Sentencia Civil Nº 104/2003, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 454/2002 de 04 de Marzo de 2003

Encabezamiento

Rollo: RECURSO DE APELACION 454/2002

NUMERO 104

En OVIEDO, a cuatro de Marzo de dos mil tres la Sección Cuarta de la Iltma. Audiencia

Provincial de Oviedo, compuesta por los Ilmos. Sres Don Ramón Avello Zapatero, Presidente, Don José Ignacio Álvarez Sánchez y Don Francisco Tuero Aller, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA

En el recurso de apelación número 454/02 en autos de Juicio ordinario n°139/02, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número cinco de Oviedo, promovido por Zureda SA, como demandada en primera instancia contra Doña María Inés y contra Doña Esperanza , como demandantes en primera instancia, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Francisco Tuero Aller.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número cinco, de Oviedo, se dictó Sentencia con fecha 9 de Julio de 2.002, cuya parte dispositiva dice así: Que estimando la demanda interpuesta por Dª María Inés y Dª Esperanza contra Zureda SA. debo

a) Autorizar a la demandantes a realizar en el local litigioso las obras de mejora que se recogen en el hecho primero de esta resolución; con al salvedad de que no se autoriza la sustitución o eliminación del pontón si es elemento estructural del edificio y que la ventilación del aseo debe realizarse a través de los huecos ya existentes.

b) Fijar como nueva renta, una vez el local se abra al público con dichas mejoras, en 750 € mensuales.

Todo ello imponiendo a la parte demandada las costas de esta primera instancia.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, que fue admitido en ambos efectos, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día 26 de Febrero de 2.003.-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia acogió la pretensión de las demandantes, arrendatarias de un local de negocio, de autorizar la realización de obras de mejora en el inmueble arrendado, al tiempo que incrementó la renta en la cantidad que estimó adecuada, todo en aplicación de lo establecidos en art 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964. Sólo la Compañía demandada, propietaria del local, mostró su discrepancia con dicha resolución, cuestionando el rechazo de las excepciones procesales que había planteado en su día, la autorización concedida, la cuantía señalada como renta y la condena al abono de las costas.

SEGUNDO.- Comparte esta Sala los razonamientos del Juzgador de instancia que llevaron, ya en la audiencia previa, a la desestimación de las excepciones de carácter procesal. Siguiendo el orden establecido en el art. 417 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es clara la improcedencia de la litispendencia que se invoca, pues se plantea respecto a una solicitud de ruina que todavía no había sido formulada al interponerse la demanda, es decir, que no concurre el fundamental requisito de existir otro juicio pendiente sobre lo mismo, cuya exigencia se desprende de la naturaleza de esta excepción y de la dicción, del art. 421 de la Ley procesal. También es inviable la de defecto legal en el modo de proponer la demanda por falta de precisión en lo que se pide (art. 416.5 en relación con el 399 de la misma Ley) pues, frente a lo que se afirma, sí se concretaron suficientemente las obras que se pretende realizar, tanto en la propia demanda como por remisión al informe pericial que se acompañó a la misma, sin que ningún precepto obligue a aportar asimismo en esta primera fase un proyecto técnico suscrito por arquitecto o aparejador, sin perjuicio de que deba efectuarse para llevarlas a cabo. Mientras que, por último, tampoco es preceptivo para el ejercicio de esta acción que el arrendatario ofrezca una concreta elevación de la renta, ya que este incremento, según establece el propio art. 114.7, queda al arbitrio de la autoridad judicial "si así lo pide el arrendador"; es decir, que es éste, como así lo hizo, y no el arrendatario, quien ha de interesar la fijación de una nueva renta, aspecto éste que, en cualquier caso, fue objeto de amplio debate y prueba en el curso del procedimiento, sin merma alguna del derecho de defensa de los litigantes.

TERCERO.- Pasando así a lo que constituye propiamente la cuestión de fondo, alude el recurrente en primer lugar a una cierta inconcreción o vaguedad de la sentencia respecto a las obras de la ventilación del aseo, la sustitución de la puerta de acceso al mismo y la sustitución del pontón del altillo, cuestionando, además, que se hayan autorizado estas mismas partidas. Respecto de la primera, la sentencia establece que debe realizarse a través de los huecos ya existentes, precisando así suficientemente la extensión y limites de esta obra, aunque persista la alternativa de optar por la ventilación natural o forzada. Que además del hueco que abre al local, admitido por el recurrente, existe una conducción que parte de ese mismo aseo, resulta no sólo de las manifestaciones de una de las demandantes, sino también de las declaraciones en el acto del juicio del perito judicial Sr. Rodolfo . De todas formas, en modo alguno la sentencia de instancia autoriza a la apertura de un nuevo hueco en el aseo como afirma la recurrente.

Con relación a la puerta de acceso al mismo aseo, se impugna que se haya concedido la posibilidad de realizarla de mayor dimensión a la actual, alegando que modifica la configuración. Debe tenerse presente, sin embargo, que se trata de una puerta interior del local litigioso y que el art. 114.7 no establece para estas obras el límite de que afecten a la configuración (de hecho, también incidirían las demás aprobadas en la sentencia, que ya no son discutidas), sino únicamente que no debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados y que no afecten, una vez realizadas, al uso de la finca por los demás ocupantes. Ya esta Sala se ha pronunciado en este mismo sentido en sentencia de 12 de julio de 1994, insistiendo asimismo, en el criterio amplio, favorecedor de la realización de tales obras, que inspira el citado precepto siempre y cuando se respeten las limitaciones que allí se indican, pues no se olvide, no se trata de simples reparaciones, sino de posibilitar la mejora del espacio arrendado, lo que habrá de redundar en beneficio de todos, máxime cuando en contrapartida se permite elevar la renta pactada.

En cuanto al pontón o pontones del altillo, lo único que se señala en el informe acompañado a la demanda, 'es que se aproveche el levantamiento del suelo del altillo para proceder a su revisión. Como quiera que en el curso del juicio no pudo saberse, precisamente porque para ello sería necesario levantar el suelo o el falso techo, si esos pontones forman parte de la estructura del edificio o son elementos exclusivos del local, la sentencia prudencialmente fijó otra limitación, consistente en no autorizar su eliminación o sustitución si se comprueba- que es elemento, estructural del edificio, lo que podrá evidenciarse en el curso de las obras. Es decir, no se está ante una nueva autorización, sino ante un límite, establecido en beneficio de la propiedad, a fin de respetar plenamente las prescripciones del art. 114.7, a las que antes se hizo mención.

CUARTO.- La resolución impugnada acordó elevar la renta mensual de los 126,5 euros al mes que se venían satisfaciendo, a 750 euros. Pretende el recurrente que se fije en 3.155,31 euros, partiendo de que esa fue la cantidad que en su día solicitó y que ese sería la renta que habría de pagarse por un local de características, extensión y situación similar al litigioso. Debe advertirse, en primer lugar, que no consta en modo alguno que las demandantes hubieran aceptado esta cifra, antes bien, al iniciarse la- audiencia previa, insistieron las partes en que subsistía el litigio entre ellas sin que existiera disposición para llegar a un acuerdo. Y, en segundo término, que lo que establece el precepto no es la actualización de la renta como si de un nuevo arrendamiento se tratase, sino su elevación, respecto de la que la jurisprudencia ha fijado como elementos orientativos, como bien se indica en la sentencia de instancia, el coste de las obras, el posible beneficio que el arrendatario va obtener con las mejoras, el que va obtener el arrendador al quedar éstas a beneficio de la finca y las rentas de locales cercanos y similares, a los que debe añadirse también la renta que venía satisfaciéndose hasta ese momento, que no se olvide que era la única contraprestación que la propiedad obtenía por el uso del local. Siguiendo estas pautas y teniendo en cuenta, además, la escasa superficie del local (35 metros cuadrados), se considera apropiada y ajustada a las circunstancias del caso la nueva renta señalada en la recurrida, que aunque claramente inferior a la que correspondería a un nuevo arrendamiento en esa zona para un inmueble similar, multiplica prácticamente por seis la que hasta entonces se venía satisfaciendo, equilibrando así la posición de ambas partes.

QUINTO.- SÍ debe acogerse, por el contrario, el último motivo del recurso, relativo a la imposición de costas. Y ello no tanto por las escasas limitaciones impuestas a las obras pretendidas como por el hecho de que la sentencia acogió, aunque lo fuera en parte, la posición de la demandada respecto al incremento de la renta. Es decir, no hubo un rechazo total de sus pretensiones, por lo que resultaba de aplicación el párrafo segundo y no el primero del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento.

SEXTO.- Al estimarse en este punto el recurso, no procede hacer tampoco expresa imposición de las costas aquí causadas (art. 398 de la misma Ley).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por la Compañía "Zureda SA." frente a la sentencia por el Juzgado de Primera Instancia n°5 de los de Oviedo en autos de juicio ordinario seguidos con el n°139/02, la que se revoca en el sólo punto de no hacer expresa imposición de las costas causadas en la instancia. Se confirman sus restantes pronunciamientos, sin hacer tampoco declaración expresa de las costas del recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.