Sentencia CIVIL Nº 10/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 504/2018 de 16 de Enero de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00010/2019
AUDIENCIA PROVINCIAL DE LES ILLES BALEARS, SECCIÓN IV
Procedimiento verbal de desahucio nº 177/2.017 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Palma
de Mallorca.
Rollo de Sala nº 504/2.018.
S E N T E N C I A nº 10/2.019
Ilmos. Sres.
Presidente:
Don Álvaro Latorre López
Magistrados:
Doña María del Pilar Fernández Alonso
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca, a 16 de enero de 2.019.
Vistos en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, integrada por los
Ilmos. Sres. Magistrados relacionados al margen, el presente procedimiento verbal de desahucio seguido
ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Palma de Mallorca, bajo el número de autos y rollo de Sala
arriba señalados, entre partes, de un lado y como demandados-apelantes DON Conrado y DON Cornelio ,
representados por la Procuradora Doña Antonia María Campins Fiol y asistidos por el Letrado Don Juan Jaime
Valladolid Cushion; como demandada-apelada DOÑA Mercedes , representada por la Procuradora Doña
Armonía Leal Cuesta y dirigida por el Letrado Don Bernardo Coll Fluxá.
Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Presidente de la Sala, Don Álvaro Latorre López, que expresa el parecer
de la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Palma de Mallorca, se dictó sentencia en fecha 24 de mayo de 2.018 y en los autos anteriormente identificados, cuyo Fallo dice literalmente así: 'Que, ESTIMANDO COMO ESTIMO la demanda de desahucio formulada por demandante Dª Mercedes , con Procuradora Sra. Leal Cuesta, frente a D. Conrado y D. Cornelio , con Procuradora Sra.

Campins Fiol, DEBO DECLARAR RESUELTO el contrato de arrendamiento que une a las partes y recae sobre el local sito en Palma, calle Padre Molina nº 28, esquina San Joaquín, nº 16'.



SEGUNDO.- Contra la referida sentencia y por parte de DON Conrado y DON Cornelio , representados por la Procuradora Doña Antonia María Campins Fiol, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y tramitado conforme a la Ley procesal, oponiéndose al mismo DOÑA Mercedes , representada por la Procuradora Doña Armonía Leal Cuesta.

Recibidos los autos en esta Sección Cuarta, a la que corresponde la resolución del recurso, se acordó el señalamiento para la deliberación, votación y fallo el día 15 de enero de 2.019.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso se ha observado la normativa aplicable al mismo.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los que sustentan la resolución apelada en cuanto no se opongan a los que siguen.



SEGUNDO.- Afirman los apelantes que la ausencia de alusión a cantidades adeudadas en el documento resolutorio de 9 de abril de 2.017 se explica porque nada deben a la propiedad. En cualquier caso, indican que deberían compensarse las cantidades adeudadas con la fianza. Se oponen también a abonar los importes por I.B.I. y tasa de incineración, al no haber mediado requerimiento de pago y no concretarse en el contrato.

La alegación no se sostiene. El documento referido alcanza a la resolución del contrato arrendaticio entre las partes, pero el silencio respecto de las cantidades adeudadas por el arrendatario, en concepto de renta y cantidades asimiladas a ella, cuyo pago en la forma pactada conforma la contraprestación contractual de los arrendatarios, en ningún caso puede asimilarse a la aceptación por parte de la arrendadora de que nada se le adeuda en aquellos conceptos, pues tal documento se ha elaborado en un momento en el que el presente litigio se estaba tramitando y en el que se ejercitan dos acciones acumuladas, la de resolución contractual, única a la que afecta el documento de 9 de abril de 2.017 y la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas, acción esta última a la que éste es totalmente ajeno.

La pretensión de compensación de las cantidades adeudadas por renta y asimiladas a ésta con la fianza prestada debe también ser rechazada. La parte apelante se limita a efectuar esta alegación en su recurso, sin llegar a razonar porqué discrepa del criterio de la juzgadora, que la deniega con base en el contenido del propio contrato.

En lo que atañe a los desperfectos del local, no resulta relevante detenerse a considerar las notas manuscritas del ejemplar del documento de 9 de abril de 2.017 en poder de la Sra. Mercedes , porque lo realmente importante es que en este momento no existe acreditación suficiente de que el local se entregara a la propiedad en las mismas condiciones que tenía cuando se alquiló y, por lo tanto, que no existen daños en el mismo que deban sufragarse con la fianza, prueba que correspondía a los arrendatarios. En este sentido, debe tenerse en cuenta que la fianza garantiza, además del pago de las rentas, la devolución del local en correcto estado ( art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), razón por la cual la arrendadora no está obligada a reintegrar la fianza hasta que finalice el contrato y le sea entregada la posesión del inmueble, procediéndose en ese momento a devolver la fianza, una vez comprobado el pago de las rentas pendientes y la inexistencia de desperfectos. Pero en nuestro caso, la Sra. Mercedes mantiene que le ha sido retornado el local con daños y esta cuestión es controvertida entre los litigantes, si bien no es propia de este litigio y deberá ventilarse, en su caso, en el procedimiento correspondiente. Recordaremos al respecto las palabras de la S.A.P. de Madrid (Sección Decimocuarta), de 11 de febrero de 2.015 , cuyo criterio compartimos: ' La fianza arrendaticia es una garantía que responde de la restitución del inmueble en el mismo estado en que se recibió, Arts.1561 a 1564 C.C . y que despliega su eficacia en la fase de liquidación del contrato, de manera que, salvo pacto expreso en contrario, no es compensable con la rentas debidas, y su reintegro solo es exigible cuando el inmueble se devuelve en buen estado. Es por tanto un crédito finalista, que no cumple las condiciones del Art. 1195 y 1196 C.C , porque no es cantidad liquida ni exigible; depende de la existencia de daños en el inmueble arrendado, y de su importe'.

Por lo que respecta a los recibos de I.B.I. e incineración, consta en el contrato arrendaticio que corresponde su pago a los locatarios, de manera que tampoco este extremo del recurso puede prosperar, puesto que el criterio que mantienen los apelantes tan solo podría tenerse en consideración si fuesen los impagos de esos conceptos los únicos que sustentasen la acción de resolución contractual, lo cual no es así en este caso. En este sentido, es expresiva la S.T.S. nº 274/2.013, de 18 de abril , la cual afirma que es necesario que el I.B.I. (y también la tasa de incineración) se reclame fehacientemente antes de la presentación de la demanda, pero siempre que se pretenda con base en su impago la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del I.B.I., para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación. Ya hemos dicho que la demanda no se respalda en ello, sino en el impago de las rentas que se especifican, y es esta misma sentencia la que indica que, a pesar de ello, si la parte arrendataria no lo ha pagado y se acompaña el correspondiente recibo, en este caso en el juicio porque se generaron los recibos durante la tramitación del procedimiento, nada obsta a mantener la condena a su pago al no haber proporcionado los arrendatarios, pudiendo hacerlo, motivo alguno que justifique su falta de abono.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y procedente aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación planteado por DON Conrado y DON Cornelio , representados por la Procuradora Doña Antonia María Campins Fiol, contra la sentencia dictada el día 24 de mayo de 2.018 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Palma de Mallorca , resolviendo el juicio del que el presente rollo deriva.

En consecuencia, confirmamos íntegramente la mencionada resolución, imponiendo a los apelantes las costas de esta alzada.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON Álvaro Latorre López, que lo ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública señalado en el encabezamiento, doy fe.