Sentencia Civil Nº 103/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 420/2008 de 24 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMO-TERCERA

ROLLO Nº 420/2008-C

DESAHUCIO NÚM. 713/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE LOS DE VIC

S E N T E N C I A Nº 103

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 24 de Febrero de 2009.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-Tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal Desahucio nº 713/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Vic, a instancia de D. Avelino , contra Dª. Marí Luz y D. Celso ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de Febrero de 2008, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO la demanda presentada pel procurador Rossend Arimany Soler en representació de Avelino contra Marí Luz i contra Celso , amb imposició a l'actor de les costes causades al procediment".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 24 de Febrero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela el demandante D. Avelino la sentencia de primera instancia que desestimó su pretensión de desahucio, por expiración del plazo pactado, de la finca " DIRECCION000 ", piso NUM000 , de Vilanova de Sau, ocupada por los demandados D. Celso , y Dña. Marí Luz , por entender la resolución recurrida que el arrendamiento se pactó durante la vida de la arrendataria, frente a lo que alega el actor, y ahora apelante, que el arrendamiento era de temporada, y que se pactó por meses.

Centrada así la cuestión discutida, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, el interrogatorio de ambas partes, y la ausencia de prueba en contrario, que la ocupación por los demandados de la finca litigiosa trae causa del contrato de arrendamiento concertado, en 1972, por la madre de la demandada Sra. Marí Luz , en el que posteriormente, en el año 1996, se subrogó la demandada, habiéndose concertado el arrendamiento de la finca desde su inicio, para servir de segunda residencia, manteniéndose en el mismo concepto en la actualidad, por cuanto ambos demandados tienen su domicilio y residencia habitual en Barcelona.

Por lo tanto, el contrato de arrendamiento no puede sino calificarse como de temporada, al que, por la fecha de su celebración, resulta aplicable el artículo 2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , según el cual, los arrendamientos de temporada quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y se rigen por lo pactado, y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil, por lo que tampoco le es aplicable el régimen de la prórroga forzosa del artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

SEGUNDO.- Es doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930-31, 3597/1959, y 6727/1996 ), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554,3º, y 1569,1ª del Código Civil , de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, si las partes dejan de señalar el plazo, es el Código Civil el que, en el artículo 1581 , establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.

Aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918 ), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento.

En este caso, centrada la cuestión discutida en la duración pactada del contrato de arrendamiento, no ha sido probada por ninguna de las partes que se pactara una duración determinada, y menos aún puede estimarse que haya sido probado por la demandada, a quien correspondía hacerlo, como hecho positivo, a su cargo, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que se pactara la duración del arrendamiento por toda la vida de la arrendataria.

Tampoco puede alcanzarse la conclusión presuntiva de la existencia de un pacto de duración por la vida de la arrendataria, a partir únicamente de los actos posteriores de las partes consistentes en la continuación del arrendamiento desde el año 1972, las comunicaciones sobre actualizaciones de renta, o las obras ejecutadas por la arrendataria, por cuanto tampoco consta que en el contrato de arrendamiento se excluyera la tácita reconducción, o la posibilidad de las prórrogas voluntarias automáticas, potestativamente para el arrendatario, pero sin excluir la facultad resolutoria en favor del arrendador, durante el período de prórrogas, ni introducir la prórroga forzosa, habiéndose mantenido la situación arrendaticia hasta el cambio en la propiedad, producida a partir de la escritura de aceptación de herencia de 8 de septiembre de 2006 (doc 1 de la demanda), inmediatamente anterior a las comunicaciones remitidas a los demandados, por medio de burofax, con fechas 21 y 27 de diciembre de 2006 (docs 103 y 104 de la demanda).

Cuestión distinta, son las acciones que, en su caso, puedan asistir a los demandados, en la condición de poseedores vencidos en la posesión, en relación con los gastos necesarios y útiles en la vivienda litigiosa, conforme a lo previsto en los artículos 453 y concordantes del Código Civil , y a salvo las demás acciones que pudieran ejercitar ambas partes en relación con los demás efectos jurídicos de la ocupación por los demandados, que no han sido, ni pueden ser, objeto del juicio verbal de desahucio por expiración del plazo.

Por lo tanto, no habiendo constancia de haberse pactado una duración determinada, es necesario acudir a las normas supletorias del artículo 1581 del Código Civil , por lo que se hace preciso concluir que la duración inicial pactada del contrato de arrendamiento fue por un mes, por haberse fijado la renta por meses, con arreglo a lo admitido para los contratos de arrendamiento sometidos al régimen del Código Civil, que permite que los contratos de arrendamiento tengan la duración que libremente estipulen las partes.

Tampoco consta que en el contrato de arrendamiento se pactara, explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, por lo que, no habiendo prórroga forzosa pactada, encontrándose el contrato en período de tácita reconducción, con arreglo a lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil , entendiéndose que el contrato se prorrogaba, por la tácita reconducción, por meses, resulta de la prueba documental, que el demandante remitió dos comunicaciones, por medio de burofax, con fechas 21 y 27 de diciembre de 2006, a los demandados (docs 103 y 104 de la demanda),manifestándoles su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento a partir del 31 de diciembre de 2006, por lo que debe entenderse que el contrato se encontraba extinguido, por expiración del término, en el momento la presentación de la demanda en el Decanato, con fecha 19 de diciembre de 2007.

Así, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil , los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.

En este sentido, según doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1899 y 6 de febrero de 1934 , si ha precedido requerimiento, puede desahuciar el arrendador aunque hayan pasado los quince días, y no hay tácita reconducción cuando, antes de los quince días, formula el arrendador demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento.

En este caso, faltan el segundo y el tercero de los requisitos mencionados para que pueda entenderse producida la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil , por lo que procede en definitiva la estimación de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, por expiración del plazo, con la consiguiente estimación del recurso de apelación de la demandante.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria de la demanda, procede imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria de la apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el demandante D. Avelino , se REVOCA la Sentencia de 26 de febrero de 2008 dictada en los autos nº 713/07 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vic , acordando en su lugar la ESTIMACIÓN de la demanda, declarando la resolución, por expiración del plazo, del contrato de arrendamiento de la DIRECCION000 ", piso NUM000 , de Vilanova de Sau, condenando a los demandados D. Celso , y Dña. Marí Luz , a estar y pasar por esta declaración, y a desalojar la finca, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, sin expresa imposición de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.