Sentencia Civil 339/2025 Juzgado de Primera Instancia de Ourense nº 7, Rec. 1732/2024 de 31 de julio del 2025

PRIMERO. -En el presente se ejercita por la actora acción de reclamación de cantidad, por importe de 4.108,3 euros derivados de loes desperfectos que el inquilino del inmueble de su propiedad causó a la vivienda arrendada y que afectaron al suelo del salón, al sofá, a las paredes y a los techos.

La parte demandada se opone y manifiesta que los daños no son a él imputables. Formula reconvención en reclamación del importe de 1.150 euros depositados en concepto de fianza.

La demandante reconvenida sostiene que tan solo la mitad del importe indicado se destinó a fianza, el resto debía garantizar otras obligaciones debiendo solicitar su reintegro en el proceso principal de desahucio.

SEGUNDO. -Expuesta como antecede la controversia suscitada, de la lectura de los autos resulta que ambas partes se encontraban ligadas por un contrato de arrendamiento de vivienda concertado sobre el inmueble sito en el DIRECCION000 de Ourense y que se concertó el 7 de marzo de 2022.

La actora interpuso demanda de desahucio contra el ahora demandado por impago rentas que finalizó por decreto de 17 de noviembre de 2023, con lanzamiento que data de 14 de diciembre de 2023.

E insta en este momento el reintegro de los desperfectos producidos en su inmueble causados por el arrendatario y que afectaron al suelo del salón, sofá, paredes y techos del inmueble, con perforaciones y manchas.

A tenor de lo determinado en los artículos 1.562, 1563, 1.564 en relación con el artículo 155.2 del Código Civil, así como el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de acuerdo con la interpretación jurisprudencial que se ha venido realizando de los mismos, establecen una presunción de iuris tantum y que por ende admite prueba en contrario, de que el arrendatario recibió la cosa arrendada en buen estado de conservación, y, por ende, es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2001 dispone lo siguiente: "estima, en efecto, el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el artículo 1.563 del Código civil, en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó sin la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )".

En el mismo sentido la sentencia de la sala 1ª de 30 de mayo de 2008, resolución nº458, determina que "el artículo 1563 establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario (...). Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (...) resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 de CC al entender que el "el artículo 1663 del Código Civil, en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( ... ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible, (...). Por tanto, el artículo 1.563 del CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron"

Y la sentencia de la misma sala de 17 de febrero de 2016 recuerda que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción de articulo 1563 CC- la prueba de «haberse ocasionado sin culpa suya» el deterioro o pérdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario, a tenor del siguiente artículo 1564 CC, a «las personas de su casa»: que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito)

Al arrendador le corresponde la carga de la prueba de la realidad de los desperfectos y de su valoración y se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" en defecto de pacto sobre la devolución -expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...)-, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros).

De forma tal que se debe realizar un estado comparativo entre el estado que presentaba la vivienda al inicio del contrato, por lo que habrá de estarse a los términos de este último y en el caso de que guarde silencio rige la presunción iuris tantum de que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado.

Y como se ha advertido el arrendatario responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa o de las personas que con él convivan, de conformidad con lo estipulado en los artículos 1563 y 1564, pero no de los que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la cosa arrendada, tal y como se infiere de lo establecido en el artículo 1561 en relación con el artículo 1555.2 del Código Civil.

TERCERO. -La parte demandante sostiene, tal y como ose ha advertido, que los desperfectos que son imputables al arrendatario los existentes en el pavimento del salón, sofá, paredes y techos.

La actora reconvenida corre con la carga de convencer sobre la realidad, existencia y cuantía del daño.

Lo cierto es que la prueba practicada a su instancia solo permite constatar como cierto el existente en el pavimento del salón , así, de modo expreso se reflejó en la diligencia de lanzamiento del Juzgado, sin que el arrendatario haya practicado prueba hábil tendente a desvirtuar la presunción de culpabilidad en su contra en base a la normativa citada.

De este modo la parte demandada, en relación a este concreto extremo, ha tratado de imputar los defectos a la parte contraria y, en particular, al deficitario estado de las puertas del balcón, en concreto a su faltad de estanqueidad.

Se trata sin embargo de extremos no adverados, de un lado, del tráfico de mensajes que vía WhatsApp se intercambiaron las partes no resulta sino la puesta en conocimiento de la propiedad de que el agua caliente no funcionaba, habiendo la arrendataria procedido a limpiar los cajones de madera del lugar donde se encontraba la caldera, sin que conste ninguna incidencia especialmente relevante, ni ningún aviso de que se había producido una inundación o que ésta se hubiera trasladado al salón.

El pavimento del salón se encontraba en perfecto estado, tal y como se puede observar en las fotografías que ilustran el contrato de arrendamiento que regía entre las partes.

En el plenario compareció el titular NUM000, quien señaló que se puso en contacto con el propietario el 30 de noviembre de 2023 para indicarle que se había dejado las ventanas abiertas desde hacía un mes y que cree que no estaba el inquilino.

En esa fecha la posesión de la vivienda pertenecía al arrendatario, pues no se logró la recuperación de la posesión sino hasta casi mediados de diciembre de esa anualidad.

La persona encargada de la reparación de los desperfectos afirmó en el acto de la vista que las puertas del balcón estaban estancas y se encontraban en perfecto estado.

Por otra parte, no consta ninguna advertencia sobre la falta de estanqueidad de las puertas del balcón que manifiesta en su contestación el demandado haber llevado a cabo, ni se ha practicado prueba alguna que así lo atestigüe.

CUARTO. -Sin embargo, no pueden correr la misma suerte estimatoria el resto de partidas reclamadas.

Si bien es cierto que las fotografías que la parte actora acompaña su escrito de alegaciones permiten comprobar que los objetos fotografiados presentan deterioros, lo cierto es que resulta imposible formar un criterio sobre si el estado de cosas que esas instantáneas refleja se corresponde con la vivienda objeto del contrato en el instante en el que fue abandonada por el arrendatario y si los mismos fueron imputables a aquel.

La prueba en este sentido aportada por la propiedad es manifiestamente deficitaria.

No existe elemento alguno que permita concluir el momento en el que fueron tomadas, ya que no figura la fecha.

Y otro tanto cabe significar con los presupuestos de reparación que no solo no permiten arrojar luz en este sentido, sino que datan de prácticamente 3 meses después de la recuperación de la posesión.

Finalmente, debe recordarse que la obligación del arrendatario de restituir en perfecto estado la vivienda objeto del contrato no comprende necesariamente la de su limpieza, siempre que la cosa objeto del contrato haya sido utilizada con arreglo a su destino y normal uso, sobre la que no existía pacto alguno entre los contratantes.

Por ende, procede la parcial estimación de la demanda principal al haber quedado acreditado el daño en la cuantía de 2.625,70 euros.

QUINTO. -Examen de la demanda reconvencional.

En ella se solicita el reintegro del importe de la fianza, que ascendió a la suma de 1.150 euros.

La parte demandada se opone y manifiesta que la fianza, strictu sensu, debe reducirse a la cantidad de 575 euros, dado que el resto, otros 575 se debían aplicar al resto de obligaciones del contrato, en base a la cláusula 11 del contrato.

La fianza se constituye como un medio de garantía del cumplimiento de las obligaciones que incumben al arrendatario y de este modo responde del cuidado y conservación del inmueble, artículos 1555, 1559 y 1563 del Código Civil, de la restitución de la posesión, artículos 1561 y ss del CC u del pago del precio, ex artículos 1255 CC y 17 y 20 de la LAU.

A falta de acuerdo entre las partes, la fianza o la garantía adicional no podrá aplicarse al pago o cumplimiento de la obligación incumplida en tanto no se procede a la extinción del contrato y, normalmente, tras la puesta a disposición o entrega del inmueble al arrendador, para la comprobación de su estado.

En consecuencia, hasta la extinción de la relación arrendaticia no se puede proceder a la aplicación de la garantía en metálico al pago de obligaciones que aún están por definir y liquidar.

La cláusula 11ª regula la fianza, que se prevé de una cantidad igual al importe de una mensualidad de renta, y que responderá de los posibles daños o desperfectos que pudieran ocasionar durante su estancia en la vivienda y que será devuelta, si procede, en el mes siguiente a la finalización del arrendamiento.

Se establece que, en ningún caso, puede ser aplicada al pago de la renta, siquiera de la última mensualidad.

Se estipula, por idéntico importe, una garantía adicional para responder de los acuerdos del contrato, que será devuelta conjuntamente con la fianza mencionada anteriormente.

Estas previsiones responden a la prestación de la fianza prevenida en el apartado primero del artículo 36 de la LAU en el apartado 5º en previsión de que las partes puedan pactar cualquier tipo de garantía del cumplimento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el presente la relación contractual se encuentra extinguida, lo que permitiría la aplicación de la fianza a la satisfacción de los desperfectos previstos en la vivienda, acreditados por un importe superior al de la garantía, lo que determina que no proceda su devolución.

No se comparte el argumentario de la parte demandada relativo a que el importe de fianza adicional no deba dar cobertura a los desperfectos producidos en la vivienda, toda vez que se establece como pacto adicional, por ende de refuerzo de la estipulada de forma inicial y, además, en el contrato se determina que se estipula para responder "de los acuerdo de este contrato" entre los que se incluye la obligación de conservar la finca en buen estado, tal y como resulta de lo establecido en la estipulación 8ª.

Obsérvese, además, que la cláusula 11 no establece que la garantía adicional responda del resto de los acuerdos el contrato sino de ellos en su totalidad, omnicomprensivo también de los desperfectos.

Ello no obstante se trata de una discusión estéril si tenemos en cuenta que la parte demandada reconviniente no ha solicitado la compensación en su escrito rector, sino tan solo la devolución. Es más su letrado de forma expresa en el acto de la vista manifestó que no deseaban compensación alguna.

SEXTO. -Dispone el artículo 394 de la LEC que, en los procesos declarativos, si fuera parcial la estimación de pretensiones, cada parte satisfará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, imponiéndose las costas a la parte que haya visto rechazadas todas su pretensiones.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación