Sentencia CIVIL Nº 10/2020, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Soria, Sección 1, Rec 325/2019 de 05 de Febrero de 2020

Encabezamiento

JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1

SORIA

SENTENCIA: 00010/2020

-

PALACIO DE LOS CONDES DE GOMARA, CALLE AGUIRRE, Nº. 3, CODIGO POSTAL 42002, SORIA

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Correo electrónico:

Equipo/usuario: MMR

Modelo: N04390

N.I.G.: 42173 41 1 2019 0001576

OR3 ORDINARIO IMPUGN. ACUERDOS SOCIALES-249.1.3 0000325 /2019

Procedimiento origen: /

DEMANDANTE D/ña. Jorge

Procurador/a Sr/a. ELENA MARGARITA LAVILLA CAMPO

Abogado/a Sr/a. MARIA ASCENSION MARTINEZ ASENSIO

DEMANDADO D/ña. COMUNIDD PROPIETARIOS CAMINO000 NUM000

Procurador/a Sr/a. MARIA DE LAS NIEVES EUSTAQUIA ALCALDE RUIZ

Abogado/a Sr/a. MINERVA GARCIA FERNANDEZ

SENTENCIA Nº10/20

MAGISTRADA JUEZ: BERTA MARÍA GARCÍA MÁRQUEZ

Demandante: Jorge

Procuradora: Dª Elena Lavilla Campo

Abogada: Dª María Ascensión Martínez Asensio

Demandada:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CAMINO000 NUM000

Procuradora: Dª Nieves Alcalde Ruiz

Abogada: Dª Minerva García Fernández

Objeto demanda: impugnación acuerdos comunitarios

En Soria a 5 de febrero de 2020.

Antecedentes

1.- Jorge formularon demanda arreglada a las prescripciones legales contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CAMINO000 NUM000 en la que interesaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminaba suplicando se dicte sentencia por la que se declare nulo el acuerdo de la Junta de Propietarios de dicha Comunidad de fecha 3 de junio de 2.019 recogido en el punto 2º del Acta de esa reunión, no pudiendo prohibir, en consecuencia, la instalación de los apartamentos turísticos que pretende llevara a cabo el actor; e imponiendo las costas de este procedimiento a la parte demandada.

2.-Admitida a trámite la demanda, se dispuso el emplazamiento de los demandados para que, en el término legal, comparecieran en autos asistidos de abogado y procurador y contestaran aquella, lo cual verificaron en tiempo y forma mediante escrito de contestación a la demanda.

3.-Convocadas las partes a la celebración de la Audiencia Previa, asistieron los letrados y procuradores de actora y de demandado que expusieron los hechos, fundamentos y prueba de sus pretensiones. La parte actora se ratificó en su escrito de demanda y solicitó el recibimiento del pleito a prueba. Por su parte, el demandado se ratificó en sus escritos de contestación a la demanda y solicitaron, igualmente, el recibimiento del pleito a prueba. Recibido el pleito a prueba, las propuestas y declaradas pertinentes se practicaron en el acto del juicio con el resultado que obra en autos, exponiendo por último actora y demandada sus alegaciones finales.

4.-En la tramitación de estos autos se han observado los términos y prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se ejercita la acción de impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios recogida en el art. 18 de la Ley 49/1.960 de Propiedad Horizontal, por entender que el acuerdo adoptado el día 3 de junio de 2.019 por la Junta de Propietarios demandada y que se recoge en el Punto 2º del Acta de esa reunión general extraordinaria, es contrario a la ley y a los estatutos de la comunidad [supuesto a) del art. 18 LPH], y además, fue adoptado con abuso de derecho y supone un grave perjuicio para mi representado, que no tiene obligación jurídica de soportarlo [supuesto c) del mentado art. 18 LPH].

En la junta celebrada se debatió la instalación de siete apartamentos turísticos por parte del Sr. Jorge en el local de la planta baja de la Comunidad de Propietarios, siendo sometida a votación la cuestión planteada en cuanto a la aceptación o denegación de la instalación, siendo el resultado obtenido 19 votos en contra, 1 a favor y 3 abstenciones.

La demandada considera que la actividad que pretende llevar a cabo el actor en el local comercial de su propiedad es contraria al artículo 17 de los Estatutos, cuanto a la prohibición del arriendo ni subarriendo para la realización de negocio con el uso y habitación, lo que viene a ser el alquiler turístico, parecer que ha venido refrendado por el voto de los propietarios, con la negativa y consiguiente prohibición a la instalación de estos apartamentos turísticos en el local sito en el edificio donde residen.

Asimismo, alega que resulta de aplicación el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, las comunidades de propietarios tienen la posibilidad de llegar a acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de alquiler turístico. Estos acuerdos requieren el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, con independencia de que modifiquen o no el título constitutivo o los estatutos de la comunidad. Esta flexibilización de las mayorías necesarias para limitar la actividad de alquiler turístico se aplica desde 6-3-2019. Hasta ese momento, este tipo de restricciones suponían una modificación de los estatutos o del título constitutivo que, como tal, requería el apoyo unánime de toda la comunidad.

Considera que la instalación de los apartamentos turísticos, obligaría necesariamente al restablecimiento de las cuotas de participación del local comercial, porque, innegablemente, su instalación modificaría la cuota actual.

Finalmente, se opone a la demanda por estimar que el funcionamiento de este tipo de establecimientos ocasionaría, a los residentes, molestias que alterarían su pacífica convivencia.

SEGUNDO.-El alquiler de viviendas para uso turístico o vacacional no es extraño a nuestro ordenamiento jurídico. La LAU, tanto en sus versiones anteriores como en la vigente regula el arrendamiento de temporada.

Lo que constituye un fenómeno novedoso es el alquiler de viviendas o apartamentos por períodos breves, normalmente uno o varios días, para usos varios, fundamentalmente el turístico, que ha experimentado un auge inusitado en los últimos años, lo que contrasta con su escasa regulación legal, si bien existe un cuerpo normativo que establece los aspectos fundamentales en esta Comunidad Autónoma.

La Ley 14/2010, de 9 de diciembre, regula en los artículos 36 y 37 los apartamentos turísticos como una modalidad de los establecimientos de alojamiento turístico, contemplando los distintos tipos que los integran: bloques o conjunto de pisos, casas, bungalós, chalés y similares, y establece la existencia de cuatro categorías. Por otra parte, debe tenerse en cuenta que se ha modificado la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, cuyo artículo 5, excluye expresamente del ámbito de aplicación de la Ley «la cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada por canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.Se parte del concepto de apartamento turístico que contiene el artículo 36 de la Ley 14/2010, de 9 de diciembre, que lo define como establecimientos constituidos por bloques o conjunto de pisos, casas, bungalós, chalés que ofrezcan alojamiento turístico, y se publiciten como tales, siempre que se ceda su uso con mobiliario, instalaciones, servicios y equipo, en condiciones que permitan su inmediata ocupación, cumpliendo las exigencias que se establezcan en el Decreto 17/2015, de 26 de febrero, por el que se regulan los apartamentos turísticos, que considera alojamiento en la modalidad de apartamentos turísticos, cualquier otro alojamiento, que no encontrándose comprendido dentro de las definiciones anteriores de este artículo, sea similar en cuanto a características, objeto y fines turísticos, y que cumpla los requisitos mínimos exigidos por la Ley 14/2010, de 9 de diciembre, y los de este decreto, referidos a la cesión de uso con mobiliario, instalaciones, servicios y equipo, y se comercialicen o promocionen por canales de oferta turística.

Tal y como prevé el art. 12-5 de LAU, se excluye de su ámbito de aplicación 'la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda, amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.'

Si bien, en el caso que nos ocupa, la cuestión que se plantea es si procede admitir o no que una entidad o departamento de un edificio dividido en propiedad horizontal destinado en el titulo constitutivo a local comercial (no a vivienda) puede destinarlo su propietario a apartamentos turísticos, sin necesidad de aprobación de la Comunidad.

La norma analizada, de aplicación al presente supuesto por su ámbito territorial, lleva a concluir que las denominadas viviendas con fines turísticos, en los términos en que las regula, se están equiparando prácticamente a un negocio de hostelería u hospedaje, aunque no en su concepción clásica y habitual, sin que tampoco constituyan una modalidad de arrendamiento de las reguladas por la LAU, de ahí que el acuerdo impugnado vulnera los Estatutos, puesto que en el artículo 17 se refiere a actividades molestas en viviendas y locales, pero el consentimiento de la Junta solo se requiere para destinar las 'viviendas' a negocio, ni tampoco las viviendas podrán ser arrendadas ni subarrendadas para hacer negocio con el uso y habitación. Por ello, no se infringe el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal al no tratarse de una actividad prohibida por los estatutos a los propietarios u ocupantes del local, además de no implicar tal explotación un arrendamiento de los que regula la LAU a no estar amparada por aquella norma.

Tampoco resulta de aplicación el artículo 7.12 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el artículo 5 e) de la LAU, por referirse a La cesión temporal de uso de la totalidad de unaviviendaamueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

TERCERO.-A continuación se ha de analizar si la pretendida instalación de apartamentos turísticos supone una infracción del Art. 7.2 LPH que reza: 'Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas'.

En un sistema en el que la propiedad privada está reconocida constitucionalmente ( art. 33 CELegislación citadaCE art. 33 ) y en el que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo ( SSTS 20 de septiembre y 10 de octubre de 2007 ).

Cuando se trata actividades molestas, el conflicto surgido en un inmueble sujeto a la propiedad horizontal, debe resolverse acudiendo a los principios de normalidad en el uso y tolerabilidad de las mismas atendidas las condiciones del lugar y la naturaleza de los inmuebles, conforme los dictados de la buena fe. Nótese que, como declaraba la STC 28/1999, de 8 de marzo, han de considerarse dentro de las actividades molestas no sólo las inmisiones intolerables, sino toda actividad que, por la trascendencia de la misma, pueda exceder de lo socialmente admisible entendiendo por tal el mínimo respeto a la convivencia de los ocupantes del inmueble cuanto que, además, la ilicitud a que se refiere la norma abarca tanto la administrativa, como la civil y penal. Parece ser que el régimen de constitución de la Comunidad de Propietarios regula la existencia de locales comerciales, pero no consta que establezca la actividad empresarial a la que deben ser destinados.

Cierto es que la calificación o no como actividad molesta puede dar lugar a un amplio elenco de supuestos que deviene en cuestión casuística, si bien siempre enmarcada en las situaciones reseñadas en el citado artículo que vayan contra disposiciones generales sobre la materia, sin dejar de tener presente que lo sancionable no es sino el anómalo y antisocial ejercicio del derecho que, en el caso examinado, no resulta patente y notorio si tenemos presente que el destino del local comercial es la de un establecimiento abierto al público, que la instalación de apartamentos turísticos no presupone que se realicen actos incívicos, de notoria importancia, que traspasen el umbral de la mera incomodidad para convertirse en actitudes reprobables que conformen una perturbación grave, por su intensidad y duración, para los vecinos, más allá de los que pudieran derivar de otros usos como pudiera ser un bar en horario nocturno, Nótese que el artículo 13 de la Ley 14/2010 de 9 de diciembre, de turismo de Castilla y León impone una serie de deberes a los turistas no sólo en cuanto a régimen interior sino también en cuanto al respeto del entorno cultural y medioambiental y a la obligación de observar las normas usuales de convivencia social y respeto a las personas, instituciones y costumbres de los lugares. Es decir, la explotación como apartamentos turísticos de un local comercial en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal cuyos restantes departamentos son destinados a la estricta función de vivienda (morada habitual de personas físicas), no es por sí misma una actividad molesta a los efectos del artículo 7.2 Ley de Propiedad Horizontal interpretado a la luz de las normas vigentes.

CUARTO.-Poniendo en relación el antiguo artícu lo 8 con el vigente artícu lo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, se observa que lo primero que llama la atención es que con la normativa vigente se ha abandonado la exigencia de unanimidad impuesta por el antiguo artículo 8. Actualmente se distinguen dos supuestos, el primero, cuando la segregación o agrupación venga aprobada por el plan de renovación o regeneración urbana, donde no será necesario el consentimiento de los otros propietarios a los que solo le correspondería determinar la cuota de participación, y el segundo, en el que además de la autorización administrativa será preciso un acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios aunque no por unanimidad sino por mayoría de 3/5 de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación en los elementos comunes del edificio. Ahora bien, lo que no queda claro, es si se ha pretendido que tal disposición sea aplicable tanto a la división denominada material o interna como a la división jurídica que exigirá un cambio en las cuotas de participación y podrá plasmarse en el Registro de la Propiedad con la modificación de los correspondientes asientos.

La nueva regulación sobre la materia no implica que todos los tipos de segregación, cualquiera que sea su extensión y alcance debe quedar sujeta a las normas del artícu lo 10 de la LPH, pues del tenor literal del artículo 10 vigente de la Ley de Propiedad Horizontal no se deducen tales consecuencias y además no se ha modificado el artícu lo 7 de la LPH para excluir de su ámbito los actos de segregación y agregación de pisos y locales sometidos al régimen de Propiedad Horizontal y sería contradictorio que una normativa, como la introducida por la Ley 8/2013, que está claramente encaminada a facilitar la realización de determinadas actuaciones en el ámbito de la Propiedad Horizontal mediante la rebaja del quórum de propietarios para su aprobación o la eliminación de acuerdo de la Junta de Propietarios, diera lugar, con una interpretación más estricta que la que se impuso por la doctrina jurisprudencial bajo la vigencia de la antigua ley, a una mayor rigidez.

Tal interpretación no es admisible, pues la misma, no encuentra respaldo en la línea jurisprudencial seguida hasta el momento sobre esta materia, exigiría poner unos límites a las facultades que concede el artículo 7 a los propietarios de los pisos o locales que son muy difíciles de establecer con la necesaria objetividad y la seguridad requerida en una materia de esta trascendencia; por tanto, los limites que deben ser tenidos en cuenta no deben ser otros que el que no se altere la estructura del edificio, que se vean afectados los elementos comunes y que no se cause perjuicios a terceros, es decir los que se derivan directamente del tenor literal del artícu lo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Es posible que la normativa administrativa deba aplicarse a toda división, bien segregación o agrupación, de los pisos o locales aunque no se vea afectada la estructura y los elementos comunes de la finca, es decir aunque sea meramente material o interna, pero creemos que no debemos resolver el conflicto ante el que nos encontramos en función de la misma, pues es una materia ajena a la jurisdicción civil y la Administración tiene medios para que se respeten las normas urbanísticas o reguladoras de los apartamentos turísticos que pudieran vulnerarse.

En consecuencia, debe declarase la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada en fecha 3 de junio de 2019.

QUINTO.-Siendo estimada íntegramente la demanda las costas se imponen a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMO, íntegramente, la demanda presentada Jorge contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CAMINO000 nº NUM000 y declaro la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios de dicha Comunidad de fecha 3 de junio de 2.019 recogido en el punto 2º del Acta de esa reunión, no pudiendo prohibir, en consecuencia, la instalación de los apartamentos turísticos que pretende llevara a cabo el actor. Imponiendo expresamente las costas a la demandada.

NOTIFÍQUESE a las partes advirtiéndoles que contra ésta sentencia podrá interponerse recurso de apelación ante este Juzgado para la Sala de lo Civil de la Ilma. Audiencia Provincial de Soria.

Así por esta mi sentencia, la pronuncio, mando y firmo.