Sentencia CIVIL Nº 1030/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 282/2018 de 26 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0812442120158192691
Recurso de apelación 282/2018 -2
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Mollet del
Vallés
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 620/2015
Parte recurrente/Solicitante: NAVE CIRCUIT MONTMELO, SL
Procurador/a: Ana Moleres Muruzabal
Abogado/a:
Parte recurrida: PROYECTOS DE MARCHERIA, SL, BANCO SABADELL, SA, APLIFUN, SA, SERVEIS
RAPIDS DE MANTENIMENT, SL, NEUSAL TALLERES, SL
Procurador/a: SILVIA MOLINA GAYA, FRANCESC RUIZ CASTEL
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 1030/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del
Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 26 de septiembre de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 8 de marzo de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 620/2015 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Mollet del Vallés a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aAna Moleres Muruzabal, en nombre y representación de NAVE CIRCUIT MONTMELO, SL contra Sentencia - 21/12/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a FRANCESC RUIZ CASTEL y SILVIA MOLINA GAYA en nombre y representación respectivamente de BANCO SABADELL SA (respecto al primer procurador) y PROYECTOS DE MARCHERIA, SL, y SERVEIS RAPIDS DE MANTENIMENT, SL (respecto a la segunda procuradora), siendo también parte APLIFUN, SA y NEUSAL TALLERES, SL.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales D. ª Elisabeth Varón Chacón, en nombre y representación de Nave Circuit Montmeló, S.L., contra Proyectos de Marchería, S.L. y Banco Sabadell, S.A.

Se imponen a Nave Circuit Montmeló, S.L. las costas procesales.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 18/09/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare la existencia, validez y eficacia del derecho de opción de compra a favor de la actora, NAVE CIRCUIT MONTMELÓ SL ...., (2) se condene a PROYECTOS DE MARCHERÍA SL al cumplimiento de las obligaciones del contrato y, simultáneamente, proceda a la resolución anticipada del contrato de arrendamiento financiero con BANCO DE SABADELL SA y al ejercicio de opción de compra, otorgando escritura de compraventa; subsidiariamente, para el caso de incumplimiento o imposibilidad de cumplimiento de lo anterior, se acuerde la resolución anticipada antedicha, .... Y se condene solidariamente a PROYECTOS DE MARCHERÍA SL y a BANCO DE SABADELL SA a abonar a la actora la suma de 1.463.775 €, resto del precio en el acuerdo de venta.

A dicha pretensión se opusieron: A) BANCO DE SABADELL SA, alegando (1) la actora no fue parte del contrato de arrendamiento financiero de 1.6.2004 entre Banco de Sabadell SA y Proyectos de Machería SL (falta de legitimación activa), (2) el contrato de subarriendo entre Proyectos de Machería SL y la actora, fue resuelto por impago de rentas y posterior desahucio (extinción de la opción de compra), (3) la opción de compra frente a Banco Sabadell se condicionó a la previa resolución del citado arrendamiento financiero, cuando todavía no se ha resuelto. B) PROYECTOS DE MACHERÍA SL y SERVEIS RÀPIDS DE MANTENIMENT SL, alegando (1) extinción de la opción, por incumplimiento contractual y resolución del subarriendo, previo desahucio por falta de pago La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda, con imposición a la entidad actora de las costas causadas. Frente a dicha resolución se alza ésta por (1) error en la fijación de las peticiones formuladas en la demanda, en el sentido de que, dadas las posiciones de las demandadas, en relación con la documental aportada (en definitiva, la resolución del arrendamiento financiero se había producido), la pretensión subsidiaria devino en principal por imposibilidad de cumplimiento del derecho de opción; (2) impugnación de los fundamentos 2º y 3º por infracción de los arts. 1281 , 1283 , 1255 y 1258 CC (interpretación del contrato con opción) y error en la valoración de la prueba testifical del Sr. Jose Miguel : se trata de un contrato autónomo de opción de compra (dos contratos); (3) impugnación de los fundamentos 2º, 3º y 4º por infracción de los arts. 447.2 , 437.4.3 ª y 438 LEC (el desahucio no resolvió los pactos de opción de compra); (4) interpretación de las cláusulas 14 y 15 contraria a lo expresamente pactado (respecto de la posición 'pasiva' de Banco de Sabadell), e infracción de los arts. 1113 y 1114 CC (contenido de la 'condición); (5) en todo caso, no procede la imposición de las costas. Queda en tales términos planteado el debate en esta alzada, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.



SEGUNDO.- En orden a la modificación en el acto de la vista, efectuada en conclusiones, en cuya virtud la petición subsidiaria pasaba a ser la principal, de un lado, debió alegarse en la audiencia previa (so pena de indefensión de las otras partes), pues los 'hechos nuevos' en que se basaba, ya se conocían tras las contestaciones de las demandadas; de otro, menos podía cambiarse la pretensión (que se declarase cumplida la condición 14), alterando la causa de pedir. Y en todo caso, ya en el fundamento primero de la la sentencia se refleja el cambio y se tiene en cuenta en dicha resolución.



TERCERO.- Por de pronto, a la vista de la sentencia en relación con la prueba efectivamente practicada, y como ya tenemos dicho en reiteradas resoluciones, 'este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000,... ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5.10.1998 , 19.10.1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio , ó 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29.9.2008 ,. SSTS 23.4.2001 y 16.5.2011 y SSTS 30.7.2008 , 27.12.2013 o 18.3.2016 ..) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior , cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado.

En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ) ; en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez ad quem se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008 )'.

Y así, se dan por reproducidos los hechos declarados probados en la demanda, no cuestionados.



CUARTO.- Entre tales hechos probados, que en 1.3.2013 NAVE CIRCUIT MONTMELÓ SL, PROYECTOS DE MARCHERÍA SL y Banco de Sabadell SA, celebraron un contrato de subarriendo con opción de compra, doc. 4 dda, del que merecen destacar los siguientes extremos, compartiendo los argumentos referidos a que se trata de un contrato único de subarriendo con opción de compra (indica una cláusula en un contrato, o como se dice en la resolución recurrida 'como una facultad concedida' a la actora 'en el marco de la resolución jurídica que se constituía', pero no un contrato independiente) lo que inequívocamente se infiere de los documentos y de los datos expuestos en la resolución recurrida: (1) Se autodenomina 'contrato de subarrendamiento con opción de compra' (no contrato de subarriendo y ó con contrato de opción de compra); (2) La cláusula 15 ª se autotitula 'opción de compra' (no contrato de opción de compra), haciéndose referencia al 'derecho' de opción (no al contrato de opción); por el contrario se utiliza la expresión 'contrato' para referirse al subarriendo y al arrendamiento financiero; (3) no se estipula en un anexo o separadamente del contrato de subarriendo, sino como una cláusula más, sin destacarse, de un total de 17; (4) La cláusula 14ª recoge la vinculación del contrato de subarriendo con opción de compra con el contrato de arrendamiento financiero antedicho; así, conforme al apartado 2 de dicha cláusula, Banco de Sabadell 'suscribe el presente contrato (subarriendo) a efectos de ratificar la certeza de los pactos referidos existentes entre Proyectos de Marchería y Banco de Sabadell en el sentido expuesto en la condición 1.2 del presente contrato' ( dice la Condición 1.2: 'en virtud de los acuerdos existentes entre Banco de Sabadell SA, Arrendadora Financiera y Proyectos de Marchería SL, Arrendataria Financiera, esta última cede en SUBARRENDAMIENTO a Nave Circuit Montmeló SL, que acepta, el local descrito...') y Sigue diciendo la cláusula 14.2 que '...en el caso de resolución del arrendamiento financiero de 1.6.2004, Banco de Sabadell SA ofrecerá a Nave Circuit Montmeló SL una opción de compra del objeto de este acuerdo...'; (5) ya se declaró así en el AUTO de esta Sección en medidas cautelares (núm 206/2017, Rº 1459; de 27.9.2017 ), a cuyos fundamentos nos remitimos; (6) es significativa la testifical de D. Jose Miguel , abogado que intervino en el contrato en nombre de la actora, manifestó en testifical que el contrato 'se hizo sobre la base de un contrato antiguo de Marchería con otro anterior....

Se añadieron algunas cláusulas que tenían negociadas y otras se discutieron', admitiendo que las cláusulas 14 y 15 las introdujo él, añadiendo que 'hubo varios intercambios ...' hasta que finalmente se aceptaron las modificaciones, asumiéndose la valoración del mismo efectuada en la instancia.



QUINTO.- Para la actora, arrendamiento y opción suponen contratos independientes; para las demandadas; para las demandadas supone un solo contrato complejo o mixto de subarriendo al que se incorpora una opción de compra, de naturaleza inseparable, cuyo ejercicio se hace depender de determinadas circunstancias, e incluso de la marcha del subarrendamiento. La Sala considera que esa 'independencia' absoluta, con vida propia cada uno de los contratos, no puede prosperar, conforme se ha expuesto.

Contrato pues de subarrendamiento con opción de compra , que supone, dogmáticamente, un contrato complejo o con causa compleja (vinculación que conlleva unidad jurídica inseparable que obedece a un interés único: la resolución del subarriendo conlleva la de la opción), careciendo de regulación, hasta el punto de que - de un lado - se excluyó de la legislación especial arrendaticia, prevista para los arrendamientos puros o típicos ( SSTS. 7.1.1948 , 27.2.1950 , ...), y resultando de plena aplicación el art. 1124 CC , sin que aquí, la opción tenga una vida independiente; en definitiva, se trata de un arrendamiento al que 'se le añade' una cláusula de opción de compra en favor del subarrendatario a ejecutar en un tiempo y una condiciones determinadas, estando íntimamente ligados, imposibiliten un tratamiento separado. Y eso era lo realmente querido por las partes, sin que la opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, y sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13.7.1993 ).



SEXTO.- El mismo contrato, incluye una cláusula de 'vinculación entre contratos' (subarriendo entre la arrendataria y la actora y el arrendamiento financiero entre la arrendataria y el Banco que, a su vez contiene una cláusula de arrendamiento financiero), que es la cláusula 14ª.2ª del subarriendo, al que se ha hecho referencia en el extremo 4º del fundamento anterior, de cuyos términos se infiere inequívocamente: a) una obligación futura condicional, y la condición suspensiva es la 'resolución' del arrendamiento financiero de 2004; b) que no supone un derecho de opción directo de NAVE CIRCUIT, sino 'futuro' y previo ofrecimiento.

Pues pues, son hechos no cuestionados que: (1) En febrero 2015 PROYECTOS DE MARCHERÍA SL formuló demanda de desahucio por falta de pago de la renta del subarriendo frente a NAVE CIRCUIT MONTMELÓ SL, al que se acumuló la reclamación de rentas, dando lugar a los autos del Juicio verbal 117/2015, en los que se dictó Decreto de 26.6.2015, acordando archivar el procedimiento ...rentas debidas, las que se devenguen hasta la recuperación de la posesión, imposición de las costas y lanzamiento para el 15.9.2015 (d. 3 contestación de PROYECTOS), cuya resolución devino firme al no ser recurrida por las partes; la actora fue lanzada con anterioridad a la formulación de la demanda rectora.

(2) En 22.6.2015, Banco de Sabadell comunicó a PROYECTOS vía burofax (doc. 4 contestación del Banco) que procedía a la resolución del contrato de 1.6.2004 por impago de 552.506#51 € Ciertamente el desahucio por falta de pago es un sumario y como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada ( art. 447.2 LEC ). Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80 ) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 19.12.61 , 5.6.87 , 28.2.91 , 15.12.1994 , 23.3.1996 ) que atribuye al desahucio, sumario, al menos 'en parte' excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición); aparte de ello, lo ya dicho en el auto de esta Sección sobre medidas cautelares: '...la resolución del contrato tiene eficacia plena y únicamente es revisable y modificable a través de un procedimiento declarativo...'. Se reserva solo aquellas cuestiones 'complejas' que requieran una previa declaración de derechos. Pero no es el caso y, además, no se plantea ese declarativo posterior para cuestionar el desahucio, ni se cuestiona ahora.

Consecuentemente, quedó resuelto el contrato de subarriendo ('todo'), por lo que ya no podía ejercitarse la opción.

SÉPTIMO.- Pero es que además, la opción de compra se halla inserta en la cláusula 15 del subarriendo a favor de NAVE CIRCUIT frente a PROYECTOS DE MARCHERÍA, de cuya lectura se infiere que: a) No es ejercitable directamente frente a Banco de Sabadell (recordemos la 14 antedicha: se condiciona a la previa resolución del arrendamiento financiero de 2004).

b) Para su ejercicio 'frente al Banco de Sabadell', regulándose su ejercicio: (1) Nave Circuit Montmeló debía comunicar a Poyectos Marchería SL el ejercicio del derecho de opción de compra, con un mes de antelación (15.2) (2) Una vez comunicado, Proyectos Marchería se obliga a adquirir de Banco de Sabadell el inmueble, en virtud de su derecho de opción de compra en el arrendamiento financiero del 2004.

(3) La opción de compra se circunscribe a la vigencia del subarriendo con opción de compra de 2013 (dice el 15.2 ' durante todo el tiempo pactado para la vigencia del contrato'). Y no subsiste tras la resolución del 'subarriendo con opción de compra' (ya no es posible ejercitarla) c) En ningún momento Proyectos Marchería cede a Nave Circuit el derecho de opción de compra del contrato de 2004 (según el arrendamiento, la opción es 'personal e intransferible' y no cabe la cesión); ergo le sigue correspondiendo a aquella en su relación con Banco de Sabadell.

d) La opción del subarriendo (a favor de Nave Circuit) no vincula directamente al Banco de Sabadell, respecto de sus obligaciones y derechos en el contrato de arrendamiento financiero del 2004; precisa el ejercicio de la opción por Proyectos Merchería; y no habilita a Nave Circuit para subrogarse en la posición de PROYECTOS y con ello reclamar la resolución del contrato de 2004 (que no se modifica ni se nova con la opción de 2013) e) Como se ha expuesto, la opción no presenta un carácter autónomo y diferenciado del subarriendo, sino que es una cláusula más (la 14ª), incorporada al mismo.

f) Sin embargo, en 17.7.2015, Banco de Sabadell formuló demanda frente a PROYECTOS (y otros), interesando la resolución del arrendamiento financiero por falta de pago y reclamando las cuotas vencidas y no pagadas (doc. 4 contestación del Banco), sin bien se halla pendiente y, por ello, vigente el referido contrato (certificación de la LAJ).

g) En 17.7.2015 NAVE CIRCUIT MONTMELÓ SL remitió burofax a Banco de Sabadell SA y PROYECTOS DE MARCHERÍA SL comunicando el ejercicio del derecho de opción de compra (doc. 5 dda y posteriores requerimientos) De un lado, se resolvió el 'subarriendo con opción de compra' con la actora, por lo que ya no era posible ejercitarla por ésta, y se ejercitó de forma extemporánea (en 17.7.2015 cuando el contrato se había resuelto en 26.6.2015; de otro, además, permanece vigente el contrato de arrendamiento financiero (ergo no se cumple la condición suspensiva de la cláusula 14.2 antedicha).

Es más, ni siquiera consta acreditada la disponibilidad económica para el ejercicio efectivo de la opción.

En este sentido, como se ha expuesto, la Sala da por reproducido el fundamento 4º de la resolución recurrida, en cuando trata de la desestimación de la antes pretensión subsidiaria y después principal, como las ahora subsidiarias, antes principales.

OCTAVO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la sentencia recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no aprecirse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad NAVE CIRCUIT MONTMELÓ SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Lo acordamos y firmamos.