, suprimiendo un número considerable de mesas, y baño de mujeres).

La arrendataria lo habría puesto en conocimiento del demandado, que no habría acometido las reparaciones precisas.

Tras el cierre por la pandemia del COVID, entre marzo y julio de 2020, se habría agravado la situación del local, por nuevas goteras surgidas entre los meses de agosto y noviembre.

Finalmente, en diciembre de 2020, comenzaron las obras de reparación, iniciándose por la zona del baño. Las obras finalizaron en julio de 2021, pero no habrían solucionado la totalidad de los daños ni la causa de origen.

Los desperfectos habrían impedido utilizar un 31,81% de la capacidad del local. De haber sido posible aprovechar las mesas, el beneficio económico de la cafetería habría sido superior, estimándose ese importe en 50.560,24 euros. Además, habría que añadir las pérdidas de los últimos cuatro ejercicios, de 4.487,63 euros.

Por todo ello, la parte actora solicitó la condena del demandado al pago de una suma de 55.047,87euros con intereses legales, en concepto de lucro cesantepor el beneficio dejado de obtener por la inutilización de una parte del local, y a efectuar las obras de reparación de las filtraciones y de los daños existentes en el inmueble.

Posteriormente, abandonó la pretensión de reparación, por haber abandonado el local arrendado, continuando el proceso únicamente por la reclamación del lucro cesante.

La demandada solicitó la desestimación de la demanda.

Por un lado, defendió haber hecho las reparacionescuando le comunicaron los daños, con cierto retraso por razón de las restricciones de la pandemia y por la necesidad de hacer las obras en una época de clima seco. Las reparaciones terminaron a finales de 2021, y, si hubo más filtraciones posteriores, no le fueron comunicadas.

Por otro, se opuso a la existencia de lucro cesante,pues toda la superficie del local estuvo habilitada para su uso, con mesas colocadas y disponibles. Además, habría que tener en cuenta el período de restricciones de aforo derivadas de la pandemia del COVID, entre marzo y noviembre de 2021.

PRIMERO.- Responsabilidad civil contractual y lucro cesante

El artículo 1101 CC establece que quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.

Son cuatro los elementos que deben concurrir para afirmar la responsabilidad contractualdel demandado: la realidad del contrato, la existencia del daño o perjuicio, un incumplimiento contractual, y la relación de causalidad entre el incumplimiento contractual y el daño.

En este caso, para determinar el incumplimiento del contratode arrendamiento, debemos tener en cuenta la obligación del arrendador de efectuar las obras de conservaciónque sean necesarias, en atención a lo dispuesto en el artículo 21.1 LAU (por remisión del artículo 30 LAU) : El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .

En cuanto a la valoración del daño,la indemnización comprende no solo el daño emergente, sino también el lucro cesante,es decir, el valor de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor ( artículo 1106 CC) .

Al efecto, podemos citar la STS 274/2008, de 21 de Abril : La indemnización de daños y perjuicios comprende el daño emergente y el lucro cesante, pero, según la jurisprudencia, no opera de forma automática, sino que requiere demostración del daño y su imputación para deducir la consiguiente responsabilidad ( STS de 18 de febrero de 1993 ) .Es constante en exigir para la indemnización de perjuicios que sean ciertos y probados y por lo que hace al lucro cesante su acreditamiento con rigor al menos razonable, sin que baste la consideración de pérdidas dudosas o contingentes ( STS de 30 junio de 1993 ).

El lucro cesante o ganancias frustradas ofrece muchas dificultades para su determinación y para tratar de resolverlas el derecho científico sostiene que no basta la simple posibilidad, sino que ha existir una cierta probabilidad objetiva que resulte del decurso normal de las cosas y de las circunstancias especiales del caso concretoy la jurisprudencia se orienta en un prudente criterio restrictivo en la estimación del lucro cesante. Así ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ventajas sin que éstas sean dudosas o contingentessólo fundadas en esperanzas ( STS de 30 de noviembre de 1993 ).

En idéntico sentido, la STS de 24 de abril 1997 declara que la integración del lucrum cessans del art 1106 CC , como elemento indemnizatorio aparte del daño o menoscabo emergente, debe moverse bajo los dos polos de su delimitación, esto es, sin que queda incluir eventos de futuro no acreditados rayanos en los conocidos «sueños de ganancia».

SEGUNDO.- Incumplimiento contractual del demandado

Pues bien, en este caso, no ha resultado controvertida la existencia de daños por filtraciones.

El demandante admite que el arrendador realizó obras de reparación en el local, que finalizaron en julio de 2021, pero defiende que no solucionaron las filtraciones.

Aunque el demandado defiende que realizó obras de reparación a finales de ese año, el informe pericial aportado con la demanda (documento 7), elaborado por el arquitecto técnico e ingeniero de edificación don Mauricio, y cuyas conclusiones no han sido refutadas por otro perito o prueba obrante en autos, acredita que en noviembre de 2021 persistían las filtraciones,y seguían produciendo daños. Y ese hecho fue debidamente comunicado al arrendador(carta de 18 de noviembre de 2021 aportada como documento 6 de la demanda).

Pese a ello, el demandado no ha acreditado la ejecución de obras posteriores a dicha fecha que solucionaran definitivamente el problema ( artículo 217.3 LEC).

En consecuencia, debemos entender acreditado que el demandado incumplió el contrato de arrendamiento al no efectuar las preceptivas y necesarias obras de conservación del local,y debe responder del daño que se haya derivado de dicho incumplimiento.

TERCERO.- Existencia del daño por lucro cesante

Para valorar la existencia de lucro cesante debemos partir del ya citado informe pericial de daños (página 21), que determina una doble afectación de los daños por filtraciones en la actividad del local.

Primero, hacen que se descomponga la capa de revestimiento superficial y acabado de la pintura,manchando la ropa de los clientes y generando la imposibilidad de uso de las mesas próximas a las paredes dañadas.Y segundo, en época de lluvias,la entrada de agua al interior del local hace que en algunos puntos del techo caiga agua por goteo sobre determinadas mesas,no siendo posible su uso.

En concreto, en el local existen veintidós mesas, siete de las cuales no podrían ser usadas por los motivos expuestos.

En estas conclusiones se fundamenta el informe pericial económico,elaborado por el economista don Marco Antonio (documento 8 de la demanda).

El perito entiende que, como existen siete mesas inutilizadas, y en cada una de ellas pueden sentarse cuatro personas, habría una disminución de 28 posibles clientes, sobre el aforo total de 88 personas. Ello supondría una reducción de un 31,82% del aforo.

A continuación, aplica ese porcentaje sobre los resultados contables de los ejercicios 2019 a 2022período en el que se habrían producido los perjuicios derivados de las filtraciones.

El importe neto de la cifra de negocio del año 2019 fue de 80.487,58 euros, mientras que en el año 2020 fue de 50.848,88 euros, en el 2021 de 48.457,34 euros, y en el 2022 de 54.870,90 euros.

Así, aplicando el coeficiente multiplicador del 31,82%, el volumen de facturación de cada uno de los ejercicios sería de 106.098,72 euros; 67.028,99 euros; 63.876,47 euros, y 72.330,82 euros, respectivamente. También los costes variables de cada ejercicio habrían aumentado en la misma proporción, por lo que aplica sobre ellos el mismo coeficiente.

Con esas modificaciones, los resultados de explotación habrían aumentado en cada ejercicio,hasta un total acumulado de 50.560,24 euros. Además, habría que añadir las pérdidas acumuladas durante los cuatro ejercicios, de 4.487,63 euros.

Para refutar estos datos y razonamientos, la demandada se fundamenta en el informe pericial elaborado por el economista don Constancio, que también habremos de tener en consideración para resolver la cuestión controvertida.

Pues bien, las conclusiones del informe de la demandante no pueden ser compartidas,por los siguientes motivos.

Primero, la base fáctica de la que parte el informe económico, la inutilización de siete mesas del local, con capacidad para veintiocho clientes, no ha sido debidamente acreditada.

En efecto, desconocemos cuáles son las mesas afectadas concretamente por los desperfectos de pintura y goteras, y la capacidad de cada una de ellas. Especialmente cuando el informe pericial de la demandada indica que había algunas mesas con capacidad para dos personas (página 19 del informe y aclaraciones en la vista).

En el acto del juicio, el perito que elaboró el informe de daños aclaró que realizó una estimación de la reducción de aforo en atención a las mesas situadas en torno a los elementos dañados. Es decir, por un lado, no concretó cuáles eran esas mesas afectadas. Y, por otro, tampoco comprobó que las mesas fuesen efectivamente inutilizadas o retiradas por la empresa.

Y lo cierto es que, aunque del uso de las mesas pudieran derivarse ciertos perjuicios para los clientes, eso no quiere decir que las mesas no estuvieran a su disposición, y que no hayan sido utilizadas durante todo el período que se reclama. En ese sentido, el perito de adverso refiere que en sus visitas al local no había mesas precintadas o espacios vacíos por retirada de mesas (página 18).

Además, aunque hubiese algunas mesas afectadas por goteras, que no hubiesen podido ser empleadas en períodos de lluvia, sí habrían podido ser utilizadas fuera de dichos períodos, factor que no ha sido tenido en cuenta.

Esto es, en suma, que no ha quedado acreditado que el demandante no pudiese hacer uso de un 31,82% de la superficie o aforo del local durante los cuatro ejercicios reclamados. Y, solo por ese motivo, no procede reconocer una indemnización fundada en el beneficio que hubiese obtenido si esas siete mesas hubiesen estado a disposición de los clientes.

Segundo, aun si hubiesen estado inutilizadas dichas mesas, ello no implica, de forma automática, que la ganancia del negocio hubiese sido mayor de haber estado disponibles.

En otras palabras, el beneficio potencial hubiese sido mayor con la totalidad del aforo disponible. Pero ello no quiere decir que el beneficio real hubiese aumentado, en ese caso, en la misma proporción.

En efecto, desconocemos cuál era la afluencia habitual de clientela al local durante el período en que no existían los defectos por filtraciones, y si se produjo una disminución de esa afluencia una vez que comenzaron los problemas, en el último trimestre de 2019.

Y también desconocemos la afluencia media durante los cuatro ejercicios que se reclaman, y si la demanda hubiera sido suficiente para cubrir también las mesas inutilizadas.

En esa línea, el informe pericial de la demandada indica que, para determinar la existencia de lucro cesante habría que determinar la ocupación media del local, para saber si la inutilización de siete mesas afectó a su actividad y produjo una disminución de su beneficio (páginas 13 y 18).

Y lo cierto es que, en sus visitas, el perito de adverso comprobó que había mesas libres a disposición de los clientes, de modo que, aunque hubiesen existido más mesas libres, ello no habría redundado en un mayor beneficio para la empresa (página 19), al menos en esos días o momentos.

Y, en fin, en tercer lugar, el informe no tiene en cuenta las restricciones derivadas de la pandemia del COVID,que obligaron al cierre del local entre los meses de marzo y julio de 2020, como se reconoce en la propia demanda, y que implicaron importantes reducciones de aforo en los meses posteriores.

Es decir, que el local no pudo utilizar su aforo completo durante todo el período el reclamado, y ese hecho es relevante para el cálculo de la ganancia frustrada. Pese a ello, el informe económico parte de una pérdida de ganancia por reducción de aforo de un 31,82%, obviando que ese aforo no se pudo utilizar durante buena parte del período reclamado.

El informe pericial de adverso recopila la normativa y medidas adoptadas durante la pandemia que afectaron a los aforos en la hostelería (página 15). En concreto, el cierre desde el 14 de marzo, el aforo máximo del 50% desde el 30 de mayo, y del 75% desde el 12 de junio, durante el primer estado de alarma. Durante el segundo estado de alarma, se cerraron temporalmente los bares en Vigo, mediante Orden de 4 de noviembre de 2020, y reabrieron a partir del 4 de diciembre con reducción de aforos de entre un 30 y un 50%, restricciones que continuaron durante la mayor parte de 2021 (en septiembre se relajaron, pero todavía existía una restricción de hasta un 75%).

De este modo, aunque las mesas no hubiesen estado inutilizadas, no habrían podido ponerse a disposición de los clientes entre marzo de 2020 y noviembre de 2021.

Recapitulando, de una parte, la base fáctica de la indemnización reclamada, la reducción de aforo derivada de la inutilización de siete de las mesas del local por goteras y defectos en la pintura de las paredes, no ha sido acreditada; y, de otra, desconocemos la afectación real que la inutilización de dichas mesas hubiese tenido en las ganancias de la demandante, puesto que no se han tenido en cuenta elementos tan relevantes como las restricciones de aforo por la pandemia, el tipo de mesas afectadas (capacidad), el período concreto de inutilización (estacionalidad de las goteras), o la ocupación media habitual del local.

En consecuencia, no es posible concluir que sea objetivamente probable que, durante los ejercicios de 2019 a 2022, la entidad demandante hubiese obtenido unos beneficios de 55.047,87 euros si no se hubiesen producido los daños por filtraciones en el local.

Por todo lo expuesto, la demanda será desestimada.

CUARTO.- Costas

No se impondrán las costas procesales, puesto que concurren serias dudas de hecho sobre los efectos que los daños por filtraciones, no reparados por el demandado, pudieron tener en el potencial beneficio económico de la arrendataria ( artículo 394.1 LEC).

Por todo lo expuesto,