Sentencia Civil 287/2025 Juzgado de Primera Instancia de Madrid nº 4, Rec. 2680/2024 de 19 de junio del 2025

PRIMERO: Se basa la petición rectora en el Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios y en la Ley de Arrendamientos Urbanos, alegando la condición de consumidores de sus asociados y la condición de gran tenedor de la demandada e indicando que entre los años 2019 a 2022 suscribieron con la entidad demandada (antes Lazora S.A Sociedad de Inversión Inmobiliaria) contratos de arrendamiento sobre las que iban a ser sus viviendas habituales, en un edificio residencial en el Ensanche de Vallecas, DIRECCION000. Señala que todos los contratos responde a idéntico modelo prerredactado y comercializado de forma sistemática por la demandada, redactados de forma unilateral y predispuesta, sin posibilidad alguna de negociación por parte de los inquilinos y considera que contienen cláusulas abusivas. Específicamente se refiere a:

Cláusula CUARTA cuarto párrafo, que impone una penalización por demora en el desalojo del triple de la renta diaria por día de retraso, considerando que es una indemnización desproporcionadamente alta.

Cláusula SEXTA, sexto párrafo, de renuncia a derechos en caso de interrupción por causa ajena al arrendador, porque exonera al arrendador de cumplir con una obligación contractual, cual es la de garantizar la habitabilidad del inmueble y negar al inquilino el derecho, reconocido, legalmente, respecto de la posibilidad de pedir la resolución del contrato por falta de habitabilidad.

Cláusula DECIMO PRIMERA, único párrafo, que otorga a la arrendadora el derecho a realizar visitas periódicas a la vivienda para comprobar su estado, por no respetar la igualdad de derechos entre las partes y el art. 1543 del Código Civil.

Cláusula DECIMO SEGUNDA, último párrafo, de resolución del contrato por incumplimientos no esenciales y la no devolución de cantidades en caso de resolución imputable al arrendador.

Cláusula DECIMO OCTAVA, único párrafo, que dispone que las cláusulas del contrato han sido negociadas individualmente, porque supone una renuncia de derechos al consumidor

Primera Adenda del contrato - Pacto II, que impone el pago del seguro de impago de rentas al arrendatario, por imponer al arrendatario un gasto que beneficia el riesgo de forma exclusiva al arrendador.

Segunda Adenda del contrato- cláusula de bonificación de la renta, porque supone que se incrementa la renta muy por encima del IPC.

La entidad demandada se opuso a la reclamación dirigida en su contra considerando válidas todas las cláusulas impugnadas y cuestionando la legitimación de la asociación demandante para reclamar la devolución de cantidades en nombre de algunos de los socios a los que representa por no haber abonado las cantidades cuyo reintegro reclama que han sido pagadas por arrendatarios no asociados.

SEGUNDO: En el ámbito de los contratos de arrendamiento, los arrendatarios pueden encontrarse con cláusulas que generan un desequilibrio entre las partes negociales, cláusulas que pueden considerarse abusivas porque, aprovechándose de la posición de una de las partes, imponen condiciones desproporcionadas, injustas o desequilibrantes al inquilino, favoreciendo al arrendador y dejando al arrendatario en una posición de inferioridad contractual.

Conforme al art. 82 del Texto Refundido de la Ley 1/2007, General de Defensa de los Consumidores y Usuarios: "1 . Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato". El art. 83 del mismo Cuerpo Legal considera tales cláusulas nulas de pleno de derecho, indicando que se tendrán por no puestas, si bien, elcontrato seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas.

Las bases son, por lo tanto: la contravención de la buena fe y el desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes, bases respecto de las cuales, el TJUE ha incidido en consolidada jurisprudencia, como la STJUE de 14 de marzo de 2013, en el asunto C-415/11, en la que se dice que: " han de tenerse en cuenta las normas aplicables en Derecho nacional cuando no exista un acuerdo de las partes en ese sentido. Mediante un análisis comparativo de ese tipo, el juez nacional podrá valorar si -y, en su caso, en qué medida- el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el Derecho nacional vigente", y que el juez nacional debe comprobar a tal efecto " si el profesional podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, este aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual". O la STJUE de 16 de enero de 2014, en asunto C- 226- 12), en la que se dice que el desequilibrio importante puede resultar " del solo hecho de una lesión suficientemente grave de la situación jurídica en la que el consumidor se encuentra, como parte en el contrato considerado, en virtud de las disposiciones nacionales aplicables, ya sea en forma de una restricción del contenido de los derechos que, según esas disposiciones, le confiere dicho contrato, o bien de un obstáculo al ejercicio de éstos, o también de que se le imponga una obligación adicional no prevista por las normas nacionales".

En el caso de contratos en los que la parte arrendadora es una empresa que gestiona o tiene en el mercado múltiples alquileres, dedicándose, como empresaria a ese negocio, como sucede en el caso presente, ha de tenerse en cuenta, también, el art. 1.1 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, que dice que: " Son condiciones generales de la contratación las clausulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos", pudiendo analizarse la abusividad de las cláusulas desde la perspectiva de condición general de la contratación, en aplicación de los arts. 7 y 8 de la misma Norma. Específicamente, este último precepto considera " nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención", debiendo ponerse esta previsión en relación con los arts. 4 y 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

A su vez, no debe olvidarse que la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fundamentalmente en el caso de arrendamiento de vivienda, es una legislación imperativa que, en su art. 6, considera nulas, y no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice, y no ampara la renuncia de los derechos que se reconocen en la misma a los inquilinos, sin distinguir en este aspecto entre arrendamientos de vivienda o de uso distinto de vivienda. El art. 4 de la misma Norma dice que: 1 . Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán deforma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo. 2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, losarrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley (que, conforme al art. 6 no permiten modificación salvo que la propia norma expresamente lo autorice) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil . 3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil; el Título I está compuesto por disposiciones generales pero en el Título IV, al que se le otorga carácter imperativo en el citado art. 4, tanto para arrendamientos de vivienda como para arrendamiento de local de negocio, regula la fianza y garantías adicionales. En el art. 4.4 se indica que la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley , cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

A este respecto, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sección 7ª, de fecha 1 de diciembre de 2003, señala lo siguiente: " Debemos partir de la consideración de que la LAU está directamente relacionada con la normativa en materia de defensa de consumidores y usuarios, existiendo una clara concordancia entre los artículos 6 y 20 de la LAU con el artículo 10- 1 - b) y la Disposición Adicional 1ª, II-14 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios , que califica como cláusulas abusivas las que impongan renuncias o limitaciones de los derechos del consumidor.

En ese sentido la aplicación del artículo 6 de la LAU es prioritaria ante cualquier norma que defienda la autonomía en la contratación, como es el artículo 1254 del C.C , pues el artículo 1255 del C.C . establece como límite a la autonomía negocial que los pactos no sean contrarios a las leyes, de ahí que si en la LAU, en la regulación del arrendamiento de vivienda, existe una norma que claramente establece la nulidad de los pactos que contravengan la ley especial, la conclusión a la que se llega es que si realmente un pacto o convenio infringe [,,,,] debe declararse su nulidad".

Versa el presente litigio, como se ha dicho, sobre el posible carácter abusivo de varias cláusulas introducidas en los contratos de arrendamiento que unen a la entidad demandada con los socios del Sindicato demandante que las impugnan. No ha sido controvertido que se trata de cláusulas predispuestas, incorporadas por la arrendadora a una pluralidad de contratos en los que los inquilinos tienen nula o escasa posibilidad de negociación, ni tampoco se ha discutido la condición de consumidor de los arrendatarios, aunque la demandada destaque en su escrito de contestación el proceso de "transparencia en el proceso de contratación", en el que los arrendatarios podrían haber resuelto todas sus dudas, lo que nada tiene que ver con la posibilidad de negociar el contrato o de modificar el clausulado. La declaración testifical de D. Casimiro puso de manifiesto que se trata de contratos prerredactados, que se firman de forma telemática, con escasa posibilidad de negociación.

Entrando en el análisis de las cláusulas cuestionadas:

Se impugna la cláusula CUARTA, cuarto párrafo , que impone una penalización del triple de la renta diaria para el caso de que no se proceda al desalojo al término de la vigencia del contrato.

La cláusula dice: " Al término de la vigencia del contrato la Arrendataria deberá devolver las llaves, desaojar y dejar completamente libre, vacuo y expedito y a disposición de la arrendadora el inmueble, corriendo con los gastos que de ello se deriven. El incumplimiento de lo anterior dará lugar al pago de una penalización que expresamente se conviene, como consecuencia del uso y detentación indebida del inmueble, por un importe equivalente al triple de la renta diaria vigente en el periodo mensual inmediatamente anterior a la fecha de extinción del contrato, por día de retraso en dicho desalojo".

En este caso, considero que la cláusula es abusiva porque impone al consumidor una penalización desproporcionadamente alta para el caso de incumplimiento, no ajustada al perjuicio real ocasionado, contraviniendo lo dispuesto en el art. 82.4 e) y 85.6 del Real Decreto legislativo 1/2007, Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios, máxime si no se da el supuesto de impago de la renta porque, en tales casos, aunque no se haya producido el desalojo, el arrendador sigue percibiendo la renta pactada, lo que minimiza los perjuicios derivados de la continuación en la ocupación del inmueble.

Así lo ha estimado la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 13ª, en sentencia de 25 de noviembre de 2024, examinando una cláusula similar, aunque ese caso se trataba de un litigio entre dos particulares en el que no se examina la cláusula en términos de abusividad, por falta de la premisa subjetiva (ser una de las partes un profesional); no obstante, la Audiencia considera en dicha resolución, en aplicación de lo dispuesto en el art. 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la cláusula es nula por contravención del art. 6 " al alterar el régimen jurídico en perjuicio del arrendatario e impone una obligación al inquilino que va más allá de las obligaciones y deberes previstos en la ley. La jurisprudencia viene admitiendo la obligación del arrendatario de pagar en concepto de indemnización por la ocupación del inmueble una vez extinguido el contrato, una cantidad equivalente a la que venía abonando en concepto de renta pero la cláusula que prevé como sanción punitiva el triple de la renta pactada, en el caso de vivienda, entendemos que es claramente desproporcionada y excesiva al imponer una indemnización desproporcionadamente alta al arrendatario que no cumpla con sus obligaciones y supone un enriquecimiento injusto, sin causa legal, para el arrendador".

En este campo, debo decir que el informe pericial aportado como documento nº 25 de la contestación no sirve para justificar la proporcionalidad de la indemnización. Algunos de los parámetros que contempla, como "los costes por depreciación y los constes por exceso de depreciación", son meramente hipotéticos; otros, como los pagos de impuestos, el seguro de hogar o gastos comunes no son concurrentes porque son gastos que se imponen al inquilino y cuyo impago no sirve como base de la penalización acordada, que se refiere únicamente a la falta de desalojo al término del contrato, sin distinguir si hay o no impago de cantidades por parte del inquilino, no son concurrentes. Además, analiza los costes por la cantidad dejada de obtener por sacar la vivienda al mercado de alquiler al terminar el contrato sobre la base del "alquiler medio en Granollers" (pg. 6 del informe), cuando las viviendas objeto de los contratos de arrendamiento examinados se encuentran en Madrid

Consecuentemente, debe declararse la nulidad de la penalización impuesta en la cláusula cuarta, párrafo cuarto, de los contratos de arrendamiento litigiosos que la contienen, destacándose, no obstante, que tal cláusula no se encuentra en los contratos suscritos por los asociados Dª Matilde y Dª Belinda (documento nº 7, pgs. 122 y 619).

La cláusula SEXTA, sexto párrafo, se impugna por considerar que implícitamente exonera al arrendador de cumplir con la obligación contractual de garantizar la habitabilidad del inmueble; especificamente se indica que limita los derechos del consumidor ( art. 82.1 Real Decreto 1/2007), determina la falta de reciprocidad en el contrato ( art. 82.4 c) Real Decreto 1/2007) e impone al consumidor obligaciones para el cumplimiento de sus deberes, aun cuando el empresario no haya cumplido las suyas (ars 86.1 y 87.1 Real Decreto 1/2007)

Establece que: " Las partes pactan que la interrupción de dichos suministros por causa ajena al arrendador, no afectará al presente contrato, y en particular no dará derecho a indemnización a favor del arrendatario, ni a la suspensión, reducción o condonación de las cantidades adeudadas en virtud del contrato" .

Debe tenerse en cuenta que el art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en consonancia con el art. 1554 del Código Civil, impone al arrendador la obligación de realizar en la vivienda todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

La cláusula, tal y como está redactada, adolece de falta de transparencia y deja al arbitrio del arrendador la determinación del incumplimiento y es abusiva por suponer una inversión de las obligaciones contractuales en situaciones en las que haya interrupción del suministro por acciones u omisiones de terceros (vg. las empresas suministradoras, distribuidoras o comercializadoras) en tanto que limita el derecho que contempla para los arrendatarios el art. 1556 del Código Civil, debiendo enmarcarse en la obligación impuesta legalmente al arrendador de mantener la habitabilidad de la vivienda. Parece lógico que el arrendador no deba responder si la interrupción de los suministros es atribuible a los inquilinos (falta de pago de las facturas, uso abusivo o negligente de las instalaciones...), pero excluir la posibilidad de que el arrendatario pueda resolver el contrato o solicitar una indemnización si la interrupción de los suministros se debe a actos u omisiones de terceros (cortes de suministros por averías imputables a las empresas suministradoras, distribuidoras o comercializadoras..), cuando es el arrendador tiene la obligación de mantener la habitabilidad del inmueble, supone una limitación de los derechos de los inquilinos en este punto y una inversión de la carga de la prueba (art. 82.4 b y d del Real Decreto 1/2007), con limitación inadecuada de los derechos del consumidor, en contravención de lo dispuesto en el art. 86.1 y 5 del Real Decreto 1/2007.

Consecuentemente, debe declararse la nulidad de la cláusula sexta, sexto párrafo, de los contratos de arrendamiento litigiosos que la contienen, destacándose, como en el caso de la cláusula examinada anteriormente, que no se encuentra en los contratos suscritos por los asociados Dª Matilde y Dª Belinda (documento nº 7, pgs. 123 y 620).

La cláusula DECIMO PRIMERA determina que: " con el ánimo de facilitar la conservación y mantenimiento de las instalaciones, ambas partes convienen que el arrendador podrá realizar visitas periódicas, previo aviso, al arrendatario, al objeto decomprobar el buen estado y funcionamiento de todos los aparatos, instalaciones, utensilios inherentes a la vivienda objeto del presente contrato".

La parte la impugna por vincular el contrato a la voluntad del empresario y limitar los derechos del consumidor ( art. 82.4 Real Decreto 1/2007) y lo cierto es que la estipulación no puede ser más coercitiva y desequilibrante, en tanto que otorga al arrendador un derecho continuado de supervisión del inmueble (por mucho que sea previo aviso y conforme a un calendario "pactado") que la Ley de Arrendamientos Urbanos no contempla. Esta Norma obliga al arrendatario a hacer un uso diligente del inmueble arrendador y a devolverlo en las mismas condiciones en que lo recibió al término del contrato ( art. 21.4 Ley de Arrendamientos Urbanos y art.1555 Código Civil) , pero esto no otorga, en modo alguno, al arrendador el derecho a controlar de forma continuada cuál es el estado de un inmueble que, además, se alquila como espacio dedicado a vivienda. Es una prerrogativa injustificada y desproporcionada para el arrendador, que, ya de por sí, tiene una posición preeminente en el contrato, que incurre en la prohibición dispuesta en el art. 82.4. b) y c) del Real Decreto 1/2007.

La cláusula, por lo tanto, es nula por abusiva, si bien, nuevamente, debe decirse que no se encuentra como cláusula décimo primera en los contratos suscritos por Dª Matilde y Dª Belinda. En estos contratos está en la cláusula drécimo tercera con otro contenido (documento nº 7 de la demanda, pgs. 126 y 624); no habiéndose impugnado esta cláusula por la Asociación demandante en nombre de dichos asociados, no ha lugar a declarar su nulidad.

La cláusula DECIMO SEGUNDA, último párrafo , dispone que: " la resolución del contrato no generará a favor del arrendatario la devolución de ninguna cantidad desembolsada durante la duración del contrato de arrendamiento".

La parte la impugna por causar desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes y limitar los derechos del consumidor ( art. 82.1 y 82.4 b y c) del Real Decreto 1/2007).

La cláusula debe ponerse en relación con el resto de la estipulación décimo primera de los contratos, que regula los supuestos de resolución para el arrendador y para el arrendatario, en los casos de incumplimiento de la contraparte negocial, y con los arts. 1124 del Código Civil y 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permiten al obligado cumplidor resolver el contrato y solicitar indemnización de los perjuicios derivados del incumplimiento. Excluir de forma tan taxativa y genérica el derecho de los arrendatarios a reclamar la devolución de cantidades ya desembolsadas, cuando se resuelva el contrato por el incumplimiento de las obligaciones del arrendador, en el marco de la cláusula décimo primera de los contratos, es contrario a los preceptos citados e incurre en la prohibición del art. 82.4. b) y c) y 86.1 y 5 del Real Decreto 1/2007, pues las cantidades ya desembolsadas son, en todo caso, reclamables si su pago se considera inexigible por incumplimiento de los deberes del arrendador.

La cláusula, así, es nula por abusiva, aunque, otra vez, no se encuentra como cláusula décimo segunda en los contratos suscritos por Dª Matilde y Dª Belinda. En estos contratos está en la cláusula décimo cuarta (documento nº 7 de la demanda, pgs. 127 y 624), sin incluir el párrafo impugnado.

La cláusula DECIMO OCTAVA dispone que: " Las partes manifiestan y el ARRENDATARIO reconoce expresa y específicamente, que la totalidad de las condiciones o estipulaciones del presente Contrato de Arrendamiento han sido negociadas individualmente, examinándose, comentándose, comprendiéndose y conviniéndose explicitamente todas y cada una de ellas, una por una, con especial detenimiento en aquellas que pudieran ser susceptibles de ser consideradas, por la normativa para la defensa de consumidores y usuarios como una imposición de renuncia o limitación de los derechos del consumo"

La actora impugna la cláusula considerando que contraviene los arts. 82.4 d) 82.4 e), 88.2 y 89.1 del Real Decreto 1/2007, y así debe declararse, específicamente por contravención de las normas sobre la carga de la prueba, no siendo atendibles las objeciones opuestas por la parte demandada en cuando a la carencia de interés legítimo de la demandante por no "ser una verdadera cláusula contractual al no regular derechos y obligaciones de las partes" pues todo el contenido de la cláusula es, en sí mismo, una renuncia absoluta a los derechos de los arrendatarios.

Ahora bien, no ha lugar a realizar ningún pronunciamiento sobre esta cláusula en los contratos de Dª Matilde y Dª Belinda, en los que no se incorpora (documento nº 7 de la demanda, pgs. 122 y 619).

ADENDA PRIMERA. PACTO II, que impone el pago del seguro de impago alinquilino .

Se ha discutido jurisprudencialmente si el seguro de impago una modalidad de garantía adicional, de las referidas en el art. 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y existen sentencias, como la de la Audiencia Provincial de Huelva, sección 2ª, en sentencia de 16 de marzo de 2023; la Audiencia Provincial de Ourense, en sentencia de 8 de junio de 2022, sección 1ª, y la Audiencia Provincial de Madrid, sección 9º, en sentencia de 14 de marzo de 2019, que así lo estiman.

Indicar, en primer término, que eta adenda no se encuentra en los contratos suscritos por las asociadas Dª Matilde y por Dª Belinda

Tres son las cuestiones principales que han de tenerse en consideración en este campo: 1º Se trata de una garantía que no podrá ser recuperada por el inquilino y que beneficia el riesgo de forma exclusiva para el arrendador, siendo habitual que haya muchas limitaciones a esa garantía o cobertura y que el arrendador, pese a la existencia de seguro, reclame las rentas al arrendatario; 2º que, cuando se impone el pago de un seguro ya concertado por el arrendador se priva al arrendatario de la facultad de elección de seguro, aseguradora y condicionado; 3º que podría considerarse un servicio complementario no solicitado cuando no es una garantía negociada, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite a las partes establecer otro tipo de garantías adicionales a la fianza arrendaticia pero, no cabe duda, que tales garantías han de ser pactadas o convenidas por las partes y no lo son cuando se trata de imposiciones incluidas en contratos de adhesión, con un clausulado predispuesto y no negociado.

En este caso, la referencia a los seguros se incluye en varias cláusulas contractuales en las que se indica que: "para el supuesto de que el arrendador hubiera concertado un contrato de seguro que le garantizase el cobro de las cantidades adeudadas por el arrendatario, el arrendador subrogará al asegurador en los derechos que le correspondieran contra el arrendatario por las cantidades percibidas", lo que pone ya de manifiesto que el arrendador reclamará las rentas al inquilino aunque cuente con un seguro de impago, y además, al regular la fianza, equivalente a una mensualidad de renta, se alude a la garantía adicional "según lo establecido en la adenda", con posibilidad de devolución de esta garantía adicional "en su caso y según lo pactado en el documento de adenda", devolución que, no obstante, nunca será posible en el caso de contratación de un seguro.

Por otro lado, llama la atención cómo en la Adenda I, pacto II, de los contratos, específicamente dedicadas al seguro, se indica que el arrendatario suscribe un seguro de impago de las rentas con un importe anual que "liquida al arrendador", y que se compromete a pagar los recibos que "el arrendador" cargue en su cuenta anualmente, lo que evidencia que tal supuesta garantía, en forma de seguro, no es más que una cantidad añadida anualmente a la renta; la cláusula no obliga al arrendatario a suscribir un seguro de impago, como garantía adicional para el caso de impago, sino que le obliga a pagar la prima del seguro que previamente ha contratado el arrendador, seguro cuyo contenido y objeto se desconoce realmente por el inquilino en tanto que no se incorpora como Anexo al contrato de manera que puede contener coberturas innecesarias o excesivas en relación con la garantía que pretende establecerse.

