Encabezamiento
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 8 DE EL VENDRELL (TARRAGONA)
Juicio Verbal 344/2020
SENTENCIA NÚM 102/21
En El Vendrell, a 25 de mayo de 2021
Dª Patricia Sandra del Barrio López, Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de El Vendrell, habiendo visto los autos seguidos en este Juzgado, tramitados como Juicio Verbal número 344/2020, a instancia de D. Luis Enrique y Dª Adoracion, representados por la Procuradora de los Tribunales, Dª Ana Adoración Calles Duran y con la asistencia letrada de Miguel Angel Menor Pérez, contra D. Miguel Ángel y Dª Benita representados por la Procuradora de los Tribunales Dª Maria Dolors Lou Caballe y con la asistencia letrada de Dª. Carme Domingo Grimau
Antecedentes
PRIMERO.-El día 21 de julio de 2020 D. Luis Enrique y Dª Adoracion, presentaron demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo convenido relativo al inmueble sito en la AVENIDA000 chaflán CALLE000 y esquina DIRECCION000 puerta NUM000 de la NUM001 planta alta de la escalera NUM002 de El Vendell contra D. Miguel Ángel y Dª Benita solicitando que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2010 concertado con los demandados y se condene a los mismos a que dejen la finca vacua, expedita y a disposición de la propiedad. Solicitaron igualmente la condena al abono de las costas del proceso.
SEGUNDO.-La demanda fue admitida a trámite mediante Decreto. De la misma se dio traslado a los demandados emplazándoles para su contestación, cumplimentando este trámite el 25 de febrero de 2021.
TERCERO.-El 25 de mayo de 2021 tuvo lugar la vista en que la parte actora ratificó su demanda y la parte demandada su contestación. Se fijó como hecho controvertido si la rebaja de la renta suponía una novación extintiva del contrato y de los plazos y de las prórrogas y debía computarse el plazo desde ese momento y como hechos no controvertidos, la existencia del contrato, la existencia de una rebaja en la renta del mismo y la existencia de la comunicación de los actores de no querer prorrogar el contrato. En defensa de sus alegaciones, las parte actora propuso la documental por reproducida y la demandada la documental por reproducida y el interrogatorio de parte. Practicada la prueba propuesta y admitida finalizó el juicio quedando los autos vistos para sentencia.
CUARTO.-En la tramitación de la presente causa se han observado las prescripciones legales.
Fundamentos
PRIMERO.-En el presente procedimiento la parte demandante ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo contractual solicitando la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2010 relativo al inmueble sito en la AVENIDA000 chaflán CALLE000 y esquina DIRECCION000 puerta NUM000 de la NUM001 planta alta de la escalera NUM002 de El Vendrell contra D. Miguel Ángel y Dª Benita concertado con los demandados y se condene a los mismos a que dejen la finca vacua, expedita y a disposición de la propiedad. Solicitaron igualmente la condena al abono de las costas del proceso. Funda tal pretensión en la expiración del plazo contractual, pues se concertó el contrato el 1 de marzo de 2010, éste se prorrogó obligatoriamente para los arrendadores y voluntariamente para los arrendatarios durante 5 años hasta febrero 2015 ( ART. 9 LAU), llegada esta fecha el contrato se prorrogó por plazo de 3 años más ( art. 10LAU) hasta febrero 2018 y finalmente se produjo la reconducción tácita del contrato por periodos mensuales ( art. 1581CC). Asimismo, en fecha 11 de diciembre de 2019 la parte actora comunicó a la demandada que el contrato reconducido tácitamente cesaría en fecha 1 de marzo de 2020, no habiendo abandonado los demandados el inmueble arrendado.
Frente a ello los demandados aducen que no rige el contrato aducido por la actora y ello porque los demandados no ostentan la posesión de la finca en virtud del contrato suscrito el 1 de marzo de 2010 sino en virtud de un nuevo contrato de arrendamiento concertado verbalmente con posterioridad, por el cual, aduce la demandada que se estipulaba una renta de 250 euros mensuales.
SEGUNDO.-En el presente proceso se ejercita por la parte actora la acción de desahucio por expiración del plazo contractual, pretendiendo la resolución del arrendamiento por dicha causa y el desalojo del inmueble arrendado.
Pues bien, debe entrarse a examinar el único hecho que ha sido fijado como controvertido por las partes, esto es, si la rebaja de la renta que se realizó en el año 2016 suponía una novación extintiva o modificativa del contrato anterior y por tanto desde cuando se computan los plazos de expiración y prórroga.
En este sentido, la sentencia nº 655/2010 de 15 de diciembre de 2010 de la Audiencia Provincial de Barcelona dispone que ' Por tanto, el tema se concreta en determinar qué tipo de novación es la operada teniendo en cuenta que, como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 31 de octubre de 2.008, en el recurso 690/2.003 , para apreciar la novación extintiva, la jurisprudencia establece la necesidad de la declaración de voluntad de las partes en tal sentido. Así, la sentencia del T.S. de 12 de marzo de 2.009, en el recurso 1.894/2.001 indica: ' Según la doctrina jurisprudencial, la voluntad relevante en la novación es la declarada, pues únicamente mediante su manifestación por los contratantes es como su intención puede conocerse, y, sólo desde su exteriorización, cabe determinar si las mismas han querido novar y extinguir la obligación primitiva para sustituirla por otra nueva; asimismo, la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas(entre otras, SSTS de 31 de mayo de 1997 , 14 de diciembre de 1998 , 2 de noviembre de 1999 , 19 de diciembre de 2001 , 8 de julio de 2002 y 22 de diciembre de 2003 ); además, la novación extintiva no se presumey el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación( SSTS de 28 de diciembre de 2000 , 23 de marzo de 2001 , 27 de septiembre de 2002 y 4 de marzo de 2005 )'.
En el presente caso, si examinamos los cinco primeros contratos, vemos que la intención de las partes al firmar los sucesivos contratos fue la de actualizar la renta sucesivamente pues ésta se va aumentando progresivamente en los cinco contratos mientras que se mantiene el plazo de 11 meses, salvo en el último de ellos, de fecha 28 de febrero de 1.987, en el que el plazo se fija en doce meses'.
De igual modo, la reciente sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo Sección 1ª de 31 de marzo de 2021 con número de recurso 6650/2019 dispone ' CUARTO.- Decisión de la sala (ii). Doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual. Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa. Su aplicación al caso.
1.- Recientemente hemos sistematizado la jurisprudencia sobre la distinción entre las novaciones extintivas y modificativas en la sentencia 261/2020, de 8 de junio , al hilo de la exégesis del art. 1204 CC, cuya infracción se denuncia en el segundo motivo del recurso.
2.- El citado art. 1204CC, referido a la denominada novación propia o extintiva, establece que 'para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles', con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita. Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255CC). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art. 1204CC) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa del art. 1203CC).
3.- En las novaciones extintivas, como declaramos en la sentencia 647/2018 de 20 noviembre , se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación (aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra (animus novandi). Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203CC, conforme al cual 'Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor'. Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia. La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones ( art. 1.156CC). Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( art. 1207CC), y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento.
4.- Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad 'de todo punto' entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).Por el contrario, la jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203CC), ha considerado que para que se califique la novación como modificativa no es necesario que se siga el rigor formal que exige el art. 1204CC( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias y, en lo que ahora es relevante, la sujeción al régimen legal de prórroga forzosa'.
En el caso que nos ocupa, debe entenderse que el acuerdo de las partes de 2016 por el que se acordó la rebaja de la renta a la cantidad de 250 euros mensuales (hecho no controvertido) supone una novación modificativa del contrato suscrito entre las partes el 1 de marzo de 2010 y ello por los siguientes motivos. En primer lugar, en el caso de autos no existe una declaración de voluntad de las partes de dar por finalizado el contrato de 1 de marzo de 2010 y su sustitución por uno nuevo, exigencia que debe existir en los supuestos de novación extintiva. Y en segundo lugar la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado ( art. 1203.1º CC), en este sentido la rebaja de la renta acordada entre las partes en 2016 es uno de los supuestos contemplados en el art. 1203 del CC para la novación modificativa y no implica la incompatibilidad con el contrato novado.
Por tanto, considerando esta juzgadora que nos hallamos ante una novación modificativa el contrato vigente entre las partes es el suscrito en fecha 1 de marzo de 2010. En consecuencia, habiéndose notificado la voluntad de no renovación del mismo en fecha 11 de diciembre de 2019, procede estimar la demanda y declarar resuelto el contrato relativo al inmueble sito en la AVENIDA000 chaflán CALLE000 y esquina DIRECCION000 puerta NUM000 de la NUM001 planta alta de la escalera NUM002 de El Vendrell y se condene a los mismos a que dejen la finca vacua, expedita y a disposición de la propiedad.
TERCERO.-Por lo que respecta a las costas procesales devengadas, es de aplicación el art. 394LEC que establece:'en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho'.En el presente caso, teniendo en cuenta que los actores han visto estimadas sus pretensiones procede la imposición de costas a los demandados.
Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación
Fallo
Que se estima íntegramente la demandaformulada por D. Luis Enrique y Dª Adoracion contra D. Miguel Ángel y Dª Benita declarando resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2010 relativo al inmueble sito en la AVENIDA000 chaflán CALLE000 y esquina DIRECCION000 puerta NUM000 de la NUM001 planta alta de la escalera NUM002 de El Vendrell suscrito entre las partes, condenando a los demandados a que firme que sea esta sentencia dejen libre, vacua y a disposición de los actores el bien arrendado citado, con imposición a los demandados al pago de las costas.
Contra esta sentencia cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Tarragona. El recurso de apelación se interpondrá ante este Juzgado dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la presente resolución. En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna. Advirtiendo que una vez trascurridos los plazos previstos para interponerlo, sin que se hubiera realizado, quedará firme sin necesidad de posterior declaración.
Notifíquese esta resolución a las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 207.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Así por esta sentencia, lo pronuncia, manda y firma Dª Patricia Sandra del Barrio López, juez del juzgado de primera instancia e instrucción nº 8 de El Vendrell. Doy fe.
PUBLICACIÓN.- Se ha dado, leído y publicada la Sentencia anterior por la Magistrada-Juez que la ha dictado, celebrando audiencia pública, el día de la fecha. Doy fe.
