Sentencia CIVIL Nº 103/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 1219/2016 de 02 de Marzo de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2016/0011989

Recurso de Apelación 1219/2016 -3

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 113/2016

APELANTE::D. /Dña. Eugenio , D. /Dña. Feliciano

PROCURADOR D. /Dña. ANTONIO GARCIA MARTINEZ

APELADO:D. /Dña. Gervasio

PROCURADOR D. /Dña. MARIA DOLORES DE LA PLATA CORBACHO

SENTENCIA NÚMERO:

RECURSO DE APELACIÓN Nº 1219/16

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JUAN LUIS GORDILLO ALVAREZ VALDÉS

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

D. CÉSAR TEJEDOR FREIJO

En Madrid, a dos de marzo de dos mil diecisiete.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos de Juicio Ordinario nº 113/16, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 1219/16, en los que aparecen como partes: de una, como demandantes y hoy apelantesD. Feliciano y D. Eugenio ,representados por el Procurador D. Antonio García Martínez; y, de otra, como demandado y hoy apelado impugnante D. Gervasio , representado por la Procuradora Dª. María Dolores de la Plata Corbacho; sobre actualización renta local.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Madrid, en fecha veintitrés de junio de dos mil dieciséis, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Fallo: Que estimo parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Feliciano y D. Eugenio contra D. Gervasio y declaro que el demandado esta obligado a abonar los gastos comunes que gira la Comunidad de Propietarios, excluidos los extraordinarios y provisión de fondos, desde el mes de octubre de 2014 y a abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles, tasa de Residuos Urbanos y consumos de agua del local desde el mes de octubre de 2009, absolviendo al demandado de las demás pretensiones ejercitadas de contrario. Cada parte habrá de abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandante, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día uno de marzo del año en curso.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-D. Eugenio y D. Feliciano , en su condición de arrendadores del local de negocio de la calle Menorca, nº 44, de Madrid, formularon demanda contra el arrendatario D. Gervasio sobre actualización de renta y repercusión al arrendatario de determinados conceptos (gastos comunes, IBI, tasa de residuos urbanos y consumos de agua), teniendo el contrato de arrendamiento de autos fecha de 15 de junio de 1983.

La sentencia de instancia desestimó la demanda en cuanto a la acción declarativa relativa a la actualización de la renta, al estimar la excepción de caducidad de la acción. Y estimó parcialmente la demanda, declarando que el demandado está obligado a abonar los gastos comunes que gira la Comunidad de propietarios, excluidos los extraordinarios y provisión de fondos, desde el mes de octubre de 2014; y a abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles, tasa de residuos urbanos y consumos de agua del local desde el mes de octubre de 2009.

Los demandantes han apelado dicha sentencia, y la misma ha sido impugnada por el demandado apelado.

TERCERO.- Recurso de apelación de los demandantes.

Primero.- El apartado A) de la petición de la demanda pide que se declare procedente la actualización de la renta que practicó el actor desde el mes de noviembre de 2014, a partir del cual sería exigible el 80% de la renta actualizada, siendo exigible el 90% de esa renta desde junio de 2015 y el 100% desde junio de 2016. La sentencia de instancia desestimó esa pretensión, basándose en que el procedimiento de actualización de la renta está regulado en el artículo 101 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en virtud de lo dispuesto en el apartado 1º de la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, al tratarse de un contrato de arrendamiento de local de negocio 'anterior al 9 de mayo de 1985' [el contrato de arrendamiento es de fecha 15 de junio de 1983]; entiende que el arrendatario podía oponerse a la actualización en los treinta días siguientes al de recepción de la comunicación y el arrendador disponía de un plazo de tres meses para optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas o resolver el contrato, siendo este plazo de caducidad. Razona la juzgadora de instancia que el demandado (arrendatario) rechazó la actualización mediante correo electrónico de 31 de octubre de 2014 [la comunicación del arrendador es de octubre de 2014] y el actor 'no remite nueva comunicación fehaciente hasta el 6 de agosto de 2015', por lo que la acción del apartado A) del suplico de la demanda está caducada, concluye la sentencia de instancia.

No se comparte la anterior decisión. El procedimiento de actualización de la renta está regulado en la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (apartado C/). En el supuesto de oposición del inquilino a la actualización de la renta, como sucedió en el caso de autos, no se prevé en la L.A.U. de 1994 un plazo específico para que el arrendador reclame la prevalencia de esa actualización, que es lo que pide en este proceso, y por tanto:

1º. No está reclamando ninguna 'diferencia de rentas' ni la resolución del contrato, que es lo que prevé el artículo 101.2, regla 5ª, del T.R. de la L.A.U. de 1964 .

2º. El plazo de caducidad de tres meses que prevé el citado art. 101.2.5ª del T.R. de la L.A.U. de 1964 no es aplicable al caso presente porque estamos ante distinto supuesto de hecho, pero también porque la actualización de renta pretendida por el arrendador es un derecho regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Por ello, en materia de prescripción debe aplicarse la norma específica que se contiene en esa L.A.U. de 1994, que es la Disposición Adicional décima, a cuyo tenor « Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley , incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil». Luego sería aplicable el plazo del artículo 1.964 del Código civil para las acciones personales que no tienen señalado plazo especial de prescripción (que era de 15 años entonces; 5 años desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre -que modificó el artículo 1.964 del Código civil -, conforme a su Disposición Transitoria quinta y artículo 1.939 del Código civil ). Plazo de prescripción no transcurrido cuando se presentó la demanda.

3º. El demandado apelado ha sostenido en su oposición al recurso que el Tribunal Supremo ha declarado la aplicación del plazo de caducidad de tres meses del artículo 101.2.5ª del T.R. de la L.A.U. de 1964 a las actualizaciones de renta conforme a las Disposiciones Transitorias de la L.A.U. de 1994, citando al respecto las sentencias de la Sala Primera de 23 de septiembre de 2008 y de 27 de diciembre de 2010 .No se comparte esta alegación. Esas sentencias no declaran aplicable a esas actualizaciones de renta el plazo de caducidad de tres meses de la L.A.U. de 1964 a la reclamación del arrendador sobre la procedencia de la actualización de la renta. Por el contrario, se limitan a complementar la regulación de las Disposiciones Transitorias 2 ª y 3ª de la L.A.U. de 1994 con el T.R. de 1964 solo en un aspecto parcial de la actualización, señalando al respecto:

«es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994 , equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª LAU 1994 ».

En consecuencia, la acción del arrendador no está sometida al plazo de caducidad de tres meses, debiendo estimarse el recurso en este punto, desestimándose la referida excepción.

Segundo.- En cuanto al fondo de lo pedido en el apartado A), se centra únicamente en desde cuándo procede que se aplique la actualización de la renta. En la demanda se pretende que desde noviembre de 2014, ya que el arrendador remitió la primera comunicación de actualización en octubre de 2014. Pero olvida que el arrendatario se opuso a esa actualización (31 de octubre de 2014) por discrepar de los cálculos del arrendador, que había señalado una renta actualizada de 1.725,14 euros; además, se pretendía el pago del 100% de la renta actualizada, lo que era improcedente, mientras que en la demanda ya acepta que el primer tramo de actualización sería del 80% de la renta actualizada. Tras contactos o negociaciones entre los abogados de las partes, los actores arrendadores volvieron a comunicar una nueva actualización el 6 de agosto de 2015 (con una renta actualizada de 1.729,70 euros), que es expresamente aceptada por el arrendatario (carta de 31 de agosto de 2015), como así se alega en la demanda. Queda patente que la primera actualización, la de octubre de 2014, no se ajustaba a las disposiciones legales y que hubo una nueva comunicación de actualización en agosto de 2015, esta sí aceptada por el arrendatario, que es la que debe aplicarse. Procede desestimar, en consecuencia, el apartado A) de la petición de la demanda.

CUARTO.- En segundo lugar, en cuanto a los gastos comunes, la demanda pide que se declare la obligación del arrendatario de abonar 'íntegramente el recibo ordinario que por gastos comunes gira la Comunidad de propietarios' y que debe pagar esos gastos desde octubre de 2009. La sentencia viene a estimar en parte esta pretensión, al declarar: 1) que el demandado debe abonar esos gastos comunes, pero 'excluidos los extraordinarios y provisión de fondos'; y 2) que debe abonarlos desde octubre de 2014.

Apelan los actores este pronunciamiento.En primer término, por no reconocerse el derecho al cobro desde octubre de 2009 (al haberse interrumpido la prescripción con la reclamación de octubre de 2014). El apelado (arrendatario) admite que debe ser un error material de la sentencia y reconoce que debe pagar esos gastos, como se pide, desde octubre de 2009. Se estima el recurso en este punto, a la vista de lo expuesto.

En segundo término,los actores insisten en que se declare que el demandado está obligado a pagar 'los recibos ordinarios que gira la Comunidad'. Sin embargo, no se encuentra justificada esta pretensión.

El contrato de arrendamiento determinó en su estipulación quinta que 'Serán por cuenta del arrendatario los gastos comunes del local arrendado, impuestos, arbitrios y tasas, así como los servicios de agua, electricidad, etc. y no tendrá derecho a reclamación por su falta o escasez'. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece en su D. T. 2ª, apartado 10.5 (aplicable por la remisión de la DT 3ª, apartado 9 ), que el arrendador«Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley».La obligación del arrendatario se ciñe por tanto a lo que sean 'gastos comunes', 'servicios' y 'suministros'; pero en modo alguno es obligación del arrendatario abonar (en abstracto) todo el 'recibo' que gire la comunidad de propietarios, que puede comprender otros conceptos; y no es contrario ni a lo pactado en el contrato ni a lo dispuesto en la ley que expresamente se excluyan de la obligación de pago del arrendatario los gastos extraordinarios y las provisiones de fondos que pueda girar la Comunidad de propietarios; es más, los propios arrendadores admiten que son conceptos que nunca han intentado repercutir al arrendatario, luego no se entiende que discrepen de su expresa exclusión. Se desestima el recurso en este aspecto.

QUINTO.- Por último, los actores arrendadores apelan la desestimación en la sentencia de su pretensión de que 'se condene al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones'. La sentencia basó la desestimación en el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pues no se ha cuantificado la condena que se pretende. Alegan los apelantes que no están reclamando el pago de una cantidad determinada de dinero, dejando su determinación para ejecución de sentencia, que es lo que prohíbe ese precepto.

Se trata, en realidad, de una petición superflua, como ha destacado el Tribunal Supremo en relación con estas peticiones de condenar 'a estar y pasar' por lo declarado. Lo que se declara en una sentencia tiene valor y eficacia de cosa juzgada por sí mismo, sin necesidad de esa superflua condena 'a estar y pasar', que nada añade a lo ya declarado. Es cierto que no se vulnera el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pero también que la condena es innecesaria (y podría crear confusión sobre si hay condena al pago de cantidad), de ahí que proceda confirmar la desestimación de esa petición de la demanda.

SEXTO.- Resta por examinar la impugnación de sentencia formulada por el arrendatario demandado, sr. Gervasio . La parte contraria ha defendido la inadmisibilidad de la impugnación por no especificarse los pronunciamientos que se impugnan ( artículos 461.2 y 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Se rechaza que concurra causa de inadmisibilidad de la impugnación, al resultar con toda claridad de la petición del escrito los pronunciamientos a que se refiere la impugnación de sentencia.

I) Su primera alegación pretende que se estime la excepción de caducidad en relación con la reclamación de gastos comunes por haber transcurrido más de tres meses desde su reclamación en octubre de 2014 hasta la posterior reclamación el 6 de agosto de 2015. Funda la excepción en el artículo 101.2.5ª del T.R. de la L.A.U. de 1964 . Tampoco aquí estamos ante una reclamación de las previstas en el citado precepto, sino de la extensión o alcance de un pacto contractual que pone de cargo del arrendatario los gastos comunes. No es aplicable ese artículo 101 ni el plazo de caducidad de tres meses, reiterándose aquí, en lo aplicable, la argumentación del Fundamento de Derecho Tercero.

II) La segunda alegación pretende que se declare que la obligación del arrendatario de pagar los gastos comunes, así como el impuesto de bienes inmuebles, la tasa de residuos urbanos y el consumo de agua del local solo rige desde septiembre de 2010. Sostiene que esos conceptos correspondientes al período de septiembre de 2009 a septiembre de 2010 se reclamaron por primera vez con la demanda (presentada el 21 de enero de 2016), por lo que la acción habría prescrito en relación con esos gastos de septiembre de 2009 a agosto de 2010.

No se ajusta a la realidad esta alegación, pues esos conceptos ya fueron reclamados por los arrendadores en octubre de 2014, evitando así la prescripción de la acción (reclamación extrajudicial: artículo 1.973 del Código civil ) desde octubre de 2009 (plazo de cinco años: artículo 1.966 del Código civil ). Así lo reconoce el abogado del demandado en su correo electrónico de 31 de octubre de 2014, en el que contestó a la reclamación de los arrendadores (documento 3 de la contestación a la demanda), en el que dice (folio 95 de los autos) que 'en cuanto a la repercusión de las diferencias de IBI, TRU, agua y gastos de comunidad no repercutidas durante los últimos cinco años, entiendo que como categoría, es admisible tal repercusión'. Luego la acción no había prescrito.

Se desestima totalmente la impugnación de sentencia presentada por el demandado.

SÉPTIMO.- No procede hacer imposición de las costas causadas por el recurso de D. Eugenio y D. Feliciano , al haberse estimado el mismo en parte ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Procede imponer al impugnante D. Gervasio las costas causadas por su impugnación de sentencia ( artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Se mantiene la no imposición de costas en primera instancia ( artículo 394.2 de la misma Ley ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación presentado por D. Eugenio y D. Feliciano contra la sentencia dictada con fecha veintitrés de junio de dos mil dieciséis por el Juzgado de Primera Instancia nº de , revocando la misma y acordando en su lugar:

1º. Desestimar la excepción de caducidad de la acción declarativa sobre actualización de rentas del apartado A) de la petición de la demanda, estimando en tal sentido el recurso de apelación. Entrando en el fondo de lo pedido, desestimamos dicha petición.

2º. Declarar que el demandado está obligado a abonar los gastos comunes del inmueble, excluidos los extraordinarios y provisiones de fondos, desde el mes de octubre de 2009.

3º. Mantener la declaración de la sentencia de instancia de que el demandado está obligado a abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles, la Tasa de Residuos Urbanos y consumos de agua del local desde el mes de octubre de 2009.

4º. No se hace imposición de las costas causadas por el recurso de apelación, con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Y desestimamos la impugnación de sentencia formulada por D. Gervasio , con imposición a dicha parte de las costas causadas por la impugnación.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación conforme al artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.