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08/04/2021
Sentencia CIVIL Nº 10/2021, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 3, Rec 293/2020 de 14 de Enero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 14 de Enero de 2021
Tribunal: AP - Badajoz
Ponente: FERNANDEZ GALLARDO, MARIA DOLORES
Nº de sentencia: 10/2021
Núm. Cendoj: 06083370032021100010
Núm. Ecli: ES:APBA:2021:41
Núm. Roj: SAP BA 41:2021
Encabezamiento
Modelo: N10250
AVDA. DE LAS COMUNIDADES S/N
Equipo/usuario: 001
Recurrente: Rebeca
Procurador: RAQUEL MORENO GONZALEZ
Abogado: MARIA ELENA GONZALEZ LAVADO
Recurrido: Jose Enrique, Carlos Ramón, Sara, Luis Andrés, Luis Pablo, Juan María, Verónica, Juan Ramón, Brigida, Africa, Almudena
Procurador: JOSE LUIS RIESCO MARTINEZ,
Abogado: JOSE MARIA SANCHEZ CORDERO,
En la ciudad de Mérida, a catorce de enero de dos mil veintiuno.
Vistos en grado de apelación ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Badajoz, los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio núm. 384/2019, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Mérida, a los que ha correspondido el Rollo de Apelación núm. 293/2020, en el que aparecen, como parte apelante, doña Rebeca, que ha comparecido representada en esta alzada por la Procuradora doña Raquel Moreno González y asistida por la Letrada doña María Elena González Lavado, y como parte apelada, don Jose Enrique, don Carlos Ramón, doña Sara, don Luis Andrés, don Luis Pablo, don Juan María, doña Verónica, don Juan Ramón, doña Brigida, doña Africa y doña Almudena, que han comparecido representados en esta alzada por el Procurador don José Luis Riesco Martínez y asistidos por el Letrado don José María Sánchez Cordero.
Antecedentes
'
Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada doña María Dolores Fernández Gallardo.
Fundamentos
Solicita la recurrente que se declare que no tenía que abonar las cantidades reclamadas en concepto de IBI, ni de actualización de rentas, y subsidiariamente, si se entendiere que son debidas esas sumas, se tengan por consignadas las mismas y por enervado el desahucio, y subsidiariamente, si no se atendieran las anteriores peticiones, se revoque el pronunciamiento de imposición de costas por la existencia de dudas de hecho o de derecho.
Invoca la recurrente, como motivo de su recurso, error en la valoración de la prueba y error en la aplicación del derecho, al resolver las cuestiones objeto de debate: posibilidad de enervar el desahucio, si el burofax reúne los requisitos legales para que no pueda enervar el desahucio y si puede exigirse el IBI cuando durante 26 años no se ha reclamado.
A dicho recurso se oponen los actores, quienes solicitan la confirmación de la resolución recurrida.
En primer lugar, procedemos a consignar los siguientes
1. Los demandantes, don Jose Enrique y don Carlos Ramón, doña Sara, don Luis Andrés y don Luis Pablo, don Juan María, doña Verónica, don Juan Ramón, doña Brigida, doña Africa y doña Almudena, actuales propietarios de la vivienda sita en CALLE000, núm. NUM000, de Mirandilla, interpo nen demanda contra doña Rebeca, arrendataria de dicha vivienda, en la que solicitan la resolución del contrato de arrendamiento, por falta de pago del IBI correspondiente a las anualidades de 2014-2018 y del importe correspondiente por actualización de la renta desde enero de 2019 y la condena al pago de dichas sumas.
2. En la demanda se alegó que la demandada, junto a su esposo, ya fallecido, al menos desde 1970, eran poseedores de dicha vivienda en virtud de contrato de arrendamiento que se declaró resuelto, acordándose el desahucio, por sentencia dictada el día 7 de marzo de 1991, si bien, como tras el dictado de esa sentencia, consignaron las cantidades debidas, ello conllevó la enervación del desahucio, como se declaró en una sentencia posterior dictada el día 28 de mayo de 2014, y que en fecha 18 de diciembre de 2018 han reclamado a la demandada las cuotas del IBI correspondientes a dicho inmueble y le han comunicado la actualización de la renta a partir del ejercicio 2019, sin que, a la fecha de presentación de la demanda, la misma haya respondido a este burofax y haya abonado las cantidades reclamadas.
Se apuntaba la imposibilidad de enervar el desahucio toda vez que el mismo ya fue enervado una vez tras la sentencia de 1991 citada, produciéndose la rehabilitación del contrato, como permitía el artículo 147.II de la LAU de 1964 entonces vigente, y aplicable conforme a la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994, y porque se ha realizado la notificación fehaciente, reclamando el pago de las cantidades debidas, invocando el artículo 22.4, párrafo 2º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Se insistía en el derecho de los propietarios al abono de los conceptos reclamados.
3. Después del traslado de la demanda y antes del transcurso del plazo para contestarla, la demandada consignó en fecha 22 de octubre de 2019 el importe de 1.509,68 €, a los efectos de enervar la acción de desahucio, acompañando a su escrito de contestación a la demanda justificante de dicha consignación, sin perjuicio de oponerse a la demanda, solicitando, subsidiariamente, que se tuviera por enervada la acción.
Afirmaba que en el año 1991 no se produjo una enervación del desahucio, ya que si se hubiera ejercitado convenientemente esa enervación nunca se hubiera dictado una sentencia declarando resuelto el contrato, lo que sí se produjo fue una rehabilitación del contrato de arrendamiento una vez que había sido declarado judicialmente resuelto, y que el requerimiento remitido por los arrendadores, mediante el burofax antes reseñado, no cumplía con los requisitos mínimos para producir el efecto de impedir la enervación.
Se alegaba, asimismo, que durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento que se remontaba al año 1970, no se le había reclamado nunca cantidad alguna por el IBI, existiendo una renuncia tácita del arrendador, y, asimismo, abuso de derecho al ser la arrendataria una persona mayor de 83 años, lega en derecho y, por tanto, desconocedora de su obligación de pagar las cantidades reclamadas.
En cuanto a la actualización de la renta, se invocaba la excepción prevista en la Disposición Transitoria 2ª Regla 7ª, la actualización no es posible cuando los ingresos del arrendatario no superan los límites legalmente establecidos, al percibir la demandada una pensión de 656,90 €/ mes.
4. En el acto del juicio, los actores se opusieron a la enervación pretendida por las razones ya apuntadas en su escrito de demanda.
5. En la sentencia de instancia, sin realizar consideraciones respecto al procedimiento de desahucio del año 1991, partiendo del tenor del artículo 22.4, párrafo 2º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se concluye que la consignación de las cantidades reclamadas efectuada por la demandada carece del efecto enervador que se pretende, toda vez que la parte actora le reclamó el 19 de diciembre de 2018, mediante burofax, esas cantidades, no presentándose la demanda hasta mayo de 2019, rechazando, por ello, la alegación de abuso de derecho en el ejercicio de la facultad de resolver el contrato por el arrendador, máxime cuando la demandada ha dispuesto de un plazo razonable para asesorarse debidamente, sobre el alcance de las consecuencias de no atender ese requerimiento.
Asimismo, se rechaza la tesis de la demandada de la renuncia tácita de los actores a la reclamación del IBI, es una facultad legal que se le reconoce al arrendador, así, la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2007, recurso núm. 2458/2002, estableció, como doctrina jurisprudencial, que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Sí se rechaza la pretensión de los actores en relación con la actualización de la renta, por un lado, al entender que no puede aplicarse el diferencial de los últimos cinco años, de 2013 a 2018, como hacen los actores, cuando la Ley exige un requerimiento en cada uno de los años en los que se aplique esa actualización, y por otro, porque concurren las circunstancias excepcionales que prevé la Disposición Transitoria 2ª Regla 7ª de la LAU de 1994, los ingresos del arrendatario no superen los límites legalmente establecidos.
6. El recurso se articula conforme a las mismas alegaciones del escrito de contestación a la demanda.
Hemos de comenzar pronunciándonos sobre la procedencia de la reclamación ejercitada contra la demandada para el abono del IBI, no así respecto de la actualización de la renta, también pretendida por los actores, pues desestimada esta pretensión en la sentencia de instancia, no es objeto de discusión en esta alzada.
Siendo indiscutido que nos encontramos ante un contrato verbal de arrendamiento vigente, al menos, desde el año 1970, y por lo tanto, concertado bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, como la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece que los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor '
Y el IBI es una de esas cantidades asimiladas a la renta.
Por ello, el pago del IBI es una obligación legal, y por ello, su impago, aun cuando no se pactara expresamente, es causa de resolución contractual y permite sustentar con éxito una acción de desahucio, sin que sea exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutirle el IBI, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone el pago de las cantidades asimiladas a la renta; basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago, salvo que haya operado la prescripción y ésta sea alegada.
Así, la sentencia del Tribunal Supremo del Pleno de 12 de enero de 2007, recurso núm. 2458/2002, invocada por el juzgador de instancia, declaró, como doctrina jurisprudencial, que '
A esta obligación de pago, no cabe oponer la renuncia tácita invocada por la demandada por el hecho de que el arrendador no le haya reclamado con anterioridad este abono, y así, se dice en la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2011, recurso núm. 192/2009, '
Declarada la procedencia de la reclamación de los arrendadores a la arrendataria del abono del IBI, consignando la demandada la suma total solicitada a efectos enervatorios de la acción de desahucio contra ella ejercitada, veamos si procede esa enervación.
Dice el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '
Este precepto determina la imposibilidad de enervar la acción de desahucio en el caso de que el arrendador haya requerido de pago fehacientemente al arrendatario con, al menos, 30 días de antelación a la fecha de interposición de la demanda, acompañándose con la demanda burofax de fecha 18 de diciembre de 2018, en el que los actores sustentan la existencia de ese requerimiento fehaciente a los fines indicados, y así, lo asume el juzgador de instancia, discutiéndolo la demandada-recurrente.
Comencemos recordando los requisitos exigidos jurisprudencialmente a ese requeri miento del arrendador: 1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada; 2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario; 3. Ha de referirse a rentas o cantidades asimiladas impagadas; 4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto; y 5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada (así, entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2014, recurso núm. 1051/2012, 23 de junio de 2014, recurso núm. 1437/2013, y 22 de septiembre de 2015, recurso núm. 1818/2013).
Pues bien, el burofax que nos ocupa, de fecha 18 de diciembre de 2018, fue entregado a la demandada en fecha 19 de diciembre de 2018, como consta con la certificación del contenido y acuse de recibo, no pudiéndose cuestionar, como se hace en los escritos de contestación a la demanda y de recurso, que no se le hubiera entregado personalmente, cuando quien firma su recepción es doña Asunción, que si bien la demandada no nos dice quién es, cabe concluir que es su hija, por la coincidencia de apellidos con el primero de su difunto marido y el primero suyo, y se entrega en su domicilio, la vivienda arrendada, por lo que no hay duda de que se ha realizado por un medio fehaciente, es decir, por un medio que permite acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario.
El tenor literal del mismo es '
Estamos, pues, ante una comunicación que contiene un requerimiento de pago de cantidad asimilada a la renta y de actualización de ésta.
Ciertamente, presentada la demanda en fecha 29 de mayo de 2020, consta el transcurso más de cuatro meses después del plazo legalmente previsto.
Por último, y como ya hemos adelantado, la consignación no se produce sino hasta después del traslado de la demanda, y, por tanto, transcurrido ya ese plazo legal.
Ciertamente, ese escrito no contiene ninguna advertencia de resolución del contrato y de que no procederá la enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo, pero es que en el párrafo 2º del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se exige que ello se comunique al arrendatario, como señala la jurisprudencia antes citada '
Es decir, la comunicación, en principio, reunía todos los requisitos exigidos jurisprudencialmente.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa no podemos olvidar que después de 48 años de relación arrendaticia era la primera vez que se le reclamaba a la arrendataria el pago del IBI, impago cuya gravedad y consecuencias podía pasar desapercibida a la arrendataria, no era la renta y nunca antes se le había repercutido este impuesto.
Además, no constaba en dicha comunicación el plazo para el abono de la suma reclama en concepto de IBI, y recordemos que se le reclaman por primera vez y al mismo tiempo las cinco últimas anualidades de este impuesto.
Así, se dice en la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 2013, recurso núm. 2100/2010 '
Ciertamente, estas resoluciones se refieren a supuestos donde ni siquiera hubo ese requerimiento, pero si las hemos traído a colación por la importancia de conferir, comunicar un plazo para el pago, aun cuando sea el legalmente previsto; no olvidemos que la arrendataria tiene más de 80 años.
Además, hemos de tener en cuenta que se infiere claramente que la reclamación extrajudicial realizada por burofax venía referida a una cantidad superior a la adeudada por la demandada, en cuanto que se le reclamaba, asimismo, un incremento de renta, que, como se recoge en la sentencia de instancia, no se adeudaba por una doble razón; así, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 23 de mayo de 2019, recurso núm. 3428/2016, señala, respecto del previo requerimiento, que únicamente producirá plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida.
Por estas razones, entendemos que el requerimiento que nos ocupa no puede impedir la enervación de la acción de desahucio ejercitada.
A esta enervación no obsta el hecho de que tras la sentencia dictada en los autos núm. 62/1991, de 7 de marzo de 1991 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Mérida se declarara resuelto el contrato que nos ocupa por impago de las rentas, pues lo cierto es que ese contrato se rehabilitó, conforme a lo dispuesto en el artículo 147.2 de la LAU de 1964, y continuó su existencia, sin que esa rehabilitación, reconocida en la sentencia dictada en los autos núm. 688/2013, de 28 de mayo de 2014 también por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Mérida, rehabilitación hace prácticamente 20 años, sea equiparable a la enervación contemplada actualmente en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000.
Por todo lo expuesto, la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento planteada en la demanda debe ser desestimada, pues efectuada por la demandada la consignación de la cantidad correspondiente al IBI reclamada en la demanda, antes del transcurso del plazo para contestar la misma, no constando que haya enervado el desahucio en una ocasión anterior y no siendo efectivo -por lo que se ha dicho- el requerimiento previo, debe declararse enervada la acción de desahucio por consignación de las cantidades asimilables a la renta que la arrendataria adeudaba a los arrendadores, en virtud de lo dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Y por ello, el recurso ha de ser acogido en este punto, debiendo revocarse la resolución del contrato de arrendamiento litigioso, teniéndose por enervada la acción de desahucio, si bien manteniéndose el pronunciamiento respecto a la estimación de la acción de reclamación de cantidad.
No cabe, sin embargo, acoger el recurso en lo relativo al pronunciamiento en costas, desestimada la pretensión de la recurrente de no obligación de abono de la suma reclamada en concepto de IBI y estimada la enervación de la acción de desahucio, ello conlleva imperativamente la imposición de costas a la demandada, por así disponerlo el artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '
En cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la estimación parcial del recurso, no ha lugar a hacer expresa imposición de estas a ninguna de las partes litigantes.
Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. el Rey y por la Autoridad que nos concede la Constitución, pronunciamos el siguiente,
Fallo
Se mantienen los restantes pronunciamientos que vienen acordados.
No procede la imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a ninguno de los litigantes.
Notifíquese a las partes interesadas esta resolución y con certificación literal a expedir por el Sr. Letrado de la Administración de Justica de esta Audiencia Provincial y del oportuno despacho, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, para cumplimiento y ejecución de lo acordado. Archívese el original en el libro-registro correspondiente de esta Sección.
Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno. Sólo se admitirán los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación, si se fundan en los motivos y supuestos previstos, respectivamente, en los artículos 469 (en relación con la Disposición Final 16 LEC) y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de los que conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y que, en su caso, deberán interponerse por escrito ante este Tribunal, en el plazo de los veinte días hábiles siguientes al de su notificación.
Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.