Sentencia Civil 10/2026 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 2, Rec. 920/2023 de 20 de enero del 2026

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión. Antecedentes fácticos. Posiciones de las partes-

La parte actora, como copropietarios de varios inmuebles que forman parte de la Comunidad demandada, impugna dos acuerdos adoptados en la Junta Ordinaria de propietarios celebrada el día 7 de junio de 2023, y que constan en los puntos 3 y 4 de la misma, por considerar que infringen la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos de la Comunidad. La demanda se fundamenta en los siguientes hechos:

Los demandantes son propietarios de diversas viviendas integradas en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, en el que desarrollan la actividad de vivienda de uso turístico. Dicha actividad se encuentra legalmente implantada, al haberse obtenido los correspondientes títulos habilitantes conforme a la normativa autonómica aplicable, y no se halla prohibida ni limitada en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

En fecha 7 de junio de 2023, se celebró Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios, en cuyo orden del día se incluyeron, entre otros, los puntos tercero y cuarto. Bajo el punto tercero se sometió a votación la "prohibición de viviendas de uso turístico en la Comunidad, con inclusión de una cláusula al efecto en los estatutos", y bajo el punto cuarto la "exclusión de los usuarios de viviendas turísticas del acceso a determinados espacios comunes, concretamente piscina, gimnasio y sauna".

Como resultado de dicha Junta, se aprobaron ambos acuerdos. El acuerdo relativo a la prohibición del uso turístico fue adoptado con votos favorables que representaban aproximadamente el 32,33 % de las cuotas de participación, mientras que el acuerdo de exclusión del acceso a elementos comunes fue aprobado con votos favorables que representaban aproximadamente el 36,79 % de las cuotas. En el acta de la Junta no se hizo constar de forma expresa la normativa aplicada para la adopción de tales acuerdos, ni el quórum legal exigible, ni se incluyó mención alguna al carácter no retroactivo de los mismos.

Los demandantes, que votaron en contra de los acuerdos o manifestaron formalmente su oposición, sostienen que ambos acuerdos suponen una restricción sustancial de las facultades dominicales inherentes a la propiedad de sus viviendas, al prohibir una actividad lícita no vetada por los Estatutos y al privar del uso de elementos comunes cuyo disfrute corresponde a los propietarios de las viviendas. Alegan igualmente que tales acuerdos no alcanzaron las mayorías legalmente exigidas y que, en todo caso, no pueden desplegar efectos respecto de actividades previamente implantadas de forma legal.

Tras la adopción de dichos acuerdos, la Comunidad comenzó a ejecutar materialmente las limitaciones aprobadas. Así, en el mes de noviembre de 2023, los demandantes fueron informados por el conserje del edificio de que, siguiendo instrucciones de la Presidencia y Vicepresidencia de la Comunidad, se les negaba el uso del servicio de conserjería consistente en el depósito y entrega de llaves a terceros. Dicho servicio venía prestándose con normalidad a todos los propietarios desde hacía años y continuaba siendo sufragado por los demandantes mediante el pago de las cuotas comunitarias. La negativa a prestar este servicio no había sido objeto de acuerdo específico en la Junta de 7 de junio de 2023 ni en ninguna otra, y se fundamentó en la aplicación de los acuerdos impugnados, a los que de facto se otorgó eficacia retroactiva.

Con posterioridad a la interposición de la demanda, la Comunidad convocó Junta General Extraordinaria, celebrada en abril de 2024, en cuyo orden del día se incluyó la "corrección" del acta de la Junta de 7 de junio de 2023, con la finalidad de hacer constar expresamente la referencia al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal como norma habilitante de los acuerdos adoptados, así como la autorización para elevar a público dichos acuerdos y la designación de profesionales para la defensa de la Comunidad en el procedimiento judicial ya iniciado. Los demandantes consideran que esta convocatoria tuvo por objeto subsanar extemporáneamente defectos esenciales del acuerdo originario, una vez conocida su impugnación judicial, y posibilitar su ejecución registral.

Finalmente, en una nueva ampliación de hechos, los demandantes ponen de manifiesto que en fecha 29 de abril de 2024 se celebró una nueva Junta General Extraordinaria, siendo el acta notificada en mayo de 2024. En dicha Junta se declaró subsanado un supuesto error en la transcripción literal del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal en el acta de 7 de junio de 2023 y se reiteró la voluntad de elevar a público los acuerdos de prohibición del uso turístico y de exclusión del acceso a elementos comunes. Los demandantes alegan que el acta de esta Junta no refleja fielmente el resultado real de las votaciones, que se adoptaron acuerdos sin alcanzar las mayorías legalmente exigidas y que tales acuerdos traen causa directa de los acuerdos inicialmente impugnados, reproduciendo los mismos vicios de nulidad.

Sobre la base de estos hechos, los demandantes solicitan que se declare la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, así como de los acuerdos posteriores que los desarrollan o ejecutan, por considerarlos contrarios a la ley, a los Estatutos de la Comunidad y lesivos para sus derechos como propietarios.

La Comunidad de Propietarios demandada se opone íntegramente a la demanda, negando que los acuerdos impugnados, adoptados en la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, así como los posteriores acuerdos relacionados con los mismos, sean contrarios a la ley o a los Estatutos comunitarios. La demandada alega en la contestación, lo siguiente:

No discute la condición de propietarios de los demandantes ni la titularidad de las viviendas afectadas, pero discrepa de forma expresa de la afirmación de que los Estatutos de la Comunidad no contengan prohibición alguna respecto del destino de las viviendas a uso turístico. Sostiene que los Estatutos, vigentes desde el año 1980, establecen de forma clara y expresa una limitación del destino de los pisos, al disponer que los mismos solo pueden destinarse a vivienda, despacho profesional u oficina, permitiendo únicamente como excepción el ejercicio de una pequeña industria doméstica. A juicio de la Comunidad, cualquier destino distinto de los expresamente permitidos se encuentra prohibido, sin que sea necesaria una mención específica y nominal a cada actividad excluida.

Des de esta premisa, la demandada afirma que el arrendamiento de viviendas con fines turísticos constituye una actividad económica de carácter empresarial, regulada por la normativa sectorial turística autonómica, que excede con mucho del concepto de pequeña industria doméstica y que no puede equipararse ni al uso residencial ni al uso profesional o de oficina permitido estatutariamente. Añade que el hecho de que los Estatutos no mencionen expresamente las viviendas de uso turístico se explica por razones temporales, dado que en el momento de su redacción dicha actividad no existía como fenómeno social ni jurídico, y que ello no impide su inclusión dentro de la prohibición general de usos distintos de los autorizados.

La Comunidad reconoce que los demandantes comunicaron el inicio de la actividad turística ante la Administración autonómica y obtuvieron los correspondientes números de registro, pero entiende que tal circunstancia confirma precisamente el carácter económico y profesional de la actividad desarrollada, reforzando su incompatibilidad con el régimen estatutario del edificio.

En relación con la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, la demandada sostiene que la misma fue válidamente convocada y constituida, que el orden del día incluía de forma expresa los puntos tercero y cuarto impugnados y que los acuerdos se adoptaron con pleno respeto a las normas legales y estatutarias. Afirma que los demandantes manifestaron su oposición a dichos acuerdos, pero también su disposición a buscar medidas alternativas, reconociendo implícitamente la existencia de un conflicto vecinal derivado del uso intensivo de las viviendas turísticas, especialmente en relación con el uso del servicio de portería, que, según la Comunidad, estaba siendo utilizado como una recepción hotelera, excediendo las funciones contractualmente previstas para dicho servicio.

La demandada explica que la negativa a prestar determinados servicios de conserjería no constituye un acto arbitrario ni una sanción encubierta, sino una consecuencia de la delimitación funcional del servicio de portería y del uso indebido que del mismo venían realizando los usuarios de las viviendas turísticas, generando conflictos laborales y vecinales.

Res pecto de la Junta General Extraordinaria celebrada el 29 de abril de 2024, la Comunidad sostiene que la misma tuvo como finalidad principal precisar y reforzar la motivación jurídica de los acuerdos ya adoptados, incorporando de forma expresa la referencia al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin alterar su contenido material ni introducir nuevas prohibiciones. Afirma que dicha Junta no tuvo carácter subsanador de un vicio esencial, sino aclaratorio, a requerimiento notarial previo a la elevación a público de los acuerdos, manteniéndose íntegramente el contenido del acta de 7 de junio de 2023.

En cuanto a las mayorías exigidas para la adopción de los acuerdos impugnados, la demandada niega que se haya producido infracción alguna del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Afirma que los acuerdos fueron inicialmente aprobados por la mayoría de los asistentes y que, conforme al régimen legal de voto presunto de los propietarios ausentes, se alcanzaron sobradamente las tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas de participación, una vez transcurrido el plazo legal sin oposición expresa de los ausentes.

La Comunidad rechaza igualmente las alegaciones relativas a defectos de representación, irregularidades en la convocatoria o indebida inclusión de los asuntos en una Junta Ordinaria, sosteniendo que la Ley de Propiedad Horizontal no limita los asuntos que pueden tratarse en Junta Ordinaria y que, en todo caso, prevalece la normativa legal sobre las previsiones estatutarias anteriores a la reforma de la LPH.

En relación con la irretroactividad de los acuerdos, la demandada sostiene que la prohibición del uso turístico no tiene carácter retroactivo, puesto que deriva directamente de una limitación estatutaria preexistente desde 1980. Añade que, aun en el caso de considerarse aplicable la regla de irretroactividad del artículo 17.12 LPH, dicha protección no alcanzaría a algunos de los demandantes, que iniciaron la actividad turística con posterioridad a la celebración de la Junta de 7 de junio de 2023.

Por lo que respecta al acuerdo de exclusión de los usuarios de viviendas turísticas del acceso a determinados elementos comunes, la demandada afirma que el uso de dichos elementos está vinculado al destino permitido de las viviendas y que, al estar prohibido el uso turístico, resulta legítima la exclusión de los usuarios de tales viviendas del disfrute de los servicios comunes asociados. Sostiene igualmente que dicho acuerdo fue aprobado con las mayorías legalmente exigidas y conforme al régimen del voto presunto de los ausentes.

Asi mismo, la Comunidad de Propietarios alega falta de legitimación activa respecto de uno de los propietarios demandantes, al haber adquirido la vivienda con posterioridad a la celebración de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, en la que se adoptaron los acuerdos impugnados. Sostiene la demandada que dicho propietario no asistió a la referida Junta por no ostentar entonces la condición de propietario, ni puede ser considerado propietario ausente a los efectos del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Añade que, tras la adquisición del inmueble, tuvo conocimiento del contenido del acta de la Junta y manifestó su oposición a los acuerdos mediante comunicación posterior, sin haber salvado el voto en los términos legalmente exigidos. En consecuencia, entiende la Comunidad que dicho demandante carece de legitimación activa para impugnar acuerdos adoptados con anterioridad a la adquisición de la vivienda.

Con base en todo lo anterior, la Comunidad de Propietarios interesa la íntegra desestimación de la demanda, la declaración de validez de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 y de los acuerdos adoptados en sus puntos tercero y cuarto, así como de los acuerdos posteriores que los desarrollan, con imposición de costas a la parte actora.

Sin perjuicio de lo expuesto sobre las posiciones y argumentos de las partes, hay que tener en cuenta que en la audiencia previa, la parte actora eliminó un argumento de su demanda y un punto controvertido, ya que manifestó que a la vista de la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo 1232/2024 de 3 de octubre, que equipara el término limitar al término prohibir, acepta lo expuesto por el TS y no es objeto de discusión.

SEGUNDO.- Legitimación activa.-La parte demandada alega como motivo de oposición, la falta de legitimación activa los codemandantes, D. Balbino y Dª Caridad, al haber adquirido la propiedad del DIRECCION002 con posterioridad a la celebración de la Junta de 7 de junio de 2023 en que se adoptaron los acuerdos impugnados, y a la que no asistieron por no ser propietarios. Según la demandada, el anterior propietario de la vivienda DIRECCION002 no asistió a aquella Junta, se le notificó el acta, y los nuevos propietarios, ahora codemandantes, que se manifestaron en contra de los acuerdos por medio de burofax, no pudieron salvar su voto de acuerdo a lo exigido por el artículo 18.2 LPH y no pueden ser considerados propietarios ausentes.

El documento 5 de la demanda, es la escritura de compraventa de la vivienda DIRECCION002 por parte de D. Balbino y Dª Caridad, y acredita que esa adquisición tuvo lugar en fecha 4 de julio de 2023. Los propios codemandantes reconocen en la demanda que adquirieron la vivienda DIRECCION002 y la plaza de garaje número NUM000 del edificio el 4 de julio del 2023, y que por tanto, a fecha de la Junta no eran propietarios, si bien con fecha 11 de julio del 2023 recogieron en el buzón de la vivienda el Acta que es objeto de impugnación, no constando inscrita en el Registro de la Propiedad al tiempo de la adquisición, y el 12 de julio del 2023 remitieron burofax al administrador de la Comunidad mostrando su oposición expresa a los acuerdos adoptados en el acta citada (documento 18 de la demanda).

Así, si bien los codemandantes, actuales propietarios de la vivienda DIRECCION002 y la plaza de garaje número NUM000, no lo eran al tiempo de la celebración de la Junta, sí adquirieron la condición de propietarios antes de que hubiera transcurrido el plazo legal de 30 días previsto para que los propietarios ausentes manifestasen su discrepancia con los acuerdos adoptados, conforme a lo dispuesto en el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Del acta de la junta de 7 de junio de 2023 (do.17 de la demanda) se desprende que el anterior propietario, que vendió a los codemandantes citados, no asistió a la Junta, y no había manifestado su conformidad ni su oposición a los acuerdos adoptados en dicho plazo.

Por tanto, debe partirse de que la legitimación activa para la impugnación de acuerdos comunitarios exige, conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, ostentar la condición de propietario y no haber votado a favor del acuerdo, legitimación que corresponde tanto a quienes salvaron su voto como a los propietarios ausentes. En el presente caso, al tiempo de la adquisición, el derecho del propietario ausente a manifestar su oposición no se encontraba consumado, permaneciendo íntegro dentro del plazo legalmente establecido.

La transmisión de la propiedad comporta la transmisión de la posición jurídica del propietario en el seno de la Comunidad, incluidos los derechos y facultades aún no agotados derivados de dicha condición. En consecuencia, al adquirir la vivienda dentro del plazo legal para oponerse a los acuerdos y no habiendo el transmitente ejercitado previamente tal facultad, los adquirentes sucedieron en la posición jurídica del propietario ausente, quedando habilitados para manifestar su oposición y, en su caso, para ejercitar la acción de impugnación.

A ello se añade que, al tiempo de interposición de la demanda, los actores ostentaban ya la condición de propietarios, por lo que concurría en ellos la legitimación exigida para el ejercicio de la acción, sin que pueda apreciarse una ruptura entre la adopción del acuerdo y el ejercicio del derecho de impugnación que justifique su exclusión del proceso. La interpretación contraria conduciría a una restricción excesivamente formalista del derecho de impugnación, no impuesta por la Ley de Propiedad Horizontal, y carente de justificación cuando el acuerdo no había devenido firme por el transcurso del plazo legal ni por la manifestación expresa del anterior titular.

En consecuencia, procede desestimar la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la parte demandada, reconociendo la legitimación del referido demandante para el ejercicio de la acción de impugnación de los acuerdos comunitarios objeto del presente procedimiento.

TERCERO.- Doctrina del Tribunal Supremo sobre el artículo 17.12 LPH y sobre la interpretación estatutaria. Aplicación al caso.-

El art.17.12 LPH en la redacción vigente al tiempo de la adopción de los acuerdos ahora impugnados, disponía: "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

Por otra parte, la Sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo 1233/2024, de 3 de octubre (Roj STS 4791/2024), fija un criterio interpretativo uniforme respecto del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido por el RDL 7/2019 (que es la redacción vigente a fecha del acuerdo impugnado). En esta resolución, el Tribunal Supremo delimita el marco normativo del art. 17.12 LPH, que se remite a la actividad descrita en el art. 5.e ) LAU ( cesión temporal de vivienda, comercializada por canales turísticos, con finalidad lucrativa y sometida a normativa sectorial), y concluye que el acuerdo comunitario que "limite o condicione" esa actividad puede llegar a prohibirla, al ser la prohibición el máximo grado de limitación. Esta interpretación se apoya en criterios literal, sistemático y teleológico, destacando además que el art.17.12 LPH configura una excepción al régimen de la unanimidad, posibilitando que, mediante la mayoría cualificada prevista, la comunidad adopte acuerdos eficaces de veto o restricción de dicha actividad.

Asimismo, y esto es relevante para el presente litigio, la misma Sentencia del Pleno recuerda que, antes de pronunciarse sobre el alcance del art.17.12 LPH, la jurisprudencia de la Sala Primera ya había venido resolviendo múltiples controversias sobre viviendas turísticas desde el plano de la interpretación del título y de los estatutos, valorando en cada caso si el contenido estatutario resultaba compatible o incompatible con la explotación turística, y cita expresamente, entre otras, las SSTS 1643/2023, 1671/2023, 90/2024, 95/2024 y 105/2024, en las que se apreció prohibición estatutaria del destino turístico por colisión de dicha actividad económica con el régimen estatutario aplicable.

A partir de esa base, la doctrina del Tribunal Supremo puede resumirse, a efectos del caso, en dos ideas:

a) En el plano de los acuerdos, el art. 17.12 LPH permite acuerdos prohibitorios con la mayoría cualificada de tres quintos; y

b) En el plano estatutario, es legítimo que los estatutos delimiten destinos permitidos y excluyan destinos incompatibles, siendo decisiva la interpretación del tenor estatutario, sin exigir necesariamente que la actividad turística aparezca nominada (por ser, en muchos estatutos antiguos, una realidad sobrevenida), cuando la incompatibilidad resulta clara por la naturaleza de la actividad y el diseño estatutario del destino del inmueble.

Aplicando lo anterior al caso concreto, los Estatutos comunitarios (doc.9 de la demanda) contienen una delimitación expresa de destino en su art.12, al establecer que los pisos "serán destinados exclusivamente a viviendas, despachos profesionales u oficinas",permitiendo únicamente, como excepción, el ejercicio de una "pequeña industria doméstica",aunque sea objeto de tributación, y añadiendo prohibiciones específicas y una cláusula general de usos perturbadores de la tranquilidad. Esta previsión estatutaria no configura un catálogo cerrado de actividades económicas prohibidas, sino un régimen de destinos permitidos, con una excepción doméstica de alcance limitado. En este marco, el uso turístico, tal como resulta definido legalmente y sometido a normativa sectorial específica, responde a una actividad económica organizada y lucrativa, con proyección externa y dinámica de explotación que excede de la "pequeña industria doméstica"tolerada estatutariamente, y resulta, por ello, incompatible con el destino estatutario esencialmente residencial del inmueble.

En este contexto, el acuerdo adoptado por la Junta en el punto relativo a la prohibición del uso turístico, no introduce una limitación nueva "ex novo", sino que concreta para una actividad sobrevenida, inexistente al tiempo de redacción estatutaria, el alcance de una limitación previa ya contenida en los Estatutos: la prohibición de destinar las viviendas a una actividad económica que desborde la excepción doméstica, y que se aparta del destino estatutariamente configurado. En consecuencia, el acuerdo impugnado encuentra soporte en la prohibición estatutaria inicial.

Por ello, conforme a la doctrina fijada por el Tribunal Supremo, debe concluirse que el acuerdo impugnado es conforme a los Estatutos y a la Ley, no vulnera el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal y carece de carácter innovador, al limitarse a hacer explícita la aplicación de una prohibición ya contenida en el régimen estatutario de la Comunidad. En consecuencia, no procede declarar su nulidad por las razones invocadas por la parte actora.

CUARTO.- Irretroactividad del acuerdo impugnado.-

Una vez determinado que el acuerdo comunitario impugnado es conforme a los Estatutos y no introduce una limitación nueva al derecho de propiedad, procede examinar la alegación relativa a su pretendido carácter retroactivo, a la luz del inciso final del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme al cual "estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

La correcta interpretación de dicho precepto exige partir de la naturaleza del acuerdo adoptado. Tal como ha quedado razonado en el fundamento anterior, el acuerdo de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 no constituye una innovación limitativa del régimen estatutario, sino que se limita a concretar y hacer explícita la aplicación de una prohibición ya existente en los Estatutos de la Comunidad respecto del destino de las viviendas a actividades económicas distintas de la pequeña industria doméstica. En consecuencia, el acuerdo no crea ex novo una restricción hasta entonces inexistente, sino que declara la incompatibilidad del uso turístico con el régimen estatutario previamente vigente.

Desde esta perspectiva, la prohibición de efectos retroactivos prevista en el artículo 17.12 LPH resulta aplicable, únicamente a aquellos acuerdos que introducen por primera vez una limitación o prohibición del uso turístico, de modo que no puedan afectar a situaciones consolidadas con anterioridad a su adopción. Sin embargo, cuando el acuerdo comunitario tiene carácter meramente definidor o interpretativo de una prohibición estatutaria previa, no puede afirmarse que despliegue efectos retroactivos, puesto que la limitación al destino de las viviendas ya existía con anterioridad, derivando directamente del contenido estatutario.

En el presente caso, los Estatutos, vigentes desde su aprobación, delimitaban de forma expresa los destinos permitidos de las viviendas, excluyendo su dedicación a actividades económicas que excedieran de la pequeña industria doméstica. El uso turístico, como actividad económica organizada, sometida a normativa sectorial específica y con finalidad lucrativa, se sitúa fuera de los usos estatutariamente admitidos, por lo que su incompatibilidad con el régimen comunitario no nace con el acuerdo de 2023, sino que se deriva de una prohibición estatutaria anterior.

Por ello, el hecho de que el acuerdo impugnado se adopte en un momento posterior al inicio de la actividad por algunos propietarios no implica la aplicación retroactiva de una nueva prohibición, sino la afirmación expresa de la vigencia y aplicabilidad de una limitación estatutaria preexistente. El acuerdo no altera el marco jurídico anterior, ni priva a los demandantes de un derecho adquirido conforme a los Estatutos, sino que se limita a declarar la incompatibilidad de un uso que nunca estuvo amparado por el régimen comunitario.

En consecuencia, no puede apreciarse vulneración del principio de irretroactividad recogido en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, al no tratarse de un acuerdo innovador con eficacia temporal hacia el pasado, sino de la concreción de una prohibición estatutaria ya existente, cuya eficacia no depende del momento de adopción del acuerdo impugnado.

