Sentencia Civil Nº 102/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 866/2009 de 12 de Febrero de 2010

Encabezamiento

ROLLO DE APELACION 09-0866

SENTENCIA Nº 102

ILUSTRISIMOS SEÑORES

PRESIDENTE

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don Jose Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia a doce de febrero del año dos mil diez.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 1 de septiembre de 2009 dictada en AUTOS DE JUICIO VERBAL SOBRE DESAHUCIO Y RECLAMACION DE RENTAS 292-09 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Dos de los de Quart de Poblet.

Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDANTE DON Valentín representada el Procurador de los Tribunales DOÑA AMPARO ROYO BLASCO asistido de Letrado DOÑA PURIFICACION VALLDECABRES VALLS; como APELADA-DEMANDADA DOÑA Nuria representada por el Procurador de los Tribunales DOÑA EVELIA NAVARRO SAIZ y asistida por el Letrado DON ANTONIO NAVARRO SAIZ.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia de fecha 1 de septiembre de 2009 contiene el siguiente Fallo:"DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por Valentín , frente a Nuria .

Las costas serán abonadas por la parte demandante."

SEGUNDO.- La Sentencia dictada estableció que la parte actora ejercita acción de resolución de contrato de contrato de arrendamiento y reclamación de cantidad por importe de 1214,48 euros.

Dos son las cuestiones controvertidas: una si procede la reclamación en concepto de actualización por importe de 490,89 euros y la segunda, la reclamación del IBI por importe de 724,09 euros en concepto de impagados de las anualidades de mas de 5 años según haya o no prescrito la acción del demandante.

Respecto a la primera cuestión la parte arrendadora reclama desde enero de 2004 hasta diciembre 2008.Habiendo remitido un burofax en fechad e 15-11-08 recibido por el arrendatario el 22-11-08.

Según la Disposición Transitorio de la LAU 1994 es necesario la practica por el arrendador al arrendatario de un requerimiento y de forma anual. El arrendador demandante reclama en noviembre de 2008 y de manera conjunta y por ello se considera que no se puede exigir a la arrendataria dado que la obligación de pago no ha nacido, no existe. Pero tampoco la relativa a fecha de noviembre 2008 dado que no ha cumplido con la obligación de notificar con certificación de actualización según exige la D Transitoria.

Respecto a la segunda cuestión debemos decir que el IBI se devenga anualmente y queda sometida su reclamación al art.1966-3 CC por lo que no procede abonar los impuestos de IBI relativos a más de cinco años, habiendo abonado la arrendataria los que le correspondía.

Se imponen las costas a la parte actora.

TERCERO.- Notificada la Sentencia, DON Valentín previa preparación interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, en primera lugar y respecto a la desestimación de la reclamación por IBI partiendo de la Disposición Adicional 2ª c) 10-2 LAU 1994 el plazo de prescripción es de 15 años.

Es procedente fundar la resolución en el impago del IBI.STS 3-octubre-2008 y 12-enero-2007.

Y en segundo lugar sobre la eficacia de la notificación respecto a las actualizaciones el plazo es de 15 años.

Y en cuanto a la aportación del certificado del %IPC solo es para las rentas antiguas sujetas a la legislación anterior pero no para las actualizaciones ordinarias conforme al IPC.

La arrendataria a aceptado la cantidad final como renta actual y por ello si no se ha opuesto dicha notificación produce sus efectos. Lo único que se cuestiona es la aplicación con efectos retroactivos en cinco años. Además se le notifico fehacientemente el IPC correspondiente a cada año y la cantidad resultante.

No es posible la enervación.

Solicitando la revocación y estimación íntegra de la demanda.

CUARTO.- El Juzgado dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito de oposición y de impugnación de la sentencia alegando que procede estimar la excepción de inadecuación de procedimiento y en caso se desestime el recurso de apelación.

QUINTO.- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido:

1.-Documental.

2.Interrogatorio

3.-Testifical

SEXTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 10 de febrero de 2.010 para deliberación y votación, que se verifico quedando seguidamente para dictar resolución.

SEPTIMO.- Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se opongan a los contenidos en esta

PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelada-impugnante, DOÑA Nuria es resolver si procede estimar la inadecuación del juicio de desahucio.

La cuestión planteada por la parte apelante, DON Valentín virtud del recurso de apelación es si procede estimar la acción de resolución del contrato de arrendamiento por impago de las renta actualizada y por impago del impuesto de IBI.

SEGUNDO.- El principio de congruencia que debe presidir las resoluciones judiciales al amparo del art.218 LEC obligan al Tribunal a conocer de la cuestión planteada por la parte apelada impugnante en cuanto a que procede declarar la inadecuación del juicio verbal.

Conforme se ha planteado la cuestión litigiosa, vía demanda y vía oposición el Tribunal considera de conformidad con lo resuelto por el juzgador de instancia que el juicio verbal sustanciado resulta totalmente adecuado para resolver la misma.

En este sentido destacaremos la SAP Córdoba, sec. 3ª, S 18-4-2005, nº78/2005, rec.106/2005 EDJ 2005/78082 sostiene con acierto que "No solo hoy, sino desde siempre, tanto en el terreno doctrinal (Gómez Orbaneja, Guasp, Prieto Castro, Mucius Scaevola, Marina Martínez Pardo, Loscertales Fuertes, y tantos otros) como en la constante jurisprudencial, el desahucio ha sido y es un proceso resolutorio de contrato de arrendamiento y recuperatorio de la posesión natural del bien de que se trate, no siendo lícito acudir a la sola cuestión posesoria de modo aislado para determinar a través de ella cual deba ser el proceso a seguir. De una parte, el art. 249, 1, 6º , saca la cuestión del ámbito del Proceso Ordinario al asumir todas las cuestiones arrendaticias menos las de desahucio por falta de pago, o por extinción del plazo", que es la que aquí se ejercita, en tanto el art. 250, 1,1º la asume de modo pleno para el Juicio Verbal , de tal manera que, al referirse al plazo fijado contractualmente, se refiere, obviamente, al plasmado en el contrato, pero, sin prescindir por ello de las afectaciones legales que le sean de aplicación".

TERCERO.- Desestimada la excepción de inadecuación del procedimiento debemos entrar a conocer del motivo de apelación sustentado por la parte apelante-arrendadora-demandante en cuanto postula la revocación de la sentencia en el sentido de que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda vigente entre las partes por falta de pago de la cantidad de 490,39 euros correspondiente a rentas impagadas dado que debió haber abonado la cantidad de 7.570,39 euros y ha entregado 7.080,00 euros en el periodo desde 2004 hasta 2008.

Partiendo entre otras de la SAP Barcelona, sec. 13ª, S 25-3-2008, nº 173/2008, rec. 826/2006 . Pte: Gomis Masqué, Mª Ángeles que ha establecido:

"TERCERO.- Es opinión doctrinal comúnmente admitida que el artículo 101 del Texto Refundido de la LAU de 1964 EDL 1964/1962 no ha resultado derogado expresamente y, por ello, seguirá siendo de aplicación como norma básica respecto a la mecánica de la notificación, de forma que la oposición que se deriva de la aplicación de este precepto tendrá los requisitos y resultados previstos en el mismo, no obstante ha de diferenciarse la oposición a la actualización por no ser la correcta o por no proceder por insuficiencia de ingresos (regla 7ª), supuestos en los cuales se regulará por el citado art. 101, y la oposición a que se refiere de manera expresa la regla sexta , que es una oposición radical a la aplicación de la actualización, que solamente necesita como motivación la voluntad del arrendatario de no querer aceptar la actualización, regulando la propia regla tanto el plazo para formular dicha oposición como los efectos de la misma. Así pues, siendo aplicable al supuesto de autos el art. 101 TRLAU EDL 1994/18384 , del examen del mismo aparece que el inquilino o arrendatario ante la notificación del arrendador puede adoptar las siguientes posturas: 1ª) aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2ª) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3ª) rechazar el aumento, en el mismo período. En el primer caso, el arrendador podrá, al siguiente período de renta, girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino, pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado, y ello en aplicación de lo dispuesto en los arts. 101.4 en relación con el 106 del TRLAU EDL 1994/18384 de 1964 . En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión.

Del examen de las actuaciones resulta que: (1) por el administrador de la finca -actor por apoderamiento del arrendador- se notificó la actualización de la renta al arrendatario así como la repercusión por IBI, de conformidad con la DT2ª 10.2, mediante sendas cartas fechadas en 5.5.95 que fueron remitidas por conducto notarial y recibidas por el arrendatario ne 14.5.95. (2) el arrendatario se opuso a la actualización mediante carta certificada de fecha 7.6.1995, alegando insuficiencia de ingresos y acompañando la documentación que estimó oportuna. (3) Ante tal comunicación el arrendador, no considerando acreditada la falta de ingresos alegada, giró al mes siguiente la renta actualizada, a pesar de lo cual el arrendatario siguió ofreciendo el importe de la renta anterior. (4) En esa tesitura, el arrendador planteó demanda de desahucio por falta de pago que terminó por auto que declaraba enervada la acción al haber consignado el demandado a efectos enervatorios la cantidad en cuya infectividad se sustentaba la demanda -renta actualizada-; posteriormente se plantearon nuevas acciones de desahucio por falta de pago de la renta que fueron desestimadas al considerar que no existía una situación de incumplimiento contractual o de falta de pago de la renta sino de controversia respecto de la misma.

Alegada por el demandado la caducidad de la acción (excepción cuya procedencia ha de ser examinada a partir de los datos fácticos y jurídicos que anteceden) es preciso tener en consideración que con la demanda se ejercitan acumuladamente dos acciones, a saber, de una parte la de determinación de renta por aplicación de la actualización prevenida en la D.T. 2ª de la LAU EDL 1994/18384 29/94 y de otra la de reclamación de rentas adeudadas de acuerdo con dicha actualización; distinción que, a efectos de caducidad, resulta relevante.

CUARTO.- Por lo que se refiere a la caducidad de la acción de determinación de renta, respecto de este extremo se ha pronunciado este tribunal en otras ocasiones, en el sentido de que, si bien efectivamente, como ya se ha dicho, el artículo 101 TRLAU 64 EDL 1964/1962 no ha sido derogado ni modificado por la LAU 94 EDL 1994/18384 , dicho precepto sólo se refiere a la caducidad de la oposición del arrendatario a la notificación de la actualización (art. 101.2.2º ) y de la revisión, a instancia del arrendatario, de la renta satisfecha con devolución de lo indebidamente pagado, si la cantidad girada resultaba superior "a la que autorice este capítulo", en el plazo señalado en el artículo 106 (101.2.4ª ), precepto este último que regula únicamente "las acciones dimanantes de los derechos que reconoce este capítulo". Igualmente tampoco resulta aplicable el punto 5º del señalado artículo 101.2 ya que en el mismo se establece la caducidad de la acción del arrendador para reclamación de las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas y para la resolución del contrato, no siendo la acción ejercitada ninguna de las señaladas. Por ello, en principio, resulta de aplicación la D.A. 10ª de la Ley 29/94 EDL 1994/18384 , que establece que "todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la siguiente Ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo previsto en el régimen general del C.C."; consecuentemente, no existiendo plazo alguno en la D. T. 2ª LAU 94 EDL 1994/18384 para el ejercicio de la facultad de actualización, no cabe que en virtud de analogía o paralelismo se pretenda la aplicación de un plazo de caducidad contemplado en la legislación anterior, por tanto, para la actualización y como regla general el plazo de prescripción será el previsto en el artículo 1964 C.C EDL 1889/1 . (15 años). El arrendador es, pues, dueño de ejercitar la actualización de la renta, siempre que la acción no esté prescrita (art. 101.1 habla de "en cualquier tiempo", lógicamente, en relación con los arts. 1964 y 1966 C.C EDL 1889/1 q.).

En consecuencia, como indica la sentencia de primera instancia, la acción de determinación de renta no puede considerarse caducada, pudiendo el actor pretender la actualización de la renta, y su determinación conforme a ésta.

Respecto a esta acción la sentencia de instancia ha de ser igualmente confirmada por lo que respecta al fondo de la pretensión, aceptando el tribunal sus fundamentos jurídicos que no ha resultado en modo alguno desvirtuados por las alegaciones de la recurrente, en respuesta a lo cuales baste señalar:

- La regla 7ª ap. 11. D. de la D.T. 2ª establece que no procederá la actualización, conforme a las reglas 1º y ss. de dichos apartado y disposición, cuando concurran determinadas variables: 1) Número de personas que convivan en la vivienda arrendada ("unidad convivencial", con independencia de su relación con el arrendatario), siempre que se trate de convivencia habitual. 2) En relación con 2'5, 3 o 3'5 veces el salario mínimo interprofesional. 3) Que los ingresos de esa unidad "no excedan" de los topes anteriores con las siguientes precisiones: a) se trata de la totalidad de los ingresos obtenidos por la unidad convivencial, por todos los conceptos (por tanto incluidos trabajos temporales, herencias...) b) considerados en su integridad, sin descuentos ni deducciones por gastos necesarios, a excepción de los supuestos de pequeños comerciantes o empresarios, que actúan como personas físicas y no bajo forma societaria, que en su negocio tengan ingresos "totales" - p.e. ventas- superiores a los topes mínimos pero que, al deducir los gastos "necesarios" para, precisamente, obtener tales ingresos - p.e. facturas de proveedores- resulta una base imponible inferior, lo que resulta lógico por razones de justicia y equidad. c) correspondientes al período impositivo anterior a aquél en que se promueva la actualización (año natural vencido, por tanto, ingresos anuales). Todo ello, sin que se contemple en la LAU 94 EDL 1994/18384 la posibilidad de que los ingresos de la unidad convivencial varíen en el tiempo (aumenten o disminuyan en el período de la actualización), al contemplar únicamente el precepto el límite del "ejercicio impositivo anterior", término claro e inequívoco. En el supuesto de autos ni en el momento de oponerse a la actualización ni en el presente procedimiento el arrendatario (a quien corresponde la carga de la prueba de este hecho) no ha acreditado suficientemente la alegada insuficiencia de ingresos por lo que al mismo le corresponde pechar con las consecuencias de esta falta de prueba.

- Por otro lado, efectivamente el apartado D) 11 establece que en cada uno de los años en que se aplique esta actualización el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada, no obstante la falta de la unión de tal notificación no puede comportar la nulidad del requerimiento, no sólo por su carácter público, ya que, al ser publicados por un organismo oficial, pueden ser conocidos por el arrendatario, sino por que en ningún momento ha sido cuestionada la bondad de los índices del IPC utilizados por el arrendador ni la oposición de la arrendataria se ha fundamentado en ningún momento en una errónea aplicación de los mismos.

-En definitiva, procediendo la actualización y no habiendo impugnado la parte demandada los concretos cálculos efectuados por la demandante, procede, como bien señala la sentencia de primera instancia, estar a los mismos.

En definitiva, por todo cuanto antecede, procede confirmar íntegramente el pronunciamiento contenido en el apartado 1º del fallo de la sentencia recurrida (correlativo al apartado 1º del suplico de la demanda).

QUINTO.- Por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas, la sentencia afirma que no hay caducidad de la acción, señalando como plazo de prescripción el de 5 años para la reclamación de las cantidades adeudadas, ex art. 1966.2 CC . Ciertamente prescribe a los cinco años la acción para reclamar las cantidades adeudadas, pero en supuesto de incrementos, revisiones o actualización, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 101.2.5 , caduca a los tres meses la acción para reclamar las diferencias entre la renta incontrovertida y la elevada; así dicho precepto señala: " 5ª. Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legitima (como se ha declarado en el caso que nos ocupa), el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél. (...). En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses a contar desde el día en que la negativa se hubiera producido."

Alega la demandante que el arrendatario había aceptado tácitamente el incremento, tal alegación no es acogida por la sentencia de instancia, en un pronunciamiento que ha de ser confirmado; es más, siendo indiscutido por las partes que, notificada la repercusión pretendida, el arrendatario se opuso a dicho incremento mediante carta certificada, tal oposición expresa, manifestada dentro del plazo prevenido en el art. 101.2.2ª define la postura del arrendatario y supone que el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión, sin que tal oposición manifiesta y expresa pueda ser desvirtuada por el hecho de que, incluido por el arrendador el incremento a pesar de la oposición, éste sea abonado por las razones que sea (aunque sea únicamente para evitar la posibilidad de verse llamado a un juicio de desahucio o una vez planteado éste, al dejar impagado el incremento el demandado consecuentemente con su manifestada oposición, pague o consigne la renta elevada a los únicos efectos enervatorios) por el arrendatario. En definitiva, existe una oposición expresa, manifestada en tiempo y forma, por parte del arrendatario a la repercusión pretendida, por lo que no cabe hablar en modo alguno de aceptación o consentimiento tácito ni de caducidad de la acción del arrendatario, por cuanto tal oposición implica que sea el arrendador quien tiene la carga de acudir a los Tribunales en defensa de su derecho. Manifestada la oposición y no desvirtuada por una posterior aceptación, la aplicación del precepto más arriba transcrito ha de comportar que se declare caducada la acción para exigir las diferencias, ello sin perjuicio de que el actor pueda reclamar las rentas adeudadas por importe de la ultima incontrovertida, acción que como se ha dicho prescribe a los cinco años (plazo observado por el actor, atendidos los términos en que se formula la pretensión).

En cualquier caso y a mayor abundamiento es preciso recordar que el artículo 101.1 TRLAU 1964 establece que "la facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos que a la misma se asimilan podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que en ningún caso la elevación tenga efecto retroactivo". Es decir, el arrendador puede proceder a la actualización o revisión de la renta (bien sea por aplicación de la DT 2º LAU 29/94, bien por la aplicación anual del IPC) calculando la que sea procedente en un determinado momento, pero no puede "recuperar" (reclamar con efecto retroactivo) los incrementos no aplicados y debidamente notificados en su momento. En el supuesto de autos no consta que el arrendador notificara al arrendatario los sucesivos tramos ni (en relación a la pretensión articulada de manera subsidiaria) la aplicación anual del IPC, por lo que, en cualquier caso, no podría proceder a reclamar dichas sumas con efectos retroactivos."

En el presente caso nos encontramos con que ante la notificación efectuada por la parte arrendadora a la arrendataria (documento folio 53) la parte arrendataria se opuso no en cuanto a la "no procedencia de la actualización" sino se opuso en cuanto a hacer valer lo preceptuado por el artículo 101 LAU 1964 ,aplicable al supuesto del contrato de arrendamiento de vivienda que nos ocupa-hecho no controvertido-por cuanto esta penalizada la reclamación con carácter retroactivo de la actualización por lo que la penalización de la retroactividad hace inviable la reclamación pretendida por la parte arrendadora.

CUARTO.- Postula así mismo la parte demandante-arrendadora que procede declarar resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda vigente entre las partes por falta de pago de la cantidad de 724,09 euros correspondientes al impuesto de bienes inmuebles que la demandada-arrendataria ha dejado de abonar desde 1995 hasta 2003 fundando que la reclamación dispone del plazo de 15 años para ello.

No se considera que sea objeto de controversia que el impago del IBI sea causa de resolución del contrato de arrendamiento.STS 15-junio-09(2009-28053) la cuestión es la aplicación del plazo de prescripción de cinco años o de quince.

Siguiendo lo dicho, entre otras por la AP Cádiz en sentencia de fecha 27 de abril de 2009 por la que:

"Dicho lo anterior, consideramos que la premisa de la que parte la recurrente no es acertada. Y siendo ello así, debe ser de aplicación lo dispuesto en la Disposición Adicional 10ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos conforme a la cual los plazos de prescripción para el ejercicio de los derechos previstos en la misma, que no tenga plazo específico para ello, serán los generales, siendo comúnmente admitido que para éstos casos debe ser el plazo de cinco años previsto en el art. 1966.3ª del Código Civil es el que limite temporalmente las posibilidades de repercusión.

En consecuencia procede desestimar dicho motivo y confirmar la sentencia de instancia.

QUINTO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede su imposición a la parte apelante.

Y procede la imposición a la parte impugnante las causadas por su impugnación.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en nombre de S.M.EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

1º)Desestimar la impugnación formulada por DOÑA Nuria .

2º)Desestimar el recurso de apelación interpuesto por DON Valentín .

3º)Confirmar la Sentencia de fecha 1 de septiembre de 2009

4º)En esta alzada se imponen las costas procesales a la parte impugnante y apelante.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.