Sentencia Civil Nº 100/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 102/2012 de 22 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 102/2012-M

Procedencia: Juicio Ordinario nº 1721/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Barcelona

S E N T E N C I A Nº 100/2013

Ilmas. Sras. Magistradas:

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

Dª. MARÍA LUISA GUZMÁN ORIOL

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de febrero de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1721/2010, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Barcelona, a instancia de 'PROCOMIBER, S.L.', contra D. Bienvenido , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 28 de octubre de 2011.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

Estimola demanda postulada por la representación procesal de la mercantil PROCOMIBER SL y condeno a DON Bienvenido a la devolución del importe de 17.000 € en concepto de fianza arrendaticia con los intereses devengados desde la fecha de 30 de julio de 2009, con imposición de costas.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 14 de febrero de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA LUISA GUZMÁN ORIOL.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda va dirigida a que se condene al arrendador demandado a pagar al arrendatario la suma de 17.000,- euros en concepto de devolución de la fianza tras la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento de 7 de julio de 2003 sobre la vivienda local sito en Barcelona CALLE000 NUM000 - NUM001 con CALLE001 , NUM002 - NUM003 con los intereses legales. A dicha pretensión se opuso el demandado, en el sentido de que, al rescindirse el contrato, el local tuvo daños que hubo que reparar y ello provocó un retraso en la recuperación de la posesión al haber tenido la propiedad que realizar obras de reparación.

La sentencia de instancia estima la demanda. Frente a dicha resolución se alza el demandado aduciendo incongruencia omisiva y errónea valoración de la prueba. Se reproduce, en síntesis, el debate en esta alzada, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio que en la instancia.

SEGUNDO.-Se debe comenzar rechazando la denuncia de incongruencia que la parte recurrente imputa a la resolución recurrida porque como señala la reciente STS de 28 de mayo de 2004 ,'siendo la congruencia la relación entre el suplico de la demanda y el fallo de la sentencia, no puede darse, en principio, incongruencia en el caso --como el presente-- de sentencia desestimatoria de la demanda. Así lo ha mantenido reiterada jurisprudencia, en sentencias, entre otras, de 2 de marzo de 2000 , 1 de octubre de 2001 , 19 de junio de 2003 ; esta última dice literalmente: «las sentencias absolutorias de todas las cuestiones propuestas no pueden ser objetadas de incongruente ( sentencia de 18 de marzo de 1982 ); especificándose que la sentencia absolutoria afecta y resuelve todas las cuestiones y tesis combatidas en el pleito y sometidas a conocimiento del Tribunal, debiendo entenderse que absuelve de todos los extremos respecto de los cuales no se hace condena expresa. Dentro de la incongruencia se ha venido distinguiendo, de un lado, la incongruencia omisiva o ex silentio, que se produce cuando el órgano judicial deja sin contestar alguna de las pretensiones sometidas a su consideración por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita cuya motivación pueda inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución, y sin que sea necesaria, para la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva, una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que se aducen por las partes como fundamento de su pretensión, pudiendo bastar, en atención a las circunstancias particulares concurrentes, con una respuesta global o genérica, aunque se omita respecto de alegaciones concretas no sustanciales.

En el presente caso, razonando la resolución recurrida la falta de prueba de los desperfectos alegados por la demandada en la recepción del local no procede y se entiende tácitamente desestimada la pretensión alegada de retraso en la recepción del local por realización de obras de reparación.

TERCERO.-Entrando en el fondo del asunto, no se discute por las partes que la actora entregó la cantidad de 17.000 euros en concepto de fianza y que ésta no ha sido devuelta al arrendatario. En fecha 30 de junio de 2009 las partes suscribieron el documento de rescisión anticipada del contrato de arrendamiento del local reseñado ud supra. En el mismo, se dice lo siguiente: 'habiendo ambas partes procedido a la inspección ocular del local objeto de arrendamiento con anterioridad a este acto, la parte arrendataria se compromete formal y expresamente a la instalación, a su costa, del mecanismo de manivela de apertura manual ... todo ello en el plazo máximo de 15 días ... Cumplida la obligación se procederá a la devolución de la fianza.'.

Dicha reparación se realizó por la parte arrendataria, según es de ver en las facturas aportadas (folios 23 a 25), respecto de las cuales el cambio del eje del motor de la puerta ha sido duplicado por el demandado.

Asimismo, la demandada aportó en apoyo de sus alegaciones una serie de facturas acreditativas de las reparaciones que alega tuvo que realizar, dichas facturas por importe total de 13.447,36 euros corresponden a los meses de octubre, noviembre y diciembre de (folios 78 y 80 a 90).

CUARTO.-Como tiene señalado esta Sala (SAPB 605/09 de 04/11/2009, Rec.1033/2008, por todas) en principio, el arrendatario, constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación, arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza). La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose sólo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo ... que deba ser restituido ...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual sólo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('... al final del arriendo') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues sólo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

QUINTO.-De lo actuado se desprende que la relación arrendaticia se inició en mayo de 7 de julio de 2003 y en fecha 30 de junio de 2009 se firmó la rescisión contractual con la anticipación pactada en el contrato de arrendamiento y con entrega de las llaves y de la posesión ese mismo día (30-6-09) al propio arrendador acompañado de su hijo y en el propio local, deduciéndose que tanto el arrendador como su hijo dieron su conformidad tal y como reza el documento de referencia. La actora reclamó en diversas ocasiones la devolución de la fianza.

Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ...). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' -en defecto de pacto sobre la devolución- expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado del local con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el local en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ... y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 , ...). El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no sólo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

SEXTO.-En ese contexto, el arrendador alude a una serie de desperfectos que no se no acreditados a la vista de la prueba practicada, habida cuenta que como se ha indicado con anterioridad la parte actora sostuvo en todo momento que la entrega de llaves y del local se hizo ante el propio arrendador y su hijo, quien redactó el documento de rescisión anticipada y de conformidad en la recepción del local, con la salvedad de la reparación del mecanismo de apertura de la puerta que se realizó de conformidad con la propiedad. Al respecto, alegó el demandado que el arrendador, pese a estar presente en la inspección del local, se encontraba en estado de depresión y no se percató de los desperfectos que luego hizo valer. Tal manifestación no puede ser aceptada, pues el día de la recepción de la propiedad estaba acompañado por su hijo, letrado en ejercicio, quien redactó el documento de rescisión en los términos expuestos, por lo que no queda acreditado que el arrendador estuviera incapacitado ni legal ni naturalmente para recepcionar la propiedad sin advertir otros desperfectos que los efectivamente reparados por la actora. El médico de cabecera del actor, que depuso en el acto de la vista manifestó que el Sr. Bienvenido no carecía de conciencia y voluntad, si bien tenía una depresión de grado medio. Por último, en cuanto a las fotografías aportadas tampoco pueden ser tenidas en cuenta pues no consta la fecha de su realización y desde luego reflejan daños que se advierten a primera vista. La esposa del actor que realizó las fotografías manifestó que las hizo a mediados del mes de agosto de 2009, transcurrido un mes y medio de la entrega del local, dichas fotografías fueron impugnadas por la actora y no pueden ser tenidas en cuenta máxime cuando hay medios fehacientes para acreditar, en su caso, los daños alegados.

Asimismo no consta que el demandado dentro de período de un mes que la Ley señala realizara actuación alguna encaminada a dejar constancia de los daños, a cuantificarlos y a liquidarlos en relación con el importe de la fianza (el art. 36 LAU , deberá de devolver la fianza en el plazo de un mes, plazo en el que el arrendador debe poner de manifiesto los desperfectos y de no hacerlo debe devolver la fianza ; constando en el pacto segundo del acuerdo suscrito (folio 22) que ' Cumplida la obligación anterior ... el arrendador se compromete a la devolución de la fianza ...', a lo que finalmente cabe añadir, que todas las facturas de los supuestos trabajos a realizar para solventar los daños son de fechas notablemente lejanas a la de la entrega del local, estimándose una ausencia de correlación entre lo manifestado en el juicio y las actuaciones posteriores consiguientes del demandado dentro del mes siguiente a la entrega y recepción de las llaves y del local en orden a hacer valer su disconformidad con el estado del mismo y las consecuencias económicas atinentes a la liquidación de la fianza.

No acreditados los daños en el local alegados por la parte demandada no procede ya el análisis del retraso alegado en la recepción del mismo que, en cualquier caso, no ha quedado acreditado.

Y es por ello por lo que el recurso no puede prosperar, procediendo la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

VISTOS los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación de D. Bienvenido contra la sentencia dictada en fecha 28 de octubre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 4 de Barcelona en los autos de Juicio Ordinario nº. 1721/2012 de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.