QUINTO.- Exclusión de los usuarios de viviendas turísticas del uso de determinados elementos comunes.-

El punto cuarto del acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 contempla la exclusión de los usuarios de viviendas destinadas a uso turístico, del acceso a determinados elementos comunes del edificio, concretamente piscina, gimnasio y sauna. La parte actora impugna dicho acuerdo por entender que supone una privación injustificada del uso de elementos comunes, contraria a la Ley de Propiedad Horizontal y no amparada por los Estatutos.

Debe partirse de que el derecho de uso de los elementos comunes corresponde a los propietarios en función del destino lícito de sus elementos privativos y dentro del marco estatutario y legal que rige la comunidad. No se trata de un derecho absoluto ni incondicionado, sino vinculado al uso conforme a derecho de la vivienda y al respeto de las normas comunitarias. Cuando el destino de un elemento privativo resulta incompatible con los Estatutos, los efectos de dicha incompatibilidad no se proyectan únicamente sobre el uso del piso, sino también sobre el acceso a determinados servicios y elementos comunes directamente vinculados a dicho uso.

En el presente caso, como se ha razonado en los fundamentos anteriores, el destino de las viviendas al uso turístico, vulnera el régimen estatutario de la Comunidad, al exceder de los usos permitidos y no quedar amparado por la excepción de la pequeña industria doméstica. Desde esta premisa, la utilización de los elementos comunes por los usuarios de dichas viviendas, no puede considerarse un ejercicio regular del derecho de copropiedad, sino una prolongación de un uso estatutariamente incompatible.

El acuerdo impugnado no priva a los propietarios demandantes de su condición de comuneros ni de los derechos inherentes a la propiedad, sino que limita el acceso de los usuarios derivados de una actividad no conforme a los Estatutos a determinados servicios comunes de carácter recreativo, cuya utilización intensiva y rotatoria, aparece directamente conectada con la explotación turística de las viviendas. No se trata, por tanto, de una sanción encubierta ni de una privación arbitraria del uso de elementos comunes, sino de una medida coherente con la prohibición del destino turístico y orientada a preservar el uso ordinario de tales instalaciones por los propietarios conforme al régimen comunitario.

Debe añadirse que la Ley de Propiedad Horizontal no impone un uso indiscriminado e idéntico de todos los elementos comunes con independencia del destino de los elementos privativos, y que la Comunidad puede, mediante acuerdo adoptado conforme a derecho, regular el acceso y utilización de determinados servicios comunes cuando ello resulte necesario para garantizar la convivencia y el uso conforme a su finalidad. En este sentido, el acuerdo controvertido se incardina en las facultades de ordenación del uso de los elementos comunes que corresponden a la Junta de Propietarios.

Por lo demás, la parte actora no ha acreditado que la exclusión acordada afecte al uso ordinario de los elementos comunes por los restantes propietarios, ni que suponga una restricción desproporcionada o carente de justificación objetiva. Antes al contrario, del conjunto de las actuaciones resulta que la medida se adopta como consecuencia directa de la explotación turística de las viviendas y de su incidencia específica en el uso de las instalaciones comunes, sin que se haya probado la existencia de un trato discriminatorio injustificado respecto de propietarios que destinen sus viviendas a usos estatutariamente permitidos.

En consecuencia, el acuerdo adoptado en el punto cuarto de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 debe reputarse válido y conforme a derecho, al constituir una medida accesoria y coherente con la prohibición del uso turístico de las viviendas, sin que se estime vulnere la Ley de Propiedad Horizontal ni los Estatutos de la Comunidad.

SEXTO.- Mayorías exigidas y el cómputo de los votos para la válida adopción del acuerdo.-

Finalmente, procede examinar las alegaciones relativas a la falta de mayorías necesarias para la válida adopción de los acuerdos impugnados, así como a la regularidad del cómputo de los votos emitidos, incluidas las representaciones y el voto de los propietarios ausentes.

El artículo 17.12 LPH exige, tal y como ya se ha expuesto, para los acuerdos que limiten o prohíban el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico, el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. A su vez, el artículo 17.8 LPH establece que los votos de los propietarios ausentes, debidamente citados, se computarán como favorables si, una vez notificados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.

En el presente caso, de la prueba documental aportada con la contestación a la demanda (doc.8 a 11) resulta acreditado, en primer lugar, que el acta de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 fue remitida a la totalidad de los propietarios. Así se desprende del doc.8, consistente en la relación de envíos del acta efectuados el 21 de junio de 2023. Este extremo se ve, además, reforzado por el reconocimiento expreso efectuado en la propia demanda por los codemandantes D. Balbino y D.ª Caridad, de haber recogido en el buzón de la vivienda el acta objeto de impugnación, lo que confirma la efectiva remisión del acta a los propietarios. En segundo término, consta debidamente acreditada la regularidad de la constitución de la Junta y de las representaciones conferidas, mediante las autorizaciones de representación aportadas como doc.9, así como la identificación del conjunto de propietarios y de los coeficientes de participación correspondientes a cada uno de ellos, conforme resulta de los doc.10 y 11. Dicha documentación permite verificar el número total de propietarios, el porcentaje de cuotas representadas y el resultado de la votación tanto presencial como por representación.

Asimismo, no consta acreditado que los propietarios ausentes, más allá de los demandantes, debidamente citados y notificados del acuerdo, hayan manifestado su discrepancia dentro del plazo legal de treinta días naturales previsto en el artículo 17.8 LPH, por lo que sus votos deben computarse como favorables a los acuerdos adoptados. En consecuencia, efectuado el cómputo conforme a las reglas legales, resulta que los acuerdos impugnados alcanzaron la mayoría cualificada exigida por el artículo 17.12 LPH, tanto en número de propietarios como en cuotas de participación.

Por todo ello, debe concluirse que los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 cumplieron las exigencias legales en materia de mayorías y cómputo de votos, sin que pueda apreciarse infracción determinante de su nulidad por los motivos alegados por la parte actora.

Finalmente, debe hacerse referencia a que, junto a las alegaciones relativas a las mayorías exigidas, la parte actora cuestionaba también, la validez del acuerdo por haberse adoptado en el seno de una Junta General Ordinaria, y no en Junta Extraordinaria atendiendo a lo dispuesto en los arts.36 y 37 de los Estatutos. Tal alegación tampoco puede ser acogida.

El art.16 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la Junta de Propietarios se reunirá al menos una vez al año en Junta Ordinaria para la aprobación de presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo soliciten los propietarios en los términos legalmente previstos. La norma no limita los asuntos que pueden tratarse en Junta Ordinaria, sino que, por el contrario, reconoce expresamente que cualquier propietario puede instar la inclusión en el orden del día de cualquier tema de interés para la comunidad, sin distinción alguna en función de la naturaleza ordinaria o extraordinaria de la Junta. Y lo dispuesto al respecto en el art.36 de los Estatutos (doc.9) debe interpretarse en el mismo sentido.

En el presente caso, consta que el acuerdo impugnado fue incluido en el orden del día de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, sin que exista prueba de que la convocatoria no cumpliese los requisitos legales en cuanto a forma, antelación y contenido, y sin que se haya acreditado indefensión material alguna para los propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal no exige que los acuerdos relativos a la limitación o prohibición del uso turístico deban adoptarse necesariamente en Junta Extraordinaria, ni condiciona su validez al tipo de Junta en que se traten. Por ello, el hecho de que el acuerdo se adoptase en una Junta General Ordinaria no constituye irregularidad alguna ni determina su nulidad, al tratarse de un asunto de indudable interés comunitario, correctamente incluido en el orden del día y sometido a deliberación y votación conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, sin que se acredite vulneración alguna, ni legal ni estatutaria.

Por todo lo expuesto, la demanda debe ser desestimada.

SÉPTIMO.- Costas procesales.-

Habiéndose desestimado la demanda, las costas procesales deberán ser abonadas por la parte demandante, todo ello en aplicación de lo prevenido sobre esta materia en el art. 394.1 LEC.

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión. Antecedentes fácticos. Posiciones de las partes-

La parte actora, como copropietarios de varios inmuebles que forman parte de la Comunidad demandada, impugna dos acuerdos adoptados en la Junta Ordinaria de propietarios celebrada el día 7 de junio de 2023, y que constan en los puntos 3 y 4 de la misma, por considerar que infringen la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos de la Comunidad. La demanda se fundamenta en los siguientes hechos:

Los demandantes son propietarios de diversas viviendas integradas en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, en el que desarrollan la actividad de vivienda de uso turístico. Dicha actividad se encuentra legalmente implantada, al haberse obtenido los correspondientes títulos habilitantes conforme a la normativa autonómica aplicable, y no se halla prohibida ni limitada en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

En fecha 7 de junio de 2023, se celebró Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios, en cuyo orden del día se incluyeron, entre otros, los puntos tercero y cuarto. Bajo el punto tercero se sometió a votación la "prohibición de viviendas de uso turístico en la Comunidad, con inclusión de una cláusula al efecto en los estatutos", y bajo el punto cuarto la "exclusión de los usuarios de viviendas turísticas del acceso a determinados espacios comunes, concretamente piscina, gimnasio y sauna".

Como resultado de dicha Junta, se aprobaron ambos acuerdos. El acuerdo relativo a la prohibición del uso turístico fue adoptado con votos favorables que representaban aproximadamente el 32,33 % de las cuotas de participación, mientras que el acuerdo de exclusión del acceso a elementos comunes fue aprobado con votos favorables que representaban aproximadamente el 36,79 % de las cuotas. En el acta de la Junta no se hizo constar de forma expresa la normativa aplicada para la adopción de tales acuerdos, ni el quórum legal exigible, ni se incluyó mención alguna al carácter no retroactivo de los mismos.

Los demandantes, que votaron en contra de los acuerdos o manifestaron formalmente su oposición, sostienen que ambos acuerdos suponen una restricción sustancial de las facultades dominicales inherentes a la propiedad de sus viviendas, al prohibir una actividad lícita no vetada por los Estatutos y al privar del uso de elementos comunes cuyo disfrute corresponde a los propietarios de las viviendas. Alegan igualmente que tales acuerdos no alcanzaron las mayorías legalmente exigidas y que, en todo caso, no pueden desplegar efectos respecto de actividades previamente implantadas de forma legal.

Tras la adopción de dichos acuerdos, la Comunidad comenzó a ejecutar materialmente las limitaciones aprobadas. Así, en el mes de noviembre de 2023, los demandantes fueron informados por el conserje del edificio de que, siguiendo instrucciones de la Presidencia y Vicepresidencia de la Comunidad, se les negaba el uso del servicio de conserjería consistente en el depósito y entrega de llaves a terceros. Dicho servicio venía prestándose con normalidad a todos los propietarios desde hacía años y continuaba siendo sufragado por los demandantes mediante el pago de las cuotas comunitarias. La negativa a prestar este servicio no había sido objeto de acuerdo específico en la Junta de 7 de junio de 2023 ni en ninguna otra, y se fundamentó en la aplicación de los acuerdos impugnados, a los que de facto se otorgó eficacia retroactiva.

Con posterioridad a la interposición de la demanda, la Comunidad convocó Junta General Extraordinaria, celebrada en abril de 2024, en cuyo orden del día se incluyó la "corrección" del acta de la Junta de 7 de junio de 2023, con la finalidad de hacer constar expresamente la referencia al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal como norma habilitante de los acuerdos adoptados, así como la autorización para elevar a público dichos acuerdos y la designación de profesionales para la defensa de la Comunidad en el procedimiento judicial ya iniciado. Los demandantes consideran que esta convocatoria tuvo por objeto subsanar extemporáneamente defectos esenciales del acuerdo originario, una vez conocida su impugnación judicial, y posibilitar su ejecución registral.

Finalmente, en una nueva ampliación de hechos, los demandantes ponen de manifiesto que en fecha 29 de abril de 2024 se celebró una nueva Junta General Extraordinaria, siendo el acta notificada en mayo de 2024. En dicha Junta se declaró subsanado un supuesto error en la transcripción literal del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal en el acta de 7 de junio de 2023 y se reiteró la voluntad de elevar a público los acuerdos de prohibición del uso turístico y de exclusión del acceso a elementos comunes. Los demandantes alegan que el acta de esta Junta no refleja fielmente el resultado real de las votaciones, que se adoptaron acuerdos sin alcanzar las mayorías legalmente exigidas y que tales acuerdos traen causa directa de los acuerdos inicialmente impugnados, reproduciendo los mismos vicios de nulidad.

Sobre la base de estos hechos, los demandantes solicitan que se declare la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, así como de los acuerdos posteriores que los desarrollan o ejecutan, por considerarlos contrarios a la ley, a los Estatutos de la Comunidad y lesivos para sus derechos como propietarios.

La Comunidad de Propietarios demandada se opone íntegramente a la demanda, negando que los acuerdos impugnados, adoptados en la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, así como los posteriores acuerdos relacionados con los mismos, sean contrarios a la ley o a los Estatutos comunitarios. La demandada alega en la contestación, lo siguiente:

No discute la condición de propietarios de los demandantes ni la titularidad de las viviendas afectadas, pero discrepa de forma expresa de la afirmación de que los Estatutos de la Comunidad no contengan prohibición alguna respecto del destino de las viviendas a uso turístico. Sostiene que los Estatutos, vigentes desde el año 1980, establecen de forma clara y expresa una limitación del destino de los pisos, al disponer que los mismos solo pueden destinarse a vivienda, despacho profesional u oficina, permitiendo únicamente como excepción el ejercicio de una pequeña industria doméstica. A juicio de la Comunidad, cualquier destino distinto de los expresamente permitidos se encuentra prohibido, sin que sea necesaria una mención específica y nominal a cada actividad excluida.

Des de esta premisa, la demandada afirma que el arrendamiento de viviendas con fines turísticos constituye una actividad económica de carácter empresarial, regulada por la normativa sectorial turística autonómica, que excede con mucho del concepto de pequeña industria doméstica y que no puede equipararse ni al uso residencial ni al uso profesional o de oficina permitido estatutariamente. Añade que el hecho de que los Estatutos no mencionen expresamente las viviendas de uso turístico se explica por razones temporales, dado que en el momento de su redacción dicha actividad no existía como fenómeno social ni jurídico, y que ello no impide su inclusión dentro de la prohibición general de usos distintos de los autorizados.

La Comunidad reconoce que los demandantes comunicaron el inicio de la actividad turística ante la Administración autonómica y obtuvieron los correspondientes números de registro, pero entiende que tal circunstancia confirma precisamente el carácter económico y profesional de la actividad desarrollada, reforzando su incompatibilidad con el régimen estatutario del edificio.

En relación con la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, la demandada sostiene que la misma fue válidamente convocada y constituida, que el orden del día incluía de forma expresa los puntos tercero y cuarto impugnados y que los acuerdos se adoptaron con pleno respeto a las normas legales y estatutarias. Afirma que los demandantes manifestaron su oposición a dichos acuerdos, pero también su disposición a buscar medidas alternativas, reconociendo implícitamente la existencia de un conflicto vecinal derivado del uso intensivo de las viviendas turísticas, especialmente en relación con el uso del servicio de portería, que, según la Comunidad, estaba siendo utilizado como una recepción hotelera, excediendo las funciones contractualmente previstas para dicho servicio.

La demandada explica que la negativa a prestar determinados servicios de conserjería no constituye un acto arbitrario ni una sanción encubierta, sino una consecuencia de la delimitación funcional del servicio de portería y del uso indebido que del mismo venían realizando los usuarios de las viviendas turísticas, generando conflictos laborales y vecinales.

Res pecto de la Junta General Extraordinaria celebrada el 29 de abril de 2024, la Comunidad sostiene que la misma tuvo como finalidad principal precisar y reforzar la motivación jurídica de los acuerdos ya adoptados, incorporando de forma expresa la referencia al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin alterar su contenido material ni introducir nuevas prohibiciones. Afirma que dicha Junta no tuvo carácter subsanador de un vicio esencial, sino aclaratorio, a requerimiento notarial previo a la elevación a público de los acuerdos, manteniéndose íntegramente el contenido del acta de 7 de junio de 2023.

En cuanto a las mayorías exigidas para la adopción de los acuerdos impugnados, la demandada niega que se haya producido infracción alguna del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Afirma que los acuerdos fueron inicialmente aprobados por la mayoría de los asistentes y que, conforme al régimen legal de voto presunto de los propietarios ausentes, se alcanzaron sobradamente las tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas de participación, una vez transcurrido el plazo legal sin oposición expresa de los ausentes.

La Comunidad rechaza igualmente las alegaciones relativas a defectos de representación, irregularidades en la convocatoria o indebida inclusión de los asuntos en una Junta Ordinaria, sosteniendo que la Ley de Propiedad Horizontal no limita los asuntos que pueden tratarse en Junta Ordinaria y que, en todo caso, prevalece la normativa legal sobre las previsiones estatutarias anteriores a la reforma de la LPH.

En relación con la irretroactividad de los acuerdos, la demandada sostiene que la prohibición del uso turístico no tiene carácter retroactivo, puesto que deriva directamente de una limitación estatutaria preexistente desde 1980. Añade que, aun en el caso de considerarse aplicable la regla de irretroactividad del artículo 17.12 LPH, dicha protección no alcanzaría a algunos de los demandantes, que iniciaron la actividad turística con posterioridad a la celebración de la Junta de 7 de junio de 2023.

Por lo que respecta al acuerdo de exclusión de los usuarios de viviendas turísticas del acceso a determinados elementos comunes, la demandada afirma que el uso de dichos elementos está vinculado al destino permitido de las viviendas y que, al estar prohibido el uso turístico, resulta legítima la exclusión de los usuarios de tales viviendas del disfrute de los servicios comunes asociados. Sostiene igualmente que dicho acuerdo fue aprobado con las mayorías legalmente exigidas y conforme al régimen del voto presunto de los ausentes.

Asi mismo, la Comunidad de Propietarios alega falta de legitimación activa respecto de uno de los propietarios demandantes, al haber adquirido la vivienda con posterioridad a la celebración de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, en la que se adoptaron los acuerdos impugnados. Sostiene la demandada que dicho propietario no asistió a la referida Junta por no ostentar entonces la condición de propietario, ni puede ser considerado propietario ausente a los efectos del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Añade que, tras la adquisición del inmueble, tuvo conocimiento del contenido del acta de la Junta y manifestó su oposición a los acuerdos mediante comunicación posterior, sin haber salvado el voto en los términos legalmente exigidos. En consecuencia, entiende la Comunidad que dicho demandante carece de legitimación activa para impugnar acuerdos adoptados con anterioridad a la adquisición de la vivienda.

Con base en todo lo anterior, la Comunidad de Propietarios interesa la íntegra desestimación de la demanda, la declaración de validez de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 y de los acuerdos adoptados en sus puntos tercero y cuarto, así como de los acuerdos posteriores que los desarrollan, con imposición de costas a la parte actora.

Sin perjuicio de lo expuesto sobre las posiciones y argumentos de las partes, hay que tener en cuenta que en la audiencia previa, la parte actora eliminó un argumento de su demanda y un punto controvertido, ya que manifestó que a la vista de la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo 1232/2024 de 3 de octubre, que equipara el término limitar al término prohibir, acepta lo expuesto por el TS y no es objeto de discusión.

SEGUNDO.- Legitimación activa.-La parte demandada alega como motivo de oposición, la falta de legitimación activa los codemandantes, D. Balbino y Dª Caridad, al haber adquirido la propiedad del DIRECCION002 con posterioridad a la celebración de la Junta de 7 de junio de 2023 en que se adoptaron los acuerdos impugnados, y a la que no asistieron por no ser propietarios. Según la demandada, el anterior propietario de la vivienda DIRECCION002 no asistió a aquella Junta, se le notificó el acta, y los nuevos propietarios, ahora codemandantes, que se manifestaron en contra de los acuerdos por medio de burofax, no pudieron salvar su voto de acuerdo a lo exigido por el artículo 18.2 LPH y no pueden ser considerados propietarios ausentes.

El documento 5 de la demanda, es la escritura de compraventa de la vivienda DIRECCION002 por parte de D. Balbino y Dª Caridad, y acredita que esa adquisición tuvo lugar en fecha 4 de julio de 2023. Los propios codemandantes reconocen en la demanda que adquirieron la vivienda DIRECCION002 y la plaza de garaje número NUM000 del edificio el 4 de julio del 2023, y que por tanto, a fecha de la Junta no eran propietarios, si bien con fecha 11 de julio del 2023 recogieron en el buzón de la vivienda el Acta que es objeto de impugnación, no constando inscrita en el Registro de la Propiedad al tiempo de la adquisición, y el 12 de julio del 2023 remitieron burofax al administrador de la Comunidad mostrando su oposición expresa a los acuerdos adoptados en el acta citada (documento 18 de la demanda).

Así, si bien los codemandantes, actuales propietarios de la vivienda DIRECCION002 y la plaza de garaje número NUM000, no lo eran al tiempo de la celebración de la Junta, sí adquirieron la condición de propietarios antes de que hubiera transcurrido el plazo legal de 30 días previsto para que los propietarios ausentes manifestasen su discrepancia con los acuerdos adoptados, conforme a lo dispuesto en el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Del acta de la junta de 7 de junio de 2023 (do.17 de la demanda) se desprende que el anterior propietario, que vendió a los codemandantes citados, no asistió a la Junta, y no había manifestado su conformidad ni su oposición a los acuerdos adoptados en dicho plazo.

Por tanto, debe partirse de que la legitimación activa para la impugnación de acuerdos comunitarios exige, conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, ostentar la condición de propietario y no haber votado a favor del acuerdo, legitimación que corresponde tanto a quienes salvaron su voto como a los propietarios ausentes. En el presente caso, al tiempo de la adquisición, el derecho del propietario ausente a manifestar su oposición no se encontraba consumado, permaneciendo íntegro dentro del plazo legalmente establecido.

La transmisión de la propiedad comporta la transmisión de la posición jurídica del propietario en el seno de la Comunidad, incluidos los derechos y facultades aún no agotados derivados de dicha condición. En consecuencia, al adquirir la vivienda dentro del plazo legal para oponerse a los acuerdos y no habiendo el transmitente ejercitado previamente tal facultad, los adquirentes sucedieron en la posición jurídica del propietario ausente, quedando habilitados para manifestar su oposición y, en su caso, para ejercitar la acción de impugnación.

A ello se añade que, al tiempo de interposición de la demanda, los actores ostentaban ya la condición de propietarios, por lo que concurría en ellos la legitimación exigida para el ejercicio de la acción, sin que pueda apreciarse una ruptura entre la adopción del acuerdo y el ejercicio del derecho de impugnación que justifique su exclusión del proceso. La interpretación contraria conduciría a una restricción excesivamente formalista del derecho de impugnación, no impuesta por la Ley de Propiedad Horizontal, y carente de justificación cuando el acuerdo no había devenido firme por el transcurso del plazo legal ni por la manifestación expresa del anterior titular.

En consecuencia, procede desestimar la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la parte demandada, reconociendo la legitimación del referido demandante para el ejercicio de la acción de impugnación de los acuerdos comunitarios objeto del presente procedimiento.

TERCERO.- Doctrina del Tribunal Supremo sobre el artículo 17.12 LPH y sobre la interpretación estatutaria. Aplicación al caso.-

El art.17.12 LPH en la redacción vigente al tiempo de la adopción de los acuerdos ahora impugnados, disponía: "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

Por otra parte, la Sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo 1233/2024, de 3 de octubre (Roj STS 4791/2024), fija un criterio interpretativo uniforme respecto del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido por el RDL 7/2019 (que es la redacción vigente a fecha del acuerdo impugnado). En esta resolución, el Tribunal Supremo delimita el marco normativo del art. 17.12 LPH, que se remite a la actividad descrita en el art. 5.e ) LAU ( cesión temporal de vivienda, comercializada por canales turísticos, con finalidad lucrativa y sometida a normativa sectorial), y concluye que el acuerdo comunitario que "limite o condicione" esa actividad puede llegar a prohibirla, al ser la prohibición el máximo grado de limitación. Esta interpretación se apoya en criterios literal, sistemático y teleológico, destacando además que el art.17.12 LPH configura una excepción al régimen de la unanimidad, posibilitando que, mediante la mayoría cualificada prevista, la comunidad adopte acuerdos eficaces de veto o restricción de dicha actividad.

Asimismo, y esto es relevante para el presente litigio, la misma Sentencia del Pleno recuerda que, antes de pronunciarse sobre el alcance del art.17.12 LPH, la jurisprudencia de la Sala Primera ya había venido resolviendo múltiples controversias sobre viviendas turísticas desde el plano de la interpretación del título y de los estatutos, valorando en cada caso si el contenido estatutario resultaba compatible o incompatible con la explotación turística, y cita expresamente, entre otras, las SSTS 1643/2023, 1671/2023, 90/2024, 95/2024 y 105/2024, en las que se apreció prohibición estatutaria del destino turístico por colisión de dicha actividad económica con el régimen estatutario aplicable.

A partir de esa base, la doctrina del Tribunal Supremo puede resumirse, a efectos del caso, en dos ideas:

a) En el plano de los acuerdos, el art. 17.12 LPH permite acuerdos prohibitorios con la mayoría cualificada de tres quintos; y

b) En el plano estatutario, es legítimo que los estatutos delimiten destinos permitidos y excluyan destinos incompatibles, siendo decisiva la interpretación del tenor estatutario, sin exigir necesariamente que la actividad turística aparezca nominada (por ser, en muchos estatutos antiguos, una realidad sobrevenida), cuando la incompatibilidad resulta clara por la naturaleza de la actividad y el diseño estatutario del destino del inmueble.

Aplicando lo anterior al caso concreto, los Estatutos comunitarios (doc.9 de la demanda) contienen una delimitación expresa de destino en su art.12, al establecer que los pisos "serán destinados exclusivamente a viviendas, despachos profesionales u oficinas",permitiendo únicamente, como excepción, el ejercicio de una "pequeña industria doméstica",aunque sea objeto de tributación, y añadiendo prohibiciones específicas y una cláusula general de usos perturbadores de la tranquilidad. Esta previsión estatutaria no configura un catálogo cerrado de actividades económicas prohibidas, sino un régimen de destinos permitidos, con una excepción doméstica de alcance limitado. En este marco, el uso turístico, tal como resulta definido legalmente y sometido a normativa sectorial específica, responde a una actividad económica organizada y lucrativa, con proyección externa y dinámica de explotación que excede de la "pequeña industria doméstica"tolerada estatutariamente, y resulta, por ello, incompatible con el destino estatutario esencialmente residencial del inmueble.

En este contexto, el acuerdo adoptado por la Junta en el punto relativo a la prohibición del uso turístico, no introduce una limitación nueva "ex novo", sino que concreta para una actividad sobrevenida, inexistente al tiempo de redacción estatutaria, el alcance de una limitación previa ya contenida en los Estatutos: la prohibición de destinar las viviendas a una actividad económica que desborde la excepción doméstica, y que se aparta del destino estatutariamente configurado. En consecuencia, el acuerdo impugnado encuentra soporte en la prohibición estatutaria inicial.

Por ello, conforme a la doctrina fijada por el Tribunal Supremo, debe concluirse que el acuerdo impugnado es conforme a los Estatutos y a la Ley, no vulnera el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal y carece de carácter innovador, al limitarse a hacer explícita la aplicación de una prohibición ya contenida en el régimen estatutario de la Comunidad. En consecuencia, no procede declarar su nulidad por las razones invocadas por la parte actora.

CUARTO.- Irretroactividad del acuerdo impugnado.-

Una vez determinado que el acuerdo comunitario impugnado es conforme a los Estatutos y no introduce una limitación nueva al derecho de propiedad, procede examinar la alegación relativa a su pretendido carácter retroactivo, a la luz del inciso final del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme al cual "estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

La correcta interpretación de dicho precepto exige partir de la naturaleza del acuerdo adoptado. Tal como ha quedado razonado en el fundamento anterior, el acuerdo de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 no constituye una innovación limitativa del régimen estatutario, sino que se limita a concretar y hacer explícita la aplicación de una prohibición ya existente en los Estatutos de la Comunidad respecto del destino de las viviendas a actividades económicas distintas de la pequeña industria doméstica. En consecuencia, el acuerdo no crea ex novo una restricción hasta entonces inexistente, sino que declara la incompatibilidad del uso turístico con el régimen estatutario previamente vigente.

Desde esta perspectiva, la prohibición de efectos retroactivos prevista en el artículo 17.12 LPH resulta aplicable, únicamente a aquellos acuerdos que introducen por primera vez una limitación o prohibición del uso turístico, de modo que no puedan afectar a situaciones consolidadas con anterioridad a su adopción. Sin embargo, cuando el acuerdo comunitario tiene carácter meramente definidor o interpretativo de una prohibición estatutaria previa, no puede afirmarse que despliegue efectos retroactivos, puesto que la limitación al destino de las viviendas ya existía con anterioridad, derivando directamente del contenido estatutario.

En el presente caso, los Estatutos, vigentes desde su aprobación, delimitaban de forma expresa los destinos permitidos de las viviendas, excluyendo su dedicación a actividades económicas que excedieran de la pequeña industria doméstica. El uso turístico, como actividad económica organizada, sometida a normativa sectorial específica y con finalidad lucrativa, se sitúa fuera de los usos estatutariamente admitidos, por lo que su incompatibilidad con el régimen comunitario no nace con el acuerdo de 2023, sino que se deriva de una prohibición estatutaria anterior.

Por ello, el hecho de que el acuerdo impugnado se adopte en un momento posterior al inicio de la actividad por algunos propietarios no implica la aplicación retroactiva de una nueva prohibición, sino la afirmación expresa de la vigencia y aplicabilidad de una limitación estatutaria preexistente. El acuerdo no altera el marco jurídico anterior, ni priva a los demandantes de un derecho adquirido conforme a los Estatutos, sino que se limita a declarar la incompatibilidad de un uso que nunca estuvo amparado por el régimen comunitario.

En consecuencia, no puede apreciarse vulneración del principio de irretroactividad recogido en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, al no tratarse de un acuerdo innovador con eficacia temporal hacia el pasado, sino de la concreción de una prohibición estatutaria ya existente, cuya eficacia no depende del momento de adopción del acuerdo impugnado.

QUINTO.- Exclusión de los usuarios de viviendas turísticas del uso de determinados elementos comunes.-

El punto cuarto del acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 contempla la exclusión de los usuarios de viviendas destinadas a uso turístico, del acceso a determinados elementos comunes del edificio, concretamente piscina, gimnasio y sauna. La parte actora impugna dicho acuerdo por entender que supone una privación injustificada del uso de elementos comunes, contraria a la Ley de Propiedad Horizontal y no amparada por los Estatutos.

Debe partirse de que el derecho de uso de los elementos comunes corresponde a los propietarios en función del destino lícito de sus elementos privativos y dentro del marco estatutario y legal que rige la comunidad. No se trata de un derecho absoluto ni incondicionado, sino vinculado al uso conforme a derecho de la vivienda y al respeto de las normas comunitarias. Cuando el destino de un elemento privativo resulta incompatible con los Estatutos, los efectos de dicha incompatibilidad no se proyectan únicamente sobre el uso del piso, sino también sobre el acceso a determinados servicios y elementos comunes directamente vinculados a dicho uso.

En el presente caso, como se ha razonado en los fundamentos anteriores, el destino de las viviendas al uso turístico, vulnera el régimen estatutario de la Comunidad, al exceder de los usos permitidos y no quedar amparado por la excepción de la pequeña industria doméstica. Desde esta premisa, la utilización de los elementos comunes por los usuarios de dichas viviendas, no puede considerarse un ejercicio regular del derecho de copropiedad, sino una prolongación de un uso estatutariamente incompatible.

El acuerdo impugnado no priva a los propietarios demandantes de su condición de comuneros ni de los derechos inherentes a la propiedad, sino que limita el acceso de los usuarios derivados de una actividad no conforme a los Estatutos a determinados servicios comunes de carácter recreativo, cuya utilización intensiva y rotatoria, aparece directamente conectada con la explotación turística de las viviendas. No se trata, por tanto, de una sanción encubierta ni de una privación arbitraria del uso de elementos comunes, sino de una medida coherente con la prohibición del destino turístico y orientada a preservar el uso ordinario de tales instalaciones por los propietarios conforme al régimen comunitario.

Debe añadirse que la Ley de Propiedad Horizontal no impone un uso indiscriminado e idéntico de todos los elementos comunes con independencia del destino de los elementos privativos, y que la Comunidad puede, mediante acuerdo adoptado conforme a derecho, regular el acceso y utilización de determinados servicios comunes cuando ello resulte necesario para garantizar la convivencia y el uso conforme a su finalidad. En este sentido, el acuerdo controvertido se incardina en las facultades de ordenación del uso de los elementos comunes que corresponden a la Junta de Propietarios.

Por lo demás, la parte actora no ha acreditado que la exclusión acordada afecte al uso ordinario de los elementos comunes por los restantes propietarios, ni que suponga una restricción desproporcionada o carente de justificación objetiva. Antes al contrario, del conjunto de las actuaciones resulta que la medida se adopta como consecuencia directa de la explotación turística de las viviendas y de su incidencia específica en el uso de las instalaciones comunes, sin que se haya probado la existencia de un trato discriminatorio injustificado respecto de propietarios que destinen sus viviendas a usos estatutariamente permitidos.

En consecuencia, el acuerdo adoptado en el punto cuarto de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 debe reputarse válido y conforme a derecho, al constituir una medida accesoria y coherente con la prohibición del uso turístico de las viviendas, sin que se estime vulnere la Ley de Propiedad Horizontal ni los Estatutos de la Comunidad.

SEXTO.- Mayorías exigidas y el cómputo de los votos para la válida adopción del acuerdo.-

Finalmente, procede examinar las alegaciones relativas a la falta de mayorías necesarias para la válida adopción de los acuerdos impugnados, así como a la regularidad del cómputo de los votos emitidos, incluidas las representaciones y el voto de los propietarios ausentes.

El artículo 17.12 LPH exige, tal y como ya se ha expuesto, para los acuerdos que limiten o prohíban el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico, el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. A su vez, el artículo 17.8 LPH establece que los votos de los propietarios ausentes, debidamente citados, se computarán como favorables si, una vez notificados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.

En el presente caso, de la prueba documental aportada con la contestación a la demanda (doc.8 a 11) resulta acreditado, en primer lugar, que el acta de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 fue remitida a la totalidad de los propietarios. Así se desprende del doc.8, consistente en la relación de envíos del acta efectuados el 21 de junio de 2023. Este extremo se ve, además, reforzado por el reconocimiento expreso efectuado en la propia demanda por los codemandantes D. Balbino y D.ª Caridad, de haber recogido en el buzón de la vivienda el acta objeto de impugnación, lo que confirma la efectiva remisión del acta a los propietarios. En segundo término, consta debidamente acreditada la regularidad de la constitución de la Junta y de las representaciones conferidas, mediante las autorizaciones de representación aportadas como doc.9, así como la identificación del conjunto de propietarios y de los coeficientes de participación correspondientes a cada uno de ellos, conforme resulta de los doc.10 y 11. Dicha documentación permite verificar el número total de propietarios, el porcentaje de cuotas representadas y el resultado de la votación tanto presencial como por representación.

Asimismo, no consta acreditado que los propietarios ausentes, más allá de los demandantes, debidamente citados y notificados del acuerdo, hayan manifestado su discrepancia dentro del plazo legal de treinta días naturales previsto en el artículo 17.8 LPH, por lo que sus votos deben computarse como favorables a los acuerdos adoptados. En consecuencia, efectuado el cómputo conforme a las reglas legales, resulta que los acuerdos impugnados alcanzaron la mayoría cualificada exigida por el artículo 17.12 LPH, tanto en número de propietarios como en cuotas de participación.

Por todo ello, debe concluirse que los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 cumplieron las exigencias legales en materia de mayorías y cómputo de votos, sin que pueda apreciarse infracción determinante de su nulidad por los motivos alegados por la parte actora.

Finalmente, debe hacerse referencia a que, junto a las alegaciones relativas a las mayorías exigidas, la parte actora cuestionaba también, la validez del acuerdo por haberse adoptado en el seno de una Junta General Ordinaria, y no en Junta Extraordinaria atendiendo a lo dispuesto en los arts.36 y 37 de los Estatutos. Tal alegación tampoco puede ser acogida.

El art.16 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la Junta de Propietarios se reunirá al menos una vez al año en Junta Ordinaria para la aprobación de presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo soliciten los propietarios en los términos legalmente previstos. La norma no limita los asuntos que pueden tratarse en Junta Ordinaria, sino que, por el contrario, reconoce expresamente que cualquier propietario puede instar la inclusión en el orden del día de cualquier tema de interés para la comunidad, sin distinción alguna en función de la naturaleza ordinaria o extraordinaria de la Junta. Y lo dispuesto al respecto en el art.36 de los Estatutos (doc.9) debe interpretarse en el mismo sentido.

En el presente caso, consta que el acuerdo impugnado fue incluido en el orden del día de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, sin que exista prueba de que la convocatoria no cumpliese los requisitos legales en cuanto a forma, antelación y contenido, y sin que se haya acreditado indefensión material alguna para los propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal no exige que los acuerdos relativos a la limitación o prohibición del uso turístico deban adoptarse necesariamente en Junta Extraordinaria, ni condiciona su validez al tipo de Junta en que se traten. Por ello, el hecho de que el acuerdo se adoptase en una Junta General Ordinaria no constituye irregularidad alguna ni determina su nulidad, al tratarse de un asunto de indudable interés comunitario, correctamente incluido en el orden del día y sometido a deliberación y votación conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, sin que se acredite vulneración alguna, ni legal ni estatutaria.

Por todo lo expuesto, la demanda debe ser desestimada.

SÉPTIMO.- Costas procesales.-

Habiéndose desestimado la demanda, las costas procesales deberán ser abonadas por la parte demandante, todo ello en aplicación de lo prevenido sobre esta materia en el art. 394.1 LEC.

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión. Antecedentes fácticos. Posiciones de las partes-

La parte actora, como copropietarios de varios inmuebles que forman parte de la Comunidad demandada, impugna dos acuerdos adoptados en la Junta Ordinaria de propietarios celebrada el día 7 de junio de 2023, y que constan en los puntos 3 y 4 de la misma, por considerar que infringen la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos de la Comunidad. La demanda se fundamenta en los siguientes hechos:

Los demandantes son propietarios de diversas viviendas integradas en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, en el que desarrollan la actividad de vivienda de uso turístico. Dicha actividad se encuentra legalmente implantada, al haberse obtenido los correspondientes títulos habilitantes conforme a la normativa autonómica aplicable, y no se halla prohibida ni limitada en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

En fecha 7 de junio de 2023, se celebró Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios, en cuyo orden del día se incluyeron, entre otros, los puntos tercero y cuarto. Bajo el punto tercero se sometió a votación la "prohibición de viviendas de uso turístico en la Comunidad, con inclusión de una cláusula al efecto en los estatutos", y bajo el punto cuarto la "exclusión de los usuarios de viviendas turísticas del acceso a determinados espacios comunes, concretamente piscina, gimnasio y sauna".

Como resultado de dicha Junta, se aprobaron ambos acuerdos. El acuerdo relativo a la prohibición del uso turístico fue adoptado con votos favorables que representaban aproximadamente el 32,33 % de las cuotas de participación, mientras que el acuerdo de exclusión del acceso a elementos comunes fue aprobado con votos favorables que representaban aproximadamente el 36,79 % de las cuotas. En el acta de la Junta no se hizo constar de forma expresa la normativa aplicada para la adopción de tales acuerdos, ni el quórum legal exigible, ni se incluyó mención alguna al carácter no retroactivo de los mismos.

Los demandantes, que votaron en contra de los acuerdos o manifestaron formalmente su oposición, sostienen que ambos acuerdos suponen una restricción sustancial de las facultades dominicales inherentes a la propiedad de sus viviendas, al prohibir una actividad lícita no vetada por los Estatutos y al privar del uso de elementos comunes cuyo disfrute corresponde a los propietarios de las viviendas. Alegan igualmente que tales acuerdos no alcanzaron las mayorías legalmente exigidas y que, en todo caso, no pueden desplegar efectos respecto de actividades previamente implantadas de forma legal.

Tras la adopción de dichos acuerdos, la Comunidad comenzó a ejecutar materialmente las limitaciones aprobadas. Así, en el mes de noviembre de 2023, los demandantes fueron informados por el conserje del edificio de que, siguiendo instrucciones de la Presidencia y Vicepresidencia de la Comunidad, se les negaba el uso del servicio de conserjería consistente en el depósito y entrega de llaves a terceros. Dicho servicio venía prestándose con normalidad a todos los propietarios desde hacía años y continuaba siendo sufragado por los demandantes mediante el pago de las cuotas comunitarias. La negativa a prestar este servicio no había sido objeto de acuerdo específico en la Junta de 7 de junio de 2023 ni en ninguna otra, y se fundamentó en la aplicación de los acuerdos impugnados, a los que de facto se otorgó eficacia retroactiva.

Con posterioridad a la interposición de la demanda, la Comunidad convocó Junta General Extraordinaria, celebrada en abril de 2024, en cuyo orden del día se incluyó la "corrección" del acta de la Junta de 7 de junio de 2023, con la finalidad de hacer constar expresamente la referencia al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal como norma habilitante de los acuerdos adoptados, así como la autorización para elevar a público dichos acuerdos y la designación de profesionales para la defensa de la Comunidad en el procedimiento judicial ya iniciado. Los demandantes consideran que esta convocatoria tuvo por objeto subsanar extemporáneamente defectos esenciales del acuerdo originario, una vez conocida su impugnación judicial, y posibilitar su ejecución registral.

Finalmente, en una nueva ampliación de hechos, los demandantes ponen de manifiesto que en fecha 29 de abril de 2024 se celebró una nueva Junta General Extraordinaria, siendo el acta notificada en mayo de 2024. En dicha Junta se declaró subsanado un supuesto error en la transcripción literal del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal en el acta de 7 de junio de 2023 y se reiteró la voluntad de elevar a público los acuerdos de prohibición del uso turístico y de exclusión del acceso a elementos comunes. Los demandantes alegan que el acta de esta Junta no refleja fielmente el resultado real de las votaciones, que se adoptaron acuerdos sin alcanzar las mayorías legalmente exigidas y que tales acuerdos traen causa directa de los acuerdos inicialmente impugnados, reproduciendo los mismos vicios de nulidad.

Sobre la base de estos hechos, los demandantes solicitan que se declare la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, así como de los acuerdos posteriores que los desarrollan o ejecutan, por considerarlos contrarios a la ley, a los Estatutos de la Comunidad y lesivos para sus derechos como propietarios.

La Comunidad de Propietarios demandada se opone íntegramente a la demanda, negando que los acuerdos impugnados, adoptados en la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, así como los posteriores acuerdos relacionados con los mismos, sean contrarios a la ley o a los Estatutos comunitarios. La demandada alega en la contestación, lo siguiente:

No discute la condición de propietarios de los demandantes ni la titularidad de las viviendas afectadas, pero discrepa de forma expresa de la afirmación de que los Estatutos de la Comunidad no contengan prohibición alguna respecto del destino de las viviendas a uso turístico. Sostiene que los Estatutos, vigentes desde el año 1980, establecen de forma clara y expresa una limitación del destino de los pisos, al disponer que los mismos solo pueden destinarse a vivienda, despacho profesional u oficina, permitiendo únicamente como excepción el ejercicio de una pequeña industria doméstica. A juicio de la Comunidad, cualquier destino distinto de los expresamente permitidos se encuentra prohibido, sin que sea necesaria una mención específica y nominal a cada actividad excluida.

Des de esta premisa, la demandada afirma que el arrendamiento de viviendas con fines turísticos constituye una actividad económica de carácter empresarial, regulada por la normativa sectorial turística autonómica, que excede con mucho del concepto de pequeña industria doméstica y que no puede equipararse ni al uso residencial ni al uso profesional o de oficina permitido estatutariamente. Añade que el hecho de que los Estatutos no mencionen expresamente las viviendas de uso turístico se explica por razones temporales, dado que en el momento de su redacción dicha actividad no existía como fenómeno social ni jurídico, y que ello no impide su inclusión dentro de la prohibición general de usos distintos de los autorizados.

La Comunidad reconoce que los demandantes comunicaron el inicio de la actividad turística ante la Administración autonómica y obtuvieron los correspondientes números de registro, pero entiende que tal circunstancia confirma precisamente el carácter económico y profesional de la actividad desarrollada, reforzando su incompatibilidad con el régimen estatutario del edificio.

En relación con la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, la demandada sostiene que la misma fue válidamente convocada y constituida, que el orden del día incluía de forma expresa los puntos tercero y cuarto impugnados y que los acuerdos se adoptaron con pleno respeto a las normas legales y estatutarias. Afirma que los demandantes manifestaron su oposición a dichos acuerdos, pero también su disposición a buscar medidas alternativas, reconociendo implícitamente la existencia de un conflicto vecinal derivado del uso intensivo de las viviendas turísticas, especialmente en relación con el uso del servicio de portería, que, según la Comunidad, estaba siendo utilizado como una recepción hotelera, excediendo las funciones contractualmente previstas para dicho servicio.

La demandada explica que la negativa a prestar determinados servicios de conserjería no constituye un acto arbitrario ni una sanción encubierta, sino una consecuencia de la delimitación funcional del servicio de portería y del uso indebido que del mismo venían realizando los usuarios de las viviendas turísticas, generando conflictos laborales y vecinales.

