Sentencia CIVIL Nº 103/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1282/2017 de 11 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0826642120168117493
Recurso de apelación 1282/2017 -2
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Cerdanyola
del Vallés (UPSD)
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 399/2016
Parte recurrente/Solicitante: Urbano
Procurador/a: Raquel Palou Bernabe
Abogado/a: MIGUEL J. SANCHEZ LOPEZ
Parte recurrida: Rita
Procurador/a: TERESA PRAT VENTURA
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 103/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 11 de febrero de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 6 de octubre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 399/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Cerdanyola del Vallés (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aRaquel Palou Bernabe, en nombre y representación de Urbano contra Sentencia - 23/06/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a TERESA PRAT VENTURA, en nombre y representación de Rita .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Dª Nieves Cano López, en nombre y representación del Sr. Urbano contra Dª Rita .

SE IMPONE EL PAGO DE LAS COSTAS PROCESALES A LA PARTE ACTORA.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Rita (propietaria arrendadora) a pagar a D. Urbano (arrendatario) la suma de 8.400 € 'en cumplimiento del contrato de opción de compra que unía a ambas partes', tras haber desistido de la misma (considera que extinguida la opción 'desaparece cualquier vínculo o reciprocidad entre los hoy litigantes..'), más los intereses desde el 11.11.2014 o, subsidiariamente, desde la interpelación judicial. A dicha pretensión se opuso la demandada, no en cuanto al hecho de la devolución de dicha suma, sino en cuanto al momento de su exigibilidad, en el sentido de que aquella procedía, no en el momento del desistimiento, sino en el momento de la entrega de llaves, conforme a lo establecido en el contrato.

La sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza éste por indebida aplicación del art. 1281.1º CC , considerando aplicables los arts. 1281.2 º, 1282 , 1283 , 1284 , 1285 , 1286 CC , al tratarse de dos contratos independientes de distinta naturaleza, al haberse conseguido un acuerdo de extinción de la opción no previsto (preaviso con 6 meses de antelación) que debió conllevar la devolución de la señal, y no retenerla hasta la finalización del contrato (sí, respecto de los 1600 € de fianza); impugna asimismo la imposición de las costas, por existir, en todo caso, dudas de hecho y de derecho que justifican su no imposición. Consecuentemente, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material intructorio.



SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) En 1.10.2013, Dª Rita , como arrendadora y D. Urbano , como arrendatario suscribieron (1) un contrato de arrendamiento sobre la mitad indivisa de la nave industrial sita en Ronda Santamaría, 97 de Barberá del Vallés (para la actividad de venta y arreglo de motocicletas), por una renta de 800 € mensuales más IVA, y una duración hasta el 30.9.2018, del que merecen destacar los siguientes extremos: a) se pacta un derecho de OPCIÓN DE COMPRA por 296.500 €, por un plazo de hasta el 30.9.2014, prorrogable hasta el 30.9.2015 (salvo acuerdo de las partes), en que el derecho se extinguía; b) se acuerda que (cláusula 2ª, último párrafo) 'en caso de no ejercer la opción se abonarán al arrendatario 8.400 €, en concepto de devolución de señal más la fianza de 1600 € del contrato en la entrega de llaves de la nave total a devolver 10.000 € o se descontarán en la liquidación de la compraventa ' (f. 10 y ss) , y (2) un anexo, por el que se entregaba a la propiedad en concepto de señal po la opción 8.400 € y en la cláusula 4ª que 'A TODOS LOS EFECTOS.- De lo aquí mencionado y motivando todos los pagos respecto a la cantidad de 10.000 €, del total del párrafo segundo, EN EL SUPUESTO DE NO PODER HACER EL DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA SE DEVOLVERÁ DICHA CANTIDAD A LA ENTREGA DE LLAVES O SE DESCONTARÁ DE LA COMPRA'.

