Sentencia CIVIL Nº 1/2021, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 255/2019 de 14 de Enero de 2021

Encabezamiento

Sección nº 03 de la Audiencia Provincial de Tarragona. Civil

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N.I.G.: 4316342120168246472

Recurso de apelación 255/2019 -C

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de El Vendrell (UPAD)

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 824/2016

Parte recurrente/Solicitante: BANKIA S.A.

Procurador/a: JOSE ROMAN GOMEZ

Abogado/a: FERNANDO CASADO CARPINTERO, ALVARO GARCIA DE LEON LORENZO

Parte recurrida: Julio

Procurador/a: Mª ASSUMPCIO POLO AIBAR

Abogado/a: Antonio Serrano Martinez

SENTENCIA Nº 1/2021

ILMOS. SRES.

Presidente

D. Joan Perarnau Moya

Magistrados

D. Luis Rivera Artieda (PONENTE)

D. Manuel Galán Sánchez.

En Tarragona, a 14 de enero de 2021.

Visto ante la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial el recurso de apelación que se tramita con el número 255/2019, interpuesto en representación de BANKIA, S.A, como demandante-apelante, representada por el Procurador Don José Román Gómez y defendida por el Letrado Don Álvaro García de León Lorenzo, contra la sentencia dictada en fecha 28 de septiembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de El Vendrell, en juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de renta número 824/2016, constando como demandado-apelado que ha formulado oposición DON Julio, representado por la Procuradora Doña Mª. Assumpció Polo Aibar y asumiendo él mismo su propia defensa, se dicta, previa deliberación la siguiente sentencia.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia recurrida tiene la siguiente parte dispositiva: ' ACUERDO: La desestimación de la demanda interpuesta en nombre y representación de BANKIA, S.A, imponiendo las costas del procedimiento a la parte demandante.'

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de BANKIA, S.A, en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a la parte demandada DON Julio del recurso presentado, se dedujo oposición y se solicitó se desestimase el recurso y se confirmase la sentencia impugnada, con imposición de costas a la parte apelante.

Llegadas las actuaciones a la Audiencia Provincial y personadas las partes, se ha señalado deliberación, votación y fallo para el día 14 de enero de 2021.

Fundamentos

PRIMERO: Planteamiento del objeto de debate.- En el caso de autos BANKIA, S.A, entabló demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de renta contra Don Julio. Indicó en la demanda que había adquirido la titularidad de la vivienda radicada en la CALLE000, número NUM000, URBANIZACION000, Bonastre, en virtud de decreto de adjudicación dictado el 10 de febrero de 2016 en el seno de la ejecución hipotecaria 144/2012 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de El Vendrell. La referida vivienda se encontraba arrendada por el anterior propietario al demandado y se disponía el pago de una renta mensual de 210 euros. Se manifestó adeudada la suma de 1.762,85 euros correspondiente a 82,85 euros de la renta de abril de 2016 y a las rentas de mayo de 2016 a noviembre de 2016. Si bien se verificó un error material evidente en el cuadro aportado a la demanda al folio 5, que solo hacía mención hasta el mes de noviembre de 2016, cuando el importe reclamado incluía la renta de diciembre de 2016, pues se aportaban la factura de 82,85 euros y 8 facturas de 210 euros y el importe indicado expresamente como debido incluía la renta de diciembre de 2016, en que consta interpuesta la demanda. En el suplico de la demanda se peticionó que, para el caso de que se formulara oposición, se declarase resuelto el contrato de arrendamiento convenido sobre la vivienda situada en la CALLE000 número NUM000, URBANIZACION000, Bonastre y haber lugar al desahucio del demandado, condenándole a desalojar la finca bajo apercibimiento de lanzamiento y al pago de la suma de 2.520 euros de rentas devengadas hasta la fecha de interposición de la demanda, (en este caso la cantidad reclamada no se correspondía con la que se indicaba adeudada hasta diciembre de 2016 inclusive, según los hechos de la demanda y la documental a ella acompañada). También se peticionó el pago de la renta y cantidades asimiladas que se devengasen durante la sustanciación del procedimiento y hasta la entrega de la posesión a la parte actora, con imposición de las costas a la parte demandada.

Admitida a trámite la demanda se intentó la práctica de las diligencias de requerimiento, emplazamiento y citación sin ser localizado el demandado en el domicilio arrendado, con lo que se ordenó su práctica por edictos. No comparecido el demandado, en decreto de 14 de noviembre de 2017 se declaró por terminado el procedimiento abriendo paso a la ejecución respecto a la entrega del inmueble y respecto a la reclamación de cantidades reclamadas. La diligencia de lanzamiento y entrega de la posesión a la parte demandante tuvo lugar el 22 de febrero de 2018 y, según consta en autos, también se dio inicio a la ejecución de cantidad.

Personado el demandado en autos, suscitó un incidente de nulidad de actuaciones que, oportunamente tramitado, fue efectivamente resuelto por auto de 26 de junio de 2018, que dispuso la nulidad de actuaciones desde la diligencia de ordenación de 25 de octubre de 2017 que ordenó requerir, citar y emplazar por edictos, retrotrayendo las actuaciones y confiriendo a la parte demandada la posibilidad de oponerse a la demanda de desahucio y reclamación de renta.

El demandado se opuso a la demanda. Se indicó que, efectivamente, BANKIA, S.A, había adquirido la propiedad de la vivienda por adjudicación en el procedimiento de ejecución hipotecaria número 144/2012 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de El Vendrell, pero no era cierto que la adjudicación definitiva se verificara el 10 de febrero de 2016, pues esta adjudicación definitiva debía entenderse producida el 13 de abril de 2016 al resolverse un recurso de reposición deducido por la parte ejecutada contra el decreto de adjudicación, no inscribiéndose el dominio de la finca hasta el 28 de octubre de 2016. Se admitió que el demandado tuvo una relación arrendaticia con el anterior propietario de la vivienda y ejecutado en el proceso de ejecución hipotecaria, Don Teodulfo, que tenía por objeto la vivienda objeto de procedimiento y que se extendió desde el 20 de abril de 2012 al 30 de marzo de 2016. En fecha 30 de marzo de 2016 se verificó la entrega de la posesión al que todavía seguía siendo titular, el ejecutado Sr. Teodulfo. Por tanto, cuando BANKIA adquirió la propiedad, fuera el 13 de abril o el 28 de octubre de 2016, no existía relación arrendaticia con el demandado y no pudo la parte actora subrogarse en relación arrendaticia alguna, con lo que la demanda carecía de objeto. Y se invocó que el demandado concertó otro arrendamiento de otra vivienda el 1 de abril de 2016. El demandado era el Letrado del ejecutado en el proceso de ejecución hipotecaria y conocía que se había ofrecido al ejecutado la posibilidad de cancelar su deuda si entregaba inmediatamente libre de cargas la vivienda y por esa razón accedió a extinguir la relación arrendaticia. Tras impugnar las facturas aportadas y la eficacia de la reclamación extrajudicial adjuntada con la demanda, que evidencia que el demandado ya no ocupaba la vivienda, se solicitó la íntegra desestimación de las acciones de desahucio y de reclamación de cantidad, con imposición de costas a la parte actora.

Tras celebrarse la vista en que la parte actora ratificó la demanda y el demandado su oposición y solo se propuso prueba documental, la sentencia, si bien considera acreditada la relación arrendaticia entre el anterior titular y el Sr. Julio, que el citado demandado no niega, se indica que este contrato tiene una duración anual y no se han acreditado las prórrogas del mismo y su vigencia entre abril y noviembre de 2016. Se considera probado que el demandado concertó un arrendamiento en Roda de Barà desde abril de 2016 para destinar el inmueble arrendado a su vivienda habitual, fijando su residencia en el nuevo inmueble arrendado, como acreditan los recibos de suministros y el certificado de empadronamiento. Como quiera que difícilmente sería sostenible para un ciudadano medio el mantenimiento de dos viviendas en poblaciones colindantes para destinarlas a satisfacer las necesidades de vivienda y como quiera que la parte actora no ha acreditado la vigencia de la relación arrendaticia en el período objeto de reclamación, se absuelve de la demanda, con imposición de costas a la parte demandante.

Recurre BANKIA, S.A, alegando error en la valoración de la prueba, considerando errónea la conclusión de la aludida sentencia de considerar que el hecho de que se haya acreditado que el demandado arrendó otra vivienda implica que se extinguió la relación arrendaticia precedente. No consta acreditado que se comunicase a la propietaria la resolución o extinción del contrato o que se le entregara la posesión. No se acredita la versión de los hechos de la parte demandada, el hecho de que se concierte otro arrendamiento de la naturaleza que sea no implica que se haya entregado la posesión a la parte arrendadora y puede mantenerse perfectamente la disponibilidad del inmueble aunque se ocupe otro. Mientras que el arrendador no recupere la posesión carecerá de ella y es necesario para que el arrendador recupere la posesión, esto es, una actuación del arrendatario que inequívoca y materialmente revele que ha puesto fin a la ocupación y transmitido la posesión al arrendador, conocedor y receptor de esa voluntad. El abandono de la vivienda no equivale a la entrega de la posesión. Correspondía al demandado probar que había hecho entrega de la posesión y nada ha probado, no pudiendo considerarse acreditada, sin más, su versión de extinción del arrendamiento. Se solicita se revoque la sentencia y se estime la demanda.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO: Facultades del Tribunal de apelación en la valoración de la prueba.- Debe partirse de dos parámetros de resolución en este recurso respecto a las facultades de este Tribunal en la revisión de la valoración de la prueba del órgano de instancia.

Reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, sentencias de 18 de mayo y 4 de diciembre de 2015) en la que se reseña que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a las mismas o diferentes conclusiones a las mantenidas por el Juez de instancia en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración. Si bien, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el órgano de apelación puede apreciar directamente, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan las partes, los peritos o los testigos. Puede, por tanto, entrar a examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, pues en esto consiste una de las finalidades del recurso de apelación (entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2001, 16 de junio y 16 de septiembre de 2003, 2 de diciembre de 2005, 18 de enero y 28 de septiembre de 2010, 14 de junio de 2011, 22 de febrero y 27 de septiembre de 2013, 18 de mayo de 2015, y sentencias del Tribunal Constitucional 194/1990, de 29 de noviembre; 21/1993, de 18 de enero; 102/1994, de 11 de abril; 272/1994, de 17 de octubre; 152/1998, de 13 de julio; y 212/2000, de 18 de septiembre).

En suma, en orden a la valoración de la prueba en el recurso de apelación esta Sala está facultada para revisar la valoración de la prueba efectuada y así señala la STS 18 de mayo de 2015 Recurso: 2217/2013 '. Esta Sala en sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero , y 562/2013, de 27 septiembre , entre otras, tiene declarado que 'en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo - con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: 'Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la ' reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...'.

TERCERO: Hechos que resultan acreditados en base a la documental aportada. Falta de prueba de la entrega posesoria.- Resulta de la prueba documental unida a los autos, única prueba practicada en la litis y es reconocido por ambas partes que el día 20 de abril de 2012 se concertó, entre Teodulfo como arrendador y Don Julio como arrendatario, un contrato de arrendamiento que tenía por objeto la casa sita en el número NUM000 de la CALLE000, URBANIZACION000, de Bonastre (folios 101 a 107). Se estableció la duración del contrato en un año, si bien sujeto al régimen de prórroga de los arts. 9 y 10 de la LAU, según la redacción entonces vigente (cláusula cuarta). La renta se determinó en 210 euros mensuales, pagadera por adelantado dentro de los cinco primeros días de cada mes (cláusula quinta), con la actualización anual de acuerdo con el IPC (cláusula sexta).

La citada vivienda fue objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria tramitado con el número 144/2012 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de El Vendrell, constando como ejecutados el primitivo arrendador Don Teodulfo y Doña Petra y como ejecutante BANKIA.

Viene reconocido por el propio demandado al contestar la demanda que el citado Don Julio asumió como abogado la defensa de la parte ejecutada en el procedimiento de ejecución y así, en un escrito firmado por él presentado el 8 de julio de 2014 aportó los contratos de arrendamiento que venían a justificar la ocupación de las dos viviendas objeto de ejecución, entre ellas la vivienda arrendada por el propio Letrado (folio 223 de los autos).

Celebrada la audiencia prevista en el art. 675 de la LEC, en auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de El Vendrell el 31 de octubre de 2014, cuya copia se aportó con el escrito promoviendo incidente de nulidad de actuaciones y al acto de la vista por la parte actora, el Juez declaró que los ocupantes de la finca hipotecada, esto es, el Sr. Julio, tenían título suficiente que amparaba su posesión.

En fecha 10 de febrero de 2016 se dictó decreto en el seno de la ejecución hipotecaria 144/2012 por el que se adjudicaban a BANKIA, S.A las dos fincas objeto de ejecución, incluida la radicada en el número NUM000 de la CALLE000, URBANIZACION000, de Bonastre. Sin embargo la parte dispositiva del decreto contenía una indicación errónea y contradictoria con el auto de 31 de octubre de 2014 al reseñar: ' Asimismo, de lo que consta en actuaciones no se puede certificar la existencia o no de arrendatarios u ocupantes de la finca objeto de autos'.

Consta aportada por el demandado una comunicación dirigida al propio Sr. Julio como Letrado de la parte ejecutada por la dirección jurídica de BANKIA, en fecha 15 de febrero de 2016, en que se plantea la apertura de una línea de comunicación para poder lograr la finalización del procedimiento de manera satisfactoria para ambas partes. Se proponía la entrega inmediata de los inmuebles libres de ocupantes y enseres de valor a cambio de la condonación del resto de la deuda (folio 232). No consta acreditada contestación a este ofrecimiento, pese a que la parte demandada lo dice contestado.

Sin que conste aceptada por la parte ejecutada y por los ocupantes la entrega inmediata de los inmuebles, la defensa de la parte ejecutada asumida por el demandado planteó un recurso de reposición contra el decreto de adjudicación, no para discutir la adjudicación a BANKIA, sino para que se reconociera la legítima ocupación de las fincas objeto de procedimiento de acuerdo con el pronunciamiento del auto de 31 de octubre de 2014 y se corrigiese el párrafo antes aludido del decreto. Tal párrafo apuntaba, más bien, a la existencia de un puro error material que podía haberse corregido por la vía del art. 214.3 de la LEC.

En decreto de 13 de abril de 2016 se resolvió el recurso planteado por la parte ejecutada estimándolo en el sentido de acoger la declaración verificada en el auto de 31 de octubre de 2014 (folios 226 y 227).

No consta en absoluto acreditado que, como alega la parte demandada al contestar, resolviera el contrato de mutuo acuerdo y entregara las llaves al primitivo arrendador, Teodulfo, en fecha 30 de marzo de 2016. No se acredita mínimamente que la relación arrendaticia concertada el 20 de abril de 2012, reconocida por el demandado, quedara extinguida el aludido 30 de marzo de 2016. Tratándose de un hecho impeditivo o excluyente de la pretensión de resolución del contrato y reclamación de renta, la carga de acreditarlo correspondía, de acuerdo con el art. 217.3 de la LEC, a la parte demandada y ninguna prueba propone de la alegada extinción arrendaticia. No solo no se aporta documento alguno de extinción contractual, debiendo recordar que el arrendatario que pretendidamente renuncia a continuar en el arrendamiento y entrega la posesión es Letrado en ejercicio y estaba en plenas condiciones de redactar un documento que recogiera la extinción contractual, sino que ni siquiera se propuso en juicio la testifical del primitivo arrendador para tratar de acreditar tal simple aseveración.

Siendo además que, alegado por la parte demandada que extinguió el contrato para posibilitar el acuerdo de entrega de la vivienda a cambio de la condonación del débito pendiente a la parte ejecutada, no consta siquiera una comunicación dirigida a la dirección jurídica de BANKIA, S.A, poniendo de manifiesto la extinción arrendaticia y la disponibilidad de la entrega. El hecho de que se intentara requerir y notificar a la parte arrendataria en el domicilio arrendado antes de la interposición de la demanda, no avala precisamente tal comunicación.

No puede considerarse probado el hecho de que el contrato concertado el 20 de abril de 2012 hubiese quedado sin efecto de mutuo acuerdo el 30 de marzo de 2016 y restituida la posesión al inicial arrendador Sr. Teodulfo, por la circunstancia de que el demandado concertara como arrendatario, junto a otra persona, un contrato de arrendamiento de otra vivienda, radicada en la CALLE001, número NUM001, de Roda de Barà. Efectivamente puede darse por acreditada la existencia de esa nueva relación arrendaticia, e incluso que el demandado pasó a residir en la nueva vivienda de Roda de Barà, con la aportación del contrato de 1 de abril de 2016, los justificantes bancarios de pago de la renta, las facturas de suministro, justificantes de su abono y el certificado de empadronamiento. Pero, evidentemente, que el demandado pasara a residir a otra vivienda no implica en absoluto que quede acreditada la extinción contractual invocada, como erróneamente concluye la sentencia impugnada, correspondiendo a la parte demandada probar la alegada extinción de un contrato vigente, prueba no practicada.

CUARTO: Conclusión sobre la vigencia del arriendo al tiempo de la adquisición de BANKIA.- Y acreditada y reconocida por la parte demandada la relación arrendaticia concertada sobre el inmueble el 20 de abril de 2012, que comportaba el pago mensual de una renta de 210 euros, no puede compartirse la manifestación de la sentencia de que, teniendo el contrato una vigencia anual, no se han acreditado las prórrogas del contrato y su vigencia entre abril y noviembre de 2016 en que se reclaman las rentas, (como hemos dicho la cantidad indicada en el hecho tercero de la demanda de 1.762,85 euros, comprende la renta de diciembre de 2016 en que se interpuso la demanda). Debe indicarse que, celebrado el contrato el 20 de abril de 2012, estaba sometido al régimen de prórroga forzosa a voluntad del arrendatario previsto por el art. 9.1 de la LAU en su redacción anterior a la reforma operada por Ley 4/2013, de 4 de junio, precepto al que se remite expresamente la cláusula cuarta del contrato: ' La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo'.Por tanto, la vigencia se prueba con la aportación del contrato, que no se acredita extinguido por quien alega su extinción. No puede imputarse a la parte actora no haber acreditado las prórrogas, ni la vigencia del contrato durante el periodo de renta reclamada en la demanda, pues, no probada comunicación del arrendatario de poner fin a la relación arrendaticia con la antelación legal, el contrato debía considerarse vigente, finalizado el plazo de prórroga forzosa el 20 de abril de 2017.

Del art. 14 de la LAU en su redacción aplicable se desprende que el adquirente de la vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador.

No debe considerarse producida la adquisición del dominio con la inscripción registral, que en nuestro Ordenamiento no tiene efectos constitutivos, sino con la adjudicación por resolución judicial, siendo que la propia parte recurrida refiere verificada la adjudicación definitiva el 13 de abril de 2016, en que se resolvió el recurso de reposición contra el decreto de adjudicación.

Pero, fuese adquirido el dominio el 10 de febrero de 2016 en que se acordó una adjudicación a favor de BANKIA en pronunciamiento concretamente no recurrido (el recurso estaba más bien dirigido a corregir un error material no atinente a la aludida adjudicación), o posteriormente el 13 de abril de 2016, al estimarse el recurso deducido, lo cierto es que, a esta última fecha y al tiempo de interposición de la demanda, el contrato celebrado entre el primitivo propietario y el demandado no constaba extinguido, como pretendió la parte demandada y acoge la sentencia de instancia y el adquirente BANKIA, S.A quedó legalmente subrogado en los derechos y obligaciones derivados del contrato.

Es reiterada Jurisprudencia la que atribuye al arrendatario la carga de acreditar que ha entregado la posesión y se ha extinguido el arrendamiento. Por tanto, celebrado un contrato que debe reputarse vigente en abril de 2016 (se reclama parte de la renta de abril de 2016), correspondería a la parte demandada, de conformidad con el art. 217.3 de la LEC, acreditar que entregó la posesión al anterior arrendador o al nuevo.

Así lo señala la SAP de Santander, sección 4, del 28 de enero de 2015 ( ROJ: SAP S 163/2015)- Sentencia: 37/2015 Recurso: 186/2014 Ponente: MARIA JOSE ARROYO GARCIA:

'Corresponde al demandado probar que puso el local a disposición de la actora y que ha pagado todas las rentas. El arrendatario recibe la posesión del objeto de arrendamiento al inicio del arriendo; al finalizar el mismo está obligado a entregar la posesión a quien se la entrego, el arrendador'.

Y la SAP de Valencia de 16 de marzo de 2015 señala: ' Partiendo de esta premisa, compartimos los alegatos de la parte apelante respecto a que, vigente el contrato de arrendamiento, se presume el uso de la vivienda por el arrendatario, por lo que a él corresponde demostrar que hubo un acuerdo entre arrendador y arrendatario para dar por resuelto el contrato con anterioridad al vencimiento, acompañado de la restitución de la posesión al propietario'.

Así lo viene entendiendo la jurisprudencia de forma continua, como se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 2ª de 18 de julio de 2003, recurso 179/2003 , cuando establece: 'De otra parte, aunque no se exija un acto formal de entrega de llaves para poner fin al arriendo, con la consiguiente cesación en el deber del pago de las rentas, si es necesario acreditar la puesta a disposición del arrendador de la cosa a fin de perfeccionar la extinción del contrato y sin duda, tal acto transmisivo de la posesión suele coincidir con la devolución de las llaves .'

También cabe citar la SAP Albacete de 25 mayo 2007 que reseña: 'Dicho abandono o desistimiento unilateral no es causa de extinción de las obligaciones en general ( art.1156 del Código Civil ) ni del arriendo en particular. Aunque el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece, de modo excepcional, la posibilidad del desistimiento del contrato por parte del arrendatario, ello es para aquéllos contratos que hayan 'durado' al menos 5 años, e incluso siempre que haya habido preaviso, lo que no es el caso de autos, en que el contrato se estableció con una duración de 6 meses y, sobre todo, no se prolongó más de 5 años, además de no constar preaviso ninguno antes del desalojo.'

Finalmente reproducimos por su claridad la más reciente SAP de Madrid, sección 25, del 27 de marzo de 2017 ( ROJ: SAP M 4156/2017 ) Sentencia: 110/2017 Recurso: 317/2016 , que menciona las consecuencias del abandono de la vivienda sin devolución formal de la posesión:

'Que se celebre otro contrato de la naturaleza que sea, antes, al tiempo o después de una teórica fecha de abandono o desalojo de la vivienda litigiosa no sustituye per se a la efectiva puesta a disposición y comunicación fehaciente.

Puede mantenerse perfectamente la posesión, en definitiva, la disponibilidad de esa vivienda aunque se ocupe otra, porque mientras el arrendador no recupere dicha posesión, carecerá de ella y esa recuperación no depende de un conocimiento más o menos aleatorio o presumible de si el arrendatario sigue ocupando la vivienda, resida en ella permanente u ocasionalmente sino de una actuación del propio arrendatario que inequívoca y materialmente revele que ha puesto fin a la ocupación y transmitido la posesión al arrendador conocedor y receptor de esa voluntad.

Lo determinante es, por consiguiente, fijar cuándo y cómo conoce el arrendador esa voluntad o dicho de otra forma: la comunicación fehaciente a partir de la cual puede considerarse la disponibilidad efectiva de la posesión ya entregada y recuperada'.

Como hemos manifestado más arriba y reseña con claridad la última sentencia dictada, la extinción contractual y la entrega posesoria no puede considerarse acreditada por la simple circunstancia, sí probada, de que se arrendase otro inmueble e incluso se pasase a residir en él. No constando extinguido un arrendamiento vigente al tiempo en que BANKIA, S.A, adquirió el dominio ni al tiempo de interponerse la demanda, pues no hay prueba de la extinción contractual y de la entrega posesoria a la parte arrendadora, la parte actora podía ejercitar las acciones derivadas del contrato. Que se arrendara otro inmueble no implica que se dejara de tener a disposición la vivienda anteriormente arrendada, aunque no se residiera en ella. No puede alegar la parte demandada desconocimiento sobre la subrogación operada a favor de BANKIA al ser precisamente el Letrado de la parte ejecutada en el proceso donde se verificó la adjudicación.

QUINTO: Decisión de la Sala. Estimación parcial de la demanda.- Y considerando plenamente vigente el contrato de arrendamiento celebrado el 20 de abril de 2012 al tiempo de interponerse la demanda y obligado el demandado al pago de la renta en función de la disponibilidad de la vivienda, lo cierto es que no acreditó el pago de la renta reclamada e incluso se reconoce implícitamente el impago al reseñar extinguido el contrato y no debida la renta desde el 30 de marzo de 2016.

Dispone el art. 27.2. a) de la L.A.U, de 24 de Noviembre de 1994, que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. Por tanto, acreditado el impago de las rentas de abril a diciembre de 2016, debe prosperar la acción de resolución contractual inicialmente deducida en la demanda, siendo procedente el desahucio por falta de pago.

Pero, siendo procedente la resolución contractual y que se declarase haber lugar al desahucio por falta de pago peticionado, lo cierto es que la parte actora recibió la posesión de la finca después de la demanda y antes de que se dictara sentencia. Efectivamente, consta materialmente entregada dicha posesión en virtud de diligencia de lanzamiento practicada en fecha 22 de febrero de 2018 al folio 205 de los autos. Aunque luego se decretara la nulidad de actuaciones desde la diligencia de ordenación de 25 de octubre de 2017, no consta restituida dicha posesión por la parte actora, ni se discutió en la vista, ni se discute al recurrir, el mantenimiento de la posesión. De hecho, de la diligencia de ordenación de 9 de julio de 2018, al folio 250 de los autos, resulta que la parte demandante se mantuvo en la posesión por el Juzgado al indicar que no procedía solicitar fecha del lanzamiento al Servicio Común correspondiente, ' teniendo la posesión del inmueble la demandante'.Por tanto, debe reputarse entregada la posesión a la parte actora en fecha 22 de febrero de 2018.

Sin embargo, la parte actora ratificó íntegramente la demanda en el acto de la vista celebrada el 27 de septiembre de 2018, demanda que incluía el pedimento de condena del demandado a desalojar el inmueble, dejando libre, vacua y expedita la vivienda y a disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento. Ello no era factible en el acto de la vista, cuando la parte actora ya había obtenido la posesión por el Juzgado el 22 de febrero de 2018 y se mantenía en dicha posesión, tampoco discutida por la parte demandada, que lo que manifestaba es que el arrendamiento había quedado extinguido el 30 de marzo de 2016 y que había desalojado el inmueble en tal fecha.

Por tanto, el pronunciamiento de esta Sala debe limitarse a declarar resuelto el contrato de arrendamiento concertado por el demandado sobre la vivienda situada en la CALLE000, número NUM000, URBANIZACION000, de Bonastre, declarando haber lugar al desahucio por falta de pago, si bien sin condena al desalojo en la medida en que la parte actora ostenta la posesión desde el 22 de febrero de 2018.

Y en orden a la reclamación de renta deben considerarse debidos y no se acreditan pagados 82,85 euros de la renta de abril de 2016, (cabe reseñar que la propia parte demandada reconoce realizada la adjudicación definitiva el 13 de abril de 2016 y viene a indicar que no pago renta alguna por esa mensualidad porque el contrato ya estaba extinguido el 1 de abril de 2016). También debe reputarse debida y no se acredita pagada la renta de los meses de mayo a diciembre de 2016, a 210 euros cada mes, lo que arroja un importe de 1.680 euros, que sumados a los 82,85 euros reclamados por el mes de abril, determina la cantidad de 1.762,85 euros, referida como debida en el hecho tercero de la demanda. Sin embargo, por un error, no subsanado ni corregido por la parte actora, la misma reclamó en el suplico de la demanda la suma superior de 2.520 euros, que en realidad correspondía a la cuantía del procedimiento determinada al fundamento de derecho VI del escrito rector. Por tanto, debe estimarse parcialmente la reclamación de cantidad deducida en el pedimento 3 de la demanda, reduciendo el importe de la condena a la suma de 1.762,85 euros.

De acuerdo con el pedimento 4 de la demanda y lo dispuesto en el art. 220.2 de la LEC, el demandado debe ser condenado a la renta y cantidades asimiladas devengadas y no pagadas desde enero de 2017, incluido, hasta el 22 de febrero de 2018, en que la parte actora recibió materialmente una posesión, siendo el importe mensual de la renta exigible el de 210 euros.

SEXTO: Costas.-En orden a las costas de la primera instancia, procede revocar su imposición a la parte actora, al revocarse el pronunciamiento absolutorio de la sentencia impugnada. Como quiera que se considera estimada parcialmente la demanda, reduciendo el importe de la condena líquida peticionada en más de un 12% y considerando también improcedente la petición de condena a entregar la posesión de la finca al tiempo de la vista cuando la parte actora ya había recibido tal posesión meses antes y había sido mantenida en esa posesión por el Juzgado, la demanda puede considerarse parcialmente estimada y no ha lugar a imponer a ninguna de las partes las costas de la primera instancia, de conformidad con el art. 394.2 de la LEC.

La estimación del recurso de apelación determina que no se verifique tampoco condena a ninguna de las partes de las costas de la alzada, de acuerdo con el art. 398.2 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala decide ESTIMAR el recurso de apelación deducido por la representación de BANKIA, S.A, contra la sentencia dictada el 28 de septiembre de 2018, por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de El Vendrell en autos de desahucio 824/2016 de dicho Juzgado y, en su consecuencia, se hacen los siguientes pronunciamientos:

1º) SE REVOCA ÍNTEGRAMENTE la sentencia impugnada.

2º) Estimando parcialmente la demanda deducida por la representación de BANKIA, S.A, contra DON Julio, DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS resuelto el contrato de arrendamiento celebrado por el demandado que tenía por objeto la vivienda situada en la CALLE000, número NUM000, URBANIZACION000, de Bonastre y procedente el desahucio por falta de pago peticionado en la demanda, si bien la parte actora BANKIA, S.A, recibió materialmente la posesión de la finca en fecha 22 de febrero de 2018. Asimismo, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS al demandado a pagar a la parte actora la suma de MIL SETECIENTOS SESENTA Y DOS EUROS CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (1.762,85 €) de rentas debidas hasta la interposición de la demanda y las rentas y cantidades asimiladas devengadas y no pagadas desde el mes de enero de 2017, inclusive, hasta el 22 de febrero de 2018, en que debe reputarse recibida la posesión por la parte actora, determinando el importe mensual de la renta exigible en DOSCIENTOS DIEZ EUROS (210 €).

3º) No ha lugar a condenar a ninguna de las partes a las costas causadas en la primera instancia.

4º) No ha lugar a condenar a ninguna de las partes a las costas causadas en la alzada.

5º) Restitúyase a la parte recurrente el depósito constituido.

Modo de impugnación: recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos. El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, a contar desde el siguiente a su notificación.

Firme esta resolución, devuélvase el procedimiento al Juzgado de procedencia acompañando certificación de la misma, a los efectos pertinentes.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistradosintegrantes de este Tribunal.

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).