Res pecto de la Junta General Extraordinaria celebrada el 29 de abril de 2024, la Comunidad sostiene que la misma tuvo como finalidad principal precisar y reforzar la motivación jurídica de los acuerdos ya adoptados, incorporando de forma expresa la referencia al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin alterar su contenido material ni introducir nuevas prohibiciones. Afirma que dicha Junta no tuvo carácter subsanador de un vicio esencial, sino aclaratorio, a requerimiento notarial previo a la elevación a público de los acuerdos, manteniéndose íntegramente el contenido del acta de 7 de junio de 2023.

En cuanto a las mayorías exigidas para la adopción de los acuerdos impugnados, la demandada niega que se haya producido infracción alguna del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Afirma que los acuerdos fueron inicialmente aprobados por la mayoría de los asistentes y que, conforme al régimen legal de voto presunto de los propietarios ausentes, se alcanzaron sobradamente las tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas de participación, una vez transcurrido el plazo legal sin oposición expresa de los ausentes.

La Comunidad rechaza igualmente las alegaciones relativas a defectos de representación, irregularidades en la convocatoria o indebida inclusión de los asuntos en una Junta Ordinaria, sosteniendo que la Ley de Propiedad Horizontal no limita los asuntos que pueden tratarse en Junta Ordinaria y que, en todo caso, prevalece la normativa legal sobre las previsiones estatutarias anteriores a la reforma de la LPH.

En relación con la irretroactividad de los acuerdos, la demandada sostiene que la prohibición del uso turístico no tiene carácter retroactivo, puesto que deriva directamente de una limitación estatutaria preexistente desde 1980. Añade que, aun en el caso de considerarse aplicable la regla de irretroactividad del artículo 17.12 LPH, dicha protección no alcanzaría a algunos de los demandantes, que iniciaron la actividad turística con posterioridad a la celebración de la Junta de 7 de junio de 2023.

Por lo que respecta al acuerdo de exclusión de los usuarios de viviendas turísticas del acceso a determinados elementos comunes, la demandada afirma que el uso de dichos elementos está vinculado al destino permitido de las viviendas y que, al estar prohibido el uso turístico, resulta legítima la exclusión de los usuarios de tales viviendas del disfrute de los servicios comunes asociados. Sostiene igualmente que dicho acuerdo fue aprobado con las mayorías legalmente exigidas y conforme al régimen del voto presunto de los ausentes.

Asi mismo, la Comunidad de Propietarios alega falta de legitimación activa respecto de uno de los propietarios demandantes, al haber adquirido la vivienda con posterioridad a la celebración de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, en la que se adoptaron los acuerdos impugnados. Sostiene la demandada que dicho propietario no asistió a la referida Junta por no ostentar entonces la condición de propietario, ni puede ser considerado propietario ausente a los efectos del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Añade que, tras la adquisición del inmueble, tuvo conocimiento del contenido del acta de la Junta y manifestó su oposición a los acuerdos mediante comunicación posterior, sin haber salvado el voto en los términos legalmente exigidos. En consecuencia, entiende la Comunidad que dicho demandante carece de legitimación activa para impugnar acuerdos adoptados con anterioridad a la adquisición de la vivienda.

Con base en todo lo anterior, la Comunidad de Propietarios interesa la íntegra desestimación de la demanda, la declaración de validez de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 y de los acuerdos adoptados en sus puntos tercero y cuarto, así como de los acuerdos posteriores que los desarrollan, con imposición de costas a la parte actora.

Sin perjuicio de lo expuesto sobre las posiciones y argumentos de las partes, hay que tener en cuenta que en la audiencia previa, la parte actora eliminó un argumento de su demanda y un punto controvertido, ya que manifestó que a la vista de la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo 1232/2024 de 3 de octubre, que equipara el término limitar al término prohibir, acepta lo expuesto por el TS y no es objeto de discusión.

SEGUNDO.- Legitimación activa.-La parte demandada alega como motivo de oposición, la falta de legitimación activa los codemandantes, D. Balbino y Dª Caridad, al haber adquirido la propiedad del DIRECCION002 con posterioridad a la celebración de la Junta de 7 de junio de 2023 en que se adoptaron los acuerdos impugnados, y a la que no asistieron por no ser propietarios. Según la demandada, el anterior propietario de la vivienda DIRECCION002 no asistió a aquella Junta, se le notificó el acta, y los nuevos propietarios, ahora codemandantes, que se manifestaron en contra de los acuerdos por medio de burofax, no pudieron salvar su voto de acuerdo a lo exigido por el artículo 18.2 LPH y no pueden ser considerados propietarios ausentes.

El documento 5 de la demanda, es la escritura de compraventa de la vivienda DIRECCION002 por parte de D. Balbino y Dª Caridad, y acredita que esa adquisición tuvo lugar en fecha 4 de julio de 2023. Los propios codemandantes reconocen en la demanda que adquirieron la vivienda DIRECCION002 y la plaza de garaje número NUM000 del edificio el 4 de julio del 2023, y que por tanto, a fecha de la Junta no eran propietarios, si bien con fecha 11 de julio del 2023 recogieron en el buzón de la vivienda el Acta que es objeto de impugnación, no constando inscrita en el Registro de la Propiedad al tiempo de la adquisición, y el 12 de julio del 2023 remitieron burofax al administrador de la Comunidad mostrando su oposición expresa a los acuerdos adoptados en el acta citada (documento 18 de la demanda).

Así, si bien los codemandantes, actuales propietarios de la vivienda DIRECCION002 y la plaza de garaje número NUM000, no lo eran al tiempo de la celebración de la Junta, sí adquirieron la condición de propietarios antes de que hubiera transcurrido el plazo legal de 30 días previsto para que los propietarios ausentes manifestasen su discrepancia con los acuerdos adoptados, conforme a lo dispuesto en el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Del acta de la junta de 7 de junio de 2023 (do.17 de la demanda) se desprende que el anterior propietario, que vendió a los codemandantes citados, no asistió a la Junta, y no había manifestado su conformidad ni su oposición a los acuerdos adoptados en dicho plazo.

Por tanto, debe partirse de que la legitimación activa para la impugnación de acuerdos comunitarios exige, conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, ostentar la condición de propietario y no haber votado a favor del acuerdo, legitimación que corresponde tanto a quienes salvaron su voto como a los propietarios ausentes. En el presente caso, al tiempo de la adquisición, el derecho del propietario ausente a manifestar su oposición no se encontraba consumado, permaneciendo íntegro dentro del plazo legalmente establecido.

La transmisión de la propiedad comporta la transmisión de la posición jurídica del propietario en el seno de la Comunidad, incluidos los derechos y facultades aún no agotados derivados de dicha condición. En consecuencia, al adquirir la vivienda dentro del plazo legal para oponerse a los acuerdos y no habiendo el transmitente ejercitado previamente tal facultad, los adquirentes sucedieron en la posición jurídica del propietario ausente, quedando habilitados para manifestar su oposición y, en su caso, para ejercitar la acción de impugnación.

A ello se añade que, al tiempo de interposición de la demanda, los actores ostentaban ya la condición de propietarios, por lo que concurría en ellos la legitimación exigida para el ejercicio de la acción, sin que pueda apreciarse una ruptura entre la adopción del acuerdo y el ejercicio del derecho de impugnación que justifique su exclusión del proceso. La interpretación contraria conduciría a una restricción excesivamente formalista del derecho de impugnación, no impuesta por la Ley de Propiedad Horizontal, y carente de justificación cuando el acuerdo no había devenido firme por el transcurso del plazo legal ni por la manifestación expresa del anterior titular.

En consecuencia, procede desestimar la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la parte demandada, reconociendo la legitimación del referido demandante para el ejercicio de la acción de impugnación de los acuerdos comunitarios objeto del presente procedimiento.

TERCERO.- Doctrina del Tribunal Supremo sobre el artículo 17.12 LPH y sobre la interpretación estatutaria. Aplicación al caso.-

El art.17.12 LPH en la redacción vigente al tiempo de la adopción de los acuerdos ahora impugnados, disponía: "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

Por otra parte, la Sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo 1233/2024, de 3 de octubre (Roj STS 4791/2024), fija un criterio interpretativo uniforme respecto del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido por el RDL 7/2019 (que es la redacción vigente a fecha del acuerdo impugnado). En esta resolución, el Tribunal Supremo delimita el marco normativo del art. 17.12 LPH, que se remite a la actividad descrita en el art. 5.e ) LAU ( cesión temporal de vivienda, comercializada por canales turísticos, con finalidad lucrativa y sometida a normativa sectorial), y concluye que el acuerdo comunitario que "limite o condicione" esa actividad puede llegar a prohibirla, al ser la prohibición el máximo grado de limitación. Esta interpretación se apoya en criterios literal, sistemático y teleológico, destacando además que el art.17.12 LPH configura una excepción al régimen de la unanimidad, posibilitando que, mediante la mayoría cualificada prevista, la comunidad adopte acuerdos eficaces de veto o restricción de dicha actividad.

Asimismo, y esto es relevante para el presente litigio, la misma Sentencia del Pleno recuerda que, antes de pronunciarse sobre el alcance del art.17.12 LPH, la jurisprudencia de la Sala Primera ya había venido resolviendo múltiples controversias sobre viviendas turísticas desde el plano de la interpretación del título y de los estatutos, valorando en cada caso si el contenido estatutario resultaba compatible o incompatible con la explotación turística, y cita expresamente, entre otras, las SSTS 1643/2023, 1671/2023, 90/2024, 95/2024 y 105/2024, en las que se apreció prohibición estatutaria del destino turístico por colisión de dicha actividad económica con el régimen estatutario aplicable.

A partir de esa base, la doctrina del Tribunal Supremo puede resumirse, a efectos del caso, en dos ideas:

a) En el plano de los acuerdos, el art. 17.12 LPH permite acuerdos prohibitorios con la mayoría cualificada de tres quintos; y

b) En el plano estatutario, es legítimo que los estatutos delimiten destinos permitidos y excluyan destinos incompatibles, siendo decisiva la interpretación del tenor estatutario, sin exigir necesariamente que la actividad turística aparezca nominada (por ser, en muchos estatutos antiguos, una realidad sobrevenida), cuando la incompatibilidad resulta clara por la naturaleza de la actividad y el diseño estatutario del destino del inmueble.

Aplicando lo anterior al caso concreto, los Estatutos comunitarios (doc.9 de la demanda) contienen una delimitación expresa de destino en su art.12, al establecer que los pisos "serán destinados exclusivamente a viviendas, despachos profesionales u oficinas",permitiendo únicamente, como excepción, el ejercicio de una "pequeña industria doméstica",aunque sea objeto de tributación, y añadiendo prohibiciones específicas y una cláusula general de usos perturbadores de la tranquilidad. Esta previsión estatutaria no configura un catálogo cerrado de actividades económicas prohibidas, sino un régimen de destinos permitidos, con una excepción doméstica de alcance limitado. En este marco, el uso turístico, tal como resulta definido legalmente y sometido a normativa sectorial específica, responde a una actividad económica organizada y lucrativa, con proyección externa y dinámica de explotación que excede de la "pequeña industria doméstica"tolerada estatutariamente, y resulta, por ello, incompatible con el destino estatutario esencialmente residencial del inmueble.

En este contexto, el acuerdo adoptado por la Junta en el punto relativo a la prohibición del uso turístico, no introduce una limitación nueva "ex novo", sino que concreta para una actividad sobrevenida, inexistente al tiempo de redacción estatutaria, el alcance de una limitación previa ya contenida en los Estatutos: la prohibición de destinar las viviendas a una actividad económica que desborde la excepción doméstica, y que se aparta del destino estatutariamente configurado. En consecuencia, el acuerdo impugnado encuentra soporte en la prohibición estatutaria inicial.

Por ello, conforme a la doctrina fijada por el Tribunal Supremo, debe concluirse que el acuerdo impugnado es conforme a los Estatutos y a la Ley, no vulnera el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal y carece de carácter innovador, al limitarse a hacer explícita la aplicación de una prohibición ya contenida en el régimen estatutario de la Comunidad. En consecuencia, no procede declarar su nulidad por las razones invocadas por la parte actora.

CUARTO.- Irretroactividad del acuerdo impugnado.-

Una vez determinado que el acuerdo comunitario impugnado es conforme a los Estatutos y no introduce una limitación nueva al derecho de propiedad, procede examinar la alegación relativa a su pretendido carácter retroactivo, a la luz del inciso final del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme al cual "estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

La correcta interpretación de dicho precepto exige partir de la naturaleza del acuerdo adoptado. Tal como ha quedado razonado en el fundamento anterior, el acuerdo de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 no constituye una innovación limitativa del régimen estatutario, sino que se limita a concretar y hacer explícita la aplicación de una prohibición ya existente en los Estatutos de la Comunidad respecto del destino de las viviendas a actividades económicas distintas de la pequeña industria doméstica. En consecuencia, el acuerdo no crea ex novo una restricción hasta entonces inexistente, sino que declara la incompatibilidad del uso turístico con el régimen estatutario previamente vigente.

Desde esta perspectiva, la prohibición de efectos retroactivos prevista en el artículo 17.12 LPH resulta aplicable, únicamente a aquellos acuerdos que introducen por primera vez una limitación o prohibición del uso turístico, de modo que no puedan afectar a situaciones consolidadas con anterioridad a su adopción. Sin embargo, cuando el acuerdo comunitario tiene carácter meramente definidor o interpretativo de una prohibición estatutaria previa, no puede afirmarse que despliegue efectos retroactivos, puesto que la limitación al destino de las viviendas ya existía con anterioridad, derivando directamente del contenido estatutario.

En el presente caso, los Estatutos, vigentes desde su aprobación, delimitaban de forma expresa los destinos permitidos de las viviendas, excluyendo su dedicación a actividades económicas que excedieran de la pequeña industria doméstica. El uso turístico, como actividad económica organizada, sometida a normativa sectorial específica y con finalidad lucrativa, se sitúa fuera de los usos estatutariamente admitidos, por lo que su incompatibilidad con el régimen comunitario no nace con el acuerdo de 2023, sino que se deriva de una prohibición estatutaria anterior.

Por ello, el hecho de que el acuerdo impugnado se adopte en un momento posterior al inicio de la actividad por algunos propietarios no implica la aplicación retroactiva de una nueva prohibición, sino la afirmación expresa de la vigencia y aplicabilidad de una limitación estatutaria preexistente. El acuerdo no altera el marco jurídico anterior, ni priva a los demandantes de un derecho adquirido conforme a los Estatutos, sino que se limita a declarar la incompatibilidad de un uso que nunca estuvo amparado por el régimen comunitario.

En consecuencia, no puede apreciarse vulneración del principio de irretroactividad recogido en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, al no tratarse de un acuerdo innovador con eficacia temporal hacia el pasado, sino de la concreción de una prohibición estatutaria ya existente, cuya eficacia no depende del momento de adopción del acuerdo impugnado.

QUINTO.- Exclusión de los usuarios de viviendas turísticas del uso de determinados elementos comunes.-

El punto cuarto del acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 contempla la exclusión de los usuarios de viviendas destinadas a uso turístico, del acceso a determinados elementos comunes del edificio, concretamente piscina, gimnasio y sauna. La parte actora impugna dicho acuerdo por entender que supone una privación injustificada del uso de elementos comunes, contraria a la Ley de Propiedad Horizontal y no amparada por los Estatutos.

Debe partirse de que el derecho de uso de los elementos comunes corresponde a los propietarios en función del destino lícito de sus elementos privativos y dentro del marco estatutario y legal que rige la comunidad. No se trata de un derecho absoluto ni incondicionado, sino vinculado al uso conforme a derecho de la vivienda y al respeto de las normas comunitarias. Cuando el destino de un elemento privativo resulta incompatible con los Estatutos, los efectos de dicha incompatibilidad no se proyectan únicamente sobre el uso del piso, sino también sobre el acceso a determinados servicios y elementos comunes directamente vinculados a dicho uso.

En el presente caso, como se ha razonado en los fundamentos anteriores, el destino de las viviendas al uso turístico, vulnera el régimen estatutario de la Comunidad, al exceder de los usos permitidos y no quedar amparado por la excepción de la pequeña industria doméstica. Desde esta premisa, la utilización de los elementos comunes por los usuarios de dichas viviendas, no puede considerarse un ejercicio regular del derecho de copropiedad, sino una prolongación de un uso estatutariamente incompatible.

El acuerdo impugnado no priva a los propietarios demandantes de su condición de comuneros ni de los derechos inherentes a la propiedad, sino que limita el acceso de los usuarios derivados de una actividad no conforme a los Estatutos a determinados servicios comunes de carácter recreativo, cuya utilización intensiva y rotatoria, aparece directamente conectada con la explotación turística de las viviendas. No se trata, por tanto, de una sanción encubierta ni de una privación arbitraria del uso de elementos comunes, sino de una medida coherente con la prohibición del destino turístico y orientada a preservar el uso ordinario de tales instalaciones por los propietarios conforme al régimen comunitario.

Debe añadirse que la Ley de Propiedad Horizontal no impone un uso indiscriminado e idéntico de todos los elementos comunes con independencia del destino de los elementos privativos, y que la Comunidad puede, mediante acuerdo adoptado conforme a derecho, regular el acceso y utilización de determinados servicios comunes cuando ello resulte necesario para garantizar la convivencia y el uso conforme a su finalidad. En este sentido, el acuerdo controvertido se incardina en las facultades de ordenación del uso de los elementos comunes que corresponden a la Junta de Propietarios.

Por lo demás, la parte actora no ha acreditado que la exclusión acordada afecte al uso ordinario de los elementos comunes por los restantes propietarios, ni que suponga una restricción desproporcionada o carente de justificación objetiva. Antes al contrario, del conjunto de las actuaciones resulta que la medida se adopta como consecuencia directa de la explotación turística de las viviendas y de su incidencia específica en el uso de las instalaciones comunes, sin que se haya probado la existencia de un trato discriminatorio injustificado respecto de propietarios que destinen sus viviendas a usos estatutariamente permitidos.

En consecuencia, el acuerdo adoptado en el punto cuarto de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 debe reputarse válido y conforme a derecho, al constituir una medida accesoria y coherente con la prohibición del uso turístico de las viviendas, sin que se estime vulnere la Ley de Propiedad Horizontal ni los Estatutos de la Comunidad.

SEXTO.- Mayorías exigidas y el cómputo de los votos para la válida adopción del acuerdo.-

Finalmente, procede examinar las alegaciones relativas a la falta de mayorías necesarias para la válida adopción de los acuerdos impugnados, así como a la regularidad del cómputo de los votos emitidos, incluidas las representaciones y el voto de los propietarios ausentes.

El artículo 17.12 LPH exige, tal y como ya se ha expuesto, para los acuerdos que limiten o prohíban el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico, el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. A su vez, el artículo 17.8 LPH establece que los votos de los propietarios ausentes, debidamente citados, se computarán como favorables si, una vez notificados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.

En el presente caso, de la prueba documental aportada con la contestación a la demanda (doc.8 a 11) resulta acreditado, en primer lugar, que el acta de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 fue remitida a la totalidad de los propietarios. Así se desprende del doc.8, consistente en la relación de envíos del acta efectuados el 21 de junio de 2023. Este extremo se ve, además, reforzado por el reconocimiento expreso efectuado en la propia demanda por los codemandantes D. Balbino y D.ª Caridad, de haber recogido en el buzón de la vivienda el acta objeto de impugnación, lo que confirma la efectiva remisión del acta a los propietarios. En segundo término, consta debidamente acreditada la regularidad de la constitución de la Junta y de las representaciones conferidas, mediante las autorizaciones de representación aportadas como doc.9, así como la identificación del conjunto de propietarios y de los coeficientes de participación correspondientes a cada uno de ellos, conforme resulta de los doc.10 y 11. Dicha documentación permite verificar el número total de propietarios, el porcentaje de cuotas representadas y el resultado de la votación tanto presencial como por representación.

Asimismo, no consta acreditado que los propietarios ausentes, más allá de los demandantes, debidamente citados y notificados del acuerdo, hayan manifestado su discrepancia dentro del plazo legal de treinta días naturales previsto en el artículo 17.8 LPH, por lo que sus votos deben computarse como favorables a los acuerdos adoptados. En consecuencia, efectuado el cómputo conforme a las reglas legales, resulta que los acuerdos impugnados alcanzaron la mayoría cualificada exigida por el artículo 17.12 LPH, tanto en número de propietarios como en cuotas de participación.

Por todo ello, debe concluirse que los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023 cumplieron las exigencias legales en materia de mayorías y cómputo de votos, sin que pueda apreciarse infracción determinante de su nulidad por los motivos alegados por la parte actora.

Finalmente, debe hacerse referencia a que, junto a las alegaciones relativas a las mayorías exigidas, la parte actora cuestionaba también, la validez del acuerdo por haberse adoptado en el seno de una Junta General Ordinaria, y no en Junta Extraordinaria atendiendo a lo dispuesto en los arts.36 y 37 de los Estatutos. Tal alegación tampoco puede ser acogida.

El art.16 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la Junta de Propietarios se reunirá al menos una vez al año en Junta Ordinaria para la aprobación de presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo soliciten los propietarios en los términos legalmente previstos. La norma no limita los asuntos que pueden tratarse en Junta Ordinaria, sino que, por el contrario, reconoce expresamente que cualquier propietario puede instar la inclusión en el orden del día de cualquier tema de interés para la comunidad, sin distinción alguna en función de la naturaleza ordinaria o extraordinaria de la Junta. Y lo dispuesto al respecto en el art.36 de los Estatutos (doc.9) debe interpretarse en el mismo sentido.

En el presente caso, consta que el acuerdo impugnado fue incluido en el orden del día de la Junta General Ordinaria de 7 de junio de 2023, sin que exista prueba de que la convocatoria no cumpliese los requisitos legales en cuanto a forma, antelación y contenido, y sin que se haya acreditado indefensión material alguna para los propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal no exige que los acuerdos relativos a la limitación o prohibición del uso turístico deban adoptarse necesariamente en Junta Extraordinaria, ni condiciona su validez al tipo de Junta en que se traten. Por ello, el hecho de que el acuerdo se adoptase en una Junta General Ordinaria no constituye irregularidad alguna ni determina su nulidad, al tratarse de un asunto de indudable interés comunitario, correctamente incluido en el orden del día y sometido a deliberación y votación conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, sin que se acredite vulneración alguna, ni legal ni estatutaria.

Por todo lo expuesto, la demanda debe ser desestimada.

SÉPTIMO.- Costas procesales.-

Habiéndose desestimado la demanda, las costas procesales deberán ser abonadas por la parte demandante, todo ello en aplicación de lo prevenido sobre esta materia en el art. 394.1 LEC.