De este modo, el seguro, tal y como está incluido en el contrato, no es una garantía adicional con cabida en el art. 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino un servicio complementario, impuesto al consumidor, en contravención de lo dispuesto en el art. 89.4 del Real Decreto 1/2007, en relación con los arts. 82.4 d) y 88.1 del mismo Texto Legal. Además, dado el importe de la prima anual de los seguros que se fija en las adendas, el importe final de la garantía adicional prestada por este mecanismo, teniendo en cuenta la duración de los contratos, excederá con creces del límite de dos mensualidades de renta dispuesto en el art. 36.5, párrafo segundo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos (v.g, en el contrato de arrendamiento firmado por Dª Inmaculada, la renta mensual es de 788 euros (sin las cantidades asimiladas), la posible duración legalmente imperativa del contrato es de 7 años y el seguro tiene un coste anual inicial de 379,41 euros, lo que implica que al final del arriendo, sin tener en cuenta las posibles subidas de primas, se habrá abonado por este concepto la cantidad de 2.655,87 euros, muy superior a dos mensualidades de renta - 1.576 euros- ).

En cuanto a la devolución de las cantidades cobradas por este concepto, opone la demandada falta de legitimación de la actora en este punto, respecto de algunos de los asociados en cuyo nombre reclama ( art. 11 Ley de Enjuiciamiento Civil) , por no haber sido ellos quienes han satisfecho las cantidades reclamadas en concepto de pago del seguro (pg. 16 del escrito de contestación y documentos nº 11 de la demanda).

Sin embargo, debe tenerse en cuenta, como recuerda la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 14ª, de 20 de diciembre de 2024, que: "en los supuestos de pluralidad de arrendatarios en el contrato de arrendamiento, ha venido siendo doctrina comúnmente admitida que, cuando, en un contrato de arrendamiento urbano, de vivienda o de local de negocio, existe una pluralidad de arrendatarios en la posición pasiva, debe entenderse que el uso de la vivienda o local de negocio se cede a todos los inquilinos mancomunadamente, por cuanto la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción, debiendo ser esta última expresamente pactada. Tanto es así, que en las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1969 , 27 de noviembre de 1971 , 11 de abril de 1973 y 25 de mayo de 1993 (...), se ha entendido que, al excluirse de la relación arrendaticia uno o varios de los arrendatarios plurales, si el resto de arrendatarios continuaban ocupando y/o explotando el local de negocio, se producía un cambio subjetivo en la persona del arrendatario al adquirir los restantes inquilinos una cuota abstracta proporcional al número de arrendatarios subsistentes, en sustitución de la cuota ideal arrendaticia del arrendatario ausente, lo cual era interpretado como una cesión o traspaso, o en el caso de fallecimiento, subrogación, de parte de la vivienda o local, el cual, al realizarse de forma distinta a lo autorizado en el Capítulo IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, daba origen a la causa resolutoria del contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114.5ª del citado texto legal . Dichadoctrina jurisprudencial no constituía un óbice para que, en aplicación de los artículos 1137 y 1138 del Código Civil , las partes, en el ejercicio de su autonomía de la voluntad, pudieran pactar la solidaridad de la obligación, en cuyo caso la renuncia, abandono, fallecimiento o jubilación de uno de los arrendatarios no daría origen a modificación contractual alguna, al producirse una subrogación automática del resto de deudores solidarios.

No obstante lo anterior, si bien para estos casos, inicialmente, la doctrina del Tribunal Supremo era partidaria de exigir un pacto expreso de solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad no se presume, según el artículo 1137 del Código Civil , tampoco la norma invocada impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964 , en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2008 ; ...).

Este concepto de "solidaridad tácita" ha sido reconocido en otras Sentencias del Tribunal Supremo incluso anteriores a la mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2005 ; ...), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil , por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los arrendatarios pretendieron al celebrar el contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1996 ; ...), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse "in solidum" o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habíancomprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2003 (...).

En el mismo sentido se ha pronunciado esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, entre otras, en la Sentencia de 26 de marzo de 2008 , en la que se declara que no cabe ignorar la interpretación correctora del rigor literal del artículo 1137 del Código Civil que se viene haciendo por la doctrina y sobre todo por la jurisprudencia, entendiendo que dicho precepto no exige para apreciar la solidaridad de una obligación que se utilice precisamente esta palabra u otra expresión determinada, pues una cosa es la existencia de una declaración expresa y otra el empleo de una fórmula concreta, que la Ley no impone, debiendo interpretarse el término "expresamente" en sentido amplio y no en el rigurosamente literal. Desde este criterio, lo esencial es que aparezca evidente la voluntad de las partes de prestar o pedir íntegramente la cosa que es objeto de la obligación, atendiendo a lo manifestado en el contrato o a la misma naturaleza de lo pactado, por existir una comunidad jurídica de objetivos entre las prestaciones de los diversos deudores o una interna conexión entre ellos ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1915 , 11 de febrero de 1927 , 2 de marzo de 1950 , 5 de mayo de 1961 , 15 de marzo de1976 , 6 de diciembre de 1982 , 14 de abril de 1986 y 19 de julio de 1989 ).

En el caso de que el arrendamiento concertado entre la parte arrendadora y los coarrendatarios sea un arrendamiento conjunto, y de que, al no haberse acreditado una estipulación en contrario, dicha locación suponga, necesariamente, la cesión del uso de la finca en forma indistinta para los coarrendatarios, se crea un incontrovertible vínculo de solidaridad, de tal modo, que, en virtud de ese carácter solidario de la relación arrendaticia conjunta, los derechos y obligaciones de los coarrendatarios corresponden íntegramente a cada uno de ellos desde el nacimiento mismo del contrato, cuando se evidencia la intención de las partes de exigir y cumplir íntegramente y de forma unitaria el objeto de la prestación, esto es, la renta del arrendamiento, cuyo pago se presenta como finalidad común y conjunta para los obligados, con absoluta y esencial identidad, ajena a cualquier clase de división entre ellos, que haga diferentes e independientes sus respectivas deudas".

De este modo, siendo nula la adenda que impone el pago del seguro, es indiferente que este haya sido abonado por un asociado del Sindicato demandante o por un coarrendatario, pues, del mismo modo que la arrendadora podría reclamar el pago íntegro del seguro a cualquiera de los inquilinos, asiste a los asociados al Sindicato accionante el derecho a reclamar todo lo abonado con base en una cláusula nula, sin perjuicio de las relaciones internas entre los coarrendatarios.

Consecuentemente, la demandada será condenada a pagar a los siguientes asociados: Dª Inmaculada...1.002,60 euros

D. Victorino... 1.002 euros

Dª Leonor. 406,77 euros

Dª María... 716,09 euros

D. Luis Enrique... 585,65 euros

Dª Nieves 591,47 euros

Dª Ofelia... 745,80 euros

Dª Piedad. 772,44 euros

Dª Ramona. 340 euros

D. Abelardo... 391,92 euros

Dª Ruth... 1.023,19 euros

D. Alfredo... 408,90 euros

Dª Soledad... 1.046,70 euros

D. Anselmo... 1.483,65 euros

Dª Valle... 750,63 euros

Dª Victoria... 453,25 euros

D. Belarmino... 1.543,55 euros

Dª Marí Jose 981,67 euros

D. Claudio... 424,16 euros

Dª Almudena... 780,42 euros

Dª Amelia... 659,23 euros

Dª Antonieta... 1.220,77 euros

Dª Beatriz... 774,21 euros

A estas cantidades deben añadirse intereses al tipo del legal del dinero desde que se produjeron los pagos y hasta que se reintegren los correspondientes importes, con el incremento previsto legalmente a partir de la fecha de esta resolución.

Se indica que en el listado de asociados beneficiados por la condena se incluye a D. Alfredo, tal y como fue incluido en la demanda, y no a D. Alfredo que se incluyó en el listado incorporado a los escritos posteriores, ya que es D. Alfredo quien figura como asociado en la acreditación de asociados presentado junto con la demanda y como arrendatario en el contrato de arrendamiento aportado.

Añadir en este punto que el hecho de que haya quedado resuelto el contrato con el asociado D. Abelardo (documento nº 28 presentado en la vista por la demandada), no implica su renuncia a la reclamación de las cantidades abonadas en virtud de una cláusula declarada nula.

Finalmente, se cuestiona por el Sindicato demandante la bonificación de la rentaque se incluye en la ADENDA SEGUNDA de los contratos , específicamente es una bonificación de cantidades asimiladas, comunidad de propietarios e IBI.

Sostiene la actora que dicha manera de estipular las obligaciones dinerarias de los arrendatarios se hace en fraude de los inquilinos, en contravención de lo dispuesto en el art. 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque consideran que, cuando se produce la pérdida de la bonificación, se incrementa la renta por encima del IPC, modificando sustancialmente la obligación del inquilino. Entiende que la cláusula es oscura y que genera un desequilibrio al inquilino ( art. 82 Real Decreto 1/2007).

No puede darse la razón a la parte actora en este punto. La bonificación a la que se refiere afecta los gastos comunes de la edificación y de IBI, cuyo importe se incluye, como obligaciones del inquilino, en la cláusula sexta (u octava) de los contratos con específica determinación del importe atribuible, anual y mensualmente, a ambos conceptos, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En la adenda a la que se refiere la parte demandante se establecen, nuevamente, el importe anual y mensual de dichos conceptos, así como el de la renta, que en el contrato se encuentra en una cláusula propia, y de forma clara y transparente, se conviene una bonificación en las cantidades asimiladas a la renta, gastos comunes e IBI, serán bonificados durante un periodo de 36 meses desde el inicio del contrato, reiterándose nuevamente, de manera destacada, independiente y separada, el periodo de bonificación para gastos de comunidad e IBI y el importe bonificado, igual al que correspondería pagar a los inquilinos con base en la cláusula sexta (u octava) del contrato. Seguidamente, se indica que una vez finalizado el periodo máximo de bonificación, las cantidades debidas por esos conceptos, reitero, con cabida en el art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, serán las vigentes en ese momento, conforme a las actualizaciones experimentadas por cada año de vigencia del contrato y con los límites legales de actualización., a esta posibilidad de actualización también se refiere la cláusula sexta del contrato. La consecuencia de la adenda es clara, durante 36 meses los inquilinos no pagarán gastos comunes ni IBI y, transcurrido ese periodo, deberán abonar dichos gastos en el importe actualizado a esa fecha que, lógicamente, debería serles notificado oportunamente cuando concluya el periodo de bonificación (así se indica respecto al IBI en la cláusula sexta (u octava) del contrato, aunque este extremo no ha sido objeto de controversia). La bonificación, además, tiene cabida en la libertad en la repercusión al arrendatario de este tipo de gastos que se deduce del art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que pueda decirse que sea perjudicial para los inquilinos.

Al contrario de lo que se expone por la parte actora, no se observa oscuridad en tal bonificación, inserta, como se ha dicho, en los contratos de forma separada y destacada, de manera perfectamente legible y comprensible para un consumidor medio, tanto en lo que afecta el periodo de aplicación, como en lo atinente a los conceptos afectados y a los importes bonificados. Las adendas están debidamente firmadas por los inquilinos en todos los casos y el documento nº 7 de la contestación acredita que fue una cuestión objeto de específica información a los arrendatarios. Con esa información el arrendatario puede tener conciencia cierta y cabal de las obligaciones económicas derivadas del contrato y de que, transcurridos los 36 meses de bonificación, tendrá que empezar a pagar gastos comunes e IBI, además de la renta mensual que ya venía abonando, con sus correspondientes actualizaciones, sin que la obligación de abonar aquellos gastos, en el momento aludido, pueda considerarse sorpresiva.

Así, la adenda de bonificación no es abusiva, ni contraría lo dispuesto en el art. 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto a la actualización de renta porque se corresponde con una obligación que asume de inicio el inquilino y porque no es que se e esté produciendo una actualización de la renta por encima de los límites legales, sino que empieza a ser operativa una obligación convenida en el momento de la firma de los contratos, pero no exigible por el arrendador durante un periodo determinado.

Debe tenerse en cuenta, además, que la actora pretende que la declaración de nulidad de esta bonificación dé lugar al mantenimiento de la misma durante toda la vida del contrato, es decir, no está impugnando, en sí, la bonificación, sino que esta deje de surtir efectos transcurridos los 36 meses de vigencia previstos y, sin embargo, se dice que se impugna la "cláusula de bonificación de la renta de tres años de IBI y Comunidad". Si realmente se impugna la bonificación, la consecuencia lógica es que dejara de tener efecto y que se pudieran exigir a los inquilinos todas las cantidades devengadas durante el periodo bonificado.

En consecuencia, esta pretensión será desestimada.

TERCERO: DE LAS COSTAS. De conformidad con lo dispuesto en el art.394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al producirse una estimación parcial de la demanda, no se hace especial condena en costas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación,