Sentencia Civil Nº 10/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 341/2010 de 17 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00010/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000341 /2010

SENTENCIA Nº 10

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca a diecisiete de enero de dos mil once.

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Inca, bajo el número 159/07, Rollo de Sala número 341/10, entre partes, de una, como demandantes apelantes DON Cecilio Y DOÑA Beatriz , representados por el Procurador de los Tribunales DOÑA MARÍA DEL CARMEN SERRA LLULL y asistidos del Letrado DON JORGE COSTA PANTOJA y, de otra, como demandado apelado DON Eduardo , representado por el Procurador de los Tribunales DON JESÚS MOLINA ROMERO y asistido del Letrado DON MIGUEL FERRER RIGO.

ES PONENTE la Ilma. Magistrada Dª COVADONGA SOLA RUIZ

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Inca en fecha 12 de marzo de 2010 se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente "Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO en su integridad la demanda deducida en el procedimiento por representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Serra Llull en nombre y representación de D. Cecilio Y DOÑA Beatriz , D. Higinio , contra D. Eduardo quien estuvo representado por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Serra Llull. Absolviendo al demandado de cuantos pronunciamientos eran deducidos en su contra por la demanda.

Las costas procesales se imponen a la actora".

SEGUNDO.- Que contra la anterior Sentencia y por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se procedió a su deliberación y votación el día 12 de enero del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones ejercita simultáneamente la parte actora la acción de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y la acción de reclamación de las cantidades debidas hasta la fecha por el arrendatario demandado, que cifra en la suma total de 50.947,99.- euros, mas el importe de las rentas vencidas, gastos de comunidad y pago del IBI y basuras devengados con posterioridad a la interposición de la demanda, conforme a la petición complementaria efectuada en el acto de la Audiencia previa y a cuya admisión no se opuso la demandada.

Para fundamentar sus pretensiones refiere el actor ser propietario del local de negocio sito en Can Picafort, Calle San José Trias número 23, al haberlo adquirido mediante escritura pública de compraventa de fecha 10 de febrero de 1997 de AGUAS CAN PICAFORT S.L.; que el citado inmueble viene siendo ocupado por el demandado, como arrendatario, en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado en 1973 y con una renta pactada anual de 450.76,- euros (75.000,- pesetas), renta que en el año 1986 ascendía a la suma de 480,80.- euros (80.000,- pesetas) mas IVA; que la anterior propietaria, AGUAS CAN PICAFORT S.L, en el año 1995 remitió dos requerimientos notariales al demandado en reclamación de pago de las cantidades pendientes hasta dicho momento e instándole para la actualización del importe de la renta para las sucesivas anualidades; que al no ser atendido el requerimiento de pago dicha propiedad interpuso la correspondiente demandada de desahucio que dio lugar a los autos número 204/96 del juzgado de instancia número 3 de Inca y que finalizó por Sentencia de fecha 31 de julio de 1999 desestimatoria de la pretensión al apreciarse por el juzgador que las múltiples cuestiones planteadas excedían de los estrechos cauces del juicio entablado; que en fecha 22 de febrero de 2004, la ahora actora, remitió un nuevo requerimiento notarial al demandado, a fin de regularizar la situación arrendaticia, y al persistir el demandado en su conducta incumplidora, interpone nueva demanda de desahucio que dio lugar a los autos 252/05 del juzgado de instancia número 2 de Inca y que finalizó por Sentencia de 29 de septiembre de 2005 en la que, al igual que en el anterior proceso, fue desestimada por la concurrencia de cuestiones complejas que exceden de dicho marco procedimental, remitiendo a las partes al juicio declarativo correspondiente; que desde entonces ha persistido la voluntad incumplidora del demandado, siendo que en la actualidad adeuda las rentas devengadas desde el año 1995 con su correspondiente actualización, mas los gastos de comunidad, IBI y basuras correspondientes al local arrendado

A dicha pretensión se opuso el demandado, quien tras reconocer la existencia de la relación contractual, aunque fija su inicio en el mes de septiembre de 1973, entiende que las pretensiones ejercitadas no pueden ser estimadas desde el momento en que el procedimiento de actualización de la renta no se llevó a cabo conforme a la normativa legal, al no haber remitido la actora ningún requerimiento fehaciente y sin que a tales efectos pueda ser tenido en cuenta el efectuado por el anterior arrendador; que en cualquier caso, la actualización de renta que interesa el actor es errónea en su calculo, pues no parte de la renta inicial (450,76.-euros) y además toma como índice de referencia inicial el mes de febrero de 1973, cuando el correcto es agosto de 1973; que respecto a los gastos de comunidad reclamados, no se reconocen las certificaciones aportadas que además incluye conceptos no imputables al local; y por último, que respectos a los gastos de IBI y basuras, al no efectuársele ninguna notificación con anterioridad a la interposición de la demanda, no procede su reclamación en los términos y con los efectos resolutorios que se pretenden en la referida demanda.

La sentencia de instancia, objeto del presente recurso de apelación, considera que los efectos resolutorios pretendidos por la actora por impago de las actualizaciones de renta, se encuentran viciados desde su origen, desde el momento en el que se parte de una rentas vencida y no exigibles conforme al artículo 1.566 del Código Civil , siendo que además, no resulta probado que se haya efectuado la actualización conforme a la forma legalmente exigida ni han resultado probados la exigibilidad de los otros gastos que se reclaman, por lo que desestima en su integridad la demanda con expresa condena en costas a la parte actora.

Contra la anterior resolución se alzan los demandantes, alegando a tal fin que la pretensión principal no es otra que la falta de cumplimiento de sus obligaciones por parte del demandado, por ello acreditada la relación locativa y siendo que por la parte demandada no se ha justificado el pago de la renta, ni tan siquiera en la cantidad que consideraba como debida, al margen del proceso de actualización, impago que se remonta al año 1995, tales extremos son por sí solos suficientes para estimar su pretensión resolutoria; que en cuanto a la cantidad reclamada, la prueba practicada pone de manifiesto que se requirió fehacientemente al demandado para que actualizara la renta, en estricta aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos , sin que pueda considerarse prescrita la acción al amparo de lo dispuesto en el artículo 1966 del Código Civil , dado que el plazo prescriptivo que contempla dicho precepto fue interrumpido en múltiples ocasiones; y que, en cualquier caso, tanto los gastos de comunidad como de IBI y basuras que se reclaman resultan plenamente acreditado con la prueba documental aportada, siendo que el propio demandado ha reconocido si no su importe si al menos la obligación de pago de dichos gastos. Por lo que termina suplicando se revoque la resolución de instancia y en su lugar se estimen en su integridad sus pretensiones con expresa condena en costas a la parte demandada.

En sentido contrario, la parte demandada se ha opuesto al recurso de apelación, interesando la confirmación de la resolución recurrida y con expresa imposición de las costas devengadas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Comenzando con el estudio de la pretensión resolutoria por falta de pago, refiere el artículo 114.1º de la LAU de 1964 , de aplicación al caso conforme resulta de lo dispuesto en la Diposición Transitoria 3º , apartado A) de la LAU de 1994 , que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador, por "la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan", por lo que tras el examen de lo actuado, deviene la procedencia de la acción resolutoria interesada, al no ofrecer duda alguna el impago de todas y cada una de las rentas devengadas desde el año 1995 y cuya inefectividad no cabe escudar en una defectuosa actualización de su importe, pues aún de considerarse cierta tal deficiencia, lo que será objeto de un análisis posterior, no eliminaría la obligación de pagar, en su caso, las cantidades que se consideran legítimas y que el propio demandado en su escrito de contestación a la demanda reconoce ascienden a la suma de 557,74.- euros (IVA incluido) anuales, sin que por otro lado pueda tenerse por cumplida tal obligación de pago con las distintas consignaciones efectuadas por el propio demandado en los procesos de desahucio anteriores y que se relacionan en la demanda, pues el simple ingreso de aquellas cantidades en la cuenta del juzgado, no pueden merecer la consideración de liberatorios, desde el momento de que como pone de manifiesto la prueba documental, se efectuaron no como forma de pago, sino a resultas del procedimiento y por tanto nunca quedaron a disposición del arrendador, de hecho tan pronto se puso fin dichos procedimientos el demandado interesó del juzgado y así se efectuó, la devolución de las cantidades consignadas, siendo que además el propio demandado en prueba de interrogatorio reconoció que nunca hizo ofrecimiento de pago de las rentas a los actores.

En conclusión, no puede hablarse de pago eficaz de las rentas ni tampoco de falta de cobro por la parte arrendadora, al que ni consta le fueran ofrecidas la cantidades ingresadas en la cuenta del Juzgado sin expediente consignatario, y dado que tampoco se ha practicado prueba alguna a instancia del demandado tendente a acreditar que intentó el pago de las rentas, en la cantidad que consideraba debidas, por otra vías, procede, conforme a lo anticipado, estimación de la acción resolutoria ejercitada con la demanda, al resultar probado no sólo que el arrendatario dejo de cumplir su esencial obligación de pago de la renta, como contraprestación por la ocupación del local alquilado, sino además que ninguna voluntad tuvo de pagar, ni tan siquiera una vez le fuera comunicado por los actores fehacientemente la adquisición del referido local (requerimiento notarial de 22 de febrero de 2004, folios 77 y ss).

TERCERO.- El siguiente motivo de apelación se ciñe a determinar o cuantificar el importe de las cantidades debidas y cuyo pago se reclama, acumuladamente, con la demanda.

Pues bien, comenzando por el análisis de la validez que haya de darse a la actualización de la renta interesada por el actor, se ha de comenzar señalando que este tribunal no puede compartir la argumentación efectuada por el juzgador de instancia en orden a la improcedencia de dicha actualización respecto de una renta que considera prescritas, pues si bien es cierto que el artículo 1.966.2 del Código Civil establece que prescriben por el transcurso de cinco años las acciones para exigir el pago de la rentas arrendaticias, así como que la actualización que se peticiona se inicia con la anualidad de 1995, no lo es menos que tal plazo de prescripción quedo interrumpido tanto a través de los distintos procesos de desahucio a que antes se hizo mención, como a través del requerimiento notarial de 22 de febrero de 2004, siendo irrelevante a tales efectos que el actor no deviniera en propietario del inmueble hasta el año 1997, pues precisamente desde que adquirió el inmueble y por ello, quedo subrogado en cuanto derechos y obligaciones correspondían al anterior arrendador, subrogación que se produce ex lege tal y como expresamente dispone el artículo 29 de la LAU de 1994 .

Al hilo de lo anterior, no puede tener acogida la oposición efectuada por el demandado en orden a la inexistencia de notificación actualizadora de la renta con las formalidades exigidas legalmente, pues la vigente LAU tan sólo exige la notificación en forma fehaciente de la pretensión actualizadora, fehaciencia que debe ser interpretada en forma flexible siempre y cuando quede garantizados los derechos reconocidos legalmente al arrendatario. Y tal es lo que acontece en el caso, pues consta acreditado que la anterior propietaria del inmueble en fecha 17 de marzo de 1995 remitió al arrendatario y por conducto notarial su voluntad de proceder a la actualización de la renta, con expresión de los índices determinantes de la renta actualizada y el importe final de la misma (folios 66 y ss), guardando silencio al respecto el demandado cuando recibió dicho requerimiento, pese a que en el mismo también se le hacía saber expresamente los derecho que podía ejercitar respecto a la actualización propuesta.

Aún mas, tal requerimiento de actualización se reitera en los procesos de desahucio instados y si bien es cierto que inicialmente se aprecia un error material en el cálculo del IPC correspondiente, pues se toma como referencia no es el mes anterior a la fecha del contrato (agosto 1973) sino un mes muy anterior (febrero de 1973), nada dijo el arrendatario en su momento y dentro del plazo de 30 días a que se refiere la propia Disposición Transitoria 3ª respecto a tal deficiencia, y en cualquier caso la misma debe considerarse subsanada con la demanda que dio inició a las presentes actuaciones y a la que se adjunta los detalles de la actualización de las rentas del local (doc. 11, folio 92), con expresión del índice tomado como base y el alquiler resultante para cada anualidad, tras la aplicación de los porcentajes correspondientes conforme a la referida Disposición Transitoria.

Por otro lado y conformidad con lo expresado en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, en su apartado C) 6 debe entenderse que el arrendador tiene derecho a poder actualizar la renta y aún cuando efectivamente ello no supone en modo alguna una actualización unilateralmente establecida por el arrendador, pues necesariamente debe notificarse al arrendatario que tiene derecho a oponerse a la misma, tal oposición va dirigida en exclusividad a la actualización en sí, mediante el ejercicio de la opción de no revisión de la renta, aceptando de esta manera que el contrato quedará extinguido cuando venza la quinta anualidad a contar desde la entrada en vigor de la ley. Y es evidente que en el caso, la disconformidad efectuada extemporáneamente por parte del arrendatario no es a la actualización en si misma, sino a un error en el cálculo de la cantidad resultante.

En conclusión, dado que la actualización de renta peticionada por la actora se ajusta a los requisitos legales que a tal efecto se establecen en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , en su apartado C) y acreditado, como se expuso, que el arrendatario no ha abonado importe alguno en concepto de rentas devengadas desde el inició del periodo de actualización, procede estimar la pretensión condenatoria en orden al pago de las rentas adeudadas desde 1995 hasta 2008 y que ascienden a un total de 44.727,20.- euros.

CUARTO.- Igual suerte estimatoria debe correr la pretensión condenatoria de pago por el demandado de las cuotas de comunidad, IBI y tasa de basuras correspondiente al local arrendado, pues es del todo punto indiscutible de conformidad con lo establecido en la letra c) apartado 10, de la Diposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994, al que se remita el Apartado D.9 de la Disposición Transitoria Tercera , el arrendador tiene derecho a repercutir al arrendatario tales conceptos, siendo que además la abundante prueba documental aportada por el propio actor y la testifical del propio administrador de la comunidad de propietarios del edificio en que esta integrado el local de autos, acredita plenamente que las cantidades que se reclaman se corresponden con la cuota del impuesto y con el coste de los servicios y suministros comunes del inmueble arrendado y cuyas cuantías ascienden a un total de 8.391,32,- euros, comprensivo de los gastos de comunidad devengados desde el año 1995 hasta el tercer trimestre del año 2008 y el importe del IBI y basuras devengados durante el período comprendido entre el año 1995 hasta 2008, inclusive.

CUARTO.- En consonancia con todo lo expuesto, no cabe sino estimar en su integridad el recurso de apelación, con la consiguiente revocación de la resolución apelada, imponiendo las costas devengadas en la instancia a la parte demandada, conforme determina el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y sin que proceda hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales devengadas en esta alzada, a tenor lo establecido en el artículo 398 del mismo texto legal.

QUINTO.- Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adiciona Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre , en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales DOÑA MARÍA DEL CARMEN SERRA LLULL, en nombre y representación de DON Cecilio Y DOÑA Beatriz , contra la Sentencia de fecha 12 de marzo de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Inca , en los autos de Juicio Ordinario número 159/07, de que dimana el presente Rollo de Sala, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución y en su lugar:

1.- ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por DON Cecilio Y DOÑA Beatriz , contra DON Eduardo , DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS resuelto el contrato de arrendamiento urbano que sobre el local de negocio sito en Can Picafort, Calle José Trias número 23, antes 29 y 27, vinculaba a ambas partes litigantes y con apercibimiento al demandado de lanzamiento si no desaloja la mencionada finca dentro del plazo legal.

2.- CONDENAMOS al demandado a que abone a los actores la cantidad de 53.118,52.- euros, con mas el IVA correspondiente a las rentas devengadas durante el período comprendido entre 1995 a 2008, ambos inclusive.

3.- Se impone al demandado el pago de las costas procesales devengadas en la instancia.

4.- No se hace expresa imposición de las costas procesales devengadas en esta alzada.

5.- Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir a dicha parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.