Sentencia Civil Nº 10/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 434/2015 de 17 de Enero de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0043632

Recurso de Apelación 434/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 34 de Madrid

Autos de Verbal Desahucio Falta Pago 746/2014

DEMANDANTE/APELANTE:Dª Felisa

PROCURADOR:D. IGNACIO BATLLO RIPOLL

DEMANDADO/APELADO:Dª Noelia

PROCURADOR:Dª SILVIA DE LA FUENTE BRAVO

S E N T E N C I A Nº 10 DE 2016

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMAERO

En Madrid, a dieciocho de enero de dos mil dieciséis.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO VERBAL DE DESAHUCIO núm.746/2014, procedentes del JDO. DE 1ª INSTANCIA Nº 34 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo núm.434/2015, en los que aparece como parte apelante DOÑA Felisa , representada por el procurador DON IGNACIO BATLLO RIPOLL, y como apelada DOÑA Noelia , representada por la procuradora DOÑA SILVIA DE LA FUENTE BRAVO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN, que expresa el parecer de La Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Que, con fecha 4 de febrero de 2015, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: 'Debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la representación de doña Felisa frente a doña Noelia y, en consecuencia se deja sin efecto el lanzamiento acordado para 26/03/2015. Sin expresa condena en costas'.

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte actora, doña Felisa , se presentó escrito interponiendo en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido, con traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.-Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 13 de enero de 2016.

CUARTO.-En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia de instancia, con las modificaciones que se realizan por esta resolución. Se acepta el fallo de la expresada resolución

PRIMERO.-Por la representación procesal de doña Felisa se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 34 Madrid, nº 29/2015, de 4 de febrero.

Muestra la parte recurrente su disconformidad con la sentencia apelada, alega la existencia de un error en la valoración de la prueba practicada que se infiere de los documentos obrantes en autos, sostiene que se ejercita la acción de desahucio basada en el incumplimiento por parte de la demandada del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, correspondiente a las anualidades 2009, 2010, 2011 y 2012, para cuyo abono había sido requerida la arrendataria con anterioridad de forma fehaciente, considera acreditada la persistente voluntad incumplidora desde hace años de la demandada, añade que de conformidad con la disposición Transitoria Segunda apartado d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , se comunicó la arrendataria la intención de proceder, en su caso, a la actualización de la renta, repercutiendo el importe de los servicios y suministros así como al pago de IBI; ante la falta de contestación se promovió acto de conciliación, que concluyó sin avenencia. Pese a la solicitud de la actora de que la demandada acreditara su situación económica acerca de los ingresos que percibía al momento de la reclamación, no se aportó por ésta justificación alguna; discrepa del alegato de la arrendataria de que desconocía el importe del IBI, cuestiona la declaración de la testigo que declaró en el acto del juicio por tratarse de la sobrina de la demandada, con evidente interés en el resultado del litigio, discrepa también de la disconformidad mostrada por la demandada con el importe de 30 ? que se adiciona a la renta y que es fruto del acuerdo extrajudicial que en su día llegaron las partes al haber ejecutado el arrendatario obras en la vivienda sin permiso de la propiedad, lo que sirvió para evitar la presentación de la correspondiente demanda, disconformidad que en estos momentos vulnera los actos propios de la arrendataria, por todo ello, considera que nos encontramos en un supuesto de resolución del contrato de arrendamiento previsto en el artículo 114.1 de LAU. de 1964

En consecuencia, solicita la estimación del recurso de apelación formulado, la revocación de la sentencia recurrida, así como la estimación de los pedimentos deducidos en el escrito de demanda.

SEGUNDO.-ERROR EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA PRACTICADA. HECHOS PROBADOS.

En primer lugar, opone la parte recurrente la existencia de un error en la valoración de la prueba practicada, sobre diversas cuestiones fácticas.

Alegada por la parte recurrente la existencia de un error en la apreciación y valoración de la prueba practicada, debe principiarse recordando que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, como una 'revisio prioris instantiae' y en el mismo tenor el TC. en S. 3/96 de 15 de enero , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso (S. 31/mar/98); si bien no es menos cierto que ello no supone ignorar que, respecto de aquellas pruebas que han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez 'a quo', tiene elementos más fundados para calibrar su entidad, eficacia y credibilidad y que por ello le han conducido a la objetivación de las circunstancias concurrentes, pero sin que ello impida su nueva valoración de la Sala y la modificación de lo por él objetivado cuando se le exponga a aquella y aprecie que ha incurrido en error el Juez 'a quo' en su valoración, máxime cuando dispone a estos efectos de la facilidad de análisis de la prueba practicada que otorga a este Tribunal de apelación el visionado del juicio oral mediante la reproducción mecánica del mismo a través de la grabación efectuada y que consta unido a los autos.

En un examen de las pruebas practicadas en el juicio (interrogatorio de la demandada y testifical, así como de la prueba documenta obrante en autos) resultan acreditados los siguientes hechos relevantes para resolver la cuestión litigiosa planteada en el presente recurso apelación:

1)En fecha 6 de octubre de 1955, se suscribió contrato de arrendamiento, entre el padre de la hoy actora y don Roberto , esposo de la arrendataria, de la vivienda, sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 , de Madrid, por un precio de 4.800 pesetas anual, pagadas por meses.

2)En fecha 13 de abril de 2010, tras el fallecimiento de don Roberto , su esposa, demandada en esta litis, se subrogó en el contrato.

3)Mediante burofax de fecha 10 de abril de 2010 la arrendadora notificó a doña Noelia la actualización de la renta que venía abonando, que pasaba a 118,41 ? mensuales, y además le indicaba que 'se le repercutirá el importe de coste de los servicios de suministros con que cuenta la finca, así como la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles y tasa de basura que corresponda al inmueble arrendado (...) en virtud de lo expuesto, ruego se sirva atender los próximos recibos con los incrementos detallados, así como proceda a abonar los recibos de suministros y cantidades asimiladas, ya que de lo contrario y en defensa de los intereses de mi cliente le serán reclamadas dichas cantidades por la vía judicial iniciando las acciones necesarias para ello, lo cual se comunica a los efectos legales oportunos, sirviendo el presente de notificación fehaciente y eficaz para en su caso proceder o no, la enervación de la acción'.

De ello se deduce que hasta ese momento la arrendadora no repercutía dichos importe en la renta de la vivienda alquilada.

4)En fecha 11 de noviembre de 2010 tuvo lugar en el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Madrid, acto de conciliación entre las partes litigantes, en el que se solicitaba el reconocimiento por doña Noelia de la actualización de la renta al importe de 118,21 ? mensuales, así como la obligación de abonar los importes por el concepto de IBI y Tasa de Basuras anuales. Dicho acto concluyó sin avenencia.

5)En fecha 24 de junio de 2013 la demandada envió nuevamente burofax a la arrendataria por el que se notificaba la actualización de la renta que venía abonando, asimismo, y se reclamaba el importe de los recibos de IBI correspondientes a los años 2009, 2010, 2011 y 2012, así como la Tasa de Residuos Urbanos correspondientes a los años 2010, 2011 y 2012, ascendiendo el total del importe reclamado a la suma de 383,06 ?, aportándose los recibos correspondientes.

Asimismo, en relación con la actualización de la renta se advertía a la arrendataria que 'deberá acreditarnos que la suma de los ingresos totales percibidos por el conjunto de personas que han convivido la vivienda arrendada durante el año 1994 ha sido inferior a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, para una o dos personas que hayan convivido en la vivienda arrendada'

Dicho burofax fue contestado por la demandada mediante comunicación de fecha 10 enero 2014, en la que exponía las razones por la que notificaba no estar conforme con la actualización de renta efectuada, a tenor de sus ingresos, además mostraba su discrepancia con el importe de las cantidades asimiladas a la renta que venía abonando en concepto de gastos y suministros, asimismo se oponía al importe que venía abonando desde el año 2003 en concepto de obras y mejoras.

6)La renta que viene abonando la demandante asciende aproximadamente a 43,31 ?. De dicha cantidad 30 ? corresponden al acuerdo alcanzado entre arrendataria y el marido de la demandante por la ejecución de obras en la vivienda arrendada, obras que fueron abonadas por el arrendatario, el abono de dicha cantidad data desde del año 2003 y ha venido siendo pagado desde entonces.

7)Desde marzo de 2010 la arrendataria viene abonando el importe de la renta que satisface mediante giros postales, ante la negativa de la arrendadora a pasar los recibos, tal y como se acredita por el burofax remitido por la demandada en fecha 10 de diciembre de 2011 (que obra a los folios 151 a 153 de los autos). En dicho burofax también indicaba la arrendataria que 'le comunicara la subida de IPC, así como de los recibos pasados en concepto de basura etc. desde esa fecha [marzo de 2010] y hasta la actualidad, a fin de girarlos del mismo modo' .

8)La pensión de viudedad que percibía la arrendataria en el año 2010 ascendía a la suma de 587,80 ?, tal y como se acredita por el certificado emitido por el Director Provincial del Instituto Nacional de la Seguridad Social (obrante al folio 160 de los autos), sin que exista constancia del percibo de otros ingresos.

9)En fecha 16 de abril de 2014 se interpuso por la arrendadora demanda desahucio contra doña Noelia .

TERCERO.- CARÁCTER DE CANTIDAD ASIMILIDA A LA RENTA DEL IBI.

La STS de fecha 10 de noviembre de 2010 , declara: 'La STS del Pleno, 12 de enero de 2007, RC núm. 2458/2002 declaró como doctrina jurisprudencial «que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ». Esta posición doctrinal ha sido reiterada en relación con arrendamientos para uso distinto del de vivienda en las SSTS de 24 de septiembre de 2008, RC núm. 768/2004 , 3 de octubre de 2008, RC núm. 2011/2004 y 10 de marzo de 2010, RC núm. 833/2005 ).

En la STS de 15 de junio de 2009, RC núm. 2320/2004 se seguía la línea iniciada por la STS del Pleno, citada por la parte recurrente, en relación con el IBI, con los siguientes argumentos:

1. Las «cantidades asimiladas a la renta» a las que se refiere la causa 1.ª del artículo 114 LAU 1964 como causa de resolución por su impago, está aludiendo a aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, con una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia de la LAU 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato.

2. La interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad ( artículo 3 CC ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114.1.ª LAU 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario de aquellas cantidades a las que venga obligado legalmente, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva LAU 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la LAU 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.

C) Esta doctrina quiere decir que la integración del importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta -a las que se refiere el artículo 114.1 LAU 1964 -, producida con la entrada en vigor de la LAU 1994, implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada'.

Por consiguiente, resulta indiscutible el carácter de cantidad asimilada a la renta del IBI, lo que es aplicable a la Tasa de Residuos Urbanos.

CUARTO.-APLICACIÓN DE LA ANTERIOR DOCTRINA AL SUPUESTO SOMETIDO A ENJUICIAMIENTO.

Con carácter previo, se debe señalar que no es admisible que la arrendataria pretenda compensar la suma adeudada por IBI y Tasa de Residuos Urbanos con la cantidad de 30 ? mensuales que venía abonando en virtud de un acuerdo con la parte arrendadora por la autorización para la ejecución de unas obras en la vivienda arrendada en el año 2003, cantidad que ha venido pagándose pacíficamente desde aquella fecha, y cuya compensación, en modo alguno procede, pues por el acuerdo expresado se produjo una novación del contrato de arrendamiento en lo concerniente a la renta abonada, y cuya discrepancia mostrada en la litis constituye una flagrante vulneración de la doctrina de los actos propios, que le vincula a su abono.

Una vez efectuada la anterior aclaración, partiendo de los hechos declarados probados en el fundamento de derecho segundo de esta resolución, resulta acreditado que tras el fallecimiento del esposo de la demandada, por la parte arrendadora se ha venido dificultado el abono de la renta de la vivienda litigiosa, buscando quizá una situación de impago para la resolución del contrato, lo que puede tener su origen en su escasa cuantía de la renta de la vivienda, teniendo en cuenta los precios actuales del mercado, y, pese a ponerse de manifiesto en el burofax remitido el 10 de abril de 2010 por la actora a doña Noelia la intención de la parte arrendadora de cobrar el importe de coste de los servicios de suministros con que cuenta la finca, así como la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y Tasa de Tasura que corresponda al inmueble arrendado, lo cierto es que no consta que se haya comunicado con anterioridad al burofax de fecha 24 de junio de 2013 con la correspondiente acreditación, el importe correspondiente a las 4 anualidades del IBI y 3 de las Tasas de Residuos Urbanos, que en aquél se le reclaman de forma acumulada, correspondientes a los años 2009, 2010, 2011 y 2012, ascendiendo el total del importe a la suma de 383,06 ?. Esta acumulación de cantidades asimiladas a la renta, cuyo pago se reclama en dicho burofax, carece de justificación, y estimamos que es constitutiva de una mala fe contractual que busca dificultar su pago habida cuenta de los escasos ingresos que cuenta la arrendataria, y teniendo en cuenta que ya en el burofax remitido por la demandada a la apelante el 10 diciembre 2011 se solicitaba que le comunicasen la subida de IPC, así como de los recibos pasados en concepto de basura etc. para su abono, la anterior apreciación de existencia de mala fe contractual queda reforzada.

En definitiva, no se discute la obligación de la arrendataria de abonar las cantidades asimiladas a la renta (IBI y Tasa de Residuos Urbanos), pero no es aceptable que la arrendataria, sin razón alguna que lo justifique, acumule de forma sorpresiva en un solo pago los importes de las cantidades asimiladas a la renta correspondientes a varios años, conducta que no puede justificar una acción de desahucio, máxime cuando, como sucede en el supuesto sometido a enjuiciamiento, la arrendataria solicitó que se le fuera notificando el importe de dichas cantidades para proceder a su abono.

En cuanto al impago de la renta actualizada, aunque como señala en el hecho primero de las alegaciones contenidas en recurso de apelación , la acción de desahucio se sustenta en el impago de las cantidades asimiladas a la renta, pero cabe puntualizar que dicha actualización no se ha hecho de forma correcta al no tener en cuenta los ingresos de la demandante para su cálculo, y no ser nada claros los requerimientos efectuados respecto a este punto.

Finalmente, debe señalarse que para que el requerimiento de pago previsto en el artículo 22.4 de la LEC , como excepción a la posibilidad de enervar la acción de desahucio, según el criterio recogida por la mayoría de las Audiencias Provinciales, y que recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 19 de julio de 2011 , 'debe ser un auténtico requerimiento o intimación al pago, con la advertencia de las consecuencias en caso de impago. Es por ello que no se ha considerado que reúna esa cualidad las misivas en las que: a) la reclamación no es el objeto principal de la notificación, sino que se introduce de forma marginal y poco clara, en medio de un conjunto de comunicaciones; b) si no permite al arrendatario saber que la intención del arrendador es resolver el contrato si no le abona las rentas adeudadas dentro de los dos meses siguientes; c) incluso algunas Audiencias exigen que expresamente se indique que si no se paga en ese plazo no podrá el arrendatario enervar la acción de desahucio; ha de ser una advertencia clara y terminante de todas las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación; d) no es equiparable al requerimiento la mera comunicación de las cantidades que, a juicio del arrendador, adeuda el arrendatario; e) tampoco constituye el requerimiento al que se refiere el precepto comentado una mera invitación a abonar las rentas pendientes, aunque contenga referencias genéricas a formular demandas o a ejercitar acciones legales'.

Y estos requisitos no concurren en el requerimiento efectuado a la arrendataria por el burofax de fecha 24 de junio de 2013.

Por consiguiente, se rechazan los motivos esgrimidos para combatir la sentencia apelada.

QUINTO.-Por todo lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación formulado confirmándose en su integridad la sentencia apelada.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1 de la LEC no se hace imposición de las costas devengadas en esta alzada, toda vez que concurren serias dudas de derecho respecto de las consecuencias derivadas del impago del IBI y de la Tasa de Basuras en la que se sustenta la demanda de desahucio.

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por doña Felisa contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 34 Madrid, nº 29/2015, de 4 de febrero, y, en consecuencia, CONFIRMAMOSla expresada resolución en su integridad .

No se hace imposición de las costas devengadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J . advirtiendo a las partes que contra esta sentencia Cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000- 00-0434-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe