Sentencia Civil Nº 103/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 564/2012 de 05 de Marzo de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 103/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA
SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MANUEL TORRES VELA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. JOAQUIN DELGADO BAENA
D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº3 DE MARBELLA (ANTIGUO
MIXTO Nº6)
ROLLO DE APELACIÓN Nº 564/2012
JUICIO Nº 269/2009
En la Ciudad de Málaga a cinco de marzo de dos mil catorce.
Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados
indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio de
Procedimiento Ordinario nº 269/2009 procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado. Interpone
recurso la entidad MAR SUR TERRENOS S.L. que en la instancia ha litigado como parte demandante
y comparece en esta alzada representada por el Procurador D. MIGUEL ANGEL ORTEGA GIL. Es parte
recurrida la entidad PERFECT HOME FOR LIFE S.L., que en la instancia ha litigado como parte demandada
y comparece en esta alzada representado por la Procuradora Dª MERCEDES MARTIN DE LOS RIOS.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 21 de junio de 2011, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que DESESTIMANDO TOTALMENTE la demanda interpuesta por la entidad Mar Sur Terrenos S.L. contra la entidad Perfect Home For Life S.L., absuelvo a ésta de todas las pretensiones contra ellas deducidas por la actora; condenando a ésta al pago de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 24 de febrero de 2014 quedando visto para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. MANUEL TORRES VELA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, desestimatoria de la demanda origen de este procedimiento, por entender que el contrato suscrito entre las partes el día 24 de mayo de 2007 por el que la demandada se comprometía a ceder a la actora la finca registral nº 27.730 del Registro de la Propiedad nº 2 de Estepona a cambio del 39,5 % de la edificabilidad construida y de la suma de 600.000 Euros, más el IVA, es un contrato de opción de permuta, que caducó al no ejercitar la actora dentro del plazo fijado en el contrato la facultad de exigir su cumplimiento y consiguiente otorgamiento de escritura pública de permuta o su resolución con devolución de las cantidades entregadas, se alza el presente recurso de apelación, que en síntesis se sustenta en que la juzgadora incurrió en error al calificar el contrato litigioso de opción de permuta y no de contrato de permuta, ya que el plazo fijado en la estipulación 12ª lo es para poderse cumplir la condición de edificar en la finca pero no para ejercitar la opción de permuta, de manera que la resolución contractual que se solicita lo es por no poder edificar a fecha 31 de enero de 2008, dados los términos claros del contrato.

No existe, por tanto, prima de opción, sino que se valora la permuta y se fija su forma de pago, haciéndose , como es habitual, el primer pago del precio a la firma del contrato, ni tampoco se pactó ni existe en el mismo, ni plazo para el ejercicio de la opción ni caducidad de la misma.

Por su parte la entidad apelada impugnó las alegaciones efectuadas de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida,

SEGUNDO.- Los motivos y, por ende, el recurso han de ser desestimados, por cuanto con independencia de que todas las cuestiones suscitadas por el recurrente su recurso, repetición de las efectuadas en la alzada fueron resueltas de manera explícita y razonada en la sentencia apelada, cuya fundamentación la Sala comparte, hace suya y da por reproducida a fin de evitar repeticiones innecesarias, no debe olvidarse que centrada la cuestión litigiosa en la determinación de la naturaleza del contrato suscrito entre las partes el día 24 de mayo de 2007, en el que el actor sustenta su pretensión, esto es si contempla un verdadero contrato de permuta en el que el plazo fijado en su estipulación 12ª lo es para poderse cumplir la condición de edificar en la finca, como sostiene éste, de manera que transcurrido este sin cumplirse la condición está facultado para instar la resolución del contrato o por el contrario es un contrato de opción de permuta en el que dicho plazo se estableció para que el actor- optante pudiera optar por exigir el cumplimiento o la resolución del contrato , entiende la Sala que para resolver la cuestión litigiosa ha de acudirse en primer lugar a las reglas de interpretación de los contratos contenidas en el Art. 1281 y siguientes del CC y jurisprudencia que los interpreta, entre otras la sentencia de 10 de Mayo de 1991 y las que en ellas se citan, según la cual 'las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos incluidos del CC , constituyen un conjunto complementario y subordinado de las cuales tienen rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo, Art. 1281 CC de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal (S 29-3-94). En igual sentido, SS 19-12-97 , 22-1 , 24-6 y 8-7-99 .

Igualmente, también ha sido reiterada la jurisprudencia que ha mantenido que la interpretación del contrato es función reservada al Tribunal de instancia, que se impone sobre la que pueda hacer la parte, lógicamente inclinada a su interés, a no ser que la realizada por aquél sea manifiestamente arbitraria o equivocada, errónea o desorbitada. Así, sentencias de 30 de enero de 2007 , 23 de febrero de 2007 , 18 de mayo de 2007 , 27 de julio de 2007 , 8 de mayo de 2009 , como recientes que reiteran doctrina anterior, como la que recoge la sentencia de 26 de mayo de 2000 que dice: 'La doctrina consolidada y suficientemente conocida viene decretando que la función interpretadora corresponde a los órganos juzgadores de las instancias, por ser cuestión fáctica, la que ha de prevalecer en casación, y la revisión que autoriza este extraordinario recurso sólo procede cuando el resultado hermenéutico o las conclusiones obtenidas incurran en arbitrariedad ( Ss. de 18 septiembre 1991 y 30 diciembre 1998 ), sean ilógicas o vulneradoras de algún precepto legal ( S. de 25 octubre 1999 ), absurdas ( S. de 28 diciembre 1997 ), o acusen notoria infracción de las normas reguladoras de la tarea exegética contenida en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil ( S. de 7 diciembre 1998 ).' Pues bien, tras nuevo estudio de lo actuado a virtud de la facultad revisora que el recurso de apelación otorga a este Tribunal ad quem, no es de apreciar que el juzgador de instancia incurriera en error alguno al calificar el contrato litigioso como de opción de permuta con las consecuencias a ello inherentes, habida cuenta que no solo así se denomina en su encabezamiento y en el Expositivo o manifestación III, y no debe olvidarse que en su redacción debieron de intervenir profesionales que conocen la terminología, significado y alcance de la expresión OPCION DE PERMUTA, sino que los actos anteriores y coetáneos descritos en el fundamento jurídico segundo de la sentencia de instancia (contratos anteriores de los que este trae causa y comunicaciones electrónicas habidas entre las partes, especialmente la de fecha 17-3-2007 , remitida por uno de los administradores del actor, el Sr. Valeriano - Doc. nº 9 de la contestación a la demanda- en el que expresamente dice que.... Firmaremos el contrato definitivo ....., dando a entender su carácter provisional o preparatorio) abonan y confirman dicha conclusión y lo que es importante a los efectos de lo aquí discutido es que la fecha fijada en la Estipulación 12ª del contrato, que literalmente dice: ' En el caso de que el CEDENTE (HOME FOR EVER, S.L.) incumpla las obligaciones contraídas en este documento que impidan el otorgamiento de la escritura pública de permuta en las condiciones y plazos pactados, por causa suya en el incumplimiento del presente contrato o por imposibilidad de edificar en dicho terreno por causas urbanísticas, se determina como fecha máxima el 31/01/2008, la CESIONARIA podrá exigir el cumplimiento de este contrato o la devolución de las cantidades entregadas descritas en el presente contrato y las que se deriven de gastos de proyectos y demás que haya tenido la parte cesionaria. En el caso contrario el cedente se quedará con todas las cantidades entregadas .' en contra del criterio de la recurrente, y pese a los términos confusos en que fue redactada, ha de interpretarse en el sentido de que no lo fue para poderse cumplir la condición de edificar en la finca sino realmente para que optante, hoy recurrente, pudiera, de no cumplirse dicha condición, resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas.

No debe olvidarse que en igual sentido se ha pronunciado el Juzgado de Primera Instancia nº. 5 de Marbella en Sentencia de fecha 29 de julio de 2010 , dictada en los autos de juicio ordinario nº 227/2009, seguidos entre las mismas partes y referidos al mismo contrato, al que calificó de contrato de opción de permuta, sentencia que ha adquirido firmeza al no personarse en la Audiencia la hoy recurrente dentro del plazo legal.



TERCERO.- Sentado la anterior, como premisa esencial a los efectos resolutorios de la presente litis se hace necesario partir de la base de que la opción de compra, como contrato atípico e innominado, es figura sui géneris que como bien recoge la sentencia impugnada no aparece suficientemente regulada en las normas del Código Civil, aunque tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , por lo que la fuente de regulación ha de buscarse en la voluntad de las partes, según dispone el artículo 1255 del Código Civil y, subsidiariamente, en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza, y en este sentido ha sido definida como aquella en la que al optante se le concede la facultad exclusiva de prestar su consentimiento, en el plazo contractual señalado, a la oferta de la venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el concedente-promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, de manera que una vez ejercitada la opción , oportunamente, se extingue y queda perfeccionado automáticamente el contrato de compraventa, ( o en este caso el de permuta obligacional), ya que basta para ello con que se haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción - T.S. 1ª SS. de 6 de abril de 1987 , 23 de diciembre de 1991 , 13 de noviembre y 22 de diciembre de 1992 , 17 de marzo , 21 de julio y 22 de noviembre de 1993 , 4 de febrero de 1994 y 14 de febrero y 19 de abril de 1995 , entre otras muchas-, de ahí que pueda afirmarse que el referido contrato para que pueda apreciarse exija la concurrencia de los tres siguientes requisitos: 1) Concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra; 2) Señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y 3) Determinación de plazo para ejercitar la opción , siendo, por el contrario, elemento accesorio el pago de prima - T.S. 1ª SS. de 10 de julio de 1946 , 24 de octubre de 1990 , 24 de enero de 1991 , 22 de diciembre de 1992 y 11 de marzo , 21 de julio y 15 de octubre de 1993 -, encontrándose en el contrato de opción de compra queda plenamente configurada la compraventa futura, dependiendo únicamente del optante el que se perfeccione, no autorizándose, por tratarse de relación obligacional y a virtud de lo prevenido en el artículo 1256 del mismo Cuerpo legal sustantivo, que su validez y cumplimiento pueda quedar al arbitrio de uno de los contratantes , ya que de esta manera la facultad resolutorio se prorrogaría 'sine die', de manera que mientras se encuentre pendiente el ejercicio del derecho de opción , las partes concedente y optataria quedan vinculadas por el acto y nada pueden hacer para frustrarlo, dependiendo la consumación de modo exclusivo de la decisión del optante - T.S. 1ª S. de 10 de diciembre de 1982 -.

A la vista de lo expuesto, se evidencia que ante la imposibilidad temporal de poder edificar en la finca dentro del plazo señalado en la estipulación duodécima del contrato (obsérvese que expresamente se determinaba que en caso de 'imposibilidad de edificar en dicho terreno por causas urbanísticas, se determina como fecha máxima el 31/01/2008'), el optante podría exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con devolución de las cantidades entregadas (literalmente se continua diciendo...'la cesionaria podrá exigir e cumplimiento de este contrato o la devolución de las cantidades entregadas...'), de tal manera que conocida por aquel la causa en la que ahora sustenta la resolución del contrato de opción con anterioridad a su término, esto es la imposibilidad de edificar por falta de las autorizaciones administrativas correspondientes, debió instar entonces la resolución del contrato con los efectos previstos en el mismo durante el transcurso del periodo de vigencia de la opción, es decir antes de su vencimiento fijado para el 31 de enero de 2008, que actuaba como plazo cerrado, y al no haberlo hecho de ese modo, ni tampoco hacer efectiva la opción y con ello acceder a la perfección de la permuta que era su causa y objeto, su derecho caducó, perdiendo la cantidad de 150.000 Euros que, aunque no se diga expresamente, había entregado como prima del contrato , estando por ello imposibilitado de instar con posterioridad la resolución del referido contrato.

Procede, pues, desestimar el recurso estudiado y la confirmación de la sentencia apelada por sus propios y acertados fundamentos .



CUARTO.- La desestimación del recurso conlleva la condena de la recurrente al pago de las costas causadas en esta alzada, conforme a lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC . Además dicha parte perderá el depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por la representación procesal de MAR SUR TERRENOS S.L .contra la sentencia dictada por el JUZGADO de PRIMERA INSTANCIA N.3 DE MARBELLA, de fecha 21 de JUNIO de 2011 , en los Autos de Juicio Ordinario nº 269/2009, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con expresa imposición de costas a la parte recurrente, que además perderá el depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-