Sentencia CIVIL Nº 101/2020, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 499/2019 de 06 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
OURENSE
SENTENCIA: 00101/2020
Modelo: N10250
PLAZA CONCEPCIÓN ARENAL, Nº 1, 4ª PLANTA
32003 OURENSE
Teléfono: 988 687057/58/59/60 Fax: 988 687063
N.I.G. 32054 42 1 2018 0000921
RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000499 /2019
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 2 de OURENSE
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000122 /2018
Recurrente: Amparo
Procurador: BAUTISTA BALTAR CID
Abogado: MARIA FERNANDA LOPEZ FERNANDEZ
Recurrido: BANKIA SA
Procurador: JOAQUIN MARIA JAÑEZ RAMOS
Abogado: MARIA JOSE COSMEA RODRIGUEZ
APELACIÓN CIVIL
La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por las Ilmas. Sras. Magistradas Dña. Josefa Otero Seivane,
Presidente, Dña. María José González Movilla y Dña. María del Pilar Domínguez Comesaña, ha pronunciado,
en nombre de S.M. El Rey, la siguiente
SENTENCIA: 00101/2020
En la ciudad de Ourense a seis de mayo de dos mil veinte.
VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de
Procedimiento Ordinario 122/2018 procedentes del Juzgado de Primera Instancia Dos de Ourense, Rollo de
Apelación núm. 499/2019, entre partes, como apelante, Dña. Amparo , representada por el procurador D.
Bautista Baltar Cid, bajo la dirección de la letrada Dña. María Fernanda López Fernández, y, como apelada,
Bankia SA, representada por el procurador D. José María Jañez Ramos, bajo la dirección de la letrada Dña.
María José Cosmea Rodríguez.

Es ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dña. María José González Movilla.

Antecedentes

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia Dos de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 28 de marzo de 2019, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO: Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador don Bautista Baltar Cid, en nombre y representación de doña Amparo contra la mercantil Bankia, S.A, representada por la Procuradora doña Ana Manuela López Puga; DEBO DECLARAR Y DECLARO no haber lugar a los pedimentos contenidos en la demanda, absolviendo a la demandada de dichas pretensiones.

Todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora.'.

Segundo.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación procesal de Dña.

Amparo recurso de apelación en ambos efectos habiendo formulado oposición al mismo la representación procesal de Bankia SA, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial para su resolución.

Tercero.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- La demandante Dña. Amparo ejercita en este procedimiento acción de cumplimiento contractual contra la entidad Bankia SA mediante la que pretende que, en base al contrato de arrendamiento de local de negocio firmado el día 27 de febrero de 1992, entre la propia demandante y su madre Dña Rosana , ya fallecida, como arrendadoras y la entidad Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid (Cajamadrid), a la que ha sucedido la demandada, le abone la cantidad de 8.541,64 euros, en concepto de incremento de renta estipulado para el supuesto de que la arrendataria modificara su personalidad jurídica y 15.162,33 euros, pactada como indemnización para el supuesto de que se produjera esa modificación y la nueva entidad se subrogara en el contrato, lo que tuvo lugar el 23 de mayo de 2011. La entidad demandada se opuso a la demanda alegando la caducidad de la acción para reclamarle el incremento de renta pactado en el contrato, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, así como la prescripción de la acción en reclamación de la indemnización prevista en la estipulación séptima del contrato, considerando de aplicación el plazo previsto en el artículo 1966 del Código Civil. En todo caso invocó la doctrina de los actos propios y el retraso desleal en el ejercicio del derecho pues el primer contrato fue novado mediante un anexo firmado el 26 de junio de 2012 y después sustituido por el suscrito el día 28 de diciembre de 2016, sin que la actora en ninguna de esas ocasiones hubiese formulado reclamación alguna por los dos conceptos en que su pretensión se funda.

En la sentencia dictada en primera instancia se estimó caducada la acción de repercusión del incremento la renta, pues el artículo 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece que caducará en el plazo de tres meses a contar desde que se hubiera producido el hecho que motivó el incremento; en este caso, la modificación de la personalidad de la demandada que tuvo lugar el día 23 de mayo de 2011. Y, tras desestimarse la excepción de prescripción de la acción de reclamación de la indemnización pactada, se consideró que dicha reclamación era contraria a los propios actos de la demandante y constituía un retraso desleal en el ejercicio del derecho dado el largo tiempo transcurrido desde que había nacido el derecho y las sucesivas modificaciones del contrato de arrendamiento sin formular reclamación alguna lo que generó en la demandada la confianza en que ya no se efectuaría la reclamación.

Frente a dicha resolución se interpone por la actora el presente recurso de apelación alegando, en relación a la primera de las reclamaciones, el incremento de la renta, que no resulta de aplicación el plazo de caducidad previsto en el artículo 106 de la LAU de 1964, pues el mismo resulta de aplicación únicamente a los incrementos legales, no a los pactados por las partes como ocurre en el presente caso; y en relación a la indemnización, que no puede apreciarse retraso desleal en el ejercicio del derecho pues no fue hasta el año 2015, cuando falleció su madre, cuando tuvo conocimiento de la existencia de la cláusula con el derecho a la indemnización y a la actualización de la renta, añadiendo, contrariamente a lo anterior, que fue en el año 2016 cuando firmó el nuevo contrato de arrendamiento, cuando al compararlo con el anterior, se percató de la existencia de la cláusula que le facultaba para interponer la presente demanda, habiendo sido engañada por la entidad bancaria. La parte demandada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

Segundo.- Para la resolución de la presente litis ha de partirse de los siguientes hechos: El día 25 de febrero de 1992 Dña. Sonia y Dña. Amparo , como arrendadoras, y la entidad Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, como arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento del local de negocio ubicado en las plantas baja y primera, del edificio número 1 de la calle Queipo de Llano de Ourense.

En la estipulación séptima se pactó que 'En el supuesto de que la arrendataria extinguiera o modificara su personalidad, nombre o naturaleza, con motivo de fusionarse con otra u otras Entidades, ya sea por vía de absorción o de creación de una nueva entidad jurídica distinta de las fusionadas, ambas partes absorbentes o la nueva resultante de la fusión, quedará automáticamente subrogada en la titularidad arrendaticia derivada del presente contrato con derecho a indemnización por parte de la propiedad en el porcentaje estipulado por Ley como si hubiese traspaso, tomando como base para la aplicación de dicho porcentaje la cantidad de 14.000.000 de pesetas (CATORCE MILLONES DE PESETAS) incrementada con el aumento que experimente el índice de precios al consumo entre esta fecha o fecha del presente contrato y aquella en que se produzca la modificación, fusión, etc. e incrementándose además la renta vigente en el momento en que tenga lugar en el 15 por ciento'.

El día 26 de junio de 2012, las arrendadoras y la mercantil Bankia SA suscribieron un anexo al contrato de arrendamiento del local de negocio para uso distinto de vivienda de fecha 27 de febrero de 1992, (ahora en la calle Vicente Risco número 1), en cuyo expositivo II, se indicaba: 'BANKIA. SA, en virtud del principio de sucesión universal sobre el que se articula esta segregación, sustituyó a partir del 23 de mayo de 2011 a Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, en todos los derechos y obligaciones recogidas en el contrato referido en el expositivo primero'.

La parte arrendadora aceptó la propuesta de la arrendataria de reducción de la renta, de forma que, conforme a lo establecido en el expositivo III, desde el día 1 de julio de 2013 hasta el día 1 de junio de 2014, la renta mensual se estableció en 982,07 euros, incrementada con el Impuesto sobre el Valor Añadido, estableciéndose expresamente 'sin que proceda incrementar este importe con ningún gasto asimilado generado con anterioridad a la firma del presente Anexo'. A partir del 1 de julio de 2014 'corresponderá el pago de la renta actualizada como correspondería si no se hubiese aplicado el período de reducción'.

Dña. Rosana falleció en el año 2015, y tras su fallecimiento, su hija Dña. Amparo y la entidad Bankia SA suscribieron el día 28 de diciembre de 2016 un nuevo contrato de arrendamiento sobre el local de negocio objeto de litis, en el que ninguna referencia se contiene al incremento de la renta y a la indemnización en que se basa la demanda. El día 14 de marzo de 2017 la actora presentó solicitud de acto de conciliación con la demandada, ante el Juzgado de Primera Instancia Decano de Lugo, reclamándole las cantidades que ahora son objeto de este procedimiento, que finalizó sin avenencia.

Tercero.- En primer lugar se reclama por la actora a la arrendataria la cantidad de 8.541,64 euros en base a la cláusula séptima del contrato de arrendamiento de 25 de febrero de 1992, correspondiendo dicha suma al incremento de la renta pactada para el caso de que la arrendataria modificara su personalidad subrogándose la nueva entidad en la titularidad arrendaticia, calculándose dicha suma conforme a una serie de actualizaciones que la actora entiende que se habrían producido desde el año 2011, momento de la modificación de la personalidad de la demandada hasta el año 2017. Las partes pactaron en el referido contrato la sujeción a la entonces vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. En el Capítulo IX, bajo la rúbrica 'De la renta, su revisión y de la fianza', el artículo 98 establece que 'la renta de las viviendas y locales de negocio a que se refieren los artículos anteriores podrá ser objeto de aumento o reducción por acuerdo de las partes'. El artículo 106 de la misma Ley en que se regula la caducidad de acciones, establece en su apartado 1 que 'las acciones dimanantes de los derechos que reconoce este capítulo tendrán un plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que las motive'. La norma no distingue, por tanto, entre los supuestos en que la elevación de la renta derive de un pacto entre las partes, de aquellos otros en que es la propia ley la que establece el aumento, como pretende la apelante alegando que el plazo de caducidad únicamente está previsto para los incrementos legales. De hecho la única excepción que sobre tal plazo de caducidad establece la LAU se contiene en el apartado 2 del citado artículo 106, que declara: 'Este plazo no será aplicable a los derechos establecidos en los artículos 101 y 103'. Ninguno de los dos artículos se refieren al presente supuesto, ya que el primero regula la forma y derechos del arrendatario de oposición a la elevación de la renta y el segundo, a la reducción de la renta por parte del inquilino cuando la declarada a efectos fiscales sea inferior a la percibida.

Por tanto, no contiene la ley ninguna excepción a la aplicación del plazo de caducidad de tres meses a los supuestos de elevación de la renta pactada por las partes; y ese plazo de tres meses, que se ha de computar desde el momento en que se produjo el hecho que motive el incremento, ya ha transcurrido pues el aumento del 15% de la renta vigente, según la cláusula séptima, se podría producir en el momento en que 'la arrendataria extinguiera o modificara su personalidad, nombre o naturaleza' por cualquiera de los modos que se detallaban y una vez que la nueva entidad resultante de la fusión o absorción quedara automáticamente subrogada en la posición de la arrendataria, lo que tuvo lugar el día 23 de mayo de 2011, hecho no discutido pues, además de ser un hecho notorio, la modificación de la personalidad se reconoció expresamente por las arrendadoras en el anexo firmado el día 26 de junio de 2012. Por ello, la acción ha de estimarse caducada, desestimándose el motivo del recurso de apelación que se examina.

Cuarto.- Se impugna también el pronunciamiento por el que se desestima la acción de reclamación de la indemnización pactada al considerar que la actora actúa de forma contraria a sus propios actos y con retraso desleal en el ejercicio del derecho, alegando que no tuvo conocimiento de la estipulación séptima del contrato, en que se contenía la indemnización, hasta el año 2016 cuando suscribió con la demandada un nuevo contrato, habiendo sido engañada por esta que al firmar este nuevo no le advirtió de la existencia de la cláusula.

Partiendo de que aunque no son exactamente lo mismo, la doctrina jurisprudencial ha vinculado la doctrina de los actos propios con el retraso desleal en el ejercicio del derecho, ya que ambas se relacionan con el principio de la buena fe que se contiene en el artículo 7.1 del Código Civil.

Sobre la interpretación de ambas instituciones la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de abril de 2018 declara: 'La sentencia de esta sala 760/2013, de 3 de diciembre, sintetiza la jurisprudencia sobre los actos propios, que referencia en la protección de la buena fe y la confianza. Recuerda que no todo acto está sujeto a este principio, pues para poder estimar que se ha infringido la doctrina de los actos propios, que encuentra su apoyo legal en el art. 7.1 CC , ha de haberse probado quebranto del deber de coherencia en los comportamientos, mediante actos propios que han de ser inequívocos y perfectamente delimitados, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin ninguna duda, una precisada situación jurídica afectante a su autor, de manera que sean incompatibles o contradictorios con la conducta precedente. En suma, se trata de que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real ( sentencia 295/2010, de 7 de mayo).

3.- Por otro lado, como recuerdan las sentencias de esta sala 399/2012, de 15 de junio, y 163/2015, de 1 de abril, el retraso desleal, que opera necesariamente antes del término del plazo de prescripción extintivo de la acción, encuentra su específico fundamento de aplicación como una de las formas típicas de los actos de ejercicio extralimitado de los derechos que suponen una contravención del principio de buena fe ( art. 7.1 CC). De forma que para su aplicación se requiere, aparte de la natural omisión del ejercicio del derecho y un transcurso dilatado de un periodo de tiempo, una objetiva deslealtad respecto de la razonable confianza suscitada en el deudor acerca de la no reclamación del crédito. Confianza que debe surgir, necesariamente, de actos propios del acreedor a tal efecto.'.

Sobre el retraso desleal, la sentencia de 12 de diciembre de 2011, declara: 'El art. 7.1 CC establece que 'los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe'. La buena fe ha sido interpretada como principio general o como cláusula abierta, aunque en definitiva debe considerarse como un principio positivizado que impone deberes a los titulares de los derechos. En el art.

7.1CC se recoge uno de los aspectos principales de las consecuencias de la buena fe y comporta determinar lo que deba entenderse por retraso desleal en el ejercicio del derecho.

»Se enuncia diciendo que 'un derecho subjetivo o una pretensión no pueden ejercitarse cuando el titular no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlos valer y ha dado lugar, con su actitud omisiva, a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que ya no se ejercitará el derecho'. En el derecho alemán surge la figura de la Verwirkung en cuya virtud resulta inadmisible que el derecho se ejerza con un retraso objetivamente desleal.

»Esta figura debe ajustarse a las tradicionales del derecho privado que se ocupan también, en cierto sentido, del aspecto del ejercicio retrasado y muy especialmente con la prescripción extintiva y la renuncia tácita. La doctrina indica que la figura del retraso desleal se distingue de la prescripción porque, si bien en ambas se requiere que el derecho no se haya ejercido durante un largo tiempo, en el ejercicio retrasado se requiere, además, que la conducta sea desleal, de modo que haya creado una confianza en el deudor, de que el titular del derecho no lo ejercería como ha ocurrido en este caso. Por otra parte, la renuncia tácita requiere de una conducta cuya interpretación permita llegar a la conclusión de que el derecho se ha renunciado.

»En el derecho europeo aparece la buena fe en el sentido que se ha aludido en el art. 1.7 de los Principios UNIDROIT, en los arts. 1:106 y 1:201 de los Principios del Derecho europeo de contratos y como señala el art.

I.-1:103 (2) del DCFR (Draf of Common Frame of Reference), 'en particular, resulta contrario a la buena fe que una parte actúe de forma inconsecuente con sus previas declaraciones o conducta, en perjuicio de la otra parte que había confiado en ellas' (trad. propia). Así como en el Derecho alemán, en el que la doctrina del retraso desleal encuentra su encaje en el § 242 BGB, referido a la buena fe'.

Y sobre los actos propios, las sentencias del TS de 5 de mayo de 2016 y 13 de septiembre de 2016 indican: 'La doctrina de esta Sala sobre los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia (sentencia 1/2009, de 8 de enero y las que en ellas se citan). Para que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias núm. 552/2998, de 17 de junio, 119/2013, de 12 de marzo, y 649/2014, de 13 de enero de 2015)'.

Pues bien, para examinar si el ejercicio de un derecho o una facultad contractual contraviene los actos propios y supone un retraso desleal en el ejercicio del derecho, debe analizarse la concurrencia de los tres requisitos siguientes: 1. El transcurso de un período dilatado de tiempo durante el cual el titular del derecho se ha mantenido inactivo sin ejercitarlo. No obstante, a diferencia de lo que sucede con la prescripción o la caducidad, no basta el mero transcurso del tiempo, sino que ha de ir acompañado de unas circunstancias que hagan desleal el retraso en el ejercicio del derecho.

2. La inactividad del titular del derecho durante ese periodo de tiempo, pudiendo haberlo ejercitado.

3. La confianza legítima del sujeto pasivo de que el derecho ya no va a ser ejercitado, siendo ese titular del derecho el que genere esa confianza, lo que supone algo más que su mera inactividad.

En este caso concurren todos los requisitos anteriormente expuestos. El tiempo en que tardó en reclamarse la cantidad correspondiente a la indemnización es ciertamente relevante, pues se fundamenta en la cláusula séptima del contrato de fecha 25 de febrero de 1992, en virtud de la que el derecho surge en el momento en que se produjo la modificación de la personalidad de la arrendataria lo que ocurrió el día 23 de mayo de 2011, momento en que Bankia sustituyó a la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, según reconoció la actora en el anexo al contrato suscrito el día 26 de junio de 2012. Desde esa fecha hasta el día 14 de marzo de 2017, cuando la actora formuló solicitud de conciliación con la demandada en reclamación de la indemnización, la parte actora había permanecido inactiva, incluso en el momento en que las partes procedieron a la sustitución del contrato por otro, el día 28 de diciembre de 2016, en el que se pactaron nuevas estipulaciones. Y esa inacción de la actora durante tan dilatado periodo de tiempo pudo generar en la demandada la confianza en que la reclamación de la indemnización ya no se realizaría cuando además en el momento en que se redujo la renta se indicó que ninguna otra cantidad o ningún otro gasto generado con anterioridad, en lo que podía entenderse incluida esta indemnización, incrementaría el importe pactado. Por todo ello, considerándose que la actuación de la demandante es contraria a sus actos anteriores y constituye un retraso desleal en el ejercicio de su derecho, la sentencia debe ser confirmada, desestimándose el recurso de apelación interpuesto.

Quinto.- En virtud de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es preceptiva la imposición de las costas a la apelante.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Amparo contra la sentencia de fecha 28 de marzo de 2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Dos de Ourense en autos de Procedimiento Ordinario 122/2018, que, consecuentemente se confirma en su integridad; imponiendo a la apelante las costas causadas en esta alzada.

Contra la presente resolución, podrán las partes legitimadas interponer, en su caso , recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal en el plazo de veinte días ante esta Audiencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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