Sentencia Civil Nº 1/2005, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 2, Rec 171/2004 de 11 de Enero de 2005

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL -SECCIÓN SEGUNDA- CIVIL

ROLLO NÚM. 171/04

Juzgado de 1ª. Instancia Cuatro de Vinaroz

PROCEDIMIENTO: Desahucio nº 68/04

LITIGANTES: D. Darío

C/

D. Alejandro ; Dª Elvira

SENTENCIA CIVIL NÚM.01/05

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE: Dª ELOÍSA GÓMEZ SANTANA

MAGISTRADO: D. JOSÉ LUIS ANTÓN BLANCO

MAGISTRADO: Dª CRISTINA DOMENECH GARRET

En la Ciudad de Castellón de la Plana, a once de enero de cinco.

La SECCION SEGUNDA de la Audiencia Provincial de Castellón, integrada por los Ilmos. Señores anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación en ambos efectos, interpuesto contra la sentencia de fecha 14 DE ABRIL DE 2004 dictada por el Sr. Juez de Primera Instancia nº Cuatro de Vinaroz en autos de juicio de Desahucio seguidos en dicho Juzgado con el número 68 de 2004 de registro.

Han sido partes en el recurso, como APELANTE, el demandando D. Darío representado por la Procuradora Dª. Isabel Medall Gual y defendido por la Letrada doña María Cristina López Ibañez y como APELADO el demandado D. Alejandro y Dña. Elvira representados por la Procuradora Dª Mª Jesús Margarit Pelaz y defendidos por el Letrado D. Daniel García Gil y Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don JOSÉ LUIS ANTÓN BLANCO.

Antecedentes

PRIMERO.- El fallo de la sentencia apelada literalmente dice: "?Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Alejandro y Dª Elvira , representados por la Procuradora Sra. Domenech y asistidos del Letrado Sr. García, contra D. Darío , representado por la Procuradora Sra. Flor y asistido de la Letrada Sra. Ibáñez, efectúo los siguientes pronunciamientos: 1º.- Declaro resuelto el contrato de arrendamiento a que se contrae la demanda, y, en consecuencia, haber lugar al desahucio intresando por la parte actora de la vivienda sita en Vinaroz C/ DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , condenando al demandado a que la desaloje y deje libre y a disposición de la actora, bajo apercibimiento de ser lanzado de la misma judicialmente si así no lo hiciere. 2º.- condeno al demandado a abonar a los actores la suma de 685,61 euros, así como los intereses legales de dicha cantidad, y las rentas que se vayan devengando hasta la terminación del procedimiento.3º.- todo ello con expresa imposición de las costas del juicio a la parte demandada".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación del demandando D. Darío se interpuso recurso de apelación contra la misma, y admitido que fue el recurso se dio traslado a la parte adversa quien lo impugnó, remitiéndose las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial correspondiendo por normas de reparto a esta Sección Segunda, donde se designó Ponente y se señaló para la deliberación y votación del mismo el día 4 de enero de 2.005 en el que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del juicio se han observado en ambas instancias las formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Habiendose citado los demandantes D. Alejandro y Dña. Elvira sendas acciones acumuladas contra el arrendatario D. Darío , por un lado la de desahucio de la vivienda por falto de pago conforme al art. 114 nº Uno de la LAU de 1964, y por otro la de reclamación de cantidad que englobaba rentas y otras cantidades repercutibles en función a la fecha del contrato (diversas anualidades del impuesto de bienes e inmuebles, y tasas de basura y alcantarillado), en los términos que posibilita el art. 438.3 y 3ª de la LEC de 2000, la sentencia de Instancia estima íntegramente la demanda acogiendo las pretensiones resolutorias así como la condena al pago de 685,61 euros con los intereses legales, y las restantes rentas que se fueren devengando hasta la terminación del procedimiento.

Se alza en apelación en la representación del arrendatario demandado, aduciendo la incorrecta apreciación de la prueba por parte del juzgador del primer grado en lo que se refiere, en primer lugar, al no reconocer que las rentas mensuales de la vivienda arrendada se venían pagando de forma acumulada por varios meses, y no por meses anticipados ni en los primeros días de cada mes, por lo que puede entenderse un mero retraso, por lo demás tolerado , y no un verdadero impago que conlleve el efecto resolutorio declarado por el Juez. Existe además - en el decir del recurrente - un error en cuanto a no reconocer la compensación del crédito de 250 euros que ostentaba el arrendatario Sr. Darío contra los arrendadores por el abono de las obras de pintura efectuadas en el inmueble, gasto que correspondía soportar a los propietarios de la vivienda y que sin embargo fueron adelantadas por el arrendatario, tal y como se ha acreditado por las pruebas testificales aportadas por esta parte, sin que sean aceptables los motivos de incredibilidad expuestos en la sentencia hacía estos testigos. Se aduce una infracción del ordenamiento jurídico por inaplicación del art. 107 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, por cuanto la pintura de los elementos comunes del edificio (portal y escalera) era una obra realmente necesaria para su adecuación y conservación y correspondía el abono de 250 euros a los arrendadores, quienes solo una vez abonados en su integridad, podrían hacer las repercusiones a que alude el art. 108 del mismo cuerpo legal, pero no antes. Por último se impugna el pronunciamiento sobre costas ya que el arrendatario demandado en ningún modo discutió el pago del IBI, del alcantarillado y de las basuras, centrando su oposición únicamente en que la acción de desahucio no podía basarse en el impago de dichas cantidades, efectuando el pago de las mismas y sosteniendo que el impago de la renta no era tal sino un retraso consentido, y además era compensable con el crédito que el Sr. Darío tenía contra los actores. Se pretende en definitiva que se revoque la sentencia recurrida con rehabilitación del contrato de alquiler, y con expresa condena en costas a la parte apelada.

La parte apelada rebate correlativamente los argumentos de adverso, defendiendo las razones del Juzgador de Instancia, e insistiendo en que el pago de la renta era mensual aunque el arrendatario no lo cumpliere como tal, acumulando conforme a su particular voluntad las mensualidades que tenía por conveniente, lo cual no justifica su actitud como mero retraso, sino como verdadero impago; rebate igualmente la parte apelada lo referente a la prueba del gasto de 250 euros como mantenimiento de zonas comunes del edificio y que hubiere un acuerdo verbal de que el arrendador se haría cargo de dicho importe, cuando por el contrario se ha acreditado que el demandado siempre se había hecho cargo de las reparaciones del inmueble, y por ello una de las testigos ( Sra. Alicia ) manifiesto que ella había librado el doc. nº 8 no el 9 donde aparece el nombre del actor D. Alejandro , sin que por otro lado pueda haber infracción del art. 107 puesto que la testigo indicada señaló que toda las reparaciones del edificio habían sido satisfechas siempre por el demandado D. Darío , quien nunca hasta hoy había alegado la falta de aplicación del art. 107 de la LAU ni ha intentado nunca compensar desembolso alguno en tal concepto, situación entonces definida por los propios actos del demandado.

SEGUNDO.- En primer término, para determinar si estamos ante un verdadero impago por parte del arrendatario, o un simple retraso, convendrá indicar que las rentas reclamadas se correspondía con los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2003, enero y febrero de 2004. Es decir por lo menos y en mejor de los casos , el Sr. Darío ha adeudaba la renta de cuatro meses si excluimos el mes de febrero de 2004 por no constar que tuviere que abonarse de forma anticipada. Desde lo anterior también ha de reseñarse como indudable que el devengo de las rentas era mensual porque, al margen del uso de tal periocidad de pago en las relaciones arrendaticias, lo documentos aportados por el propio demandado para acreditar ingresos anteriores ponen de manifiesto que en los resguardos se hacía referencia al alquiler de los meses que en el mismo resguardo bancario se hacía consignar. Tales documentos además demuestran que los pagos realizados en forma bimensual o quinquemensual, el importe se correspondía a prorrata con una renta mensual de 30,05 euros.

Sentado lo anterior podemos concluir que la situación mantenida por el inquilino era la de un verdadero impago, y no un simple retraso que pudiere tolerarse o admitirse por escasos días de demora antes admitida o tolerada por la parte arrendadora . Esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Castellón en sentencia de 2 de mayo de 2003, en un supuesto donde sí se disculpó de un retraso irrelevante para un efecto contractual resolutorio, vino a referir la doctrina jurisprudencia de la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo y 26 de junio de 1928 y 14 de junio de 1934, doctrina asumida por posterior jurisprudencia menor, como las sentencias de la Audiencia provincial de Pontevedra de 15 de septiembre de 1995, de Granada de 14 de junio de 1996 y de Huesca de 30 de Octubre de 1997, en el sentido de moderar el rigor contractual en el momento del pago, atendiendo a las circunstancias del caso y principios de buena fe, de forma que si la parte arrendadora venía admitiendo el retraso de unos días en el impago de la renta, el cambio repentino de actitud debió haberse advertido o prevenido, pues la parte arrendataria confiando en la buena fe y en la situación precedente, no debía esperar que se le tratara con todo el rigor contractual, ejercitando la acción e desahucio por falta de pago por un mínimo retraso de varios días.

Igualmente la sentencia de la Audiencia Provincial de León sección Tercera de 26 de noviembre de 2003, indica que ha de excluirse del concepto de pago la simple demora, aceptada por el arrendador y utilizada sorpresivamente como pretendido incumplimiento, en los casos de un mero retraso en el cumplimiento, que debe ser un retraso puntual y más o menos consentido, y no una situación crónica y sistemática en absoluto tolerada por el arrendador.

En igual sentido la Audiencia Provincial de Baleares sección 5ª de 18 de marzo de 2003, manifestando que un mero retraso no es equivalente al incumplimiento o al retraso relevante, como en del caso que esta Audiencia Balear enjuiciaba, donde se adeudaban dos mensualidades y faltaban pocos días para el pago de la tercera mensualidad .

En el presente caso es deber que el Sr. Darío venía pagando bajo su personal criterio con evidente retraso, y a veces muy relevante, como hasta el punto de juntar cinco mensualidades ( por ejemplo, abril , mayo , junio, julio y agosto de 2002, folio 53), y al momento de la interposición de la demanda al menos adeudaba los tres últimos meses del 2003 y enero de 2004. No estamos por lo tanto antes una situación de mero retraso sino ante una actitud de impago que además parece injustificada habida cuanta de que ya la parte actora en su día hubo de demandar al Sr. Darío , y este pudo ver enervada aquella vez la acción de desahucio ( auto de 4 de junio de 199, folio 21).

En conclusión la situación de impago propiciada por la anárquica forma de pago querida por el Sr. Darío , está bien apreciada en la sentencia y ha de ser tenida como tal en esta alzada.

Aclaremos además que el hecho de que el Sr. Darío hubiere satisfecho el importe reclamado en la demanda, con fecha 23 de febrero de 2004, o sea el mismo día de recibir la citación para juicio, en nada osta para el éxito de la acción ejercitada por la parte actora, pues los litigios deben resolverse y fallarse según la situación de hecho y derecho en que estaban las parte y las cosas objeto de ellos al presentarse en la demanda, tal y como reconoce la sentencia del Tribunal de Supremo de 17 de febrero de 1992 y 13 de abril de 1996. En nuestro régimen jurídico procesal no se admite, en general que los hechos posteriores a la presentación de la demanda puedan influir para decidir el conflicto planteado en la misma. La tutela judicial demandada debe ser atendida en consideración a las circunstancias concurrentes a la presentación a la demanda, y así los art. 410 y 411 de Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 indican que la litispendencia , con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda y el art. 413 establece que no se tengan en cuenta en la sentencia las innovaciones que después de iniciar el juicio introduzcan las partes.

En este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, sección 5ª de 19 de julio de 2004. Pues bien si la enervación supone una derogación excepcional del anterior régimen genérico procesal, pues permite tender a un hecho posterior a la demanda para evitar el desahucio, ello no quiere decir que la pretensión del actor fuera infundada , pues estaba basada en un impago verificado y real al tiempo de la interposición de la misma, impago que abocó al actor irremediablemente a la vía judicial.

TERCERO.- en cuanto a la compensación del crédito de 250 euros que manifiesta el Sr. Darío ostentar contra los arrendadores, compartimos las consideraciones efectuada por el Juzgado de Instancia, más han de añadirse otras consideraciones que hacen inviable la pretensión compensatoria entendida por el demandado en el presente recurso. En primer lugar percibimos que el demandado Sr. Darío hace una imputación muy conveniente a sus intereses, tanto como arbitraria e unilateral, eligiendo a qué crédito del actor debe extinguir por compensación su crédito de 250 euros. Si resulta que el Sr. Darío reconoció adeudar no solo las rentas reclamadas en la demanda, sino también los importes -más elevados que las rentas-, de IBI, basura y alcantarillado, lo lógico y natural sería computar un crédito excepcional con las deudas de mayor montante y también excepcionales que suponía el débito por diferentes IBIS y tasas del Ayuntamiento, y no de tracto sucesivo como las rentas. Por lo tanto la construcción compensatoria del apelante se monta sobre la singular elección de a cuales deudas quiere destinar la compensación de su controvertido crédito de 250 euros.

En segundo lugar, en contra de la acreditación de la supuesta conversación del Sr. Alejandro y el Sr. Darío sobre la aceptación del crédito de 250 euros, está el significativo dato de que, primero, a fecha 31 de diciembre de 2003 en que se giró el recibo por las obras, el Sr. Darío ya estaba en descubierto de tres meses; y en segundo lugar el hecho de que el Sr. Darío ingresare el día 23 de febrero de 2004 a las 12:04 horas los alquileres de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2003 y enero de 2004, supuestamente y según el decir del propio recurso, aún sin tener conocimiento de la demanda, permite entender que no existía pacto compensatorio alguno, pues de lo contrario el SR. Darío , ateniéndose al mismo, no hubiera ingresado el ingreso indicado, el cual deja en evidencia el argumento postulado en el recurso.

En consecuencia el recurso debe ser desestimado en lo que a la pretensión de desestimación de la pretensión del actor se refiere.

CUARTO.- Mejor suerte debe correr el último motivo del recurso relativo a las costas de la Instancia, impuesta en su totalidad a la parte demandada, cuando vino a ingresar en el cuenta corriente de los actores el importe de la deuda reclamada, reconociendo su débito luego en la contestación de la demanda al menos a lo que se refiere a los IBIS, tasas de basura y alcantarillado, objeto de reclamación, significando ello un allanamiento parcial de los términos establecidos en el artículo 21.2 de la LEC aunque no se recogiere la forma que tal precepto establece, pero tal reconocimiento del crédito parcial del actor debe conllevar la no imposición de costas en lo que se refiere a la acción de reclamación de cantidad de acuerdo con el art. 395.1 de la LEC, manteniéndose las costas por el desahucio.

En consecuencia en este apartado último del recurso debe ser estimado.

QUINTO.-No procede hacer imposición de costas en la alzada debido a la estimación parcial del recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación :

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Darío contra la sentencia de 14 de abril de 2004 de Primera Instancia nº cuatro de Vinaroz dada en el juicio de Desahucio nº 68 /2004, revocando en la misma únicamente en el sentido de no hacer imposición de costas en la Instancia respecto de la acción de reclamación ejercitada, manteniéndose la condena en costas respecto a la acción de desahucio, manteniéndose igualmente el resto de pronunciamientos de la sentencia sin reconocer efecto en el valor al pago de rentas extenporaneo el demandado Sr. Darío .

En las costas de la alzada no se hace pronunciamiento.

Notifíquese la presente resolución a las partes, y con testimonios de la misma, devuélvanse los autos originales al juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, cuya certificación se unirá al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.