Sentencia Civil 353/2022 Juzgado de Primera Instancia de San Bartolomé de Tirajana nº 5, Rec. 780/2021 de 28 de noviembre del 2022

PRIMERO.- Objeto del proceso.

Se ejercita en el presente proceso una acción de reclamación de cantidad basada en el incumplimiento contractual de la parte demandada, concretamente la obligación de restituir la cantidad entregada como fianza ex art. 36 LAU.

La parte actora sostiene que doña Apolonia y doña Benita, ocupaban en concepto de arrendatarias los locales comerciales identificados a continuación situados en el CENTRO CÍVICO COMERCIAL CENTRUM (YUMBO) en Playa del Inglés (término municipal de San Bartolomé de Tirajana):

Propiedad de don Raúl:

-La finca 991.- Urbana.- Número Ochenta y tres. Local comercial señalado con el número 2 del Sector seis de la planta primera, del Centro Comercial Cívico Comercial Centrum.

-La finca 989.- Urbana.- Número Ochenta y uno. Local comercial señalado con el número 1 del Sector seis de la planta primera, del Centro Comercial Cívico Comercial Centrum.

-Terraza señalada con las siglas 1-A del sector seis de la planta primera, finca 30951 del Registro de la Propiedad Número Dos de San Bartolomé de Tirajana. Es decir, la terraza adjunto a los locales objeto de arriendo.

Propiedad de Servicios Jurídicos Integrales S.L. representada por don Pedro Cubas Ortega:

-La finca 993.- Urbana.- Número Ochenta y cuatro. Local comercial señalado con el número 3 del Sector seis de la planta primera, del Centro Comercial Cívico Comercial Centrum.

-Terraza señalada con las siglas 1-A del sector seis de la planta primera, finca 30951 del Registro de la Propiedad Número Dos de San Bartolomé de Tirajana. Es decir, la terraza adjunto a local objeto de arriendo.

Se adjuntan como DOCUMENTOS No2 y No3 los contratos de arrendamiento de 31 de enero de 2020 que sustituyeron a los contratos que unían a las partes desde el año 2015. (DOCUMENTOS No4 y No5).

Los meritados contratos de arrendamiento de fecha 31 de enero de 2020 fueron declarados resueltos por falta de pago de renta y cantidades asimiladas a la misma devengadas durante el periodo comprendido entre abril a octubre de 2020 condenándose a los actores con carácter solidario a abonar a los propietarios- arrendadores las cantidades de 68.796 euros en concepto de rentas adeudadas y 7.959,31 euros en concepto de cuotas de comunidad, en virtud de Sentencia de fecha 11 de diciembre de 2020 dictada en los autos de juicio de desahucio por falta de pago no 816/2020 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia No 2 de los de San BartolomeŽ de Tirajana.

A la celebración de los nuevos contratos en fecha 31 de enero de 2020 con los propietarios- arrendadores hoy demandados se prestoŽ fianza en metálico por los importes de TREINTA Y CINCO MIL (35.000€) EUROS a don Raúl y QUINCE MIL (15.000€) EUROS a la entidad "P & C Servicios Jurídicos Integrales, S.L.", representada por don Pedro Cubas Ortega, que asciende a un total de CINCUENTA MIL (50.000€) EUROS. De la cláusula quinta "FIANZA" en ambos contratos de arrendamiento precitados se transcríbelo siguiente: "Se entrega en concepto de fianza en conformidad con lo establecido en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Los referidos importes le serán reintegrados al arrendatario a la expiración del contrato en caso de que éste hubiere cumplido con la totalidad de las obligaciones que le competen."

Los actores llevaron a cabo la entrega de la posesión de los locales objeto de los arrendamientos que unen a las partes el día 11 de noviembre de 2020 según consta en la sentencia de 11 de diciembre de 2020: "Las demandadas llevaron a cabo la entrega de las llaves el 11 de noviembre de 2020 como consta en el acta aportada al procedimiento y suscrita por los procuradores de ambas partes."

Reclama la parte actora el importe relativo a la fianza, esto es 35.000 y 15.000 eurosrespectivamente.

La demandada considera que la cláusula penal contenida en la estipulación V de ambos contratos conlleva la pérdida del importe de la fianza, sin que quepa moderación de la misma. También alega la renuncia hecha por los actores. Subsidiariamente solicita que a la fianza se le apliquen los daños existentes en los locales.

En el presente caso queda acreditado que la parte actora incumplió su obligación de pago de la renta y cantidades asimiladas entre abril y octubre del 2020; en relación con los contratos de arrendamiento firmados el 31 de enero del 2020 (documentos 2 y 3 del ramo de prueba de la actora).

Es obvio que la parte actora no tiene la condición de consumidor, por lo que no se hará valoración alguna en relación a este aspecto.

Se hará un análisis conjunto de la reclamación en relación a ambos contratos de arrendamiento, dado que los mismos son idénticos y las circunstancias fácticas que los rodearon también.

SEGUNDO.- Sobre la cláusula penal y su moderación.

Sobre la cláusula penal de los art. 1152 y ss. del Código Civil se pronuncia la Sentencia de la AP de Valencia, Sección Sexta, n.º 117/2019, que define las funciones y el contenido de la misma:

" Como dijimos en nuestra SAP, Civil sección 6 del 26 de octubre del 2009 (ROJ: SAP V 6321/2009) "es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que las obligaciones con cláusula penal, reguladas en los artículos 1152 a 1155 CC , pueden desempeñar una triple función:

Una función coercitiva o de garantía, consistente en estimular al deudor al cumplimiento de la obligación principal, ante la amenaza de tener que pagar la pena.

Una función liquidadora del daño, o sea, la de evaluar por anticipado los perjuicios que habría de ocasionar al acreedor el incumplimiento o cumplimiento inadecuado de la obligación, sustituyendo a la indemnización sin necesidad de probar los daños y perjuicios.

Una función estrictamente penal, consistente en castigar o sancionar dicho incumplimiento, atribuyéndole consecuencias más gravosas para el deudor que las que normalmente lleva aparejada la infracción contractual, sustituyendo a la prestación prevista.

Como esta materia se rige por el principio de libertad de pactos - artículo 1255 CC - habrá que estar en cada caso a la función o finalidad querida por las partes, no obstante lo cual, ennuestro Derecho y mientras otra cosa no se estipule, la finalidad primordial es la de atribuirleesa función liquidadora de los daños y perjuicios, ya que, al regularla el artículo 1152 del Código Civil , establece que "la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiera pactado", y el artículo 1153 prevé que "Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada"

La moderación de la Cláusula Penal fue objeto de estudio y análisis en la Sentencia del Pleno de la sala Civil del Tribunal Supremo del 13 de septiembre del 2016. En dicha resolución se determina que: " es doctrina constante de esta Sala que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil si se produce exactamente la infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación procedecuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyoincumplimiento total la pena se estableció,"

TERCERO.- Función y moderación de la cláusula penal. Renuncia de derechos.

En los contratos objeto de la presente litis, la cláusula penal tiene una función claramenteliquidadora de los daños y perjuicios, dado que en ambos contratos de clausulado idéntico, en la estipulación quinta se fija que "las cantidades entregadas en concepto de fianza asarán a ser entregada de forma definitiva, en concepto de indemnización por daños y perjuicios al arrendador". Además, dada la redacción de dicha cláusula, que prevé su aplicación para cualquier incumplimiento del contrato, se deduce también una función estrictamente penal opunitiva. Este matiz tiene una relevancia considerable como se expondrá a continuación.

Sobre la posibilidad de moderar la cláusula penal en el presente caso, de nuevo hay que acudir al contenido de la cláusula para valorar qué tipo de incumplimiento recoge como presupuesto de aplicación de la cláusula penal. En efecto, determina que " en caso de incumplimiento del contrato por parte de la Arrendataria, las cantidades entregadas en concepto de fianza asarán a ser entregada de forma definitiva, en concepto de indemnización por daños y perjuicios al arrendador".

Prevé, en consecuencia, un incumplimiento general del contrato como presupuesto de aplicación de la cláusula penal. No se circunscribe a un supuesto especifico de incumplimiento, sino que engloba la totalidad del contrato. Por tanto, en base a la jurisprudencia citada anteriormente, dado que el contrato ha sido cumplido en parte, con el pago de las rentas y cantidades asimiladas de febrero y marzo del 2020, sí procede la moderación de la cláusula penal.

En relación a la renuncia contenida en la estipulación contractual, recordar que la moderación de la pena contenida en el art. 1154 CC es un mandato dirigido al juez cuando concurra el supuesto de hecho previsto en la norma, esto es que la obligación haya sido cumplida en parte o irregularmente. Así, la Sentencia de la AP de Alicante sección 8 del 25 de julio de 2017: " La doctrina jurisprudencial ha declarado, en relación con la facultad moderadora de la pena que establece el artículo 1.154 del Código Civil , que dicha norma utiliza una fórmula imperativa (que no coincide con la potestativa que se había incorporado al artículo 1.085 del Proyecto de 1.851, en el que se indicaba que el juez podía modificar equitativamente la pena estipulada), lo que ha sido entendido en el sentido de que el mandato expreso que impone ha de ser cumplidopor el Juez aunque no sea instado a ello por ninguna de las partes, por lo que moderaciónpuede acordarse de oficio ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fechas 4 de mayo de 2.011 , 18 de marzo de 2.014 y 31 de marzo de 2.014 ). Ya la sentencia de 4 de enero de 2007 destacó que la jurisprudencia ha interpretado literalmente el artículo 1154 del Código Civil , en el sentido de que encierra un mandato expreso que el Juez ha de cumplir,aunque no sea instado a ello por ninguna de las partes - al respecto, sentencias 20 de mayo de 1986 , 27 de noviembre de 1987 , 25 de marzo de 1988 , 20 de octubre de 1988 , 3 deoctubre de 1989 , 10 de mayo de 1989 , 19 de febrero de 1990 , 1 de octubre de 1990 , 8 defebrero de 1993 , 31 de mayo de 1994 , 12 de diciembre de 1996 , 28 de febrero de 2001 , 10 de mayo de 2001 , 7 de febrero de 2002 , 27 de abril de 2005 , entre otras muchas."

A mayor abundamiento, sobre la moderación de la cláusula penal de función punitiva o estrictamente penal se pronuncia la anteriormente citada Sentencia del Pleno de la sala Civil del Tribunal Supremo del 13 de septiembre del 2016:

" No obstante, es claro para esta sala que dicha posibilidad de estipular cláusulas penales confunción punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que el artículo 1255CC establece: pueden considerarse contrarias a la moral o al orden público las penasconvencionales cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. No sólo las cláusulas penales "opresivas", intolerablemente limitadoras de la libertad de actuación del obligado [como en el caso que contempló la STS 26/2013, de 5 de febrero (Rec. 1440/2010 )], o las "usurarias", aceptadas por el obligado a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales; sino también aquéllas en las que el referido exceso de la cuantía pactada de la pena sobre el daño previsible no encuentre justificación aceptable en el objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla; en atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio o utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportaría al deudor incumplidor. Un ordenamiento jurídico que contiene una prohibición como la del artículo 1859 CC no puede no tener límite alguno de proporcionalidad a la libertad de los contratantes de estipular penas privadas.

Para ese último tipo de cláusulas, con penalidades desproporcionadas en el sentido descrito,esta sala expresa su disposición a admitir la reducción judicial conservadora de su validez;que, como es evidente, ninguna relación tiene con lo dispuesto en el artículo 1154 CC , por loque no se opone a nuestra actual jurisprudencia sobre en qué casos cabe, y en cuáles no, lamoderación judicial de la pena que dicha norma contempla.

Naturalmente, la carga de alegar y de probar (si no es evidente) que la penalidad era, desde la perspectiva ex ante considerada, extraordinariamente excesiva, corresponderá al contratante que se oponga a que la cláusula penal le sea aplicada en los términos pactados ( art. 217.3LEC )."

Se aprecia claramente que las cuantías previstas como cláusula penal, 35.000 y 15.000 euros respectivamente, es extraordinariamente superior a los daños que pudieran derivarse del incumplimiento contemplado en la cláusula penal, dado que la misma comprende sólo "el incumplimiento del contrato". De una aplicación rigurosa de la cláusula penal fijada en loscontratos, el impago de una mensualidad de luz conllevaría la pérdida de los importes fijadoscomo fianza.

En efecto, lo anterior se trae a colación debido a la renuncia de derechos contenida en la estipulación quinta. Es cierto que el art. 6.2 CC permite la renuncia a la ley aplicable, siempre y cuando no sea imperativa y que no contraríe ni el interés u orden público ni perjudique a tercero. Partiendo de la jurisprudencia anteriormente transcrita, la moderación de una cláusula penal punitiva, que exceda extraordinariamente la cuantía de los daños y perjuicios que pudieran haberse previsto ex ante, es consecuencia de los límites fijados en el art. 1255 del CC, en relación a los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, por ser contraria al orden público. Por tanto, la renuncia a reclamar las cantidades entregadas a causa de unacláusula penal punitiva que exceda extraordinariamente la cuantía de los daños y perjuiciosprevistos ex ante, es también contraria al orden público, teniéndose por no hecha.

CUARTO.- Cuantía de la moderación.

La cláusula penal requiere para su aplicación el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario. Procede por tanto analizar cuáles son las obligaciones a cargo del arrendador que dimanan del contrato de arrendamiento. Como obligación lógica y esencial se aprecia la del pago de las rentas durante el tiempo pactado. En el presente caso también el pago de cantidades asimiladas. Por otro lado, también se observa la obligación de custodiar la cosa arrendada, destinarla al uso pactado y devolverla en el estado que se recibió, con el matiz del art. 1561 CC: " El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable."

En el presente caso consta como los demandantes abonaron la totalidad de las rentas y cantidades asimiladas de febrero y marzo del 2020. Es un hecho notorio la pandemia provocada por la Covid19 impidió la apertura de locales de ocio durante un mínimo de cuarenta días, sin perjuicio de ulteriores restricciones que afectaban a los locales de ocio como el que regentaban los actores. Por otro lado, la actora abonó todos los importes debidos de abril a octubre del 2020, en el procedimiento de ejecución 88/2021 del Juzgado de Primera Instancia 2 de San Bartolomé de Tirajana, derivado de la Sentencia de Desahucio 358/2020 del mismo juzgado.

Asímismo, se alega por la actora y no se niega por la demandada que los locales fueron de nuevo arrendados en febrero del 2021 (documento 19 de la demanda). Es cierto que se ignoran las condiciones del nuevo arrendamiento de los locales, no obstante es la parte demandada la que dispone de facilidad probatoria para acreditar que las condiciones del nuevo arrendamiento han sido menos beneficiosas.

Es cierto que en los contratos firmados el 31 de enero del 2020 se fijó una duración de diez años, aunque ha de valorarse que su duración quedó truncada esencialmente por el acaecimiento de un hecho totalmente extraordinario e imprevisible, la pandemia provocada por la covid19. La revisión contractual ex cláusula rebus sic stantibus no fue apreciada por el juzgador en la Sentencia de Desahucio, si bien esto no impide que la situación de pandemia sea tenida en cuenta aquí para la moderación equitativa de la pena. No procede en efecto modificar el contenido de los contratos firmados, aunque la existencia de la pandemia, que impidió la apertura de los locales y dio lugar al impago de los demandantes con el consiguiente desahucio, sí ha de valorarse a la hora de moderar equitativamente la pena, fijando en consecuencia su importe en relación al daño efectivamente causado.

En relación con el contrato de arrendamiento firmado con el codemandado Raúl (doc. 2 de la demanda), se fijó una renta mensual de 5.200 euros. Por lo que la pérdida alcanza las tres mensualidades correspondientes a noviembre del 2020, diciembre del 2020 y enero del 2021; esto es un total de 15.600 euros. A esto ha de añadirse como perjuicio los gastos de gestión del nuevo arrendamiento, tanto en la búsqueda de nuevo arrendatario como en la preparación del propio local, fijándolos prudencialmente en 1.000 euros. Por tanto, la cuantía de la cláusula penal de 35.000 euros se modera equitativamente teniendo en cuenta el cumplimiento parcial de la obligación contractual y el daño efectivamente causado, fijándola en 16.600 euros. El codemandado Raúl deberá restituir la cantidad de18.400 euros.

En relación con el contrato de arrendamiento firmado con el codemandado P &C Servicios Jurídicos Integrales S.L. (doc. 3 de la demanda), se fijó una renta mensual de 2.600 euros. Por lo que la pérdida alcanza las tres mensualidades correspondientes a noviembre del 2020, diciembre del 2020 y enero del 2021; esto es un total de 7.800 euros. Se añada también los gastos de gestión del nuevo arrendamiento, fijándolos en 1.000 euros. De nuevo, la cuantía de la cláusula penal de 35.000 euros se modera equitativamente teniendo en cuenta el cumplimiento parcial de la obligación contractual y el daño efectivamente causado, fijándola en 8.800. El codemandado P &C Servicios Jurídicos Integrales S.L. deberá restituir la cantidad de6.200 euros.

Dado que la cantidad objeto de la reclamación tiene el carácter de fianza, a las cantidades objeto de condena se añadirá el interés legal del dinero devengado desde el 11 de diciembre del 2020.

QUINTO.- Daños aplicables a la fianza.

El demandado considera que la fianza debe verse reducida por la existencia de daños en el local. En su hecho tercero el demandado recoge que ha existido daños en "la instalación eléctrica, carteles luminosos y en los toldos de los locales". Para tratar de acreditarlo aporta los documentos dos a cinco de la contestación.

Pues bien, la prueba es insuficiente para considerar acreditado el daño. En primer término, es imposible determinar si los supuestos daños son en relación con uno u otro local, lo cual sería preciso para valorar la reducción de la fianza en su caso o la moderación equitativa de la pena. Por otro lado, a través de la testifical de Lucas se acredita que el toldo cuya instalación se reclama se había colocado por los demandantes, sin que el mismo pueda tener la consideración de obra a los efectos de aplicación de la estipulación XV de los contratos.

SEXTO.- Costas.

Dada la estimación parcial, no procede condena en costas