2) En septiembre 2014 el arrendatario remitió a la arrendadora comunicación manifestando que no ejercía el derecho a la opción de compra y que se destinase 'la prima de la opción' para el pago de las rentas devengadas a partir de octubre 3) A dicha comunicación contestó la arrendadora demandada, a través de su abogado, vía burofax recibido por la arrendataria en 20.12.2013 en el sentido de aceptar que no se erjercitaba el derecho de opción, pero no aceptar la aplicación del depósito de 8400 € al pago de las rentas mensuales, pues se devolverían 'a la entrega de llaves del local' según el contrato y el anexo y que se habían realizado obras inconsentidas en el local, consistentes en una apertura lateral, que afectan a la estructura del inmueble (f. 14 vuelto y ss).

4) el actor contestó por el mismo conducto, en 11.11.2014 reclamando los 8400 € (f. 16).

5) Contestó el abogado de la demandada en 17.11.2014, reiterando lo expuesto en el anterior extremo 3, y proponiendo un nuevo contrato o dar por finalizada la relación contractual, con devolución del capital entregado, descontando las obras necesarias para restablecer la nave a su estado original (f. 34 y 35) 6) En 25.5.2015 por el actor se formuló demanda de conciliación requiriendo la entrega de los 8400 €, ante los Juzgados de Cerdanyola, que terminó con archivo, conforme al Decreto de 17.7.2015, por ser incompetente (f. 17 y ss, 36 y 37) 7) Por demanda formulada en 30.7.2015, la arrendadora instó el desahucio por falta de pago de las cantidades asimiladas a la renta (IVA de tasa de entrada vehículos, fracción de IBI), dando lugar a los autos 373/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 7 de Cerdanyola del Vallés, a cuya pretensión se opuso la arrendataria y formuló reconvención (existencia de crédito compensable), en cuyos autos se dictó sentencia en 28.1.2016 , declarando enervada la acción de desahucio (por haberse consignado las cantidades reclamadas)con imposición de las costas al demandado, desestimando la reconvención con imposición de costas (f. 38 y ss); dicha sentencia fue recurrida en apelación por dicho demandado, hallándose pendiente de resolución por la AP.



TERCERO.- Parte el actor de la independencia de los contratos de arrendamiento y de opción de compra.

En realidad se trata de un arrendamiento con opción de compra, opción que se viene considerando como una figura sui géneris, con sustantividad propia, contrato consensual, unilateral (es el optatario el que queda vinculado unilateralmente hasta que decida el el optante), que faculta al optatario para exigir el contrato definitivo con la sola manifestación de voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS.

5.7.1985 , 9.10.1989 , 24.1.1991 ,....), suponiendo, en definitiva, con dicha manifestación, una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el optatario, sin necesidad de más actos ( SSTS. 9.2.1985 , 4.4.1987 , 24.1.1994 , 13.11.1992 , 22.9.1993 , 2.11.1995 , 29.2.1996 , 14.2.1997 , 14.11.2000 , 18.5.2005 ..., figura reconocida en el art. 568-8 a 12 del CCC), quedando desde entonces sometido a las regulación del contrato de compraventa, ex arts. 1445 y ss y, por ello, ejercitada la opción por quien es arrendatario y perfecta la venta, se extingue el arrendamiento por consolidación de derechos.

La STS Pleno de 17-09-2010 , dentro del contrato de opción de compra se refiere al plazo de caducidad para el ejercicio del derecho de opción, estableciendo que el mismo constituye una declaración de voluntad unilateral recepticia , que se perfecciona con su emisión, aunque el concedente tenga conocimiento posterior del mismo, partiendo de que el derecho de opción se configura como un derecho sujeto a plazo de caducidad, siendo la finalidad de la declaración de voluntad del optante la perfección del contrato optado que, si por un lado constituye una declaración unilateral, por otro no es más que la aceptación de lo ofrecido de forma irrevocable durante el plazo fijado.

De otro lado , las normas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 CC conforman un conjunto complementario y subordinado, entre las que tiene preferencia la contenida en el primer párrafo del artículo 1281 CC , de modo que se deberá estar a la interpretación literal del contrato cuando no existan dudas sobre la intención de los contratantes y solo entrarán en juego el resto de reglas interpretativas cuando, a falta de esta claridad, no sea posible determinar cuál fue la intención de los contratantes ( SSTS 6 de mayo y 22 de diciembre 2010 , 20 de abril 2011 , 9.3.2012 ).

Solo cuando el primer párrafo del art. 1281 no pueda ser aplicado deberá realizarse la interpretación de acuerdo con el segundo ( SSTS de 23 de febrero de 2007 , 2 de diciembre de 2009 , 22 de junio de 2010 , 27 de junio de 2011 , entre muchas más), y la regla de interpretación literal contenida en el artículo 1281.1º CC tiene carácter preponderante sobre el resto de criterios ( SSTS de 10 de marzo de 2010 , 27 de junio de 2011 , 1 del 26 de Marzo del 2012 entre las más recientes), que son de aplicación subsidiaria. De ahí que esté proscrita en casación tanto la cita simultánea como infringidos de ambos párrafos del artículo 1281 CC como la invocación de cualquiera de ellos en relación con los demás artículos del CC dedicados a la interpretación de los contratos pues, por contener cada uno reglas de interpretación diversas, su aplicación resulta subsidiaria de la literal, y por ende, no cabe su vulneración al mismo tiempo. El artículo 1282 CC en particular, solo entra en juego cuando la falta de claridad de los términos del contrato impide alcanzar, a través de ellos, cuál es la verdadera intención de los contratantes, lo que veda su vulneración al mismo tiempo que el artículo 1281 CC , ya que no puede propugnarse simultáneamente la interpretación literal y espiritualista del contrato ( SSTS de 21 de febrero de 2008 y 25 de marzo de 2011 , entre otras).



CUARTO.- En nuestro caso, la opción se pacta en el mismo contrato de arrendamiento, aunque sus condiciones se desarrollan en un anexo, y de ejercitarse la opción, los pagos de renta desde el 1.10.2013 al 30.9.2015 se descontarían del precio de la opción, constando inequívocamente que en caso de desistimiento se devolvería la referida suma al devolver el local , no en el momento del desistimiento (pretensión del actor), cláusula amparada por el art. 1255 CC , sin que su cumplimiento deba quedar al arbitrio de una de las partes, redactada en términos claros que no dejan dudas sobre la interpretación; asimismo, la renuncia (unilateral) a la opción, sí estaba prevista en el contrato (cláusula 2ª del contrato y IV del anexo) y no conllevaba la modificación de las cláusulas del contrato, respecto del momento de la devolución.

En este sentido, con independencia de su cobertura por el art. 1255 CC , la retención se hace depender de que el arrendatario no ejerza la opción (por ejemplo que renuncie a la misma como es el caso), sujetándose al régimen de la fianza; ha de recordarse que el apartado 5 del art. 36 LAU permite pactar, además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal: 1) ha de ser expresa ( art. 1825 CC ); 2) Rige el 1827 en orden a su alcance 'temporal' (cesará en caso de tácita reconducción (supone un nuevo contrato, STS 14.4.2006 ), o de prórroga, salvo consentimiento del fiador. Y así se pacta, infiriéndose de los términos del contrato, al deferirse la devolución juntamente con la fianza arrendaticia, al momento de la entrega de llaves ('en caso de no ejercer la opción se abonarán al arrendatario 8.400 €, en concepto de devolución de señal más la fianza de 1600 € del contrato en la entrega de llaves de la nave total a devolver 10.000 € o se descontarán en la liquidación de la compraventa ' ) y en el anexo ('De lo aquí mencionado y motivando todos los pagos respecto a la cantidad de 10.000 €, del total del párrafo segundo, EN EL SUPUESTO DE NO PODER HACER EL DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA SE DEVOLVERÁ DICHA CANTIDAD A LA ENTREGA DE LLAVES O SE DESCONTARÁ DE LA COMPRA' ),

QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos y con expresa imposición de las costas de esta Sala al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Urbano contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :