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03/06/2021
Sentencia CIVIL Nº 102/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 894/2020 de 22 de Febrero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 22 de Febrero de 2021
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: ZARZUELO DESCALZO, JOSE
Nº de sentencia: 102/2020
Núm. Cendoj: 28079370092021100094
Núm. Ecli: ES:APM:2021:2235
Núm. Roj: SAP M 2235:2021
Encabezamiento
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933855
37007740
Autos de Procedimiento Ordinario 537/2016
PROCURADOR D./Dña. YOLANDA JIMENEZ ALONSO
PROCURADOR D./Dña. INES MARIA ALVAREZ GODOY
En Madrid, a veintidós de febrero de dos mil veintiuno.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 537/2016 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 894/2020, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelada,
Antecedentes
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
Fundamentos
Se aceptan y tienen por reproducidos los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que hacemos nuestros a los efectos de evitar innecesarias reiteraciones, en tanto no se contradigan por los de la presente resolución.
En la sentencia que es objeto de recurso se razonaba la decisión adoptada, tras señalar que la demandada se opone a lo pretendido con la demanda alegando que el contrato fue una renovación de uno anterior con otra empresa, que fue por dos años y finalizaba el 30 de marzo de 2015, habiéndose interpuesto una reclamación de las rentas impagadas del primer contrato que se estaba conociendo por un Juzgado de Primera Instancia, así como que la demandada tuvo que resolver el nuevo contrato por 'las continuas filtraciones de humedades que se venían produciendo en el local arrendado, que le imposibilitaban para desarrollar su actividad empresarial, previo aviso a la propiedad', y que 'el local se entregó en las mismas condiciones que se le había entregado en el año 2008, con el deterioro normal de los años de uso', que 'la última renta se abonó el 31 de mayo, y dado que la propiedad no hacía frente a las reparaciones que provenían de la comunidad de propietarios, se le informó por la parte arrendataria que se quedaría con las dos mensualidades de renta, como preaviso de la resolución del contrato', sin que la demandada tuviera 'que cumplir con el año, dado que no era un contrato nuevo, sino que era una prórroga de un contrato anterior, de hecho, no se entregó fianza alguna, sino la propiedad mantuvo la fianza del contrato del año 2013', considerando el Juzgador 'a quo' que debía partirse de que la relación arrendaticia que rige el presente litigio es la contenida en el contrato de 1 de abril de 2015, pues es el que las partes firmaron a continuación de la existencia de otro contrato de arrendamiento anterior sobre el mismo local de negocio, sin que se haga referencia al primer contrato en este segundo del año 2015, por lo que no puede considerarse a ambos contratos como uno solo, señalando que la cláusula novena obliga a la arrendataria a satisfacer las rentas que resten del primer año de contrato en caso de que lo resuelva antes de dicho periodo y, como el contrato tiene una duración de un año (cláusula primera), la conclusión debe ser que cualquier resolución sin causa justificada durante dicho periodo obliga a la arrendataria a pagar, en concepto de indemnización por la resolución unilateral, las rentas que falten hasta completar su duración de un año, salvo que la resolución unilateral no haya sido provocada por el previo incumplimiento de la parte arrendadora de mantener el local en condiciones tales que este sea apto para el uso para el que se arrendó ( art. 1.554.2º del CC), refiriendo que sobre esta cuestión, que es la causa esgrimida por la arrendataria para justificar su resolución unilateral, consta en las actuaciones el expediente remitido por la aseguradora de la comunidad de propietarios del edificio en el que se encuentra el local arrendado, en el que, en relación con los daños en el local arrendado a la demandada (doc. 2 del expediente), debidos a filtraciones procedentes de elementos comunes, consta que se repararon por la aseguradora en el año 2012, por lo que, siendo el contrato litigioso de 2015, no puede esgrimirse esta circunstancia como justificadora de la resolución unilateral realizada por la demandada, por lo que la pretensión de condena al pago de las rentas debidas debía estimarse y, en cambio, en cuanto a la indemnización de los alegados daños existentes en el local tras su desalojo por la arrendataria, por los que se reclama el importe de su reparación, que fue de 2.852,57 euros, que se compensa en parte con la fianza entregada por la arrendataria, la parte demandante aporta para su justificación un presupuesto de una empresa de diseño de frentes e interiores de armarios en el que se consigna dicho importe y sus conceptos, pero no se acredita que se haya pagado el mismo, por lo que no puede considerarse probado que la parte arrendadora haya tenido que desembolsarlo, así como tampoco que la colocación de la tarima nueva se deba a un mal uso del local y no a su normal desgaste debido a que se ejercía en él un negocio de escuela de baile, consentido por la parte arrendadora, con lo que sería un deterioro debido al uso normal de dicho local.
Frente al referido pronunciamiento se vienen a invocar como motivos del recurso por la representación de la demandada:
1º.- Error en la apreciación de la prueba;
2º.- Infracción de ley, por indebida aplicación del art. 1152 y no aplicación del art. 1154 del Código Civil.
Por la parte apelada se formuló oposición al recurso en los términos que constan en el correspondiente escrito.
El juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera instancia, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, viene a señalar: 'Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...'.
Pues bien, una vez revisada por este tribunal la totalidad de las actuaciones, en la labor que es propia del mismo conforme a lo preceptuado en el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en consonancia con lo anteriormente apuntado, de inmediato se advierte que el recurso no puede obtener favorable acogida en tanto que necesariamente hemos de compartir los argumentos del Juzgador 'a quo' en sustento de lo decidido y en relación con que únicamente se tome en consideración lo estrictamente pactado en el contrato vigente entre las partes de 1 de abril de 2015 pues, por más que efectivamente se constate la existencia de contratos de arrendamientos anteriores, si se hubieran querido modificar las condiciones de duración y consecuencias del desistimiento unilateral así se habría reflejado en el contrato que rige la relación arrendaticia, lo que no es el caso y por ello ha de tener las consecuencias que se establecen en la sentencia apelada cuando tampoco se encontraba justificado el desistimiento unilateral de la arrendataria en función de un eventual incumplimiento de sus obligaciones por la arrendadora que, al momento del desistimiento, se ha revelado inexistente.
Por otra parte, en relación con el segundo de los motivos del recurso, tampoco puede advertirse la vulneración legal pretendida, entrando además en contradicción el propio recurso cuando finalmente viene a solicitar la desestimación íntegra de la demanda y precedentemente una moderación de la pena establecida en el contrato para el caso de desistimiento unilateral, pues de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y, sólo en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, y ni siquiera la apelante viene a establecer la cuantía a la que debería ascender la moderación de forma
Alternativa, por aplicación analógica del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en una mensualidad de contrato por cada año pendiente de cumplir.
En todo caso, en cuanto a la posibilidad de desistimiento unilateral del arrendatario, la jurisprudencia viene señalando (así en Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2017), que el artículo 11 de la LAU 1994 regula el desistimiento para el arrendamiento de viviendas, pero no se recoge un supuesto similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes ( artículo 1255 Código Civil), por lo que no procede una aplicación analógica del precepto al carecer de identidad de razón ( artículo 4 del Código Civil).
En este caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad de la arrendataria, antes del transcurso del plazo de duración mínima obligatoria pactada de un año, la arrendadora podría optar: a) por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado; o b) por la resolución del contrato; en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados, correspondiendo al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita, salvo que haya sido pactada una cláusula penal, cuya finalidad, según el artículo 1152 del Código Civil, es la de sustituir la indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento, facilitando su liquidación, mediante la fijación, en el propio contrato de la cantidad pactada para el resarcimiento de los daños que se calcula que puede causar al arrendador la resolución anticipada del contrato por el arrendatario; aunque la pena puede también cumplir una función puramente punitiva desligada de todo propósito resarcitorio ('si otra cosa no se hubiere pactado').
En relación con el desistimiento del arrendatario en los arrendamientos de local de negocio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2016, y 23 de julio de 2018), se vienen distinguiendo tres grupos de casos:
1.- Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2009, 6 de noviembre de 2013, 10 de diciembre de 2013 y 29 de mayo de 2014.
2.- Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2002).
3.- Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( Sentencia de 9 de abril de 2012).
En el presente caso nos encontramos en el primer supuesto, que es aquel en el que se otorga a la arrendataria la facultad de desistir unilateralmente del contrato, quedando obligada a pagar a la arrendadora una determinada cantidad de dinero, atendido el contenido de la cláusula novena, en la que se convino que la parte arrendataria aceptaba el obligado cumplimiento del pago de las rentas pactadas por la total anualidad, de modo que el incumplimiento de la duración mínima obligatoria obliga a la parte arrendataria a indemnizar a la parte arrendadora con la totalidad de la suma de las rentas devengadas entre la fecha de notificación fehaciente del desistimiento y el 31 de marzo de 2016, entendiéndose, en este caso, la comunicación del desistimiento y entrega de las llaves y, habiendo optado la arrendadora por la exigencia de la cláusula penal resarcitoria pactada en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, la cual prevé una pena para el caso de desistimiento unilateral por la arrendataria antes del vencimiento del plazo de duración mínima obligatoria del contrato de arrendamiento, consistente en el pago a la arrendadora del importe de la renta equivalente a los meses restantes de la anualidad contractual en concepto de cláusula penal, es lo cierto que la referida cláusula es perfectamente válida, por cuanto se encuentra dentro de los límites de la autonomía de la voluntad y de la libertad contractual del artículo 1255 del Código Civil, por no ser contraria a las leyes, la moral, ni al orden público, estando por el contrario legalmente prevista la posibilidad de pactar cláusulas penales, actuando la pena en sustitución, o acumulada a la indemnización de daños y perjuicios, en caso de falta de cumplimiento, en el artículo 1152 del Código Civil, siendo la función esencial de la cláusula penal, aparte de su función general coercitiva, la función liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización, sin necesidad de probar tales daños y perjuicios, aunque también excepcionalmente puede operar en su función cumulativa, cuando se ha pactado expresamente que el acreedor pueda exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados y probados y además la pena pactada como cláusula penal.
En este sentido, es doctrina jurisprudencial ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2017) que, en función de cómo se configure por las partes la cláusula penal puede tener una función resarcitoria o reparadora del daño que ha causado al acreedor el incumplimiento de la obligación por el deudor o el cumplimiento irregular, con lo que la cláusula viene a sustituir a la indemnización de daños y perjuicios, con fundamento en el artículo 1101 del Código Civil; o bien puramente punitiva desligada de todo propósito resarcitorio. En ese caso, de pena cumulativa, se trataría de una prestación adicional del deudor que se suma a la propia indemnización de daños y perjuicios que ampara el artículo 1101 del Código Civil. Aunque, para que concurra esta modalidad, cláusula penal cumulativa, será preciso, por no presumirse su regulación, que haya sido convenida.
En los términos de la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2016, no cabe duda de que, como regla, y salvo en condiciones generales de la contratación entre empresarios y consumidores o usuarios ( art. 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), nuestro Derecho permite las cláusulas penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva: no sólo de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas contemplados. Se permiten incluso en el artículo 1152, párrafo primero, del Código Civil ('si otra cosa no se hubiere pactado') las penas que no sustituyen, sino que se acumulan a la indemnización de daños y perjuicios (por todas, STS 197/2016, de 30 de marzo).
En este caso, la cláusula penal pactada por las partes en la cláusula novena del contrato de arrendamiento es una clausula penal resarcitoria, que sustituye a la indemnización de daños y perjuicios, y que exime a la arrendadora de la necesidad de probar tales daños y perjuicios, sin que se haya introducido la cuestión de su validez en el objeto del debate de la primera instancia.
Y en cuanto a la posibilidad de su moderación que se postula con el recurso, si bien ciertamente sin concretar en modo alguno su alcance, como recoge la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2017, tiene declarado la Sala, entre otras muchas, en la Sentencia 366/2015, de 18 de junio, con cita de la Sentencia 8/2014, de 21 de febrero, que el mandato del artículo 1154 C.C. está condicionado a la concurrencia del supuesto en él previsto, esto es, a que la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor; por lo que, en los demás casos la jurisprudencia - sentencias 585/2006, de 14 de junio, 170/2010, de 31 de marzo, 470/2010, de 2 de julio, entre otras-, respetando la potencialidad creadora de los contratantes - artículo 1255 del Código Civil- y el efecto vinculante de la 'lex privata' - artículo 1091 deI Código Civil: 'pacta sunt servanda'- rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento total o, incluso, parcial o deficiente de la prestación que se hubiera producido.
La Sentencia 585/2006, de 14 de junio, recordó que es doctrina constante de esta Sala que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil si se produce exactamente la infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido -sobre ello, las Sentencias 962/2008 de 15 de octubre, 211/2009 de 26 de marzo, 384/2009 de 1 de junio y 170/2010 de 31 de marzo, entre otras-. Esta doctrina ha sido recogida también en las SSTS de Pleno de 15 de abril de 2014 y 21 de abril de 2014.
Debe, en consecuencia, rechazarse la pretendida moderación y con ello la totalidad del recurso para ratificar en su integridad la sentencia apelada.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Fallo
Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.