Sentencia Civil 391/2024 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 2, Rec. 1019/2023 de 25 de noviembre del 2024

PRIMERO.- Acción ejercitada y posiciones de las partes.-La parte actora ejercita la acción de responsabilidad por culpa extracontractual o acción aquiliana del art.1902 CC, en relación con las obligaciones que el art.10 LPH impone a la Comunidad de Propietarios, y solicitaba la condena de la demandada a reparar todos los daños sufridos en la vivienda de la actora como consecuencia de las filtraciones, y asimismo a realizar las reparaciones necesarias en la fachada del edificio y en la terraza superior para que cese la causa de los daños, y todo ello, de acuerdo con lo establecido en el informe pericial que aporta.

Tal acción tiene su base legal en el Art. 1902 del vigente CC que señala que el que por acción u omisión causa daño a otro interviniendo culpa o negligencia está obligado a reparar el daño causado. Doctrinal y jurisprudencialmente se señalan como elementos necesarios para que tal responsabilidad surja los siguientes: En primer lugar la acción u omisióncomo tales por un lado, y por otro los caracteres o notas que califican la conducta, su antijuridicidad, culpabilidad e imputabilidaddel agente, (el principio de responsabilidad por culpa es básico en nuestro ordenamiento positivo de tal suerte que se da por punto general la necesidad de que el hecho le pueda ser reprochado culpabilísticamente); en segundo lugar se exige la producción de un resultado dañoso,que en esencia no es sino la destrucción o simple alteración de una condición o situación favorable; y finalmente la relación de causalidadentre los dos elementos anteriores que se rige por los criterios de la adecuación, ( SSTS. de 12 de Julio de 1981 y 16 de Marzo de 1982, entre otras). Por otra parte, el art.10 LPH, establece: "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

La demanda se basaba, en síntesis, en los siguientes hechos:

- La actora es propietaria de la vivienda DIRECCION002 del edificio correspondiente a la Comunidad demandada.

- Se han venido produciendo humedades y filtraciones de agua en la vivienda, que afectan a techo y paramentos del salón, así como al suelo de madera, con origen en la fachada y terraza superior de la edificación.

- La Comunidad efectuó una reparación parcial, que no fue suficiente.

- La actora reclamó extrajudicialmente a la demandada, sin resultado.

La demandada, en su contestación a la demanda no discute el siniestro ni la existencia de filtraciones, oponiéndose en síntesis, por los siguientes hechos:

- Cierto que en la vivienda de la actora se produjeron, en el año 2015, filtraciones y humedades localizadas en el salón, en el espacio ganado con el cerramiento de la terraza inicialmente abierta, e instalación de una galería.

- La Comunidad realizó conforme a lo aprobado en Junta de 13/11/2015, obras de reforma de la terraza del DIRECCION003 que causaba las filtraciones, y desde entonces no ha tenido más noticia, hasta diciembre de 2022.

- Entre agosto de 2022 y mayo de 2023, la Comunidad realizó obras de mantenimiento y conservación en las fachadas norte y oeste.

- El arquitecto técnico que realizó el informe para las obras, revisó en diciembre de 2022, la vivienda de la actora, y considera que las filtraciones se producen a través de los elementos fijos de la galería y que existen condensaciones por falta de ventilación.

Por tanto, la controversia entre las partes, se centra tal y como quedó fijado en la audiencia previa, en la cau sa-origen de las filtraciones.

SEGUNDO.- Causa-origen de los daños. Responsabilidad-Par a la resolución de la cuestión planteada, debe partirse del hecho de que en la vivienda de la actora existen daños en el salón por filtraciones y humedades, no negando la demanda este hecho, sino que únicamente, que el origen, sea imputable a la comunidad. Para resolver la cuestión del origen de los daños a los efectos de poder determinar la responsabilidad, hay que atender fundamentalmente, a los informes periciales de las partes.

Así , en el dictamen aportado por la actora (doc.2 de la demanda), a cargo de la perito Dª Salvadora, la misma, en una visita el15 de febrero de 2023, comprueba y describe los daños observados en el salón, en la pintura y enlucido del techo, y en el parquet, existiendo tablillas levantadas. Con respecto a la causa de los daños, la perito indica en el informe, que el único origen posible es un problema en la terraza superior y fachada del edificio, concretamente, en una esquina del balcón del piso superior, y la ausencia de goterón en el aplacado de la fachada. Para llegar a esa conclusión, tiene en cuenta lo siguiente, según se expone en el propio dictamen:

- La terraza del DIRECCION003 (piso inmediatamente superior), fue reformada por la Comunidad en el año 2019, cambiando el solado. Indica que en la reforma se cortaron los barrotes de la barandilla, colocando unas piezas nuevas en la parte inferior y soldando el conjunto de la barandilla encima.

- El solado de la terraza del DIRECCION003, no tiene vuelo respecto a la fachada del edificio quedando al ras, de forma que el agua que drena por la terraza hacia la fachada, cae directamente en el aplacado de la fachada.

- En la esquina del balcón del DIRECCION003, sobre la zona del salón del DIRECCION002 afectado, está muy mojada la piedra, y en esa misma esquina, no hay plaqueta, sino que es el propio aplacado y un mortero lo que remata en torno al barrote del balcón, existiendo juntas sin sellar.

- Posteriormente, en una visita de mayo de 2023 (la anterior fue en febrero), observó que en la terraza del DIRECCION003, únicamente aplicaron un polímero similar a silicona en torno a los barrotes de la barandilla.

- La Sra. Salvadora descarta que el origen pueda encontrarse en el propio sellado del aluminio, atendiendo a que el aplacado de la fachada (en el paso de forjado), tapa la junta del aluminio instalado, de forma que no pueden producirse filtraciones por el propio sellado del aluminio.

En el acto de la vista, la perito ratificó su informe y reiteró el origen de las filtraciones en la terraza superior y fachada, añadiendo que no existen condensaciones puesto que es una vivienda desocupada bastante tiempo durante el año, y no se genera vapor y condensación desde dentro, además de que no hay ningún hongo en ningún sitio, y la condensación nunca podría afectar al parquet, a la madera, la cual está hinchada y despegada. Según la perito, si bien la Comunidad efectuó algunas reparaciones que han minimizado la entrada de agua, es necesario una reparación definitiva impermeabilizando la terraza del piso de arriba y darle vuelo al solado respecto del aplacado.

Tod o lo observado y descrito por la perito, tanto en la vivienda de la actora, como en la terraza del piso superior, y en fachada del edificio, puede observarse y comprobarse en las fotografías incorporadas a su informe.

Por otra parte, la demandada, aportó también un informe a cargo de D. Domingo (doc.7 de la contestación), realizado en febrero de 2023, en el cual, este hace constar que las filtraciones de agua en la vivienda de la actora se producen a través del dintel de su galería, cuyos sellados exteriores están deteriorados, además de la existencia de signos de abundante condensación. En cuanto a la terraza del piso superior, DIRECCION003, en el informe del Sr. Domingo se indica que se comprueba el buen estado de la misma, si bien por seguridad se sellaron las zonas correspondientes al encuentro de los pies metálicos. También se deja constancia en este informe, que el sellado perimetral de la galería de la actora es correcto. En el informe, el Sr. Domingo concluye que las filtraciones se producen a través de la unión de los elementos fijos que conforman la galería en su parte superior, y las condensaciones que se originan habitualmente, debidas a la falta de ventilación de la vivienda. También se aporta otro informe posterior, de noviembre de 2023 (doc.10 de la contestación), a cargo también del Sr. Domingo, donde se reafirma en sus conclusiones anteriores, respecto a que el origen de los daños se encuentra en las condensaciones por falta de ventilación y defectuoso estado del sellado de la galería.

En la vista, el Sr. Domingo se ratificó en sus informes y manifestó (tal y como consta en el primero de los documentos, doc.7 de la demanda), que era el director de las obras que se han ejecutado para la Comunidad en el año 2022-2023, y que conoce bien el edificio y que considera que causa de las filtraciones a la actora es clara, y que viene del mainel y de condensación, y afirma que ninguna otra vivienda tiene esos problemas. También explicó este perito que la vida útil de esos sellados depende de cómo se hayan aplicado y del material empleado, pero que es de entre 5 y 10 años y que en las fotos que él hizo, se ven los sellados levantados. En la fotografías del informe (doc.10 de la contestación), se observa algún sellado exterior de la galería en mal estado y despegado.

La testifical del Sr. Leon, cuya empresa realizó las obras de mantenimiento y el presupuesto para la actora (doc.8 de la contestación), no aporta ningún dato decisivo respecto de la causa de las filtraciones.

Lle gados a este punto, a la vista de la documental obrante en autos, los informes periciales, de las fotografías obrantes en los mismo y de las explicaciones ofrecidas en la vista por ambos peritos, se alcanza la convicción de que los daños existentes en la vivienda de la actora y reclamados, tienen su origen en los elementos comunitarios terraza del piso de arriba y fachada, en el sentido expuesto por la perito Dª Salvadora, y ello por los siguientes motivos. La pericial de la Sra. Salvadora se presenta como más objetiva e independiente, desde el momento en que el Sr. Domingo, es parte implicada y relacionada con los hechos, en cuanto tal y como él mismo reconoció, es el arquitecto técnico contratado por la Comunidad demandada para la realización de las obras de mantenimiento y conservación que se estaban llevando a cabo en el edificio, además de haber realizado el IIE del edificio y otros trabajos para la demandada con anterioridad. Por otra parte, tal y como exponía la Sra. Salvadora, parece complicado los daños existentes en el parquet puedan haberse producido por condensación teniendo en cuenta donde están situados, ya que por las fotografías del informe de la actora, la madera no está afectada en el perímetro de la galería, por donde podría haber escurrido el agua de condensación de la galería, sino en una zona central; ni parece que unas supuestas filtraciones por defectos de sellado, que no se acredita que puedan producirse, debido a las zonas donde se encuentran, y estando correctamente ejecutado el sellado perimetral (según la demandada). Por otra parte, los daños en la pintura del techo, tampoco parece posible que puedan ser debidos a filtraciones por defectos de sellado, que tendrían lugar necesariamente por debajo de esa zona, sin que puedan ascender, y están situados debajo de la zona que la perito Sra. Salvadora indica como con defectuosa impermeabilización en la terraza superior y coincidente bajo lo que puede verse en la fotografía 3 de la página 34 del informe de la actora (doc.2 de la demanda). También se tiene en cuenta que el Sr. Domingo afirmaba que ninguna otra vivienda tiene esos problemas, lo que es coherente con el hecho de que la vivienda de la actora es la única cuyo salón, (tal y como puede comprobarse en las fotografías de la fachada del edificio), está debajo de una terraza descubierta. En el edificio todas las terrazas de esa esquina del edificio, han sido cerradas (con el consentimiento de la Comunidad, según la misma reconoce), salvo la del DIRECCION004 y el DIRECCION003. La terraza del DIRECCION004 no afecta a ninguna estancia debajo (como puede verse), mientras que la del DIRECCION003 tiene la vivienda de la actora justo debajo. En las fotografías se aprecia también la inexistencia de goterón, o al menos de goterón suficiente (por ejemplo en las fotos de las páginas 42, 43 o 45), en contra de lo manifestado por el Sr. Domingo, en cuyo informe aporta una fotografía (la última del doc.10 de la contestación) donde se ve un mínimo, pero que tal y como resulta de otras fotografías, no existe en todo el perímetro de la terraza (pag.32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, del informe de la actora, doc.2 de la demanda).

En definitiva, se considera acreditado que la actora sufrió daños en su vivienda, en el techo y parquet del salón de su vivienda, y que esos daños tienen su origen en elementos comunitarios, terraza del piso DIRECCION003 y fachada, de conformidad con lo expuesto y concluido en el dictamen de la Sra. Salvadora (doc.2 de la demanda). Atendiendo por tanto, a que el debido mantenimiento de la fachada y terraza descubierta del DIRECCION003, corresponde a la Comunidad, procede la condena de esta, a reparar tanto los daños en la vivienda de la demandante, consistentes en pintura y parquet del salón, como la causa de los mismos, todo ello de acuerdo con lo establecido para ello en el informe de la Sra. Salvadora (doc.2 de la demanda). Con respecto a los daños han de incluirse los incrementos de daños de pintura y/o parquet hasta el momento de la reparación de la causa, y los daños estéticos. No es relevante la valoración de daños efectuada por la perito de la demandante, atendiendo a que la actora interesa la reparación in natura, y no la indemnización.

Por tanto, y de conformidad con todo lo expuesto, procede la estimación de la demanda.

TERCERO.- Costas Procesales.-Habiéndose estimado la demanda, las costas se imponen a la parte demandada, en aplicación del criterio del vencimiento del art.394.1 LEC.