Sentencia Civil 233/2023 Juzgado de Primera Instancia de Pamplona/Iruña nº 5, Rec. 959/2022 de 18 de mayo del 2023

PRIMERO . - Por la parte actora, la entidad mercantil Logistíca Beriain, S.L, en su escrito inicial de demanda reclama a la parte actora el importe de 83.030,88 euros, como consecuencia del incumplimiento del contrato de arrendamiento sobre la Nave situada en el Polígono Sur nº 64 de la Morea, suscrito entre las mismas en fecha de 9 de noviembre del 2.011, por impago de la renta y gastos asimilados, a fecha de abandono de la nave y una vez concluido el contrato entre las partes, esto es, hasta el día 15 de febrero del 2.022. Concretamente reclama rentas y pagadas y gastos por restablecimiento o renovación de la instalación de incendios, eléctrica, seguridad y limpieza. Suplica la integra estimación de la demanda con condena en costas a la parte demandada.

La parte demandada, la entidad PLEGADOS ALAR, S.L, se opone a las pretensiones formuladas de contrario alegando no adeudar las cantidades reclamadas de contrario en concepto de rentas, gas y agua, entiende que no debe abonar los gastos de limpieza por que la nave fue entregada en adecuadas condiciones y conforme a los uso para los cuales la nave fue destinada y entiende que la demandada no constan acreditados que los sistemas de incendio y de electricidad se entiende que hubieran sido instalados con carácter previo al arrendamiento, y el hecho de adaptarlos a la nueva actividad no significa que la demandada deba de abonarlos compensándose con la fianza que la misma abonó a la actora al inicio del arrendamiento; suplicando la integra desestimación de la demanda con condena en costas a la parte actora.

SEGUNDO . - Partiendo de lo expuesto, son dos los hechos que se han fijado como controvertidos entre las partes, por un lado, si la demandada adeuda las cantidades en concepto de renta y asimilados reclamadas de contrario, y, por otro lado, si el importe de las reparaciones realizadas en el local arrendado tras el cese del arrendamiento debe ser o no abonado por la demandada y compensado con el importe de fianza que a la parte actora recibió al inicio del arriendo.

En la presente Litis, nos hallamos ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, es decir, un arrendamiento de finca urbana celebrado para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente ( art. 3 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos- LAU-), que aquí se concreta a la explotación de una carpintería y taller de Metalistería y productos similares y concordantes con los anteriores (estipulación 1º del contrato de arrendamiento).

En virtud del contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga, además de a entregar la cosa con la licencia de actividad y apertura para las condiciones de la actividad solicitada por el arrendatario y a "mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato" mientras que el arrendatario está obligado a "pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos, así como los gastos por suministros contratados que no se incluyen en la renta mensual( gas, luz, agua, teléfono...." (art. Cláusula tercera contrato).

En su cláusula quinta, establece que, en caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, podrá el arrendador resolver el contrato pidiendo hacer suya la fianza recibida en concepto de daños y perjuicios, así como las obras ejecutadas por el arrendador hayan sido no pagadas por el arrendatario.

En la cláusula sexta del contrato el arrendatario recibe el local comercial en las condiciones en las que se encuentra actualmente, y que describe de la manera siguiente; con las acometidas generales, ramales o líneas existentes correspondientes al mismos para los suministros para los que esté dotado el inmueble, y si es necesario ampliarlos y modificarlos, correrá a cargo del arrendatario y se quedará en beneficio de la propiedad sin derecho a compensación. Quedando exenta la propiedad por la falta de cualquier suministro. La conservación, reparación y reposición de dichos objetos y servicios, y lavabos, baños y demás aparatos serán a cargo única y exclusivamente del arrendatario quien deberá solicitar la correspondiente autorización a la propiedad para llevarla a cabo, y responderá en todo tiempo, de los desperfectos que se originen en el local que se arrienda.

En la cláusula séptima, se establece que las obras necesarias para adaptar el local arrendada a la actividad del arrendatario se realizar conforme al proyecto que el arrendatario realizará al efecto. Estas obras quedarán al termino del arrendamiento en exclusiva propiedad del arrendador.

Al termino del arrendamiento el arrendador podrá optar entre quedarse con las obras, sin cargo alguno o que el arrendatario deje el local en el estado anterior a la realización de dichas obras.

Conforme a lo acordado, una de las primeras obligaciones del arrendatario es el abono de la renta y gastos asimilados. La parte actora reclama las rentas adeudas y gastos asimilados desde noviembre del 2.015 a enero del 2.022. Descontando de dichas cuantías los gastos compensados y los pagos ya realizados por la demandada (documento nº 2 a 7 demanda).

Según la documentación obrante en autos, del extracto de las cuentas o libro mayor aportada por la demandada, se reconoce un impago en el importe de 75.396,28 euros. Y frente a dicho material probatorio, la parte actora ha presentado en el acto de la audiencia previa las facturas nº 24,25,26 y 27, emitidas en fecha de 1 de octubre del 2.015, 3 de noviembre del 2.015 y 4 de diciembre del 2.015, respectivamente, que se corresponde con las rentas derivadas del arrendamiento de local en los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2.015, y consumo de gas en los periodos de 18 de junio a 19 de agosto del 2.015, 20 de agosto y 16 de octubre del 2.015, por el importe total de 12.571,07 euros.

Por lo tanto, en el extracto de la cuenta remitida a los autos por la demanda se computan unos gastos correspondientes a las restas y asimilados del año 2.015, que no se corresponden con las del 2.016.

Por otro lado, en dicho extracto se computan las facturas remitidas a la actora por trabajos realizados por la demandada, en el importe de 4.022,40 euros, que ya han sido descontados del montante total adeudado.

Decayendo, por lo tanto, los extremos alegadas por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda en el que niega adeudar las cuantías reclamadas por la actora en concepto de rentas y asimiladas, pues conforme al principio de carga probatoria previsto en el artículo 217 de la LEC, a ella le correspondía acreditar los hechos que impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos alegado por la parte actora. Dicha falta de prueba revierte necesariamente en perjuicio de la demandada, máxime teniendo en cuenta el principio de disponibilidad y facilidad probatoria ( arts. 217-1, 2 -3 y 7 de la LEC), debiendo entender que obran en su poder los documentos en los que se reflejan el pago de las facturas reclamados de contrario por cada uno de los conceptos reclamados( renta y suministros), de modo que al no haber acreditado, como le incumbía, se entiende procedente cada una de las cantidades reclamadas por los diferentes conceptos por la actora, máxime cuando el documentos de certificado de la deuda emitido como documento privado por la propia actora, se respalda, con el libro mayor que la parte demandada acompaña su escrito de contestación, y en cuanto a las suministros, con las facturas emitidas por las entidades suministradora de los mismos donde se reflejan cada uno de los consumos realizados durante el periodo reclamado.

TERCERO . -Respecto a los gastos reclamados por daños causado en el inmueble y la utilización de la fianza para satisfacer parte de esos gastos.

En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC: responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU). Debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó).

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia. Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999, ...). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975 ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983, entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda o local con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983, ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, 6.4.1980 ...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El artículo 21 de la LAU de 1994 dedicado a la conservación de la vivienda, en su parte ahora relevante, dispone que: "1 . El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil . (...) 4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario". Por su parte, el artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable. En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Preceptos todos ellos que, aunque se refieren al arrendamiento de vivienda, resultan aplicables al arrendamiento de local de negocio en todo lo no específicamente dispuesto en la LAU, para este tipo de arriendos, pues, de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la Ley 4/2013, de 4 de junio, los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, y sólo en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En el supuesto de autos, es un hecho indiscutido, y en todo caso resulta del tenor del propio contrato adjuntado como doc. nº 1 a la demanda, transcrito en el fundamento de derecho anterior, que las partes suscribieron el arriendo el día 9 de noviembre de 2011, por un plazo de 5 años y, que, a su finalización, a petición del arrendatario las partes podrán renovar por 5 años más, previa negociación del precio con el arrendador y su acuerdo del mismo. Tampoco resulta indiscutido que el objeto de dicho contrato venía constituido por el local sito en el nº 64 del Polígono sur de la Morea de Berian Navarra, calle Polígono Industrial Sur, parcela 685, y, que el mismo se destinaba a Carpintería y taller de Metalistería y productos similares y concordantes con los anteriores, con la peculiaridad de que para que la arrendataria pudiese abrir su negocio, la arrendadora debía entregar la nave con la licencia de actividad y apertura para las condiciones de la actividad solicitada, que fue conferida al efecto por el Ayuntamiento de Beriain, en fecha de 2 de noviembre del 2.011( documento nº 8 demanda). El testigo que depuso en el acto del juicio oral a requerimiento de la parte actora, el señor Fernando, indicó que el local se entregó con la licencia de apertura, y como la que previamente tenían era para almacenamiento de piezas de automoción, hubo que adaptar el proyecto a la finalidad de la actividad que se iba a desarrollar en la nave. La concesión de dicha licencia implica que la nave cuenta con las condiciones de habitabilidad y uso de la actividad para la que fue concedida. Por ello, la nave fue entregada con las adecuadas condiciones para que el arrendatario pudiera ejercer su actividad en el local arrendado, sin que la misma tuviera que llevar a cabo la adecuación del mismo para el desarrollo de actividad, con la instalación eléctrica y de gas adecuada, así como los medios de seguridad (servicios de extinción de incendios) necesarios para a cabo la actividad. Y tales instalaciones se encontraban deterioradas a la extinción del arriendo, pues el propio testigo, el señor Fernando, señaló que tuvo que acudir a la nave para instalar el sistema de seguridad dado que la misma estaba destrozada, faltaban los detectores de incendio, los comunicadores se encontraban cortadas, faltan los indicadores lumínicos, los extintores, etc...., por lo que tuvo que encargar su reparación. Reparación que se acredita con el documento nº 9 de la demanda. Testigo que también refirió que la nave se encontraba llena de manchas de aceite pro el suelo y llena de cartones a lo largo de la nave, por lo que tuvo que realizarse una limpieza general de la misma (documento nº 9 demanda). Resaltó que la caldera no funcionaba y el cuadro eléctrico se encontraba reventada, tenía los cables cortados, por lo que se tuvo que realizar reparar la mismo (documento nº 9 de la demanda)

Y en este mismo sentido, el testigo Don Humberto, respecto de los sistemas de seguridad de la nave, encargado de mantenimiento de la protección de incendios de la empresa actora, refirió en su declaración que se le encargó la instalación de seguridad de incendios de la nave, ya que la misma se encontraba incompleta, recordando que la revisión la hizo hace menos de un año, aunque no recuerda la fecha concreta, debiendo ajustar la instalación al proyecto inicial que cree que era del año 98, aunque no recuerda la fecha concreta.

Prueba que permite constatar cada uno de los extremos alegados por la actora y que permiten acreditar la realidad de los daños, que difieren de los que deben ser considerados como del uso normal de la nave, pues, lo contario no se ha acreditado por la parte demanda y ella correspondía hacerlo, a fin de excluir su "culpa" en los daños reclamados. Por lo que no ha desvirtuado la presunción prevista en el artículo 1.563 del C.C, debiendo responder de los daños causados en la nave.

Por consiguiente, acreditada por la actora cada uno de los pedimentos contenidos en el suplico de su demanda, procede condenar a la demandada a abonar a la parte actora el importe de 83.030,88 euros en concepto de rentas y suministros impagados y daños causados en el local arrendado.

CUARTO. - Conforme a lo dispuesto en el art.1.108 del C.C y 576 de la LEC, la demandada deberá abonar los intereses legales correspondientes sobre la cantidad objeto de condena, desde la interposición de la demanda, hasta la fecha de la sentencia e incrementado en dos puntos porcentuales dese la fecha de la sentencia hasta su completo pago.

QUINTO . - En virtud de lo dispuesto en el artículo 394 LEC, al ser estimada la demanda se impone las costas del procedimiento a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación,