Sentencia Civil Nº 1/2010, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 184/2009 de 04 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Secció segona

El Canyaret, s/n

Rotlle núm. 184/2009

Procediment ordinari núm. 211/2007

Jutjat Primera Instància 1 Tremp

SENTÈNCIA núm. 1/2010

President/a:

SR ALBERT GUILANYÀ FOIX

Magistrats/ades jutges/esses:

SR ALBERT MONTELL GARCIA

SRA ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

Lleida, quatre de gener de dos mil deu

La Secció Segona de l'Audiència Provincial de Lleida, integrada per les persones que s'esmenten al marge, hem vist, en grau d'apel·lació, les actuacions de

procediment ordinari número 211/2007, del Jutjat Primera Instància 1 Tremp, en virtut del recurs interposat pel Roque , representat/da pel

procurador/a FERMIN CARDENAS CALVO i assistit/da pel/per la lletrat/da Maria Carme Vilanova Ramon contra sentència de data trenta-u de març de dos mil

vuit dictada en el procediment esmentat, rotlle de sala núm. 184/2009. La part actora Sr Juan Miguel , representat/da pel/per la

procurador/a CARMEN GRACIA LARROSA i assistit/da pel/per la lletrat/da JOAQUIN DELGADO BERENGUÉ s'oposa a l'apel·lació. És ponent d'aquesta

resolució el/la magistrat/ada ALBERT MONTELL GARCIA.

Antecedentes

PRIMER. La transcripció literal de la part dispositiva de la sentència dictada en data trenta-u de març de dos mil vuit, és la següent: "DECISIÓ.- Que estimando sustancialmente la demanda interpuesta por la procuradora Doña MONTSERRAT CALMET PONS en nombre y representación de D. Juan Miguel contra Roque , debo declarar y declaro legítima la repercusión del importe de las obras propuestas en la demanda y, en consecuencia , condeno al demandado a abonar a la actora, junto con el importe del alquiler de la vivienda de autos, la cantidad de 42,06euros mensuales en concepto de repercusión de las obras realizadas con efectos desde la interposición de la demanda, así como al pago de las costas. [...]"

SEGON. Contra l'anterior sentència, Roque va/n interposar recurs d'apel·lació, que el Jutjat va admetre, i un cop seguits els tràmits de rigor va trametre les actuacions a aquesta Audiència, Secció Segona.

TERCER. La Sala va decidir formar rotlle i va designar magistrat/ada ponent, al qual es van lliurar les actuacions perquè, després de deliberar, proposés a la Sala la resolució oportuna. Es va assenyalar el dia 1 de desembre de 2009 per a la votació i decisió.

QUART. En la tramitació d'aquesta segona instància s'han observat les prescripcions legals essencials del procediment.

Fundamentos

PRIMER.- La controvèrsia objecte de litigi consisteix en determinar si són repercutibles a l'arrendatari les obres necessàries realitzades per l'arrendador a l'immoble on es troba el pis llogat, en el ben entès que es tracta d'un contracte d'arrendament d'1-6-81. L'arrendatari, ara recorrent, considera que no és possible fer-ho atès el contingut dels arts. 107, 108, 95 i 97 de la LAU de 1964 , que regeix la relació locativa existent entre les parts, i també al·lega la STS de 16-5-95. En base a aquesta resolució i als preceptes legals esmentats, sosté, contràriament a allò que ha resolt la sentència de primer grau, que la Disposició Transitòria Segona de la LAU de 1994 no amplia els drets que l' art. 108 de la LAU de 1964 atorga a l'arrendador en matèria d'obres i, per tan, que no és aplicable aquest règim de repercussió a l'arrendatari pel que fa als contractes d'arrendament posteriors a l'entrada en vigor de la LAU de 1964 i anteriors al Real Decret-Llei 2/85 . El Sr. Jutge de primera instància, en canvi, considera que la interpretació que realitza l'apel·lant era la correcta, és a dir, que les obres de millora no eren repercutibles a l'arrendatari quan es tracta de contractes posteriors a 1964, però que aquest règim va canviar amb la Disposició Transitòria 2ª de la LAU de 1994, apartat C), 10.3 , que al establir que l'arrendador té dret a repercutir l'import de les obres de reparació necessàries per mantenir l'habitatge en estat de servir per a l'ús convingut, en els termes establerts a l' art. 108 del Text Refòs de la LAU de 1964 , de manera que a partir de l'entrada en vigor de la LAU de 1994, sí que es poden repercutir les obres necessàries encara que es tracti de contractes d'arrendament posteriors a 1964.

SEGON.- Certament que la qüestió que ara es planteja ha originat diferents interpretacions, i que la resolució apel·lada s'inscriu en la que tenia un major predicament. Ara bé, la mateixa ha estat resolta per la recent sentència del Tribunal Suprem de 21-5-09, que encara que es refereix a un contracte d'arrendament de local de negoci de data posterior a 1964 i anterior a 1985, és igualment aplicable a l'arrendament d'habitatge, com és ara el cas que se'ns planteja, atès que la Disposició Transitòria Tercera de la LAU de 1994 , referida als arrendaments de local de negoci anteriors al 9-5-85, es remet al seu apartat D) 9 a l'apartat 10 de la DT Segona. Pel seu interès, convé transcriure aquesta resolució, que fa: "La cuestión controvertida consiste en la determinación de si el artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , invocado por la Disposición Transitoria segunda de la Ley vigente , se dirigía sólo a aquellas viviendas cuyo arrendamiento persistiera a la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1964 , y no a los posteriores.

Por otra parte, el artículo 107 de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 preveía que, con carácter general, las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serían de cargo del arrendador.

Esta sede ha sentado que la principal obligación del arrendador, después de poner al arrendatario en posesión de la cosa, es la de mantenerle en el goce pacífico de la misma, para lo cual deberá realizar cuantas reparaciones sean precisas.

La Sala Primera del Tribunal se ha pronunciado con relación a que, cuando la cuantía de la renta era especialmente baja, no cabía obligar al arrendador a soportar las obras necesarias, siendo que ello no pasaba de ser una excepción que no justifica el establecimiento de este régimen con mención a los arrendamientos con una renta de mercado, conforme acaecía con muchos de los posteriores a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , o que la tendrían una vez efectuada la actualización de rentas prevista en la Disposición Transitoria segunda; en esta posición, la STS de 16 de mayo de 1995 ha argumentado que "Ha de analizarse, pues, si esas reparaciones son a cargo del arrendador, o si los arrendatarios deben satisfacer la compensación parcial fijada en elartículo 108. La Audiencia entendió que son éstos los obligados, porque el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , resultó afectado por el artículo 1, número 2º, de la Ley de 1 de octubre de 1980 y el Real Decreto Ley de 12 de diciembre de 1980 , que en su artículo 3 establece "que en tanto no se disponga lo contrario, continuará vigente el porcentaje establecido en el apartado 2º del artículo 1 de la Ley de 1 de octubre de 1980 , para todos los arrendamientos urbanos, ya se trate de viviendas o de locales de negocio". La palabra "todos" entiende que es referida tanto a los anteriores como a los posteriores a la entonces vigente Ley de Arrendamientos de 1964 . En segundo lugar, dice la Audiencia de la Disposición Derogatoria de la Ley de 1 de octubre , que comprende a cuantas disposiciones se opongan a las medidas restrictivas de las elevaciones de renta acordadas por la coyuntura económica, y fueron éstas contempladas nuevamente en el Real Decreto Ley 15/1980, de 12 de diciembre , en el que se acordó que las revisiones legalmente autorizadas de rentas o por pacto expreso de las partes, no sufrieran elevaciones superiores al 90% de la variación del índice de precios al consumo. Y a continuación el artículo 3 declara "en tanto no se disponga lo contrario, continuara vigente el porcentaje establecido en el apartado 2º del artículo 1º de la Ley 46/1980 de 1 de octubre , para todos los arrendamientos urbanos, ya se trate de viviendas o locales de negocios". Estos preceptos deben entenderse solamente aplicables: a los contratos contemplados por el artículo 108 , el cual sólo se refiere a los relacionados en el artículo 95 , pues así lo dice claramente el texto del artículo 108 , y este artículo 95 habla de las viviendas y locales de negocio, cuyo arrendamiento subsista el día en que comience a regir esta Ley (la de 1964 ); a los locales de negocio y viviendas comprendidas en el número 2 del artículo 6 de la Ley de 1964 (ninguno aplicable al caso). Pues bien, de su lectura se desprende que siendo a partir de la ley de 1964 , por disposición expresa del artículo 97 , libre la determinación de las rentas de viviendas y locales de negocio, en modo alguno le son aplicables unas normas que tienen por finalidad corregir las rentas no pactadas libremente. La palabra "todos" en la que hace especial hincapié la sentencia de la Audiencia, no comprende a los contratos posteriores a la Ley de 1964 y, en consecuencia están mal interpretados los preceptos que señala el recurrente y aplicado indebidamente el artículo 108 , en su relación con el artículo 95 ; así como infringido por inaplicación el artículo 107 . Nada tiene que ver con el caso, ni la equidad ni la analogía que invoca la sentencia de instancia, como no sea para poner de manifiesto que la ley no permite adoptar la interpretación dada".

En síntesis, la recién mencionada STS viene a declarar que el sentido del artículo 108 encuentra su contrapartida en el artículo 97, los dos del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , debido a que cuando los precios de la renta se han pactado libremente, y con el establecimiento de las oportunas cláusulas de estabilización, el arrendador no precisa repercutir el importe de las obras necesarias al arrendatario para el mantenimiento de la cosa arrendada en el estado de servir al fin destinado; sin embargo, esta necesidad tendrá lugar en aquellos casos en que la renta y sus posibles actualizaciones aparecen intervenidas por la Administración Pública, pues en tales supuestos no debe exigirse al arrendador que mantenga la cosa arrendada con su exclusivo peculio, en estado de servir a su objetivo, cuando no se le permita la percepción por el uso cedido de la misma del importe de su valor en el mercado.

En el supuesto que nos ocupa, existe un contrato de arrendamiento del local de negocio, de 1 de marzo de 1976, celebrado por la arrendadora con doña H., por tanto, con anterioridad al año 1985, quién a su vez traspasó dicho local de negocio a doña D. mediante escritura notarial de 7 de mayo de 1990, que se subrogó, como arrendataria, en los derechos y obligaciones del primitivo contrato; la renta inicial era de 9000 pesetas mensuales, pero, tras la correspondientes aplicaciones de I.P.C., conforme a la cláusula segunda de dicho contrato, así como la actualización de la renta tras la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos, la renta a abonar por la demandada es de 447,75 euros mensuales, si bien han de aplicarse al importe los recibos del I.V.A. correspondiente, la retención fiscal y la cuantía concerniente a la repercusión del Impuesto de Bienes Inmuebles practicada conforme a laDisposición Transitoria segunda (apartado 10.2) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , lo que totaliza un importe mensual de 489,47 euros.

El presente debate jurídico está referido a los gastos necesarios realizados en el inmueble arrendado para mantenerlo en adecuado estado de conservación o, según la expresión contenida en el numero segundo del artículo 1554 del C.c .,"para conservarlo en estado de servir para el uso a que ha sido destinado", sin que se trate de mejoras realizadas en el inmueble. En este sentido, podemos diferenciar cuatro grandes grupos de arrendamientos de viviendas o locales de negocio: 1º, los concertados con anterioridad a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; 2º, los celebrados entre esa fecha y el 9 de mayo de 1985; 3º, los perfeccionados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la actual ley de arrendamientos urbanos; y 4º, los posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley.

En definitiva, el artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos trata de equilibrar las prestaciones entre las partes, que no es necesario cuando éstas pudieron convenirse de forma libre, con la previsión de un sistema ordenado y equitativo de actualización de las rentas.

El equilibrio de prestaciones, que el artículo 108 representa, no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que liberalizaba la determinación de las rentas en su artículo 97 , ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994 , en las que se mantenía la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización". Més en davant, aquesta resolució acaba resumint la seva doctrina de la següent manera: "Esta Sala considera que cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberación de las rentas acordada en su artículo 97 , ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley 1985 y Ley 29/94 , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización". Convé puntualitzar que encara que es tracta d'una sola sentència, aquesta ha estat dictada en un recurs de cassació per interès cassacional i per tan, crea doctrina. Així, al pronunciament segon de la seva Decisió s'estableix: "Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/94, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97 , ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización".

Aquesta doctrina és plenament aplicable ara, atès que el contracte d'arrendament que vincula a les parts és de data 1-6-81, per tan, posterior a 1964. Escau, doncs, estimar el recurs interposat.

TERCER.- Pel que fa a les costes, no escau efectuar cap pronunciament ni per les de primera ni per les de segona instància, atès que, primer, la qüestió debatuda ha de resoldre's en base a una doctrina del Tribunal Suprem establerta en data posterior a la sentència de primera instància i, segon, perquè la mateixa ha estat establerta en seu d'un recurs de cassació per interès cassacional, és a dir, perquè hi havia resolucions judicials contradictòries, la qual cosa implica que es tracta d'una qüestió que fins ara era jurídicament controvertida, és a dir, que hi havia fins ara dubtes de dret ( arts. 394 i 398 de la LEC ).

Atesos els anteriors articles i els altres de general i pertinent aplicació,

Fallo

Estimem el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal Don. Roque , contra la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància de Tremp, en procediment de judici ordinari núm. 211/07, que revoquem, i en el seu lloc, desestimem la demanda interposada contra ell pel Don. Juan Miguel . No escau efectuar condemna pel que fa a les costes causades en totes dues instàncies.

Torneu les actuacions al Jutjat de procedència amb certificació de la sentència als efectes que escaiguin.

Així la pronunciem, manem i signem.

PUBLICACIÓ. El/La magistrat/ada jutge/essa ha llegit i publicat la Sentència anterior, en audiència pública, en el dia d'avui. En dono fe.